洛阳市地下商场测算评估报告5篇

第一篇：洛阳市地下商场测算评估报告

洛阳市地下商场测算评估报告

一、项目概述

洛阳市地下商场地处于老城区步行街繁华区域内，西起中州东路兴华街附近，东至中州东路右安街青年宫广场，该项目隶属洛阳人防办下属二级机构市人防开发管理处。

二、物业情况

项目东西长210米，南北宽16.5米，总体量约为6000㎡，消防通道10处，商场内通道宽度约5米，墙面、地面、天花装修良好，通风设施齐全，商户总数量约为80个，目前管理工作人员约为20人，均属人防办在编人员。

三、经营状况

项目现年租金收益为220万元，合计30/㎡；所需支出费用有水电费约14万元/年；管理人员工资约为45000—50000元（按公务员标准）；税收方面由商户直接针对税局。主要经营三大品项：小电子类、中老年装、家纺和部分鞋，客流不大，经营状况不佳。

四、项目评估

1、项目地点评估

店铺经营地点：老城区步行街附近

建筑面积：近6000㎡ 使用面积：3465㎡ 要求租金：30元/㎡ 合同年限：一年 消防通道：10处 上 下 水：有 总 投 资：1300万元

项目形状：路面下方，为长方形

2、建筑类别

建筑性质：人防设施 楼层：地下负一层 开发日期：1992年 建筑现状况：良好

3、项目能见度

50—100米在所处范围内能看到项目出入口LOGO。

4、行人类别比率

在此区工作：30% 此地居民：55% 目标性闲逛：15%

5、公共交通

由于地处于老城区，又在洛阳市主干道（中州东路），公共交通各个方向较为便利，道路两方具有公交站点以及出租车停靠点。

6、周边一公里内商业

大张量贩、德众锦华、雅飞时尚广场、绚丽时尚广场、青少年宫小商品市场、八角楼金街、兴华街步行街、欧陆家具广场、丹尼斯量贩。

五、项目优劣分析： 优势：

1、项目处于老城商业圈内，经营年数较长，有一定的认知度；

2、隶属于人防工程，不会面临政府拆迁，稳定性强；

3、政府的支持力度强。劣势：

1、经营体量较小，商户数量较少，无法形成规模性市场；

2、处于地下负一层，路面商场LOGO标示虽能看到，但是不够醒目；

3、内部装修落后，已经脱离现代化商业风格；

4、经营货品层次偏低，客单价以及销售单价暂无法提升；

5、商户个人素质较低，服务意识差，经营思路死板；

6、项目定位不明确，无品牌化经营意识；

7、无停车场。

六、收益估算

1、项目总收益

30.5元（平方米）×6000㎡×12月=2196000

2、人员费用

20人×2350元×12月=564000元

3、水电费用

11667元×12月=140004元

4、项目利润

2196000元-564000元-140004元=1491996元

七、投资估算

改造标准为中档，区域为公共区域，按照2500㎡估算

1、改造费用：

500元（平方米）×2500㎡=1250000元

2、中央空调设备费用 标准：建筑面积200元/㎡ 200元×6000㎡=1200000元

2、营销推广费用

自项目签订之日起3个月为一个周期 100000元×3=300000元

3、不可预估费用：约20万元

4、合计估算费用：2950000元 说明：

包括管线、石材、灯具；户外喷绘、媒介广告、宣传单页等。

八、项目评估综合建议

1、项目地理位置和经营评估：

该项目处于老城区商业圈内，属于成熟性项目，却处于商圈尾部（中州东路和右安街），并且在地下，整体客流并不是很大，根据其经营定位、货品层次、营销管理等因素以及缺乏品牌资源，推出其整体销售状况不佳，但由于租金较低，商户稳定性强。经营建筑面积约6000㎡，体量较小，由此推断如单体经营很难达到一定的市场影响力，在招商和运营方面困难重重。

