物业篇

第一篇：物业篇

高端物业概述

——高端住宅不是卖价格，而是卖价值，高端住宅推崇的是一种生活状态，体现在酒店式服务、专属管家、24小时一对一管家服务上。

市场角度——成熟的区域配套、合理的整体规划与建筑、景观环境、会所--高端

住宅必不可少的社交平台、物业管理

发展角度——前瞻性、适合性、恰当的空间比例

关键点：

1.关注整合项目周边资源为我所用，讲求资源最大化，让项目为城市创造价值

2.居住在此需要有齐备的享受性配套

3.内部环境的规划与设计

4.科技打造生态节能社区

5.强调室内舒适性，包括声、光、日、空气治疗的问题

6.强调社区文化素质

7.打造一个开发性社区而不是全封闭小区，让小区更有包容性，当然这建立在安全隐秘的基础上的理想状态

高端物业的特点：

1.高端物业将决定未来客户的居住体验和生活安排

2.高端物业将极大提升城市的形象和文明

3.高端物业让房产保值增值

第二篇：“物业篇”文案

长江之家“物业篇”

主标：业主未进，物业先行 副标：开盘半个月，物业进场150天

弘辉地产，地产界的后起之秀。成立以来，一直秉持“精致弘辉，精致生活”的开发理念，因此即使是在物业管理上也精益求精，事无巨细都力求做到最好。

我们挑选了通过ISO9002国际质量认证的甲级物业公司——深圳科技园物业公司作为物业管理伙伴。和其他开发商还仅仅满足于聘请外地物业公司作为远程顾问不同，深科公司从施工之日起，就从方便业主生活、方便日后服务的角度，全程参与了“长江之家”社区环境规划、配套规划和工程把关工作。不止于此，楼盘开盘才半个月，深科公司就组织了由所有业主儿童参加的“长江之家”深圳之旅夏令营活动，邀请所有的小主人共度清凉一夏，创建和谐社区文化。

业主未进，物业先行。弘辉人坚信：精致、精心、精彩，好楼盘才能更好！

第三篇：物业设备管理标准标准篇

物业设备管理标准标准篇

前言

物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。

物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。

在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。

当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。

我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目 录

1．0前 言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（2）2.0术语

3.0物业设备管理体系扑拓 „„„„„„„„„„„„„„„„„（7）4．0物业设备运行管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（8）4．1设备运行的环境要求的概„„„„„„„„„„„„„„„„（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 „„„„„„„„„„„„„„（8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 „„„„„„„„„„„„„„（8）4.1.2.1高低压配电房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）„„„„„（8）4.1.2.3备用发电机组机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（9）4.1.3中央空调系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„（9）4.1.3.1中央空调系统主机房 „„„„„„„„„..„„„„„„„（9）4.1.3.2新风机房及风柜房 „„„„„„„„„„„„„„„„„（10）4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 „„„„„„„„„„„„„（10）4.1.3.4 排风机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（10）4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 „„„„„„„„„„„„（10）4.1.4给排水系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（11）4.1.4.1生活水泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（11）4．1.4.2减压阀房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（11）4.1.4.3水表房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（11）4.1.4.4楼层管井房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（12）4.1.4.5排污泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（12）4.1.5消防系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（12）4.1.5.1消防中心 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（12）4.1.5.2气体灭火设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（13）4.1.5.3楼层设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（13）4.1.5.4消防水泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（14）4.1.5.5室外消防栓等设备 „„„„„„„„„„„„„„„„„（14）4.1.6电梯设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（15）4.1.6.1电梯机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（15）4.1.6.2轿厢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（15）4.1.7通信设备机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）4.1.7.1通信总机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）4.1.7.2通信管井房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（17）4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 „„„„(18）4.1.8.1控制中心机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（18）4.1.8.2楼层设备房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（18）4.2设备运行管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（19）4.2.1运行管理的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（19）4.2.2.1系统标识：„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求 „„„„„„„„„„„„„„（20）4.2.2.3设备完好标准 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（21）2.4运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（21）4.2.3中央空调系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（22）4.2.3.1 系统标识 „„„„„„„„„..„„„„„„„„„„（22）4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 „„„„„„„„„„„„（22）4.2.3.2.1、运行技术参数 „„„„„„„„„„„„„„„„„（22）4.2.3.2.2、运行状态记录 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（23）4.2.3.2.3、交接班记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„（23）4.2.4给排水系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（24）4.2.4.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（24）4.2.4.2系统巡检记录要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„（24）4.2.4.3系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„（25）4.2.5消防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（25）4.2.5.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（25）4.2.5.2消防中心记录要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„（26）4.2.5.3系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„（27）4.2.6电梯及提升设备 „„„„„„„„„„„„„„„„„（28）4.2.6.1系统标识： „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（28）4.2.6.2运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（29）4.2.7通信系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统 „„„„„„„„„（30）4.2.8.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求„„„„（30）4.2.8.3运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„（32）4.3设备台帐 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（32）4.3.1设备台帐的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 „„„„„„„„„„„„„„„（33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 „„„„„„„„„„（33）4.3.4 故障报告 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（33）4.3.4.1故障报告的格式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（33）4.3.4.1故障报告的归档 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（33）5.0系统保养 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（34）5．1系统保养的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（34）5.2供配电系统保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（34）5.2.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（34）5.2.2季度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（34）5.2.3半年维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（35）5.2.4维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（35）5.3消防系统保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„„（36）5.3.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（36）5.3.2季度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（37）5.3.3半年维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（37）5.3.4维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„（38）5.4中控维护保养项目 „„„„„„„„„.„„„„„„„（39）5.4.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„（39）5.4.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（39）5.4.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（39）5.4.4维护保养„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（40）5.5空调系统维修保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„（40）5.5.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（40）5.5.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（41）5.5.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（42）5.5.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（42）5.6给排水系统保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（43）5.6.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（43）5.6.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（43）5.6.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（43）5.6.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（44）5.7土、木工维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（44）5.7.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（44）5.7.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（44）5.7.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（45）5.7.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„（45）6.0外判项目

6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2电梯故障率的计算公式

1．0术语： 1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解； ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。

⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。

1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。

1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。

1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。

1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。

1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。

1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。

1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。

1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念

高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求

2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。

上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。

2.1.2.3备用发电机组机房

地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。

发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间

2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。

属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房

设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。

设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房

机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。

风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机

露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。

设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。

2.1.4给排水系统设备间 2.1.4.1生活水泵房 生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。

水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。

泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。

水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。2.1.4.2减压阀房

减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。

减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。

减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。

水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。

水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房

管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心

门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。

墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。

高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。

天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。

各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。

门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。

地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。

气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。

附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房

加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。

闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。

管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备

水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。

水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房

电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。

门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。

机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。

电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢

轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。

2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房（1）通信交换机机房

机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。

机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室

门外应标示“通信机房电源室”

室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室

门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。

室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房

门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。

地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。

通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。

井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。

2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间

CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房

门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。

墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。

UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。

3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念

为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：

（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。

（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。

（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。

（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。

（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。

（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。

（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。

（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。

（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。

3.2.2.2高低压配电运行记录要求(1)运行技术参数：

高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。

低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COSφ），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计

电能耗用统计表（附表）

月总负荷变化情况曲线表（附表）

××回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查 当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准

(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。

(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。

(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。

(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。

(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。

3.2.2.4运行情况分析

每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）

(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价

(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识

(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌

(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌

(3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）

(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求

（一）、运行技术参数

(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COSφ，冷却（冻）进出水温度（℃）、压力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）

(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）

(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）

(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）

（二）运行状态记录

通过固定表格对如下情况进行记录：

(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间

(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态

(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态

（三）交接班记录

(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）

(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名

3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析

空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析

(4)温、湿度统计（室内、外）对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据

(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识

(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。

(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求

给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作

(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。

(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。

(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。

(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析 每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。

(2)全年出现故障的主要原因分析。

(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。(4)对全年系统运行的评价。

(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。

3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识

(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。

(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。

(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。

(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。

(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。

(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。

(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：

1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。

4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。

5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。

6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录：

记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。

记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析

系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项目如下：(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。

(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。

(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。

(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。

每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：

1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。

2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。

3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。

4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。

5、根据所测的水压评定系统正常与否。

6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。3.2.6电梯及提升设备 3．2．6．1系统标识：

电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。

（一）运行技术参数：

记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。

（二）运行数据统计及其表格：

电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表

电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）

其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.6.2运行情况分析 每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容： 1.全年电梯运行的故障率（%）

