无锡市物业管理条例

第一篇：无锡市物业管理条例

无锡市物业管理条例

（2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）无锡市第十五届 人民代表大会常务委员会公 告第16号《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准，现予公布，自2015年9月1日起施行。

2015年5月29日

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部门和人员；对物业管理工作进行指导、协助和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系；落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理的相关工作。

第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

街道办事处（镇人民政府）应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任，业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。

第八条 筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为；

（四）无泄露或者非法使用业主资料的行为；

（五）个人信用记录良好，无犯罪记录。

除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

第九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

（一）本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的；

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的；

（三）未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的；

（四）违法出租房屋且未改正的；

（五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（六）有严重不良信用记录或者犯罪记录的；

（七）业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处（镇人民政府）物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令限期召开；逾期不召开的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，由社区居（村）民委员会组织召开。

业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

第十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）。

街道办事处（镇人民政府）应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（三）其他重大事项。

第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（镇人民政府）协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显着位置公示。

第十七条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第十八条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显着位置公示。

第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显着位置公示，公示时间不少于三十日。

物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

第三章 前期物业管理

第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

第二十四条 新建物业在办理商品房预（销）售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

第二十五条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预（销）售许可证之前予以确定。

新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置；新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房；住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

第二十七条 建设单位在办理商品房预（销）售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

物业服务用房的用途不得擅自变更。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续；对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。第四章 物业服务

第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公示并及时更新：

（一）物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况；

（四）其他应当公示的信息。

第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整；未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用；受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居（村）民委员会的监督。

经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显着位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显着位置公示。

第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。

因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

街道办事处（镇人民政府）应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统；损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）出租、出借、转让资质证书的；

（三）被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：

（一）骗取、挪用或者侵占专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的；

（五）因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的；

（六）损害业主或者公共利益情节严重的；

（七）被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

第四十一条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

第五章 物业的使用和维护

第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显着位置公示；小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库；小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（三）违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋；

（四）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（七）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

（八）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理；业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显着位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第四十九条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

下列费用不得从专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用；

（三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）依法不得列支的其他费用。

第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示；使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。

物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

第六章 旧住宅小区物业管理

第五十三条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验；存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。

建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴；街道办事处（镇人民政府）负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处（镇人民政府）应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。第七章 拆迁安置房小区物业管理

第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。

街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。

建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。

拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

县级市、区人民政府以及街道办事处（镇人民政府）应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

第八章 法律责任第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案；造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。

第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。

第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。

第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：

（一）建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

（二）建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章 附 则

第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

第七十条 本条例自2015年9月1日起施行。

第二篇：无锡市住宅区物业管理暂行办法

【发布单位】81020 【发布文号】

【发布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

无锡市住宅区物业管理暂行办法

（1996年6月25日无锡市人民政府令第26号）

第一条 第一条 为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。

第三条 第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。

第四条 第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。

第五条 第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。

本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。

本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。

第六条 第六条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：

（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；

（二）审批物业管理公司资质；

（三）负责维修基金的管理；

（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；

（五）培训和考核物业管理专业人员。

第七条 第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。

市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。

第八条 第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。

第九条 第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。

第十条 第十条 业主管理委员会的权利：

（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；

（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；

（三）审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的主要措施；

（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；

（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。

第十一条 第十一条 业主管理委员会的义务：

（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；

（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；

（三）接受物业所有人（使用人）的监督；

（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。

第十二条 第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。

第十三条 第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

物业管理公司应当具备的资质条件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面积在2万平方米以上；

（二）有自己的名称、章程和组织机构；

（三）有固定的办公地点及经营场所；

（四）有30万元以上的注册资金；

（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。

第十四条 第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；

（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；

（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；

（五）要求业主管理委员会协助管理；

（六）选聘专营公司承担专项管理业务；

（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；

（八）其他依法享有的权利。

第十五条 第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理合同，依法经营；

（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；

（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；

（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；

（五）其他依法应尽的义务。

第十六条 第十六条 住宅区物业管理的内容可包括：

（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；

（二）日常环境卫生的清扫；

（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；

（四）治安和交通秩序的维护；

（五）其他需要管理的方面。

管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。

第十七条 第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。

《物业管理合同》应当明确：

（一）管理项目；

（二）管理内容；

（三）管理费用；

（四）双方权利和义务；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）其他。

第十八条 第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。

凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。

未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。

第十九条 第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：

（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）管理费。

已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。

第二十条 第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：

（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取1．5％；

（二）公房出售时，按建筑面积每平方米35元，在售房款中提取；

（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。

第二十一条 第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。

第二十二条 第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。

第二十三条 第二十三条 开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。

第二十四条 第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：

（一）住宅区规划图；

（二）竣工平面图；

（三）地下管网图；

（四）设备安装图；

（五）其他技术资料。

第二十五条 第二十五条 住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。

第二十六条 第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：

（一）擅自改变住宅区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；

（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；

（四）损坏区内公共设施、设备的；

（五）其他违反规定的行为。

上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。

第二十七条 第二十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：

（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；

（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；

（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。

第二十八条 第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第二十九条 第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。

