2016南京市物业管理条例[精选多篇]

第一篇：2016南京市物业管理条例

2016南京市物业管理条例

南京市住宅物业管理条例全文(2016)(草案)第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、特种设备安全监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。第五条本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度，市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。

各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式，按职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。

业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。

第六条本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。

物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。

第七条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。

第八条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平;定期发布物业服务市场信息，调处行业内部争议，维护物业服务企业的合法权益。鼓励物业服务企业、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。

第二章物业管理区域

第九条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

有下列情形之一的，在规划设计时可以划定为不同的物业管理区域：

(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;

(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

(三)配套设施设备能够分割、独立使用，可以划定为不同组团的。分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割、独立使用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第十条建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第九条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业管理行政主管部门的区域划分意见。第十一条新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：

(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);

(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;

(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。

第十二条建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：

(一)前期物业管理招标投标备案表;

(二)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;

(三)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

(四)地下室、底层架空层、天台等共用部位的面积及权属;

(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

(六)共用设施设备名称、用途及权属;

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第十三条已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区，物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门备案，并提供第十一条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的，应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量，以及除专有部分外共有部分的情况。物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。第十四条物业管理区域需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续。第三章业主大会与业主委员会

第十五条业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。

业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

第十六条业主大会根据物业管理区域的划定成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主人数较少，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主户数超过三百户的住宅小区，可以设立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第十七条符合首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)成立条件的，建设单位应当依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入住宅专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十八条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、城市管理行政主管部门、司法所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。

筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十九条筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力，无犯罪记录;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)不得有索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务，不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;且本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

第二十条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案，其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。业主大会成立及业主委员会选举完成后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议的，诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。

第二十一条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十二条设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。

同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

第二十三条业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

业主小组做出的决定应当符合业主大会议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内告知业主委员会。

第二十四条业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。业主代表资格终止的，应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。第二十五条业主代表履行下列职责：

(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;

(二)组织开展本条例第二十三条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

第二十六条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名。

业主有违反业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约的，或者有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;

(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;

(五)违反临时管理规约、管理规约或者有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;

(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

(七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。第二十七条召开业主大会、业主委员会会议，应当于会议召开前七日内将会议内容函告社区居(村)民委员会，听取社区居(村)民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。

业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。

业主大会成立并选举产生业主委员会后，业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。

备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。

业主大会成立后，可以到区民政行政主管部门备案登记，领取备案证书。

业主大会经民政行政主管部门备案的，首次业主大会会议的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。第二十八条业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询;

(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设备设施的经营方式，管理、使用并公布经营收益情况;

(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(九)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。业主委员会选举产生后或者业主委员会委员增补完毕，街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会应当终止行使本款规定的职责。

第二十九条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第十九条和第二十条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业，以及除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项，组织召开业主大会会议。

第三十条上一届业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生之日起七日内，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，经新一届业主委员会请求，辖区内的公安机关应当给予协助。第三十一条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实行记名投票。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

第三十二条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担或者由业主大会在管理规约或业主大会议事规则中约定。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域公告一次，接受业主监督。第三十三条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。第三十四条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十六条的规定。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。第三十五条物业管理委员会应当依法履行职责，依据法律、法规关于召开业主大会会议的规定，就小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，物业管理委员会签订的物业服务合同终止。

第三十六条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

(一)丧失本物业管理区域业主身份的;

(二)以书面形式提出辞职的;

(三)有本条例第二十六条第三款规定的情形之一的;

(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于七日。

第三十七条业主委员会或其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。第四章前期物业管理

第三十八条在业主大会成立，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同，承担归集前期物业服务费的义务。

第三十九条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

(三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;

(四)服务质量标准及评估方式、违约责任;

(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

(六)共用部位、共用设施设备清册;

(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式;

(八)与前期物业服务有关的其他事项。第四十条临时管理规约由建设单位制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

(一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务;

(二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;

(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

(七)与住宅物业管理有关的其他事项。

第四十一条建设单位和物业服务企业应当缴纳履约保证金。前期物业服务合同备案前，建设单位和物业服务企业应当设立由街道办事处(镇人民政府)监管的履约保证金共管账户。履约保证金共管账户余额不足首次交存标准的，应当及时补足。物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当依据合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会成立后十五日内，建设单位、物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主大会设立的业主共有资金基本账户。