2、租金和年限评估：

目前项目租金约为30元/㎡，整体收益约为220万元，参照地上周边商圈租金标准范围约为25元-100元/㎡，其租金上升空间为5元-10元/㎡，按照上升5元/㎡计算：（30+5）×6000㎡×12月=2520000元；按照上升10元/㎡计算：（30+10）×6000㎡×12月=2880000元。目前租赁合同期限为一年，如合同期限增至3年以上，再加之调整租金评效，以现有商户层次难以接受，需要整合品牌资源。

3、经营环境评估：

设备陈旧，整体环境缺乏定位，装修风格没有形成特色，没有眼前一亮的感觉。

4、周边环境评估：

项目周边具有以八角楼街为代表性的商业步行街，兴华街步行街、大张量贩、德众锦华百货、雅飞时尚广场等，其经营环境、品牌资源方面远远高于该项目。其中还包括一个青年宫广场，步行街地下超市。

综上所述建议：

1、可作为试点工程；

2、将青年宫广场与地下商业连通，或者八角楼步行街负一层与地下商场连通，形成一个体量为近40000㎡的商业步行街。

日 期：2012.09.12

第二篇：损失测算评估报告（共）

损失测算评估报告

朝阳天宁公司二期基地供水系统工程自2011年秋天开始使用以来，一直处于不能稳定运行状态。原因是PVC管频频发生破裂，致使供水系统不能安全稳定运行，公司为此不仅投入了较大的维修费用，还因达不到供水要求，给公司主业蔬菜生产造成了损失。经公司组织专人进行调查，特提出如下损失测算评估报告。一、二期供水系统基情况

自二期供水系统开始使用以来，已经发生PVC管线破裂32处，另有2处通长冻坏。从2011年10月到2012年4月底，平均每6天就有一处管线破裂，一直处于不能稳定运行的状态，无法保证蔬菜生产正常用水需要。

二、维修费用支出损失

1、管线破裂32处，修理需要投入机械、材料和人工等，按每处平均支付修理费用200元计算，合计支付费用6400.00元。

2、六平台冻坏管线100米，重新挖沟铺设管线，一台钩机工作半天，按每小260元计工时费用，为1040.00元。一平台冻坏管线20米，一台钩机工作一小时，工时费用260元。

3、在进行管线破裂维修用业中，由辽宁泽龙公司自行雇钩机一次，支付600元，应当从总维修费用中扣除。另外，一平台冻坏管线20米，是因撤土造成，其维修工时费用260元，不应当由辽宁泽龙公司承担。

4、维修费用支出损失合计：6400.00元﹢1040.00元﹢260元﹣ 600.00元﹣260.00元﹦6840.00元

三、蔬菜生产减产损失

（一）、大棚茄果类蔬菜

1、供水不稳定，无法做到及时播种或在最适苗齡期定植，因延缓种植、定植，对生长发育造成影响；

2、供水不稳定，无法做到适时浇灌，对生长发育造成影响；

3、棚内滴灌系统运行不正常，跑冒滴漏现象占到60%以上，没有发挥出滴灌系统节水、降低棚内湿度，控制病害发生的作用，反而造成灰霉病严重发生。

综上，因供水系统不能稳定运行，造成的大棚茄果类蔬菜损失占到预计产量的50%左右。

（二）、大棚叶菜

1、供水不稳定，无法做到及时播种或在最适苗齡期定植，因延缓种植、定植，对生长发育造成影响；

2、供水不稳定，无法做到适时浇灌，对生长发育造成影响； 综上，因供水系统不能稳定运行，造成的大棚叶菜类损失占到预计产量的20—30%左右。

（三）、露地菜

主要是对甘兰、菜花造成影响，对其它品种蔬菜的影响尚不能确定。本应在4月10日前定植，因无法向预计定植的四平台、五平台供水，推迟到5月3日才开始定植，延晚20多天。造成苗龄加长，形成僵苗，整个生长发育都受到影响，难以弥补，影响产量可达到 50%左右。其中甘兰四、五平台合计25亩，预计总产25万斤，减产达到12.5万斤；菜花五平台15亩，预计总产量6万斤，减产达到3万斤。

