外资并购境内企业的主要程序和应当关注的有关问题DOC（共5篇）

第一篇：外资并购境内企业的主要程序和应当关注的有关问题DOC

外资并购境内企业的主要程序和应当关注的有关问题

直接投资和并购是外国资本进入中国的两种常见方式。直接投资法律制度（也就是所谓的“绿地投资”）是以吸收外商直接来华设立企业为目的而设计的一整套法律体系，这也是中国利用外资的主要方式，三资企业法及实施条例均以绿地投资为基础和背景进行相关制度设计。外资并购是以规范外国投资者股权并购或资产并购境内企业为目的而设计的法律体系，《关于外国投资者并购境内企业的规定》（10号令）及相关配套规定是规范外资并购的基本文件。从规定上来讲，外资以并购方式进入中国已没有政策或制度性障碍，本文主要着重介绍外资并购境内企业的主要程序及其应当注意的有关问题。

一、外资并购境内企业的法规依据

针对中国目前外资管理法律规定范围广，规定多，内容复杂的特点，有必要对外资并购境内企业的相关法律、规定进行梳理。目前外资并购境内企业应当遵守的主要规定为：

（一）外资并购基本规章

1、《商务部关于外国投资者并购境内企业的规定》（商务部令2009年第6号）

该规定目前是规范外资并购领域的基本规章，影响和规范并购活动，其对外资并购的主要方式、并购定价及并购价款支付、并购后外商投资企业待遇、并购审批与登记等问题进行了详细规定。

2、《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》（工商外企字【2006】81号）及国家工商行政管理总局关于实施《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》的通知（工商外企字【2006】第102号）

该规定主要解决《中华人民共和国公司法》颁布并实施后，《公司法》与《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》及《外资企业法》的法律冲突与使用问题，其对并购后外商投资企业登记、组织机构运作、公司登记及管辖等进行了详细规定。

3、《中外合资经营企业法》（中华人民共和国主席令第48号）及《中外合资经营企业法实施条例》（国务院令第311号）

《中外合资经营企业法》及其实施条例是绿地投资的基本规范，规范中外合资经营企业日常组织管理和经营行为，外资并购后内资企业若采取中外合资经营企业形式，也应当相应遵守中外合资经营企业法的规定。

（二）外资产业指导、准入指导

1、《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（国家发展和改革委员会、商务部令第57号）

《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中规定了鼓励外商、禁止外商投资的产业目录，同时规定了哪些行业必须中资控股，因此外资并购之前首先应当确定是否符合上述指导目录规定的范围。

2、《中西部地区外商投资优势产业目录（2008年修订）》（国家发展和改革委员会、商务部令第4号）

根据上述规定，向山西、内蒙等中西部地区投资，符合《中西部地区外商投资优势产业目录（2008年修订）》目录中规定的的外商投资项目，可以享受鼓励类外商投资项目优惠政策。

3、关于下发《外商投资准入管理指引手册》（2008年版）的通知（商资服字【2008】530号）

商务部外资司为方便外商投资准入，对绿地投资、外资并购及外商投资企业改制为股份公司的管理进行了指导性规定，是外商投资领域重要参考文件。

4、外商投资房地产、商业企业、广告行业、图书、报纸、期刊分销企业等部分行业的特殊规定

除了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》规定外，商务部主要针对以下行业作出了特殊规定：

（1）关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房【2006】171号）

（2）国家工商总局外资局关于外商投资直销企业登记管理有关问题的指导意见（外企指字【2007】25号）

（3）《外商投资商业领域管理办法》（商务部令2004年第8号）（4）《外商投资广告企业管理规定》（国家工商行政管理总局、商务部令第35号）

（5）《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》（6）关于外商投资通信信息网络系统集成企业管理有关工作的通知（工信部联通【2010】308号）

（7）商务部办公厅关于外商投资互联网、自动售货机方式销售项目审批管理有关问题的通知（商资字【2010】272号）

因此外资并购境内企业前需要对拟并购企业行业进行了解，若商务部门有关于该行业外商投资特别规定还应当遵守这些特别规定

（三）外商投资企业股权变动规定

已设立的外商投资企业股东内部股权转让应当遵守《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》（【1997】外经贸法发第267号）的相关规定。

（四）外资审批、项目备案规定

1、商务部关于外商投资管理工作有关问题的通知（商资函【2011】72号）

交易额3亿美元以下的外资并购事项由省级商务主管部门负责审核，但《关于外国投资者并购境内企业的规定》（商务部令2009年第6号令）规定需由商务部审批的事项，不受上述限额限制，均由商务部负责审核管理。

2、商务部关于下放外商投资审批权限有关问题的通知（商资发【2010】209号）

《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元（以下简称限额）以下的外商投资企业的设立及其变更事项，由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市（包括哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安）商务主管部门及国家级经济技术开发区（以下简称地方审批机关）负责审批和管理。其中，外商投资股份有限公司的限额按注册资本计，改制为外商投资股份有限公司的限额按评估后的净资产值计，外国投资者并购境内企业的限额按并购交易额计。

3、山东省人民政府关于促进外经贸平稳较快发展的意见（鲁政发【2009】7号）

进一步下放外商投资审批权限。将总投资5000万美元以下鼓励类、允许类外商投资审批权限下放到各设区市、国家级经济技术开发区、设区市省级经济开发区和经济强县，同时简化外商投资企业审批程序。适当放宽外商投资企业出资时限，对首次缴纳注册资本金数额较大、出资暂有困难的外商投资企业，经批准可适度延展其出资期限三个月至半年。对新设外商投资企业注册资本的首次缴付比例，经批准可在原来三个月内出资15%的基准上，给予适度放宽。

4、《外商投资项目核准暂行管理办法》（国家发展和改革委员会令第22号）

按照《外商投资产业指导目录》分类，总投资（包括增资额，下同）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。

