进军三四线：机遇与挑战并存（5篇材料）

第一篇：进军三四线：机遇与挑战并存

“限购”使更多企业的目光聚焦到三四线城市。自38个城市的限购令颁布以来，一二线城市成交下滑显著，特别是限购较严格的北京、上海，同比跌幅超过1/3。而受政策影响较小的三四线城市，如镇江、佛山等地同比涨幅呈现翻番态势。

土地市场上，一二线城市土地成交价格实现了回归。楼板价及溢价率排行门槛大幅度下降。3月溢价率入榜门槛仅为55.71%，企业对三四线城市土地获取表现得更为积极。事实上，从09下半年开始，万科、恒大、绿地等大型企业就已成为先行者，在CRIC发布的2011一季度房企销售排行榜中也显示出，TOP30企业成交结构正在加速向三四线转移。

纵观一二线城市楼市发展不难发现，“城市化”成为推动中国房地产发展的最核心因素。大城市所走过的城市化进程预示着三四线城市的未来。可以看到一二线城市在此过程中，所一并经历的5-10年房地产高速发展期。同样，在当下一些人均GDP达3000-8000美元的三四线城市，亦然也会迎来快速发展的3-5年。

当上海在聚集全国乃至世界的客户群时；当武汉、长沙在聚集整个省内城市的客户群时；三四线城市同样也在经历这个过程，即：客户群聚集后产生的消费爆发。换言之，也就是当一个城市最高消费还只是宝马车的时候，这个城市高端房地产消费正酝酿着一个爆发点。这从恒大地产短短几年快速发展轨迹中，也能窥见一斑。CRIC标杆企业研究显示，恒大2011一季度进入城市达62个，囊入201亿元，较去年同期增长135%。弱市下持续高增长，得益于其三四线的战略布局，也正因其抓准了这些聚集城市的拓展业务，才实现了飞跃。

此外，在我们津津乐道于三四线蓬勃发展时，一些不容忽视的风险也孕育并生。最值得关注的便是市场容量及消费两极化问题。一旦短时间（1-2年）内满足了这些城市周边高端消费者，和因限购被挤出的需求后，这些大鳄动辄百万的项目，在进入第三、四期销售时将陷入供过于求的境地。

宏观：利好

城市化与房地产市场发展之间有着一种微妙的正相关发展的关系。随着近年三四线城市宏观经济及城市人口的快速发展，房地产市场也随之快速发展。尤其是在城市化速度不断加快的前提下，其市场容量也在同步不断扩大。

   九成三四线城市处于城市率加速阶段

根据国家发展改革委公布的数据显示，2009年，中国统计口径的城镇人口达到 6.22亿人，城镇化率为46.6%。国际经验表明，城市化率处于30%-70%之间。城市化率推高商品住宅需求  虽然增加的商品住宅需求并不仅仅是由于城市化扩张所引起的，但城市扩张的确对于中国的房地产市场起到了巨大的推动作用。从全国城市化率与商品住宅成交总量数据对比来看，随着城市化水平的不断提高，商品住宅成交量也在快速增加。

  三四线城市间价差待补空间巨大

从能级来看，受城市化的影响，三四线城市与一二线城市房价水平段差距仍十分明显。从全国房价的整体水平来看，目前三四线城市商品房价格水平基本集中于3000元/平方米以下，其中5成城市的商品均价处于2000-3000元/平方米的价格区间，而2000元/平方米以下和3000-5000元/平方米价格段的城市各占2成左右。

土地：升温

和一、二线城市房企众多，竞争激烈，并且土地成本越来越高相比，当前三、四线城市政策相对宽松外，其丰富的可开发土地资源，相对较低的拿地成本，新城开发等带来的各类需求等也正促使更多的房企进入三、四线城市。

 土地资源较一、二线城市更丰富

 CRIC监控数据显示，近几年来三、四线城市的土地出让占比也正不断提升。从近十年的数据来看，2003年后，全国房地产土地购置面积中三、四线城市占比明显，从2003、2004年的占比50%左右，上升2005年以后的占比60%左右，这一稳定数据也正说明，三、四线城市正成为土地出让的主力。

 地方政府土地出让意愿强烈

 在当前的城市发展中，土地出让收入已经成为地方财政收入不可缺少的一部分。对于一些经济发展和城市基础设施相对落后的三、四线城市，一些知名房企的进入，往往会带动三、四线城市楼盘品质的提升和先进开发建设观念的培育，加快城市化进程和房地产市场的发展。除了给当地带来更多的财政收入外，也会促使城市基础设施得到改善，并会给当地政府带来更多的就业率，提升地方政府的业绩。

 拿地成本低，土地容易获取

 与一、二线城市相比，三、四线城市由于房地产市场起步较晚，发展也不成熟，再加上经济能力有限，因此拿地成本较低。从各大典型企业一、二线城市与三、四线城市拿地成本的比较来看，整体而言三、四线城市的拿地成本仅为一、二线城市的1/3左右，进入门槛较低。

 竞争相对较小，吸引房企加速进军

 当前三、四线城市房地产正处于快速上升期，竞争也相对较小的情况下，因此越来越多的知名房地产开发企业的发展布局战略逐步向三、四线城市倾斜。

市场：可期

数据显示，中国地大物博、幅员辽阔，包含：286个地级市、600余个县级市，以及2000余个县城一级地区。这些区域的房地产市场起步都相对较晚、大部分尚处于未开发阶段；一旦城镇化发展加速度、经济发展加快、当地居民财富增加，其购房需求必然会逐渐释放，未来的市场发展前景大有可为。

