西安城改报批程序Microsoft Word 文档

第一篇：西安城改报批程序Microsoft Word 文档

西安市城中村改造项目规划土地、建设手续办理程序

凡涉及城中村改造的建设项目，申请办理规划选址、建设工程规划许可、土地转（征）用、供地、土地权属登记等手续前，须到城中村改造工作协调领导组办公室（以下简称市城改办）取得前置审查意见，方可到相关部门按原程序报审。市规划局、市国土局在受理上述申请时，应认真核查申报材料，无市城改办审查意见的，不得受理。

城中村改造建设项目，取得建设工程规划许可证后，须向市城改办提出申请，按程序办理施工许可证后方可开工建设。工程竣工后，须到市城改办办理建设工程竣工验收备案，方可办理房屋产权登记。

城中村改造项目审查、前置审查内容

（一）建设项目选址意见书前置审查内容：

1、申报主体是否合法。

2、是否在城中村改造用地范围内。

3、批准的城中村改造建设方案（包括旧村村民宅基地房屋拆迁安置方案、城中村改造分期实施计划、城中村改造项目整体投资测算）。

4、单体项目落实安置村民、拆除旧村的具体计划。

5、市政府的优惠政策是否可以落实到村集体经济组织或村民身上。

（二）土地转（征）用、供地、土地权属登记前置审查内容：

1、申报主体是否合法。

2、建设项目选址意见书。

3、立项文件。

4、属于安置村民项目还是发展经济项目，安置村民项目用地与发展经济项目用地的比例是否符合批准的城中村改造建设方案。

（三）建设工程规划许可前置审查内容：

1、建设项目选址意见书。

2、土地使用证。

3、拆迁安置村民的数量是否符合城中村改造建设方案。

4、《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》及其它有关协议和文件。

（四）申领施工许可证需提交的资料：

1、建设工程用地许可证。

2、建设工程规划许可证。

3、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件。

4、中标通知书及施工合同。

5、施工图纸及技术资料。

6、施工组织设计。

7、监理合同或建设单位工程技术人员情况。

8、质量、安全监督手续。

9、资金保函或证明。

10、其他资料。

（五）建设工程竣工验收备案需提交的资料：l、工程竣工验收报告。

2、工程施工许可证。

3、施工图设计文件审查意见。

4、单位工程质量综合验收文件。

5、建设工程质量检测报告和功能试验材料。

6、规划、公安消防、环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件。

7、施工单位签署的工程质量保修书。

8、商品住宅的 《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

9、法规、规章、规定必须提供的其他文件附件：①、城中村建设项目规划、土地、建设手续办理流程及说明。②、城中村改造建设项目规划申报表（建设项目选址意见书前置）。③、城中村改造建设项目规划申报表（建设工程规划许可证前置）。④、城中村改造建设项目用地前置申报表。⑤、城中村改造建设项目规划前置审查表。⑥、城中村改造建设项目用地前置审查表。⑦、城中村宅基地房屋拆迁补偿安置协议（示范文本）。⑧、城中村集体土地房屋拆迁安置补偿监管协议（示范文本）。

西安市城中村改造项目管理工作流程

第二篇：房地产报批程序

必备条件

1、《建设用地选址意见表》

2、土地权属证明文件:

(1)出让转让或划拨土地,需提供征地批准文件或供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;

(2)自有、招标、拍卖、挂牌土地,需要提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)

(3)新征地需提供土地预审3、1:500地形图6份,其中1份用蓝笔标注拟建用地范围示意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

必备条件

1、企业投资项目备案申请书(4份)

2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件

3、机构代码

4、资质证

5、规划选址意见书

6、国土预审意见

7、资金证明(35%)

8、法人身份证复印件

必备条件

1、《建设用地规划许可证》申请表

2、市政工程规划设计所出具的红线拨地交接单2套(包括选址红线图)

必备条件

1、建筑设计方案总平面图(1:500或1:1000)5份

2、建筑设计方案A3文本1本(绕城高速以内地区2本)(含总平面图;单体建筑平、立、剖面图;总平面渲染图;整个建筑群鸟瞰图;重点部位和重要节点局部透视图)