本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。

第三十条 第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。

第三十一条 第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。

第三十二条 第三十二条 本办法自公布之日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：无锡市档案局2016

无锡市档案局2016 重点目标任务考核总结

根据市委向我局下达《2016重点工作目标任务书》所列项目，现将完成情况逐项汇报如下：

项目

一、启动并推进数字档案馆建设（二期）工程 考核目标：完成数字档案馆系统需求调研及试用调试、验收，制定《数字档案馆系统建设方案》，完成馆藏档案数字化扫描1000万页以上，并著入、挂接相应数据，完成1600万页原有数据的质检与校对。

完成情况：根据档案信息化重点工作实际情况，我局成立数字档案馆建设领导小组。数字档案馆系统平台建设经过前期调研、系统设计、代码实现、系统测试、修改完善等阶段，于11月24日组织相关人员对系统平台进行了验收，形成验收报告。截至11月底，馆藏档案扫描共计12351617页（超额完成），移交数据6800453页，移交目录条数2760824条。我局由信息处人员组成质量验收组，对档案数字化过程中的质量情况进行监督抽查，验收组制定了检查人员职责，每天上下午至少检查一次，至少抽查20条目录、20幅扫描图像，做好检查记录，周末形成周报，周报内容主要包括本周扫描数量、目录著录条数，累计数量，抽查的数质量情况，抽查中存在的问题，下一步的建议等。移交数据进行抽检，检查率10%以上。核对老旧数据16255602页完 成。因前期部分扫描档案技术参数较低（200dpi），图像不清晰，或挂接错误，校对完毕后9030891页数据可用，剩余的需要重新扫描和著录。

项目

二、2016市级进馆单位档案资料移交工作 考核目标：向全市有关部门、单位下发进馆工作文件，按照三年进馆计划，完成2005年前（含）档案资料移交工作，接收20家进馆单位的移交，由局领导带领业务骨干，分组对各进馆单位开展业务指导和检查。

完成情况：根据进馆工作计划，2005年前（含）档案资料的移交工作已进入最后一年，三月初向全市下发进馆工作文件，有序推进该项工作。9月底至10月初，从全局人员中抽调业务骨干，由4位局领导分别带队对各进馆单位进行档案工作评估及业务指导。其后，相关工作人员上门对各单位的进馆档案进行检查，提出具体整改意见。截至目前，已接收长安镇党委、政府，阳山镇党委、政府，玉祁镇党委、政府，市一中、市一女中、梁溪公证处、锡城公证处、医管中心、无锡仲裁委员会等21家单位的档案资料移交工作，共计24967卷又17000件。

项目

三、建设无锡市国家重点档案目录库

考核目标：根据国家档案局“十三五”国家重点档案保护与开发工作要求，制定无锡市及各市（县）区保护与开发工作方案，上报民族工商业同业公会档案保护与开发明细资料。建设本市国家重点档案目录库，涵盖全市所有国家重点 档案，汇总制作市档案馆及各市（县）、区档案馆馆藏国家重点档案的文件级电子目录，年底前完成3500卷国家重点档案的文件级电子目录。

完成情况：根据国家档案局十三五期国家重点档案保护与开发工作要求，建设无锡全市范围的国家重点档案目录库。目录库建设涵盖整个无锡地区所有国家重点档案，由市档案馆牵头，汇总制作无锡市馆及所有市（县）、区档案馆馆藏国家重点档案的文件级电子目录。无锡全市共有国家重点档案36827卷（册）又430件，截至目前，已完成3500卷国家重点档案的文件级电子目录，共建立文件级电子目录32000余条，内容涉及无锡县政府及所属机关、区、乡、镇、社会团体的各种来往公文、任免文件、调查表等，以及法院审理的各类案件等诸多内容。该批目录12月底前将向省档案局移交，汇入江苏省国家重点档案目录库。

项目

四、指导全市各级各类单位贯彻落实国家档案局9号令

考核目标：编制全市各级各类档案馆收集各门类、各种载体档案名录及进馆方案，完成向省档案局报送审批一系列工作。指导全市各级各类单位建设覆盖民生领域、内容丰富、结构合理的档案资源体系，科学划定各类专题档案的收集范围。

