装修管理培训

第一篇：装修管理培训

装修管理培训

1、目的

规范装修管理手续办理、现场监管的流程，确保园区装修有序进行。

2、范围

适用于物业服务中心装修申请受理、手续办理、现场巡查监管、装修验收等操作流程管理。

3、职责、3.1物业服务中心负责人审批装修备案登记、保证金退还。3.2客服前台负责备案手续以及相关问题协调。

3.3工程维修部负责装修图纸的审核、监督装修现场施工等。

3.4秩序维护部负责核查装修人员、装修材料的进场、放行，负责检查现场安全消防器材、人员问询等。

3.5楼宇管理员负责装修现场巡查，发现问题及时处理。

4、方法和过程控制 4.1装修申请

4.1.1物业服务中心客服前台须核实前来办理装修备案登记手续的业主身份，如备案登记人为非业主的，需提供业主同意其进行装修的书面授权托及业主与受委托人身份证复印件，必要时还需用录音电话进行核实。

4.1.2客服前台核实业主身份或装修授权无误后，指导备案登记人填写《装修备案登记表》，并向备案登记人收集如下资料： 4.1.2.1装修合同。

4.1.2.2装修设计方案（如更改水电线路需提供水电线路图）。4.1.2.3加盖公章的施工单位营业执照和施工单位资质证书。4.1.2.4施工负责人身份证复印件及联系电话。

4.1.3客服前台对备案登记人提出铺地板、墙避表面粉刷、贴墙纸等简单装修的，核实无误后，可由业主提出自行装修的书面申请，只需提供施工负责人身份证复印件及联系电话等相关资料。4.1.4装修申请项目不得改变建筑物主体或承重结构，如因特殊确需改变的，由业主或政府相关部门申请。4.2装修备案登记手续办理

4.2.1物业服务中心客户服务部、工程维修部负责人对业主提交的《装修备案登记表》内的装修内容进行审核，出具审核意见，对于涉及拆墙及水电改装的项目，工程维修部还需到现场进行查看。

4.2.2对装修过程有装修材料及垃圾进出的，须要求施工单位对公共通道及电梯进行成品保护。

4.2.3相关部门及物业服务中心负责人须在申请人提交装修备案登记申请后3个工作日内审批完毕，客服前台在审批完毕后当日将审批结果通知申请人及装修施工负责人。

4.2.4对于审批合格的装修申请，物业服务中心须与申请人及装修施工单位分别签订《房屋装饰装修管理协议》、《装修承诺书》、《装修/施工防火责任书》，施工单位还须上交施工人员照片及身份证复印件。

4.2.5相关资料签订完毕后，客服前台通知申请人和装修单位缴纳装修押金及人员出入证工本费，押金收取标准按当地相关规定执行，如当地无明确规定的，收费参考标准为住宅申请人与施工单位各1000元，商铺装修申请人与施工单位各2000元，人员出入证工本费5元/个，具体由地区物业公司自行确定。4.2.6客服前台凭缴费证明，向申请人及施工单位核发加盖物业服务中心印章的《装修许可证》及《人员出入证》。

4.2.7《装修许可证》及《人员出入证》有效期不超过3个月，到期仍未完工的，装修申请人及施工单位应到物业服务中心办理装修延期手续，客服前台重新核发《装修许可证》及《人员出入证。

4.2.8如装修需进行气焊、烧焊等动火作业，业主或施工单位须向物业服务中心申请办理《临时动火作业申请表》。

4.2.9如装修商户需设置灯箱、霓虹灯、电子显示显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应向物业服务中心提供工商或城管部门签发的户外相关许可证明。4.2.10客服前台将审批合格的装修情况记录于《装修情况一览表》，按规定填写相关信息。4.3装修监管

4.3.1装修单位凭《装修许可证》进行施工，并将《装修许可证》张贴于装修单元大门外。

4.3.2装修工人凭《人员出入证》进入小区，出入口值班人员须仔细核对《人员出入证》照片、有效日期等相关信息，严禁信息不符者进入小区。

4.3.3出入口值班人员对进入小区的装修材料进行仔细检查，发现不锈钢防盗网、玻璃、铝合金窗框、红砖等材料需经物业服务中心楼宇管理员在值班岗位记录表进行书面确认后方可放行。