蔬菜生产因减产损失，可按棚具体种植作物种类计算出具体减产数量，再按该类蔬菜平均市场售价计算出损失的具体数额。

天宁公司二期供水系统运行状况调查组

2012年5月10日

第三篇：平陆地下商场项目计划报告

平陆地下商场初步营销思路及计划

我个人认为地下商铺和其他所有不动产一样，销售群体无非就是自用者和投资者，相对住宅来说，其投资者的比例更大。自用者注重眼前利益，看得是现实价值；投资者看重的是预期价值，看重的是商铺的未来价值。从销售出发，只要我们围绕这两种人，注重这两种价值的展现，营销中就不会偏离方向，销售业绩和销售利润就能得到最大的提高。

一、项目的基本情况

平陆县位于山西省南端，地处秦晋豫黄河金三角地带，北靠中条山与河东盆地相依，南临黄河与河南省三门峡市相望。全县国土面积1173.5平方公里，下辖6镇圣人涧镇、常乐镇、张店镇、张村镇、曹川镇、三门镇，229个行政村，人口24.6万。

平陆县XX下沉式购物广场，位于平陆县城中心太阳路以南500米，南临未来政府规划行政大街，东临圣人大街，该街道现有中型住宅小区5家，银行两家，在当地现属住宅人口密集地。圣人大街及太阳路是本县城主干道，车流、人流量大。项目总建筑面积约15000平方米，估算投资约3000万。

二、市场初步前瞻

经过对该地市场的初步认识，本案拥有优越的市场表现，但同时也存在着部分风险：

A、优越的市场因素

1、地段因素：“地段是金”这是商铺营销的第一定律。本项目地处县城中心区，位于县城主干道偏南，周边是丰富的居住区和市政配套，而商业氛围没有很好的挖掘，上升价值空间巨大。

2、商业发展因素：本项目运作前，平陆商业正处于传统平庸发展期，平陆县已有几处中低端商场运作成功，目前部分商铺出租转让金已达三、四万左右，但这些商场商铺已经破旧不堪了，可见该地商铺市场前景广阔，所以此时在此地开发一家像样的购物商场恰恰弥补了当地购物环境的缺陷，消费者不可能满足在破旧不堪,管理胡乱的购物环境中消费，人总喜欢新的,干净的,时尚的。

3、产品升级因素：通过对前几批商铺的调研，发现他们有几处大的缺陷，1没有配置中央空调，2建筑破旧老化，3管理混乱，楼层主营项目混乱不明确化。4没有形成品牌化，在当地商场几乎见不到国内知名品牌专卖。因此本案将把配备中央空调，卖场各区域经营项目明确化，降低品牌商家入驻门槛等作为升级卖点予以推广。

4、政府因素：本案是政府主导的商业推广项目，周边有县检察院、建设局、图书馆、体育馆、银行等，政府在建人防工程的同时，需要把该区域打造成繁华的商业街区，并与其它商业街有机的联系起来。

5、地域因素：平陆县是山西与河南两省交界处，且外来经商人员较多，因此该市蕴藏着大量富余资金，同时有着前面商铺的成功运作，相信投资地下商铺会让许多人有浓厚兴趣，其中不排除来自三门峡的投资商。