3、规划设计条件或规划设计要求报送A3幅面效果图2套

4、电子文件一份

5、规划设计条件、红线图、界址点成果表复印件各1份

核发:建筑设计方案总平面图4份;A3幅面效果图1套

必备条件

1、建施图1套

2、建施总平面图三份

3、电子文件1份

4、道路排水施工总平面图一份

5、已审查通过的方案总平图一份

核发:经确认的建施图一套及建施总平面图二份

必备条件

1、《建设工程规划许可证》申请表1份

2、土地权属证明文件;国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回)

3、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件校核)

4、文物挖掘完毕通知单

5、有资质勘测单位出具的正式坐标放线交接单1份

6、其他需要说明的图纸、文件等

申请材料

(一)规划方案审查和初步设计审查

按并联式审查的要求,由申请人将下列材料提交到规划局和建委

1、建筑红线图1份

2、规划总平面图1份

3、规划设计方案1份

4、初步设计文件1份

(二)施工图审查

1、设计概要表1份

2、规划总平面图及地下工程的建筑、结构、水、风、电等专业施工图各一份

3、建委出具的初步设计批复意见1份

申请材料

1、建筑工程消防审核申请书

2、《建筑消防设计防火审核申报表》

3、建筑工程计划主管部门出具的立项批文

4、建筑用地规划红线图(复印件)

5、建筑工程的选址定点、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段应报送全套图纸一套。图纸应有设计院出图章及建筑师资格章

申请资料

1、《房地产建设项目环境影响申报登记表》

2、立项批复、规划红线图或定点通知书、总平面图

3、组织机构代码

申请资料 申报资料

1、防雷设计审核申请表

1、设计总说明

5、防雷接地平面图

2、建筑工程防雷总平面图(原件)

2、总平面图

6、防雷产品说明及鉴定备案证书

3、防雷工程设计电施图及设计总说明(原件)

3、电气设计说明

7、基础平面布置图

4、郫县计划发展局和改革局批复(复印件)

4、总配电图

5、单位或企业提供组织机构代码证,个人提供身份证(复印件)

申请资料

1、总平图(1份)

2、水文地质资料

3、污水进出标高

4、使用人数

1、申请表1份

2、《建设工程规划许可证》复印件(提供原件核验后退后)及已批准建施总平面图

3、放线通知单

4、房屋产权实测竣工建筑面积图表

经济适用房办件流程

一、去土地交易中心报计划

二、去设计所出规划摆位图

三、去测绘队出地形图

四、去土地局办件大厅综合办件处登记令表办规划选址

五、去建委村镇科办立项

六、去地籍科办建筑用地专用指标

七、去用地科办件(建设用地规划许可证)

八、去土地局规划科办建设用地规划许可证

九、去土地局办理地名使用证书

十、去市测绘队办理 房地产E网前置测绘报告

十一、去行政服务大厅办人防审批件(可减免)

十二、去行政服务大厅办消防(多层投资在8000万以下的在区里审,高层在市消防审)

十三、去土地局建管科办建设工程规划许可证及施工许可证

十四、办理招标

十五、去建委办理招标备案(包括监理备案)

十六、主体竣工后去土地局测绘队办宗地图及规划验收报告

十七、去地籍科办国有土地证

十八、区测绘大队办理初始登记测绘

十九、去市建委办理新建项目配套工程实施及申请交付使用

二十、去市物价局办理经济适用房定价

二十一、去津南物价局办理物业收费标准

二十二、去津南房管局办理协议招标备案证明(指建筑规模在5万平米以下的)建筑面积在5万平米以上的去天津市物业管理招投标中心办理《中标通知书》或《议标结果通知书》二

十三、去市房管局物业处办理前期物业备案申请

二十四、去市房地产市场管理处买号办审件

二十五、去市行政许可办商品房销售许可证

二十六、去市房产处登记中心办预售登记

二十七、去市房产处登记中心办初始登记

二十八、去市房地产市场管理处办理买卖合同

二十九、去区房管局办产权

第三篇：城改大业的“西安模式”

