京建质〔2009〕383号文件 北京市住房和城乡建设委员会关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知

第一篇：京建质〔2009〕383号文件 北京市住房和城乡建设委员会关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知

北京市住房和城乡建设委员会关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知

（京建质〔2009〕383号）

各区、县建委，各建设（开发）、施工、监理单位，各有关单位：

为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：

一、建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。

建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。分户验收工作组成员应包括以下人员：

（一）建设单位各专业技术负责人。

（二）监理单位各专业监理工程师。

（三）施工单位项目技术、质量负责人，项目技术、质量专业人员等。

（四）分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。

（五）已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。

二、分户验收分为两个阶段进行。

第一阶段，建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。

第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。

三、在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。

《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。

四、施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。

五、工程监理单位对分户验收承担监理责任。

工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。

工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

六、分户验收应依据国家和本市工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定，对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。

七、在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查验收项目，包括：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、制冷、通风系统安装质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他规定、标准中要求分户检查的内容。

八、分户验收工作组在检查验收时应做好以下工作：

（一）对于上述检查验收项目，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，并应对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》的相应位置填写对应的《检验批质量验收记录》表格的编号。

（二）对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，并应分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

（三）对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。

（四）检查标识可采取印章、不干胶标贴等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。

（五）对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。

（六）对发现的住宅工程观感质量和使用功能质量不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的，分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况应经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可。

九、分户验收合格应符合下列规定：

（一）施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。

（二）工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。

（三）每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论一致，且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐全。

（四）每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。

（五）按照本通知要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检查点位上做出了明显检查标识或设立了检查图表。

（六）对于工程质量不符合要求的项目，施工单位已整改完毕，且已经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师重新检查验收合格，并形成整改处置记录。

（七）建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工程标牌。

十、分户验收合格后，应出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

十一、建设单位、施工单位、监理单位不按本通知要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。

十二、本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后开始分户验收的，应当按照本通知要求执行；2009年7月1日前已经开始分户验收但是尚未完成分户验收工作的，可以按原规定执行。

北京市建设委员会《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质〔2007〕1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。

附件：1．《住宅工程质量分户验收表》

2．《住宅工程质量分户验收检查记录表》

3．《住宅工程质量问题整改处置记录》

4．检查标识（样本）

第二篇：对住宅工程质量分户验收及其管理工作的几点体会

对住宅工程质量分户验收及其管理工作的几点体会

河口区住建局 陈朝玲 李清瑞

近年来，城乡住宅的建设规模不断扩大，购房户质量维权意识日益提高。加强住宅工程质量管理，保障房屋使用功能，保护消费者的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，我省部分市地建设行政主管部门树立“以人为本”思想，创新工作思路采取有效措施，组织开展了住宅工程质量分户验收工作。

一、实施分户验收的背景

1）建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多、施工技术和工艺较复杂；建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

2）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

3）目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。

采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。同时，分户验收的有效实施，也使许多住宅工程质量问题 1 可以提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从某中意义上讲节约了后期的时间和成本

二、分户验收的含义和特点

分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

目前，全省部分地市对住宅工程质量分户验收，均结合地方实际陆续出台了各自的管理政策和管理办法，规定了住宅工程质量分户验收的验收质量标准、验收内容、验收数量和方法、组织实施等内容。虽然各地的具体规定不尽相同，但总的来看，有几点是统一和明确的。

1、所有住宅工程质量验收均以“户”为基本单位进行“一户一验”，改变了过去的整体验收方式，是更加细化的、具备更高要求的验收。

2、分户验收内容分为七个类别：

（一）室内空间尺寸；

（二）楼地面、墙面和顶棚面层质量；

（三）门窗、栏杆安装质量；

（四）防水工程质量（屋面、地下室及有防水要求的房间）；

（五）给排水、采暖系统安装质量；

（六）室内电气工程安装质量；

（七）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。

从以上验收内容可以看出，分户验收的侧重点是使用安全、使用功能和观感质量。

3、分户验收的时间段为施工单位提交竣工报告后、单位工程竣工验收前。

之所以这样规定，主要是确保在竣工验收验收前完成分户验收和整改完善工作，即“尽量把问题解决在前面”，保证住宅工程竣工验收的工作效率和顺利进行，尤其对结构类型雷同的成片住宅小区集中竣工验收时，更应注意把握这一点。

