物业

第一篇：物业

关于加强物业服务收费管理的通知

佛价〔2011〕168号

二〇一一年十二月二十六日

各区发展规划和统计局、国土城建和水务局：

根据《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》，该《办法》曾以佛价〔2010〕12号文转发）的有关规定，为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，经市政府同意，现就我市物业服务收费有关问题通知如下，请与《办法》一并贯彻执行。

一、业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

二、实行政府指导价管理的普通住宅（含自有产权车位、车库），其物业服务收费指导价由基准价和浮动幅度组成。全市的基准价和浮动幅度上限由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门适时制定公布。现调整后的标准见附件，上浮幅度最高不超30%。各区可在市定基准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。

物业服务具体收费标准由物业服务企业在区制定的指导价范围内，根据物业服务内容和对应的收费标准，以菜单式组合与业主协商确定，并向所属区价格主管部门备案。确需超过区公布的最高指导价标准的，要按属地报区价格主管部门审核。

三、物业服务收费以法定产权建筑面积按月计收，物业服务企业不得预收物业服务费。物业服务收费如以套内面积计收的，由各区价格主管部门会同区物业管理行业主管部门制定折算方式。

自有产权车位（车库）的物业服务收费以法定产权建筑面积计收的，按不高于所在小区最低住宅物业服务收费标准执行。如按车位（车库）数量计收，由各区价格主管部门会同区物业管理行业主管部门制定折算方式。

四、实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费，双方约定除外。物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用向所有相关业主合理分摊。公用水电没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用。

（一）小区范围的路灯和公用道路清洁用水产生的水电费，由小区的所有业主合理分摊。

（二）住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，由本楼全体业主合理分摊。其中二次供水产生的费用，由相关使用业主合理分摊。

（三）小区公共免费车位的公用水电费用，由全体业主合理分摊。小区自有产权车位的公用水电费用，由全体车位业主合理分摊。

（四）小区绿化物养护、园林水池喷泉、物业管理办公室、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。

（五）小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。

五、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

六、业主进行房屋装修的，物业服务企业可向业主（或装修企业）收取不超过2000元的装修保证金。物业服务企业在收取装修保证金前，应与业主（或装修企业）以文本形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。装修完工后，如业主（或装修企业）未造成物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应自检查合格之日起5个工作日内全额退还装修保证金；如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，其装修保证金在修复或赔偿后的5个工作日内退回。

装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费；业主自愿委托清运的，清运费由双方约定。

七、装修期间业主的装修物料搬运，由业主自行负责。物业服务企业应做好配合和服务工作，不得强制业主接受指定专业搬运队伍进行搬运。

八、物业服务企业对房屋装修工人实行出入证管理的，如证件回收后能多次使用，可向房屋装修企业（或个人）按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可向房屋装修企业（或个人）按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。

九、实行智能化管理的小区，在房屋交付使用时，房地产发展商对业主应每户免费配置3张出入证（含IC卡等），对自有产权车位（车库）的业主应按一车一证免费配置车辆出入证；业主申请多配置或因遗失、损坏需重新办证的，物业服务企业可按每证（IC卡）不高于20元的标准收取制作工本费；没有配备智能化管理系统的小区，需增设智能管理系统时要召开业主大会，并经超过半数的业主同意后方可安装，安装费用（包括首次IC卡出入证工本费用）由全体业主共同分摊，维护费用计入物业服务成本。

十、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况，由物业服务企业与业主或物业使用人协商约定。

前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施；医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的社区卫生服务机构。

十一、物业服务企业需重新约定收费，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或上门征询意见等办法，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应将新收费标准向所属区价格主管部门备案。

十二、对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业，可以向物业所属区价格主管部门申请协商调解。

物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审核资质的中介机构进行成本审核，根据成本审核结果自行协商。仍不能达成共识的，可向物业所属区价格主管部门提出核定收费标准的申请。

以上通知从 2012年1月1 日起执行。原佛山市物价局、建设局《关于公布佛山市物业服务收费管理办法的通知》（佛价〔2006〕110号）、佛山市物价局《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（佛价〔2007〕24号）同时废止。

6、违规装修惹争议

近年来，随着城市化进程的加快，越来越多的小区建成投用，有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修，小区物业表示“没有执法权，自己很难办。”而业主则表示，“我们交了物业费，遇到问题找物业解决理所应当。”在这里，物业公司也表示如果发现小区业主违规装修，物业人员及时介入调解，并要求整改，问题一般都能解决。但是，如果遇到拒不配合的业主，物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。

对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积，业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的，也属于物管规定的禁止范围之列。