4.3.4楼宇管理员每天对装修现场巡查不少于1次。4..3.5工程维修部每周对装修现场巡查不少于1次。

4.3.6秩序维护部保安员每天对装修现场巡查不少于2次，其中1次为物业服务中心规定的当天施工截止时间，秩序维护部负责人每周抽查装修户，每月至少覆盖全部装修户。

4.3.7装修垃圾原则上由施工单位装袋运送至装修垃圾集中堆放点后，由物业服务中心统一有偿清运，如申请人要求自行清运的须按物业服务中心指定时间与装车地点清运，物业服务中心指派专人监督。

4.3.8巡查人员须对装修现场进行仔细检查，检查内容包括但不限于以下方面： 4.3.8.1装修现场有无张贴《装修许可证》，《装修许可证，有无过期。4.3.8.2装修人员有无办理出入证，出入证信息与装修人员是否相符，有无违规留宿及生火做饭、装修人员有无在公共区域溜达。

4.3.8.3现场有无按规定配备灭火器，灭火器是否处于正常使用状态。4.3.8.4现场有无拆打承重墙，有无私接电线，有无违规动火操作。4.3.8.5装修垃圾有无违规堆放。

4.3.9巡查人员将巡查情况记录于《工作巡查表》，发现违规装修行为立即责令施工人员进行整改；对于多次违规拒不整改或拆打承重结构、在公共区域堆放装修垃圾等情节严重的违规行为，巡查人员须责令施工单位立即停工并上报客户服务部负责人，由物业服务中心下发《装修违规整改通知书》，待整改完毕后方可继续施工。

4.3.10装修施工单位须对防水部位作存水实验，经物业服务中心验收合格后方可进入下道工序。4.4装修验收与退款

4.4.1装修项目完工后，经业主申请，由物业服务中心客户服务部联合工程维修部进行初验。客户服务部及工程维修部部门负责人在《装修备案登记表》中填写验收意见，初验合格后，1个月组织复验。

4.4.2初验合格后，客户服务部收回《装修许可证》、《人员出入证》等相关证件，装修押金在复验合格后退还，装修过程如有损坏公共设施，需从押金扣除相应款项，不足部分，须另行向业主收取。

4.4.3验收不合格的，物业服务中心开具《装修整改通知书》，要求装修申请人和施工单位进行整改，直至符合验收标准。4.5资料归档

4.5.1装修完毕后，客服前台须将装修相关资料进行整理，一并归存业主档案。

第二篇：业主装修管理培训

业主装修管理培训

一、装修办理程序：业主或委托人（带上委托书）、装修队负责人（带上身份证、装修图纸、施工人员的身份证及照片一张、相关费用到管理处办理。（附装修应缴费用明细表）

二、装修禁止性规定

1．不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或自建门窗；

2．不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；（本公司禁止使用红砖）

3．不得破坏或拆改厨房、厕所的地面防水层(提醒业主装修时须作好二次防水)，以及水、煤气等配套设施； 4．不得大量使用易燃材料等。

二、装修监控要点

1．建筑物结构：各装修工程只能在自身单元进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。2．建筑物外立面及景观：对于建筑物是否封闭阳台及如何封闭(本小区禁止封闭阳台,可以用隐形防盗网,窗户防盗网须内装)、建筑物外墙怎样安装空调(外挂机放在窗户平台或阳台上)及如何排放冷凝水(已预留空调排水孔)、建筑物外墙能否安装广告及无线(必须有管理处许可)等都必须统一规划，严格监管。

3．消防：装修需动火必须先到管理处申报备案，配备灭火器材，由管理处现场监控；消防设备的保护、易燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中要注意的问题。(易燃物品如煤气、氧气瓶、天那水等不得上楼，确有须要须到管理处报备)4．安全管理：装修期间施工人员多且复杂，易发生窃案、恶意破坏等突发事件，因此必须严格监管（1）严格凭证出入，无证禁止入内,并认真核查出入证有无过期、借用等，发现立即没收并送交管理处作进一步处理；（2）严格控制装修时间，施工人员严禁留宿及动火做饭；（3）24小时日常巡查签到，对照公司各项管理规定严格检查，发现违章及违法行为立即控制并上报。（5）各工程人员不得进入其他楼层房间内，不得斗殴闹事，不得将杂物抛向窗外，不得损坏公共设施设备等，施工人员只能使用货梯或走消防通道，不得使用客梯。

