筹建跆拳道社可行性报告

第一篇：筹建跆拳道社可行性报告

筹建“跆拳道社”的可行性研究报告

创办本社团的目的:新的时代需要新的人才，与时俱进，开拓创新，我们的脚步不能停止。一方面有利于挖掘人才，完善其个人技能，丰富个人生活，另一方面，搭建一个这样的舞台，让学院的学生们尽情的展现挥洒自我，在努力的付出之后可以得到收获的喜悦.可行性分析：

1、与时俱进，标新立异，现在的我们有一个良好的校园环境让我们可以自由的发挥自己的才能，创造属于自己的一片蓝天。武术社，就是让各位学子有一个良好的环境在一个良好的氛围下，进行对自身的一种强生健体的增进。

2、现在我们有足够的时间可以让我们展现自己，我们社团就是为每个人提供一个展示自己的舞台。社团活动的开展不仅能丰富我们大学生的课余生活，也可以提高我们的自信，拓展我们的能力。我们将进行一系列活动帮助大家强健身体。

3、在社团活动的培养和锻炼之下，每个人都能有独当一面的实力，这样就可以为学院提供多方面的人才，也为学院增添了一道亮丽的风景线。在社团的帮助下每个人的努力和实力都能有应得的回报。

4、在群英荟萃的校园内，有许多的默默无闻的“高手”在等待着机遇，等待有人能提供舞台，所以建立一个这样的社团必定能吸引他们的到来，到时候校园内又是一道奇异的风景线。毕竟每个人都想得到他人的认可，每个人都渴望能够找到一个知音。梦想的实现来自力量的堆积，多一个人多一份成功的可能，每个人都会有想要成功的欲望。

5、对于跆拳道，大多数学生都能在不同状况下耳濡目染，但往往有了想法却没有条件能实行，或者就是有了实行的条件又没有办法知道自己作品的市场价值。因此，创建一个社团搭建起学院学生与社会之间的桥梁也是很有必要的。我们的目标便是让更多的人了解自己，发挥自己的实力，同时也了解目前市场的需求，创建出真正的人才。

社团活动的主要方式：

1.开展跆拳道训练，锻炼学生的身体，培养身体素质，熏陶礼仪修养。2.聘请各方面专业人才进行实地技能培训，以及对社员的身体素质进行培养。

3.与相关组织进行沟通，适当参与各位大学生比赛，锻炼学生的心理素质，培养其专业技能。

4.独特的社团文化，娱乐丰富生活。

2013年9月20日

第二篇：最新统一法人社筹建可行性研究报告

最新统一法人社筹建可行性研究报告

中国银行业监督管理委员会***监管局：

根据《***省人民政府关于印发***省农村信用社改革试点实施方案的通知》（*政发〔2005〕44号）文件精神和***省深化农村信用社改革试点工作领导小组的安排，我县农村信用社被确定为2006年统一法人改革试点单位。拟将***县农村信用合作联社和辖内*家农村信用社两级法人改为统一法人。按《***省农村信用社联合社关于转发<中国银行业监督管理委员会关于印发县（市）农村信用合作联社组建审批工作指引>的通知》要求，为做好我县农村信用社以县为单位统一法人的改革工作，切实加强对辖区农村信用社的管理、指导、协调和服务，从而促进农村信用社稳步、快速发展。现将实行统一法人的可行性予以报告。

一、***县经济、金融状况

（一）社会经济简况。***县辖**个乡（镇），总面积**平方公里。2006年3月末，全县总人口**万人，GDP达**万元，财政收入**万元，农民人均现金收入**元。全县呈现出经济持续、快速、健康发展，社会事业全面进步，城乡群众安居乐业，农业综合生产能力逐步增强，经济运行平稳的可喜局面。

（二）金融简况。2006年3月末，***县有金融企业*家，存款总额**万元，贷款总额**万元。其中：农村信用社存款总额**万元，占全县市场份额的**％,贷款总额**万元，占全县市场份额的**％。

（三）农村信用社简况。2006年3月末，各项存款余额***万元，各项贷款余额***万元;农村信用社农业贷款余额占全县金融机构农业贷款余额的**％。已成为全县农村金融的主力军。特别是近几年来，通过大力推行农户小额“信用”贷款工作，支持“三农”的作用日益显现，更加密切了农民和农村信用社之间的鱼水关系。