第二篇：物业

第一章 总则

一、遵守国家的法律、法规和政策法令，遵守宁波市市民行为道德规范，遵守本公司所有规章制度。

二、按本公司人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或造假。

三、按照本公司有关培训制度的要求接受业务指导、各类培训及考核。

四、服从领导、听从指挥、团结同事、互相帮助，按时按质完成各项工作任务。

五、严格遵守劳动纪律，按本公司质量标准要求开展工作。

六、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。

七、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。

八、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。

九、衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。

十、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

第二章 劳动条例

第一条 录用

本公司遵循“任人唯贤，量才而用”的原则，按规定的程序严格审核，选用岗位适用的人材。

第二条 试用期

1、员工均须经过为期一至三个月的试用期。试用期内若员工的工作能力及工作表现未能符合公司要求，公司可延长试用期接受再培训；员工辞职后又重新受聘的按新招聘人员对待，试用期期间按试用期工资待遇，双方均可提出解除劳动关系。

2、延长试用期不超过二个月，期间可享受公司规定的福利待遇。

3、使用期满且工作表现符合公司要求者方可成为正式合同制员工。

第三条 人事档案

所有员工必须如实呈交身份证等有关证件，如实填写个人履历表；如发现有弄虚作假的公司将予以解除劳动关系，并不作任何赔偿。

第四条 工资

1、坚持按劳分配，多劳多得的原则。根据国家有关规定，结合本企业经济效益，制订工资制度，确定工资水平和员工工资，工资调整变动以此为依据，视员工业绩而定。

2、目前工资发放日为每月16日，以现金支付，员工须在工资单上亲笔签名。

3、根据当月出勤情况计发员工每月工资。

第五条 劳动合同

劳动合同是公司与员工本人之间依据《XX市劳动合同条例》精神，自愿协商一致的签约关系，经双方签字后有法律效力。员工在签约前，应了解合同条款内容。第六条 工作时间

本公司实行不定时工作制，根据国家法律、法规安排工作。

第七条 调职与晋升

1、公司根据工作需要调动员工的岗位，被调动的员工应服从安排，若有疑问应遵循先服从后反映的原则。

2、被调员工接到调任通知后，应按指定时间办理移交手续并按核准调动日期及时到新岗位工作，否则视为旷工。公司办公室按核准调动日期办理薪资调整工作。第八条 合同解除

按照合同约定的有关条款执行。

第九条 辞退和辞职

1、员工在合同期内不能适应岗位工作或达到公司辞退条件的，公司将按照《劳动法》等规定，予以辞退。

2、员工因特殊情况需要提前解除合同的，须提前一个月递交书面申请，否则将依据劳动合同约定支付违约金。

第三章 员工福利

第一条 事假

1、员工没有充分正当理由，不能请事假，有特殊原因需请事假，必须先递交书面申请经批准方可请假，未经批准的事假则视为旷工处理。

2、员工事假3天以下由部门负责人或管理处负责人批准同意，超过3天或当月请事假累计超过3天的须填写《请假申请单》后报总经理室同意。

3、员工事假工资按实际出勤天数计发。

第二条 病假

1、员工请病假必须持由宁波市区级以上医院开具的病假证明单。

2、病假不超过3天（含3天），由各部门或管理处负责人批准同意；超过3天或当月累计超过3天的须填写《请假申请单》后报总经理室同意。

3、病假证明和手续不全的按事假处理，如发现弄虚作假的按旷工处理。遇本人重病或住院等特殊情况的可由他人代为请假，在事后补办手续。

4、员工病假工资按实际出勤天数计发。

5、员工因疾病或非因工伤停止工作进行医疗，当年累计休假时间超过3个月的或病后不能胜任工作（经考核不合格），视为双方协商一致解除劳动关系，若想继续工作，须经公司总经理室批准。

第三条 婚假

1、在本公司工作满一年以上的员工本人结婚，经核准后报总经理批准可休婚假7天，超过7天的按事假处理，工作不满一年的婚假按事假处理。

2、员工婚假在批准的假期时间内工资、奖金照发。第四条 丧假

员工配偶或直系亲属（父母、子女）死亡，经核准后可休假一天，一天以上的按事假处理。

第五条 工伤假

员工在工作时间受伤，应立即送至市公立医院治疗，并通知管理处主任，就医的医院和用药按医保有关规定和相关法律、法规处理。工伤期内发放基本工资（凭有效病假证明）。工伤结束后，仍不来上班的作旷工处理。工伤具体处理办法见《员工（非）工伤事故处理办法》。

第六条 产假

1、在本公司工作满一年以上的女员工可享受产假时间为90天。若难产，经核实后增休半个月。

2、女员工在产假期限内发放基本工资，家属按规定到公司办理有关手续。产假满后正常上班，如须休哺乳假必须经公司审批同意,哺乳假按事假处理。否则视为旷工。

第七条 员工培训

1、员工须接受公司组织的培训，因不愿参加培训而不能从事原岗位所造成的岗位调动或离岗由本人负责。

2、员工在职期间由公司出资进行职业技术培训以后，如员工因主观原因离开公司或被公司开除的，则公司按照实际支付的培训费（包括培训期的工资、住宿费、交通费等）计收赔偿金，其标准按每服务一年递减实际支付的培训费总额的20%计算。

第四章 公司规章

第一条 员工上班

1、员工之间应以礼相待、精诚合作、相互谦让、互相谅解。服从和执行直属上级指派的任务。遇疑难或不满，先执行后反映，妥善处理工作矛盾，申诉须在下班时进行，以免影响正常的工作。