第四十二条建设单位负责向业主归集前期物业服务费，也可以在前期物业服务合同中委托物业服务企业归集。

建设单位委托物业服务企业归集前期物业服务费，业主、物业使用人未按照临时管理规约约定交纳的，物业服务企业可以在建设单位履约保证金中支取相应费用。第四十三条建设单位应当委托第三方顾问与评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。评估工作每年不得少于一次，结果向全体业主公告。经评估物业服务企业不符合履约标准的，应当从履约保证金中提取合同约定额度的资金，转入业主共有资金专用账户。

第四十四条新建普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。前期物业服务收费需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定，并按照核定的物业服务费标准开展前期物业管理公开招标投标。业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

(一)物业服务企业委托会计事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显着位置公示三十日;

(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显着位置公示三十日，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业行政主管部门;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内公示，公示时间不得少于七日。业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政管理部门投诉或者依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，可以邀请物业所在地的区物业行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：

(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业服务所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。承接查验后，建设单位应当与物业服务企业共同签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第四十六条物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公告。第五章物业管理服务

第四十七条本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十八条业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：

(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

(三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;

(四)服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施;

(五)利用业主共用部位开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

(六)与物业服务有关的其他事项。

业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

第四十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公示：

(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)公共水电费分摊方式、交纳办法等;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。第五十条物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列材料：

(一)建设单位按照本条例第四十五条规定移交的资料;

(二)电梯、消防等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

(六)利用共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用、公摊水电缴费记录等资料;

(七)其他应当移交的资料。

对拒不退出或者移交材料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。第五十一条物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方顾问与评估机构协助现场查验。因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第五十二条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目负责人信用管理办法，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，定期向社会公布信用信息评价结果。区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、核查和汇总工作。

街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第五十三条物业服务企业未按照法律法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用信息。物业服务企业有下列严重失信行为之一的，一年内停止其在本市的市场活动资格，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

(二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物业服务合同依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按规定办理交接手续，或者未按规定移交资料，造成物业管理混乱的;

(四)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

(五)未按规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(六)泄露业主信息的;

(七)对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或打击报复的;

(八)其他违反法律法规规定情形的。

第五十四条物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，三年内停止其在本市的物业管理从业资格;失信行为应当录入项目负责人信用信息，同时录入其所属物业服务企业的信用信息：

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

第五十五条业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。第五十六条物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业就应当由业主共同决定的管理事项向业主征求意见的结果，对业主不具有约束力。物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向公安机关举报。

第五十七条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。第五十八条提倡物业服务实行酬金制，建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。第六章物业的使用与维护

第五十九条业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知住宅装饰装修的注意事项和禁止行为。

第六十条任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，禁止下列行为：

(一)违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，改变房屋用途;

(二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

(四)违反临时管理规约、管理规约或有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

(七)损毁树木、绿地;

(八)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，超荷载存放物品;

(九)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(十)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

(十一)制造超过规定标准的噪声、震动或者影响他人采光、通风;

(十二)在规定区域外停放车辆;

(十三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十四)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第六十一条业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约中规定物业管理区域内单套住房承租的人数以及人均面积标准，但不得低于市人民政府规定的最低人均租住建筑面积标准。业主在处分本物业管理区域内不动产时，物业买受人有权要求业主出具交纳物业服务费用的证明。

第六十二条建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得设定三年以上的租赁期限。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位或个人。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显着位置公示;住宅小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;住宅小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。第七章公共收益与维修资金

第六十三条业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

第六十四条业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主提议，业主大会应当依据业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第六十五条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。市物业管理行政主管部门应当根据本市房屋建筑安装成本价格的实际情况，定期公布电梯、消防等设施设备专项维修资金的交存标准。

第六十六条本条例施行后的新建住宅项目，建设单位未按照本条例第十七条的规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新、和改造的，应当由建设单位承担维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共有部位的，可提交涉及共有部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第六十七条住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：

