海南省2016年上半年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征试题范文

第一篇：海南省2016年上半年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征试题范文

海南省2016年上半年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格

2、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。A．1250 B．1398 C．1416 D．1562

3、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。A．5 B．15 C．10 D．30

4、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为 A：4.42％ B：8.11％ C：8.13％ D：9.54％ E：借款合同

5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

6、下面说法正确的是（）。A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D．房地产估价报告应由估价师个人出具

7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。A．基准地价 B．标定地价 C．标准地价 D．路线价

8、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。

A：独一无二性和易受限制性 B：价值量大和难以变现性 C：独一无二性和价值量大 D：易受限制性和难以变现性 E：工业用地的监测点评估价格

9、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。A．存在效益外溢和转移 B．需要适时更新改造投资 C．不一样性

D．保值性与增值性

10、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。

A：乡级以上政府 B：县级以上人民政府 C：市级以上人民政府 D：省级以上人民政府 E：执行层的组织协调

11、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．(2009年试题)A：业主 B：承租人

C：物业服务企业

D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同

12、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064

13、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

14、估价报告书中说明的__限定了其用途。A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的

D．估价对象状况

15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。A．15 B．30 C．60 D．90

17、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权

E：执行层的组织协调

18、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好

D．投资回收期较长

19、某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．62500 B．72500 C．82500 D．92500 20、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)．【2003年考题】

A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格

E：工业用地的监测点评估价格

21、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。A．10 B．20 C．30 D．40

22、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量

23、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。A．2648 B．2688 C．2708 D．2734

24、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

25、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。A．商品房价格

B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价 D．物价部门核定价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变 D．不能确定

2、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

3、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12%

4、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。A：权益型 B：抵押型 C：混合型 D：质押型 E：提存型

5、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

6、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。(2004年、2005年、2007年试题)A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构

7、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强

8、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

9、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。

A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场

10、城市用地评价内容包括__。A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．经济评价 D．社会评价 E．环境评价

11、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D．房地产管理部门确定

12、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。A：各类房屋的抵押价格 B：各类房屋的租赁价格 C：各类房屋的重置价格 D：基准地价 E：标定地价

13、必须经承兑才能生效的金融工具是__。A．久本票 B．商业汇票 C．银行券 D．支票

14、__是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。A．一般股 B．特殊股 C．普通股 D．优先股

15、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A．标准厂房

B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程

16、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房

17、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化 B：保值增值

C：降低投资组合的总体风险 D：降低通货膨胀的影响 E：借款合同

18、写字楼的租金状况主要取决于。A：所处地点 B：竞争强弱 C：市场状况 D：面积大小 E：借款合同

19、房地产估价中，估价方法的选择，是由综合决定的。A：估价对象的房地产类型 B：估价方法适用的对象和条件 C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的资料的数量和质量 20、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。

A．买卖双方的知识水平B．买卖双方的偏好 C．讨价还价能力 D．感情冲动

21、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款

22、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原 B．水流、山岭、滩涂 C．森林、山岭、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、滩涂、荒地

23、关于下列数据的表述中，正确的是__。A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

24、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。A．估价委托合同签订时间 B．估价目的

C．实地查勘估价对象的时间 D．委托人意愿

25、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

第二篇：上海房产估价师经营与管理辅导：招标程序模拟试题

上海房产估价师经营与管理辅导：招标程序模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住__年及以上，免征土地增值税，居住未满__年的，按规定计征土地增值税。A．3，3 B．5，5 C．5，3 D．5，2

2、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

3、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担

4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同

5、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。A．与产权调换房屋结算差价 B．价值

C．货币补偿金额 D．重置价格

6、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本 B．有一定数量的周转住房 C．是非银行性金融机构