  城市化进程加速，三四线城市经济增长

从宏观层面上看，去年年底十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中与房地产产业直接相关的，即是对未来5年我国城镇化战略的部署。综合来看，“十二五”期间政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化——从过往重点打造核心城市，转变为未来着重中小城市建设。

  房价涨幅相对较小，后发潜力逐渐体现

另一方面，从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内，北京和济南近三年年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%，而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%；在珠三角区域内，深圳和福州近三年商品房价格涨幅分别达到51.36%和49.86%，而同区域的东莞涨幅却仅为13.74%；同样在长三角区域内上海和南京的房价涨幅也明显高于三线城市南通。

  调控政策暂未覆盖，三四线城市抗周期性凸显

去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%，二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%，与此同时，三四线城市市场的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米环比仅减少25.74%。

  2010年楼市成交创新高，源于三线市场崛起

从近两年的发展现状来看，已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长。根据CRIC数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而相对的，三、四线城市的成交量占比达到了64%。

政策：利好  《成渝经济特区规划》经国务院常务会议讨论并原则通过——2011.3.2

 按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。

 《长株潭城市群一体化规划》通过国内专家评审——2010.10  《规划》布局科学优化，城乡一体化目标明确。依托长株潭都市区化发展，构建千万级区域核心城市(都市)，同时在区域内发展由多个实力强大、活力充沛、辐射带动能力强、区位与功能协调的百万级城市构成的次中心城市群体。

 《长江三角洲地区区域规划》经国务院批准正式实施——2010.5.24

 依据规划，长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。发展目标是到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。

 国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》——2010.1

 根据规划，到2015年旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平。

 国家发改委正式印发《辽宁沿海经济带发展规划》——2009.9.8

 《规划》提出了辽宁沿海经济带发展的战略定位：立足辽宁，依托环渤海，服务东北，面向东北亚，建设成为东北地区对外开放的重要平台、东北亚重要的国际航运中心、具有国际竞争力的临港产业带、生态环境优美和人民生活富足的宜居区，形成我国沿海地区新的经济增长极。

百亿房企布局三四线

从2010年中旬即开始的密集调控，使提早布局三四线城市的房企在2011年一季度颇为受益。排名《2011年一季度销售排行榜》前30强的房企万科、恒大、绿城、保利、万达等众多地产上市公司，旗下均有不少在三四线城市开发的项目。

 百亿房企在三、四线城市力求破局

 从2011年一季度房企TOP30榜单来看，提前布局三、四线城市的房企业绩表现格外抢眼。万科、恒大、碧桂园等重点房企均大举进攻三、四线城市。以占据2011年一季度销售面积排行榜榜首的恒大为例，在其已进入的62个城市中，三线城市占比63%，达39个。

从项目数量来说，恒大有44个项目在三线城市，占了总项目的40%；碧桂园2011也凭借着三、四线城市的销售收入，带动销售面积达150万平方米，荣登三甲。由于三、四线城市房地产市场基本不在2011年政策限购范围内，得益于这种三、四线城市的前瞻性战略，万科、恒大、碧桂园等房企有效规避了政策风险。

 原生房企依势本土割据一方

 虽然多数百亿房企都确定了加大三、四线城市布局的基调，但由于国内房地产市场发展不均衡，截至到2011年一季度，百亿房企依旧多拥簇在华南、华东等较发达的部分三、四线城市，比如华南的东莞、佛山等地。从全国层面来看，百亿企业尚未在三、四线城市形成一定的规模优势。而一直深耕于三、四线城市的本土房企较之外埠企业，在政府合作、开发融资及客户渠道上更具备资源优势，且具备过去积累的当地土地储备，依旧占据着当地房地产市场的较大份额。同时，本地的开发企业在面对百亿企业的竞争下，也更积极的提升自身，注重品牌建设，形成区域品牌形象，并且更加注重对产品的创新，增加产品的附加值。

 品牌、规模及差异化将笑傲三四线主战场

 万科、恒大、碧桂园等房企正凭借着他们在管理、品牌等方面的综合优势快速打开三四线市场。万科作为首家销售额超千亿的地产企业，已开始着手对管理工具和组织架构更新，以便更好的开拓三四线城市，尤其是一些一线城市周边的卫星城镇，比如广州附近的东莞、佛山等地；而远洋地产也开始精炼内功，推动企业文化随公司的战略发展同步提升。

解密百亿房企三四线扩张

 农村包围城市：碧桂园式扩张

 不同于有着深厚央企背景的房企，碧桂园作为私营企业所面临的最大问题就是资金问题。能否妥善解决资金问题也是衡量一个企业能否持续发展的杠杆。为此，拿地方面，碧桂园制定了农村包围城市”的布局战略，在三四线城市大规模、低成本拿地，其每一个项目几乎都是一次造城运动，极大地改变了区域的居住氛围，推动城市发展。这样一来，一方面低成本拿地为企业节约了资金，另一方面造城运动可以在较长一段时间为企业带来资金流并扩大企业的品牌影响力。目前，碧桂园在售项目中65%以上的项目个数都是位于三四线城市。