(一)受益人为全体业主的维修项目;

(二)无法界定受益人的维修项目;

(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。第六十八条发生下列危及人身安全或者严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：

(一)电梯发生故障的;

(二)外墙墙面有脱落危险的;

(三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起五个工作日内完成审核。住宅专项维修资金管理部门应当以书面形式告知申请所需资料，发现提交的申请资料缺项的，要求申请人在二个工作日内一次性补齐，不得以资料不全等理由拒绝受理或拖延审批时间。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。第八章监督检查

第六十九条本市建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

第七十条市物业管理行政主管部门履行下列职责：

(一)负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(四)建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步;

(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、前期物业管理履约保证金管理办法，首次业主大会筹备经费管理办法、住宅专项维修资金管理办法、第三方顾问与评估管理制度、车位租售管理办法、统一招标投标等配套实施办法;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第七十一条区物业管理行政主管部门履行下列职责：

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(六)责令限期改正或者撤销物业管理委员会的违法决定;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第七十二条街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的物业管理人员，并履行下列职责：

(一)负责业主委员会备案;

(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

(三)指导、协助和监督辖区业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

(六)法律、法规规定的其他职责。第七十三条市、区相关职能部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作：

(一)住房和城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、房屋安全、房屋租赁、供水、燃气等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责划分物业管理区域、将住宅改为经营场所、住宅加装电梯的监督检查;

(三)民政行政主管部门负责业主大会备案等监督检查;

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木等监督检查;

(五)公安机关负责依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，协助开展房屋租赁监督管理工作，并对消防、监控安防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等开展监督检查;

(六)特种设备安全监督行政主管部门负责电梯安全运行等监督检查;

(七)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;

(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

(九)环境保护行政主管部门负责水污染物排放、饮食服务业油烟污染防治、露天烧烤等监督检查。

第七十四条街道办事处(镇人民政府)建立的联席会议，协调处理辖区内下列物业管理重大事项：

(一)前期物业管理阶段的问题;

(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的问题;

(四)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(五)提前终止物业服务合同的问题;

(六)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(七)需要协调解决的其他问题。第九章法律责任

第七十五条违反本条例的行为，法律、行政法规或者江苏省地方法规已有规定的，依照有关规定处理;没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。本条例规定的行政处罚，属于经国务院或省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法部门负责实施。

第七十六条第三方顾问与评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，造成当事人损失，尚不构成犯罪的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十七条业主委员会有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的，可以授权街道办事处(镇人民政府)指导、协助所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权的;

(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人的;

(五)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应承担相应的法律责任。第七十八条建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，按照下列规定进行处罚：

(一)未按照规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款;

(二)未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或未移交物业服务相关资料的，处五万元以上十万元以下罚款;

(三)未按照要求委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款;

(四)未按照要求交存、补足履约保证金的，处二十万元以上三十万元以下罚款;

(五)未按照规定配置物业服务用房的，处二十万元以上五十万元以下罚款;

(六)对业主要求承租的车位、车库只售不租的，处二十万元以上五十万元以下罚款;

(七)其他违反车位、车库租售规定的，处五万元以上十万元以下罚款，有违法所得的没收违法所得;

(八)未按照规定交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款;

(九)未按照规定承担住宅维修责任的，处十万元以上三十万元以下罚款。第七十九条物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，按照下列规定进行处罚：

(一)未按照要求交存、补足履约保证金的，处二十万元以上三十万元以下罚款;

(二)未按照规定公示相关信息的，处三万元以上五万元以下罚款。

第八十条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止，因拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料造成其他业主实际损失的，承担民事赔偿责任。

第八十一条业主或者物业使用人违反本条例第六十条第一款规定，有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

(一)违反第一项规定的，由规划行政主管部门依法查处;

(二)违反第二项、第三项、第四项规定的，由房产行政主管部门依法查处;

(三)违反第八项、第九项、第十二项规定的，由公安机关依法查处;

(四)违反第五项、第六项、第七项、第十三项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

(五)违反第十项、第十一项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处。

业主或物业使用人违反本条例第六十条规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任。相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十二条物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。第十章附则