-5．环境保护：（1）装修期间对可能造成的公用墙面、公用地面、电梯轿箱等污染应加强监管，不得污损电梯、通道等公共部位的地面和墙面，不得将垃圾散落在电梯、通道等公共场所，各装修单元必须负责清扫；（2）装修垃圾须堆放于指定地点并统一清运，清运前应先通知管理处（材料运进来及垃圾运下去时须放于指定地点，并登记好时间、地点、单元，自行清运的堆放时间不得超过6小时，散装材料及垃圾必须装袋。）；（3）对施工时间严格控制，施工时必须将门关上，以免施工噪声对他人构成滋扰。（确实须要加班时必须到管理处申请，但不得使用电钻、切割机、电锯等能发出噪声的工具，以免影响他人休息）

6．公共施设设备：特别检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共施备施设，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何人未经管理处同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要给予处罚并及时修复。

7．检查、验收：对装修单元，管理处会到场检查，楼管员巡查时必须到现场查看，如：施工许可证、施工人员出入证、卫生间和厨房的防水、室内改动情况、空调须安装在指定位置、阳台禁止封闭（允许使用隐形防盗网）、窗户防盗网须内装、防火措施（动用明火、电焊须有管理处许可）、公共走道卫生、是否占用公共地方、有无私搭乱接、装修垃圾清运情况、是否使用违规材料如红砖、工人有无乱窜及可疑行为、搬运物品禁止在地板上拖拉撞机公共设备等等，并做好登记及时上报处理。

第三篇：装修管理培训之物业管理员

装修管理培训资料

一、装修管理的意义

随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

二、装修管理的流程

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

1、装修手续办理

每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

2、装修施工过程

业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序

可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

3、装修验收

当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

三、装修施工过程的管理

前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。

分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

四、装修巡检

1、装修前的准备工作

当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

2、材料、工人进场时的管理

在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。

往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

3、水、电线路施工管理

水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。

大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。

业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。

卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。

强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。

4、结构改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。

5、地板、瓷片铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。

卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。

6、下水管道、烟道的施工

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。

厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。

厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

7、木工施工

相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注

意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8、油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9、装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。

经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问

题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。

可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。

10、装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。

五、违规装修的管理

虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。

1、结构改动

这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。

2、改变房屋用途

这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

3、线路改动以及房屋外观改变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

4、破坏环境卫生

这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。

综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。

第四篇：装修管理培训之物业管理员

装修管理培训之物业管理员

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一、装修管理的意义 随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

二、装修管理的流程

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

1、装修手续办理

每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

2、装修施工过程

业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

3、装修验收

当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装

修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

三、装修施工过程的管理 前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

四、装修巡检

1、装修前的准备工作

当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

2、材料、工人进场时的管理

在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。

往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

3、水、电线路施工管理

水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。

业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏

水，检修起来将是非常麻烦的事情。

卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。

4、结构改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。

5、地板、瓷片铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。

6、下水管道、烟道的施工

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。

厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。

厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

7、木工施工

相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注

意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8、油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9、装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。

可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。

10、装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。

五、违规装修的管理

虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。

1、结构改动

这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。

2、改变房屋用途

这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

3、线路改动以及房屋外观改变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

4、破坏环境卫生

这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。

综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。

六、装修管理中的人际关系处理（暂略）

1、物业管理人员与业主的关系

2、物业管理人员与施工人员的关系

3、业主与施工人员的关系

4、业主与相邻业主的关

5、施工人员与相邻业主的关系

七、装修管理案例（暂略

第五篇：装修管理规定

装修管理规定

依据《江苏省物业管理条例》、中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》及签订的《临时管理规约》，为加强本小区管理，保证建筑物的完好和安全，保持住宅区的美观和清洁，维护全体业主的合法权益，特制定本规定，并依据此规定对您或使用人房屋装修进行监督和管理。

