商业开发项目房屋定向收购和安置流程

第一篇：商业开发项目房屋定向收购和安置流程

商业开发项目房屋定向收购和安置流程

本流程适用于已签订《国有土地使用权出让合同》的商业开发等非公共利益项目，仅限于国有土地提前收回后，国有土地上房屋定向收购和安置，县建设局负责国有土地上房屋定向收购和安置的指导与监督管理工作。

【《土地管理法》第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人给予适当补偿。《国有土地使用权出让合同》签订后，新的合同关系发生，国有土地使用权提前收回，与原有的土地使用权人解除合同关系。按照房地不可分离原则，国有土地使用权提前收回并出让，国有土地上的房屋应当同时产权转移，原房屋产权人只能与新的土地使用权人签订转移合同，已排除第三人市场自由交易的可能性。】

一、房屋定向收购和安置程序启动

1、建设单位向县建设局提出申请，并提交申请报告、县发改委核准文件、国土局土地使用权出让合同及建设用地批准书文件、建设规划部门建设用地规划许可证及规划方案审批文件﹑收购储备前是国有土地的证明等，定向收购安置资金足额存入县建设局设立的银行专用账户后，县建设局审查上报县政府研究决定启动房屋定向收购和安置程序。

2、县政府研究后，决定授权由建设单位或者县土地储备中心（以下称项目单位）组织实施定向收购和安置。

净地出让：《国有土地使用权出让合同》供地公式为净地出让的，但现状为毛地的，由县国有土地储备中心组织实施房屋定向收购和安置。

毛地出让：《国有土地使用权出让合同》供地公式为为毛地的，由建设单位组织实施房屋定向收购和安置。

3、项目单位委托县拆迁服务处（以下称项目实施单位）具体组织实施房屋定向收购和安置工作以及宣传解释工作。

4、县拆迁服务处以项目单位名义组织调查登记，并适时公布调查结果。

5、项目单位拟定定向收购和安置方案（包括补助与奖励措施），报县建设局。

房屋定向收购和安置方案的内容应当包括：房屋定向收购范围、实施时间、收购依据、安置方式、房屋货币收购价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、定向收购费用测算等。

6、县建设局公布定向收购和安置方案并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

7、县建设局公布征求意见情况和根据公众意见修改的情

况。多数被收购房屋所有权人认为定向收购和安置方案不合理，县建设局组织听证会并修改方案，项目单位参加听证会。

8、出让地块定向收购前，项目单位按有关规定进行社会稳定风险评估。

9、县政府组织有关部门依法对出让地块范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

10、项目单位经县政府同意发布出让地块范围内房屋定向收购公告，并附经审定的房屋定向收购和安置方案。县国土局收回国有土地使用权同时一并公告。

11、房屋定向收购公告后，暂停房屋市场自由交易行为一年期限。项目单位持定向收购公告向房屋登记部门办理拟收购房屋产权注销或者过户备案手续。

12、房屋定向收购和安置资金应当专门用于房屋收购与安置，不得挪作它用。

县建设局负责对房屋定向收购安置资金统一管理，统一结算。

二、房屋定向收购与安置（参照征收补偿程序执行）

1、被收购房屋所有权人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

2、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对被收购房屋的价值进行评估。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

3、被征收人选择收购结算与安置方式，可以是货币全额结算，也可以是房屋产权调换。

4、项目单位与房屋所有权人按《合同法》订立房屋定向收购与安置协议。协议内容包括收购结算与安置方式、被收购房屋的价款和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径（诉讼或者仲裁）等事项。

5、项目单位向房屋所有权人支付被收购房屋的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。房屋所有权人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

6、定向收购和安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

7、项目单位将分户收购情况在出让地块内向房屋使用权人公布。

8、项目实施单位组织对被收购房屋的拆除工作，项目单位向房屋登记部门申请产权注销或者过户手续。

9、项目单位建立房屋定向收购档案并报县建设局备案。

第二篇：股权收购项目一般流程

股权收购的具体操作流程

1、(起草、修改)股权收购框架协议

2、对出让方、担保方、目标公司的重大资产、资信状况进行尽职调查。

3、制定股权收购合同的详细文本，并参与与股权出让方的谈判或提出书面谈判意见;

4、起草内部授权文件(股东会决议、放弃优先购买权声明等);

5、起草连带担保协议;

6、起草债务转移协议;