第八十三条本条例中下列用语的含义是指：

(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

(二)业主，是指房屋所有权登记证书记载的人或房屋买卖合同上记载的物业买受人;

(三)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(四)物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业;

(五)共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(六)共用设施设备，是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、机械式停车库、单元防盗门、天线、供电设施、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第八十四条对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。

第八十五条本条例第二条之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

第八十六条本条例自2016 年月日起施行。南京市人民政府2005年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。

第二篇：南京市物业管理申请资质

按规定 每年3月。但是实际上不一定，房地产管理局会通知。包括提供的资料在通知会写。主要材料起码要上一的财务审计报告、专业技术人员和物业管理人员的情况、业绩。

（一）行政许可依据

《物业管理条例》（国务院令第379号）第三十二条。

（二）行政许可条件

根据《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）。

（三）申请材料

（1）《物业管理企业资质等级申报表》一式四份及电子文档；

（2）营业执照副本；

（3）企业章程；

（4）法定代表人身份证复印件；

（5）原资质证书正、副本；

（6）物业管理专业人员的身份证、职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的身份证、职称证书和劳动合同，技术、财务负责人的身份证、职称证书和劳动合同及社会保险凭证；

（7）物业服务合同复印件；

（8）物业管理业绩材料。

（四）行政许可程序

（1）物业管理企业一级资质的办理程序：

申请人向省建设厅提出申请，提交有关材料；省建设厅对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部。

（2）物业管理企业二级资质的办理程序：

申请人向所在市（州、地）房管局（建设局）提出申请，经初审后报省建设厅审批。

（五）行政许可期限

1、物业管理企业一级资质的初审期限：自受理申请之日起20个工作日内完成初审并报建设部。

2、物业管理企业二级资质的办理期限：自收到初审意见和完整材料之日起，20

个工作日内作出决定；因故不能作出决定的，经相关业务分管厅长批准，延长10个工作日。

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：省建大厦申报南京市城市物业管理示范项目

省建大厦

申报南京市城市物业管理示范项目

资料汇编

江苏省中住物业服务开发公司

省建项目管理处 二0一六年八月三十日

目录

一、基础管理

1、按规划要求建设住宅及配套设施投入使用。

（1）关于同意江苏省建筑工程集团有限公司新建江苏省建大厦项目备案的通知。（2）关于建设用地规划许可证

（3）关于建筑工程施工规划许可证

（4）关于建筑工程施工许可证

（5）建设用地规划许可证

（6）国有土地使用权出证合同

（7）红线图

2、大厦验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续。

3、由一家物业管理企业实施统一专业管理

（1）物业服务合同和申报项目的建筑面积一致等说明

（2）一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理

（3）物业管理内容包括房屋及设施设备管理、清洁卫生管理、秩序维护管理服务在内的权委托管理

（4）物业管理项目的面积应在物业服务企业资质的管理面积以内

（5）物业服务企业简介、营业执照、资质证书、税务登记证、组织结构代码证、物业项目人员组织机构购置等资料

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

（1）前期物业服务合同

1）物业服务内容及约定的质量标准 2）物业服务费的收取标准

3）物业共用部位，共用设施设备的承接查验 4）前期物业服务合同的解除及终止

说明：2014年-2015年与甲方签订一年合同，无前期合同

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确签订物业服务协议的，提供服务协议文本

6、建立维修基金、其管理、使用、续筹符合灯关规定。说明：由江苏省建筑工程集团有限公司竹理（维修基金）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。

（1）二次装修管理规定

（2）装修装饰管理协议

（3）省建大楼消防、安全责任书

（4）省建大楼管理规约

（5）各项公众制度

8、业主委员会按规定程序成立，按章程履行职责 说明：大楼所有权归属省建集团，各项活动均按合同约定管理

9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确。(1)物业服务力容及约定的质量标准

(2)物业服务费的收取标准

(3)业主委员会的权利义务

(4)物业服务企业的权利义务

(5)违约责任的约定及争议的解决方式

说明：详见物业合同和与各租赁户签订物业管理协议

10、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

（1）物业服务——设施设备管理（2）物业服务——安全管理（3）物业服务——客户服务（4）物业服务——物业档案资料管理（5）物业服务——环境管理（6）绩效考核管理规定（7）绩效考核记录（8）物业服务收费管理规定（9）物业服务岗位工作标准（10）物业服务工作程序（11）人事管理办法（12）财务管理规定