 先布局占优势：万科、恒大未雨绸缪

 2010年万科大幅降低了在二线城市新增土地的占比，而将投资重心转移至三、四线城市。从新增项目的建筑面积上看，企业在一线城市的投资比重基本稳定在同一水平，2009年及2010年比重均为12%。两年间最为显著的变化就在于2010年万科对二线城市的投资显著减少，转而向三、四线城市加大投资，二线城市占比从09年的64%下降为10年的42%，建筑面积1116.17万平方米，三、四线城市占比从09年的24%增至10年的46%，增长了22个百分点，建筑面积达1219.60万平方米。而截止到2011年3月底，万科先后在芜湖、苏州等三、四线城市获取土地，总建筑面积达149万平方米。

 挖潜力谋发展：保利、中海顺势而为

 保利地产不是最早进军三、四线城市的企业，但却是最迅猛的一个，一年之中新开辟11个城市的速度也是其它企业从来没有做到过的。去年一年保利在这11个三、四线城市将17宗土地收入囊中，新增了657.28万平方米的土地储备，在总土地储备中的比率从2009年的27%跃居到38%。2010年，中海除了继续巩固二线城市土地储备以外，也加大了对三、四线城市的投资，以深入挖掘潜力市场。中海地产2010年1月在中山以及珠海两块建筑面积总计48.07万平方米的土地，以及通过收购宏洋集团获得的土地，三、四线新增土地占比为55%。

 找出路求突破：绿城、龙湖全国化

 从2010年绿城在新增土地储备城市分布情况来看，企业在一线城市占比小幅上升，二线城市占比较上年有明显下降，三、四线城市占比有较大上升。截止2010年12月底，三、四线城市新增建筑面积290.78万平方米，占比53%，与2009年相比有较大幅度提升。< br/>< br/> 与绿城同类型的企业龙湖地产在土地策略上也同样选择了加大三、四线城市的土地扩张。根据龙湖2010年的企业年报，龙湖新增14幅土地，三、四线城市贡献了近940万平方米的土地面积，贡献率78.5%。

随着2008年苏通大桥的通车以及区域产业迅猛发展，南通的房地产市场出现了新的格局，市场长期供过于求的局面得以改变，大型房企也纷纷开始进驻。

2010年，CRIC重点监控的30家全国型房企中有5家已进入南通，其中绿城玉兰公寓最早进入，已经销售999套，橡树湾最近开盘强销108套，而09年南通房产界的大事便是万科、保利、绿地集团连续在南通拿地，可见大品牌房企对南通市场的重视以及对南通市场前景的乐观预计。

南通，位于江苏省东部，东抵黄海，南望长江，隔江与上海及苏南地区相依，是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国近代第一城”。

1.1 南通是上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的现代物流中心 2.1 房地产发展速度落后于经济总量，未来增长预期强烈

3.1 工业驱动城市，GPD增速较快，形成改善型市场为主，刚性市场为辅的市场架构 4.1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低

惠州市房价水平处于珠三角价格洼地，远低于毗邻的深圳、广州与东莞。也正是这种巨大的价格差距，促使不少珠三角的人们更愿意在此地置业落户。

惠州房地产市场发展程度不高，表现为商品房价差总体集中，各区域间的房价层次还未形成。较低的市场成熟度使得着各区域均有较好的发展潜力，对于伺机进入惠州房地产市场的开发企业而言是个尚好的机会。

惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳以外距离香港最近的城市，也是著名华侨之乡。

1.1 外来购房需求涌入，调控给惠州房地产带来新的契机 2.1 房地产投资将成为惠州“十二五”规划经济新增长点 3.1 珠三角一体化建设，利好惠州房地产市场 4.1 200万人口导入，购房需求或进一步增加 5.1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低

昆山房地产市场在经过2009年的迅猛发展之后，量价都达到一个新的高度。作为长三角区域的价格洼地，吸引了大量投资性购房者的涌入。

随着全国型房企浙江绿城地产进驻昆山后，嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已先后在昆山投资建设大型楼盘，销售业绩不错，万科地产、华侨城地产等著名开发商也于近日入驻昆山，后续昆山房地产行业竞争将愈发激烈。

昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。

1.1 城市地域区位优势

2.1 城市交通规模化，实现首个跨省轻轨规划方案，与上海无缝连接 3.1 多个经济指标在省内名列前茅

4.1 房地产发展速度高于经济总量，未来增长预期强烈

5.1 城乡差距明显，内部价差不够明显，市场价格梯度未真正体现 6.1 住房需求面积偏大，市场需求较为集中

从近两年城市的整体发展角度及房地产投资力度来看，烟台相比青岛来说并不逊色，从经济发展、城市化率提升及城市房价的正相关性分析来看，其房价也具有强烈的补涨需求。

2010年龙湖49亿两次烟台拿地6300余亩，龙湖两次获得的地块均属于同一个区域——烟台牟平区养马岛。项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海四个滨海旅游城市的中间地带，周边旅游资源丰富。

烟台，地处山东半岛中部，与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。作为我国首批沿海开放城市之一，烟台市土地面积13745.95平方千米，海岸线曲长702.5千米，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。