一、【装修范围】

业主应严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。

二、【装修公司的选择】

为配合物业服务中心对装修的管理，业主装修应尽量选择实力较强、信誉较好的装修公司。

业主选择的装修公司必须经物业服务中心资格审查，装修人员须熟悉房屋结构，承诺遵守本规定后，在物业服务中心监督下提供装修服务。

三、【装修管理费用】

1、（住户）及装修公司在办理装修申请时，按规定交纳装修垃圾清运费5元/㎡。

2、业主装修需向物业服务中心交纳保证金:面积在300平方以内交纳3000元/户，面积在300平方以上交纳5000元/户，待竣工初验和复验合格并使用1个月后退还保证金。

3、装修公司在取得进入本小区施工资格并接到工程后还需缴纳以下费用：办理施工人员临时出入证，每位施工人员需交有效身份证明复印件一张及一寸免冠相片两张，每证交纳工本费5元，押金10元（施工结束临时出入证交回物业服务中心退回押金）；领取装修施工许可证，每证交纳工本费5元（装修结束将此证交物业服务中心）。

四、【装修特别提醒】 一)室内：

1、装修前必须安装临时便池及冲水设施，给装修工人使用，装修动工前请先对下水管道地漏做通过试验(用脸盆倒水)，如有堵塞请即报物业由施工队疏通后交付使用。

2、您（业户、装修公司）不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板主体结构部件。

3、不得凿除地面和房顶的防水层。

4、未经物业服务中心同意，不得改动、改变房屋及配套设施的使用功能，不得随意改动共有部位水、电等管线走向。封闭上述管线须严格遵守有关标准操作。

5、铺设卫生间、地面管道时必须保护好防水层，避免装修完工后地面渗水至楼下而引起索赔。

6、外墙体上钻洞，需提前向物业服务中心申报，禁止在承重梁上钻孔；铺设地板对楼板打孔时请注意控制深度，以免将楼板地面打穿，引起索赔。

7、禁止随意增加楼地面净荷载，禁止在室内砌砖墙或者超负荷吊顶。

8、装修施工时不得在楼板上猛力击打，以免震松楼下平顶粉刷层，引发塌顶事故。

9、外墙门窗进行装修时，必须控制打木楔的深度和直径，以免将外墙与门窗之间的嵌缝震裂，引起渗水，不得破坏门窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室内渗水。

10、在装修时，需要对智能化设备进行移位的，须请原安装（或专业）单位进行操作，支付一定费用。否则业主在装修时擅自对智能化设备进行移位而导致的一切后果由业主负责。

11、装修施工用电不得超过该装修别墅的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线。二）室外：

1、装修不得影响、占用公用部位，不得在公用部位搭建、施工。

2、装修不得损坏建筑物和外墙，如有损坏及时修补复原。

3、花园、空地不得搭建任何建筑物、构筑物、不得开挖水池、不得安装晒衣架。

4、严禁扩大或缩小原有门窗尺寸，禁止另建门窗或封闭门窗，以保持小区整体外观。

5、禁止安装室外防盗网。

6、安装纱窗必须使用与原门窗颜色一致的材料。

7、禁止封闭阳台。

8、空调室外机安装位置须经物业服务中心同意。

三）阳台：

1、在阳台禁止安装洗衣机，环保规定：洗衣污水禁止排入雨水管。

2、在阳台（含厅、房间）禁止设排水管、安装洗手盆，如私设排管，水管破裂溢水，造成后果由您自行负责。

3、阳台严禁堆放超长、超宽物品，禁止在外墙上乱贴面砖等破坏外立面的整体美观。

4、禁止在阳台外部安装晒衣架。四）装修期限及时间：

1、装修期限:中小工程为90天,较大工程为120天,最长不超过150天,如确实需要延期，要到物业服务中心办理延期手续。

2、装修施工应安排在上午8:00—12:00，下午14:00—18:00内进行。双休日、节假日应 安排在上午10:00—12:00，下午14:00—18:00内进行。