城改大业的“西安模式”

城中藏村，村中有城。

隐匿在喧嚣城市中的村庄，向来是城市外来者们青睐的住处，他们与城中村的原住民一起，在城市的中心或边缘，在繁华与落寞中，共同维持着低廉的生活成本体系，让众多满怀城市梦想的人们立足于此。

随着城市外延的不断扩大，使得一些原本位于近郊的农村被‚划‛进了城区。然而，这些‚被‛形成的城中村，已是光鲜城市表面下的一块块补丁。

2011年，是西安市城改工作实现12万人大回迁、实现全国旧城改造一流水平的关键之年。这一年，将不再下达拆迁任务，坚持‚成熟一个、拆迁一个‛，确保真正实现阳光拆迁、文明拆迁、和谐拆迁，积极稳健地推进改造拆迁工作。

不过数年，这一次，是真的要和城中村永别了。2011 实现大回迁

12月6日，继今年以来成功回迁安置星火村、仁义村、东何家村、北沙坡村之后，碑林区皇甫庄（常春藤花园）回迁安置工作正式启动，将安置群众982户（套）。

看到报纸上登出的公告后，在别处租房住的原皇甫庄村民张发喜（化名），拿出早已准备好的拆迁安置协议书、选房卡、身份证和私章，来到碑林区城中村改造回迁安置办公室办理回迁安置手续。

‚好，真好。‛望着自己期盼了两年多的新房子，张发喜激动之情溢于言表。在外过渡之苦，回迁等待之急，在这一刻终于可以摆脱，留下的只有对未来生活的美好期待。

在经过了所谓的‚四改‛（即‚土地转性‛、‚股份量化‛、‚撤村建房‛、‚由农转居‛）之后，皇甫庄村改称为兴庆路社区。‚等‘四改’完了，这个村就没了。‛碑林区城中村改造办公室常务副主任杜波说。

‚以后我们的身份是兴庆路社区居民，住的楼就叫常春藤花园了。‛张发喜对发生在自己身上的变迁还有一丝不适应。

张发喜只是西安市城中村改造回迁的一个缩影。

据西安市城改办相关负责人介绍，截止到11月，全市城中村改造已累计完成120个整村2241.8万平方米的拆除工作，涉及5.5万户、19.1万人，累计完成投资268.9亿元。城中村改造安置房累计开工面积1013.2万平方米，占安置总面积1380万平方米的73％。今年年底全市将实现10万余人回迁新居，明年我市将不再下达拆迁任务，工作重点‚锁定‛回迁安置，计划实现12万人大回迁。

有数据显示，截至目前，西安市城中村改造已累计完成31个村的回迁安置工作，共回迁安置49582套房、338.61万平方米，涉及19294户、66836人。今年全市计划完成23个村的回迁安置，目前已回迁18个村，预计12月20日前将完成26个村的回迁安置，超额完成今年回迁安置任务，预计将完成1.75万户、5.9万人的回迁安置。

被借鉴的模式

城中村改造，这个看上去简单的话题，所涉及的远不止城与村、拆与迁那么简单——各方主体经济背后的利益纠葛、土地征用与租赁中的多方流转、原住民和租住者自发形成的系统共生问题，在现有的改造政策下，可窥见其复杂和多样性。

日前，山西省委书记、省人大常委会主任袁纯清多次明确指出‚太原的城中村改造工作要学西安。‛该省省委常委、市委书记陈川平也提出了每年完成30个城中村改造的目标任务。

实际上，西安市城中村改造在起步阶段，实行的是村委会自筹资金实现自我改造、自我发展的模式。事实证明，这条路走起来并不平坦。

近些年来，西安市委、市政府在前期摸索的基础上，确立了‚安置先行‛的原则，将困扰城中村改造多年的‚死结‛解开。而以政府为主导，通过把好开发商准入关，主动招商，并实施整村拆除，西安市的城中村改造在拆迁、建设、回迁、安置等方面逐步迈入良性循环的轨道。

利民益商是西安市城中村改造的一大原则。按照《城中村改造管理办法》等政策规定，城中村改造实施主体，在申请领取房屋拆迁许可证之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和西安市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未