2、严禁在工作时间办私事、吃零食、打瞌睡、上网聊天或串岗、离岗。

3、接打电话应使用敬语，声调温和。回答问题应专注、耐心、诚恳、礼貌。

4、不得利用工作之便假公济私，更不得与业主拉关系办私事。

5、员工在工作时间内，不得将亲友或无关人员带入办公场所。

6、忠于职守，不做有损公司形象的事，时刻维护公司利益，树立公司良好的形象。

7、工作场所请讲普通话，不大声喧哗，不影响他人办公。

8、爱惜并妥善保管办公用品、设备。桌面物品摆放整齐有序；下班前必须将所有文件放置妥当，以防遗失或泄密。

9、在下班离开办公室时，关闭自己的计算机、办公电灯、门窗、空调等，以避免不必要的损失。第二条 考 勤

1、员工必须遵守公司规定的考勤制度，按时上、下班，做好岗前准备。

2、员工如有迟到现象，根据公司和各管理处规定的处罚制度执行。

3、员工必须依照所在部门编制的工作时间表到岗工作，如需调换班次，须事先征得部门领导同意。否则按矿工论处。

4、员工旷工，3天以内的（不含3天）扣除日工资的两倍，连续旷工3天（含3天）则予以辞退或除名。

第三条 仪表仪容及个人卫生

1、礼仪：在工作时间必须仪态端正、服装整洁、面带微笑、礼貌在先。

2、头发：应梳理整齐，不做怪异发型。

3、面部：时刻保持整洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓化妆品，不留长指甲涂有色指甲油。

4、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

5、工作服

工作时间统一着公司发放的制服上岗（包括集体外出开会）。着装要整洁、完好、纽扣齐全；不穿脏、破制服上岗。员工制服使用期限为2年，管理人员西装使用期限为2年；如有损坏或遗失由使用者按月折价在工资中扣除。具体见《服装管理规定》。

第四条 工号牌、徽章

1、公司办公室发放给每位员工工号牌和徽章。

2、员工在工作时间内必须佩带整齐，如有遗失或损坏及时补办。

3、员工补领工号牌或徽章每次需交工本费5元。

第五条 个人资料

每位员工都必须按人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或造假。

第六条 员工宿舍

公司原则上不提供宿舍，员工有困难确需使用宿舍时，须在试用期满后先向部门负责人申报，再统一由公司办公室安排，经批准后办理入住手续。

第七条 拾遗

员工在工作范围内拾到的财物，不论贵重与否，都应上交部门进行登记，以便查询。失物归还，由保管部门负责，做好领出签字手续。

第八条 礼品

1、所有员工收到礼品或有价证券时应主动归还客户。

2、若不能归还的上缴公司办公室，由办公室登记后采取合理的方法使用。第九条 赔偿

爱护公司的一切公用财物，严禁私用。损坏公司设施、物品、用品以及因责任事故造成公司经济损失，按规定追究赔偿责任。第十条 离职手续

1、凡离职员工应在10日内办妥离职手续。交还公司发给的物品，包括工号牌、制服、考勤卡、工具、资料、备用金等。未能全部交还上述物品者，须按规定赔偿，公司有权拒发薪金和离职证明。

2、被招聘员工要求辞职或被公司辞退的，按实际出勤日发放工资。若员工未经批准辞职，给公司造成较大损失或不良影响的，公司有权要求该员工赔偿。

3、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，公司有权裁减员工。

4、员工离职应保证档案资料和电脑内资料不受损坏。

第五章 奖励

为提高员工的工作积极性和创造性，对各方面有突出表现的员工，给予相应的奖励。凡符合奖励条件者，由所在部门直接上级将事迹书面报告呈报公司办公室，经公司总经理签署后执行。第一条 奖励条件

1、对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的。

2、在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的。

3、在发现、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果使公司在经营管理中取得显著效益的。

4、为公司节约资金和能源的。

5、防止或挽救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的。

6、检举、揭发损害公司利益或违规,抵制歪风邪气，事迹突出的。

7、一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍己为人或做好人好事事迹突出的。

8、见义勇为，舍己为人或做好人好事事迹突出的。

9、其他应当给予奖励的事迹。第二条 奖励形式

1、口头或通报表扬。

2、晋升工资或晋级。

3、授予荣誉称号。

第三条 奖励程序 凡符合奖励条件者，由所在部门的直接上级将事迹书面报告呈报公司办公室经公司总经理签署后执行。在给予上述奖励的同时，可发给一次性奖金。

第六章 处罚

为提高员工素质，加强内部管理，对违反纪律的视其情节轻重给予适当的处罚。处分分为警告、通报批评、降薪、辞退或解除合同四种： 第一条 试用期员工有下列情形，可随时停止试用期