1.1 构建公铁海空现代化交通网络，满足多元化购房群体需求 2.1 消费力增强加重楼市供求矛盾，市场需求日益凸显 3.1 外部价差依然较大,房价补涨需求强烈

4.1 内部区域房价层次不明显，市场成熟度相对较低 5.1 蓝色烟台“一核两带全覆盖”，蕴含巨大发展潜力

乌鲁木齐商品房市场化时间短，2006年之前主要以经济适用房为主，自2007年开始，商品房市场开始快速发展；市场供应比较平稳，商品房每年基本保持在500万㎡的供应量； 2010年的供应量约545万㎡，市场呈现出供求两旺的态势。

至2020年，乌市计划建设轨道交通三条，规划长度52.7公里，其中1、4号线为南北线，2号线为东西向线路，预期2020年全部建成。随着道路的通畅，城市发展的速度将会明显加快，土地价值也将快速提升。而未来这样的利好效应同样也将提升城市房地产需求方的活跃度。

乌鲁木齐是新疆的唯一核心城市，整体经济实力和人均指标均居自治区前列。截至2010年底，乌鲁木齐市GDP1311亿元；人均GDP为4.18万元。随着中央援疆政策的逐步推进，包括房地产在内的经济发展进入加速周期。

1.1 城市内外交通网络逐渐成型，经济发展和房地产市场同时受益 2.1 商品房发展滞后，需求积累下市场将迎增长期 3.1 中高端的市场环境不断成熟，楼市潜力较大 4.1 周边市场价差较大，房价补涨需求强烈 5.1 全国型房企陆续入驻，竞争优化行业格局

宝鸡市GDP在全国253个三四线城市中排名第86位，人均可支配收入进入到55位，这两项经济数据在陕西省也位列前三，但宝鸡市城市化率只有不到30%。经济的高速发展刺激着宝鸡的房地产市场开始起飞。

进入宝鸡市场的外来企业，初始阶段均为外地非品牌化开发商，其已通过强大的资金实力以及先进的开发理念占据当地市场的一席之地，进入到2010年，中海、恒大等一批全国一线地产大鳄纷纷登陆宝鸡，市场竞争日趋激烈。外埠开发商进入宝鸡市场，凭借雄厚的资金实力和较为先进的开发理念，多选择城东新兴区域和东高新区大手笔拿地，开发项目体量明显高于本地项目。

宝鸡位于“关中——天水经济区”的中心，构筑了关中城市群1小时经济圈和连接成都、兰州、郑州等9个省会城市的“一日交通圈”。国家批准宝鸡为对外开放和二类陆路口岸城市，同时被确定为新亚欧大陆桥上枢纽城市。

1.1 “大城市发展战略”、“关-天经济区”规划实施，为房地产发展提供了持久动力 2.1 整体经济发展较快，房地产发展相对滞后，市场增长预期强烈 3.1 “大城市发展”战略规划已经确定，楼市未来发展空间明朗 4.1 人均居住面积大大低于省内其他城市，刚性需求明显

在广东省地级市中，东莞市经济总量紧跟佛山之后，房地产投资额、城市化率虽都不及前者，但是人均可支配收入，远远超过佛山，甚至超过了广州和深圳。

2010年，CRIC重点监控的30家全国型房企中有5家已进入东莞，这12家房企2010年度在东莞的项目销售业绩达64.19亿元，占当地整体市场年度销售额的15.54%。

东莞位于广东省中南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。是广东历史文化名城。距今1700多年前的三国时期建郡，也是岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地和改革开放的先行地。

1.1 “四纵一横”城市交通网规划，实现全市一小时生活圈

2.1 人均可支配收入全省最高，消费群体实力雄厚，且改善型消费为楼市主流军 3.1近年土地溢价率达20%-30%，房企拿地成本逐年增加，预示未来房价上涨可期 4.1 新房市场已显现三级价差，区域楼市成熟度不同 5.1 全国型房企近年陆续入驻，本土外来品牌竞争加剧

恒大、万达等全国型房企的进入，打破了宜昌本土房企的“闭门造车”模式，外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临。

2002年以来，外地资金进入宜昌房地产开发领域的速度明显加快，其开发量已与宜昌本土企业旗鼓相当。目前，已进驻宜昌的全国性大型开发集团仅恒大、万达、葛洲坝3家，但开发总体量已超过200万方。这些大型开发商所开发项目均为大体量、去化周期较长项目，且售价也较周边同质楼盘高。

宜昌市位于湖北西南部，地处长江上游与中游的结合部，鄂西山区向江汉平原的过渡地带。“上控巴蜀，下引荆襄”，东邻荆州市和荆门市，南抵湖南省石门县，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神农架林区和襄樊市。

1.1 清晰的城市定位将带来宜昌的飞速发展

2.1 三峡工程提升拉动了宜昌的第二次振兴，放大了宜昌的城市品牌效应 3.1 以外来资金为主、外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临

近三年来，廊坊市商品房市场供不应求状况较为严重。数据显示2007-2009年三年间，商品房供求缺口为625万平方米，而商品房市场销售量、价格却逐年攀升。2009年商品房均价已超过4600元/平方米。

2010年廊坊市土地成交量为372万平方米，其中市区内住宅类用地土地总成交242.7万平方米，商业类用地成交57.5万平方米，土地计划完成率为84%，预计未来两年廊坊市房地产市场将出现“井喷式”增长，市场竞争日趋激烈。