目前，参建方大多在工程质量初验前进行分户验收和整改工作，质监部门在工程质量初验和竣工验收时，可对分户验收执行情况和形成分户验收记录资料 情况以及发现问题整改情况进行核查。

4、分户验收的检查手段是实测和目测相结合。观感检查项目应通过目测观察的方法检差，对检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。平整、垂直、标高、开间进深尺寸、插座相位等需要实测实量的检查内容，应使用红外线测距仪、漏电保护相位检测器等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

三、管理部门需要做好的几项工作

3.1加强宣传工作，形成分户验收制度自觉主动的内部环境和有效监督的外部环境。

为了落实分户验收工作，避免分户验收工作摆形式、走过场，建设行政主管部门和质量监督机构要加强两方面的宣传：一方面应加强对参建单位和质量人员的宣传和组织培训，积极提高参建人员的质量意识和对分户验收的正确认识，增强参建各方认真执行分户验收的自觉性、主动性。另一方面，通过电视、报纸等传媒向社会大力宣传分户验收制度的推行和开展，形成强大的外部舆论环境和监督环境，督促参建各方按章办事，认真落实分户验收制度。3.2严格监督核查，确保分户验收工作的真实性、规范性

（1）监督验收人员组成

分户验收应有建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。（2）监督职责履行

分户验收和整改工作完成后，分户验收资料应有相关单位和人员的签章。其中分户验收记录应有参加分户验收过后的人员签字认可，而《住宅工程质量分户验收汇总表》系分户验收过后总的结论性意见，签字人员为建设单位的项目负责人、监理单位的总监理工程师、施工单位的项目经理，对公章的要求亦较严格，公章为法人章。该资料应作为竣工资料纳入质监档案。（3）核查分户验收资料的真实性、完整性

首先，依据分户验收的验收内容，检查检测仪器配备的种类和数量是否齐全充足，如未配备相关检测仪器，则分户验收的真实性则无从谈起。其次，监 3 督检查现场标识落实情况，无测量标识则验收无真实可言。

（4）记录核查分户验收的过程和结果，发现不良行为予以登记上报。

质量监督机构作为监督者，负责监督和查验收组队分户验收的执行落实情况。监督记录中应包含对分户验收核查的具体内容：如抽查的户数、过程、结果邓，并应附有分户验收和查记录。

对违反规定、不认真检查验收和及时整改、弄虚作假的情况，处责令整改、必要时组织复查和竣工验收延滞外，对责任人员给与不良行为记录登记。（5）监督分户验收工作完成后，参见各方和质量人员的质量行为

监督资料归档和交付住户：参建单位应将分户验收记录、公共部位验收记录、分户验收汇总表等资料完整的纳入工程质量控制资料，以备将来发生质量投诉时查询，保证质量责任的可追溯性。同时《住宅工程质量分户验收记录表》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给用户。

监督落实保修途径：建设单位在《住宅质量保证书》中注明保修范围、保修期限、保修程序、处理时限以及建设单位、施工单位、物业公司名称和报修电话等内容，当质量问题发生后，可及时解决质量问题，避免激化矛盾。

通过上述管理措施，可有效地保证实施分户验收的真实性、规范性和验收人员质量责任的可追溯性。

第三篇：关于印发《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》的通知(琼建质[2011]87号)[小编推荐]

海南省住房和城乡建设厅文件(琼建质

[2011]87号)关于印发《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》的通知 各市、县、自治县住房和城乡建设局，洋浦经济开发区规划建设土地局，各级质量安全监督管理机构，各有关单位： 为了加强住宅工程质量管理，切实保障住宅工程质量和使用功能，维护广大人民群众利益，我厅制定了《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。在实施中有何建议和意见请向省建设工程质量安全监督管理局反馈。海南省住房和城乡建设厅 二0一一年四月十九日

海南省住宅工程质量分户验收管理办法 第一条 为加 强住宅工程质量管理，保障竣工住宅质量和房屋使用功

能，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及现行国家建设工程有关标准、规范、规定，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅工程质量分户验收及其监督管理。