1、品行不良或工作表现欠佳的；

2、连续两天以上病事假的；

3、不符招收录用条件的；

4、违反公司规章制度的；

5、旷工一天以上的；

6、法律规定的其他情形。

第二条 有下列行为的予以警告，并处于10---100元的扣款

1、不关心企业进步，屡次不参加公司的各项活动的；

2、未按公司规定时间内准时上下班，上班迟到下班早退的；

3、非因工作需要上班时间会客聊天或长时间占用电话的；

4、服务态度、仪表仪容、行为举止未按照《员工守则》中规定的，未履行或未很好履行岗位职责的；

5、拖延执行上级命令的；

6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）；

7、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较轻的。

第三条 有下列情形之一的可予以通报批评，并处以100——200元的扣款

1、迟到、早退当月累计达3次以上者；

2、多次不按规定要求进行操作，查证属实的；

3、在值班时擅自离岗、睡岗或干私活查实者；

4、私藏、私拿公司物品占为己有或违反规定、损坏丢失公物查实者；

5、没有尽职及时报告事故的；

6、服务态度差收到有效投诉的；

7、受到警告后，屡教不改者；

8、有失职行为，对公司造成损失但不严重者；

9、未经公司同意接受供应商或客户的馈赠查实者；

10、在考勤记录、统计、病假、报销等有欺骗行为；

11、未经公司授权自行配置或出借公司各类钥匙、重要财物及其他违纪行为者；

12、对用户（客户）使用亵渎性或辱骂性语言的影响恶劣者；

13、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较严重的。

第四条 有下列情形之一的属严重违纪，公司依法予以辞退或解除劳动合同，情节严重触犯刑法的将依法移送司法机关惩处，给公司造成损失的，必须予以赔偿，具体见公司有关规定。