总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。

（五）外商投资股份有限公司规定 《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》（外经贸部令1995年第1号）是规范外商投资股份有限公司设立的基本规定。

（六）外资并购安全审查

根据国务院办公厅关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知（国办发〔2011〕6号）规定，外国投资者并购境内军工及军工配套企业，重点、敏感军事设施周边企业，以及关系国防安全的其他单位；外国投资者并购境内关系国家安全的重要农产品、重要能源和资源、重要基础设施、重要运输服务、关键技术、重大装备制造等企业，且实际控制权可能被外国投资者取得的外资并购均属于安全审查的范围。因此外资并购上述领域的企业，还应当注意中国政府安全审查的要求。

二、外资并购境内企业的主要程序

《商务部关于外国投资者并购境内企业的规定》（商务部令2009年第6号）规定了三种并购方式：股权并购、资产并购和换股并购。股权并购是指外国投资者购买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业；资产并购是指外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产；换股并购是指境外公司的股东以其持有的境外公司股权，或者境外公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为。根据本所操作外资并购的经验，外资并购境内企业的主要操作流程如下：

（一）并购双方谈判及确定并购意向、聘请中介进行尽职调查

1、外国投资者通过与境内公司股东初步谈判，了解公司基本情况，若有并购意向，起草框架协议或意向协议，拟定双方合作步骤、基本合作框架等内容。

2、签订保密协议，外方聘请境内律师代表外方对境内公司的历史沿革、重大资产、股东情况、债权债务、或有负债、诉讼仲裁等法律事项进行尽职调查；根据需要也可以聘请会计师事务所对境内公司进行审计。

3、尽职调查结束后，针对事实情况律师出具法律尽职调查报告，提示相关法律风险；审计机构出具财务尽职调查报告，提示相关财务风险。

4、综合评估风险，决定进行并购的，聘请评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产进行评估，并以评估结果作为确定交易价格的依据。

（二）并购双方谈判确定外资并购合同协议文本

1、针对收购特点和关注问题，由律师草拟并购合同草案，提供给境内公司股东充分讨论，对每轮谈判所产生的合同进行修改完善。

2、结合谈判过程，最终确定外资并购合同。

（三）完成外资并购审批

1、审批机关的确定 按照《商务部关于外商投资管理工作有关问题的通知》（商资函【2011】72号）和《山东省人民政府关于促进外经贸平稳较快发展的意见》（鲁政发【2009】7号），征求境内公司外资管理部门意见后确定具体审批机关。

2、应报送的资料

以股权并购为例，根据山东省商务厅的办事指南，外资并购应向审批部门提交下列文件：

（1）被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议；

（2）被并购境内公司依法变更设立外商投资企业的申请书（委托中介机构办理的应有委托书）和转报文；

（3）并购后所设立外商投资企业的合同、章程；

（4）外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议；

（5）被并购境内公司最近财务年度的财务审计报告；（6）投资者的身份证明文件或开业证明、资信证明文件；（7）境外投资者主体资格和身份证明的公证、认证文件；（8）被并购境内公司所投资企业的情况说明；

（9）被并购境内公司及其所投资公司的营业执照（副本）；（10）被并购境内公司职工安置计划；

（11）被并购企业债权债务的处置另行达成的协议（没有的，不需要提供）；

（12）并购涉及市场份额的说明；

（13）境外投资者与所并购境内公司关联关系的说明（14）并购事项涉及其他政府部门许可的文件；（15）涉及国有资产的，应有国资管理部门的意见；（16）被并购境内公司的资产评估报告；（17）法律文件送达授权委托书；

（18）董事会成员名单、委派书、身份证明和简历；

（19）股东会成员名单、委派书、身份证明和简历（不设股东会或非自然人股东的不需提供）；

（20）被并购境内公司的组织机构代码证；（21）涉及委托授权签字的应提供委托授权书；（22）审批机关要求提供的其他文件。

3、完成工商变更登记手续

被外国投资者股权并购的境内公司应向原登记管理机关申请变更登记，领取外商投资企业营业执照。原登记管理机关没有登记管辖权的，应自收到申请文件之日起10日内转送有管辖权的登记管理机关办理，同时附送该境内公司的登记档案。

（四）缴纳外资并购资金

根据《商务部关于外国投资者并购境内企业的规定》（商务部令2009年第6号）第16条的规定：

外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东，或出售资产的境内企业支付全部对价。对特殊情况需要延长者，经审批机关批准后，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上，1年内付清全部对价，并按实际缴付的出资比例分配收益。

外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司和以发起方式设立的境内股份有限公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定。其他法律和行政法规另有规定的，从其规定。股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。

外国投资者资产并购的，投资者应在拟设立的外商投资企业合同、章程中规定出资期限。设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产的，对与资产对价等额部分的出资，投资者应在本条第一款规定的对价支付期限内缴付；其余部分的出资应符合设立外商投资企业出资的相关规定。

外国投资者并购境内企业设立外商投资企业，如果外国投资者出资比例低于企业注册资本25%，投资者以现金出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内缴清；投资者以实物、工业产权等出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内缴清。

因此，外国投资者应当遵守上述并购价款支付的时间性规定。

（五）办理后续登记手续

股权并购设立的外商投资企业，应在收到企业营业执照之日起30日内，到税务、海关、外汇管理等部门办理登记手续。

三、外资并购项目常见关心问题及需注意的事项

（一）外资并购形式及法律适用

应特别关注外资并购相关法规的衔接，区分外国投资者是收购内资公司还是外商投资企业，是否收购股份有限公司股权，不同情形的具体法律适用如下：

1、《商务部关于外国投资者并购境内企业的规定》（商务部令2009年第6号）规定的股权并购、资产并购仅适用于外国投资者购买境内非外商投资企业普通的股权或认购境内公司的增资，或者外国投资者设立外商投资企业进行资产并购，但外国投资者在中国境内依法设立的投资性公司并购境内企业，也适用上述规定。