本办法所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指住宅工程在单位工程竣工验收前，由建设单位组织施工单位、监理单位对单位工程每一单元户及公共部位进行的专门验收。第三条 分户验收应按照经审查合格的施工图设计文件及国家和省有关工程质量验收标准、规范、规定，对本办法规定的内容逐户进行质量验收。第四条 分户验收是在工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括下列内容：

（一）房间尺寸；

（二）地面、墙面和顶棚质量；

（三）栏杆、护栏质量；

（四）防水工程质量；

（五）门窗工程质量；

（六）室内给水、排水系统安装质量；

（七）室内电气工程安装质量；

（八）节能工程质量；

（九）其它有关规定、标准或合同中要求分户检查的内容。第五条 分户验收工作由建设单位组织实施，建设单位项目负责人、专业技术人员，监理单位项目总监理工程师、专业监理工程师，施工单位项目经理、项目技术负责人等相关人员参加。分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收。已选定物业公司的，物业公司也应当参加分户验收。分户验收应当按照下列程序进行： 1．分户验收应逐户、逐间进行； 2．分户验收应符合国家有关规范规定，按本办法《住宅工程质量分户验收导则》（附表一）要求进行，并认真填写《住宅工程质量分户验收记录》（附表二）； 3．分户验收检查中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，建设单位书面责成施工单位整改，整改情况经监理复查符合要求后，重新组织分户验收；

4、分户验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目经理分别签字确认并加盖验收单位公章的《住宅工程质量分户验收证明》（附表三）。

该表一式五份，建设、监理、施工、业主各一份，公示一分。

对重新组织分户验收合格的，在出具《住宅工程质量分户验收证明》时，应附其重新组织分户验收前的分户验收记录及整改复查记录。

第六条 分户验收合格后，建设单位应按单位工程将所有分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四），建设、施工、监理单位各方相应负责人分别签字确认并加盖单位公章。《住宅工程质量分户验收汇总表》一式四份，建设、施工、监理单位各一份，一份在

建设单位申请住宅单位工程竣工验收时，提交监督机构存档。第七条 住宅工程参建各方责任主体应严格执行《建筑工程施工质量验收统一标准》，强化检验批验收。同时，建设、监理、施工单位应按本办法规定开展分户验收，未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。第八条 住宅工程竣工验收，建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的有关规定进行，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。

住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数，按《住宅工程质量分户验收记录》内容及要求对分户验收工作进行复核检查。抽查数量为单位工程总户数的10%，且不少于6户，其中顶层、底层至少各抽查2户；单位工程总户数少于10户的，随机抽查不少于3户；单位工程总户数在3户及以下的全面检查。当发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收，责令整改，符合要求后方可重新组织验收。

住宅工程公共部分的竣工验收，应按国家有关规范规定进行。第九条 住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑物外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：

（一）工程名称、竣工日期；

（二）建设、设计、监理、施工单位全称；

（三）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。第十条 住宅工程建设单位应当在《住宅质量保证书》中注明以下事项：

（一）保修范围和保修期限；

（二）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；

（三）物业公司名称、电话；

（四）工程质量保修程序和处理时限；

（五）建设单位工程质量保修监督电话。

第十一条

住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收证明》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

第十二条

本办法第十条所列事项及《住宅工程质量分户验收证明》应当在住宅工程交付使用时，在相应住户入口处进行公示，公示期不得少于3个月。

第十三条 参加分户验收的各方应对分户验收的真实性负责。对在分户验收工作中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，建设行政主管部门按照有关法律、法规对相关责任单位和责任人给予处理。第十四条 工程质量监督机构应当加强对分户验收工作的监督管理，在监督工程竣工验收过程中，抽查《住宅工程质量分户验收记录》是否与工程实体质量相符；抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。对未实施分户验收的住宅工程，不予办理竣工验收备案。第十五条 本办法自颁布之日起施行。附表：1.住宅工程质量分户验收导则 2.住宅工程质量分户验收记录 3.住宅工程质量分户验收证明 4.住宅工程质量分户验收汇总表