故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价

5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识：

3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。

3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识

(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底红字的标志牌。

(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。

(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。

3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。

（一）运行技术参数记录

1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。

2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。

3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。

4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。

（二）运行数据统计

1、每月空调运行时间统计

2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。

3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。

（三）运行记录与备份

1、自控系统

当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。

2、CCTV保安监控系统

当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。

3、运行故障报告

当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。

3．2.8.3运行情况分析 每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：

1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。

2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。

3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。

4、分析系统运行的主要技术特点。

5、分析存在的问题及解决办法。

6、对全年系统运行进行综合的评价。

7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案

物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。

4.3.1设备台帐的概念

设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。

4.3.2 设备台帐应列的项目内容

4.3.2．1设备设施的原始技术参数。

包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录

包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。

4.3.3物业设施系统的分类

依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。

4.3.3．1供配电系统：

（1）供电子系统主要包括：

变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。

（2）配电子系统 主要包括：

低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统

户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；

（4）户内的灯具：

大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。

4.3.3．2空调系统：

（1）中央空调子系统主要包括：

制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。

（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统

升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；

（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。

（4）排污子系统

抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井 4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：

火灾报警控制器（主机）； 火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； 网络通信设备 模块。

手动火灾报警按钮 警铃

辅助指示装置 隔离器

消防紧急电话

电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备

（2）灭火系统

Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵

湿式报警阀

水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀

压力继电器 水力警铃 延迟器

试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表

Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表

Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管

检测控制器 失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区

风机（正压送风机、排烟风机）风道

送、排风阀、余压阀

防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁 控制系统

Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明

4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）：

Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；

Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它； Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它； Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；

Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它； Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它； Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。4.3.3．5电梯系统：

I.乘客电梯 II.载货电梯

III.客货两用电梯 IV.病床电梯 V.住宅电梯

VI.服务电梯（杂物电梯）

VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道

VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统

4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：

I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；

II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）； III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统：

I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统 V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。

4.3.3．9计算机与网络系统： I.综合布线；

II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；

III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；

IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；

V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。

4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统 会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。

I.公共广播（背景音乐系统）；

II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）； III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；

VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）； VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；

VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)； 4.3.3．11土木建筑设施系统：

房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容

⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I.设备的规格型号； II.设备的名称； III.制造单位； IV.出厂日期及编号； V.设备的技术规范； VI.安装地点（部位）； VII.数量；

VIII.特别备注等。

(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录

要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：

I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；

II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等； III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整； IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等；

V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4设备正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新 4.3.4 故障报告

4.3.4.1故障报告的格式

故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档

故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养

5.1系统保养的概念

按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目

5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。

5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。

5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。

5.2.2季度维护保养项目。

5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。

5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。

5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。

5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目

5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。

5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4维护保养项目。

5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。

5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。

5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。

5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。

5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。

5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。

5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。

5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目

5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。

5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。

5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。

5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。

5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。

5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目

5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。

5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。

5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。

5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。

5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3 半年维护保养项目

5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。

5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。

5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。

5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。

5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。

5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。

5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。

5.3.4维护保养项目

5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。

5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。

5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。

5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。

5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。

5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目

5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。

5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2 季度维护保养项目

5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3 半年维护保养项目

5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4维护保养

5.4.4.1电脑：备份数据。

5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。

5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。

5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。

5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。

3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。

5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。

5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。

5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目

5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。

5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。

5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打 扫卫生。

5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。

5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油

5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。

5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。

5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。

5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。

5.5.2.9空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.5.2.10冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。5.5.2.11各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。5.5.3半年维护保养项目。

5.5.3.1 空调管井：检查管井管道、打扫卫生。

5.5.3.2 各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百 叶。5.5.4维护保养项目

5.5.4.1空调系统：更换冷冻水和冷却水。5.5.4.2主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。5.5.4.3主机房和机房：修补设备保温层。

5.5.4.4主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。5.5.4.5主机房电房：控制箱接线口紧线。

5.5.4.6空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。

5.5.4.7各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。5.5.4.8各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。

5.5.4.9空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。

5.5.4.10各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。

5.5.4.11各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。5.5.4.12各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。5.5.4.13主机房：清洗Ｙ隔滤网。

5.5.4.14冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。5.5.4.15机房：设备除锈油漆。

5.5.4.16膨胀水箱：设备除锈油漆。5.5.4.17冷却塔：设备除锈油漆。

5.5.4.18的主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆 5.5.4.19各层新风机和风柜机房：清洗翅片。5.6给排水系统保养项目 5.6.1月度维护保养项目

5.6.1.1卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。

5.6.1.2给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。

5.6.1.3记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。5.6.1.4调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。5.6.2季度维护保养项目

5.6.2.1给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。

5.6.2.2减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。5.6.3半年维护保养项目

5.6.3.1给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。

5.6.3.2设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。5.6.3.3粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。5.6.3.4设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。5.6.3.5设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。5.6.4维护保养项目

5.6.4.1给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。5.6.4.2减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。5.6.4.3给排水泵：水泵轴承打黄油。5.6.4.4水泵、减压阀和管道除锈油漆

5.6.4.5给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆 5.7土、木工维护保养项目 5.7.1月度维护保养项目

5.7.1.1各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。5.7.1.2各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。5.7.2季度维护保养项目

5.7.2.1 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。5.7.2.2 各层茶水间木门。球锁、门铰等。

5.7.2.3 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。5.7.2.4 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。5.7.2.5 各层茶水间木门。球锁、门铰等。

5.7.2.6 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。5.7.3半年维护保养项目

5.7.3.1修补天面、设备层墙壁和地面。5.7.3.2修补各层卫生间地面和瓷片。5.7.3.3修补各层楼梯间地面和墙壁。

5.7.3.4修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。5.7.3.5修补地下室各层墙壁和地面。5.7.3.6修补各层走火楼梯扶手油漆。5.7.4维护保养项目

外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。6.0外判项目

6．1外判项目的定义 根据国家有关政策、法规的要求对一些必须由具有专业资质单位进行保养的特种设备。

第四篇：物业企业经理C

物业企业经理C

单选题

第一章

物业服务企业

1．物业资质三级企业的标准中要求物业管理专业人员以及工程．管理．经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（Ａ）人。

A．10 B．15 C．20 D．25

2．在培训过程中让学员们自己组织讨论，从中观察每个学员的组织能力，领导能力，说服能力和人际交往能力的培训是（Ａ）。

A．无领导小组讨论 B．专题研讨会或讨论法 C．角色扮演法 D．管理游戏法

3．在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般来说是尽量【 】管理层级，尽可能地【 】管理幅度。否则，会影响企业的决策效率和经营效果。下面正确的是（Ｃ）。A．减少 减少 B．扩大 扩大 C．减少 扩大 D．扩大 减少

4．物业服务企业的员工招聘中，招聘人员的数量和条件一般由（Ｂ）确定。A．用人单位 B．人力资源管理部门 C．办公室 D．以上皆可

第二章 早期介入与前期物业管理

1．针对物业管理的早期介入，规划设计阶段的主要工作不包括（A）。A．根据规划和配套情况确定物业管理服务的模式及总体服务质量标准 B．就物业的结构布局及功能定位提出合理建议

C．提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理化建议 D．就物业环境及配套设施的合理性提出意见或建议 2．与物业管理的早期介入不同的是，前期物业管理（B）。

A．主要是充当开发建设单位的参谋和顾问 B．有强制性要求 C．对房地产的开发过程提出具体的意见和建议 D．无强制性要求

3．新建物业在竣工验收后，包括承接验收后要执行质量保修制度，其中履行工程质量保修义务的主体是（B）。

A．建设单位 B．施工单位 C．物业服务企业 D．设计单位 4．办理物业入住时，需做好相关准备工作，入住环境准备主要包括（D）A．对物业共用部位进行全面彻底清洁 B．保持道路通畅

C．遇有临时施工情况，要进行必要隔离，防止安全事故发生 D．以上都是

5．能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面查阅的档案分类法是（C）A．分类法 B．组织机构分类法 C．事件分类法 D．—事件分类法 6．物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（B）倍的罚款。

A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

第三章 房屋及设施设备管理

1．建筑物按层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑、中高层建筑和高层建筑，其中7～9层的建筑是（C）。

A．低层建筑 B．多层建筑 C．中高层建筑 D．高层建筑 2．房屋结构部分包括承重结构和围护结构，以下不属于房屋承重结构的是（C）。A．基础 B．承重墙 C．外墙、门窗 D．柱、梁和楼板

3．结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上标准的房屋属于（B）。A．基本完好房 B．损坏房 C．严重损坏房 D．危险房屋 4．物业设备技术运行管理的主要任务是保证（D）