二、目前两级法人管理体制存在的弊端

（一）产权不明晰。产权问题是建立现代企业制度的核心和主要内容。农村信用社成立于五十年代初期，是社员入股组建的合作金融机构，是我国农村金融体系的重要组成部分。由于历史、体制、政策诸多方面的原因，目前，信用社的产权模糊不清，所有者和经营者的关系不明确，投资者受益、受损和补偿的规则不明确，风险承担主体不明确，经营管理的责任不明确，导致农村信用社管理体制改革、金融风险化解、经营管理改善以及相应扶持政策等、缺乏坚实的制度基础。

（二）法人治理结构不完善。法人治理结构是企业内部权力机构的设置、运行以及权力机构之间的制衡机制。农村信用社和联社，虽然设有理事会、监事会和社员代表大会，但由于缺少法律保障等因素，这些机构很难行使职责。随着信用社的迅速发展壮大，社员原始股金在其资产中的占比越来越小。一方面广大社员难以真正关心、监督信用社的经营管理和生存发展；另一方面也难以调动他们行使对信用社的民主监督、管理的积极性。入股自愿、退股自由、保息分红的合作方式，根本谈不上社员成为信用社的利益共同体，社员无法行使权力，更谈不上完善的法人治理结构，与现代企业制度和现代金融企业运作的要求相背离。

（三）体制不能适应经济发展。***县农村信用社现行的二级法人体制，由于各地经济基础、经营环境的不同，信用社之间发展差距较大，特别是经济发展相对滞后、历史包袱较重的信用社，自身积累增长缓慢，所有者权益相对偏小。根据金融业监管的要求，信贷资金投放受资本总额比例控制，目前，大多数信用社单户贷款最大额度因授权限管理的制约，与当地农村工商企业的融资需求不相适应，制约了为“三农”经济稳健发展的有效服务。同时，联社对信贷规模的调控能力不强，特别是对信用社单个法人资金不能跨区域自由流动的经营体制，与区域之间的经济和资金供求不平衡的矛盾，缺乏有效调控手段，导致经营环境好的信用社资金供不应求，而投资环境差的信用社资金供大于求。“三农”对金融服务的需求，也由传统的存、贷款业务，向综合型的商业性金融服务转变，对外汇和银行担保类中间业务的需求很大，而这些业务农村信用社受体制限制，开办相对困难，难以充分发挥农村金融主力军作用。

（四）防范化解风险能力较弱。农村信用社小法人的体制，防止和化解金融风险能力不强，不能发挥联社的整体功能，不利于金融安全。***县联社近几年来加强经营管理，开拓创新，大力拓展业务，积极采取切实可行的措施，加大不良贷款清收力度，使资产质量有了大幅度提高，不良贷款率控制在**％以内,但从单个核算的信用社看，仍有部分信用社不良贷款率较高、效益差。这些不良资产，靠单个信用社消化十分困难，不仅影响了防范金融风险，而且会削弱支持地方经济发展的能力。

三、组建***县农村信用合作联社的必要性

（一）有利于农村信用社提高集约化经营水平，增强县联社的宏观调控能力。由于各乡（镇）农村经济发展的不平衡，形成农村信用社之间资金余缺矛盾。县辖内金融资源流动性差，一定程度上降低了资金的使用效率。统一法人后，县联社能够充分发挥调剂资金的功能，提高资金的使用效率。

（二）有利于防范和化解金融风险。农村信用社分布在广大农村，点多面广，抗风险能力较弱，不便于管理。统一法人后，能够增强农村信用社整体抗御风险能力。

（三）有利于提高依法、合规、稳健经营水平。实行统一法人后，县联社统一经营管理、统一财务核算、统一人员管理，使基层能够集中精力做好本职工作，进一步提高工作效率，提高经营效益。

（四）有利于对全辖农村信用社的管理。逐步将银行业金融机构的管理模式和经营理念引入农村信用社，为下一步组建农村合作银行奠定基础。

四、组建***县农村信用合作联社的可行性

（一）党委、政府高度重视。各级党委、政府高度重视农村信用社工作、关心支持信用社的发展。一是帮助农村信用社组织存款，取消对农村信用社的歧视政策，逐步将涉农部门的资金账户划转农村信用社；二是帮助农村信用社清收不良贷款，依法打击逃废债行为，保全农村信用社资产。

（二）全辖农村信用社统一核算，账面资能抵债。截止2006年3月末，全县农村信用社资产总额**万元，负债总额**万元;全县统算，资能抵债**万元，符合统一法人的有关规定。