B、危险因素

1、本项目所有商铺是否有产权？若只有使用权无产权将直接影响销售及销售价格。

2、本县商业虽然表面上一片欣欣向荣，但为何别的县城都比平陆发展的快？究竟是什么因为导致许多开发商近些年没有到该县投资?这些仍需细心研究。

3、本案虽属县中心，但距离县城商业中心还有近1000米距离，人气的聚集还需要开发。

4、利端也是弊端，该县城与河南省三门峡市紧有一桥之隔,是否又会因此流失大量投资者及未来的消费者而流失人气。

三、运作思路

A、销售模式

公司的想法是“全部销售，客户自主经营”，这种销售模式对于公司来说是比较省心，经济风险较小。但这种“各人自扫门前雪”销售方式也有弊端：由于缺乏组织，经营者各自为政，很难形成市场规模，无法有效的聚集人气，容易降低物业的档次。这种销售方式也是存弊端的，一但商铺销售完毕后经营不好，就会对今后在该地再次投资产生较大的冲击，希望能考虑这点个人意见，给公司在该地留下后路，毕竟该地在此项目成功后还有继续发展下去的潜力。相反如果此次项目在公司聘请的专业商场经营管理公司的精心打理下一炮而红，成为该地最繁华的地下商场，则会为今后在该地下一步投资有着高额收益打好基础。另外，个人认为以经营为主的客户相对来说在减少，以投资为主的客户比例相对来说在不断提高，而投资者注重的是商铺的前景和减少相应的风险，而“全部销售，客户自主经营”的销售方式无法充分调动他们的购买欲望。所以个人建议走返祖的销售方式 “自由购买，统一返祖，集中经营，稳定回报”售方式，一方面客户可自由购买，另一方面公司可选择专业的商场管理者帮助客户经营管理他们的商铺，利用他们的经营经验、管理水平、品牌效应及市场号召力，让本项目走向成功。

如果公司还是坚持“全部销售，客户自主经营”为主的销售模式，为了保证销售的成功性，建议在主力店方面可下些功夫，力求强有力的经营者，通过主力店把客户吸引过来，增强投资者的信心。为把主力店吸引过来，需提前制定好品牌商家进驻优惠措施，以此来吸引较好的品牌主力店。

当然对于采取何种销售模式，还需根据三个月客户蓄水情况而定，要很好的倾听客户对我们商铺的要求，并以此对销售策略及时做出修正。同时一但蓄水较差，公司应立即启动相应的销售策略，以保证本案销售的成功性。

此外，要尽量控制单位商铺面积，以8—16左右平方米为主，因为只有这样，才能扩大客户群，让很多想投资商铺而资金能力有限的客户参与进来，同时也有利于销售部在销售过程中更好的提价，“提高单价，控制总价”不会减少客户群。

B、项目品质的展现

为了实现项目的利润最大化，项目品质的提高及展现很是重要，因为地段确定了以后，能否把项目的品质展现出来，能否充分调动客户的购买欲望，显得尤为重要。

1、产品品质：相对于同类产品，对自己的产品升级，如：增加中央空调，提升购物环境；增加智能化，提高安全系数；商铺装修器材要体现现代大气。

2、健全所用道具：建设高档营销中心，配置沙盘、三维动画等销售道具。

3、建立项目VI体系，完善的商铺统一说辞、合理媒体推广方案及SP活动方案。

C、销售团队的建设

商铺的销售最终是靠每个销售人员把商铺销售出去的，如何建设一支战斗力很强的销售团队，也是摆在我们面前的突出问题，相对县城，平陆的销售人员可选性差，没有大量的大专院校毕业生，应聘人员可塑性差，无法最大限度的挖掘销售人员的潜力，为此，我对销售团队的建设有以下几点建议：