1、年累计旷工达6天以上的或连续旷工3天以上的；

2、挪用或偷窃公司财产、同事财物，查证属实的；

3、在单位或宿舍内打架斗殴的；

4、对各级管理人员或同事恐吓威胁的；

5、虚报伪造各种发票冒领费用的；

6、煽动他人怠工罢工；组织、参与集体上访的；

7、对外宣传有损公司形象的内容或制造谣言，给公司形象造成损害的；

8、不服从公司安排或调动工作者；

9、严重失职对公司造成损失贰仟元以上者、给公司经济或声誉带来严重损失的；

10、有意泄露公司商业技术秘密的；

11、确认与公司业务竞争对手有联络，给公司带来损失（或潜在影响）的；

12、依法被追究刑事责任的；

13、亏空公款者；

14、袭击其他职员、主管同事或客人，扰乱正常工作秩序的；

15、在工作中使用毒品、酗酒或赌博；

16、伪造公司文件的；

17、故意参与危害公司或其他职员的活动；

18、故意破坏公司设施、设备，工具情节严重者；

19、产假期满后不回公司上班，批评教育不改者； 20、未经公司事先书面同意为另一家公司工作的；

21、从公司领取薪酬、报酬，或报销方面造假或协助他人造假 者；

22、考核连续两年不合格者；

23、贪污（如收款但不出具发票的）受贿、盗窃、赌博、营私舞弊、私设小金库等行为；

24、玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的；

25、服务态度差，对客户投诉屡教不改或损害客户利益；

26、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节特别严重的；

27、法律法规规定的其他情形。

第七章 安全守则

第一条 安全

1、必须熟悉和遵守各项安全操作规程，操作人员须经专业培训合格后，持证上岗。如违反设备设施操作规定，给公司或个人造成损失的必须予以赔偿。

2、随时注意控制水、电、火、气，禁止在不吸烟地区吸烟；

3、注意防火防盗，如发现事故苗头或发现异味必须立即查找处理并及时报告有关领导，避免意外发生；

4、出现行迹可疑或有不法行为的人和事，应及时报告保安部及上级领导；下班前要认真检查，消除不安全隐患；

5、不允许有赌博、吸毒、打架或从事其他违法行为；

6、保守公司机密，做好文件保密工作；

7、每位员工应熟悉消防通道及出口位置，熟悉灭火器具的使用方法。

8、员工违反公司安全操作规定的造成本人或他人伤害的，由员工本人承担责任。第二条 火警

如遇火警，必须采取以下措施：

1、遇火警时，员工应保持镇静，在有消防人员时，应听从指挥进行疏散扑救；

2、立即通知消防中心讲明火灾发生地点及火情；

3、呼唤同事协助，服从消防人员统一指挥排除险情；

4、如火势扩大导致生命危险，必须引导或协助业主离开现场；

5、切勿搭乘电梯，必须使用安全楼梯上下。遇火情时应关闭电梯；

6、利用就近的灭火器材，来扑灭火情；

7、火警消防后，保护现场，以备调查。

第三条 意外

1、如有发现员工或他人不慎发生意外致伤，应立即报告上级领导及时处理；

2、如发现有不安全的设备，足以引起意外事故，应立即向部门负责人报告；

3、发现盗窃或死亡事故，保护好现场以备调查；

4、发生紧急事故，公司员工应全力以赴，服从公司领导或专门人员的统一指挥。

第八章 附则

1、公司员工必须认真学习《员工手册》，妥善保管，严格自律，本手册仅在公司内部使用有效，不得提供外人查看、复印。

2、除《员工手册》外，公司制定的各类规章制度、岗位职责、操作规程、质量评审等，每位员工都须严格遵守，认真执行。

3、《员工手册》在一定时期中有效，公司各部门可根据管理及发展的需要，提出修改意见经公司总经理室审评后可作修改。

4、本《员工手册》自2007年_____月_____日起实行，《员工手册》的解释权在公司办公室。

本人已收到公司《员工手册》，并经详细阅读，充分理解了其中各项条款的内容，自愿按照《员工手册》规定执行。

员工签名：

日 期：

第三篇：物业

物业公司成立条件

1、申请相应等级的资质审批表一式两份；

2、企业营业执照复印件一份；

3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；

4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；

5、验资证明材料（工商注册时提供的注资发票）复印件一份（首次申请提供）；

6、企业法人代表的身份证复印件一份（首次申请提供）；

7、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的物业 职业资格证书复印件，每人一份；

8、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的身份 证复印件和劳动合同复印件，每人一份；

9、专业技术人员的职称证书复印件，每人一份；

10、专业技术人员的身份证和劳动合同复印件，每人一份；

11、专业技术人员的“社保”证明；

12、机构设置框架图一张，每个级别框内需填写职务、姓名和电话（首次申请提供）；

13、组织机构代码证书复印件一份；

14、物业管理项目合同复印件，每个项目一份（申请三级（暂定）资质可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物业项目，须提供招投标备案表一份；

15、良好的经营管理业绩证明（申请二级资质提供）；

资质申请

申请成立物业公司办理资质

（一）提交材料

1、企业资质申请

2、营业执照；

3、企业章程；

4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）；

5、企业法定代表人的身份证明；

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件；

7、企业固定办公场所证明

（二）申报程序

提交有关材料—县房产主管部门初审—报市房产主管部门核准发证

（三）法律依据：

1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

2、《物业管理企业资质管理办法》第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。

(一)物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。

(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施。

(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。

(7)能够独立承担民事责任。

(二)物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。

(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。

私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。

(三)物业管理公司申请成立的程序

一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关（物业公司成立的条件

具有资格的最低资质，三级资质国家是这样要求的：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

回答者： 义利信物业六级

2010-2-24 08:56

注册物业公司 注意经营范围首先是物业管理 最好只有这一项

根据资质管理办法的要求

一、提供注册资金 3级物业50万元注册资本 寻找有物业从业资格证得员工 一般3级物业要求6人 资格证是建设部颁发的 然后到当地物业管理机构办理临时资质证 一年后审验是换成正式的 当资质证拿到后就可从事物业管理工作

如有不明白再问!

回答者： wangsenz-二级

2010-2-24 08:56

一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。

1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。

这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。

二、物业公司资质申报条件，如下：（三级资质）：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：

1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。

2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。

三、1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。

2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。

四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。

五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。但要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。所以，除非有充足的准备和经验，不然贸然入市的话，本人真心奉劝“慎之、慎之！”

第四篇：物业

一、对业主委员会的相关知识了解

（一）所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。

（二）根据业主委员会的定义可以得出业主委员会应有以下特点：

（1）、业主委员会应由业主大会选举产生。（2）、业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。（3）、业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。（4）、业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。

（三）业主委员会还具有法律赋予它的职责，根据《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(1)、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2)、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）、监督管理规约的实施；（5）、业主大会赋予的其他职责。

二、对物业纠纷相关知识的了解

（一）物业管理纠纷的主要表现形式有：对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修基金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的业主之间的纠纷；因小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而引起的业主与物业服务公司之间的纠纷等。

（二）按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类：（1）物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。

（2）物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。

（3）物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业服务公司指导与监督的不满。

（4）物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修基金的分摊决定而引起的纠纷。

另外，按纠纷所属法律部门的法律关系发生的不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷、刑事纠纷。

三、业主委员会在各种物业管理纠纷中面临的种种困境

困境之一：政府越权行政，影响业主委员会的正常活动。相对于社区外部的各个政治或经济组织，社区应该是一个相对自由的地方，并非是谁想干涉就能干涉的。但在具体的实践中，我们看到的经常是政府对社区自主事务的无端干预，他们不尊重社区的自主治理的地位。物业管理条例中明确规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，但我们看到却是政府相关部门对业主大会的这一权利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过解聘前期物业管理公司，但是街道办事处和房管局竟然向小区居民发出公告阻挠解聘物业公司。而物业公司也依据这一公告拒不撤出小区。最后造成了，业主一纸将街道办事处和房管局诉上法庭。