（三）基层农村信用社及社员有统一法人的共同愿望。辖内农村信用社深刻认识到自身存在的问题，主要是产权不明晰，法人治理结构不完善，经营机制和内控制度不健全，不利于农村信用社加快发展和稳健经营。以县为单位统一法人，充分体现基层农村信用社、广大社员的意愿。通过召开辖内农村信用社理事会和社员代表大会，全部自愿参与，并形成了决议。

（四）县联社有较强的管理能力。最近几年来，我县农村信用社的经营管理水平有了明显提升，按照“三定”方案和劳动用工制度的改革，联社机关配备了精干、高效的管理人员，并在全辖农信社逐步培养锻炼了一大批优秀管理人才，有符合任职资格条件的理事和高级管理人员。截止2006年3月末，全县**名职工中，中专以上学历**人，占职工总数的86%。在上级主管部门的关心和领导下，联社以改革总揽全局，在经营机制、分配机制、用人机制等方面进行了一系列的调整和改革。尤其是在经营机制改革方面，按照现代企业制度的要求，实行了理事会、监事会和经营班子“三权分离”，建立了适合自身经营特点的组织机构，连续四年保持社社盈余的良好态势。

（五）***县农村信用社股本金和核心资本充足率已达到统一法人社规定标准。全辖农村信用社2006年3月末股本金余额为**万元；资本充足率为**%，核心资本充足率为**%,均已超过统一法人社规定标准，核心资本充足率在任何时点都不低于*%。

根据以上对***县经济发展情况和农村信用社经营与发展情况的分析，***县农村信用社的性质、规模、实力已经随着当地经济的发展而变化，实际上已发展成为一家合作性质的区域性地方性银行。因此，我们认为组建县级法人社，对我县而言，具有必要性和可行性。

五、发展前景预测

根据我县农村信用社近年来的业务发展状况，发展前景十分广阔，通过多渠道筹集资金，增加信贷投入，提高市场份额，为支农资金提供保障。

（一）县委、县政府十分重视和支持农村信用社各项业务发展，在农村信用社改革试点工作中，出台了一系列支持农村信用社加快发展的政策和扶持措施。一是要求涉农资金部门在农村信用社开户；二是广泛宣传和发动农户、个体工商户、集体经济组织向信用社入股；三是帮助农村信用社清收不良贷款，并以开展

清收国家机关事业单位和公职人员的欠贷为突破口，广泛开展清收工作。由于党委、政府重视，信用社的发展前景良好。

（二）农村资金需求的缺口大，农村信用社具有广阔的发展空间。近几年来，随着县委、政府对农业产业结构调整力度的加大和农村专业技术协会的蓬勃发展，全县农村信用社的贷款规模递增速度较快。

（三）实施农村信用社改革，为农村信用社带来了良好的发展机遇。通过改革，完善法人治理结构，转换经营机制，明确为“三农”服务的方向，给农村信用社的发展注入了新的生机和活力。同时，国家给予试点省的农村信用社优惠政策和资金扶持，帮助农村信用社消化历史包袱，我县农村信用社已获得了***万元专项中央银行票据，用于消化历年亏损挂帐**万元，置换不良贷款**万元，使我县农村信用社甩掉包袱轻装上阵，加快了发展步伐。

（四）统一法人后，通过完善法人治理结构，加强内部管理，转换经营机制，强化服务职能，促进农村信用社健康发展。县联社将以强化管理为核心，狠抓内控和激励机制建设，以优质服务求发展，努力提高金融服务水平，以服务“三农”、服务社会的佳绩来回报社会。

六、未来三年业务发展预测

年份

项目2006年2007年2008年

各项存款***

各项贷款***

（一）统一法人后2006年－－2008年存贷款发展规划单位:万元

（二）统一法人后2006年－－2008年业务发展预测单位:万元

年份

项目2006年2007年2008年

总收入***0

总支出141014901570

利润90110130

（三）统一法人后2006年－－2008年税后利润 单位:万元

年份

项目2006年2007年2008年

利润90110130

交纳所得税3036

43税后利润607487

提取法定盈余公积金10％67.48.7

提取公益金10％67.48.7

提取劳动分红10％67.48.7

结余可分配利润4251.860.9

（四）农业贷款比例：由于***县是农业大县，农业资金需求大。根据农业产业结构调整及农户贷款需要，加大支农资金投入，大力推广农户小额信用贷款，及时发放贷款，满足农民生产生活资金需要，促进农业增产、农民增收。统一法人后，不断挖掘潜力，强化管理，拓展业务，力争农业贷款比例保持在90％以上。