2、外国投资者购买境内外商投资企业股东的股权或认购境内外商投资企业增资的，适用现行外商投资企业法律、行政法规和外商投资企业投资者股权变更的相关规定办理，主要是《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》（【1997】外经贸法发第267号）的规定。

3、外国投资者通过其在中国设立的外商投资企业合并或收购境内企业的，适用关于外商投资企业合并与分立的相关规定和关于外商投资企业境内投资的相关规定，主要是《关于外商投资企业合并与分立的规定》（外经贸法发【1999】第395号）、《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》的规定。

4、外国投资者并购境内有限责任公司并将其改制为股份有限公司的，或者境内公司为股份有限公司的，适用关于设立外商投资股份有限公司的相关规定，主要是《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》的规定。

（二）外资并购后设立的外商投资企业组织机构

根据《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》的通知（工商外企字【2006】第102号）的规定：“关于外商投资的公司的组织机构，《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》根据《公司法》和有关外商投资的法律，对不同类型的外商投资的公司做了更为明确的区分：中外合资、中外合作的有限责任公司需按照有关规定设立董事会作为权力机构，公司的其他组织机构按照公司自治原则由公司章程依法规定；外商合资、外商独资的有限责任公司和外商投资的股份有限公司的组织机构应当符合《公司法》的规定，建立健全公司的组织机构。对于 2006年1月1日以前已经设立的外商投资的公司是否对章程进行修改，公司登记机关不做强制要求，由公司自行决定，如果修改则报审批机关批准和登记机关备案。”

因此外资并购境内公司设立为中外合资、中外合作有限公司的，应当设立董事会为最高权力机构。

（三）被收购的有限责任公司的原中国自然人股东身份保留问题与绿地投资不同，为方便外资并购境内公司，被股权并购境内公司的中国自然人股东，经批准，可继续作为变更后所设外商投资企业的中方投资者。

（四）外商投资合伙企业

2010年3月1日《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》（国务院令第567号）施行前，外商投资形式仅限于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商投资企业几种。2010年3月1日后，也允许外商投资加入到中资合伙企业，上述办法第12条规定“中国的自然人、法人和其他组织在中国境内设立的合伙企业，外国企业或者个人入伙的，应当符合本办法的有关规定，并依法向企业登记机关申请变更登记。”

（五）外资并购对价支付手段

外资并购对价支付手段理论上有以下几种方式：货币现金、符合规定的境外股份、合法拥有的人民币资产（包括无形资产、实物资产）等方式。

《商务部关于外国投资者并购境内企业的规定》对外国投资者以货币资产或股权作为支付手段进行了规制，对以实物资产或无形资产等作为支付手段的情形无明确要求，仅规定“作为并购对价的支付手段，应符合国家有关法律和行政法规的规定；外国投资者以其合法拥有的人民币资产作为支付手段的，应经外汇管理机关核准”。

关于外国投资者合法拥有的人民币资产的范围，除国家外汇管理局的明文规定的外国投资者从其投资的境内外商投资企业所得利润、回收投资、清算、股权转让、减资等所得的财产外，还可包括境内合法取得的有价证券、从资产管理公司采用购买金融资产包的形式取得对境内企业的债权、合法取得的人民币借款、以及转让资产、出售产品或提供服务而取得的交易对价等。但以货币之外的形式作为支付手段，实践中有可能在具体审批时需要与经办部门进行协商，需要一定的沟通成本，因此外国投资者选择货币资产之外的支付手段时应提前考虑该因素。

符合规定的境外股份支付是指以境外股权该等股权只能是境外公开合法证券交易市场挂牌交易的股票或特殊目的公司股权]作为支付手段进行的股权并购。

（六）外资并购定价

并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。涉及国有资产的，应选择有国有资产评估资质的评估机构进行资产评估，将评估结果报有权国资部门核准或备案，并应符合国有资产管理的相关规定。

（七）外国投资者持股比例与收购后企业待遇问题

外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例高于25％的，该企业享受外商投资企业待遇。

外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例低于25%的，除法律和行政法规另有规定外，该企业不享受外商投资企业待遇，其举借外债按照境内非外商投资企业举借外债的有关规定办理。审批机关向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业批准证书（以下称“批准证书”）。登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证。

境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。因此返程投资有关联关系的境内公司不能享受外商投资企业待遇。

外国投资者并购境内上市公司后所设外商投资企业的待遇，按照国家有关规定办理。

（八）外资并购过渡期间的管理控制问题

外国投资者以股权转让方式收购国内有限责任公司，从签署股权转让协议到办理完股权转让工商变更登记需要一定的过渡时间。因此，在策划收购方案时应该考虑外国投资者在这段过渡时间的权利和权益保障的临时措施。根据实践经验，最好的方法是在并购合同中约定有关临时保障措施，比如：增加股权转让款的支付条件（与过渡时间挂钩）；增加承诺保证条款，要求境内公司以及出售股权的股东承诺并保证在股权转让过渡期间，有限责任公司的主要经营管理人员保持稳定，以及保证有限责任公司在作出某些重大经营决策之前应事先得到外国投资者的同意等

第二篇：外资并购境内企业材料清单

外资股权并购境内企业：

1、外商投资企业申请设立及变更核发意见预审表原件（3份）；

2、外商投资企业申请承诺表原件（3份）

被并购公司同意并购的董事会或股东会决议原件

注：决议中需包含合并后公司基本情况（总投资、注册资本、经营范围等）3、4、5、6、被并购公司最近一年内审计报告原件； 被并购公司营业执照复印件、公司章程； 被并购公司职工安置计划原件；

