企业自销与代理销售的利弊分析

第一篇：企业自销与代理销售的利弊分析

企业自销与代理销售的利弊分析

房地产业的发展是一个循序渐进的过程，开发商的开发理念必须与区域经济发展水平相一致，纵观房地产业，自产自销与专业代理在今后一段时间里会同步存在与发展。但对每一个开发商而言，是自建队伍还是委托代理，自身必须有一个清醒的认识：

1）自己有没有实力进行销售，有没有必要自己组织队伍进行销售？

2）如果要找代理商，找什么样的代理商？

自建营销队伍进行销售其实是可以的，我们可以去挖掘优秀的专业销售人才，可以组织加强专业的培训，必要时可以邀请专业成功人士进行讲课，提高业务专业水平和专业素质，打造属于自己的优秀销售团队。

对于代理公司，我们应该更看重的是其公司的实力和信誉度，操盘的成功案例和实战水平，往往有些代理公司是挂羊头卖狗肉，几个人撮起来就是一个公司，没有实战的操盘经验，没有专业的能力水平。有实力的代理公司一般有广泛的客户网络，因为代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。

自建队伍组成的部门叫营销部，而营销部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。对于公司决策层的一些个人观点，营销部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，很少能“据理力争”。另一方面，有些开发公司的营销部门因服务对象单一（本开发公司）、服务项目单一（开发公司自己的项目）、服务区域单一（本公司的项目所在区域），不同于专业代理公司具有多元的服务范畴（服务对象、服务区域、服务项目、服务时间等的非单一性），其对市场的把握往往是一个“点”，而缺少一个“层”、“面”上的认识。这种单一性对销售的影响是更为直接的。

专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，他们能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售，实行“理性销控”。对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。但事实上真正负责的代理公司太少了，那如果这个代理公司接盘过多的话，那肯定会有中间轻两头重，很难兼顾过来，容易顾此失彼。

下面我就自建队伍销售和委托代理销售的利弊作如下分析.1． 自己组建销售队伍直销模式

顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多的优势和特点。①从信息传递的角度，由于采用直销模式，房地产产品从开发商直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此开发商直接面向顾客，公司可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏；②从销售成本控制的角度，由于采用了直销模式,销售过程中发生的费用也就完全由开发商来控制。高效从严支出可以降低物业销售的费用；③从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制，组建这样一个销售队伍既可以使这部分利润不致外流，更重要的是，还可以借此锻炼培养一支自己的销售队伍，为公司今后项目的开发提供保证。

相比来说，直销模式也有缺点：①并不是所有的房地产开发商都具备自己组建销售部门进行直销的必要性，以及会有足够的财力、物力、人力和相应的管理、运作经验，直销渠道要求更多的专业化的销售队伍和有经验的策划人员；②很多时候它并不符合社会分工的特点和要求，开发商肩负开发和销售两项职能，容易顾此失彼，且使风险集中，导致开发商风险增加；③直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。

由开发商自行组织销售，能对销售费用进行控制，有利于降低营销成本；同时，可以节省代理公司的销售佣金，销售佣金虽然不多，但可以克服消费者的心理障碍，为消费者省钱，因此销售成本低。

2． 委托给专业代理公司的代理销售模式

开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式，这种模式就是房地产委托代理销售模式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，公司为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。在商品房销售过程中，代理商是在买卖双方之间说合交易，但对盈亏不负责、只要成交就可从中取得佣金的中间商人。

那么委托代理到底在销售中体现了哪些优势呢？作为专业化的委托代理销售,销售优势主要体现为：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和财力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了公司开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更为广泛的客户关系；④公司在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。但直销渠道的优点很多也成了委托代销的缺点。由于代理商的介入，分隔了开发商和市场、消费顾客之间的联系，使得开发商对市场发展的动向和顾客需求变化的了解更加困难，从而导致开发商对市场的敏感度降低；另外,过多的中间代理环节大大降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担,随着微利时代的到来，即使是处在利润颇丰的房地产行业，开发商也面临考虑如何尽可能的降低成本,提升企业的竞争实力。

在代理商的具体操作上，过去的代理商由于普遍存在“赌”的心态，接项目往往采取包销的方式，投入巨额的广告，从而给发展商以能共担风险的信心。可是现在由于市场普遍不景气，代理商一般情况下不可能再投入广告，相反只寄托于开发商多做广告，自己再借此提高知名度，而代理商手中的项目少则几个，多则数十个，开发商知道即便有了客户，代理商也不会仅仅向他们推荐自己的一处物业，而只是有成交即做。这样开发商对代理商失去信任也就在所难免。