D．可要求借款人提供抵押反担保

7、短期信用工具不包括。A：本票 B：汇票 C：支票 D：股票

E：执行层的组织协调

8、关于房屋转租，下列表述错误的是__。

A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B．房屋转租合同不用办理登记备案手续

C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

9、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

10、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。A．96 B．104 C．140 D．166

11、住宅专项维修资金的使用须经__同意。A．房产管理部门 B．物业服务企业 C．业主委员会 D．业主大会

12、信用最显著的特征是。

A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动

E：执行层的组织协调

13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格

14、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格

15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

16、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。A：1 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调

17、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理

B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法

C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等

D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

18、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。A．87 B．124 C．130 D．134

19、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：10 B：20 C：80 D：550 E：执行层的组织协调

20、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：执行层的组织协调

21、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

22、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

23、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～140

24、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

25、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。． A：37 B：40 C：60 D：63 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，__。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

2、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

3、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30 B：50 C：100 D：150 E：执行层的组织协调

4、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

5、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估

B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

D．评估投资价值时一般要扣除所得税 E．评估市场价值时一般要扣除所得税

6、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本

7、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。A．较高 B．较低 C．最高 D．居中

8、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。A．区位选择异常重要 B．变现性差

C．需要适时的更新改造投资 D．存在效益外溢和转移

9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

10、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

11、下列关于所有权的表述中，正确的有__。A．所有权是从物权 B．所有权是自物权

C．可对所有权人的物设置他项权利 D．共有是确定份额的共同所有

E．建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

12、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C

14、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法

D：工料测量法 E：分部分项法

15、住宅专项维修资金的依据包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》 D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

16、下列证券品种中，属于货币证券的是。A：股票 B：支票 C：债券

D：投资基金

E：执行层的组织协调

17、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地

B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

18、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率

19、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。A．估价时点 B．估价委托日

C．估价报告出具日 D．估价开始作业日

20、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。A：30 B：60 C：80 D：100 E：执行层的组织协调

21、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

22、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款

23、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调

24、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．

A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系 B：债券体现的是债权债务关系

C：投资基金证券是由基金发起人发行的

D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系

E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系

25、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好

D．投资回收期较长

第三篇：海南省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模拟试题

海南省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列有关平均指标，表述正确的是__。

A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标 B．简单算术平均数适用于分组的分布数列

C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104 D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值

3、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．3 B．5 C．7 D．10

4、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。(2009年试题)A：形象差异化 B：人员差别化 C：服务差别化 D：产品差别化 E：借款合同

7、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。A．相等 B．不相等

C．可能会相等 D．不能确定

8、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性 B．营利性

C．价格的波动性 D．流通性

9、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800 D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调

10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税

C：廉租住房的供应以实物配租为主

D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％ E：执行层的组织协调

11、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院__。A．应在5个工作日内立案受理

B．应在5个工作日内决定是否立案受理 C．应在受理后60日内作出判决 D．不予受理

12、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

13、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

14、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地产估价机构必须加盖公章

15、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期 B．房地产循环

C．房地产周期循环 D．房地产周期运动

16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．空置率 B．利息备付率 C．容积率

D．成本利润率

17、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待开发土地

18、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A：客观性原则 B：不相关联性原则 C：可比性原则 D：及时性原则

E：执行层的组织协调

19、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入

D．国民消费水平

20、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

21、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格

22、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。A．国家建设部 B．国家文物局

C．国家建设部和国家文物局 D．国家建设部或国家文物局

23、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。A．中国人民银行

B．中国银行业监督管理机构 C．中国保险业监督管理机构 D．中国证券业监督管理机构

24、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

25、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A．供给 B．生产 C．投入 D．产出

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

2、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率

D：静态投资回收期 E：内部收益率

3、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础

4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

5、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

6、收益法公式成立的条件是（）。

A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零 B．a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零 C．a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D．a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

7、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

8、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。A：有顶盖无围护结构的场馆看台

B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝

10、房地产金融的特点包括。A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

11、假设开发法的操作步骤包括__。A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》 E：执行层的组织协调

13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行

14、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。A．先上升后下降的抛物线

B．先下降后上升的“U”形曲线 C．一直上升的直线 D．不受容积率的影响

15、禁止发布房地产广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产

16、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为万元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：执行层的组织协调