7、对每轮谈判所产生的合同内容进行修改，规避风险并保证最基本的权益;

8、对谈判过程中出现的重大问题或风险出具书面法律意见;

9、对合同履行过程中出现的问题提供法律意见;

10、协助资产评估等中介机构的工作;

11、办理公司章程修改、权证变更等手续;

12、对目标公司的经营出具书面的法律风险防范预案(可选);

13、协助处理公司内部授权、内部争议等程序问题(可选);

14、完成股权收购所需的其他法律工作(限于非国有公司之间)股权收购的实务操作，不涉及资产收购的问题。对于股权收购，以下程序是必不可少的：

一、签署收购意向书，确定收购意向

收购股权涉及一系列复杂的法律问题及财务问题，整个收购过程可能需要历经较长的一段时间，包括双方前期的接触及基本意向的达成。在达成基本的收购意向后，双方必然有一个准备阶段，为后期收购工作的顺利完成作好准备。这个准备过程必然涉及双方相关费用的支出及双方基本文件的披露，如果出现收购不成或者说假借收购实者获取对方商业秘密的行为，必然给任一方带来损失，同时为防止被收购方有可能与他人磋商收购事宜及最终拒绝收购的问题，必须有个锁定期的约定，因此这个意向书必须对可能出现的问题做出足够的防范。

二、收购方做出收购决议

在收购基本意向达成后，双方必须为收购工作做妥善安排。收购方如果为公司，需要就股权收购召开股东大会并形成决议，如果收购的权限由公司董事会行使，那么应由董事会形式收购决议，决议是公司作为收购方开展收购行为的基础文件。如果收购方为个人，由个人直接做出意思表示即可。

三、目标公司召开股东大会，其它股东放弃优先购买权。

这点是基于的《公司法》规定而做出的相应安排，我们知道，股权收购实质上是目标公司股东对外转让股权的行为，该行为必须符合《公司法》及《公司章程》的规定。根据《公司法》规定，股东转让股权必须经过公司持表决权股东过半数同意，其它股东对转让的股权在同等条件下有优先购买权。那么要顺利完成收购，目标公司的股东必须就上述事项召开股东大会并形成决议，明确同意转让并放弃优先购买权。上述股东会决亦是收购和约的基础文件。

四、对目标公司开展尽职调查，明确要收购对象的基本情况。尽职调查是律师开展非诉业务的一个基本环节，也是律师的基本素质要求，在尽职调查过程中，律师必须本着勤勉、谨慎之原则，对被调查对象做全方位、详细的了解，在此过程中，必要情况下可聘请相关会计机构予以协助调查。尽职调查所形成的最终报告将成为收购方签定收购和约的最基本的判断，对尽职调查的内容，可根据《律师承办有限公司收购业务指引》规定的内容操作，实践中根据收购的目的做出有侧重点的调查。

五、签订收购协议

在前述工作的基础上，双方就收购问题最终达成一致意见并签署收购协议，收购协议的拟订与签署是收购工作中最为核心的环节。收购协议必然要对收购所涉及的所有问题做出统一安排，协议一旦签署，在无须审批生效的情况，协议立即生效并对双方产生拘束，同时协议亦是双方权利义务及后续纠纷解决的最根本性文件。

因此下列条款是比不可少的：

1、收购对象的基本情况阐述;

2、双方的就本次收购的承诺;

3、收购标底;

4、收购期限、方式及价款支付;

5、收购前债权债务的披露、被收购方涉及抵押、担保、诉讼、仲裁的披露及违反相关义务股东的担保责任;

6、收购前债权债务的安排及承诺;

7、保密条款;

8、违责任;

9、争议解决。

当然协议内容并不仅仅是包含这些条款，就相应事项可以另外做出安排。

六、后续变更手续办理

股权收购不同于一般的买卖，必然涉及股东变更、法人变更、修改公司章程等问题，对于上述变更及办理登记手续，目标公司及其股东必须履行相应的协助义务;因此建议股权转让款的支付应拉长支付时间，预留部分保证金待上述程序办理完毕时支付。