作为专业代理公司，行业形象决定了其行业存在，因此开发商形象、楼盘形象、代理公司形象构成的是一个整体品牌，在项目销售过程中与开发商是一种合作伙伴关系，代理公司在销售策略的制定与执行上，一方面出于对职业操守的追求，对开发商带有“情感色彩”的某些建议，会依据市场供求关系变化据理力争，而不是一味服从。另一方面，由于销售业绩是考察代理公司行业形象的一项“硬指标”，为维护自身行业形象与企业生存的要求，会竭尽全力推动项目的市场运行，同时能将其他专业代理公司的专业优势引进自己的销售环节，以“优势互补”手段获取项目成功。

代理公司的素质当然对营销影响很大。如一些无良的代理商在一期工程的销售时，根本不考虑对二、三期销售的影响，更不会为它们预留足够的空间；或者故意不合理定价，低价销售，致使好层好单位快速卖出，然后按销售额提取代理费走人，给发展商留下一个烂摊子；或者虚假承诺、超越委托权限等不胜枚举，但我们不能因噎废食，这有待于市场的逐步规范，制定风险共担、实现共赢的代理规范。代理商的一个特点就是低风险经营。

面对当前房地产市场的激烈竞争，开发商需要组建一支高效的房产销售团队，以利于销售策略正确地贯彻实施。那么，如何组建一支高效的房产销售团队，成为许多房地产企业一直想解决的问题。高效的房产销售团队按照其团队的属性，大致可分为两种：隶属于开发商的销售团队与隶属于代理商的销售团队。这两种团队在组建过程中有不同的要求：

（一）隶属于开发商的高效销售团队的组建。

这种销售团队是由开发商组建的，属于房地产开发企业的其中一个部门——销售部，在组建过程中，应注意以下几方面的建设：

1、高效房产销售团队的组织建设。一支高效的房产销售团队必须拥有一个良好的组织。作为房产销售工作的主体，应具备以下几点：

（1）适当的规模。销售团队的规模按项目规模和销售进度而定，一般控制在6—8人。成员太少，销售工作无法正常开展，影响项目销售进度；成员太多，不利于部门管理与销售信息的通畅，很难形成团队的凝聚力、忠诚度和相互信赖感。

（2）互补的技能。房产销售团队要有效地运作，需要3种不同技能类型的成员。第一，需要具有技术专长的成员，即熟悉房产知识，擅长房产销售的人员；第二，需要善于凝听、反馈、解决客户冲突及其他人际关系技能的人员，即相关协调者；第三，需要具有解决问题和决策技能，能够发现问题，提出解决问题的建议，并权衡这些建议，然后作出有效选择的成员，即主管人员。

分析现代房地产企业中销售人员的业绩分布，大致会有下列三种型态：I类型态，属于精英代表型，即销售业绩主要由少数销售代表达成较大比例，可能是20％的销售代表达成公司80％的销售业绩；Ⅱ类型态，属于常规正态分布，业绩与销售人员呈均态分布，企业应“抓两头，带中间”，努力提高优秀销售代表的比例，同时淘汰业绩很差的销售人员；Ⅲ类型态，属于精英团队型，这是房地产企业追求的理想状态，销售人员人人业绩卓越。高效的房产销售团队应完成由I型态向Ⅲ型态转型。

3、房产销售人员的培训。

销售人员是销售团队的主体，员工的素质是团队的基础。因此，高效的房产销售团队应从销售人员的个人培训抓起。第一，销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员通常面对的是挫折。因此，通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要；第二，专业销售技巧培训。销售是一门专业的科学，主要包括有销售前的准备技巧（了解项目当地市场状况、熟悉产品的具体情况、做好销售计划等）、接近客户的技巧（电话接待客户、实地接待客户、样板房介绍等）、进入销售主题的技巧，询问与倾听的技巧、处理客户异议的技巧以及最后如何达成交易的技巧等等；第三，商品房专业知识方面的培训。能够将商品房的特性迅速转化成客户的利益需求点，这是专业销售人员应该具备的基本素质。

4、建立科学的员工激励制度和薪酬考核制度。

目前房地产销售人员的薪酬考核制度主要有三种形式：一种是老式的固定工资形式，跟销售业绩关系不大；二是小承包式，即基本工资加业务提成；三是费用包干制，即个人收人与销售业绩完全挂钩。高效的房产销售团队薪酬方案要求将员工个人业绩与成长的衡量标准和以市场为基础的竞争性薪酬水准结合起来，而不是简单的看是否完成目标销售额或完成销售额的数量。

（二）隶属于代理商的高效销售团队的组建。

隶属于代理商的高效销售团队在组建过程中，除了上述隶属于开发商的高效销售团队的组建四方面的内容，还应注意以下两点：

1、代理商对房产销售团队的心态管理。当前，隶属于代理商的房产销售队伍管理中主要存在两个方面的问题：第一，销售人员心态方面，表现在工作积极性、主动性不高；心态不好，攀比风浓；凝聚力、忠诚度差而易导致销售队伍不稳定，人才流失；第二，销售技巧和能力方面表现在专业知识缺乏，依赖技术服务；销售团队的销售技巧和能力亟待提高，以适应激烈的市场竞争的需要。