A．良好的服务质量 B．经济的管理费用 C．及时的维修 D．设备安全、正常运行

第四章 物业环境管理

1．将建筑区划内共用部位的清洁工作委托专业清洁公司实施属于（A）。A．外包 B．自行作业 C．分包 D．以上都不是 2．以下不属于建筑物外共用部位清洁的有（A）。

A．楼梯间、电梯前室 B．道路、共用绿地 C．室外三人篮球场 D．以上都是 3．以下属于大型公共物业绿化管理特点的是（D）A．人流量大 B．交通疏导要求高 C．人为破坏绿化植物多 D．以上都是 4．灯光管理主要内容包括（D）。

A．景观照明 B．各类照明系统光源选择及其开关时间、控制方式 C．功能性感观照明 D．以上选项都是

第五章

公共秩序管理维护

1．秩序维护队主管负责制定《巡逻线路图》，《巡逻线路图》每（C）至少变更一次并培训到巡逻人员，巡逻人员依据《巡逻线路图》进行巡逻。A．日 B．周 C．月 D．季度 2．下列不属于灭火预案主要内容的是（D）。

A．火灾危险性及火灾发展特点 B．灭火措施及战术方法

C．灭火力量部署 D．消防器材的配备

3．推车式二氧化碳灭火器一般由两人操作，使用时两人一起将灭火器推或拉到燃烧处，在离燃烧物（B）米左右停下，一人快速取下喇叭筒并展开喷射软管后，握住喇叭筒根部的手柄，另一人快速按逆时针方向旋动手轮，并开到最大位置；灭火方法与手提式的方法一样。A．5 B．10 C．15 D．20 4．下列有关地面停车场管理规定错误的是（A）。

A．地面停车场车辆进场收费按照物业服务合同的规定执行；

B．地面停车场为临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的办法；

C． 长期使用地面停车位的业主/使用人可到物业服务中心办理停车场停车月、季、年卡； D． 对停放在车场的所有车辆，应提醒车主必须关好车门、窗，防止车内物品丢失。

第六章

突发事件处理

1.突发事件处理完毕后，应总结突发事件处理的整个过程，针对突发事件暴露出来的问题制定相应的改善措施，提高突发事件处理的能力。改善措施可以从几个方面着手制定，下述说法错误的是（C）。

A．适当修改原有预案中错误和疏漏，完善突发事件处理预案。B．编制缺失的安全预案，完善预案内容。

C．判别可知的隐患在物业管理的日常工作中，有些潜在隐患是完全可以依靠从业经验、专业技术水平等提前判断的。

D．有针对性地开展培训和宣传教育活动，不断提高物业管理人员处理突发事件的能力。2．对刑事案件的主要应对措施叙述错误的有(C)。

A．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；

B．如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；C．允许部分人在警方人员到达前触动现场任何物品； D．积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。3．事中控制包括哪些内容，下列说法错误的是（C）。

A．确认危机的类型 B．确认危机的性质

C．评估应急方案的有效性 D．启动相应行动计划评估应急方案 4．电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（D）。A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生； B.通过安全窗撤离轿厢；

C.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救； D.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援。5．下列说法错误的是（C）。

A．若发现有煤气或者天然气泄漏应控制现场及周边区域，严禁任何人员使用手机、非防爆电筒、明火或吸烟；

B．在煤气或者天然气泄漏事故中如发现中毒不适者，必须立刻将其抬离现场到通风的地点，小心妥善处理，通知救护人员前来救助；

C．煤气、天然气泄漏事故处理后，所有室内气体装置，包括炉具及管道可再次使用； D．煤气、天然气泄漏事故处理完毕后，应详细记录处理过程及情况，并尽快呈交相关领导。6．当接到有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案后，主管到达现场后，应采取的措施中，下列说法错误的是（C）

A．立即了解案情及相关资料根据现场的事态作出布置调遣机动秩序维护员进行支援； B．调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救； C．立即上报物业服务企业总经理知晓，D．对事态轻微的事件进行调解；对事态严重的事件，报告“110”，交由公安机关处理。

第七章 客户管理

1．物业服务企业和服务人员为了使沟通工作达到良好效果，应针对与建设单位．市政公用事业单位．专业公司等单位的沟通交流做好（Ａ）的准备。A．明确合同中各方职责范围．权利义务 B．熟悉物业管理基本的法律法规 C．了解建筑区划内业主的基本情况。D．每次沟通都要事前做好计划表

2．如果业主投诉时情绪激动．态度粗暴，物业服务人员应避免（Ｄ）A．冷静处理，必要时暂时离开 B．更换调解人员

C．取消当日的会谈，延至第二天进行 D．及时解释，做出答复

3．接待人员带领客人到达目的地，应该有正确的引导方法和引导姿势，当引导客人下楼时，应该让客人走在（Ｂ）。

A．前面

B．后面

C．并排

Ｄ．都可以 4．一般来说处理客户投诉的正确流程是（Ｄ）。

a资料收集 b判定投诉性质 c提出解决投诉的方案 d调查分析投诉原因 e答复业主 f投诉跟踪/回访 g确定处理责任人 h记录投诉内容 A．hgbdcefa

B．hdbgceaf

C．bdgcefa

D．hbgdceaf 第八章 物业财务管理

1.下列不属于短期偿债能力的衡量指标是(D)。A 流动比率 B速动比率

C现金比率 D存货周转率 2.下列属于物业管理收入的是（B）A.房屋出租收入 B.特约服务收入

C.经营停车场收入

D.对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入 3.下列不属于利润最大化目标的缺点是（C）A.没有反映利润与投入资本之间的关系

B.不利于不同资本规模的企业或同一企业不同期间之间的比较 C.不能体现了企业经济效益的高低 D.片面追求利润最大化可能导致企业短期行为

4.某物业服务企业2009年主营业务收入为250万元，年末流动资产90万元，年初流动资产110万元，则该企业成本流动资产周转率为(C)

A.2次

B.2.22次 C.2.5次

D.2.78次

第九章 物业管理应用文书

1．文章的表达应该符合逻辑，下列说法错误的是（A）。A．应用文书的写作在内容、结构上要注意概念判断准确；

B．作者提出问题、分析问题和解决问题，要符合客观事物的规律，符合人们对客观事物认识的程序；

C．从文章全局来说，应该使人们的逻辑程序和认识程序统一起来，全篇形成一个逻辑整体；

D．从局部来说，对于某一问题的分析，某一现象的解释，要体现出较为完整的概念、判断、推理的过程。

2．（C）属于外部行文。

A．决定 B．报告 C．函 D．批复

3．（C）是对重要事项或重大行动作出决策或安排，并要求机关各部门和下级机关或有关单位贯彻执行的指令性公文。

A．通报 B．通知

C．决定

D．感谢信 4．请示的写法，首先要写明请示的原因，其次要写明请示的（A）。A．事项

B．过程

C．结果

D．部门

多选题

第一章

物业服务企业

1.在设立物业服务企业之前，必须进行充分合理的论证和可行性研究，编制可行性研究报告，该报告的主要内容有(ＡＢＤ)。A．市场调查分析

B．自身具备的资质条件分析 C．社会发展前景预测 D．经济效益的分析

第二章 早期介入与前期物业管理 3．与前期物业管理入不同的是，物业管理的早期介（ACD）。A．主要是充当开发建设单位的参谋和顾问 B．有强制性要求 C．对房地产的开发过程提出具体的意见和建议 D．无强制性要求