（五）不良贷款比例：2006年3月末，不良贷款余额***万元，占比**％;通过采取切实可行的措施, 以开展专项清收国家机关事业单位和国家公职人员拖欠农村信用社贷款为契机，充分调动广大员工的积极性、加大清收力度，再次掀起清收不良贷款的高潮。在考虑专项中央银行票据置换的因素下，未来三年，确保全县不良贷款比例保持在**％以内，新增不良贷款控制在*%以内。

（六）资本充足率：2006年3月末为**％，未来三年均不低于*%。

（七）资本收益率：2006年－2008年分别为**％、**％、**％；

（八）资产收益率：2006

年－2008年分别为*％、*％、*％；

（九）机构及人员：目前有营业网点*个，员工**人，三年内，本着机构合理布局、方便群众、防范风险、人员精简高效的原则，撤销*至*个机构，人员控制在**人以内。

（十）2008年—2010年发展规划

单位：万元

年份

项目2008年2009年2010年

各项存款***

各项贷款***

各项收入***0

各项支出141014901570

利润130150170

不良贷款占比15%12%11%

（十一）在未来三至五年内，一是逐步建立和完善各种内控机制，强化内部管理。二是加大员工的培训教育，采取自学、函授等方式，不断提高员工的文化素质，逐步使三分之二以上的员工达到大专文化水平。同时，按照市场经济的要求，在争取上级部门的支持下，引进一批理念新、具有开拓精神的高素质专业人才，改善信用社人才结构。选拔聘用高级管理人员，严格考核员工德、能、勤、绩，坚持能上能下、能进能出的用人机制。实施“双向选择、竞争上岗”的用人方式，通过考核，对不合格员工实行末位淘汰或待岗学习，最终达到减员增效，不断增强员工的紧迫感、责任感和使命感。三是加大电子化建设步伐，争取省联社的支持，实现与省联社联网和开通办公自动化，提高结算手段，疏通结算渠道，促进我县农村信用社各项业务稳步、快速发展。

综上所述，我县农村信用社实施统一法人条件具备，时机成熟，开展筹建工作切实可行。

***县农村信用合作联社筹建工作小组

二〇〇六年四月二十四日

第三篇：集资筹建养老院可行性报告(模版)

集资筹建养老院可行性报告（模版）

目录 概述

第 一 章． 项目背景 第 二 章． 市场分析 第 三 章． 营销策略 第 四 章． 资金筹措 第 五 章． 财务分析 第 六 章 风险应对 第 七 章． 发展前景

第 八 章． 结 论 第 九 章． 附 录

概述

随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。一 调查的基本情况

截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。二 北京市社区福利服务机构状况

（一）所有制形式

这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。

（二）人员构成

这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。

（三）资金来源(略)

（四）服务项目(略)

（五）收费标准

各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。

三、福利服务机构的老年人状况

此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本状况

图1：敬老院老人年龄结构（图略）

1、年龄结构

如图1所示：在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

表1 敬老院老人基本状况（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻状况(略)

4、家庭子女状况(略)

5、工作单位性质(略)

（二）经济状况(略)

图2 敬老院老人经济状况（图略）

（三）身体状况(略)这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略））。图3 敬老院老人身体状况

但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，(略)。

（四）来敬老院的原因(略)（如图4）（图略）

（五）对敬老院的评价(略)表2 老人对敬老院的评价（图略）第 一章．项目背景 1：.项目建设的必要性

（1），解决老龄化社会问题的需要

官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。北京和全国一样老龄化程度为10%以上北京城里的老龄化程度更是不容乐观。在一些新近的调查报告中我们可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想当年，四世同堂被传为佳话，现如今，北京人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需求就有供给。

(2)构建和谐社会的需要(略)

“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。”(3)加快社会福利事业发展的需要(略)第 二 章．市场分析 1，市场分析

据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。

老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。2，市场定位

家政服务工程网

目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第 三 章． 营销策略

（一），经营理念

我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。

（二）规范服务

通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

（三）客户定位

家政服务工程

因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。

（四）促销方式

采取会员制和非会员制两种(略)。

第 四 章 资金筹措

集资筹建每股元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。或按年息5%三年还本付息元。宜居首都，安享晚年。一.投资回报，1入股 2回报 3义务

1、入股

1）每股元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息；

2）每股元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法； 3）每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。