经西安市城中村改造办公室同意，银行不得拨付。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁安置，不得挪作他用；其次，城中村改造土地一部分按政府规定的人均用地指标划为改造综合用地，用于城中村改造，如容积率适当，使用40%左右的城中村改造综合用地就可以完成对村民的安置。二环路以内储备的土地在保证市政公用设施、市级以上(含市级)重大公益建设项目外，全部用于城中村改造。

按照城改相关政策规定，对于原城中村中的村（居）民，拆迁补偿政策也非常明确。同时，城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，被拆迁人自主选择。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。

各方的密切配合，也使西安的城改工作得以顺利实施。‚雁塔区是西安文化经济产业发展最集中、商住开发最快的区域，30％以上的外来人口在这里居住，是集中拆迁改造的难点。为此，我们确定不提条件，不找借口，到位而不越位，依法全力配合全区发展大局的工作原则，切实为‘城中村’改造提供全方位的服务。‛雁塔区检察院检察长同振魁介绍了该院在‚城中村‛改造中的精细化服务之举。国际化大都市的必经之路

在‚关中—天水经济区‛确定为西部发展的战略决策工程后，作为我国西北部开发的一大枢纽，西安城市发展有了更高的开发定位。

据西安市‚城中村‛改造办公室相关负责人介绍，西安市的‚城中村‛共有326个，自2002年至目前已批准列入改造计划的有146个，其中批复改造方案的有66个，已完成改造整村拆除40个。由此可见，‚城中村‛改造是一项较长期的任务。

2007年，西安市委、市政府果断决策成立西安市城中村改造办公室和西安市棚户区改造办公室实施城中村改造工程。计划2007年至2011年，西安市启动城六区143个城中村的改造工作，基本完成二环路内72个城中村的改造，从而全方位提升城市功能和品质，造福市区城中村百姓，逐步实现大西安城市化由茧化蝶的根本转变。

从某种意义上说，城中村是在支付原先就该支付的城市化成本，既可以说付出高昂代价，也可以说是发展秩序上轻重缓急的安排。

‚随着西安城市概念的不断扩大，人口也在逐渐增多，因而实现城中村改造，确保村民顺利回迁，是西安建设国际化大都市的必然选择。‛陕西省社科院副院长石英认为，有别于一般的农村概念，所谓的城中村是历史原因形成的，将城中村纳入城市后，那么它的耕地就变成了城市建设用地，原本村民的职业也发生了转换。城中村村民实现回迁，可以改变城中村居民的生活方式，使其融入城市，同时，也是西安建设国际化大都市的需要。

城改政策 开创西安模式

城改项目吸引着无数消费者的眼球，同时，它也被相当一部分被拆迁或准备拆迁的城中村村(居)民所关注，欣喜的是，经过近10年的摸索总结，目前西安城改工作已经进行的有模有样，相关扶持、补偿政策也非常明确，并形成独有的‚西安模式‛。

纳入城改计划并不等于批复

记者了解到，很多时候人们都容易将纳入改造的城中村和已经取得改造批复的城中村混淆。西安市城改办相关负责人告诉记者，按照《西安市城中村改造管理办法》规定，城中村改造实行计划管理，纳入改造计划的村，才可以进行控制性规划和改造方案的编制等前期工作。因此，计划批复只是为编制控规和城中村改造方案提供依据，不能代表城中村改造方案批复，不得进行非法建设和售房活动。

对于部分读者反映的某村在未达到整村拆除的基础上，随意开发、销售的现象，城改办相关负责人明确表态，原则上整村未拆除的，其他建设项目不得开工建设，市城改办不予办理后续建设手续。整村拆除应当在取得《改造方案批复》、《项目选址意见书》或《建设用地规划许可证》后，办理《拆迁许可批复》，由市政府、区政府或开发区管委会发布《拆迁通告》，由各区(开发区)城改办或街道办组织实施。