第三章 房屋及设施设备管理

1．设备的日常点检由操作人员随时检查。日常点检内容主要包括（ABC）。A．在运行中经常要求调整的部位 B．安全保护装置 C．易磨损的零部件 D．更换零部件

第四章 物业环境管理

1．物业环境管理的外包的重要意义主要(ABC)。

A．腾出精力来搞自身品牌建设 B．合法转嫁劳动关系，规避劳动用工风险 C．免除大量的行政后勤保障性工作 D．以上都不是

第五章

公共秩序管理维护

1．常用的安防系统有（ACD）。

A．闭路监控系统 B．自动呼叫系统

C．煤气自动报警系统 D．自动消防监控系统

2、秩序维护队巡逻的基本内容有（ABC）。A．检查治安、防盗、防火、水浸等情况； B．检查消防器材是否完好；

C．巡查辖区内各重点部位、治安死角等，发现有可疑的人员应前往盘问，检查证件； D．协助辖区内业主或物业使用人报警。

第六章

突发事件处理

１．突发事件处理可以分为(ABC)阶段。

A．事先准备 B．事中控制 C．事后处理 D．总结分析

第七章 客户管理

1．根据费耐尔逻辑模型，物业管理服务的客户满意度指数理论模型的六个模型变量中（ＡＢＣ）决定了客户满意程度。

A．客户对服务的期望 B．客户对服务质量的感知 C．客户对服务价值的感知 D．客户对服务的满意度 E．客户对服务的抱怨 F．客户对物业品牌忠城

第八章 物业财务管理

1.财务分析的基本方法主要有（ABC）

A.比较分析方法

B.比率分析法 C.趋势分析法

D.现金分析法

第九章 物业管理应用文书

1．下列说法错误的是（AB）。

A．感谢信属于内部行文 B．贺信属于内部行文 C．通报属于内部行文 D．请示属于内部行文

案例分析

第二章 早期介入与前期物业管理

某地产公司于2009年3月启动了一座商务大厦的开发建设，该大楼于2010年11月经竣工验收合格并交付使用。由于当时该地产公司自身并不具备直接管理大楼的经验和能力，通过招标聘用了A物业公司负责大厦的物业管理。项目承接时，由于适逢冬季，环境温度过低，中央空调制冷机组无法达到开机条件，在粗略查看过机房后，接管人员便写下了“一切正常”的字样并在查验记录上签了字，但次年4月份，在进行中央空调开机前的准备过程中，却发现制冷机组无法正常启动，且系统冷冻水泵运转出现故障。

请结合案例回答以下问题： 1）什么是物业承接查验？（2分）2）物业的承接查验有哪些方法？（2分）

3）案例中的物业公司应如何处理该遗留问题？（6分）参考答案：

1）承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，（1分）共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。（1分）

2）物业的承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。（2分）

3）（1）收集整理存在问题，提交建设单位确认，办理确认手续。（2分）（2）由于该质量问题在保修期内，按规定应由开发建设单位督促施工单位负责。（2分）（3）物业企业应安排专业技术人员在整改过程中跟踪验证。（2分）

第五章

公共秩序管理维护

北京南城某普通住宅小区在3个月内，断断续续发生了7起入室盗窃案，7户业主被盗钱物共计2万余元。在此过程中，物业公司为协助公安机关侦破案件，先后采取了派人蹲点，缩短巡视间隔等措施，但由于犯罪分子十分狡猾，最终未能将其捉拿归案。

1）请问物业公司没有避免盗窃事件的发生，是否应该承担赔偿责任？为什么？（7分）2）就本案而言，物业公司在公共安全防范管理服务中的防范义务是什么？（3分）参考答案：

1）物业公司不应该承担赔偿责任。（1分）

①公共安全防范管理服务是物业服务企业为维护建筑区划内公共治安所采取的一系列防范性管理服务活动。（1分）

②就共安全防范管理服务而言，物业公司应承担的是保安注意义务，即维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。（2分）

③本案中保安人员已履行了日常的保安工作，并积极配合公安机关破案，已经尽到了保安注意义务，其工作并未存在明显失误。（1分）

④物业公司不应承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受侵害的义务，所以物业公司对于业主遭受的损害不应该承担赔偿责任。（1分）2）就本案而言，物业公司在公共安全防范管理服务中的防范义务有：

①建筑区划内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作。（2分）

②违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查。（2分）

第六章 突发事件处理

1．某住宅小区电源进表线容量较小，用电高峰时故障频繁。一天傍晚，气温在38℃左右，忙碌了一天的业主正在享受着空调送来的丝丝凉风。突然，3号楼整栋楼里一片漆黑，冰箱、空调和电梯戛然而止。业主纷纷向物业服务中心投诉。请问，物业服务中心接到停电投诉后应该如何处理？（10分）参考答案：

1）物业服务中心应通知工程部人员立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；（2分）2）有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路；（2分）

3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；（2分）4)通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况；（2分）

5)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。（2分）

计算题

第八章 物业财务管理

已知某物业服务公司2008年会计报表的有关资料如下：

要求：计算出净资产收益率、总资产净利率、资产负债率和总资产周转率等指标。指标涉及资产负债表项目数据的，均按平均数计算）

[答案]

①净资产收益率＝500/[(3500+4000)/2]=13.33％

②总资产净利率＝500/[(8000+10000)/2]=5.556%

③资产负债率＝[（4500+6000）/2]/ [（8000+10000）/2]=58.333%

④总资产周转率＝20000/[(8000+10000)/2]=2.222

（凡计算

第五篇：物业工作总结PPT

2014物业公司工作总结 2014年是公司全体员工风雨兼程、齐心协力，不断创新的一年；是面对公司先后二次重大人事变革、人员调整、加快发展的一年；是公司管理目标、深化服务内容，紧跟形式发展步伐的一年。全年来，在总公司各级的正确领导下，在全体成员的勤奋努力、恪尽职守、不断更新中，公司始终坚持“源于心诚、止于完美”的公司宗旨，在上传下达、内外业务办理、服务质量、内部管理、服务业主等方面取得了丰硕成果。当你走进物业公司，看到由1栋错落有致、揉合欧陆元素的现代化建筑与整齐有序的服务人员相互衬映的情景时；当看到引领潮流的古罗马雕塑与欧式建筑风格的优雅环境交相辉映时；看到逐步完善的健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施整齐配置时。你一定对独具匠心、灵动风情的环境所感染，一定对公司及公司全体成员的辛勤劳动所自豪，这一系列的成绩着实渗透着公司领导及全体成员的汗水与热血。现将全年工作简要总结如下：

一、基本情况

按照公司组织架构及新领导班子调整，物业公司现总经理1人、副总经理2人、工程技工5人、绿化技工2人、保洁技工10人、秩序维护部经理12人，增设办公楼大堂经理1名、会所经理1名，共计xx人。今年来，物业服务全体成员紧紧围绕为住户服务这一核心，扎扎实实、有声有色开展工作，针对xxxx花园服务特点、人文环境、居住人群、周边环境等不同特点，我们着重在解决新问题、抓落实上下功夫、求实效，全年来，共接待解决业主有效投诉8000余件、处理及时率达到100%，公共设施维修养护50余件，维修及时率70%。

二、工作思路及方法

（一）承接对外工程、完善对内基础建设、取得明显成效

从年初以来，在大家的共同努力中，先后承接对外工程建设，加大公司创收，效果显著。如：2008年3月份至5月份公司安排人员集中精力完成了xx小区电路改装、插线板的安装工程以及对各楼层照明线路重新布置工程、安装日光灯、牛眼灯、射灯3000余盏，并完成了大厦首次保洁任务，为公司赢得荣誉；2008年8月份至11月份完成了xxxx花园商务会所电路改造及安装工程，完成安装琉璃灯、日光灯、牛眼灯、射灯1000余盏。对内协助开发商完善了xxxx花园基础设施建设，改造2、4、5、6、9号楼水表箱及水表168户。尤其是自从新一届领导班子调整以来，进一步加大基础设施建设完善工程，全方位提升了xxxx花园物业服务品质及品牌效应，解决了长期以来小区的共性问题及事关广大业主居住的问题，取得了明显成效。如：先后对xxxx花园多层楼屋面防水工程进行整改，全面解决了19户业主入住屋面漏雨的问题，赢造了安居乐业的生活环境；加大了绿化养护不到位造成的大面积枯苗等问题，下大力植树、改造小区居住环境，利用一月时间补种、移植草坪约1万平方米，与此同时，调整绿化人员，加强管理，确保绿化浇水、修剪、施肥等环节到位，使部分干枯的草坪恢复了绿色，打造了优异的居住环境；在此基础上，还加大了小区配套设施建设，配置了健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施；完善了欧陆会所设计、装修、器材配置等工程，实现了多年来业主的共同心愿；同时加大改造2、4、5、6、9号楼排水工程，全面解决了长期存在的排水不畅等问题；11月份，针对xxxx花园10号楼营业房内暖气片此前丢失

未安装的问题，重新进行购置安装，达到了交房条件；并配合完成了高层楼天台门、地下室封闭、加锁、外墙补砖工程，一系列细致周到的整改，使环境有了明显改善，住户与物业之间的矛盾逐渐减小。同时，物业公司在公司领导的言传身教中，不断深化服务质量、提升服务理念，变被动服务为主动上门服务，先后着力解决了多层住户室内墙面起包、裂缝等问题18户，安装分水器12户，细致的服务，赢得了广大业主的认可和欢迎，诚信服务取得了明显成效。