2、回报

1）3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。

2）A股，每股拥有一间产权，可免费入住。享受分红，风险共担，享受入住优惠。

3）A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司保密资料。

3、股东资格要求（义务）中国家政服务工程网络电子商务平台

宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。

第 五 章 财务分析

（一）效益分析

面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会——私营养老院产业。据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。

现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。

由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率40%以上。

据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。

（二）、利润回报率

（一）住宿本院房间共分五档次：单人世 18 M2 计10间、双人世 18 M2 计20间、三人世 18 M2计20间、夫妻间 18 M2计10间、豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150张

单人世：面积约18平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。（图略）

双人世：面积约18平方米，内设…（图略）

三人世：面积约18平米，内设…（图略）

夫妻间：面积约18平米，内设…（图略）

高档套间：面积约36平米，内设…（图略）

（1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元，服务费300元，加收包间费500元计3700元 总计：月元

（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计月/人1350元，总计：月元

（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人，计 月/人1050元，总计：月元

（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计月/人1350元，总计：月元

（5）单人世10间，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元，计 月/人1750元，总计：月元

总计：月/元人民币 纯利润元 第 六 章．

一 风险分析

（一）属于养老院自身硬件设施问题 养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60％的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35％。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。2在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚

3还有一个原因 养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。

（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题

经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因

1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果，案例：(略)。家政服务工程

2、养老机构疏于管理的情况：a.案例：

3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。

（三）与国有福利机构竞争(略)

二、风险应对

（一）硬件问题 1 解决选址问题(略)2 确定服务方向 颐养天年是目的(略)还有一个就是尊严。(略)还有一个问题就是亲情，(略)3 经营之道价格定位要合理

办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60％，而40％的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。

（二）处理相关案件的法律原则(略)

（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题

1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心

2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书

3、加强职工的素质教育，提高服务质量

（四）国有福利机构竞争（略）第 七 章． 发展前景 一 市场预测

（一）社会环境

据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，到2010年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的有限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？

一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。2010年仅上海市老人就占全市22%以上北京紧随其后.人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%.使“银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。据统计，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60岁以上）已达人口总数的20%，就目前形势而言，养老场所供不应求，只能达到市场需求量的1%。因此，在我市发展养老事业，同时也是一阳光产业。

据国家民政部门预计，到2010年，我国 “空巢”比例70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。但相比其它创业领域，其投资周期较长，因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。（二）思想观念

在过去，养老院主要是由政府和慈善机构开办和经营，人们把到养老院视为不孝之举，因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。

随着市场经济突飞猛进人们的观念发生了历史性的转变，为了使老人在晚年生活得到更温馨、安逸，他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所。而老人们也欣然向往晚年的集体生活的乐趣。据05年的社会调查，全市大中型养老中心（即便有些服务较差的）也基本爆满。就环境而言，我们所兴修的养老中心可以称得上全市一流的。八．结 论、（一）加强人员培训，提高服务质量(略)

（二）而创业成功需注意五点

■收费适中。■证照齐全。■专业知识。■谨慎选址。■用足政策。“我们的项目总体投资规模，定位“中高端”的服务模式：(略)……特别制订每名家政护理员最多护理6人，超过每名家政护理员最多护理20人的国际标准。第 九 章． 附 录

一；土建（略）

敬老院主要建设内容一览表(略)主要设计标准及规范 参照文件(略)总平面布置（略）

第四篇：筹建养老院的可行性报告

筹建养老院的可行性报告

公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。

一、从市场角度

是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。

二、目前市内养老机构发展考察

市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。

2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。

关于打热水井的问题，我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。

老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录

一、市房地产市场概况

二、老年住宅市场分析

1、老龄化市场机遇分析

2、市老龄化现状

3、市老年住宅市场现状

4、老年人住宅市场发展趋势

三、项目规划要求

四、项目投资预算

1、项目投资与成本费用估算

2、项目投入产出与回报

五、项目风险分析

六、风险规避建议与结论

一、市房地产市场纵观上半年市房地产市场

今年上半年，市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工积增长29.8%，销（预）售面积增长，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。

开发投资额大幅增长

今年上半年市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65%（经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。

新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位

新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。上半年，全市经济适用房施工面积522.76平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。

消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长

商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。商品房销售价格涨势不止

由于“新特区”土地升值的预期、国务院《城乡总体规划（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨4.3%。

国内外房地产大鳄纷纷登陆

随着天津滨海新区之“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全 国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入市场寻找商机。据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高市房地产开发的整体水平。综上所述：2007年上半年．市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测：下半年市房地产市场将继

