制订物业管理方案的要点及方法

第一篇：制订物业管理方案的要点及方法

（一）物业管理方案的基本内容

物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式以及运作程序、组织架构和人员配置、管理制度的制订、档案的建立以及管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标和措施、物资装备和工作计划等。

上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

1.关键性内容

（1）项目的整体设想、构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；

（2）组织架构与人员的配置；（3）费用测算与成本控制；

（4）管理方式、运作程序及管理措施。

以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

2.实质性内容

（1）管理制度的制订；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划。

以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制订方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。

（二）制订物业管理方案的要点及方法 1.招标物业项目的整体设想与构思

对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订出科学、合理、可行的方案，因此，项目分析是编制物业管理方案的前提条件。

物业管理企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒介、网络等手段获取相关信息。在当地设置分支机构的物业管理企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供便利条件。

（1）项目简介 项目简介即指运用简明扼要的语言介绍招标物业的基本概况，如物业占地面积、建筑面积，物业的性质、类型与使用功能等，篇幅不宜过长。

（2）客户服务需求分析

客户服务需求分析即指简明介绍包括客户群体的定位及服务需求特征等内容。

（3）项目的可行性研究与定位

项目的可行性研究与定位也力求用简练的语言概括招标物业的市场定位、投标企业承担该项目的管理服务优势。

如在B市某国际大厦（建筑面积79000m2）的物业管理方案中，中标企业根据该项目是以高档写字楼为主，集商业零售、金融服务、酒店、会议中心于一体的项目特征，确定了该项目“现代、高效、环保、繁荣”的整体形象定位，完整地诠释了项目展示现代化、国际化的商务办公形象，塑造进取、创新和富有效率的商务氛围，树立绿色环保的社会形象的总体服务要求。

（4）物业管理服务的重点及难点

招标物业项目物业管理服务的重点及难点，也是业主最关心的焦点，若分析准确，对策得当，就能成为彰显投标人能力与水平的投标方案。投标人要根据物业性质、类型以及业主的构成、服务需求确定物业管理服务的重点及难点，其目的是有针对性地提出相应的措施。

一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求；政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。

（5）物业管理服务模式

确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。

如在S市某国有商业银行项目的物业管理方案中，中标企业根据物业的定位、服务需求、客户情况的分析以及项目全方位经营、整体形象的包装和维护、楼宇设施设备管理的工作重点等因素，确定“经营型物业管理模式”作为该项目的管理服务模式，较好地适应了业主的服务需求，取得了业主的认同。再如S市某住宅区（由美式别墅群、高级公寓组成）的物业管理方案中，中标企业根据物业项目的客户定位、地理位置、居住环境条件、市场影响力、业主的需求层次等因素确定“五星级酒店物业管理”为该项目的物业管理模式，通过吸收和借鉴五星级酒店的高标准的服务理念和科学、严格、规范的管理手段和操作，借以全面提升物业管理服务质量，满足业主不断变化的服务需求。2.管理方式与运作程序

管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。

（1）组织架构的设置

组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。

如在北京某国际大厦项目中，中标企业设置了以客户服务中心为中枢（负责承担客户服务、信息管理、协调调度、物业经营等职能），综合部（负责承担行政事务、人力资源、财务管理、后勤采购等职能）、机电工程部（负责承担设备运行、工程维护、节能降耗、消防管理等职能）、管理部（负责质量控制、安防管理、停车场管理、精神文明建设、环境工程维护等职能）等相关部门密切协同运作的组织架构。

（2）运作程序与支持系统的设计

运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。

（3）管理机制的确定

管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩；激励机制是在目标管理机制的基础上设计相应的激励办法；监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。

3.人员的配备、培训与管理（1）人员配备

人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府制订的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。

（2）人员培训

人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采取综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。

（3）人员管理

人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。

4.管理指标与措施（1）管理指标

管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

（2）管理措施

管理措施是物业管理企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施，可以采用表格的形式将管理指标与主要的管理措施相对应，进行详细的阐述。