（二）积极主动工作、诚心诚意服务、打牢服务基础

全年来，公司在日常业务处理，深化客户关系、提高业主满意率上发生了重大变化，变被动服务为主动服务、变投诉解决为主动跟进行处理。如物业公司在入伙业主打压、试水、交房验收等方面做到了不断联系提醒业主尽快收房工作，在业主收房过程中，手续办理、钥匙交接、费用收取、引领验房、办理装修等全套业务同期进展，达到了业主的满意。从年初以来公司安排人员先后共办理业主入伙45户，安装可视对讲82台、冷热水管、地暖管打压23户，冬季冷热水管排水（含空置房）150户，三凌电梯公司在日常保养的基础上处理应急故障10次，解决楼上漏水引发的矛盾5户，弱电维修、可视对讲调试、对讲门铃无声音、无图像125次；电压测试、壁挂炉调试、插座安装86户；联系更换平开窗扇塑钢窗合页28户；电话有线无信号处理14户；壁挂炉挂架6户。尤其是针对08年年初一场冷空气的侵袭，使室外环境温度降低到零下35度，xxxx花园面对带有地下室的楼层排水管全部封冻的情景，公司在公司领导的带领下，对所有地下室进行保温，加电热带、保温材料，在大家的共同的努力下，才使高层住户排水畅通、缓解了天气严寒给广大业主带来的不良影响，同时，针对xx公司尚未成立，户外管道井全 部封冻的实际，又对小区水表、进户水管进行加保温、每单元添加珍珠盐等加强保温，在全体维修人员的长期坚持中，解决了井内冻结、水表防冻的困难，保障了广大业主的正常生活。

（三）发挥服务特色、提升物业品牌。

优良的服务方式是提升品牌的有效途径之一。全年来，物业公司在提高服务质量、建立和谐关系、创造优质服务氛围中加大工作力度，完善工作程序，先后协调解决了封闭式自行车棚外包、家政保洁服务外包、地上停车场办证、为小区结婚业主订购送鲜花等事宜，完成了元旦、春节小区节日装饰工作，08年3月份物业办组织银川新闻快报频道记者对小区进行了宣传报道；中房物业、西城物业及建校学生先后进入小区进行参观，进一步提升了品牌宣传。同时，为响应物业办号召，先后由公司抽调人员组成了篮球队参加了全市物业行业建身活动，荣获了“迎奥运、庆大庆”篮球比赛优秀组织奖；8月份，公司在参加物业服务技能大练兵活动中荣获集体三等奖、现主任xx同志荣获物业服务岗位技能大练兵理论竞赛优秀奖，《银川物业》优秀通讯员等称号，为公司赢得了荣誉，提高了物业服务对外业务联系和品牌推介。同时，为融洽业主与物业关系，创建和谐花园小区，公司在正月十五举办了业主“猜谜活动”，参加竞猜的业主达50余人，活动的开展有效促进了服务内容的深化。

三、加强内部管理，充分发挥团队作用

公司主要下设客服、维修、绿化、秩序维护部、保洁部五个主要职能部门及车场、会所、大厦、地上停车场等管理人员等特别部门与岗位。在服务中，我们注重发挥团队精神，大力倡导服务理念，提升服务水平，全年工作中显现出了出色的执行能力。

（一）客服部：客服部各项工作是公司的主线，面对广大业主服务、对外业务联系、对上工作安排、对下业务落实等全面工作，主要通过客服人员进行协调、解决。全年来，面对人员流动较大，岗位安排调整大的实际，公司加大内部管理，完善内部机制，对日常业务以区域为标准划分责任，在每片区装修巡检、空置房检查、业务处理、费用催缴上做到了责任到人；对内又进行业务联系，如：共同收取费用、共同处理投诉、报修，共同解决当天问题等，使工作效率明显提升。如：公司经过新班子调整后，在人员管理、业务管理、欠费催缴、塑钢门窗报修、维修、壁挂炉调试、屋面维修统计，室内起包住户解决等方面做出了积极努力，收到良好效果，在为期三个月工作中共催缴物业服务费约26万余元，解决长期欠费户25户，催缴营业房欠费达10余户。

（二）工程维修部：维修部是公司工作的重点，各项工作贯穿于小区的方方面面。全年来，维修部在对外业务承揽、对内工程维修、住户室内维修、公共设施维护等方面创出了骄人的业绩，尤其是在维修业务量大、任务重的前提下，全体人员加班加点，扎扎实实完成各项任务，为做好服务工作奠定了良好基础。如：在2、4、5、6、9水表安装改造中维修人员一身泥、一身汗，短短几分中，整个人被浮灰盖满全身；在大厦电路改装过程中，为了赶工期，维修人员加班加点，全月无休息，表现出了较高的觉悟和敬业精神；在改装多层排水工程中，面对高空作业难、险的特点，全体维修人员毫不犹豫想方设法进行改装，按时完成了工期，较强的团队精神表现出了较好业绩，为公司发展打下了良好基础。

（三）秩序维护部：秩序维护部是公司发展的窗口，人员形象及工作责任心彰显服务的特色。全年来，秩序维护部先后三次大范围调整人员，在思路篇二：2011物业公司年终工作总结

2011物业年终工作总结范文 2011年是我南区管理综合楼处稳定创新的一年。在这一年里,综合楼物业管理处在公

司各级领导的关怀与支持下,始终贯彻为业主构筑优质生活的企业理念,遵循业主至上,服

务第一的原则精神,根据管理处的实际情况,在做好物管服务的同时逐步理顺完善各项管工

作,使综合楼管理工作逐步走上规范化的轨道,前期工作取得了一定的成效,这与公司领 及

广大员工的辛劳付出密不可分,将2011年的工作总结如下、、2011年日常管理工作目标完成情况:(一)大楼安全防范工作

综合楼治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重,为能给业主提供一个安全舒适的办公

环境,我们狠抓了综合楼治安消防管理工作,对保安人员定期进行岗位培训,考核,制定了严格

的岗位执行标准,并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认巡查, 文明执勤,礼貌服务,基本完成了公司安排的各项工作任务。1)继续执行人员出入登记制度,定时定岗进行对大楼的巡查,这在一定程度上极大地提高 了安全管理的成效,同时更避免了外来上方和发传单引致客户投诉的情况,收到了良好的成

效;2)为加强楼内装修搬运的监管,避免违章使用电梯搬运装修材料的情况,从2011年下半年起

管理处严格管理、坚决杜绝材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用

电梯搬运的情况基本得以杜绝;3)严格执行人员及物品出入管理制度,施工人员凭证出入,其它人员进出须配合查询与登记, 拿出楼内的物品均凭放行条并经查核后才能放行,有了这些管理制度的严格执行,大楼的安

全才能得到保障;4)按消防管理制度要求,保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查,确保消防 器材处于良好的状态,重要部位均已按要求配备了灭火器;5)前期阶段由于各方面的因素,停车场车辆出入管理较为混乱,现通过专项整治工作,并安排落实对停车场重新规划停车位 后,所有进出的车辆均已按要求停放,大大地提高了停车场车场管理的安全系数。

(三)公共设施、设备的管理

大楼公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的,综合楼作大楼是市里重点项目。又是政协与人大的工作点。市里领导与公司领导哦啊一直都很重视。我们一直秉持的工作理念是:严把接管验收关,密切监控设备运行状态,为此我们实施了以下管理措施: 1)建立起设备移交初验复检制度,如电梯设备的移交,由于各方面的因素,电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想,但在验收过程中,在公司各部门的密切配合下,部位存在未符合质量要求的问题,经过协调跟进,基本上得到了整改;2)在物业管理的前期阶段,由于设备处于运行磨合阶段,同时由于其使用情况有别于正常阶段,所以故障情况时有发生,为此管理处加强了与相关单位的沟通工作,对存在的问题进行专题研讨,再根据实际情况调整管理工作重点,经过努力,在后期阶段,设备的运行性能得到了极大的改善;3)实施了设备定期巡检制度

做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙,维修人员定期实施巡检工作,并做好巡检工作记录,基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标;(四)环境卫生管理

环境卫生方面,管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度,由保洁主管组织安排相关区

域的保洁工作,并每天开展巡检整改工作,经过保洁人员不辞劳苦的付出,综合楼的环境卫生逐步得到完善。

二、存在的不足与展望

虽然,我们在2011年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高,服务意识不强,实际处理事务的能力还有待提高;第二,与业主的沟通不够,了解不足,在往后的工作中应予以加强。

第三,设备、设施管理力度还需加强,以确保设施设备的安全正常运行,避免因此而对业主的正常生活造成影响,引至业主对管理服务工作的不满;第四,保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定,工作执力度严重欠缺的情况,需要在实际工作中作出改善。