并购者主体资格证明（自然人股东：护照原件、银行资信证明原件；法人股东：公证件原件、认证件原件、银行资信证明原件）

7、并购双方购买股权协议（非货币出资，须境内具备资质评估机构做评估，出评估报告）； 合并协议包含：

（1）各方公司的名称、住所、法人代表、注册资本、总投资情况

（2）合并后的公司名称、住所、法人代表；（3）合并后的公司总投资和注册资本；（4）合并形式：（5）违约责任；（6）解决争议的方法；

（7）签约日期地点、各方公司法人代表签字盖章；（8）其他事项。

8、并购双方债权债务承继问题说明（附协议）；并购双方是否存在关联关系说明；

9、公司新章程、新合同原件；

10、合并后的公司最高权力机构成员名单：(1)股东会/董事会成员委派书及身份证复印件(2)监事和监事会成员委派书及身份证复印件（3）法人、总经理任命书及身份证复印件

11、公司房产证明及环保部门意见

第三篇：外资股权并购的审批程序

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外资股权并购的审批程序

外资并购的审批机关:外资并购的审批机关为中华人民共和国商务部或省级对外贸易经济主管部门。登记管理机关为中华人民共和国工商行政管理总局或其授权的地方工商行政管理局。

一、申请

外资并购的审批机关:外资并购的审批机关为中华人民共和国商务部或省级对外贸易经济主管部门。登记管理机关为中华人民共和国工商行政管理总局或其授权的地方工商行政管理局。外资股权并购应当提交的文件:(1)被并购境内有限责任公司股东一致同意外国股资者股权并购的决议,或者被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议;(2)被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书;(3)并购后所设外商投资企业的合同、章程;(4)外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议;(5)被并购境内公司最近财务的财务审计报告;(6)投资者的身份证明文件或开业证明、资信证明文件;(7)被并购境内公司所投资企业的情况说明;(8)被并购境内公司及其所投资企业的营业执照(副本);(9)被并购境内公司职工安置计划;(10)被并购境内公司的债权债务处置协议;(11)涉及过度集中事项的报告:(12)并购后所设外商投资企业的经营范围、规模、土地使用权的取得涉及其他相关政府部门许可的有关许可文件。

二、审查批准:未涉及过于集中事项审查昕证的,批准机关自收到报送的全部文件之日起30日内决定批准或不批准。

三、办理股权并购的外汇登记于续:在股权转让方所在地办理外资外汇登记 有法律问题，上法律快车http://www.xiexiebang.com

手续,出具外国投资者股权并购对价支付到位的外资外汇登记证明。

四、变更登记设立

股权并购后被并购境内公司向原登记机关申请变更登记,领取外商投资企业营业执照, 并提交下列文件:(1)变更登记申请书;(2)被并购境内公司根据《中华人民共和国公司法》及公司章程做出的关于股权转让或增资的股东会(大会)决议;(3)外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议;(4)修改后的公司章程或原章程的修正案和依法需要提交的外商投资企业合同;(5)外商投资企业批准书;(6)外国投资者的身份证明文件或开业证明、资信证明文件;(7)修改后的董事会名单,记载新增董事姓名、住所的文件和新增董事的任职文件;(8)国家工商行政管理总局规定的其他有关文件和证件。(9)转让国有股权和外国投资者认购含有国有股权公司的增资额的,还应提交经济贸易主管部门的批准文件。

五、投资者自收到外商投资企业营业执照之日起30日,到税务、海关、土地管理和外汇管理等有关部门办理登记手续。

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第四篇：外资并购安全审查程序明确

外资并购安全审查程序明确

中国商务部8月26日颁布《实施外国投资者并购境内企业安全审查制度的规定》（以下简称“规定”），于2011年9月1日起实施。

一、背景

2011年2月，中国国务院办公厅公布《关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知》（国办发〔2011〕6号），确定了并购安全审查范围涉及国防安全和国家安全，国防安全为外国投资者并购境内军工及军工配套企业，重点、敏感军事设施周边企业，以及关系国防安全的其他单位。涉及国家安全的为外国投资者并购境内关系国家安全的重要农产品、重要能源和资源、重要基础设施、重要运输服务、关键技术、重大装备制造等企业，且实际控制权可能被外国投资者取得。

这次商务部的规定是对国办发〔2011〕6号的进一步细化，明确了安全审查的程序和材料。

二、主要内容

(一)申请人

外国投资者、地方商务主管部门、国务院有关部门、全国性行业协会、同业企业及上下游企业认为需要进行并购安全审查的，可向商务部提出进行并购安全审查的的申请或建议。

(二)申请资料

1、并购安全审查申请书和交易情况说明；

2、外国投资者身份证明或注册登记证明及资信证明文件；

3、外国投资者及关联企业(包括其实际控制人、一致行动人)的情况说明，与相关国家政府的关系说明；

4、被并购境内企业的情况说明、章程、营业执照(复印件)、上一经审计的财务报表、并购前后组织架构图、所投资企业的情况说明和营业执照(复印件)；

5、并购后拟设立的外商投资企业的合同、章程或合伙协议以及拟由股东各方委任的董事会成员、聘用的总经理或合伙人等高级管理人员名单；

6、为股权并购交易的，应提交股权转让协议或者外国投资者认购境内企业增资的协议、被并购境内企业股东决议、股东大会决议，以及相应资产评估报告；

7、为资产并购交易的，应提交境内企业的权力机构或产权持有人同意出售资产的决议、资产购买协议(包括拟购买资产的清单、状况)、协议各方情况，以及相应资产评估报告；

8、关于外国投资者在并购后所享有的表决权对股东会或股东大会、董事会决议、合伙事务执行的影响说明，其他导致境内企业的经营决策、财务、人事、技术

等实际控制权转移给外国投资者或其境内外关联企业的情况说明，以及与上述情况相关的协议或文件；

9、商务部要求的其他文件。

(三)审查程序

属于并购安全审查范围的，商务部在15个工作日内书面告知申请人，并在其后5个工作日内提请外国投资者并购境内企业安全审查部际联席会议(以下简称联席会议)进行审查。自书面通知申请人受理申请之日起的15个工作日内，申请人不得实施并购交易，地方商务主管部门不得审批并购交易。15个工作日后，商务部未书面告知申请人的，申请人可按照国家有关法律法规办理相关手续。