第三篇：股权收购项目一般流程

股权收购项目一般流程

（非上市公司）

工作阶段

工作时间

工作内容

形成文件

工作人员

1、意向阶段

收购方与卖方进行初步接触，对卖方的资产及运营情况进行初步的了解

收购方、卖方

买卖双方共同就项目收购签署合作意向书

意向书

收购方、卖方

2、筹备阶段

买卖双方分别组建工作小组，负责整个并购过程的协调和谈判工作

收购方、卖方

收购方聘请律师和会计师、评估师（如需）等相关中介机构，组成专家顾问工作小组（与中介机构签署聘用合同及保密协议）

收购方

如目标公司为国有企业，且属于国资委特批许可协议转让的项目，卖方须就本次协议转让先报上级国资管理部门同意；如目标公司为涉及金融、保险等其他特殊行业，须就股权转让事宜先与相关监管部门进行沟通

收购方、卖方

收购方与卖方签署《收购框架协议》以及《保密协议》

《收购框架协议》、《保密协议》

收购方、卖方

3、尽调阶段

（所需时间：视目标公司规模、目标公司资料整理准备情况而定，一般工作时间为二至三周）

T日

律师、会计师、评估师等中介机构根据对项目的基本了解起草《尽职调查清单》

《尽职调查清单》

律师、会计师、评估师等

T+1日

收购方与卖方共同召开尽调协调会，确定各中介机构进场尽职调查的工作计划及人员安排，确定目标公司协助尽调的工作安排及联络人员

收购方、卖方、各中介

T+1~4日

目标公司根据《尽职调查清单》的要求搜集、整理、准备全部资料，建立目标公司尽职调查资料档案库

目标公司

T+1~15日

律师、会计师、评估师等中介机构进场开展尽职调查工作（目标公司提供指定房间存放资料并供现场尽调工作）

律师、会计师、评估师等

T+4~15日

律师赴国土局、工商等部门查询、核实目标公司相关土地房产资料信息、股权状况信息以及其他公司信息

律师

T+4~15日

律师、会计师等中介机构就尽职调查过程中发现的问题向目标公司相关负责人、相关工作人员、员工进行询问、访谈

律师、会计师、评估师等

T+16日

律师根据前期调查情况，向目标公司发出第二轮尽职调查清单

第二轮尽职调查清单

律师

T+17日

目标公司根据律师第二轮尽职调查清单要求进一步准备资料

目标公司

T+17~21日

律师根据尽职调查结果出具《尽职调查报告》，会计师、评估师出具相应财务调查报告、评估报告

《尽职调查报告》

律师

4、协议谈判阶段

收购方与卖方就收购事宜进行谈判

收购方、卖方

律师起草根据双方谈判情况起草《股权转让协议》

《股权转让协议》

律师

5、协议签署阶段

收购方与卖方就签署《股权转让协议》事项履行各自内部决策审批程序（上市公司一般由董事会先讨论通过，如交易标的超过董事会授权范围，则在签署后报上市公司股东大会审议通过）

第四篇：项目开发流程

项目开发流程

第一步:获得信息,主要有以下方式:通过政府网络,即人际关系网络。通过中介机构。

3通过在网络上发布的公司信息,如厂房网,商铺网等。

4通过报纸上的信息,如房地产时报,新明晚报等。

5通过参加有关经济型饭店开发有关的社会活动,如:展会,教学会等。

第二步:对信息进行筛选和分配

获得项目信息后,呈报发展事业部总监，总监根据物业情况,分发给相适合部门的经理，再由经理分配给项目专员。

第三步:对有效信息的物业项目进行调查,编制调查报告。

1对物业进行网页背景调查。

2与房东初步接触。

3现场踏勘及周边市场调查。

4根据所获得的一系列调查资料,填写《项目登记表》和《项目评估表》。

第四步:对信息进行分析及判断:

1项目负责专员编制《项目调查表》后,对该项目作出判断,分为“淘汰,跟踪，呈报”三项。若是“呈报”则交给部门经理进行进一步分析。

3部门经理如果认为该项目合适并确认签字后，交工程部经理排房，4排房后，项目负责人填写《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。