附表1 住宅工程质量分户验收导则（验收项目、内容、检查方法及参照标准、条文）序验收 检查方法 验收内容 参照标准、条文 号 项目 及数量 房间尺室内标高、隔尺量检查每一GB50204-2002第8.3.2条及GB50203-2002有关砌体轴线允许偏差的规 1 寸 墙轴线偏差 间房 定。GB50209-2002第5.3.4面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。楼地面空鼓、小锤轻击和观注：空鼓面积不应大于400Cm，且每自然间（标准间）不多于2处可不裂缝、起砂 察检查 计。5.3.6面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。GB50210-2001第4.3.5各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。GB50210-2001第4.2.6一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定： 楼地

1、普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。墙面、天棚脱观察检查，距面、墙 2

2、高级抹灰表面应光滑、洁净、颜

2色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清层、空鼓、裂检查面1m处面和天晰美观。缝、和爆灰（龟正视无裂缝和棚 GB50204-2002第8.2.1现浇结构的外观质量不应有严重缺陷（设计无找裂除外）爆灰平的楼面）。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。（强）GB50209-2002第5.3.5面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水厕、浴、阳台观察和泼水检和积水现象。地面表面坡度 查 GB50207-2002第10.0.5检查屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通，雨后或蓄水试应在雨后或持续淋水2h后进行。有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间屋面渗漏 验检查 不应少于24h。GB50327-2001第6.3.3防水层应从地面延伸到墙，高出地面100mm；浴厨、卫、阳台尺量检查 室墙面的防水层不得低于1800mm。防水工程施工 蓄水24h，深 3 防水 卫生间等有防度不得小于GB50209第4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁水要求的地面20mm，观察检渗漏，坡向应正确、无积水。渗漏 查 淋水2h或雨《建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂外墙渗漏 后观察检查 等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。GB50352-2005第6.10.3窗的设置应符合下列规定：

1、窗扇的开启形式应方便使用，安全和易于维修、清洗；

2、当采用外开窗时应加强牢固窗扇的措施；

3、开向公共走道的窗扇，其底面高度不应低于2m；

4、防火墙上必须开设窗洞时，应按防火规范设置； 外钢尺检查，每5、天窗应采用防破碎伤人的透光材料； 窗个窗台不少于

6、天窗应便于开启、关闭、固定、防渗水，并方便清洗。外窗台台 一处 注：①住宅窗台低于0.90m时，应采取防护措施； 或护栏②低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固高度门窗 定窗的防护高度应从窗台面起计算。

GB50096-1999第3.9.1外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应栏杆间有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。（强）距 栏杆高度检查：GB50368-2005第5.1.5„„六层及六层以下住宅的阳栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于钢尺测量，每1.10m。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆垂直间距净距不应大于0.11m。护片栏杆不少于GB50368-2005第5.2.2外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六栏 一处 层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m（不得有负偏差）。栏杆应防止攀登，垂直杆件间净距不应大于0.11m。

竖杆间距检查：临空处栏杆净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm。用1m垂直检GB50210-2001第12.5.9护栏和扶手安装的允许偏差应符合下列规定： 测尺、钢尺、1、护栏垂直度允许偏差3mm。

2、栏杆间距允许偏差3mm。

3、扶手直拉通线检查 线度允许偏差4mm。

4、扶手高度允许偏差3mm。防攀爬措施检查：GB50352-2005第6.6.3阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定： 外窗台

1、栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载； 或护栏

2、临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m高度 护及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；

栏 注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部观察检查 栏杆间有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可距 踏部位顶面起计算。

3、栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；

4、住宅„„的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m。护栏玻璃检查：GB50210-2001第12.5.7护栏玻璃应使用公称厚度不少于观察检查安全12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以标识，卡尺测上时，应按JGJ113-2009第7.2.5和第7.2.6进行检查。量 《建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂外窗渗漏 雨后观察检查门窗 等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。GB50210-2001第5.3.9金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。观察，开启和GB50210-2001第5.3.4金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭门窗质量 关闭检查，手严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。板检查 GB50210-2001第5.1.11建筑外门窗的安装必须牢固。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。（强条）GB50210-2001第5.4.11玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽。GB50210-2001第5.6.2玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝

2向应符合设计要求。单块玻璃大于1.5m时应使用安全玻璃。发改运行[2003]2116号： 第六条 建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻观察检查安全2璃；

（一）7层及7层以上建筑物外开窗；

（二）面积大于1.5m的窗玻璃门窗玻璃 认证标识 或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；

（三）幕墙（全玻幕除外）；

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；

（五）观光电梯及其外围护；

（六）室内隔断、浴室围护和屏风；

（七）楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内拦板；

（八）用于承受行人行走的地面板；

（九）水族馆和游泳池的观察窗、观察孔；

（十）公共建筑物的出入口、门厅等部位；

（十一）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。GB50242-2002第4.2.2给水系统交付使用前必须进行通水试验并做好记管道渗漏 观察试水检查 录。管道堵塞 GB50242-2002第5.2.3生活污水塑料管道的坡度必须符合设计或本规范室内给表5.2.3的规定。表5.2.3生活污水塑料管道的坡度：1.管径50mm，标准 5 排水安坡度25‟，最小坡度12‟；2.管径75mm，标准坡度15‟，最小坡度8‟；管道坡度 观察检查 装 3.管径110mm，标准坡度12‟，最小坡度6‟；4.管径125mm，标准坡度10‟，最小坡度5‟；5.管径160mm，标准坡度7‟，最小坡度4‟。GB50242-2002第7.2.1排水栓和地漏的安装应平正、牢固，低于排水表地漏水封 尺量检查 面，周边无渗漏。地漏水封高度不得小于50mm。

“漏电开关测试仪”无接错显示 GB50303-2002第22.1.2插座接线应符合下列规定：

1、单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；使用“漏电单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接； 插座相序、开关测试

2、单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（PE）或接零（PEN）线接在上孔。接地 仪”逐个检插座的接地端子不与零线端子连接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。查

3、接地（PE）或接零（PEN）线在插座间不串联连接。第3.1.7接地（PE）或接零（PEN）支线必须单独与接地（PE）或接零（PEN）干线连接，不得串联连接。（强条）GB50303-2002第6.1.9照明配电箱（盘）安装应符合下列规定：

1、箱（盘）内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密，不伤芯线，不断股。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全；

2、箱（盘）内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s。室内观察和开、3、照明箱（盘）内，分别设置零线（N）和保护地线（PE线）汇流排，零线和保户内配电箱 6 电气关触电保护地线经汇流排配出。（盘）安装 护器动作 第6.2.8照明配电箱（盘）安装应符合下列规定：

1、位置正确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱（盘）涂层完整；

2、箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确；

3、箱（盘）内不采用可燃材料制作；

4、箱（盘）安装牢固，垂直度允许偏差为1.5‟；底边距地面为1.5m，照明配电板底边距地面不小于1.8m。GB50303-2002第23.1.1照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标照明试验 通电检查 识一致；开关与灯具控制顺序相对应，风扇的转向及调速开关应正常。GB50303-2002第27.1.1建筑物等电位联结干线应从与接地装置有不少于2处直接连接的接地干线或总等电位箱引出，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网路，环形网路应就近与等电位联结干线或局部等电位箱连接。支线间不应等电位 观察检查 串联连接。第27.2.1等电位联结的可接近裸露导体或其他金属部件、构件与支线连接应可靠，溶焊、钎焊或机械紧固应导通正常。外窗传热系检查检验数、气密性符合设计及相关标准要求 建筑报告 能检验 节能 7（内观察检查保温）保温层 或小锤轻无脱层、空鼓、无损伤 击 烟雾或火烟囟道设置苗试验观住宅厨房排烟道JG/T3028-1995，无漏风、串风现象 及附件 察检查其它 无渗漏、反坡、位置正确，与插座位置协调，孔周边墙面装饰无破坏 墙面空调孔 观察检查