11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

（1）物业服务人员名册

（2）物业服务人员岗位证书

（3）物业服务人员职称证书

（4）物业服务人员工作牌

（5）江苏中住物业员工行为规范

（6）物业服务人员培训及记录

（7）物业服务人员考核标准（现场查验）

12、物业管理企业应用计算机、智能化设各等现代化管理手段，提高管理效率： 主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作。

（1）计算机配置及应用情况说明

（2）计算机信息系统管理规定

（3）智能化系统使用说明(现场査验）

13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至 少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（1）物业管理项目收费管理规定

（2）地方税务局缴税凭证

（3）物业费用收支情况公示(现场查验）

14、房屋及其共用设施设各档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（1）房屋数量、种类、用途分类，统计清册

（2）房屋及其共用设施设备清册

（3）房屋及公用设施设备大、中修记录

（4）档案存放环境条件符合档案管理规定

15、建立住用户档案、清册，査阅方便。

（1）业王档案（入住通知书、家庭成员登记表、房屋买卖契约复印件、缴费协议等）

（2）房屋及配套设施权属清册

16、建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

（1）物业服务24小时值班制度

（2）专用服务电话号码及向业主公示图片

（3）业主对物业报修及处理的记录

（4）回访制度和相关记录(査验现场）

17、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

（1）向业主征求意见的相关规定

（2）向业主征求意见资料及整改处理记录

（3）满意率调查统计资料

18、建立落实便民维修服务承诺制，零修急修及时100%、返修率不高于1%，并有回访记录。

（1）维修服务承诺制度的有关规定

（2）零修急修及时率达100%统计资料

（3）返修率不高于1%的统计再聊

（4）业主和使用人的回访记录（征求业主意见）

二、房屋管理与维修养护

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置（1）单位名录标识

（2）楼层水牌

（3）大厦管理处标识

（4）安全警示标识

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象(査验现场）

3、大楼外观完好、整洁、外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污绩；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（查验现场）

（1）外墙清洁维护计划和记录

（2）房屋完好检査

（3）房屋维修保养周期及质量验收标准(现场査验）

4、室外招牌、广告牌、寬虹灯按规定设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。

（1）关于加强户外广告、霓虹灯设置管理规定(查验现场）

（2）路灯、霓虹灯量化巡检表

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无诱烛。(查验现场）

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得 安装外廊及户外防盜网、瞭晒架、遮阳棚等。（1）有关规定及向业主宣传告知的资料

7、房屋装饰装修符合规定，未发化危险及房操结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象。

（1）房屋装饰装修规定

（2）房屋装饰装修协议、申请表及相关审核备案资料

（3）房屋装饰装修管理现场检查及处理记读

三、共用设备

（一）综合要求

1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（1）设备安全运行、员工岗位责任制、定期巡回检査、维护保养的运行记录和维修档案管理制度

（2）执行上述各项制度的相关记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（1）设备及机站房管理规定

（2）机房环境标准及相关规定(现场査验）

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

（1）专业技术人员上岗资质证书

（2）执行操作规程的记录和文件（现场查验样表，记录另存）

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（1）设备完好情况资料。

（2）设备正常运行记录资料(查验现场）

（二）供电系统

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。（1）供电系统简介（2）供电协议书（无）（3）限电、停电管理规定（4）限电、停电相关记录

2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

（1）临时用电管理规定

（2）临时停电（限电）应急措施

3、备用应急发电机可随时起用（无）

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（1）弱电系统简介

（2）弱电系统管理运行、维保制度

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（1）监控系统等智能化设备简介

（2）监控系统运行规定

（3）监控消防设备运行管理规程、运行记录(四）消防系统

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（1）消防系统介绍（包括消防设施设备分布、结构、性能、技术指标、图纸、使用说明、测试数据等