针对以上几个问题,在2012年工作中,我们将吸取经验与教训,努力提高员工的业主服务技能与管理水平,把工作做到更好。在新的一年里我们将加快步伐,不断提高自身物业管理水平,不断完善综合楼各项管理工作,严格管理、创新管理努力成为行业中的优秀单位,为公司的发展添砖加瓦。

陆昶安

2012年2月3日篇三：(ppt版)2013年上半年物业部工作总结

郑州总店物业部2013年上半年工作总结

及下半年工作计划

（第1页）2013年上半年已经结束，回顾这半年，物业部全体同仁同心同德、共同努力，使物业部各项工作稳步推进、扎实落实，打造了良好的物业服务局面，服务于厂家、服务于业种、服务于公司发展，物业部将继续不懈努力。

下面从四个方面总结一下上半年的工作情况及下半年计划：（第2页）

一、安全工作，二、保养工作，三、费用管理，四、下半年工作规划

★安全工作（第3页）

第一部分：日安全检查及整改时效（第4页）

一、好的业种值得借鉴和学习的内容：

1、淑女贵妇业和名品化妆业种在日安全自查宣传教育方面都起到好的带头作用，两业种共同亮点是，巡店认真现场发现问题较多：

二、：不足之处

餐饮后厨油污清理不及时，重点体现在排油烟设施、电源开关箱、灶台存在大量油污，电源线老化未能及时更换保养。问题反复出现充分暴露出店铺在用电安全方面不够重视，责任心不强，对保卫科在日安全检查出问题业种没有做到举一反三。

（第5页）值得借鉴和学习的照片（第6页）不足之处的照片

第二部分、总和评述（第7页）

1、我店一至六月份在郑州地区集团消防安全工作方面排名及问题如下： 上半年我店在地区集团安全管理考核排名

上半年我店第一季度安全问题中下等，存在主要问题：

隐蔽区域堆放杂物，空调过滤网未及时清理，消防通道应急灯不亮，员工消防常识不熟练；

针对以上共性问题公司主管领导带领物业部就管理部所查问题，逐一落实责任，并对其它专柜进行检查并督促整改，将第一季度消防设施设备存在问题全部整改完毕；第二季度中我店主要存在问题各别楼层隐蔽区域存放易燃物、餐饮后厨灶台、油烟管道油污需要清理。针对上半年存在问题我店进行全面排查并有专人专项跟定整改。

二、我店一至六月份各业种消防安全工作方面排名及共性问题如下：（第8页）根据上半年我店日安全排名分析：

1、业种、卖区、专柜对自检自查“日安全”管理检查表，不能严格按照标准进行实施和落实到位；日安全管理检查表未操作

2、部分专柜员工消防知识不熟练、不会。

3、厂家导购人员内仓存放物品，未及时清理，电路需及时维护。

4、隐蔽区域卫生需要各别专柜维护，及时清理。

三、有效落实日安全管理法。（第9页）公司主管安全领导每月不定时带领物业部长、保卫科长、消防专干、业种经理、卖区长进行全面检查，发现问题现场落实责任人，制定整改实效。上半年共对经营专柜日安全抽查1154次专柜，累计发现安全问题2882起，每月专项安全检查累计发现安全隐患400余起；整改率达到74.3%，上半年在日安全检查中存在违规现象，对多次出现问题的厂家进行经济处罚，处罚问题数43处，共计罚款17800 元，使我店问题数呈逐渐下降趋势。

四、安全培训、消防演练方面：（第10页）

1、在上半年中我店共进行安全常识培训20余次，其中对餐饮娱乐业种燃气泄漏和油锅着火进行培训，同时在该楼层业种负责人带领下进行演练。时至盛夏现场用电符合增加，各业种负责人要加强自查工作和初期火灾扑救的演练应当第一要务来做，使一线员工时刻处在警惕状态才能确保商场安全及人身和财产安全。

根据公司领导消防安全工作思路，要求每周一次分业种区域性消防演练30余次，物业部根据现场条件允许，达到每周三至五次消防演练。

通过区域性消防演练，让我们找出不足，也给我们员工的安全功课加以深度培训，同时对消防器材使用方法和逃生本能加以提高。从根本上增强一线员工救援与自救意识。

2、上半年物业部组织全体保卫人员进行消防器械比赛，通过比赛增强保卫人员在遇到突发事件快速处置能力及熟练应用消防器材进行扑救，由于日常训练工作扎实，我店在本大商杯运动会消防技能比赛中又一次取得了第一名的优异成绩；

3、上半年市消防安全部门领导到我店视察督导安全工作，要求重点单位其中包括我店建立联勤队，强化消防安全防范意识，确保花园路商圈联合联动有效机制的建立，物业部已经向公司提交申请 员工风采照片（第11页）

★保养工作（第12页）

一、日常管理工作（第13页）

物业部保养科在去年的基础上更进一步，加强了细致化、标准化的建设提高。

1、深化了楼层责任制

建立配电箱、公共照明、空调机房、卫生间的责任制，使每个人都有了自己的责任区域，并根据各自责任区域制定了工作标准和方法，整体提升了整个物业部保养工

作的管理质量。

2、深化夜间维修人员巡检制度

夜间维修人员增加巡检制度，巡检任务为各楼层配电间，采用签字加巡更棒打点方式进行巡检，一晚上巡检两次，更加有力的保障了我商场夜间的安全。

3、提高了应急突发事件处理的能力

强化停电应急处理方案，如有部分停电及大面积停电，从高、低压配电室和一楼集中控制、各楼层电井分别查看掌握，保证第一时间送电和用电安全。加强与部门内部之间的合作，特别是在消防演练和一旦发生火情的情况下的配合演练，使每位员工了解了自身的岗位、职责和任务，并建立维修人员一般火灾应急预案、配电间火灾应急预案。

通过日常培训，使每名员工都熟练掌握商场装修管理知识和规定、应急事件处理流程以及公司的发展动态等相关知识和信息，有效的提升了员工的专业技能。

二、现场温度控制（第14页）

加强了对空调温度不合理区域的整改，特别是今年夏季，通过每天的测温记录，筛选出了温度处于28度以上的专柜共有40余个（去年筛选标准为29度，筛选出20余个专柜），主要分布于各楼层东边厅、南边厅专柜。造成温度不合理的主要原因如下：一是厂家擅自更改通风管道，二是部分厂家装修展柜封到天花，影响空气流通，并有回风阻挡情况，三是个别设备运行欠佳，如中厅风机盘管因存在潜在漏水危险，自开店就没有正常运行过。对于这些问题，目前都已经有了改造方案，部分方案已经实施，剩余的将尽快整改到位。

例如：一楼登喜路、万宝龙、伊维苏三个专柜因为原空调设计没有这部分区域，所以我们对每个专柜加装了一台独立的5匹电空调。

四楼七号风柜将原有新风改造为回风，增本风柜区域内空气循环效率，从而加大了制冷效果。

三楼3号风柜将送风电机皮带轮加大，提高风柜送风风机转速，增加了本风柜的送风量。

根据制定的计划，将实施以下一系列的改造措施：（第15页）

1、对废弃的中厅环廊风机盘管进行排查试验、维修，逐步恢复使用。

2、按照4楼7号空调风柜的改造方法，对其他楼层7号风柜进行改造，将原有新风改造为回风，增大商场内空气循环效率。改造后东北区域温度将有1—2度篇四：物业2013工作总结及2014工作计划

物业公司

2013工作总结及2014工作计划

目 录

序 言 ································· 1 第一节、2013工作总结 ································ 2 第二节、2014工作计划 ································ 7 第三节、可行性工作开展建议 ································14 结 语 ································15 序 言 xxxxx物业管理有限公司是隶属于海南滨海集团的下属子公司，自2012年11月份组建滨海xxx物业前期部以来，依托集团公司的强大后盾，物业公司从无到有、从小到大逐步发展，紧紧围绕集团公司提出的各项要求开展具体工作。

滨海xxx正在开发的是一期11万平米的项目，以住宅为主，以大型会所与部分商业、社区居委会、社区卫生站、大型地下停车场等为社区配套。目前此项目是集团公司第一个大型的综合体地产项目，一期又是此项目的标杆，从工程施工质量到后期物业管理服务都务必精益求精，达到宣传推广效果。

为确保物业的正常交付使用，通过不断提升物业管理服务品质进一步维护项目形象与品牌美誉度，为项目后期的滚动开发提供有力保障，在集团领导下，物业公司积极履行物业管理与服务之工作职责，认真做好滨海xxx物业前期筹备工作，现特就2013工作总结与2014工作计划进行简要汇报，以此承上启下，总结经验教训、找出不足，为来年工作打好坚实基础。