通常而言，影响销售人员的心态和士气的主要因素是激励机制，激励政策的激励力度不够或奖罚不明，或奖励政策不兑现、未能落实到位；面对竞争激烈的市场信心不足、有畏难情绪；对于产品存在缺陷，市场反应不佳的项目，销售人员容易对企业的前途感到悲观失望，积极性不高，得过且过，凝聚力差。

2、代理商对团队销售工作的追踪。由于代理商不是开发项目的所有者，对项目的开发和运作过程与进度不能及时的了解和控制，要使销售工作顺利开展，就必须对团队销售工作进行追踪。一般的代理商采用表格、表单填写和电话或面对面沟通的方式，便于了解项目的销售情况和团队的工作情况。

（1）为加强销售情况追踪，代理商要建立一系列表格、表单。如《日销售报表》、《日客户接待登记表》等，要求销售人员填写。一方面销售人员是否坚持认真、实事求是填写，另一方面，表单提供的资讯是否得到销售主管的正确运用，作为追踪和决策的参考；而销售主管则要求填写《周销售报表》、《周客户情况统计表》、《周客户情况统计分析表》等，便于销售提成与奖金的考核，便于代理商对项目进展情况的了解和对项目销售决策的最终参考。

（2）仅通过表格、表单、报告来追踪销售状况是不够的，还要进行电话及面对面的沟通，了解销售人员的思想动态变化，了解销售人员业绩未能达成的深层次原因，以便制定解决问题的正确的应对措施。

房地产项目销售团队架构

1、营销策划总监1名 工作职责：

1)负责营销部门全面工作，制定营销部门工作计划、工作制度并组织实施； 2)组织制定部门营销部门营销管理方面的规章制度，经批准后贯彻实行； 3)制定市场开发及推广策划实施计划； 4)掌握市场动态，策划和实施广告宣传活动； 5)制定营销策略，保证销售计划的完成；

6)建立营销渠道、管理渠道中的战略伙伴；

2、营销部经理1名 工作职责：

1)按照公司总体的发展战略，制定公司公关策略和实施方案； 2)制定销售和销售流程，拟定销售计划，执行并反馈； 3)监督、汇报部门销售任务的完成情况，控制并管理销售部门的整体业务发展，并对现场售楼处进行管理；

4)建立和保持与政府部门及新闻媒体的良好合关系，提升公司品牌形象，扩大公司的影响力，提高品牌价值；

5)配合公司做好重大宣传活动，确保达到预期效果； 6)参与公司重大对外交流，为公司业务发展提供支持；

7)调整指定房产项目或品牌的促销手段、广告策略，以保证公司品牌在市场变化中占据有利地位；

8)开展销售部的培训工作，以有效完成公司销售经营目标； 9)维护并开拓客户建立经常性联系渠道； 10)负责公司项目配套的洽谈、签约工作；

11)通过媒体和政府关系，根据公司的战略，建立和维护公司的名誉和形象； 12)负责公司重大事件的宣传或解释，确保公司的名誉和形象不受损害；

3、策划部主管1名 工作职责：

1)根据不同时期经营情况制定广告全年和阶段目标、计划并实施； 2)负责与策划公司的信息反馈、沟通、协调 3)负责协助营销部经理做好营销策划工作；

4)收集影响本公司形象、声誉、关系的因素和事件信息，分析其后果，及时提出对策建议；

5)收集各类公关良策和典型案例，对公司公关策略提出建议和策划方案； 6)项目宣传、推广、策划的具体工作；

7)负责销售现场的突发事件的处理及合同谈判、释疑工作； 8)负责营销部的员工考核工作；

4、销控主管1名

1)具体销售工作，包括与客户谈判、拟定合同草案、看房、释疑、签约、催收销售款项等工作；

2)负责营销合同、档案的立卷、归档工作； 3)执行部门销售计划，指导销售代表工作； 4)负责销售控制的执行；

5)配合销售人员做好现场逼定以促进成交；

5、文秘人员1名

1)负责营销部客户档案、资料的建立，归档； 2)负责营销部会议的会议纪录及客户投诉的落实； 3)负责协助营销部经理及主管打印、复印各种销售部文件； 4)负责配合营销部主管做好销售合同的审核工作； 5)负责营销部办公用品的管理；