1、提前招聘销售人员，聘请专业的销售人员对他们进行系统性的培训，通过模拟对练让销售人员尽快形成战斗力。

2、尽量从别的销售部挖掘熟手，并带来部分客户资源。

3、建立销售部薪酬体系，略高于本地其他销售中心的薪酬体系有利于招聘到素质较高的销售人员。

4、建立完善的规章管理制度和销售激励制度，充分调动销售人员的积极性。

四、详细工作计划

1、营销中心对外开放前的工作

（1）项目VI体系的建立，含（项目VI设计，基础部分、应用规范、应用物料设计，含名片、手拎袋、纸杯、门头、礼品等）；

（2）市场的详细调研及推广策划方案的制定；

（3）人防大厦广告制作及其他部分广告媒体的选择，并建立热线，开始蓄水客户；

（4）营销中心选址确定，参与装修及内部物品的购买；

（5）部分销售道具制作，如：沙盘的制作、三维动画的制作；

（6）建立详细的媒体推广计划；

（7）开始物色主力店，并制定进驻优惠方案；

（8）建立销售人员薪酬体系及销售制度，并开始招聘销售人员，销售人员服装的准备；

（9）开工典礼的筹备工作；

（10）广告彩页等制作；

（11）销售中心对外开放的准备工作；

2、营销中心开放期：

（1）目标客户群的基本确定；

（2）广告发布的全面铺开；

（3）销售方案的制定；

（4）开盘前政府机关的协调工作；

（5）地下商铺管理者的确定；

（6）销售部的日常管理，各类报表的上报；

（7）开盘典礼的筹备工作；

（8）合同的拟定工作及收款问题；

3、销售收尾工作

（1）客户交房工作，客户资料的完善；

（2）与商铺管理者共同完成商铺正常经营。

2011年11月16日

第四篇：洛阳市第十七中学星级评估自评报告

洛阳市第十七中学

义务教育学校星级评估自评报告

一、学校基本概况

洛阳市第十七中学地处洛龙区白马寺镇，校园占地面积40余亩，建筑面积达1万余平方米,现有绿化面积4500平方米，硬化面积4000平方米,学校目前布局合理、功能齐全，现有图书室一个，藏书22450 册，生均 41册;物理实验室、化学实验室、生物实验室各一个，实验室建设达到一类标准；体育器材室一个,电教器材室一个，电脑室1个，乡村少年宫及学生课余活动室7个，14个教学班均配备班班通设备。

二、师资水平

我校师资力量雄厚，现有教师 53 人，研究生学历1人，本科学历37人，大专学历15人，专任教师学历达标率100%，高学历比率73%。教职工参加继续教育培训合格率97%，计算机应用合格率100%。

三、校园文化建设

近年来，投入大量资金，先后修建了学校的大门、操场、文化长廊、文化墙、生态园、标语牌等各种硬件设施，整修后的校园，干净整洁、布局合理、优美、典雅，具有浓厚的文化气息。

为了满足孩子们的精神文化需求。我们学校建设了“乡村少年宫”。乡村少年宫设有音乐舞蹈室、书法美术室、手工制作室、图书阅览室、棋牌室、绿色网吧等各项功能室，并增设了篮球队、排球队、跳绳队等体育活动项目。乡村少年宫的建设使用，为孩子们提供了一个施展才华的天地，成为青少年健康成长的乐园和思想道德教育的重要阵地。

四、学校管理工作

学校以“学生进步，教师提升，社会满意”为办学理念；以“ 敬业、修德、团结、文明”为校风：以“强能、健体、勤奋、自信”为校训。始终坚持全面贯彻国家的教育方针，全面实施素质教育，坚持依法办校，端正办学方向。严格执行各项法规制度，均衡编班，无乱收费行为。学校实行校长负责制、教师聘任制，按需设岗、以岗聘人，形成了一个有效的管理格局。

五、教学常规管理

组织学习检查，规范日常教学工作。学期初，组织教师学习“课堂教学常规”等教学规范，让每一位教师明确日常教学工作要求 “备、讲、练、批、辅、考、评、纠、补、研、悟、能”这十二个环节，学期中，由各学科组组织教师互查常规执行情况，相互学习，相互促进；学期末，教导处和教研组进行学期总结交流活动，明得失，求进步。

六、德育工作

我校全体教职工牢固树立“以人为本”的思想，多年来，始终坚持把德育工作摆在教育的首要位置，认真按照《中共中央关于进一步加强和改进学校德育工作的若干意见》和《公民道德建设实施纲要》精神要求，扎实做好德育工作，从德育内容、形式、方法、手段、机制等方面采取了一系列行之有效的措施。以“一把手”为首的德育领导小组，在团委、学生会、班主任、家长学校以及社会力量配合下，依托我校洛阳市未成年人思想道德建设基地及乡村少年宫硬件设施，扎扎实实开展法制教育、感恩教育、诚信教育、爱国主义教育等多项内容，取得了丰硕的成功。

七、体育卫生艺术工作

1、体育课程的开设。学校严格执行国家课程标准，保质保量的上好体育课、健康教育课。我校七八年级每班每周开设了两课体育课一节健康教育课，九年级每班每周开了三节体育课。

2、大课间活动。学校每天上午、下午第二节课后各安排了30分钟的大课间体育活动。组织学生做新修订的眼保健操、广播体操、跳绳训练和分组活动。学校制定了了大课间检查制度，确保大课间学生体育活动的质量。