续走高，全面上扬。

二、老年人住宅市场分析

（一）老龄化市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年人住宅市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

养老观念逐步转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。总结：

纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老

年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）市老龄化现状 人口老龄化加剧

中国老年人口的绝对数量最多的直辖市——相信这是重庆不得不戴上的桂冠。2000年全市65岁及以上的老人为244.54万人，每100人里8人年龄超过65岁；2004年底全市年满60周岁以上的老人已达414万。目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到2010年，老年人口将达到500万，占全市总人口的15%，相当于每6个人里就有1位老人。目前，根据2004年全市65岁及以上人口达到了10.9%，80岁以上高龄老人达到1.6%，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有“空巢老人”180 万人，约占全市老年人总数的40%以上。

民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。

老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

三、项目规划

根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要

满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化

要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

四、项目投资成本预算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

 规划用地总面积：100亩，66700㎡。

土地用途：住宅用地

使用功能：居住养老

建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空

建筑高度：（多层约6层）18.6m —（小高层约12层）36.6m  综合容积率：1.5  绿化面积：40%

 总户数：按50㎡/户计算约为631户， 总人口：按人均28㎡计算约为1128人商品房市场售价：其中小高层2000元/㎡，建面约21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。

2、建设开发成本估算

前期费用 序 号

土地费用 土地出让金 拆迁管理费 城市基础配套费 总规划设计图 施工图设计 费用科目

金 额(万元)

1200 200 200 300 30 40 园林景观设计 20 8 人防费 100 9 消防建审费 20 10 抗震费 20 11 白蚁费 2

合计 2130万元



中期费用

序 号 费用科目

建管费 2 地质勘探费 3 质量监督费 4 施工监理费 桩基费（综合取费）6 招标费 土建施工费（综合取费）8 水电、消防安装施工 室外排水工程（含水循环系统）10 室外道路工程 11 绿化景观工程 12 噪音防治费

金 额(万元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合计  公建、配套装修及设施设备 电梯费用 5850万元

30

后期费用 序 号 费用科目

金 额(万元)2 3 4 5 6 7 合计

开发管理费、不可预见费：

（前期费用+中期费用+后期费用）×2%=（2130万+5850万+1290）×2% =185.4万  开发总成本估算：

投资开发总成本=（前期费用）2130万+（中期费用）5850万+（后 费用）1290万+（开发管理费、不可预见费）185.4万=9455.4万

（二）项目投入产出与回报

办理商品房销（预）售许可证 广告、宣传费 银行利息 垃圾处理费 营业税

商品房维修基金（综合）办理权证 1290万元

500 100 50 500 50 501、销售价格确定

由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅1800元/平方米，小高层住宅2000元/平方米，商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）

2、销售总收入

住宅销售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8万元

 商铺销售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560万元

销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=6114.8万+4560万 =10674.8万元

3、项目销售总利润

项目投资开发总利润=总销售收入10674.8万元－项目总成本9455.4万元=1219.4万元

4、成本利润率

项目投资开发总利润/项目总成本=1219.4万元/9455.4万元=12.9%

五、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间

重庆市有60岁以上老年人近500万，可谓市场大，潜力大，但 就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕

竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险

房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。

六、风险规避建议与结论

老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规 划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。

3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

综上所述，随着市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。

第五篇：驾校筹建可行性分析报告

可行性分析报告

一、项目概要

1、项目名称：株洲 驾校

2、项目建设性质：新建项目

3、项目负责人：

4、项目建设地点：株洲市 区 社区。

5、项目建设规模：30亩建设用地

6、项目建设期限：6个月

7、项目投资规模：700万元（人民币）

8、资金来源：自筹

二、项目提出背景

近年来，全国各地普遍形成了持续不衰的学车热。仅以长沙为例，现已有驾校一百多所，株洲市内也发展了20所，培训驾驶员达数万以上。驾校的迅猛发展，究原因，首先在于人们思想观念的转变。驾车已不再是人们追求的职业，而是一种技能，会驾车无疑是增加择业多一点筹码。其次，我国的汽车市场正在由公款购车为主转向以私款购车为主的市场。私人购车量的急剧扩大，使普通人驾车的欲望机会增多，这无疑是学车人数大增的重要原因。而新的汽车驾驶培训考试办法颁布后，学车的年龄大大放宽，这也大大激发了人们的学车热情。石峰区地理位置位于株洲市石峰区南车集团与职教城相信地段，只有一所驾校。学生众多，还远远无法满足学车人的需求，对学车一族带来了诸多不便。我们在这样的环境申请办理机动车驾校，无疑是为广大学车一族提供极大的便利。