西安模式吸引兄弟城市观摩

记者采访中获悉，一些兄弟城市的城改部门正准备来西安考察学习，相关业内人士告诉记者，从2002年至今，西安城改工作一步步的探索，在总结以往城中村‚三自‛经验教训的基础上，目前已经确定了‚政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重‛的原则，形成了城中村改造的西安模式。相继出台了《城中村改造管理办法》、《关于加快城中村改造工作的意见》、《城中村村民房屋建设管理办法》、《关于城中村无形改造工作有关问题的通知》等文件。所以有其他兄弟城市的关注并不稀奇。

目前西安市城改办实行一站式办公，由市法制局等部门委托，集中办理城中村改造范围内计划、规划、土地、建设、房产等行政审批事项。城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合，其实质是调节政府、村民与房地产开发商三方相互关系，以达到利益均衡的博弈过程。

第四篇：城改项目前期手续办理程序

城改项目前期手续办理程序

城中村改造，是指根据本市经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为，主要包括四个无形改造和一个有形改造。市规划、国土、房产等行政管理部门在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。区城改办负责本区改造项目安置房各项建审手续申报办理工作，并协调督促投资企业申报改造项目配套开发部分的各项行政审批手续办理。

城中村改造的主体应该是城中村改制后新经济组织（即村组股份公司）或投资人，以及改制后的村组股份公司与投资人合作成立的企业法人。而本项目的实施主体为村组股份公司，并且已完成一个有形改造，剩余四个无形改造未完成。前期报建手续办理流程：

一、申请立项

经村民大会形成同意实施城中村改造决议和同意集体土地转国有土地的决议，报区城改办审批后，由区城改办报市城改办批准同意，将项目纳入城中村改造计划，并办理项目立项审批手续。

二、控制性详细规划审批

根据项目土地状况、人口状况和规划设计条件做出整体规划方案，报市城改办规划管理处通过后，报规划院完成控制性详细规划审城改项目前期手续办理程序 批完成，出图盖章。三、审核用地规模 市土地储备中心审核城改项目综合用地规模，并会同区政府拟定土地储备方案，签订土地储备协议。

四、改造方案备案

剩余土地由区城改办根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置，组织编制城中村改造方案，划分安置用地、开发用地及共用宗，并报市城改办审批通过后备案。

五、完成三个无形改造，一个有形改造

这是办理土地确权的前提条件，其中完成三个无形改造：

1、转居民，主要是为村民缴纳社保；

2、村委转居委，此项转变多为政府行为；

3、集体经济转股份公司：完成村集体清产核资工作，成立股份公司，村民转变为股民，组长变为股东，根据村组改造前的收入，地块状况、人口数量等分配股份比例，直接关系到村民的个人利益。完成一个有形改造，安置楼已竣工，完成回迁。

以上两项工作涉及公安、农林、民政、国土、教育、人劳、计生等多个部门，用时较长，所以有很多开发商未等无形改造完成，就以安置楼名义开始开发用地的报建手续，先行施工建设。

六、土地确权

三个无形改造完成后，报市城改办确认后，村组自改形式的在土地管理处办理土地确权。开发商介入改造的，也可同时办理开发用地的土地确权，并将开发用地挂牌取得土地，办理土地权属登记，核发土地权属证书。办理土地确权程序如下：