附表2 住宅工程质量分户验收记录 总 页 第 页 工程名称 房 号 号楼 单位 建设单位 验收日期 年 月 日 施工单位 监理单位 序验收项目 验收内容 验收标准 验收记录 验收结论 号 室内标高、不得超出规范规定的允许偏 1 房间尺寸 隔墙轴线偏 差值 差 楼地面空2空鼓面积不超过400cm；不得鼓、裂缝、出现裂缝或起砂 起砂 墙面、天棚抹灰表面应无空鼓、脱层；无地面、墙面 2 抹灰质量 裂缝（龟裂除外）和顶棚 厕、浴、阳台地面表面不得有倒泛水和积水现象 坡度 屋面渗漏 屋面无渗漏、无积水 卫生间、厨防水层应从地面延伸到墙面，房、阳台防高出地面100mm，浴室墙面防 水 水层不低于1800mm 3 防水 卫生间等有防水要求的无渗漏、排水顺畅 地面渗漏 外墙渗漏 墙面无渗漏 外门窗安装必须牢固、开启灵门窗质量 活、有防坠落措施 外窗渗漏 外窗及周边无渗漏 窗台距楼板、地面净高不低于外窗台或护0.9m；六层及以下护栏高度不栏高度、护低于1.05m，七层及以上护栏

门窗 栏间距 高度不低于1.10m，护栏栏杆间距不 应大于0.11m 安装玻璃应牢固，无破裂；单2片面积大于1.5m的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于门窗玻璃

500mm的落地窗；7层及7层以上建筑物外开窗应用安全玻璃

给水、排水、热水管道、卫生管道渗漏 器具、阀门、水表等的接口无 渗漏，安装牢固，位置正确 给水、热水管道通水试验及排室内给水管道堵塞 5 水管道通水试验无堵塞 排水安装 排水管道坡向、坡度正确，标管道坡度

识明晰 地漏水封深度不小于50mm 地漏水封 插座相序、无接错现象 接线 箱（盘）内配线整齐，回路编户内配电箱号齐全，标识正确；开关动作（盘）室内电气灵活可靠 6 安装 照明系统满负荷通电连续试照明试验 运行8h无故障 支线间不应串联连接 等电位 外窗传热系符合设计及相关标准要求 数、气密性

建筑节能 7 能检验（内保温）无脱层、空鼓、无损伤 保温层 烟（风）道无漏风串风现象 通风 8 其它 无渗漏、反坡、位置正确、与墙面空调孔 插座位置协调 分户综合验收 结论 建设单位 监理单位 施工单位 项目负责人： 总监理工程师： 项目经理： 验收人员： 验收人员： 验收人员：（公章）（公章）（公章）年 月 日 年 月 日 年 月 日

附表3 住宅工程质量分户验收证明 工程名称：

房号 楼 单元 号 建设单位 施工单位 开工日期 监理单位 竣工日期 序号 验收内容 验收结论 1 房间尺寸 2 墙面、地面和顶棚面层质量 3 防水工程质量 4 门窗安装质量 室内给水、排水系统安装质量 6 室内电气工程安装质量 7 建筑节能工程质量 其它规定、标准中要求分户检查的内容 综合验收

结论 建设单位 施工单位 监理单位 验 总监理工程师： 单位(项目)负责人： 项目经理： 收 单（公章）（公章）（公章）位 年 月 日 年 月 日 年 月 日

附表4 住宅工程质量分户验收汇总表

单位工程名称 开工日期 建设单位 竣工日期 施工单位 建筑面积 监理单位 结构类型 总户数 验收户数 项 目 分户验收记录汇总 分户验收总体情况 功能性试验

分户验收情况 分户验收总体 评价结论 建设单位 监理单位 施工单位 项目负责人： 总监理工程师： 项目经理：（公章）（公章）（公章）年 月 日 年 月 日 年 月 日 注：分户验收总体评价结论，应明确分户验收一次性合格率及经一次整改或多次整改后分户验收合格情况。

第四篇：关于印发《上海市住宅工程质量分户验收实施细则(试行)》的通知

关于印发《上海市住宅工程质量分户验收实施细则(试行)》的通知

沪建安质监[2009]第105号

第一条 为了完善本市的住宅工程质量分户验收工作，依据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001及其配套规范，以及《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市新建住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本细则。

第三条 建设单位是按照工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体，应对实测数据、验收结论的真实性负责，交房时或在保修期内当小业主对实测数据、验收结论有异议时有建设单位负责解释、解决。