3、冬季晨跑活动。每年11月中旬开始，我们每天以班级为单位组织寄宿学生进行晨跑训练；要求学生双休日和节假日自觉坚持长跑。

4、各种校内体育活动竞赛。元旦长跑、田径运动会、篮球比赛、排球比赛、跳绳比赛、拔河比赛等各种活动扎实开展；学校3位体育教师分别训练篮球、排球、跳绳3个队伍，每天下午第三节课后坚持训练一个小时。

5、卫生工作。有学生体检记录及应急预案，晨检、午检按时检查并有记录，经常开展预防近视、沙眼、流感、水痘、艾滋病、肝炎等活动，学校在僻静处设立有心理咨询室，每周开放5个小时。设置有健康教育专栏，定时宣传控烟、生理健康、爱国卫生、病媒防治等宣传工作。

6、艺术工作。学校依托乡村少年宫的7个功能室以及校内运动场地，全体学生按兴趣爱好组成多数量、形式多样的课外活动组织，使每个学生每周至少有2次课余艺术活动时间，学校每年组织2次以上综合性的校园艺术节。

八、取得成绩

“河南省级卫生单位”；

“河南省级示范性家长学校”；

“洛阳市未成年人思想道德建设先进单位”；

“洛阳市规范化初级中学” “洛阳市依法治校先进单位” “洛阳市实验装备建设先进单位” “洛阳市优秀乡村少年宫” “洛龙区文明单位’； “洛龙区安全工作先进单位”；

洛阳市第十七中学

2013年4月

第五篇：水站财务测算报告

北京市大德通商贸有限公司 桶装水项目财务测算报告

2010年08月24日

目录一、二、1.2.3.4.1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)项目概况......................2 测算的基础数据........................2 项目规模和计算期....................2 总投资..........................2 资金筹措......................2 总成本费用.........................2 电费..........................3 水费..........................3 供暖供热费.....................3 燃料费......................3 工资..........................3 修理费......................3 折旧费及摊销费....................3 管理费用.........................4 9)进货成本.........................410）房租…………………………………………………………………………………………………4 7.三、营业收入......................4 附表.......................4北京市大德通商贸有限公司桶装水项目

财务测算报告

一、项目概况

北京市大德通商贸有限公司桶装水项目位于朝阳区CBD，预计规模日销量300桶，收购一至两家水站，月销量在3000桶左右，并有库房，总投资10万元。

二、测算的基础数据

1.项目规模和计算期

本项目设计销售能力为300桶/日。

本项目经营期为10年，即项目的计算期计10年。

2.总投资

投资人投入20万元计算。

3.资金筹措

公司合伙人共同出资

4.总成本费用

总成本费用包括：电费、水费、供热费、工资、修理费、管理费用及进货费用等。

1)电费

用电费为生活用电。

收购水站面积约为80平方米，电价0.4883元/Kw.h计算，年生活用电耗费为2000元。

项目年电费合计为2000元。

2)水费

目前项目用水单价3.7元/吨。

据此计算的年用水费用为1000元。

3)供暖供热费

根据项目实际情况，供暖供热费用合计为1万元。

4)燃料费

燃料费

年汽油费用为1.68万元。

5)工资

根据水站规模和岗位要求，人员编制定员按7人考虑；工资标准按水工12000元/人共3人，送水提成：每桶0.5元，总共18000元，销售人员4人24000元/人，年工资支出共计13.2万元。

6)修理费

年送水修理费用为2000元。

汽车修理费为2000元，保险费1000元。

合计：5000元/年

7)折旧费及摊销费

投资人投入5万元固定资产进行折旧，折旧期10年，每年5000

元。摊销费，购买对方客户业绩做无形资产摊销，每桶10元，30000元，按10年摊销，每年3000元。

8)管理费用

年管理费用共计2000元。

9）进货成本

平均每桶进货7元，全年361200元。

10）房租

平均每月3000元，全年36000元

5.营业收入

本项目的营业收入主要为桶装水销售收入，以月3000桶计算。每桶毛利润5元计算。每月增长200桶计算。第一年共计：51600桶。营业收入以每桶平均12元计算，全年营业收入619200元。

三、附表