第五步：谈判及审核

1填写完以上各表并经部门经理审核后交事业发展总监确认，总监签字后再与物业主进行意向书谈判

2意向书经上级部门审核签字后，与房主签定意向书，并进行合同谈判合同文本确定。3合同文本经上级审核同意后，由上级部门与物业主签定正式合同。

附：第三步完成后，需交《项目登记表》和《项目评估表》；

第四步完成后，需交《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。

第五篇：土地开发项目商业计划书

土地开发项目商业计划书模板

1.0 项目概要

1.1 项目公司

1.2 项目简介

1.3 客户基础

1.4 市场机遇

1.5 项目投资价值

1.6 项目资金及合作

1.7 项目成功关键

1.8 公司使命

1.9 经济目标

2.0 公司介绍

2.1 项目公司与关联公司

2.2 公司组织结构

2.3 [历史]财务经营状况

2.4 [历史]管理与营销基础

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

3.0 项目介绍

3.1 土地开发目标

3.2 土地开发思路

3.3 土地开发资源状况

3.4 项目建设基本方案

3.4.1 规划建设年限与阶段

3.4.2 项目规划建设依据

3.4.3 土地开发基础设施建设内容

3.5 项目功能分区及主要内容

4.0 所在城市房地产市场分析

4.1 国家宏观经济政策

4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响

4.1.2 房地产宏观政策

4.2 城市周边区域经济环境

4.3 城市市城市规划

4.3.1 城市总体规划的布局与定位

4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和房地产市场供需

4.4.1 城市市土地出让情况

4.4.2 住宅市场供需

4.5 城市商业地产供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析

4.5.4 居民消费特征分析

4.5.5 城市商铺价格分析

4.5.6 商业写字楼供需分析

4.6 消费者调查

4.6.1 居民消费特点

4.6.2 住宅潜在消费者问卷调查

4.7 竞争分析

4.7.1 竞争分析的方法

4.7.2 竞争项目分析

5.0 开发模式及QB区选择

5.1 [RRR城]及QB区项目

5.1.1 [RRR城]的开发背景

5.1.2 [RRR城]项目

5.1.3 [RRR城]开发情况

5.2 项目竞争战略选择

5.2.1 山水绿城SWOT分析

5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式

5.2.3 QB区项目

6.0 QB区方案概念设计

6.1 规划设计主题原则

6.2 产品组合和功能定位

6.3 建筑风格和色彩计划

6.4 建筑及景观概念规划

6.5 智能化配套

6.6 QB区各地块设计要求

6.6.1 住宅功能配置要求

6.6.2 A13地块设计要求

6.6.3 A21地块设计要求

6.6.4 A08地块(局部)设计要求

6.6.5 A22地块设计要求

7.0 营销策略

7.1 预计销售额及市场份额

7.2 产品定位

7.2.1 各项目的住房产品定位

7.2.2 商业地产定位

7.3 定价策略

7.3.1 住房项目的定价策略

7.3.2 商业地产的定价策略

7.4 销售策略

7.4.1 住房地产的销售策略

7.4.2 商业地产的销售策略

7.4.3 品牌发展战略

7.5 整合传播策略与措施

7.6 电子网络营销策略

8.0 项目实施进度

8.1 项目工程进度计划表

8.2 项目工程进度管理体系

8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行

8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划

9.0 项目风险分析与规避对策

9.1项目风险分析

9.1.1 项目市场风险分析

9.1.2 项目工程风险分析

9.2 项目风险的防范对策

9.2.1 市场风险规避对策

9.2.2 工程风险的防范对策

9.2.3 安全风险控制措施

6.0 QB区投资估算和开发计划

6.1 项目投资估算

6.1.1 项目开发成本估算

6.1.2 开发费用估算

6.1.3 项目总成本费用估算

6.2 项目开发计划

6.2.1 开发分期 69

6.2.2 项目开发进度计划表 69-72

6.3 项目人员和组织机构配置 72-73

6.3.1 组织保障 72

6.3.2 组织机构 72-73

6.4 项目融资计划和财务费用 73-74

7.0 QB区财务与投资价值分析

7.1 销售收入

7.1.1 销售价格

7.1.2 销售收入

7.1.3 项目税费率

7.2 项目现金流量

7.2.1 全部资金的投资现金流量表

7.2.2 自有资金的现金流量表

7.2.3 主要经济数据指标汇总

7.3 不确定性和风险分析

7.3.1 盈亏平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 结论

7.4.1 项目投资决策结论

7.4.2 项目总体效益评价

11.0 公司无形资产价值分析

11.1 分析方法的选择

11.2 收益年限的确定

11.3 基本数据

11.4 无形资产价值的确定

附件

.1 财务报表

.2 相关证明文件

商业开发项目房屋定向收购和安置流程

第一篇：商业开发项目房屋定向收购和安置流程

第二篇：股权收购项目一般流程

第三篇：股权收购项目一般流程

第四篇：项目开发流程

第五篇：土地开发项目商业计划书

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