(四)实质审查

第九条规定，对于外国投资者并购境内企业，应从交易的实质内容和实际影响来判断并购交易是否属于并购安全审查的范围；外国投资者不得以任何方式实质规避并购安全审查，包括但不限于代持、信托、多层次再投资、租赁、贷款、协议控制、境外交易等方式。

三、影响

外国投资者并购境内属于安全审查范围内的军工及军工配套企业，重点、敏感军事设施周边企业，以及关系国防安全的其他单位、重要农产品、重要能源和资源、重要基础设施、重要运输服务、关键技术、重大装备制造等企业，将难度更大；

四、建议

根据规定，如果并购行为对国家安全已经造成或可能造成重大影响的，则商务部会同有关部门终止当事人的交易，或采取转让相关股权、资产或其他有效措施，以消除该并购行为对国家安全的影响。

所以外国投资者并购境内企业应就是否需安全审查进行审慎调查，必要时可先与商务部约谈，以免交易已进行或结束后被认定为影响国家安全，导致投资失败，给企业造成损失。

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第五篇：房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作01

房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作

关键词：房地产新政、股权并购、境外投资者、外商投资房地产企业、外债、股东****、对外担保内容摘要：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布以后，无论从法律规定层面还是从实践操作层面，境外投资者进入中国房地产市场的难度明显加大。本文着眼于一起在房地产新政实施之后发生的外资并购境内房地产企业的实际案例，分析并购中涉及的与外商投资房地产企业紧密相关的法律问题，并介绍我们在办案过程中所遇到的实际操作难题及相应对策，从外资并购这一侧面揭示房地产新政对外商投资房地产企业的实际影响。前言 2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房【2006】171号）》（以下简称“房地产新政”），对外资进入中国境内房地产市场的途径和条件做出了严格细致的要求。房地产新政实施之前，外资进入中国境内房地产市场的途径多样，包括但不限于境外主体直接收购境内楼宇、直接投资设立外商投资房地产企业、直接收购房地产项目公司资产并运营该资产、直接收购房地产项目公司股东股权以实质控制房地产项目等等。房地产新政的出台无疑对境内房地产领域的外资准入问题加强了控制，缩紧了准入的途径，同时也提高了准入的条件。无论是从法律规范层面还是从实践操作层面，房地产新政对任何一种准入方式的影响都是广大境外投资者迫切关注并且需要通过实践加以论证的课题。近期，我们亲自经办了一起境外投资者股权并购境内房地产企业的案例（以下简称“并购案例”），切身体验了房地产新政在房地产企业并购交易中的影响力。限于篇幅关系，本文中，笔者以该并购案例为主线，就外资股权并购境内房地产企业尤其是房地产新政对其之影响做一介绍，以求对拟通过股权并购进入中国房地产市场的境外投资者有所参考。案情简介2006年底，两家内资企业B和C（B和C为关联企业）共同投资设立了一家房地产开发有限责任公司T，从事房地产开发经营业务，并以出让方式取得了位于江苏省W市的一块国有土地使用权，目前尚处于前期办理用地规划手续的阶段。境外投资企业A看中了该地块的开发潜力和商品房销售前景，决定与中方股东合作共同开发。合作的大致架构是A认购T的增资，并向T提供一笔股东****作为开发资金。为了实现其商业目的，我们为此次合作设计了以下操作方案： 首先，C将其在T的全部股份转让给B，使T变更为B系唯一股东的内资有限公司；其后，A认购T增加的注册资本，同时T变更为一家中外合作经营企业；T领取外商投资企业批准证书并办理中外合作经营企业营业执照后，A向T提供股东****，同时，T将其拥有的土地使用权抵押给A作为股东****的担保。上述操作似乎并不复杂，但是，由于房地产新政的出台，受其明文规定的限制以及其执行原则的影响，在实际经办时，我们遇到了诸多细节上的难题，不得不从众多选择中挑选出最为可行的方案，最终付诸实施。我们将此次并购交易大致划分为三个阶段，初步调查阶段、增资并购阶段及****阶段，分析各个阶段因受房地产新政影响而需要重点考虑的法律问题和操作问题，并在下文中逐一予以介绍。外商投资第一道法律防线——律师尽职调查境外投资者以并购方式进入中国房地产市场，首先需要聘请专业律师对相关情况进行尽职调查，了解被并购房地产开发项目公司、项目公司股东及项目公司项下房地产的具体情况，分析其中的法律风险，进而作为确定具体并购形式、向被并购方提出合作前提要求、商谈商业合作条件等的依据和基础。以下，笔者简要介绍律师尽职调查中通常应当涉及的主要方面。1.项目公司的基本信息基本信息主要包括项目公司的设立及存续情况、注册资本、组织形式、股东情况等等。此外，注册资本涉及到境外投资者入股金额和入股后所占比例，而组织形式和股东的多少及其性质则是在决定并购方式和交易架构时需要考虑的关键因素之一。因此，这些基本信息的真实合法和详尽确实是投资的重大前提。律师通过从有关工商登记机关调查企业登记档案并要求项目公司配合提供有关材料，作出相关法律分析。此外，作为房地产开发企业，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》等规定，项目公司应当依法取得相关房地产开发资质等级证书，依照核准的资质等级从事相应规模的房地产开发经营业务。当然，如果项目公司尚处于成立初期（如在领取营业执照后一至两年内），则通常无法取得正式的资质证书，只能取得暂定资质证书。但律师应当审核该暂定资质证书上的有关内容并通过向有关房地产登记管理部门进行调查，进而确定项目公司房地产开发资质的真实性和有效性。2.资金状况项目公司的股东是否已经实际缴足了其认购的全部出资，是控制股权并购法律风险和决定股权收购对价的重要前提之一。若原股东尚未实际缴足出资，境外投资者可以原股东实际已支付的出资额作为此次股权收购对价的考量依据。