廊坊，位于河北省中部偏东，不仅扼守京九铁路咽喉，京津塘高速更从西北至东南贯穿全市，京津高铁和建设中的京沪高铁在廊坊均设有车站。规划中的轻轨通车后，从北京亦庄到廊坊城区只需15分钟。

1.1 连接京、津两大城市的走廊，共享京津两地资源 2.1 居民消费能力增长较快，购买力较为旺盛 3.1 外来企业进驻，本地企业占据市场大部分份额 4.1 市场呈现“井喷式”发展，竞争日趋激烈

2000年以来，大庆这座因油而生的城市彻底告别福利分房时代，住房作为一种商品迅速走进人们的生活，并得到迅速发展，其中萨尔图区、让胡路区未来是将是大庆市房地产市场发展的重点区域。

2010年，万达进入大庆，这家房企当年度在大庆的项目销售业绩达10.63亿元，占当地整体市场年度销售额的10%。

大庆位于黑龙江西部，松嫩平原中部，是一座以石油石化和高科技产业著称的新兴城市。120公顷的广阔湿地占大庆市土地总面积的六成，湿地景观类型丰富。

1.1 石油产业发达、生态景观优越

2.1 房地产发展速度落后于经济发展，未来增长预期强烈

3.1 城市交通网络建设进一步完善，经济发展和房地产市场同时受益 4.1 人口逐年增长，购房需求进一步增加

5.1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低

赢——外来房企的本地化谋略

从目前来看，为适应全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业将在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。尽管如此，开发企业也应理性选择战略布局，不要盲目贪大贪多，高估市场购买力。

    合作开发规避初期风险

房地产开发具有一定的地域性特征，而仅凭借品牌战略和产品改良是不够的，在此前提下，越多越多的外来房地产开发企业走上与本地企业的“合作”之路。做足本地化功课很重要

对比占尽先机、坐享地利的本土开发商，外来开发企业在政府公关、市场购买力以及区域规划和定价策略上都稍显薄弱。在此前提下，企业应充分维持好与地方政府的关系，并充分了解本土本土化的运作方式。

  或借道保障房谋求扩张

在房地产调控预期加深、银根收缩的背景下，参与保障房建设已然成为大势所趋。尤其是对参建三四线城市保障房的企业而言，一方面，可以迅速与当地政府建立合作，获得成本更为低廉且大面积的土地及其他多重优惠，而在另外一方面，在房地产调控预期加深、银根收缩的前提下，三、四线城市凭借较低的资金成本和庞大的市场需求，其盈利机会早已得到凸显。

 理性布局避免盲目贪大  从目前来看，为全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业采用在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。

融——当地客户与文化的协同三、四线城市购房者对于住宅有着一些不同于一、二线城市购房者的想法，他们所表现出来的购房需求，亦是值得深究的。本文即根据中房信集团多年跟踪三、四线城市购房者，来描绘三、四线城市不同的购房需求。

 购房者承受能力相对更强

 从本质上来看，购房者的需求其实大同小异，他们或寻觅实惠的住房，或追求奢华的享受，无论何种，均是为了满足自身意识而做出的行为；从本质上来看，一、二线城市购房者和三、四线城市购房者亦区别不大，中低端购房者偏好实用性，高端购房者偏好舒适性。我们发现三、四线城市购房者能接受接近城市均价的住宅，承受度好于一、二线城市，同时对于户型、面积等方面，均偏好大户型和大面积段产品，相对而言，一、二线城市购房者在高房价的影响下，价格承受力低，产品方面亦偏向于小户型产品，以降低高昂的总价。

 城市内房价接受度相对略高

 调研结果显示，三、四线购房者对于房价的承受度均较低，考虑到三、四线城市和一、二线城市之间住宅均价的差异，我们在此引入一个“价均比”的概念，即用购房者所偏好的单价比上城市的均价，以此来衡量购房者所偏好的单价，相对于城市均价来说处于哪一位置。从价均比来看，三、四线城市购房者意向价与均价的比值高于一、二线城市的同一数值，表现出三、四线城市购房者，对于自己城市内的房价接受程度相对略高。

近五成购房者喜好三房

 在房型方面，一、二线城市购房者偏好二房最多，接近半数达48.57%，而三、四线方面则对三房更为青睐，偏好度达48.44%。造成如此差异的原因，我们认为在于一、二线城市房屋价格与三、四线城市之间的落差。

 超六成购房者青睐大面积段

 三四线城市购房者面积偏好与房型偏好呈现一致趋势，由于三、四线城市房价相对较低，购房者接受能力相对较强，当地购房者对于宽敞的90-120平米面积段较为关注；而一、二线城市来看，由于高房价的影响，总体更青睐低面积段住宅。三、四线城市购房者，看似购买力有限，但是由于所在城市的房屋单价较低，购房者所能承受的单价相对于城市均价来说已非常接近，其对大户型、大面积段产品的青睐度高，也表现出了三、四线城市购房者的消费潜力是巨大的。

第二篇：耐火材料工业机遇与挑战并存

耐火材料工业机遇与挑战并存

十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放，加快转变经济发展方式的攻坚时期，我国耐火材料工业的发展，既面临难得的历史机遇，也将面对诸多风险和挑战。

“十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放，加快转变经济发展方式的攻坚时期，我国耐火材料工业的发展，既面临难得的历史机遇，也将面对诸多风险和挑战。