申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料： 土地确权申请书

2、申请人身份证明材料

3、市城改办对该城中村改造方案的批准文件

4、区政府关于完成无形改造工作的文件

5、公安机关关于完成农转居工作的确认工作

6、股东（或居民）大会关于同意输土地确权和申请用地的决议

7、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标

8、规划定点图及勘测成果表

9、超过城改用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议

10、地上附着物权属证明

11、集体土地所有权证书和集体土地使用权证书

12、其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

（二）受理

1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。（三）确权

1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单位或个人询问。

2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。

（四）登记发证申请人特确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。

七、建设项目选址意见书 办理建设项目选址意见书程序如下：

（一）申请建设项目选址意见书，应提交下列材料：

1、建议项目选址意见书申请表

2、土地权属证明文件 3、1：500地形图6份

4、控制性详细规划图和其它相关图纸文件

（二）受理

1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。

（三）确权

1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单位或个人询问。

2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。

（四）登记发证申请人特确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。

七、建设项目选址意见书

办理建设项目选址意见书程序如下： 申请建设项目选址意见书，应提交下列材料： 建议项目选址意见书申请表

2、土地权属证明文件 3、1：500地形图6份

4、控制性详细规划图和其它相关图纸文件

（二）受理

1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设项目选址意见书申请。

（三）审批程序

1、城改办立项备案

2、控制性规划方案调整

3、测绘院（宗地测量）

4、踏勘现场

5、局会审定

6、核发《建设项目选址意见书》

八、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证程序如下：

（一）申请建设用地规划许可证，应提交下列材料：

1、立案申请表、授权委托书原件；

2、申请函（说明申请的原因、项目基本情况、地块基本情况和其他需要特别说明的事项）原件； 3、1：500或1：1000西安市平面坐标系统和高程系统的现状，地形图（一式三份）；

4、本有效建设项目备案文件（复印件）；

5、成交确认书；

6、土地出让合同（复印件）；

7、规划设计条件；

8、企事业单位应提交法人资格证明（工商营业执照或组织机 构法人代码证）（复印件）；

9、审批土地件。

（二）受理

1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设用地规划许可证申请。

（三）审批程序

1、现场踏勘

2、报局领导签字办理用地定点章（用地初审）

3、取得征地成果表

4、核发《建设用地规划许可证》

问题一：我公司没有体现在四方协议内容中（即市城改办、区城改办、村组股份公司、投资单位即开发商），完成土地确权后，如果我公司成功摘牌，也无法享受城改项目出让金只缴纳25%—40%（政府相关出台文件规定截止2011年底之前的城改项目，出让金可按25%缴纳），和配套费减半等相关优惠政策。

解决方案：由区政府出面，邀请分管城改办的焦维发副秘书长、市城改办相关部门，召开一次工作会议，考虑到村子人口众多，改造面积较大，开发商的资金压力较大，故将我公司引入此城改项目，无 法享受城改政策的问题也就迎刃而解，出让金问题也可体现在其中，且在取得土地证之后的报建及销售手续都可以自行办理，容积率也可做适应调整（西安市二环到三环之间城改项目容积率一般在4.0左右，要突破4.5需上副秘书长办公会，要突破5.0需上副市长办公会，要突破5.5需上市长办公会）。

问题二：我公司未能成功摘牌

解决方案：开发用地可让村组股份公司摘牌，享受城改政策，我公司与村组股份公司签订协议，共同成立项目部。

工程管理部

郭 宇

2012年1月4日

第五篇：城改项目前期报建程序

城改项目前期手续办理程序

城中村改造，是指根据本市经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为，主要包括四个无形改造和一个有形改造。市规划、国土、房产等行政管理部门在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。区城改办负责本区改造项目安置房各项建审手续申报办理工作，并协调督促投资企业申报改造项目配套开发部分的各项行政审批手续办理。

城中村改造的主体应该是城中村改制后新经济组织（即村组股份公司）或投资人，以及改制后的村组股份公司与投资人合作成立的企业法人。而本项目的实施主体为村组股份公司，并且已完成一个有形改造，剩余四个无形改造未完成。

前期报建手续办理流程：

一、申请立项

经村民大会形成同意实施城中村改造决议和同意集体土地转国有土地的决议，报区城改办审批后，由区城改办报市城改办批准同意，将项目纳入城中村改造计划，并办理项目立项审批手续。

二、控制性详细规划审批

根据项目土地状况、人口状况和规划设计条件做出整体规划方案，报市城改办规划管理处通过后，报规划院完成控制性详细规划审批完成，出图盖章。三、审核用地规模

市土地储备中心审核城改项目综合用地规模，并会同区政府拟定土地储备方案，签订土地储备协议。

四、改造方案备案

剩余土地由区城改办根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置，组织编制城中村改造方案，划分安置用地、开发用地及共用宗，并报市城改办审批通过后备案。