此外，若原股东存在出资不实的行为，境外投资者一旦入股成为项目公司股东之一，则有可能被追究补足出资的法律责任。因此，律师会同会计师通过审核验资报告、项目公司财务报告等文件，可以让境外投资者及时获取股权交易谈判中的重要筹码，有效避免法律风险。3.房地产状态项目公司作为一家房地产开发企业，其名下的主要甚至是唯一重大财产即是其拥有的房地产权益。项目公司已取得该房地产的权利证书、已取得有关规划、建设等政府许可，均属于项目公司及其股东必须向境外投资者明确披露并作出明确保证的事项。鉴于此部分内容涉及中国房地产法律政策非常广泛，专业性很强，境外投资者需要委派房地产专业律师全程跟进对于项目公司房地产状态的调查程序。调查内容包括但不限于土地取得方式、土地性质、土地合同、土地出让金支付情况、相关权证等等。由于所涉范围较广，此处不宜一一展开，我们仅以并购案例中所涉及的一块以出让方式取得的用于开发商品房的国有土地使用权为例做一简要介绍。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等相关法律规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让[1][1]。此外，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国招标投标法》的规定，对于必须招投标的项目没有采用招投标方式的，签订的有关合同无效。因此，项目公司应当通过招拍挂的方式取得土地使用权，并依法和土地所在地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。律师应当审核项目公司依法取得的有关中标通知书、土地使用权出让合同等文件，以确保项目公司取得土地使用权的合同基础的有效性。其次，项目公司必须按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。根据有关规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。因此，项目公司应当向境外投资者或其指派律师披露土地使用权出让金的支付情况，并提供有关收款部门出具的出让金发票。之后，境外投资者应当委派律师仔细审核项目公司持有的关于房地产的相关证照，包括但不限于《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，以确定项目公司拥有经批准的合法开发权。在并购案例中，T根据相关土地使用权出让合同共将取得三块地块的土地使用权并相继进行开发，但在境外投资者介入时，T仅取得了其中一块土地的土地使用权证，且尚未取得《建设工程施工许可证》。在综合考虑了其他实际因素后，我们向境外投资者提供一份法律分析意见，并精心设计了关于风险控制的合同条款。境外投资者听取了我们的意见后，果断决定继续进行合作。4.未履行完毕的合同审查项目公司尚未履行完毕的合同，也是律师为境外投资者需要调查的工作之一。从这些合同中，判断出项目公司需要履行什么义务，对于此次股权并购交易是否会产生实质性影响等等。5.诉讼项目公司应当向境外投资者披露所有未决诉讼，包括未执行完毕的已生效判决和尚未裁判或裁判尚未生效的案件。6.其他在决定并购交易之前需要开展的尽职调查涉及许多内容，除了以上列举的几项重要内容之外，根据实际情况，还需要调查项目公司和其关联企业之间的关联交易、项目公司与其员工之间的劳动关系、项目公司的银行帐户情况、项目公司购买商业保险和社会保险的情况、项目公司的纳税情况等等，同时还需要对项目公司进行审计，以求尽可能综合完整得评估并购的商业价值和法律风险。增资并购阶段的法律问题和实务操作完成对项目公司的尽职调查之后，在参与境外投资者与项目公司及其股东的商业谈判的同时，我们因地制宜地设计了交易架构，起草了一系列法律文件，包括但不限于合作框架协议、增资协议、中外合作经营合同、中外合作经营章程、资金监管协议、****协议、对外抵押合同等，并一一落实合同签署、交易手续办理、审批送件的操作程序。我们将针对并购案例操作过程中我们所考虑的以及实际遇到的重要法律问题，逐一做出说明与分析。1.企业形式并购案例中T经历了两次企业形式的变更，即1）在C将其在T的股份全部转让给B后，T由内资合资有限公司变更为内资一人有限责任公司；2）A认购T的增资后，T变更为中外合作经营企业。1)关于一人有限责任公司的问题若T的股东人数较多，所有股权并购相关法律文件均需要多方股东共同签署，不仅使多方主体之间的法律关系复杂化，也不利于今后A参与股东会或董事会时的表决管理。为此，根据我们的建议，T内部股东之间进行了一次股权转让，使B成为T的唯一股东。以前，中国法律并不承认只有一名股东的内资有限责任公司的存在，但在新的《中华人民共和国公司法》于2006年1月1日实施之后，中国法律明确规定允许设立一人有限责任公司。借着新公司法的东风，T在外资并购之前很快就顺利完成了股权结构调整，为A的入股清理了路线。2)外商投资房地产企业的组织形式根据中国外商投资有关法律规定，中国境内设立的外商投资企业主要有三种企业形式，即外商独资经营企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业。从法律规定层面，目前中国法律并未对外商投资房地产企业的组织形式作出强制性要求，但是，在实践操作层面，是否存在一些限制呢？根据我们在上海市多年从事房地产法律服务的经验，自2003年起，上海市即再未批准设立过中外合作形式的房地产开发企业。中外合资经营企业和中外合作经营企业的最主要区别存在于利润分配方式上：中外合资经营企业要求中外股东严格按照各自的出资比例分配利润，而中外合作经营企业的分配方式相对较为多样，通常可以由中外各方自行约定。若严格按照出资比例予以分配利润，许多境外房地产投资者尤其是海外基金公司将不能实现其快速收回投资回报的目的。虽然仍不乏实现该目的的操作途径，但上海市的当地政策无疑封杀了顺利实现该目的一条光明大道。