国际形势：从全球局势看，国际环境总体上对我国工业发展有利。但与过去的十年相比，我国工业发展的国际环境将逐渐趋紧。首先是全球经济可能进入低速增长期，在后金融危机时期，世界经济将在一定时段内处于低速增长。其次是全球供需结构会发生明显变化，现在一些主要经济体国家纷纷谋划经济结构深度调整，谋求以先进制造业为核心的再工业化，希望振兴制造业，扩大出口。而新兴经济体和发展中国家也在加速发展具有自身比较优势的产业和技术。我国传统优势产业将面临更加激烈的国际竟争。再次是国际贸易环境不容乐观，金融危机加剧了贸易保护，贸易保护主义色彩日渐浓厚，贸易摩擦明显增加，世界贸易环境日趋复杂，国际贸易总量将呈下降趋势。“十二五”我国耐火材料工业机遇与挑战并存

国内形势：随着国家积极的财政政策和稳健的货币政策的施行，我国耐火材料工业面临的风险和挑战也显而易见。一是以大规模基础设施建设为主的超常规固定资产投资已转入下行减速通道，国内经济增速将有所降低。总体固定资产投资增速的大幅回落，对钢铁、水泥、玻璃等产业的需求就会下降，进而对耐火材料的市场也必然产生影响。二是货币政策由适度宽松转为稳健，原燃材料价格可能继续上涨，实体经济生产要素成本将呈逐步上升趋势，行业生产经营的利润空间也会受到挤压。三是资源环境约束将进一步趋紧。随着政府对资源、能源和环境管理力度的加强，对耐材工业生产的制约日益明显，全行业节能降耗，治污减排的任务十分繁重。部分耐火原料资源紧张的形势在短期内也难以缓解。

行业形势：从我国耐火材料工业自身看，尽管近年来取得了长足进展，但全行业的目前状况与国民经济各行业，尤其是高温行业的发展相比仍存在许多不适应的地方，与发达国家也还有一定的差距。除了前面提到的，行业普遍存在的总量过剩，产业集中度低，资源利用率不高等问题，我们特别应该认识到，作为全球耐材生产和消费大国，尽管耐材产品产能很大，但高技术含量的品种较少，“绿色新型”耐火制品的比重偏低;面对潜力很大的国际市场，高档次、高技术含量、高附加值的产品不多;普通制品比例高，不定型耐材制品比重低。偏硅酸钠此外，我国耐火材料工业科技创新、清洁生产的整体水平也低于国际先进水平。未来主要任务：“十二五”时期的中国耐火材料行业工业，机遇与挑战并存。我们必须认清形势，坚定信心，牢固树立全局意识、国际视野和战略思维，在科学发展观的指导下，以加快转变发展方式为主线，研究新思路，制定新举措，开创新局面，切实抓住和用好重要战略机遇期，把行业持续健康发展建立在结构升级、产品优化、节能环保、综合实力提高的基础上，在发展中促转变，在转变中谋发展。特种耐火材料 “十二五”期间，中国耐火材料工业围绕《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，以促进我国耐火材料工业持续、健康发展为目标，努力实现五个明显提高：产业整体发展质量明显提高;自主创新能力明显提高;技术装备水平明显提高;资源综合利用明显提高;节能减排成效明显提高。

第三篇：慈善信托-机遇与挑战并存

慈善信托——机遇与挑战并存

2016年9月1日《中华人民共和国慈善法》（下称慈善法）正式实施。随着《慈善法》的正式实施，更加细化的配套文件不断出台，国内慈善事业将得到进一步的发展，通过立法的形式，使得慈善信托在中国得以落地，这也从侧面体现出社会多方于慈善信托制度有了进一步的认识，这对慈善信托的发展有积极意义，但慈善信托是一把双刃剑，机遇与挑战并存。

《慈善法》第四十四条对“慈善信托”的定义为:“慈善信托属于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法将其财产委托给受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名义进行管理和处分，开展慈善活动的行为。”，从此条规定来看，现在的慈善信托可谓有法可依，相比之前的公益信托，也具有诸多优势：首先，明确了监管部门为民政部门。《信托法》第六十二条规定，“公益信托的设立和确立其信托人，应当经有关公益事业的管理机构批准。”但这个管理机构在法律上没有明确规定，而慈善信托明确了民政部门的监管部门地位，解决了审批的难题，避免了相互推诿或者争夺监管权的可能。其次，与传统慈善方式相比，慈善信托是一种隔离型的资产，传统的捐款很多是个人将财产捐赠给基金会，如果基金会破产，基金会的所有财产都会被清算，这会导致捐款人的财产也会被清算，从而导致捐款人的捐款意愿不能实现。而慈善信托，无论信托公司破产与否，这部分资金与公司财产1 是相互隔离的，公司如果破产，这笔资金则会转交其他愿意作为受托人的机构继续保证运行，这就保证了慈善事业的继续平稳发展。再次，慈善信托更加便捷、灵活，公益信托设立必须经过批准，这为公益信托的设立增加了很大难度，而慈善信托设立只需备案即可，备案制的选择体现了主管机关简放政权的思想。此外，公益信托的监察人为必设机构，而慈善信托监察人根据委托人意愿设立，把是否设置监察人作为委托人自愿选择的事项，这极大地便利了慈善信托的设立。