困境之二：业主委员会法律地位不明确，业主委员会维权力不从心。依据现行法律,作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体,也不具社团组织的地位,更不能单独设财务,无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍,在日渐增多的房地产纠纷中，“业主委员”作为广大业主的维权代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以“业主委员”的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则允许代表起诉。（例如日前，由于小区内公共用地被挪作他用，厦门一小区业主委员代表全体业主起诉开发商，但当地法院以业主委员无权代表业主起诉为由驳回业主委员的起诉。“目前的物业纠纷的特点是，业主往往联合起来共同维权，由业主委员代表广大业主向法院起诉。但正是由于对业主委员在法律地位认识上的不一致，导致无法实现共同维权。”）困境之三：业主委员会经费筹集困难，形同虚设。我们知道任何活动都是有代价的，任何组织只有足够的经费保障才能顺利地开展活动。业主委员会也不例外。业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益、其他收益或物业维修基金的利息中支付。但是，在现实生活中，业主委员会却没有这样的保障，经费筹集困难成了业主委员会开展工作过程中的一大难题。（例如2001年11月,拥有2000余户居民的栖霞小区成立了业主委员会,由于没有资金以及一些客观存在的原因,才一年多的时间,委员会形同虚设,工作陷入瘫痪状态。按理说业主委员会选出来,其职能就是监督物管公司、协调业主与物管之间的关系,共同管理好小区,现在整个业主委员会一无所有,既没有公共基金,也没有一套成熟并结合小区实际的管理体系及法规,委员会的9个委员基本处于闲置状态。）。

困境之四：业主缺乏社群精神，业主委员会工作中困难重重。人们订立了《社区自治公约》、《业主公约》，选出了居民委员会和业主委员会，实际生活中是有些业主根本不遵从业主委员会，导致在处理一些纠纷问题上缺乏向心力。

困境之五：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。考试大论坛困境之六：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。

困境之五：业主委员会成员多为义务工，缺乏相应的利益保障。

经费问题关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。无论谁成为业主委员会委员，期待其长时间地，无偿地或工作量与报酬不对称地为大家服务，是不大可能的。一个稳定有效的业主委员会机制应当建立在合理的利益平衡的基础上（业主委员会本来就是一个利益矛盾的产物），而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会因拿津贴引来众多质疑，（例如2003年11月，福州瑞城花园的几个业主在得到大多数业主支持的情况下，开始筹备业主委员会。2003年底，筹备组成员把一份《业主大会议事规则（草案）》发放到业主手中时，其中“经费”一章却引发争议。一份20多名业主签名的《致全体业主一封公开信》贴在花园门口，对业委会成员该不该拿津贴提出疑问。业主认为既然是自愿参加业主委员会，就是为业主服务，就是尽义务的，如果有人想拿津贴的话，那么只能请他走人。）

二、对策建议

在社区自主治理的过程中，业主委员会应当发挥重要作用，但是在实际工作中却遇到了来自社区内外的重重困难。正如上面提到的这些困难的来源可以分为社区之内和之外。我认为面对这些困境，我们可以从社区内外，从法规的完善和实际工作技巧的改进等角度努力，以提高业主委员会的自治能力、维权能力。具体说来有以下几点：

对策之一：政府应依法行政，明确界定政府在社区中的权力范围。

这里涉及到政府在社区中的权力的界定的问题。在谈这个问题时，我认为有个度的问题，也就是说政府在什么样的情况下有介入社区，介入业主委员会的活动的必要。作为一个自主治理的社区，它的内部怎样运行，是这个社区自身的问题，它和物业公司之间的矛盾和冲突是民事问题，如果有什么不可解决的矛盾，可以由双方以平等的身份诉诸裁判机关。社区中选举谁做居民委员会成员或业主委员会成员是居民或业主自己的事情。这些事情只是一个社区内部的事情，并没有形成对社区之外的更大的公共利益的影响，那么作为公权力的行政权力是不应当介入的，否则就是越权行政或者是违法行政。行政权力作为一种公共的强制性权力应当追求公共利益，应当处于公正的地位。只要没有违反公序良俗，没有造成对公共利益的不良影响，具有公共性的行政权力是不应当介入的，这里的“度”就是社区中的活动是否建立在居民、业主资源的基础之上，更为重要的是这些活动是否影响了公共利益。这才是政府在社区的权力范围。

从政府的角度来看，政府应当严格依法行政，凡是法无明文规定的，政府都不可为。政府在干预社区活动的任何行为均需要有法律依据。当然了，由于利益的驱动，要求政府自我约束是不太现实的，我认为要有效的约束政府在小区中随意干涉业主委员会的活动，应当让行政相对人来约束。因为只有小区中的业主才清楚政府哪些行为危害了他们的利益，政府的哪些行为是违法的，政府的哪些行为是不公正的。政法哪些行为是偏袒开发商或者是物业公司的。有时候状告开发商或物业公司较为困难，这就要求业主能够就政府的违法行为提起行政诉讼，正如毛寿龙教授所言“武汉鹦鹉花园业主的维权行动具有崭新的维权意义：状告开发商，可以维权，状告政府也一样可以维权。并且后者的成本往往更低，取胜的可能性不是没有。”[6] 业主起诉政府，形成更多的案例，最终导致法规的修订，从而形成一个的业主——维权——诉讼——案例——法规——利益维护的逻辑发展程序。