6)负责营销部员工的考核数据及资料的整理汇总；

6、报备人员1名 工作职责：

1)负责买卖合同的交易签证、更名、退房等手续的办理； 2)负责银行按揭贷款手续的办理； 3)负责客户资料及买卖合同的审核；

7、销售代表3——5名(专职对内2名，对外2名)工作职责：

1)从事楼盘销售、客户跟踪服务；

2)与客户良好沟通，负责销售项目工程进度的跟踪工作； 3)负责对客户反馈信息及市场信息的汇总、收集工作；

4)走出去以“一对一直销”，重点联系单位团购工作；（对外销售员）

自建队伍销售和委托代理销售的成本核算

一、自建队伍销售：

1、人员配置（以10人为准，含专职和兼职人员）

2、工资费用：2万/月，24万/年（以开发周期一年核算）

3、部门管理费用：50万（以销售额1亿元，按0.5%核算）

4、销售提成费用：20万（以销售额1亿元，按千分之二核算）共计：94万

二、委托代理销售：

150万---200万（以销售额1亿元，按1.5%--2%核算）

三、其它费用分摊：

1、开发商必须提供售楼处，且售楼处的室内外装修、沙盘、销售桌椅、电话、空调、办公设施、水电等费用代理商不管。

2、看房车一辆，代理商不管，由开发商提供。

3、广告宣传费用（包括楼书、电视广告、报纸广告等相关资料）代理商不管，不包含在代理费里。

4、代理商的售楼人员工资和佣金由代理商发放，开发商不管

第二篇：合伙企业的利弊分析

合伙企业的利弊分析

合伙经营也是许多小型企业的常见模式，尤其是相对复杂的创业构想。实际上，很多生意上了规模之后，通常都会进行合伙经营。因此，对于民营企业来说，合伙现象是很常见的。如今的市场基本上进入买方市场，各种经营类别都已经有太多的企业在参与，因此市场竞争格外激烈。在这种市场大背景下，合伙创业或者强强联合，就有了更多的吸引力。

1、合伙之所以能成为一种经久不衰和广受欢迎的企业模式，是因为合伙形式具有许多优点：

（1）合伙组织形式简单，集资迅速灵活，创办手续简便且费用很低。

（2）合伙内部关系紧密，成员较稳定，内部凝聚力较强。

（3）合伙人负无限责任，虽增大了个人风险，但也有利于刺激合伙成员的责任心和巩固合伙组织的信用。

（4）合伙不是纳税主体，也较少受政府干预和法规限制。实践证明，合伙是创业的最好形式。美国的波音公司就是由合伙发展而来。

在现代，合伙不仅是个人集资创办企业的形式，而且是企业之间经营联合的形式。比如我国民营经济最发达地区之一的温州，目前有民营有限责任公司2万多家，其中绝大部分为中小企业。但从数量上讲，民营中小企业主要是以个人业主制企业和合伙制企业（温州的股份合作制企业中大部分实质上是合伙制企业）为主。

2、合伙经营的优势非常明显，具体说来，有以下几点：

首先，资金的压力较小。所谓合伙，就是一方的力量不强，因此合作创业，这是可以理解的。

其次，创业期间千头万绪，两个人，甚至更多的人共同创业，则可以分工合作，可以促进创建的进程，并顺利展开经济活动。

第三，合伙人各有特长和自有资源，因此可以取长补短，并各自负责特定的工作，可以实施较为复杂的创业构想与计划，规模也可以比单枪匹马大很多，而发展速度上，也远远优于单打独斗的企业。

第四，合伙企业有较大实力，可以进入起点相对较高的行业，也因此可以承担较大的市场压力与风险。

3、当然，合伙经营也有其不可避免的弊端：

首先，由于是几个人共同创业，产权区分上，如果没有精确的划分，会有很大的隐患，在企业发展到一定时候，会对原始分配比例提出疑问，而又很难达成一致。

其次，付出与收益之间，并不是精确对应。比如几个人共同创业，每个人的能力、对企业的作用也有一定的差异，分工合作往往会加大差异，出现苦乐不均的现象。同时，利润的分配往往是按照投资比例进行分配，合伙人之间往往会有一定的想法，并影响工作的积极性。

第三，利润被合伙人分配，往往十分有限，降低了创业经济利益的吸引力。

第四，合伙人在管理方面、企业发展、利润分配等方面往往产生一定的矛盾，这是必然的现象，关键在于如何各司其职，分工合理。

第五，在创建期与营运初期，本身企业就处于投入和亏损阶段，但同时合伙人又必须支取一定的个人费用，加大了资金的紧张程度。

第六，合伙对于人身的依赖非常高，假如特定合伙人的中途退出，对创建的事业是一种巨大的风险。

4、合伙协议及法律风险防范

在民营企业之间，由于产权机制、管理机制的自主性，两个企业的合作，往往具有高效性，但也不可避免的失之于盲目与草率。而类似于这种合作往往形成在口头上，即使形成书面合同，也是三言而语，没有面面俱到。不理性、不规范的操作方式为合作双方日后纠纷埋下隐患。

而具体到合伙实际，“一年合伙，两年红火，三年散伙”这种无奈情形，甚至成为了合作企业难以走出的怪圈，这一合作企业难以走出的怪圈，极大阻碍了民营企业的进一步发展。因此，要避免此类事情发生，在合作之初合作人间不能重情轻法，初期就应当规范公司的各项制度，这样既能使大家不伤感情，避免纠纷发生，也能使公司顺利地发展壮大。此阶段可以聘请律师代为拟定、审核公司的各项制度及相关协议，再由合伙人就具体条款提出修改建议。