（2）消防设施设备管理规定

（3）消防设施是被巡视、检査、测试制度及责任人

（4）消防设施设备台账及设施设备卡

（5）消防设施设备完好情况及实验、检查记录

（6）消防应急预案和演练记录

（7）消防设备器材的保质期及维护保养

现场查验：

（1）消防栗、喷淋泉能否正常工作，远程能否启动

（2）温感、烟感装置测试运行状况

（3）消防排烟、正压送风能否启动，远程能否控制

（4）温感、烟感的隔离点是否登记，有无防范措施

（5）屋顶实验消火检水压是否达标

（6）防火卷帘门能否正常运作

（7）消防电梯能否正常迫降

2、消防管理人员掌握消防设施设备使用方法并能及时处理各种问题。

（1）消防管理人员名册

（2）消防管理人员培训资料

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（1）消防法规及消防知识宣传、培训内容、计划相关记录

（2）省建项目管理处突发事件组织架构

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标识，紧疏散通道畅通。

（1）制定灭火应急规程、方案、流程训练方法管理规定

（2）消防突发火灾应急方案

（3）消防演练记录

（4）各类消防标识（现场检查）

（5）应急照明设施、设备台帐，定期检查记录

（6）紧急疏散通道定期检查记录

急

5、无火灾安全隐患

（1）消防设施设备检査记录

(五）电梯系统

1、电梯系统简介

2、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（1）电梯准用证、年检合格、维保合同

3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风，照明及附属设施完好。

（1）电梯维修、保养监管规程（2）电梯运行巡査记录

4、轿厢、井道、机房保持清洁。（现场査验）

5、电梯由专业队伍维修保养，保养人员持证上岗。

（1）专业维修保养单位资质

（2）专业保养人员名单、上岗证书（3）维修保养和相关记录（4）电梯安全检查记录

6、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

（1）电梯应急维修记录(现场查验）

7、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（1）电梯险情处理预案

（2）电梯险情处理记录

(六）给排水系统

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（1）给排水系统简介

（2）节水管理措施

2、设备、阔门、管道工作无常，无跑冒滴漏。(现场査验）

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质化验单、操作人员 健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。（1）给排水设备维修保养作业规程（2）供水设备正常运行及维保记录

（3）水箱、水池清洁消毒规定和记录（4）二次供水卫生许可证（5）水箱、水池水质化验报告

（6）清洗水箱水池操作人员健康证复印件

（7）停水事故处理方案和相关实施记录

（8）水箱明匙使用规定及领用记录

4、高压水栗、水池、水箱有严格的管理措施，水箱、水池周围无污染隐患。

(1)高压水栗、水池、水箱管理制度(现场查验）

5、限水、停水按规定时间通知住用尸。

（1）限水、停水管理制度及相关记录

6、排水系统通畅，讯期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（1）排水系统检查、维保记录(现场查验）

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间 停水现象。

（1）事故维修管理规定和相关记录

8、制定事故应急处理方案。

（1）事故应急处理方案和处理规程。

（2）事故应急处理方案培训、演练记录(七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

（1）空调系统简介

（2）空调正常运行、检査、维修记录(查验现场

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间力到达现场维修。（1）空调系统管理规定（2）空调故障维修记录

3、制定中央空调发生故障应急处理方案。（1）中央空调如法故障应急处理方案及相关记录（2）突发故障应急处理培训、演练记录

四、共用设施管理

1、共用配套设施完好，无随意改变用途。

（1）共用设施配套清册

（2）共用配套设施定期检查表（详见工程部现场）

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。(现场查验）

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。(现场査验）

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。(现场査验）

五、安全护卫、车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

（1）大厦监控系统，监控探头的置

（2）电子对讲机、防盗系统的置(现场査验）

2、有专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境 文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责