对策之二：确立业主委员会的法人地位。目前业主委员会没有明确的法律地位，在维权活动中心有余而力不足，所以我认为要解决这一困难应当确立业主委员会的法人地位，“希望国家把业主委员会的成立纳入到国家基层建设这样一个范畴中去，不是简单视为物业管理考虑。如果可能，让业主委员会登记为自治法人，社团法人，有了法人地位，它签的很多合同再发生官司，就好办得多。”[7] 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”法人成立的条件主要有：依法成立，有必要的财产或者经费，有自己的名称、组织机构和场所。比照这些条件，我们可以看到，业主委员会完全符合。业主委员会是合法成立的，《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责； 有必要的财产或者活动经费，财产生要来源于以下三个部份：（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金。（3）业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集；有自己的名称、组织机构和场所。所以业主委员会符合法人条件，可以成为法人。对策之三：建立合理的活动经费筹集制度。

业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务费的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。例如：景洲大厦业主委员会按政府有关规定“每年每户8元”的标准，在物业管理费中，提取业主委员会活动经费。业主委员会活动经费的收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受全体业主的监督。经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费也可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。

成都市规定“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会章程规定；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的质询。” 本会及其执行机构议事活动所需的费用，不包含在本物业区域内物业管理公共服务费中，经业主大会会议通过后，由全体业主采用以下____方式共同分担：

一、按拥有物业权属份额；

二、按业主拥有房屋套 [间] 数；

对策之四：增强社群精神，形成集体惩罚机制。

我认为应当增强社区中的社群精神。用社群主义的思想来指导社区治理工作。具体说来，在社区中签订《社区自治公约》、《业主公约》时，应当向社区居民和业主进行广泛的宣传，让他们明确在社区治理中的权利和义务。权利和义务是相辅相成的，如果有人不履行应当的义务，就没有相应的权利。同时，应当动员更多的人参与到社区的共同活动中来，使他们的利益和社区的共同利益密切的联系起来，这样，如果有人为谋求私利而损害社区共同利益的话，他就会遭到社区中大多数人的反对和惩罚。同时，应当在社区中提倡互帮互助的良好风尚，是人们形成良好的邻里关系。激发人们对社区的爱，只有每个人爱自己的家和社区，才能要求他们去爱国。

对策之五：建立津贴保障制度，增强服务观念。

我们可以看到大多数的业主委员会的成员都是志愿者，在走访多个社区之后，笔者发现这些委员基本上都属于中等以上阶层，生活对他们来说不成什么问题。他们有足够的时间参加社区的业主委员会的活动。担任业委会主任多年的林先生认为，他不仅没拿一分钱，还贴了几千元。在业委会工作，就跟做义工一样，除了奉献没别的。但是如果业主委员会委员只付出劳动，没有相应报酬，那么很有可能出现这样几种情况：（1）无人参选业主委员会委员（2）当选的业主委员会委员不久便提出辞职（3）当选的业主委员会委员怠于履行职责（4）当选的业主委员会委员与物业公司关系暧昧化 我个人相信事物的稳定存在，在于平衡，失去平衡便走向异化。[8]所以，应当建立津贴保障制度。给参加业主委员会，为业主服务的人员一定的报酬，以激励他们更好的服务业主。结论 综上所述，我们看到业主委员会维权之路很漫长，业主委员会面临着重重困难。这些困难有来自社区外部的，也有来自社区内部的，还有一些是业主委员会自身的问题。业主委员会作为我国公民社会中的一个新生事物，遇到种种难题是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我们不应对之求全责备，而应当通过各方面的努力来消除这些困难，积极探索业主委员会的良好组织形式，有效的行为方式，以提高他们的维权能力。随着我们国家对私有财产保护的日益重视和业主的努力，业主委员会必将在社区中发挥更加重要的作用。

建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。

要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。

二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。考试大

采集者退散来源：

来源：考试大

建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。

任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的 是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。

建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。www.xiexiebang.com本文来源:考试大网

考试就到考试大

业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。

建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。

物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容

第五篇：物业

物业会议服务的流程、熟悉会议编导程序 一般情况下，业主会在会议的前几天，将会议事项以书面的形式告知物业管理部门。一般包

括以下内容：会议时间、与会者的身份、出席人数、接待规格和路线，会场布置要求、桌椅 摆放形式，特殊服务如茶叶要求、点心、水果、台布、香巾、空调温度、音响、录像、灯光、花卉摆放等。

另外，对于大型会议，要进一步明确责任分工，细化工作方案，要求：(1)、加强会务工作人员的服务意识和奉献意识教育；

(2)、接待服务工作细致、周密；及早制订会议服务保障方案，做到万无一失。(3)、高标准、高质量完成会议保障工作，为大型(重要)会议提供一流服务。(4)、严格按照标准对会场布置、环境卫生、安全保卫等方面作出服务承诺。(5)、严格执行卫生值日制度，清洁人员负责会议场所卫生清扫；(6)、会场内空调、电灯等电器开关、门窗由会务清洁人员负责管理。