17、下列行为中，应当缴纳契税的有__。A．房屋赠与 B．房屋继承

C．以土地、房屋权属抵债 D．以土地、房屋权属投资、入股 E．房地产抵押

18、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。A：吸纳率

B：房地产市场的商业周期 C：家庭规模与结构

D：投资购买和使用购买的比例 E：借款合同

19、房地产抵押合同，属于__。A．主合同 B．从合同 C．债权合同 D．担保合同

20、用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是。A：会计主体假设 B：持续经营假设 C：会计分期假设 D：货币计量假设 E：执行层的组织协调

21、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人

22、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润

23、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低 B．高 C．不变

D．无法判断

24、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人 C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人

E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人

25、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

第四篇：房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释

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房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释

1、房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

3、估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

4、估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

5、估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

6、客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

7、公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

8、公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

9、类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产

10、同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

11、最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

12、市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

13、收益法income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

14、成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

15、假设开发法hypothetical development method，residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

16、基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

17、潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

18、有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入

19、运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

20、净收益net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

21、建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

22、建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

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23、物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

24、功能上的折旧functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

25、经济上的折旧economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

26、估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

27、估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

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第五篇：酒店经营决策与管理调查报告

调

查报告

洋浦迎宾馆人力资源部管理与决策调查报告

一、调查原因及目的人是企业各生产要素中最重要也是最活跃的因素，人力资源是企业最宝贵的资源。当代企业管理是以人为中心的管理，酒店行业属于人力密集型的企业，对酒店人力资源部的调查探究对加深我们对管理各大职能的了解和职能的运用大有裨益。此外，从酒店人力资源部中我们可以透视在今后的职业生涯中如何以一个称职的职业经理人的姿态去处理各种人事问题，协调好人际关系，激发员工的积极性，促进企业、员工的共同发展。

二、调查对象 本人选择今年暑假期间的实习单位洋浦迎宾馆的人力资源部作为调查对象。洋浦迎宾馆位于儋州市洋浦经济开发区的北面，交通便利，2012年3月正式营业，是洋浦开发区标志性建筑物，也是北部湾最高的豪华五星级酒店，其业主与管理方都是海南省洋浦开发建设控股有限公司（以下称为“洋浦控股”）。由于洋浦经济开发区的特殊地位，洋浦迎宾馆成了在洋浦港工作的各国人民的处所，海南本土服务的弱势加上各国文化差异、语言障碍等，洋浦迎宾馆人力资源部的任务更加艰巨。

三、调查内容

（一）酒店人力资源部职能板块

人力资源部是酒店重要的部门之一，虽然它不与客人直接接触，但是它的作用价值是其他部门无法比拟的。它为酒店招徕员工，为他们量身定制合适的工作岗位和创造良好的发展环境，促进员工和企业的共同发展。概括起来，酒店人力资源部的职能包括：人力资源规划、人员招聘、员工培训、绩效管理、薪酬管理和劳动关系处理。

（二）从酒店人力资源部中探视管理基本职能

管理的基本职能包括：计划、组织、领导、控制、协调。这些职能把人力资源部的各个工作环节紧紧扣在一起，使得人力资源部可以顺利地开展和进行工作。

（三）酒店人力资源部决策探析

决策是对未来行动目标的确认，从两个以上可行性方案中选取一个满意方案的分析过程，是一个提出问题、分析问题、解决问题的系统分析过程。酒店是一个劳动密集型的行业，酒店人力资源部做出的决策和员工的利益息息相关，因此做好科学的决策意义重大。

（四）酒店人力资源部中管理者应具备的素质

管理者和普通员工的不同之处在于其对企业的发展起着重大的作用。成功的组织中无一不是没有一个或者多个素质较高的优秀的管理者。

酒店人力资源部作为协调人际关系的重要部门，管理者的素质直接影响着酒店员工的处事态度与人际氛围。从洋浦迎宾馆人力资源部管理者的工作与日常处事中，我们可以看出其素质人格对员工的影响。