都说2016年是中国慈善信托“元年”，在《慈善法》正式实施后，可以预见慈善信托将进入快速发展阶段，公益信托的规模也将不断扩大，在看到慈善信托不断发展的同时，也给我们带来了挑战，仍有很多问题值得我们思考：我国开展慈善信托仍存在一些技术性问题，比如税收问题没有明确规定，民政部门对备案要求不统一等执行问题会导致实际操作中存在一定的不确定。毕竟慈善信托获得社会关注是暂时的，而相关更加细致、具体的配套政策需要进一步落地以及信托公司需设计完美的慈善信托产品，从而使其带动小到企业业绩，大到促进公益慈善事业的发展，才是更值得关注与深思。

面对目前慈善信托面临的机遇和挑战，慈善信托还有一段路要走，而且有赖于各方推动，鉴于此，我认为在下一阶段带动慈善信托发展可以从以下几方面尝试：

一、与公益基金会实现优势互补。采用“信托公司 + 基金会”的业务模式，信托公司基于自身的制度优势和资产管理能力而更擅长投资运作，有利于实现慈善信托财产的保值增值，同时信托公司也存2 在一些明显的劣势，如在慈善项目来源以及项目筛选、运营及效果评估上普遍缺乏经验。而公益基金会的优势恰恰体现在慈善项目运作实施方面。长期以来，慈善基金会是我国慈善事业的主要实施主体，在受益人的筛选、慈善项目的运营管理及评估等方面积累了丰富的实践经验。信托给慈善行业提供了一个更灵活高效的行善方式，是现有的慈善形式的重要补充，以慈善信托为载体，“信托公司 + 基金会”的业务模式必将成为未来发展慈善事业的主流模式，从而推动中国慈善事业发展翻开新的篇章。

二、与互联网相结合，慈善也要搭上“互联网”快车。采用实现“互联网+慈善信托”的业务模式，随着互联网的快速发展，已经有太多的行业和产业加入到“互联网+”的大队伍中来，顺应“互联网+”趋势，适应新时期慈善事业发展的步伐，利用互联网工具比如官方微信公众号，创新推出更多的平台，比如当前某慈善总会创新推出了“为众筹”模式，此平台完全是公益性的，推出这种众筹平台，公信力强，操作便捷，实用性强。

三、与家族信托业务有机结合。“家族信托+慈善信托”模式在目前社会中颇受关注。近年来，随着我国高净值客户财富的日益膨胀，高净值客户回馈社会，践行公益的需求也日渐增强，以家族财富传承为目标的家族信托业务得到飞速发展。在此背景下，信托公司可通过慈善信托与高净值人群家庭财富管理的结合，通过家族信托和慈善信托的方案设计，为高净值客户提供综合的财富服务安排，设计出既有财富传承功能、又能达到慈善目的的“家族信托+慈善信托”的新解3 决方案，以有效拓展慈善信托业务增量及合作伙伴。

现代信托法之父Austine W.Scott曾这样评价信托：“信托作为处理财产之设计，其灵活性没有其他法律能匹敌，设定信托之目的就如同律师的想象力一样无限。”可见慈善信托的发挥空间十分宽广，在国内外一些经典的成功案例当中，富豪往往采取“基金会 + 慈善信托”的模式进行运作。比如：邵逸夫、牛根生、王永庆等都是设立慈善信托基金，采取这种慈善信托家族企业传承模式，一方面可以回报社会，推行公益慈善事业；另一方面企业股权与其他家族财产分离，在其去世之后，其慈善事业能够继续的同时他的家人也获得了信托的受益权，即使有遗产纠纷，企业的正常运营不会受到影响，家族企业永续经营的理想得以实现。因此，在新的《慈善法》的实施下，努力实现财富传承的私益目的与社会公益目的的协调统一，是一条长远的慈善信托与家族企业发展之路。

从整体来看，慈善信托目前还处于萌芽阶段，要不断发展壮大还需要一段时间的尝试，通过长期积累实践经验并在探索中不断完善，逐步建立起科学有效的运行模式，再加上其具有独有的优势，慈善信托一定会发展的越大越好。

参考文献

［1］ ［2］ ［3］ ［4］ 王金东：《英美慈善信托法律制度研究》 林静：《慈善信托——慈善事业与财富管理的跨界》 高传捷：《慈善信托机遇与挑战并存》 马剑银：《中国慈善信托实践的愿望》

第四篇：环卫改革 机遇与挑战并存

环卫改革 机遇与挑战并存

环卫体制改革宣传动员了好几年，人们在等待中已渐渐习惯了“改制”这一原本陌生的名词。6月30日，这个日子对于我们整个系统而言，意义非比寻常。翻牌，即意味着两大基层正式由国家全额拨款的事业单位摇身一变为独立经营、自主盈亏的企业。上千职工也由全额保障的国家人变为了企业人。长期在公有制宽大羽翼下受到保护的环卫行业，能否适应这一翻天覆地的变化？广大职工能否接受这样的角色转变？特别是青年又有什么想法？我们团委对各个基层（运输场、街管所、服务所）的青年做了部分调查。