2、会议前服务人员的准备工作

物业管理处根据业主的要求及会务编导计划，在会议开始前要做好相关的准备工作。并且在

会议开始前提前一个小时到达会场，做好进一步的检查工作： 如会议室的设备、设施是否正

常，如有异常尽快通知音响师进行处理；检查室内的卫生、桌面、地面有无灰尘及杂物，口 杯烟灰缸是否干净；摆好口杯、烟灰缸、香巾，烟灰缸、口杯、香巾要求无论从什么角度看 都在一条线上； 保证室内空气清新，无异味。

会场布置检查完毕后，请业主会议主办部门进 行检查，避免出现差错。在会务准备中，物业管理人员要主动当好业主的配角，积极为业主出谋划策。首先，会议服

务人员要有专长，能提得出改进意见；其次，要熟悉业主的习惯，符合业主的口味，不能喧 宾夺主，更不能强辞夺理，先斩后奏，什么都替业主“当家作主”。

物业管理公司要对会议服务人员强调会务纪律：(1)会务服务人员应穿戴整齐，统一制服。(2)不迟到，不早退，有事离开应提前向会务组负责人请假；(3)规定时间内加水、倒茶。(4)会议期间应关闭通讯工具，保持会场安静，不做与会议主题不相关的事。3、物业保安、保洁、维修等其他部门要做好保障工作。每当重要或者大型会议举行之前，物业管理处要召集其他部门做好相关保障工作： 要召集各 部门开会，部署此次会议工作计划，保安要做好辖区车辆指挥、停放工作，为与会人员做正

确的引领；维修部门要全面检查配电、音响、线路、供水、电梯等设备的使用情况，并派专 人值班负责，看好会场附近的供电电闸，保证供电不出现任何问题。对于重要领导，要专人 保证电梯的供应，确保领导及时到达会场；

保洁方面要对会场作细致的清洁，卫生间备好卫

生用纸，并喷洒空气清新剂。另外，物业管理公司要组织员工重温“各类突发事件预案”，做到有备无患。在会议开始之前，管理处组织各部门主管，对全部设备、保洁、绿化、保安 等进行严密彻底的检查，确保万无一失。

遇到重要人员到场时，除电梯操作人员和保安站岗，会议服务人员进行引领外，其他物业人员忠于自己的岗位，各司其职，不在会场周围露面。4、与会者到达时的工作 客人到达会议室时，会议服务人员应站在门口的一侧迎接客人，并主动问好。重要客人到达 时，服务人员做好宾客迎接、签到、兵引领其所坐位置，拉椅请其入座。另外，客人到达时，厚件衣物可能脱掉，服务人员应主动接过衣物，将衣物放在何时的位置。5、会议期间的服务 客人到达入座 1 分钟后，需要倒上茶水，倒水顺序要正确，不滴不洒，无响声，杯内水应在 七分满。客人开会初期倒水时间应隔在 5 分钟左右一次，后期可略将时间延长至 10 — 15 分

钟左右一次；会议期间，服务人员应及时更换烟灰缸和使用过的香巾，一般烟灰缸有 3 — 5 个烟头就应更换，香巾使用过 2 — 3 次就更换一次。在会议进行中，会议服务人员应站在合 适的位置，悉心观察会场情况，随时注意与会人员的需求。6、做好会议的保密工作。

在重要人员来访或出席重大会议前，会有一定的准备时间，这样就存在保密问题，一旦泄露

机密就会铸成大错。

而当会议服务人员在服务时，不可避免地能够听到相关的会议内容，业

主方出于对物业管理公司的信任，会将有关信息传递给物业管理公司。在这种情况下，物业

管理公司一定要对员工加强员工的保密工作，并形成制度，即不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说，绝对禁止翻看领导的文件，重申保密纪律，做好防范教育工作，确保不出现 丝毫的闪失。7、做好会后的恢复工作。当会议结束后，会议服务人员应站在门的一次，使用敬语并目送客人离去。客人离开后，服

务人员应以最快的速度检查会议室内是否有遗留物品，如果有，要及时上交物业办公室，由

办公室设法找到失主。另外，物业管理处要组织人员，按要求恢复会场会前的模样，重点是 “三清三关”工作，及时清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，进行 搬运桌椅、关电器、关电源、关锁门窗的等工作。最后，由会议服务主管再全面检查一遍，做好相关记录，确保不留下任何隐患。将口杯用消毒液浸泡后冲净，擦干准备下次使用，香 巾用消毒液浸泡后冲净、晾干。

会议服务人员在会议期间要为大会提供全过程、全方位、全天候高效、快速的优质服务，处 处体现“满意 + 惊喜” 的服务宗旨。要求做到：一丝不苟，精益求精；挥洒自如，忙而不 乱；尽善尽美，万无一失；各负其责，协同作战。总之，只有严格的培训，细致的准备，不断提高服务人员的服务技能，才能以优良的会议服务取得业主的认可和赞扬。认真做好会

议保障工作是展示物业管理公司能力和实力的机会，实践证明：

做好物业管理中的会议服务 工作，可以不断满足业主的新需求，使物业管理公司与业主连接成纽带关系，荣辱与共，共 同发展。