考虑到当地实践可能有所限制，在并购案例中的并购项目正式启动之前，我们就向江苏省和W市的有关政府部门反复确认外商投资房地产企业组织形式的问题。庆幸的是，江苏省目前尚无类似上海市的限制性要求，T已按照我们的计划成功变更为一家中外合作房地产企业。我们认为，外资进入中国房地产市场之前，尤其是在房地产新政颁布后，境外投资者的注意力不应当仅仅停留在法律规定层面，还需要紧紧联系投资目标房地产所在省市的实践操作规程，这也要求境外投资者聘任的中国律师把好这前沿性的重要一关。2.房地产新政对外商投资房地产企业投资总额的特别规定中国外商投资有关法律规定对外商投资企业投资总额与注册资本的比例有着明确的规定，但房地产新政对该比例提出了更高标准的要求：“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行”，即，投资总额在300万美元以下（含）的，其注册资本至少应占投资总额的十分之七，投资总额超过300万美元的，其注册资本至少应占投资总额的50%，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元。A认购增资后，T的投资总额和注册资本的比例符合房地产新政的规定。3.境外投资者认购房地产企业增资的操作A认购T的增资是整个并购过程中最重要的步骤，也是对于A而言风险系数最高的环节。如何控制时间节点并防范风险，成为境外投资者尤为关注的问题，也是律师首要任务之一。1)合同签署日至注资日期间的风险控制从交易合同的签署到A实际注入增资额，需要经历政府审批通过交易合同的过程。在这个时间段内，一方面，A还不是T的股东不能直接控制T的经营管理；另一方面，A已签署了全部交易合同，一旦审批通过即行生效，A就需要承担作为T的股东的相关义务。因此，控制T在交易合同签署日到增资额注资日期间的经营变化至关重要。为此，我们在有关交易合同中设计了以下方案：首先，我们通过尽职调查尽可能将T在签署日之前的各方面情况予以调查核实，A对我们的尽职调查内容的满意作为签署合同的前提；其次，B和T对与并购相关的一切事项作出详尽披露，并在有关交易合同中对其披露内容在签署日及注资日之前的真实性作出承诺与保证，作为A注资的先决条件之一；B和T共同向A 承诺，除了其在签署日之前已向A披露的事实或经A另行书面同意的情形之外，T不会发生任何变化，如分配利润、遣散员工、签署累计超过一定金额的合同或其他对T可能产生重大影响的不利情形，该承诺作为A注资的先决条件之一。在合理合法的基础上，我们通过精心搭建先决条件架构并巧妙运用措辞技巧，A和B对注资的先决条件达成了一致，有效地消除了A的顾虑。2)境外增资额的实际进入一旦注资条件满足，A即应当履行注资义务。但问题随之而来，在T办理增资变更登记之前，A依法应当缴付的最低新增注册资本额是多少？根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》（以下简称“并购规定”）的有关规定，外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本。但是，房地产新政要求境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业的，须以自有资金一次性支付全部转让金。结合两个规定的内容，我们在和A商讨注资计划时即指出应当在T变更登记为外商投资企业之前一次性注入全部认缴的新增注册资本。果然，在我们进一步向W市有关部门确认时，得到了肯定的答复。紧接着，另一个现实问题摆在我们面前——T在A注资时仍系一家内资企业，没有外汇帐户，如何接纳A注入的外汇资金？房地产新政出台之前，根据国家外汇管理局《关于完善外商直接投资外汇管理工作有关问题的通知》及相关操作规程，在外商投资企业设立之前，可以境外投资者的名义开立临时性的专用外汇帐户，该帐户内的资金可以依法办理验资手续。但是，房地产新政要求外资进入中国房地产市场应遵循“商业存在”原则，即外商投资企业设立之前外资原则上不得进入房地产市场。随着房地产新政的出台，开立存放外商投资房地产企业前期资金的临时性专用外汇帐户在操作上存在很大困难。上海市目前已无法开立此类帐户，在W市也存在着同样的问题。我们立即赶赴W市，和当地外汇管理部门和外资审批部门共同商讨关于解决这个由于政策与实践脱节而产生的迫在眉睫的问题的方案。最终，当地政府同意T在取得有关外资审批部门的批复之后、领取外商投资企业营业执照之前即可开立外汇帐户。4.股权收购房地产企业审批环节的特别要求随着并购规定的出台，中国政府对中国境内并购项目的审批流程日趋完善与严格，并购当事人需要填写一份由商务部统一制定的需报送文件的目录清单，若存在清单中列明但未提交的文件，则当事人需要出具书面的说明。实践中，境外投资者以股权并购方式进入境内房地产市场的审批程序和外资并购普通行业企业的审批程序并无实质差别，我们以下重点介绍在办理并购案例过程中遇到的一些细节问题。1)关于评估股权价值的问题根据并购规定，并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。然而，就并购案例而言，T刚刚成立不久即按照其原有注册资本的相应比例增资，且A全部以货币形式认购新增的注册资本，我们认为并不存在需要评估的问题。我们就此向江苏省W市的有关审批部门进行解释，最终取得了该部门的认同，从而为并购案例的当事人省去了一笔金额不菲的评估费用。当然，此次成功系基于并购案例的特别情形，拟进行并购交易的当事人均应当事先向相关部门确认评估的必要性，以免耽误交易的进程。2)关于境外投资者资信证明的问题房地产新政明确指出对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行并购活动，因此，境外投资者资信证明也是并购审批中必须提交的材料之一。但是，在房地产新政出台后我们在上海办理的另一个外商投资房地产企业设立项目中，境外投资者被要求对其资信证明办理公证及认证。我们认为，首先，中国法律没有明确规定资信证明必须经公证认证；其次，资信证明是由银行对客户的实际存款情况作出的证明文件，从保密性上或从实际操作上，公证或认证机关都不可能对每笔存款的真实性或合法性予以核对；此外，境外公证机关和银行金融机构均属于同一级别的专业机构，任一机构都无权对另一机构出具的文件予以审查。