三、项目可行性

1、政策支持力度加大。人2009年4月1日起，新 的《机动车驾驶员培训管理规定》的实施，驾驶员培训学校将逐步对学车者实施学时预约和按学时收费的新制度，同时对驾校教练提出了更高的资质要求。新的规定对教练员管理，驾校经营管理等方面进行了更严格的规定，将最大限度地保护学员的权利，同时也将对学员学车的观念、时间和费用成本带来很大的影响。新规定对驾校的教练员的资质做出了明确的规定。教练员分为理论教练员和驾驶操作教练员。都要具备相应的证书，具年龄不超过60周岁。同时规定还要求，道路运输管理机构应当制定机动车驾驶培训教练员教学质量信誉考核制度。教练员教学质量信誉考核内容应当包括教练员的基本情况、教学业绩、不良记录等。政策上的支持力度加大，为株洲 架驾驶培训学校的建立创造了更规范的环境，也从某个角度上保证了驾校的质量。

四、项目建设条件

1、地理位置优越，拟建的株洲市 区 社区的 驾校与职教城相隔一条马路，车辆出行方便，交通道路畅通，场地方正宽大。有二期发展的潜质。地址位置优越，交通四方八达，我们在此择地建校极为有利，大大方便就近居民实现学车梦想。

2、区域经济状况，株洲市职教城已落户近十多所院校，有大部分在校学生为将来就业方便也想利用在校学习时间抽空考取驾驶证。一旦参加工作，时间紧也影响工作。经济建设方面取得可喜的成绩，居民生活水平不断提高，招商引资力度加大。特别今年南北车合并，职教城又有几所新校入迁，使学车人员猛增。对培训驾驶证迫切需要更为突出，对我们在此时此地办校又创造了良好因素。

五、办校总体设想

1、本校占地面积30亩，分别盖两幢楼用于办公和教学。

2、教练场地按规范的设计标准进行放工。

3、本校建设目标是为了从教练员出发，围绕以人为本的中心，创造优质的环境，场地空间设施齐全，设计理念迎全标准的教学规范。

六、主要服务业务

拟建株洲 驾校服务对象是面向驾驶员培训服务、办理相关业务（学员报名、学院管理、考核管理、财务管理、综合查询、学员证打印、驾证申请表以及各种查询和统计和提供学车相关资讯）。

1、本校的主要服务是驾驶员培训教学。教学内容基本上都是按照交通部的《机动车驾驶员培训教学大纲》及《机动车驾驶员培训教材》来实施。同时将结合本校的特色进行教学。在交通部规定的基础上结合驾校的实际情况制定了自己的更加详实的教学大纲，教学大纲要求做到科学安排，教学课程要突出重点、难点，教学态度要明确，坚持四心——耐心、细心、诚心和爱心。教学内容必须包括开车的技巧、过障碍的技巧、紧急情况的处理以及相关交通事故、生动的案例，同时确保每一位管理人员、业务员、教练员、学员都了解每一阶段的教学内容，进行相应的检查或考前复核。

2、本驾校初建时期设想购置教学车辆肆拾辆。

七、安全与环境建设

1、安全设施：拟建驾校教练场地的训练规模达到训练车辆总数79辆以上。训练场容纳训练车辆总数的3/4车辆同时进行基础训练和场地式样驾驶训练的要求。训练道路满足容纳训练车辆总数的2/4车辆同时进行道路训练的要求。场地设备包括交通标准牌、交通信号灯、科目设置牌、倒车入库、侧方位停车、坡道定点停车及起步、曲线行驶、直角转弯必须设施。

教练场有围墙或利用天然屏障封闭，在训练区与公务、生活区之间有分隔设施，除有专人看守的通行口外，车辆不能通行。教练场配备消防设施、设备、紧急救护药品和设备。

2、教练场地按照开办驾校的有关规定配有相应的办公、教学和生活用房。学员休息室、食堂等设施。并且配备与其训练场地规模相适应的汽车维修点。车辆外部清洗等设备，在环境建设方面、教学区、生活区，训练道路两侧及场区周边、场区空地中都进行了植树绿化。

八、驾校组织机构

拟建株洲 驾校准备招聘100人，员工来源面向社会公开招聘，择优录用。工作人员主要包括管理人员、教练员、业务员与招生员、后勤保障人员等。其中后勤保障人员由教练员或管理人员兼任。这些人员尽管分工不同，但都融合在驾校的统一体内。