（1）确定合伙之前的准备工作

第一，合作前，理清自身的账目。理清自身账目，为的是在将来合作中，清析自己的投入，在发生争议时能明确自己的权益。这点为很多人所忽略，糊里糊涂地投入，到合作终结清算时，便相互扯皮。

第二，认真审查对方的资本实力。审查合作伙伴的资本实力，同时也是检验对方的诚信。在合作中，对方如果实力不足而以实力雄厚的面目出现，不但增加将来生意上的风险，也容易发生争执。

第三，拟定合作协议。许多人合伙创业到最后总不免落得对簿公堂的原因，经常是以前合条件未谈妥写明。合伙协议写得愈清楚明白，对合伙人彼此的保护程度也就愈高。如有专业律师能协助合作协议的拟定，则更为合适，对于法律风险的防范也就能更为深入与全面。

（2）签订合伙协议应当注意的问题有：

第一，个人合伙可以起字号，依法经核准登记，在核准登记的经营范围内从事经营。合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。合伙人的权利有：①合伙事务的经营权、决定权和监督权，合伙的经营活动由合伙人共同决定，无论出资多少，每个人都有表决权；②

合伙人享有合伙利益的分配权；③合伙人分配合伙利益应以出资额比例或者合同的约定进行，合伙经营积累的财产，归合伙人共有；④合伙人有退伙的权利。合伙人的义务有：①按照合伙协议的约定维护合伙财产的统一；②分担合伙的经营损失和债务；③合伙债务承担连带责任。

第二，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。

（3）合伙协议的主要内容

第一，利润分配与双方的权利义务。说明分离利润和分担损失方式，具体事务的分担，经营过程中的合理支出比如每个合伙人每月的经营成本的计算。

第二，投票权和决策权。一般而言，合伙人有同等投票权，这在涉及企业重大事务时具有非同小可的意义。第三，合理的分享利润权。比如说明在合伙者即使生病或休假也有权分享利润，但须作出一定的时间限制。这通常是会引发争议的重大问题，需要在合伙协议中列明。

第四，撤资的条件和处理方法。比如当合伙人离开公司，或合作公司解体时，每个合伙人资本份额如何估价，如何处理等等问题。

第五，订立合理的财务制度。最为重要的是企业财务会计制度，对会计准则达成协议或让可靠的会计人员从事这一工作是极其重要的事情。对于不参加实际业务的合伙人，更要坚持这一点，从而能从专业角度把握企业经营的真实情况。

（4）合伙人法律风险防范的三点意识

第一，合伙人之间签署《合伙协议》一定要遵循自愿原则和诚实信用原则。自愿原则和诚实信用原则是我国《民法通则》和《合同法》规定的从事民事行为和订立合同必须遵循的基本原则，对于合伙双方订立合伙协议并不例外。这就要求合作者开展合伙时，彼此尊重对方的个人意愿，不能将自己的意志强加于对方，应本着诚实信用原则，如实将自己的实际情况告知给对方，而不能采取隐瞒欺骗的手法，更不能在对方不知道本事务所和自己个人的有关情况时，在《合伙协议》中限制对方的权利、加大对方的义务，否则，一旦引起法律诉讼，人民法院将会以“不是出自本人真实意愿”和“显失公平”为由，宣告该双方签署的《合伙协议》无效。

第二，合伙人一定要按照《合伙协议》的约定履行出资义务。不履行出资义务的合伙人在法律上是不能认定其合伙人身份的。同样，假如该合伙企业的所有合伙人都不履行出资义务的话，则该合伙企业的法律主体资格也是不被承认，因而不受法律保护。因此，为了防止此类风险的发生，合伙人应该按照合伙协议的约定履行出资义务。

第三，“挂名合伙人”也要注意防范自己的法律风险。在实际案例中可以常见“挂名合伙人”现象，所谓“挂名合伙人”，是其不出资、不参与合伙会计师事务所的经营管理，只是该企业形式上的合伙人，并不是真正合伙人或法定合伙人。鉴于此种地位，就有两方面的法律风险存在，一是当法定合伙人与“挂名合伙人”之间产生经济利益纠纷时，“挂名合伙人”的地位由于得不到法律上的认可，因而往往处于不利地位，自己的权益也不能得到法律上的保护。另一方面，“挂名合伙人”还会面临利害关系人请求其与真正合伙人一并承担连带责任的法律诉讼风险，人民法院为了保护善意第三人的合法权益，往往会判决挂名合伙人与真正合伙人一样对合伙企业的债务承担无限连带责任。