一 思想状况

50％左右青年认为环卫系统改革是好的积极的表现，对我们现阶段各方面工作都有促进作用。另一方面也能对自己起到鞭策作用，使自己产生危机感而不断提高对自己的要求。其中服务所青年就提出了“完善改革体制，激发自身活力”的口号。他们认识到环卫体制改革后必将带来新问题、新情况，他们将及时调整个人的心态，发挥特长，突出个性。35％左右的青年对环卫体制事业转企业不以为然，认为对青年人的冲击不大，只要服从分配，努力做好做精自己的本职工作就是最重要的事。

还有少部分青年对环卫改革还报观望态度。对自己今后的个人待遇表现出一定的担忧。

二 对策思考

面对改革，青年不能坐以待毙，基层青年苦苦思索着应对之策与未来发展的方向。或许不成熟，或许还有待时间和实践的验证，但这样的思考与探索对于改革而言是一个好的开头。

一、完善体制，服务大局

1、环卫体制改革后必将带来新问题、新情况，及时调整个人的心态，做出积极的应对，不被新局势所淘汰。

2、把环卫事业推向市场就会有竞争，从根本上改变陈旧的管理模式及奖惩制度，用先进的、现代化的管理理念来充实我们，进一步完善改革后的各项体制。

3、以环卫事业的服务理念作引导，在满足物质水平的同时也加强精神文明建设。

二、发挥特长，突出个性

1、从实际出发，抓住环卫行业的特点，体现各作业队的工作特色，对工作中存在的鄙陋可提出有创新、有创意的方案。

2、在岗位上要充分发挥自己的特长，利用自己对工作中一些最熟悉、最了解的细节，进行思考和梳理，使其成为自己工作中的强项。

3、参与学习技术理论、业务知识，并将学以致用，通过学习与实践的结合，提高自己的业务技能，并能把自己的想法和看法通过合适的语言进行表达。

4、加强自身的文化修养，利用业余时间提高自身的文化素质，如：汽车维修（驾驶）、电脑维修、行政管理、电子商务等等，还可定期组织进行小组讨论。

5、激发创新意识，结合自己所学的理论知识运用到实际工作中去，如：对现有设备或机械进行改进、改装，对丢弃物进行废物利用等等。

三、注重实践，发掘自我

1、对日常工作中的机修与机扫班加强技术考核力度，结合考评机制进行奖惩，力争在每年市环卫技术比武中取得优异的成绩。

2、工作上积极配合班组做好各项任务检查，在做好本职工作的同时为我所体制改革献计献策。

3、对事业转制有正确的认识，并能正确的理解。事业转制后将创造出许多机遇与挑战，要抓住时机，发掘自身的潜力，树立正确的价值观。

第五篇：区块链,机遇与挑战并存

从实践进展来看，区块链技术在商业银行的应用大部分仍在构想和测试之中，距离在生活、生产中的运用还有很长的路，而要获得市场的认可也面临不少困难。

(一)受到现行观念、制度、法律制约。

区块链去中心化、自我管理、集体维护的特性颠覆了人们目前的生产生活方式，淡化了国家、监管概念，冲击了现行法律安排。

对于这些，整个世界完全缺少理论准备和制度探讨。即使是区块链应用最成熟的比特币，不同国家持有态度也不相同，不可避免阻碍了区块链技术的应用与发展。解决这类问题，显然还有很长的路要走。

(二)在技术层面，区块链尚需突破性进展。

目前，区块链应用尚在实验室初创开发阶段，没有直观可用的成熟产品。

比之于互联网技术，人们可以用浏览器、APP等具体应用程序，实现信息的浏览、传递、交换和应用，但区块链明显缺乏这类突破性的应用程序，面临高技术门槛障碍。再比如，区块容量问题，由于区块链需要承载复制之前产生的全部信息，下一个区块信息量要大于之前区块信息量，这样传递下去，区块写入信息会无限增大，带来的信息存储、验证、容量问题有待解决。

(三)竞争性技术挑战。

虽然有很多人看好区块链技术，但也要看到推动人类发展的技术有很多种，哪种技术更方便更高效，人们就会应用该技术。

比如，如果在通信领域应用区块链技术，通过发信息的方式是每次发给全网的所有人，但是只有那个有私钥的人才能解密打开信件，这样信息传递的安全性会大大增加。

同样，量子技术也可以做到，量子通信——利用量子纠缠效应进行信息传递——同样具有高效安全的特点，近年来更是取得了不小的进展，这对于区块链技术来说，就具有很强的竞争优势。

影响区块链采用的另一障碍就是管理层担心这项技术在试点项目与概念验证（POC）中尚未得到充分测试。那么最终，区块链的局限性又在哪里？早期的概念验证项目验证的是区块链的可扩展性，但这项技术在处理大量企业交易以及数据时又会存在什么样的局限性？随着区块链越来越广泛地得到采用，不同的应用程序将面临不同的可扩展性问题。

那么处理大量交易需要多少时间和算力？早期的概念验证项目还验证了区块链防篡改交易的安全性。

但是一些管理层关心的是，区块链中的非公开信息是否仍然可以在区块链之外共享。因此，就出现了有关于这项技术的信任问题。目前各类供应商都正致力于创建强大的加密和安全机制，而且多个区块链实体和联盟也正在评估不同的方法，以确保这项技术在保护非公开信息方面是可信任的。

如所有新兴技术一样，区块链也将逐步发展。但由于这项技术可能会对所有行业带来的颠覆性力量，我相信它的发展会十分迅速。当然，服务供应商行业也将积极发挥作用推动区块链技术的采用。

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