面对这种难以完成的要求，我们向要求机关提出了书面说明，从法律层面和操作层面充分解释了我们的难处和国际操作惯例，最终说服了要求机关。当然，在并购案例中，A的资信证明并未被要求办理公证或认证。3)临时性批准证书和临时性营业执照房地产新政提出了临时性批准证书和临时性营业执照的新概念，即依法批准设立的外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关先颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，待付清土地使用权出让金后并取得《国有土地使用证》后再换发正式的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。并购案例中，由于T和土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同项下包含了三块土地（分期交付）及其出让金（分期支付），增资并购时仅付清了部分出让金并取得了其中一块土地的国有土地使用证，因此，T变更为中外合作经营企业时仅取得一年期的批准证书和营业执照。股东****和对外担保的政策与实务T取得外商投资企业批准证书和营业执照之后，并购交易应当已经完成，但是，作为并购合作的条件之一，A有义务向T发放且T也有义务向A举借一笔近2亿人民币的等值美元****，以资助T的开发建设。1.房地产新政对房地产企业股东****的特别要求并购案例中，T从A取得****的行为，属于T作为外商投资企业举借外债的行为。根据《境内机构借用国际商业****管理办法》、《外债管理暂行办法》及相关规定，A和T签署的股东****合同应当到有关外汇管理部门办理外债登记手续，经登记后合同方能生效。T举借****用于建设项目开发，根据其用途通常只能举借中长期外债，即****期限超过1年。此外，中国法律对外债额度有明确的规定，中长期外债累计发生额和短期外债余额之和应当在投资总额和注册资本之间的差额以内（以下简称“投注差”）。若外商投资企业的注册资本尚未全额实缴到位的，其投注差如何确定，法律未予明确规定。实践中存在这样一种做法，即该企业实际可以举借的外债额度，以其总投注差按照已缴注册资本和总注册资本的比例予以确定。但是，房地产新政对于外商投资房地产企业有着特别的规定：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外****，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。2.对外担保的实务操作要求债务人或第三人为债权人提供担保，不失为保障债权回收安全性的最好措施之一。中国法律下，担保的形式主要有保证、抵押、质押（包括动产质押和权利质押）、留置和定金。在对外担保[2][2]的情形下，中国法律明确禁止采用留置和定金的形式，同时对于对外保证、对外抵押和对外质押也规定了一些附加条件。在并购案例中，A为了降低股东****的风险，要求T向其提供对外担保，并曾提出三种方案，分别是：1）B作为保证人向A作出保证；2）B以其在T的股权作为对股东****的质押担保；3）T将其拥有的国有土地使用权抵押给A作为担保。为了实现A的目的，我们从法律规定和实际操作上充分分析了三种方案的可行性，最终选择了采取对外抵押的方式进行操作。1)对外保证根据《境内机构对外担保管理办法》及其实施细则的有关规定，保证人为非金融企业法人的，其对外担保余额不得超过其净资产的50%，并不得超过其上年外汇收入，此外，内资企业只能为其直属子公司或者其参股企业中中方投资比例部分对外债务提供对外担保。也就是说，B作为一家内资企业只能按照其在T的出资比例为部分股东****提供对外担保，更何况B实际上并没有什么外汇收入。这样，B为股东****提供对外保证的方案，存在法律上的障碍。2)对外质押关于采用股权对外质押的方案，由于有关法律作出了和对外保证相同的规定，同样无法实现。3)对外抵押当我们因为法律限制而排除了对外保证和对外质押的可行性后，只剩下最后一个对外担保形式了——和房地产新政息息相关的土地使用权对外抵押。能够行得通吗？法律允许抵押人将其依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物办理对外抵押，但所担保的债权不得超出其抵押物的价值，此外，抵押人以自身财产为自身债务对外抵押，无需得到外汇局的事前批准，但须到外汇局办理对外担保登记手续并应当到相应部门办理抵押物登记。由此可见，将T拥有的国有土地使用权对外抵押不存在法律上的障碍，但我们担心的是，在房地产新政实施之后，W市的土地抵押管理部门是否允许办理土地对外抵押的登记手续。经过我们和当地政府的多次沟通，相互交流意见，对外抵押的方案终于得到批准，也成为在房地产新政出台之后W市受理的第一宗国有土地使用权对外抵押案件。结语房地产新政已经对包括并购方式在内的外资准入形式产生了实际影响，有关房地产管理部门、外资审批部门和外汇管理部门等均已相应地缩紧了操作口径。当然，房地产新政并未封锁外资进入中国房地产领域的大门，仍不乏准入的种种有效途径。并购案例的成功即说明在房地产新政下，符合条件的境外投资者仍然能够从事房地产投资活动，但必须时刻关注操作细节以保障交易的顺利。此外，我们也在房地产新政出台之后协助多家境外投资者以不同投资形式成功进入了中国房地产市场。诚然，房地产新政刚出台不久，其本身还存在需要通过实践予以验证进而得以改善的过程，必须得以有效并合理地予以执行方能显现其调节功能。在当前的实践中，各地对于房地产新政的理解与执行尺度不尽相同，也在一定程度上加大了外资准入可行性的不确定性。这无疑增加了投资者的投资风险和成本，但也同时要求我们作为法律服务者密切关注和准确把握法律动态以及实践操作，为广大投资者提供预测风险、防范风险和控制风险的专业法律服务。谨希望高素质律师服务团队提供的专业法律服务能够在房地产新政的大环境下，成为外资准入时境外投资者的一盏导航明灯。