四、调查方式

（一）访谈法：与洋浦迎宾馆的人力资源部总监、培训主管进行了面谈交流。

（二）直接观察法：今年暑假在洋浦迎宾馆人事部与西餐厅实习的40天，对酒店员工工作积极性、学习培训积极性等方面的进行了观察；通过对顾客的行为反应，人力资源部人员行为以及其他部门人员行为对酒店人力资源部门组织关系以及与其他部门协调关系上有了一定了解。

（三）文案法：利用在洋浦迎宾馆工作期间得到的人力资源部的一些文案宣传资料，以及计算机搜索的一些资料进行分析调查。

五、调查时间

（一）铺垫阶段：2013年7月22—2013年9月1日

（二）正式调查阶段：2013年12月1日

2013年12月7日至2013年12月9日

六、调查结果

（一）洋浦迎宾馆人力资源部职能板块

1.人力资源规划

洋浦迎宾馆人力资源部在酒店人力资源规划上做了以下事情： 战略规划

根据组织的发展战略、目标及组织内外环境的变化，预测未来的组织任务和环境对组织的要求，提供适宜适当的人力资源。酒店人力资源部根据洋浦经济开发区的发展状况以及酒店入住客源客流情况，决定保持酒店当前正式员工数量、减少长期工正式工的聘用，转入高职专科院校招募实习生。一方面，给酒店带来活力、提升素质；另一方面，大大降低了酒店的成本。酒店企业文化的塑造方面，酒店人力资源总监身体力行，倡导工作责任、人文关怀，鼓励学习等。

组织规划

整合组织机构，合并房务中心和总机，成立宾客服务中心；整合中餐厨房人员结构以及收银人员结构。

制度规划

完善酒店培训管理制度，建立酒店培训体系。

人员规划

重新核编酒店岗位，编制从360人核减到310人。根据酒店的营业状况，剔除多余冗杂的部门，核减岗位人员。

⑤费用规划

按照洋浦控股的计划，把收入与成本指标下达到各个业务部门，并督促好各个部门的执行。

2.人员招聘

洋浦迎宾馆酒店人力资源部一般通过校园招聘、网络招聘、海口与儋州的人力资源市场以及员工介绍等方式招募员工。面试录取方面，人事部采取双重面试，择优录取的方式。先由人力资源部面试应聘人员，通过初轮面试以后，由应聘人员所选岗位直属上司面试，两重面试后决定该部门是否录取此应聘人员。被录取的人员择日培训上岗，没有被录取的，人力资源部会根据应聘者的个性特点等因素重新为他们选择参考岗位。

3.员工培训

洋浦迎宾馆员工培训主要包括岗前培训、岗位知识能力培训、岗位职业技能培训、英语培训以及其他临时培训版块。人力资源部安排每个初来到酒店的员工为期三

天的脱产培训，包括熟悉酒店内部设置，了解酒店的历史文化、岗位规范、礼仪规范等。岗位职业技能培训上，采取个别指导法，老员工带新员工。英语培训是洋浦迎宾馆人力资源部最为重视的培训模块，洋浦经济开发区聚集了很多国家的工作人员，作为洋浦唯一的豪华五星级酒店，语言培训事关大局。此外，人力资源部建立健全了酒店培训体系，完善培训管理制度。培训档案、培训网络、培训课程、三级培训员等事宜也得到落实。

4.绩效管理

洋浦迎宾馆人力资源部根据酒店各个部门的实际情况以及不同职位的差异制定出不同的考评方法。例如：酒店市场营销人员根据每月的营销任务，账款回收率等确定绩效程度。高层管理人员则根据经济指标任务、安全责任书执行情况以及内部管理情况，综合考评。下级一般由上级来考评考核。对表现好的员工给与奖励，表现不佳态度恶劣的员工予以相应的告诫惩治。