管理人员：管理人员制定驾校的宏观战略，考虑战备实施的每个细节，比如每个人的工作安排实现量，标准量化标准要求合理，核实工作汇报等等。实施人性化管理，管理人员注重工作人员的沟通协调，定期时行亲自问候、关心、亲自了解学员的意见、想法等等。

教练员：教练员是驾校的一线人员，也是核心人员。是最能对驾校的服务质量产生根本影响的。所以本校将重点加强对教练人员的管理。比如，对教练员的再培训再教育再提高是否开成制度并贯彻执行对教练员的奖惩是否如实兑现、实行是否经常组织体育比赛或其他文体活动是否教学现场查看教练员的教学情况是否注意到某个教练员的教学效果如学员考试通过率等提高或降低了是否分析，总结其原因等等。

业务员与招生员：业务员在办理各项业务时必须严格按照规章制度，遵守考核标准，办理各项考试业务时必须仔细核对每一份表格，接待学员时保持优质的服务态度，下班前确保把所有档案都归类整理好并旋转在合理的位置，下班时检查了所有的水电开关。

后勤保障人员。后勤保障主要包括车辆维修维护、安全管理、场地维护与卫生、物资与油耗管理等。

九、财务成本预算

1、主要设备成本（教学车辆）拟申请购置新教练车40部，估算价400万元。

2、购置电化教学设备（包括教学挂图、程控电教板、模型教具和规定配置的其他教学设备课桌椅）等，估算价50万元。

3、基础设施建设教练场地12000平方米90万元

道路建设包括路障等设施80万元

雨水管、污水管等排水设施10万元

搭建办公用房、学员休息室200平方米10万元

租用电教室、会议室、食堂等1500平方米15万元

土地租赁费60亩20万元，缴土地使用税10.5万元

4、周边环境、场地空间绿化植树10万元 财务成本汇总：695.5万元

十、项目风险分析与规避

1、项目风险因素

不可抗力因素风险：驾校是一个对市场需求、对政府政策依赖性很强的行业，在本驾校发展期间，不可抗力因素必然存在，例如自然灾害、政府行为以及社会异常事件。本校在固定设施和设备上投入力度大，如果遭遇自然灾害，损失将是十分严重。在驾驶行业上，政府的政策一直在更新、规范，要适应政府的政策和由此带来的消费的心理变化，也是我们要面对的不可抗力因素。

市场风险：作为新建项目，在市场开发上存在一定风险。在驾校行业，口碑与信誉食十分重要的，在本市这个市场上，已存在不少建校多年的驾校，也占据了一定份额的市场，有固定的客户，也隐藏着固定客户带来的隐形客户，这对于本校开发市场具有一定的风险。

2、风险规避对策

不可抗力因素风险规避对策。不可抗力对于每个企业公司而言都是存在的，也是不可避免的。对于政府的政策，我们可以采用用之并利己的规避对策。如今，政府的政策逐渐向学员的利益偏向，而作为重视质量、重视教学的本校，可以利用政府的政策，提高本校的声誉，严格按照政策办事，从学员的切身利益出发。市场风险规避对策。市场开发是企业发展重要的一个环节，甚至关系到企业的生存。作为新建学校，我们就要首先从未被开发的资源出发，寻找一片领域。传播本校的宗旨，发扬本校“打造优质驾校”的品牌，通过营销传播的手段未本校开发忠诚度高的客户，再由固定客户发挥连带作用。

十一、结论

从株洲先进的汽车行业市场、本项目建设区域的市场经济发展状况分析，本项目的可行性高。

在政策方面，国家的相关政策出台为驾校的发展起到了规范作用，也整顿了驾校的不良作风，为本校的建立提供了一个很好的环境。针对驾驶行业的发展，优质驾校的建立成为了迫切的需要，成为了解决驾驶行业发展瓶颈的重要举措。本报告通过市场摸底，调查分析，进一步提高了本建设项目的可行性。

通过对市场以及消费者的分析，本校决定坚持科学化管理、正规教学、高质量服务。建立系统的管理制度，坚持严格训练，严格要求，严把教学质量关，以“优质的驾校”打造株洲 驾校的黄金品牌。

申请人：

年 月 日

申请筹建驾校的报告

尊敬的株洲市交通运输局处理处领导：

根据上述分析报告的情况，本人 特申请在株洲市 区 社区筹建株洲 驾驶员培训学校，请领导批准为感！

申请人：

年 月 日