第一节 2013工作总结 2013年，在集团领导的关心和支持下，在集团各部的合作与帮助下，物业团队逐步发展，团队规模由最初组建时的几人，发展到现在的三十余人。物业前期筹备工作从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，加强部门管理和员工自身素质培养，不断创新和挖掘内部潜力，努力完成各项工作任务。

现就2013物业工作总结汇报如下：

一、组建物业前期部，整合人力资源。

滨海xxx作为集团在海南的第一个大型综合体地产项目，其物业管理既应考虑到实际运营的需要，又要以发展的眼光考虑公司未来的发展趋势；既不浪费人力，又保障物业工作的顺畅开展。综合以上，根据项目进度及项目的具体情况，我们确立了物业前期部的管理框架，以总物业办公室为核心，下设五个分部，分别为：总物业办公室（2人）、行政人事部（4人）、工程部（1人）、客服部（7人）、秩序维护部（14人）、环境维护部（9人），合计37人，以此保障会所、样板间、后勤等各项工作的维护管理。

1、现有人员组织架构图

2、现有各部职能及工作内容

①?? 负责前期人员组建：组织架构的制定，人员招聘、培训的统筹安排； ②?? ③?? ④?? ⑤?? ⑥?? ⑦?? 统筹安排物业各项规章制度的制定与执行； 负责交房前的各项准备工作的统筹，如验收接管、业主入伙； 统筹安排物业各分部配合销售案场的各项服务及现场氛围的营造； 负责隐蔽工程的介入及现场后期管理方面的工程建议； 统筹安排行政后勤保障工作的管理；

统筹协调项目部办公、生活区域的日常维护、安全管理及员工用餐的 管理工作。

⑵ 行政人事部：

①?? 根据总物业办公室布署，落实人事管理工作，如：人员招聘、入职、转正、离职等手续办理，劳动合同管理，人事档案建立，社会保险办理等； ②?? 根据总物业办公室布署，落实行政人事制度编制、物品管理及食堂员 工用餐等后勤保障管理等。

⑶ 工程部：

①?? ②?? 负责会所、项目部、后勤、样板间的日常维修管理工作； 一期项目隐蔽工程情况的跟踪、熟悉。

⑷ 客服部：

①?? ②?? ③?? 水吧客户服务接待； 样板间管理与服务； 配合销售部做好销售案场氛围营造。

⑸ 秩序维护部：

①?? ②?? ③?? 客户到访车辆秩序维护； 销售案场安保形象展示； 项目安全检查与管理。⑹ 环境维护部：

①?? ②??

二、建立管理机制，制定相关管理文件。

根据集团领导指示精神，物业公司组建以来，始终把提高物业服务水平作为今后可持续发展的基本要素。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应项目发展需要的规章制度，力保洁：会所、样板间、销售通道、项目部日常环境卫生保洁； 绿化：项目绿化日常养护及新植培育。

求使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，结合物业团队的实际情况，对各部门的职能、作用、工作范围进行了划分，建立了各项操作规程,逐步做到操作有序,将各项工作细化到每个人。

1、工作计划类

⑴ 阶段性工作计划/总结（周、月度、季度、半）

⑵ 事务性工作计划（物业前期启动、收楼）

2、行政人事管理类

⑴ 物业公司前期/后期人员编制方案（组织架构、薪酬标准）

⑵ 物品管理制度与相关表格（办公用品、食堂采购、工程/客服/秩维/环境

等业务部门应用品、员工制装等）

⑶ 人事制度（职位申请、转正、离职、请销假、考勤排班等）

⑷ 劳动保障（社会保险、劳动合同等）

⑸ 部门岗位职责、管理规定、工作流程规范及各种应急预案（工程部、客服

部、环境管理部、秩序维护）

3、客户管理类

⑴ 物业手册

⑵ 住户手册

⑶ 临时管理规约

⑷ 装饰装修指南

⑸ 金管家服务指南

⑹ 入住指南

⑺ 入伙方案

三、调整充实队伍，提高整体素质 物业基层服务人员素质参差不齐，为工作的正常、有序开展带来了一定困难。因此，2013年，物业的工作重点放在了充实调整基本队伍方面。除了及时社会招聘具有一定物业从业经验人员予以充实队伍，同时调动调整原有人员岗位，对优秀员工予以奖励表彰，对素质较低、意识较差的员工进行再培训，不合格者予以辞退。通过一定幅度的调动调整，使物业整体队伍的人员素质水平都得到了提高。

四、保障基础服务，强调规范细节

1、保障基础服务

物业公司在2012年11月04日开始组建启动,11月15日起开始招聘培训各分

部门员工，11月28日一期会所销售大厅正式对外开放，物业公司前期办在10多天时间完成了人员招聘培训工作、物资采购、会所保洁开荒、会所部分接管验收等工作，确保了会所在11月28日对外开放时按时完成物业的各项保障工作。2013年，物业公司在中高层管理人员欠缺、基层服务人员专业技能缺乏的情况下，不依靠外包支持，仅通过既有人员编制，保质保量完成了各项工作任务。? 环境保洁方面，物业公司承接下了会所镜面玻璃专业保洁、会所大理石地

面抛光打磨养护等专项保洁任务； ? 绿化养护方面，根据项目销售与工程进度需要，执行绿化配植栽培育苗及

销售案场绿植日常养护等绿化工作任务； ? 客户服务方面，通过物业顾问公司的专业化培训及物业公司自行组织的岗

位培训，实现了水吧服务的标准化，为客户提供咖啡、茶品、果饮及糖果

点心等茶歇服务，配备了毛巾柜、爆米花机等专用器具，提升专业服务品

质；

? 工程水电方面，物业公司为会所、销售通道、样板间供水、供电、照明、电器设备等提供技术保障与协调办法，及时与项目工程、总包、监理及施

工单位对接各项前期物业工程介入事宜。? 秩序维护方面，物业公司担负起了会所形象岗展示、客户车辆引导、项目

办公区安保等工作任务，实施24小时轮值，为项目安全提供有力保障，同时，秩序维护部还配合协助其他物业分部落实水电监管、电瓶车运行、环境绿化卫生维护等工作，以积极态势完成上级交办的各项工作。

2、落实工作规范

物业公司必须通过不断提高服务质量，才能最大限度的满足客户及业主需求，树立良好的企业形象，配合销售部完成客户服务接待工作。物业客服部通过开展每日晨会，对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使会所、样板间及销售通道的管理工作效率明显提高，逐步改变部分人员懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。

3、强调服务细节

针对滨海xxx项目的定位高端、服务要求高的特点，着重要求物业人员重视服务品质、关注细节，要求全体物业人员牢记：细节决定品质、细节决定高度、篇五：2013年物业工作总结 2013年工作总结 2013年是公司实施“三自发展”方针的第二年。在这一年里,管理处始终遵循以人为本,服务第一的原则，以为业主构筑优质生活为最终目标，坚持“管理与效益共同发展”这一基本信念,这也是我们赖以生存和发展的客观要求。我们以业主需求和市场机制来调节服务行为,不断修正管理方式和策略,最大限度地获取经济效益、并且坚持两个效益的统一和协调。在我们心里,二期就如同一列火车,员工如同带有动力的车厢,人人有自己的动力,在车头的带领下阔步前进,逐步培养起团队意识,形成克己、忠诚、服务、合作及忠效精神。回顾即将过去的2013年，物业管理工作取得了一定的成效,这与公司各级领导的关怀、支持及全体员工的辛劳付出是密不可分的。现将2013年工作做如下总结: 第一部分：2013年工作回顾

一、2013年主要工作(一)综合客服

1、客服接待方面

综合客服部是管理处信息及资料归口部门，前台接待更是综合客服部整个服务接待最为重要的一个窗口。在日常服务工作中，不仅接待业主的各类报修、咨询、投诉和建议，还及时与相关部门沟通，及时解决客户所反映的问题，并通过网络系统进行业主资料的登记反馈，保持着信息渠道的畅通和各部门之间的协调工作。截止2013年10月30日客服部共接待来电来访方式的报修、咨询、建议等事务件，满意率为。针对业主提出的问题和邻里之间的纠纷，均进行了电话回访或上门走访，得到了业主的支持和认可。