完成情况：制定《无锡市档案馆收集档案范围实施细则》及综合档案馆接收档案资料单位名册，于年底前以市委、市 政府“两办”名义下发，明确全市各级各类档案馆收集各门类、各载体档案名录及进馆方案，科学划定各类业务性专题档案的收集范围，指导相关单位做好专业档案归集与整理。在无锡市区划调整工作中，积极组织调研，印发《关于加强行政区划调整中档案管理工作的通知》，对相关档案的归属流向等管理工作提出明确的意见。加强全市面上指导，推进各级各类单位贯彻落实国家档案局8号令、9号令、10号令，在市民中心内的机关档案管理中心，为市级机关各部门集中提供归档、保管、利用等方面的档案管理服务，对产业集团等企业按本局与市国资委联合制定的《关于贯彻落实国家档案局第10号令的意见》要求，开展实地检查指导和培训讲座等活动，促进基层单位从源头上确保档案工作规范化。全市寺观教堂档案工作星级创建数量过半，在医疗卫生、学校教育等系统管办合并中及时给予指导，医疗系统按计划完成星级测评，教育系统在管办合并之前全面达到星级规范。

项目

五、整理、编辑无锡民族工商业老照片专题档案 考核目标：以“传承工商基因，弘扬工匠精神”为主题，挖掘、梳理、筛选一批以荣、唐、杨、薛四大家族为代表的无锡民族工商企业老照片档案，依托馆藏，结合征集，编辑《无锡老照片•第二辑——无锡民族工商业图片集》，发挥档案存史、资政、育人功能。

完成情况：依托馆藏，从馆藏一万多张照片里初选出一千多张照片；同时向无锡档案系统各市（县）区档案馆专题 征集100多张照片。在此基础上对1100多张照片进行复选，最终筛选出符合条件的照片600多张，分为五大类，十八小类，编制入选照片目录。截至2016年九月底完成无锡老照片•第二辑《百年辉煌•无锡民族工商业图片集》编辑工作，并交专家进行初审，按照专家意见补充完善书籍内容后，再次提请专家复审。《百年辉煌•无锡民族工商业老照片》一书完成编辑提交专家初审之时，为扩大影响，着手开展同名展览的筹备工作，从600多张照片中初选出100张展出，制定并完善整个展览的具体流程，撰写展览的前言和栏目说明，补充完善展览照片内容。

项目

六、完成控编减编、三公经费控制目标 完成情况：我局编内人员数量符合编制要求，2016无控编减编任务。对照中央和省市关于公款旅游、办公用房、公车管理等一系列制度要求，自查“三公”经费预算和实际支出等内容。对人员外出进行严格管理，严格执行《领导离锡外出请假备案制度》，对局党组主要领导及成员离锡、出国（境）参加各种学习、培训、考察活动实行事前登记报备。其他人员凡出国（境）参加各类学习、培训、考察活动，均需提前申请备案，经局领导审批同意后方可出行，事后报销有关费用时严格审查各类凭证、单据，要求提供对应的通知文件、培训计划等书面材料。局党组成员、退休局领导、在职科级以上干部及保密岗位人员将个人持有的护照、港澳通行证、往来台湾地区通行证上交组织，由局组织人事部门 负责统一保管，上述人员因公因私出国（境）均需提前申请，获批后方可拿到有关证照，办理出国（境）手续。严格执行公车管理制度，对公车使用实行事前申请登记、事毕立即交接车钥匙制度，并审核每次加油的消费数额及理由。继续控制好办公用房的使用，检查核对每一间办公用房的钥匙，并进行统一保管，腾退出来的办公用房未被重新占用。

项目

七、做好部门统计工作

完成情况：按照《无锡市部门统计工作规范化测评表》要求，按时登录“无锡统计宏观数据库”，录入本局相关情况的数据信息。

项目

八、加强节能管理，建设“两性”机关。完成公共机构节能《2016年目标任务书》工作内容

完成情况：将节能工作列入全局工作计划，建立节能工作专管员制度，定期登陆专门软件更新节能动态数据，报送统计表和材料，并建立一套节能工作台帐。平时，对水、电、汽油、纸张印刷这四项主要节能指标进行严格管理，实行公车加油卡集中管理、领导审批、逐次登记等措施，控制加油周期、次数和费用支出。据初步估算，本局全年用电、用水、用油及印刷用纸用辆均符合人均用辆指标。冬夏两季，调整空调开启时段，对库房在夜间温度较低时，停止不必要的空调运行，限制办公区空调的温度设定。注重环境布置，在大厅、走廊、电梯、卫生间等部位张贴节能宣传小贴士、友情提醒等，使节能环保文化渗透到办公场所的每个角落，提醒大家时时处处注意能源节约和环境保护。在6月份“环境月”和“节能宣传周”期间，采取有效措施，做到少用空调、少用电梯、少开公车、减少照明。以实际行动践行低碳工作方式。6月14日“低碳日”能源紧缺体验活动当天，停开空调、停用电梯、不开公共区域照明灯。局领导带头不使用公车，有条件的干部职工乘坐公交或步行上下班。

无锡市档案局 2016年12月21日