（1）秩序维护人员名册

（2）秩序维护值班、巡査制度及相关记录

（3）秩序维护人员交接班记录

（4）秩序维护人员培训、考核计划相关记录

（5）监控系统运行记录

（6）对讲机使用管理规定

（7）来访登记制度

（8）物品进出管理规定(查验现场）

3、结合大厦特点，制定安全防范措施。

（1）安全防范措施及相关制度

A：门禁系统、消防系统、监控系统、周界报警系统、巡更系统等配置 B：24小时值班制

C：安全防范措施及制度(现场查验）

（2）安全突发事件应急预案及培训、演练记录

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(现场査验）

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。(现场査验）（1）露天停车场操作管理规程

6、室内停车场管理严格，出入登记。

（1）停车场管理制度

（2）停车场车辆进出登记记录

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度银实，停放整齐，场地整洁

（1）非机动车辆停放管理制度

（2）非机动车辆停放管理记录

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（查验现场）

（1）安全警示标识

（2）防范措施方案

（3）相关图片资料(现场査验）

六、环境卫生管理

1、环卫设备完备，设有拉圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

(1)省建大厦卫生设施设备配置（公共区域）(2)外场设施设各图示

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

(1)建立清洁卫生管理制度

(2)清洁人员名册和责任范围

(3)岗位职责

(4)清洁服务质量标准及操作流程(5)清洁卫生服务质量检査方法、程序

(6)清洁卫生责任制

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(1)垃圾清运管理规定

(2)卫生消毒灭杀管理规定和消杀计划有关记录

(3)消毒剂的管理规定(现场查验）

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶手、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物(现场查验）

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

(1)商业网点管理规定(2)商业网点分布图

(3)户外摊点、广告检査管理制度和相关记录(现场査验）

6、无违反规定词养宠物、家禽、家畜

(1)飼养宠物、家禽、家畜的管理规定(现场査验）

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。(现场査验）

七、绿化管理

1、绿地无改变用途和损坏、践踏、占用现象。（现场查验）

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秀(现场査验）(1)绿化养护计划(2)绿化养护记录

(3)病虫害防治记录(现场查验）

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(现场查验）

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施。(1)绿化管理措施

八、精神文明建设

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦各项管理规定(征求街道、社区和业主意见）

2、设有学习园地，开展健康向上的沼动。

(1)员工园地（现场丧验）

(2)图片展示（现场査验）

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法事件(征求有关主管部门和业主意见）

一 基 础 管 理

中住物业企业简介

江苏中住物业服务开发有限公司系江苏无锡中住集团有限公司属下全资公司，是为配合中住集团公司的房地产发展战略，全方位打造中住地产品牌，适应物业开发和物业管理一体化发展的趋势成立的专业公司。

江苏无锡中住集团创建于上世纪九十年代，是一家以地产置业、信息产业、文化娱乐产业为主业，三业并举，稳健发展的资本多元化、经营国际化、运行市场化、规模集约化的综合性股份企业集团，现拥有全资、控股、参股子公司共25家，目前正在积极准备上市。

江苏中住物业服务开发有限公司成立于2006年4月，注册资金1000万人民币；注册地点：江苏省南京市；国家一级资质物业管理企业；中国物业管理协会、中国物业管理协会常务理事单位、江苏省房地产协会副会长单位、南京市物业管理行业协会副会长单位、江苏省及南京市政府采购中心物业管理一级资质合格供应商、全国物业服务百强企业、江苏省物业行业50强企业；主营不动产经营业务和物业服务业务。

公司先后通过了ISO9001：2008质量管理体系、ISO14000:2004环境管理体系、OHSAS18000：2001职业健康安全管理体系认证，建立了公司三标一体化管理体系，全面导入了国际水准的管理服务机制。

公司经过几年来的发展，先后在无锡、镇江、徐州、泰州、合肥、巢湖、昆山等城市成立子公司和分公司。公司现有员工1000多人，管理面积达300余万平方米，物业类型包括写字楼、别墅、小区、商业街、科技园等，其中写字楼和科技园项目的管理面积超过50万平方米。

中住物业坚持“管理标准化、服务创新化、发展前瞻花”的经营思路，以市场化运作为契机，立足品质，与品牌企业合作，塑造中住物业品牌，创立“中式物业”特色的管理模式，凭借自身的专业水准及“至专、至诚、至精”的企业精神，致力于成长为全国知名的品牌物业服务企业。