总之，合伙形式是我国民营企业制度中普遍存在的一种经济现象，由于经济形势发展变化迅疾，而相关法律制度上尚有不少空白，民营企业在实践中应该不断摸索，在理论上也可以不断吸纳合理的合伙方式，从而灵活开展合伙事宜。比如有限合伙这一制度，在法律角度看，它在许多发达国家取得了长足的发展，并成为其民商法中一项重要的内容。然而，对此，我国此方面的立法至今还很落后，这是我国企业制度中的一个缺憾。也在一定程度上抑制了我国民营经济多样化、规范化发展。随着我国民营经济的迅速发展，我国应适时进行有限合伙立法，引进有限合伙企业制度。而在市场经济主体的民营企业，在实践中摸索探寻一条合理高效的合伙之道，将更有效率。

第三篇：施工企业上市利弊分析

施工企业上市利弊分析

摘要：随着国家对基础设施投入的加大，施工项目越来越多，项目投资越来越大，如何抓住施工领域这一黄金时期，成为制约施工企业能否进一步做大、做强的一个重要因素。为扩大企业规模，提高市场占有率，筹集足够的资金是施工企业发展的关键所在，对施工企业通过上市来筹集资金进行一些简要的利弊分析。

关键词：施工企业；上市；利弊

十一五期间，我国基础设施建设正处在高度景气阶段，未来几年铁路建设投资和公路建设投资都将保持高位运行状态，城市市政建设和房地产行业也方兴未艾,建筑行业的飞速增长给施工企业带来了前所未有的发展机遇。为更好更快的发展,增强企业自身实力，施工企业急需扩大市场规模，提高市场占有率，而资金短缺成为制约施工企业进一步发展的一个重要瓶颈。为筹集企业发展资金，单纯的靠企业本身实力和银行信贷已经满足不了日益增长的资金需求了，为此，施工企业应将筹资渠道转向资金雄厚的股市，通过上市，来募集发展所需资金，同时通过上市还能完善企业各项管理制度,促使企业更加规范更加健康的发展。本文试着对施工企业上市利弊做一些简要分析。

1、上市利益分析

(1)可以募集大量资金,有效的缓解资金短缺问题。同时，有利于调整企业资本结构,降低资产负债率。以2008年3月刚刚上市的中国铁建为例，中国铁建先于2008年3月10日发行A股，共计募集资金222.46亿元人民币；2008年3月13日，又发行H股，共计募集资金182.5亿港元。由此可见，施工企业通过上市可以在短期内在证券市场筹集到巨额资金，而且普通股股票筹集的是企业永久

占用的资金，是企业最稳定的资金来源，它可以是负债的保证，股票筹资越多，对债权人的保证越强，企业的实力也越强，有利于提高企业的信誉。此外，施工企业由于自身行业的特殊性，资产负债率一直居高不下，以相近几家上市施工企业的资产负债率为例，2005-2007年，中铁二局(600528)的资产负债比例分别为72%、78%、77%；隧道股份(600820)分别为77%、78%、78%；中国中铁(601390)分别为92%、93%、93%，而2008年3月刚刚上市的中国铁建(601186)则高达98%、98%、97%。企业增加负债资金，就相应的增加了固定支付利息的压力，过多的负债，会使施工企业辛辛苦苦创造出的利润无形中都流失到银行中去了，施工企业成为银行的“打工仔”。施工企业上市后，可以从股票上场上大量融资，极大缓解了企业资金链的紧张，调整了企业的负债结构，优化了企业的负债比例，把企业从高负债率解脱出来，解决企业发展所需要的资金，为公司的持续发展获得稳定的长期的融资渠道。

(2)有利于降低财务风险,增强企业实力。与间接融资相比，企业直接向社会公开发行股票有利于改善企业的资本结构，普通股股票筹集的资金是公司的股本，股本是企业存在的根本，可供企业在生产经营活动中长期使用，除非企业进行清算，否则不用偿还本金。雄厚的股本能增加企业发展所需的长期资本，减少还本付息之流动性困境。同时，企业能够将更多的资本投到那些有长远投资价值或战略意义的领域，从而有效地避免企业的短期行为。上市后企业资本运作手段更加丰富，在市场上的信誉程度显著提高，银行也愿意向公司提供贷款，这进一步促进企业的发展,并借此可以形成良性的资金循环，使得企业债务融资和股权融资二种筹资方式可以相辅相成。

(3)有利于完善公司的法人治理结构，为企业长远健康发展奠定制度基础。上市公司建立起以股东大会、董事会、监事会、独立董事、各专业委员会为特征的公司组织机构体系、公司直接置身于市场竞争和公众投资者的外部监督之中、证监会等外部监督机构也会加大对上市公司的监管力度。外部监管越严格、市场越规范,公司的治理水平也相应会得到提高。公司上市后可以规范公司原来不规范的运作和管理，提高管理水平，推动管理创新，不断完善公司的治理结构，推