3、装修材料进场时间应安排在周一至周五的上午8：30-11:30，下午13：00-18：00。

4、水泥、颗粒状装修材料（如黄沙、瓜子片等）在卸车前，地面须垫彩条布加以防护，并需要袋装进场，离场前卸货现场清扫干净。

五)验收：

1、隐蔽工程必须由业主通知物业服务人员在隐蔽前进行验收。如未验收，物业服务人员安排拆除隐蔽部分遮挡，再进行验收，由此造成的损失由业主自己负责。

2、装修工程结束后，业主和装修负责人共同向物业服务中心申请竣工验收，物业服务中心进行初验。

3、竣工初验收合格并再使用1个月，经物业处管理人员复验后将保证金退还业主。

六)装修垃圾清运：

1、装修垃圾必须及时袋装并堆放到指定地点，由物业服务中心安排统一清运。

2、严禁在公共场所堆放、抛撒建筑垃圾。严禁将垃圾、油漆、胶水、涂料等倒入下水道、景观水池等处，生活污水严禁由雨水管道排出，如引起下水道堵塞，全部损失由装修公司赔偿。

五、【装修责任】

1、凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的，由装修户承担全部责任及后果。

2、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用），并视情况予以必要的赔偿。

3、因装修施工不当引起报修的，装修户应承担全部维修费用。

4、不得在公共柏油路面调拌水泥砂浆，不得将水泥缷在柏油路面上，由此导致路面上污染时，装修户应承担全部清洁维修费用。

5、如您自愿选择无资质证书或个体装饰从业者无上岗证书的装修公司装修，因装修造成的一切质量问题及带来的损失由您负责。

6、如装修公司违反本《规定》，不听从物业服务中心的劝阻和安排，本物业服务中心有权责令其停止装修行为，并禁止装修公司人员进入小区，因此产生的后果由违规的装修公司及您负责。

7、业主和装修公司对装修现场的消防安全负责。现场必须配备灭火器等消防设施，做好装修现场的各项消防安全工作，消除各种消防安全隐患（装修公司可向物业公司租用灭火器）。

六、【装修管理权限】

1、装修公司施工人员应配合物业服务中心人员管理，配合物业服务中心的日常巡查。

2、专用设施的改动（如：煤气管道的变动等），必须申报相关主管部门批准。

3、任何人均无权批准超过本《规定》之装修行为。

七、【装修公司管理办法】

为确保本物业之业主的根本利益及本物业的外部形象,并使其内部结构不受破坏,同时也为业主申报装修时对装修单位进行有序管理,根据《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》,特制定本办法。

（一）任何装修单位进入本物业施工都要接受资质审查,提供： 1.室内装饰企业营业执照； 2.建设局发的执业许可证； 3.装修企业资质等级证书； 4.法人企业技术状况情况表。

同时要接受物业服务中心对其进行的住宅装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。

（二）本物业内装修公司实行凭《装修施工许可证》施工、《装修材料进出许可证》进出和施工人员凭《临时出人证》进出制度,各施工单位还必须加强内部管理,不得使用三无人员,政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。请业主严加管理，以减少今后扯皮，保证装修质量。

（三）装修施工时间:每天施工时间为8:00-12:00,14:00-18:00。超时施工,物业服务中心有权责令停工,扣留或没收工具。

（四）装修单位在取得进入本小区施工资格并接到工程后需办理以下手续： 施工人员临时出入证，每位施工人员需交有效身份证明复印件一张及一寸免冠相片两张，每证交纳工本费5元，押金10元（施工结束临时出入证交回物业服务中心退回押金）；领取装修施工许可证，每证交纳工本费5元（装修结束将此证交物业服务中心）。

（五）施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业,不得乱窜场地；施工人员进出小区和施工时须佩带装修人员临时出入证。

（六）施工过程中要注意垃圾装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

（七）装修单位应绝对按《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》《“君地新大陆”装修管理规定》和《“君地新大陆”住户手册》中有关消防管理规定执行。

（八）施工结束后，装修单位和业主共同向物业服务中心申请验收时应交回进场“装修施工许可证”、“临时出入证”和“装修材料进出许可证”。

（九）每项工程验收后,经一个月再复验,在确定不破坏房屋主体结构的情况，可退回装修保证金。