5.薪酬管理

洋浦迎宾馆人力资源部在参考了其他同级别酒店的薪酬水平下，根据酒店实际状况制定出酒店酬薪制度。酒店员工工资由90%的基本工资和10%的绩效工资构成。根据员工的工作态度、绩效状况给员工以内外部的回报。这包括工资、奖金、休假、食宿等外部回报，也包括参与决策、承担更大的责任等内部回报。

6.劳动关系处理

严格按照法律法规相关规定、集体合同、劳动合同以及企业规章制度办事。与此同时，对员工的工作生活倾注更多的人文关怀。

（二）洋浦迎宾馆人力资源部中探视管理基本职能

①计划职能

人力资源部根据酒店内外部的发展及时更新信息，从酒店内部资源和外部环境分析探测、提出目标，制定可行性方案等一系列程序，反馈选择，最终施行计划。本人在洋浦迎宾馆担任英语培训师的期间，人力总监要求本人先入酒店西餐厅了解情况。通过一段时间对西餐厅外国友人以及西餐菜品菜色的了解，写出培训方案和培训资料，交由上级核查通过后开始培训。

②组织职能

人力资源部根据酒店的资源、外部环境状况，合理设置酒店岗位、定制岗位职责并核定人员，对人力、物力进行合理的置配。此外，内外部环境的变化，人力资源部也会做出相应的组织措施。例如：洋浦迎宾馆人力资源部依据经营情况重新核编酒店岗位，编制从360人核减到310人，剔除多余冗杂的部门，核减岗位人员。有效组织节约了酒店成本，使人物力得到优化配置。

③领导职能

人力资源部总监每天早上定时巡查酒店各营业部门的情况，对不足之处及时提出要求员工改正重视，并接受员工的工作意见建议。此外，每周定期由人事部管理者和各部门代表组成的纪律委员会巡查酒店员工礼仪着装、工作纪律情况，督促员工更好地工作。

④协调职能

人事部是酒店内部各个部门联系的纽带，起着协调部门、员工利益关系的作用。日常工作中，员工与员工之间、员工与管理人员之间、宾客与员工之间、宾客与饭店之间，经常会发生意见不一致的相互冲突行为，这时人力资源部要负责协调好各方利益，化解冲突。洋浦迎宾馆入住的外国友人很多，经常会有投诉，人力资源部每次都能给他们一个满意的答复，能够协调好双方关系。

⑤控制职能

根据酒店的计划目标，对酒店的运行进行监督、调节，确保目标的完成。酒店人力资源部制定了事前的控制计划，对可能发生的事件提前预计，确保计划顺利进行；计划运行中，全程监控，确保计划实训；目标完成后，将结果与预计结果对比，找出差距，分析原因并提出整改措施。例如：酒店的培训计划，从开始的实现计划方案等编写，到培训期间的整改，最后检验培训成果。通过成果与预期的对比，找出差异原因，为下次培训积累经验。

（三）洋浦迎宾馆人力资源部决策探析

①有效的管理决策信息系统

人力资源部在考虑酒店内部资料指标的同时通过各种途径了解酒店外界的信息，及时、准确、适用、经济地进行内外部信息的收集、加工、传递，建立了一个有效的管理决策信息系统。

②科学的决策程序与方法

人力资源部根据工作目标事先编写工作计划，根据计划以及部门人员交流沟通达成可行性方案，选取酒店的某一小点进行方案试行，经过试行反馈与再修改最后推广至酒店各部门。

③团结有效的团队

洋浦迎宾馆人力资源部的人际关系很协调，上司与下属之间沟通交流频繁，平级之间相互帮助，氛围融洽。这样有利于决策过程的顺利进行，最后达成共识。

（四）洋浦迎宾馆人力资源部高级管理者具备的素质

洋浦迎宾馆人力资源部石总监是原寰岛泰得大酒店人力资源部经理，其从事酒店行业20多年，积累了丰富的经验，从他身上我看到了很多管理者具备和不具备的特质。

①强烈的责任感

石总监每天早上7点左右都会在酒店各营业部门巡视，看见不足之处立即指出并要求员工记入记事本及时改正。据西餐厅服务员说从石总监来到迎宾馆，这个惯例一直保持。

②稳定的情绪

情绪对工作的影响很大，稳定的情绪可以使人在高压力的环境下更有效率地工作。从本人在洋浦迎宾馆人力资源部工作的40天以及此后与石总的相处中，发觉石总的情绪很稳定，工作效率很高。人力资源部是一个细节很多、员工流很多、琐事很多的地方，在这种情况下保持情绪稳定更有利于工作的开展和员工交流的顺利进行。