动企业持续稳定健康发展。

(4)有利于积极进行资本运作，挖掘、培育新的利润增长点，增强企业的整体竞争力。只要有充裕的资金实力，施工企业方可进行产业结构的战略调整，实现施工企业经营方式的战略性转型，除提高自身的核心竞争力外，不妨投资运营BOO(建设——拥有——经营)项目、BOT(建设——经营——转让)项目、房地产项目、海外开发项目等，这些项目虽然在主营业务收入所占比例较小，但作为新的利润增长点，对企业的贡献也不容忽视，这些新型投资项目不但可以为公司赢得施工项目，提高盈利水平，同时长远看可以提供稳定的投资回报，平抑公司其他业务收入和盈利的波动。特别对于施工企业而言，原材料成本占公司主营业务成本的50%以上，原材料价格波动风险将对施工企业利润产生巨大影响，因此施工企业可以通过资本市场对于一些主要材料生产商、机械设备制造商厂家可进行参股甚至控股，以降低施工企业在施工生产过程中原材料价格波动带来的风险。企业上市后，将有利于实现企业经营与资本市场的协调发展。

(5)有利于提高市场竞争力，增强企业的市场占有率。施工企业上市后利用所募资金可大量购买大量先进设备，提高施工机械化水平，从而提高施工效率，扩大施工规模,增加经济效益。同时，从产业竞争角度分析，上市一方面可以支持企业更高速地成长以取得在同行业领先的时机；另一方面，如果同行竞争者均已上市,企业同样需要充足资本与竞争对手相对抗。此外,企业上市后，可以提高今后在国际资本市场筹资的能力,积极开拓国际市场。

(6)有利于提高企业自身的品牌效应，大大提升知名度。一般而言，各种媒体给予一家上市公司的关注远远高于非上市企业，企业上市可获得巨大的名牌效应，积聚无形资产,更易获得银行信贷、有利于吸引高层次高素质的管理人才，为走向国际市场赢得良好的信誉等。品牌效应是施工企业一笔重要的无形资产，在经营承揽中有着极其重要的作用。

2、上市弊端分析

尽管企业上市有巨大的经济效应和社会效应，能给企业带来前所未有的发展机遇,但企业上市也面临一系列的挑战，也要付出一定的代价,主要体现在：

(1)上市成本：需要不菲的律师费、审计费、券商费等，公司上市后会比上市前受到更严格的监管，很多信息需要定期向社会公众披露，与此同时也需要增加一些相关费用,监管支出加大。

(2)投资风险:企业筹集巨额资金，一旦投资失误或失败，有可能使企业面临财务危机甚至出现毁灭性的灾难。

(3)股市风险：股票市场中恶意炒作，短期投机等行为，媒体过度关注负面影响等，可能会使股票价格偏离其内在价值，不能真实反映企业真正内在价值。

(4)诉讼风险：企业上市后需要对全体股民负责，上市公司比私人企业需要履行更多义务、承担更多责任,管理层也将受到更大的压力等，为了防范投资风险，保护投资者利益，公司法对上市公司作出了特别的规定，主要有重大事项决策制度、独立董事制度、董事会秘书制度、关联董事回避制度、信息公开制度，如给公司造成损失，股东都可以直接诉讼或代为诉讼。

(5)控制权的稀释：企业上市后应时刻注意股权百分比的控制，以防失去对公司的主权控制。

综上所述，施工企业上市后，将面临更为广阔的发展空间，上市所带来的好处远远大于上市前后所付出的代价，施工企业应以上市为契机，不断提高管理水平，不断提高企业自身核心竞争力，同时积极运作资本市场，参与国际市场，实现企业持续、稳定、健康发展,力争为投资者带来持久、可观的投资收益。

第四篇：直销与代理利弊（写写帮推荐）

1、直销与代理经销的利弊分析 直销的优势与劣势： 优势:（1）建立自己的营销通路网络，掌控市场价格（2）掌握第一手的市场信息，随时改变市场策略，调整价格体系，在与竞争品牌较 量时，不会被动挨打 劣势：（1）投入比较大，需要招聘一定数量的营销人员，配备相应的交通工具与通讯工具，承担相应的销售费用。（2）承担较大的市场风险。代理经销的优势与劣势： 优势：（1）减少企业的投入，降低销售成本；（2）转嫁一部分市场风险 劣势：（1）利润被分薄了（2）定价主动权大的丧失

第五篇：国际销售代理协议解释与分析

（一）概述

国际销售代理协议是国际贸易代理协议的一种。国际销售代理协议是一国的委托人与另一国的代理人之间签订的明确有关与销售的代理权限规定相互权利义务的书面文件。

代理是代理人按照被代理人的授权，代表本人同第三人订立合同或作其他的法律行为，由此而产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律制度。在当今的国际贸易中，代理制度的应用很广而且起到了重要的作用。这种国际贸易代理是商业代理，而非一般的民事代理。

在国际销售代理中，对销售代理有不同的分类，如依其代理权限大小划分，可将销售代理商分为总代理商、独家代理商和一般代理商，如依其有无代卖方订立合同的权利划分，可划分为缔约代理商和媒介代理商。