2、费用收缴方面

物业费的收缴工作一直都是放在客服部工作的重点。在年初客服部已经制定了本年的物业费的收缴指标。c区将物业费的收缴分配到各个片区，责任到人。

当片区遇到收费困难的时候，管理处会先进行讨论，然后安排人员先进行上门沟通，将业主的问题一一记录在案，并及时通报给上级主管部门。片区将定时与业主保持联系，多次与业主沟通，以我们的真诚服务打动业主，物业费最终完成收缴指标。2013年1月-10月完成基础物业管理收入约 万元，物管费支出： 万元，收支差 万元。经营性收入结余 万元，管理处实现盈利的局面。并且物管费收入累计完成率达到年预算的，地下车位物管费收入达到年计划的，往年物管费欠费收入达到年计划的%，特别是在月份，一个月物管费收入达到多万。当年款、往年款物管费收入都达到本项目历年来新高。

3、团队建设 2013年管理处共收到业主赠送的各类锦旗2面，表扬信和感谢信共计34封。这与管理处的日常工作是分不开的。夏季暴雨季节，我们物管员冒雨到未装修的业主住宅中关闭窗户，避免极水浸湿业主的私人财产，风里雨里奔忙的身影就是付出的爱心；面对业主的误解和刁难，我们的物管员忍辱负重，委曲求全，耐心的解释，一次不行，两次，两次不行，三次，就是这种锲而不舍的精神，感动了业主，化解了矛盾，赢得了业主的拥戴。管理处的好人好事不断，但是三期管理处的员工并未因此而停止脚步，我们仍旧在工作中不断地学习，不断地掌握方法，积累经验，丰富知识和技巧。

下管理处准备更加加大员工团队建设，以更好的精神面貌服务于业主，始终坚持“以人为本，服务第一”的工作原则为出发点。

4、社区文化方面 1）3.5是学雷锋活动日，为了向雷锋同志学习，2013年3月5日，管理处积极开展学雷锋日活动，在小区大街设学雷锋便民服务点，为业主提供无偿维修。并请来浙江医院分院的医生为小区业主无偿检查身体。得到了许多业主的好评。2）为了体现小区人性化管理，拉近业主与物业之间沟通的距离。同时也为了展示小区温暖亲情的和谐氛围，增进孩子与家长间的情感交流，带动社区文化建设，在2013年5月12日母亲节这天，管理处拉了横幅，并且鼓励小朋友在空旷的地上大声说出对妈妈的爱。3）2013年10月1日国庆节这天，三期管理处拉了横幅，并且在小区岗亭处摆置了五星红旗，在小区主要进出口挂了灯笼，营造节日气氛。

（二）公共设施设备及维修

1、c区的业主入住率已达约95%，业户家中的报修也相应增加，截止11月底，工程部有效及时地完成了业户家中的报修单件，报修完成率%。开挖维修因下沉导致的给排水主管断裂 户，维修断管约 多根，各处地下排污、排水总管堵塞疏通处。为提升小区总体品质，对多处道路进行整改、维修、完善。地面部分的设施，已对小区所有的游乐设施进行检修，小区内所有组团门钢架、自行车库钢架、消防通道门钢架、河边近水平台护栏、下沉式边护栏进行油漆翻新；防腐木地板整修更换，组团内外面地板砖大理石进行松动整理维修，每年4月和9月，工程部都会对所有排污泵进行全面检查维修，要求完好率达到100%，面对台风菲特，储藏室及地下车库无进水淹没现象。

2、能耗控制方面

对公共水电进行全面的检核分析，建立基础能耗台帐。车库照明调整到合适的照度，公共架空层部位、门厅部位的照明安装时间控制和感应控制，及时调整路灯的开启关闭时间，做到照度合理，开关时间合适；供水管网定期检查，做到管网不跑帽水，节约能耗费用支出。至10月30日止，水费共支出元，因今年7月、8月天气炎热，绿化用水暴增，水费支出比去年同期增多元；电费共支出元，比去年同期减少元。

（三）着力打造绿色小区，加强环境治理 c区大范围的绿化为小区业主带来了天然的优越环境，人车分流的设计，更是小区居住环境优越特色所在，为保持小区的良好居住环境，日常的绿化养护和保洁就显得尤为重要。管理处严格按照公司体系文件、绿化服务手册和清洁服务手册相关规定，做好对外协单位的日常清洁和清运监督管理，并进行季节性的绿化补种，防止绿化泥土流失。在做好环境美化的同时，定期对保洁员及绿化工进行安全操作及岗位知识等相关培训，以提高员工在日常工作中的业务水平。截止10月底，移种、补种各类苗木约多平米，基本达到无大面积露土；更换垃圾箱多个。

（四）抓好秩序队伍建设及小区治安防范工作

秩序维护队伍建设的好坏直接关乎小区治安和秩序的稳定，在这一年的工作中，积极向上，贯入各项好的工作习惯作风，提高自身的素质、遵守公司的各

项规章制度，是秩序维护部始终追求的目标。1．治安防范方面：（1）秩序维护部始终将安全预防工作管理列为第一重点，作好日常安全预防管理工作的落实，做到定期与不定时的督促检查。（2）每一位秩序维护部队员都提高安全意识，排除各种安全隐患、注重实效，在安检上花大气力下大功夫（3）严格落实门岗责任制、加强对各门岗进出人员的管理、做到违禁物品进不来，大件贵重物品不开出门单出不去。（4）闭路电子监控系统的管理，夜间浏览小区各角落从不间断。（5）全力配合公司发展需要、加强秩序维护员管理工作、确保现场秩序维护部管理工作有序开展、积极树立岗位秩序维护员形象、服务等管理窗口。2．消防工作：（1）定期保养设备设施、维护消防系统正常运行、完成各种消防设施设备等警示标语工作。（2）对新入职员工进行消防常识．技能的培训．发现消防隐患、急时监督整改、有效保障了小区的利益和安全。（3）为确保消防安全、制定了时间检查消防的各种设备设施是否正常使用、消防系统是否正常工作等。3．停车管理工作：（1）认真执行停车管理规定，维护车辆有序进出。（2）严格控制携带安全隐患的车辆进入小区。（3）针对小区入住率不断增高，车辆越来越多这一特点，每天下午四点开始控制外来车辆进入小区。（4）与车管员多交流多沟通多帮带，让他们敢管，让他们会管。因此，三期的路面停车收费一直保持稳定态势。

二、存在的主要问题及不足

（一）各部门在做好日常工作的同时，也暴露出一些有待提高、完善、加强的地方。1．随着小区业主入住率不断增高，小区路面停车日趋紧张，在管理上给我们的压力越来越大。

2、小区门禁系统人为损坏较严重，加大了管理处维修费用支出。

3、小区公共设施设备维护维修日益增多，尤其是地下排污管经常造成堵塞，给管理处的工作增加一定难度。

4、管理岗位的人员对自身的业务能力缺乏，有待提高，缺乏与业主面对面交流的能力和信心。

（二）采取的措施

1、认真执行停车管理规定，维护车辆有序进出，每天下午四点开始控制外来车辆进入小区。并且鼓励部分业主将车停到南面的停车场内。

2、管理处在单元门内张贴门禁系统正确使用相关温馨提示，加强巡逻员的巡逻力度，加强对装修工人的严格管理，杜绝为图一时之便将单元门上闭门器及门锁关闭，造成门禁系统部件的损坏，一经发现，管理处将按相关规定予以处罚。

3、每月定期定时对公共设施设备进行检查维护，并且做好记录。

4、定期开展有针对性的内部培训，加强管理处全体员工整体专业知识及业务能力。使员工的服务意识、服务水平，处事能力上一个新台阶，并且能充分利用法律法规及业务技巧解决大小事及繁杂琐事。

第二部分 2014年工作展望

根据公司总体经营管理要求，我们将对以下工作作为管理处的管理重点及提升方向：

一、加强物管费的收缴

首先对三期业主应收未收物管费用、水电费用等各项欠费进行清理，并上门回访业主查明欠费原因，对管理处能及时处理的及时处理，不能处理的做好相关解释工作；部分无任何理由拒缴物业费的，管理处将采取发送挂号信等方式，针对无理由不缴费的欠费大户，将考虑起诉，管理处将充分利用片区主任人力资源，由财务预算制定月收缴计划，实行片区责任落实到人，完善奖惩机制，月收缴率的高低直接纳入片区主任月度绩效考核，激励员工日常工作的积极性。最后，以服务带动管理费用的收缴，使业主感受到物业提供的超值服务。

二、加强员工的培训

制定管理处培训计划，加强管理处全体员工整体专业知识及业务能力的培训，工程人员基本做到常规事务不分工；管理人员在业务处理上，能充分利用法律法规及业务技巧解决大小事、繁杂琐事，基本做到通常事务处理不分工种。爱出者被爱，福施者得福！我们对业主付出爱心，回报我们的就是被业主认可接受和理解，进而推动了我们的服务管理工作。