③外向

外向包括了热情、乐群、爱交际和精力充沛等特征。从本人第一次给石总监打电话投简历至到酒店工作的过程中，石总监给与了本人很大的关怀和帮助。④灵活性

指能够根据酒店实际遇到的问题，采取灵活的方式解决。

⑤宜人性

宜人性包括了可信、直率、合作、好脾气、谦虚。大部门的酒店高层管理者都具备这一特质，他们愿意与员工交流工作与生活上的困事，帮助他们走出困境。

七、调查体会

（一）值得肯定的一面

①洋浦迎宾馆人力资源部在计划组织板块，精简机构，剔除繁冗的程序使得酒店运行效率大大提高，节约了企业成本。

②与海口众多高职院校建立合作关系，保证了实习生、寒暑假工的来源，节省了酒店成本。

③完善了酒店的培训制度，建立员工培训档案，为酒店培训提供了制度上的保障。④以酒店分配指标完成程度为主要绩效考核标准，体现了公平公正的思想，有利于激发员工积极性。此外，每周四进行的自助餐补助歌手大赛等活动，增加酒店吸引力的同时，丰富了员工生活，缓解了工作压力。

⑤人力资源部始终坚持一个原则：按时发放员工工资，绝不拖欠。在当地人心中，洋浦迎宾馆是一个工作的绝佳之地。

⑥洋浦迎宾馆人力资源部严格按照国家法律法规、企业规章等相关规定办事。石总监上任后，给员工（除实习生）增加了住房公积金，酒店每个员工完整享有了五险一金。

（二）存在的不足

①酒店各部对人力资源部所下达文件的执行力度不够，各部门主要负责人文化水平差异大，部门之间矛盾相对激烈。人力资源部在协调和控制方面有待改善。②缺少与海南重点高校的合作，高职院校招聘的实习生大都无法与外国住客进行交流。整体上，洋浦迎宾馆的员工素质、文化水平比较低。

③酒店培训方面，大部分培训老师都是酒店内部各个部门的管理者，培训效果受到管理者水平的限制，员工容易形成定视思维。

④绩效考评采取上级考核下级的方式，缺乏全面的看待，容易造成考评结果失真。⑤老员工升迁问题上，洋浦本地老员工在酒店的最高职位是二级经理，所有的高层管理者都招自他地，很多勤勤恳恳干了几年的老员工对此很是寒心。

（三）提出的建议

①强化执行力度，发挥人力资源部的督促协调控制方面作用。一方面，得到公司董事长、总经理广大员工等的支持；另一方面，与各部门高层管理者达成共识。②加强与海南相关方向的高等院校的合作，输入高素质的实习生。

③加强对员工的态度培训，适当聘请外部专业培训老师。加强对员工的英语培训，可以和长期住店的外国住客沟通，利用他们空闲时间教授酒店员工英语。此外，采取相应的英语学习激励政策，激发员工学习英语的兴趣。

④考核方式上，可以采取360度考核方法，全面地评价员工。

⑤老员工升迁问题上，一方面，投入更多心血培育洋浦当地的老员工，适时提拔，给与他们更多的关注与关怀；另一方面，原则上老员工群体中不具备高层管理者素质的，还是考虑外部聘请。

（四）结束语

这次思索调查下来，我深深地体会到了自己各方面的不足。洋浦迎宾馆的人力资源部经营决策与管理的案例，让我看到了从事酒店业的可能遇到的各种问题，同时我也更坚定自己要从事这一行业。感谢老师对我一路的引导与支持，我会更加努力，谢谢！