（二）标题

国际销售代理协议的标题首先要明确标明这是代理协议，而非经销协议，而且同时要标明是独家代理或总代理，一般代理，从而明确协议的性质。

在我国实践中，通常有两种做法，一种就是代理仅是推销商品，代理商从中周旋，买卖双方直接订立合同，而代理商吸取一定佣金，这可以说是一种独家媒介代理。另一种是我方与外国代理商直接签订合同并确认代理权，这种代理商既为买方，又为代理。

（三）代理权限

由于不同的代理权限下代理商的权利义务不同，对被代理人的利益影响也不同，所以代理权限的问题是国际销售代理协议中重要的内容。双方当事人在代理协议中必须明确这一问题，以为双方当事人的权利义务划分奠定基础，在这一条款中，主要明确是否给代理商以独家代理权。如授予代理商以某地区的独家代理权，则卖方就不能通过其他途径直接地或间接地在该地区销售。正因如此，卖方在授予代理商以独家代理权时必须要充分考虑到代理商的法律地位，品格及经营能力，一定要慎重行事，否则，如果代理商不努力推销商品的话，就会使卖方处于较被动的地位。

（四）代理产品

这一条款主要规定代理产品的项目、种类及方式。一般有两种方法：一是将卖方的一种或数种产品的代理权赋予代理商，另一种是将卖方所有产品的代理权赋予代理商，对方这一条款，在前一种情况下，在草拟合同时，要将代理产品的有关细节如种类、名称、规格、质量要求等详细订明，以免日后发生纠纷。此外，由于卖方有可能在不断更新某产品，所以双方在合同中还应订明卖方新产品的代理的有关事宜。

（五）代理地区

代理地区范围的大小直接关系着合同双方的利益。在此地区外，双方就不受此条款的限制，在这一条款中，双方一般以国、州、地区等行政区划为标准加以确定代理地区范围。这一条款如不明确，不具体，日后就容易产生纠纷。在确定代理地区时，还要明确代理人在这一地区内对有关商品的订单有无权利，以防止该商品或商标在第三国发生侵权。此外，在确定这一条款时，双方还要注意研究确定的地区的法律，避免国与此地的法律抵触而无效。

（六）最低代理额

在授予独家代理权的情况下，代理商独自享有代理销售权，为避免代理商不尽职责，保护卖方利益，就有必要确定最低代理额，以保护卖方的产品能够顺利销售，在约定这一条款时，必须要综合考虑代理商的代理能力、经营状况，代理地区的经济、社会状况等因素，从而比较科学合理地确定最低代理额。在签订这一条款时，双方要确定最低代理额的计算方法从而有一个固定的数额，而且要规定这一代理额适用或需要变更的期限，以适应形势发展需要，另外，双方还应规定违反此条款的补救方法。

（七）佣金及支付

支付佣金是卖方对代理商所承担的基本的合同义务。双方在这一条款中可以约定佣金的计算方法，如按商品或发票金额计算，或约定一定的佣金比率。此外，双方还要约定佣金的支付方式，一般在国际销售代理协议中多约定定期汇总支付一次。至于具体的结算方式可以参照一般国际贸易的结算方式。

（八）商情报告

这一条款主要是规范代理商应及时向卖方报告其商业活动的情况，以便卖方了解有关信息并采取相应措施。在这一条款中，双方可以约定代理商向卖方报告的时间，如一定时期内汇报，另外，还要约定报告的方式及内容，一般来说，商事报告主要包括代理商的商业活动，市场信息，以及其所在国与此有关的法律、法令及外汇、海关方面的内容。

（九）知识产权的保护

由于国际销售代理协议涉及的对象是产品，就不可避免地要涉及知识产权，其中关系较密切的是商标。而卖方为了保护与产品有关的知识产权在境外不受侵犯，就必须要在协议中明确对与产品有关的知识产权进行保护。如对商标，双方可以约定商标仅用于代理商品上，在协议终止后，代理商不得继续使用该商标等等。另外，双方还可以约定，如在代理商国内出现侵犯卖方知识产权的行为应及时通知卖方，同时双方可以约定在这种情况下，经卖方授权，代理商可以采取必要措施包括代理进行诉讼等保护卖方的知识产权。

（十）订单

前面已经谈到，有的代理商无权代理签订契约，在这种招揽订单的情况下，代理商应将卖方的成交条件及合同一般条款通知顾客，对顾客要求订立合同的订单也要及时转交卖方，以供卖方做出决定。在这类条款中双方应规定代理商对订单应做出什么样的处理。

而在代理商有权签订契约的情况时，代理商可以以卖方名义签订订单或销售合同，此时双方应在协议规定代理商签订契约的条件、并规定代理商签订契约后应及时通知卖方，以便卖方有充分的履约准备时间。