五、完成三个无形改造，一个有形改造

这是办理土地确权的前提条件，其中完成三个无形改造：

1、农民转居民，主要是为村民缴纳社保；

2、村委转居委，此项转变多为政府行为；

3、集体经济转股份公司：完成村集体清产核资工作，成立股份公司，村民转变为股民，组长变为股东，根据村组改造前的收入，地块状况、人口数量等分配股份比例，直接关系到村民的个人利益。

完成一个有形改造，安置楼已竣工，完成回迁。

以上两项工作涉及公安、农林、民政、国土、教育、人劳、计生等多个部门，用时较长，所以有很多开发商未等无形改造完成，就以安置楼名义开始开发用地的报建手续，先行施工建设。

六、土地确权 三个无形改造完成后，报市城改办确认后，村组自改形式的在土地管理处办理土地确权。开发商介入改造的，也可同时办理开发用地的土地确权，并将开发用地挂牌取得土地，办理土地权属登记，核发土地权属证书。

办理土地确权程序如下：

（一）申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料：

1、土地确权申请书

2、申请人身份证明材料

3、市城改办对该城中村改造方案的批准文件

4、区政府关于完成无形改造工作的文件

5、公安机关关于完成农转居工作的确认工作

6、股东（或居民）大会关于同意输土地确权和申请用地的决议

7、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标

8、规划定点图及勘测成果表

9、超过城改用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议

10、地上附着物权属证明

11、集体土地所有权证书和集体土地使用权证书

12、其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

（二）受理

1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。

（三）确权

1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单位或个人询问。

2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。

（四）登记发证申请人特确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。

七、建设项目选址意见书

办理建设项目选址意见书程序如下：

（一）申请建设项目选址意见书，应提交下列材料：

1、建议项目选址意见书申请表

2、土地权属证明文件 3、1：500地形图6份

4、控制性详细规划图和其它相关图纸文件

（二）受理

1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设项目选址意见书申请。

（三）审批程序

1、城改办立项备案

2、控制性规划方案调整

3、测绘院（宗地测量）

4、踏勘现场

5、局会审定

6、核发《建设项目选址意见书》

八、办理建设用地规划许可证

办理建设用地规划许可证程序如下：

（一）申请建设用地规划许可证，应提交下列材料：

1、立案申请表、授权委托书原件；

2、申请函（说明申请的原因、项目基本情况、地块基本情况和其他需要特别说明的事项）原件； 3、1：500或1：1000西安市平面坐标系统和高程系统的现状，地形图（一式三份）；

4、本有效建设项目备案文件（复印件）；

5、成交确认书；

6、土地出让合同（复印件）；

7、规划设计条件；

8、企事业单位应提交法人资格证明（工商营业执照或组织机

构法人代码证）（复印件）；

9、审批土地件。

（二）受理

1、经市城改办规划管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求提交全部补正申请材料的，正式受理建设用地规划许可证申请。

（三）审批程序

1、现场踏勘

2、报局领导签字办理用地定点章（用地初审）

3、取得征地成果表

4、核发《建设用地规划许可证》

问题一：我公司没有体现在四方协议内容中（即市城改办、区城改办、村组股份公司、投资单位即开发商），完成土地确权后，如果我公司成功摘牌，也无法享受城改项目出让金只缴纳25%—40%（政府相关出台文件规定截止2011年底之前的城改项目，出让金可按25%缴纳），和配套费减半等相关优惠政策。

解决方案：由区政府出面，邀请分管城改办的焦维发副秘书长、市城改办相关部门，召开一次工作会议，考虑到村子人口众多，改造面积较大，开发商的资金压力较大，故将我公司引入此城改项目，无法享受城改政策的问题也就迎刃而解，出让金问题也可体现在其中，且在取得土地证之后的报建及销售手续都可以自行办理，容积率也可做适应调整（西安市二环到三环之间城改项目容积率一般在4.0左右，要突破4.5需上副秘书长办公会，要突破5.0需上副市长办公会，要突破5.5需上市长办公会）。

问题二：我公司未能成功摘牌

解决方案：开发用地可让村组股份公司摘牌，享受城改政策，我公司与村组股份公司签订协议，共同成立项目部。

工程管理部 郭 宇 2012年1月4日