当工程实行项目管理的项目委托单位为住宅工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体。

第四条 住宅工程质量分户验收应具备的条件

(一)完成设计和合同约定的工作量，各(子)分部工程质量符合规范和设计要求，并已验收合格；

(二)工程质量保证资料和有关安全与功能的检测资料完整，主动功能项目的抽查结果符合要求；

(三)施工单位已提交工程质量竣工报告，监理单位已提交工程质量评估报告；

(四)室内地面(全装修在图纸上)已标识好暗埋水管的走向和室内空间尺寸测量的指控点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰。

第五条 住宅工程质量分户验收的程序与方法

(一)施工总承包单位在工程具备分户验收条件后，向建设单位提交分户验收的书面申请；

(二)建设单位收到申请后，应根据有关规定成立分户验收工作组，实施和管理分户验收工作。已选定物业公司的物业公司应参加；分户验收工作组分领导小组和检查小组。领导小组组长由建设单位项目负责人担任，成员为建理单位项目总监理工程师、施工总承包单位项目负责人、物业公司负责人。检查小组成员由领导小组任命。

(三)分户验收工作单位组应依照分户验收的内容制定住宅工程质量验收方

案。验收方案应包含质量标准(不得低于《建筑工程施工质量验收统一标准》要求)、检查数量、检查方法、人员分组、仪器设备配置(应注明仪器型号、标号、校准有效期)、不合格项的处理措施等内容。验收方案有检查小组编制，领导小组组长审核，建设单位技术负责人审批。验收方案应归入施工总包单位竣工资料内。

(四)分户验收以实物测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，逐户逐间对住宅工程的观感质量和使用功能进行检查验收，并做好记录。有条件的工作，建设单位可委托有相应检测能力的第三方检测机构实施实物测量、功能性检测，第三方检测机构应出具检测报告；

(五)验收合格的，验收人员应及时填写《住宅工程质量分户验收记录》(附表一、二)，并予以签字确认；

(六)对住宅工程套内观感质量和使用功能不符合要求的，分户验收领导小组应签发书面整改单，责成施工单位整改，并对整改情况进行复查；(七)分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人 应在按户出具的《住宅工程质量分户验收汇总表》(附表四)上分别签字并盖章。《住宅工程质量分户验收合格证》加盖的为企业公章，《住宅工程质量分户验收汇总表》可加盖项目章；

(八)《住宅工程质量分户验收合格证》应作为《新建住宅工程质量保证书》的附件交给住户。《住宅工程质量分户验收记录》、《室内净高、净开见尺寸抽测表》(附件三)以及相关原始验收记录(如委托第三方检测机构的应包括检测报告)应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询；

(九)分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的质量监督机构备案；

(十)住宅工程竣工验收时，竣工验收小组应抽查一定的户数对分户验收工作结果进行复核。抽查比例：高层、小高层每个单位工程不少于3户；多层每个单位工程不少于2户；别墅工程按总户数的5%抽查，且不小于5户；顶层和底层必抽。

第六条 质量监督机构对住宅工程质量分户验收工作的监督核查

(一)分户验收工作的监督核查是指工程竣工验收时，质量监督机构对竣工验收小组复核工作进行的程序监督；

(二)质量监督机构应在监督记录中记载分户验收监督核查内容，并在监督报告中反映建设单位组织分户验收情况。

第七条 凡未实施住宅工程质量分户验收的，建设单位不得组织竣工验收，质量监督机构不予出具工程监督报告。

第八条 住宅工程质量分户验收过程中发现弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，一经查实工程质量监督机构应按有关法规对负责单位和负责人予以严肃查处，并纳入不良行为记录。

第九条 2009年10月1日后竣工的新建住宅工程实施质量分户验收。附表一：初装饰住宅工程质量分户验收记录 附表二：全装修住宅工程室内质量分户验收记录 附表三：室内净高、净开间尺寸抽测表 附表四：住宅工程质量分户验收汇总表 附表五：住宅工程质量分户验收合格证明书

第五篇：关于印发《上海市住宅工程质量分户验收实施细则(试行)》的通知

关于印发《上海市住宅工程质量分户验

收实施细则(试行)》的通知

沪建安质监[2009]第105号

第一条 为了完善本市的住宅工程质量分户验收工作，依据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001及其配套规范，以及《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市新建住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本细则。

第三条 建设单位是按照工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体，应对实测数据、验收结论的真实性负责，交房时或在保修期内当小业主对实测数据、验收结论有异议时有建设单位负责解释、解决。

当工程实行项目管理的项目委托单位为住宅工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体。

第四条 住宅工程质量分户验收应具备的条件

(一)完成设计和合同约定的工作量，各(子)分部工程质量符合规范和设计要求，并已验收合格；

(二)工程质量保证资料和有关安全与功能的检测资料完整，主动功能项目的抽查结果符合要求；

(三)施工单位已提交工程质量竣工报告，监理单位已提交工程质量评估报告；

(四)室内地面(全装修在图纸上)已标识好暗埋水管的走向和室内空间尺寸测量的指控点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰。

第五条 住宅工程质量分户验收的程序与方法

(一)施工总承包单位在工程具备分户验收条件后，向建设单位提交分户验收的书面申请；

(二)建设单位收到申请后，应根据有关规定成立分户验收工作

组，实施和管理分户验收工作。已选定物业公司的物业公司应参加；分户验收工作组分领导小组和检查小组。领导小组组长由建设单位项目负责人担任，成员为建理单位项目总监理工程师、施工总承包单位项目负责人、物业公司负责人。检查小组成员由领导小组任命。

(三)分户验收工作单位组应依照分户验收的内容制定住宅工程质量验收方案。验收方案应包含质量标准(不得低于《建筑工程施工质量验收统一标准》要求)、检查数量、检查方法、人员分组、仪器设备配置(应注明仪器型号、标号、校准有效期)、不合格项的处理措施等内容。验收方案有检查小组编制，领导小组组长审核，建设单位技术负责人审批。验收方案应归入施工总包单位竣工资料内。

(四)分户验收以实物测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，逐户逐间对住宅工程的观感质量和使用功能进行检查验收，并做好记录。有条件的工作，建设单位可委托有相应检测能力的第三方检测机构实施实物测量、功能性检测，第三方检测机构应出具检测报告；

(五)验收合格的，验收人员应及时填写《住宅工程质量分户验收记录》(附表一、二)，并予以签字确认；

(六)对住宅工程套内观感质量和使用功能不符合要求的，分户验收领导小组应签发书面整改单，责成施工单位整改，并对整改情况进行复查；

(七)分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人 应在按户出具的《住宅工程质量分户验收汇总表》(附表四)上分别签字并盖章。《住宅工程质量分户验收合格证》加盖的为企业公章，《住宅工程质量分户验收汇总表》可加盖项目章；

(八)《住宅工程质量分户验收合格证》应作为《新建住宅工程质量保证书》的附件交给住户。《住宅工程质量分户验收记录》、《室内净高、净开见尺寸抽测表》(附件三)以及相关原始验收记录(如委托第三方检测机构的应包括检测报告)应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询；

(九)分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的质量监督机构备案；

(十)住宅工程竣工验收时，竣工验收小组应抽查一定的户数对分户验收工作结果进行复核。抽查比例：高层、小高层每个单位工程不少于3户；多层每个单位工程不少于2户；别墅工程按总户数的5%抽查，且不小于5户；顶层和底层必抽。

第六条 质量监督机构对住宅工程质量分户验收工作的监督核查

(一)分户验收工作的监督核查是指工程竣工验收时，质量监督机构对竣工验收小组复核工作进行的程序监督；

(二)质量监督机构应在监督记录中记载分户验收监督核查内容，并在监督报告中反映建设单位组织分户验收情况。

第七条 凡未实施住宅工程质量分户验收的，建设单位不得组织竣工验收，质量监督机构不予出具工程监督报告。

第八条 住宅工程质量分户验收过程中发现弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，一经查实工程质量监督机构应按有关法规对负责单位和负责人予以严肃查处，并纳入不良行为记录。

第九条 2009年10月1日后竣工的新建住宅工程实施质量分户验收。

上海市建设工程安全质量监督总站

二OO九年九月十六日