如某高层商业写字楼项目的物业管理方案中关于项目机构增收节支的有关措施为：

1）强化内部管理，坚持量入为出，在保障服务质量基础上降低成本。

2）对项目机构发生的各项费用按明细制订预算，实行对项目机构各部门的目标成本考核管理。

3）从采购、运输、仓储、使用等环节入手，控制各类物资的质量、数量以及采购价格。对节约代用、修旧利废、量材使用等方面取得效果的集体和个人给予相应的物质奖励。

4）对房屋附属设备、公共设施中相关设备以及项目机构自有设备的运行、维护严格按照内部作业指导书的要求进行作业，从设备的选型、能耗及完好率、利用率等方面分析台班定额工效和台班费用成本，提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗。

5）对人员实行量化管理，制订出一套适合小区管理的内部定额标准，严格内部考核制度，做到各工种之间任务均衡，技术等级与工作要求匹配，杜绝人力资源的浪费。

6）通过多种形式的经济活动分析以及提倡员工和业主开展合理化建议活动，挖掘管理潜力，降低管理的内外部成本。

5.管理制度的制订

管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容；内部管理制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中以表格的形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。

6.档案资料的建立与管理

档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。分类应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。档案资料的体系内容可以用表格的形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式。对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物业管理服务内容

早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介入和前期物业管理中起到的重要作用。如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、入驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等。

8.常规物业管理服务综述

在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。

9.工作计划

在物业管理方案中，整体工作计划的制订应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件的具体要求综合考虑。工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用表格法、图表法等表现方式。

筹备期的工作计划内容，主要包括拟订物业管理方案、拟订财务预算、签订前期物业管理协议、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、前期介入参与设备安装调试及建筑质量把关，提供专业意见、制订交接验收计划及作好相关准备、物业管理供应商的评审和确定等。

交接期的工作计划内容，主要包括签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》、制订《业主临时公约》、完善物业管理方案、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设施设备的交接验收试运行、用户入住搬迁服务，档案建立分类管理等。

正常运作期的工作计划内容，主要包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配套服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。

10.物资装备

物资装备必须以满足项目管理需要为目的，在制订物资装备计划时，应该围绕物业管理的开展为核心，从作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等方面进行合理配置、综合考虑，同时还应根据工作进度和需要分轻重缓急，根据不同阶段的需求合理安排物资装备的到位。工作计划的内容一般采用表格的方式进行表述。

11.费用测算（1）费用测算的依据

在测算费用的过程中，物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并参考招标物业所在区域物业管理市场同类同质物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。

（2）费用测算的内容

测算的主要内容包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测；物业收入项目的预测；管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。

1）物业管理成本，主要包括人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用，环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。

2）物业管理收入，主要包括主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。

（3）费用测算的方法

1）根据管理成本推算物业管理服务费单价。首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求、组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本，然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用，并对管理期间可能出现的各种风险进行预测，估算不可预见费用（一般按其他各项管理成本之和的2%～5%的比例进行估算），最后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点，估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准，在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整，测算出最接近标底的投标报价。

如由四栋高层建筑组成的某住宅区，占地6万m2左右，建筑面积为22万m2，可计收物业管理服务费的面积为18.5万m2，当地同类同质高层住宅的物业管理服务费用市场参考价格在3.2～3.6元/m2之间。该项目招标方式为邀请招标，收费方式为酬金制，招标文件明确规定低于成本价10%的报价将作为无效标处理。投标企业依据各项成本及费用测算出该项目的盈亏平衡点为3.10元/m2，由于招标文件关于报价的要求和项目的高标准定位等因素，投标企业根据投标策略将投标报价确定为3.30元/m2。

2）根据预定的物业管理服务费用标准测算物业管理成本。采用这种费用测算方式一般有两种情况，一种是在实行政府指导价的物业管理项目进行招标时，通常需要在预定的物业管理服务费用标准下制订相应的成本、费用测算方案，如城市居民经济适用房、政府公用基础设施等；另一种是在单一业主的招标项目或小范围的邀请招标与协议招标的项目中出现的，由招标方根据市场价格预定一个物业管理服务费用（或预定某一区间的价格），要求投标方在此价格的基础上制订方案，再根据方案进行评比、筛选。这种方式要求投标企业不仅要准确合理测算出每一项的成本及费用的支出，还要根据测算结果对其他相关项目的方案内容进行科学设计或调整，以期符合招标方的要求。在实行包干制收费方式的项目中，费用测算有时需要将上述两种测算方式有机结合，以确保成本控制和风险预测的全面和准确。

如建筑面积为4.5万m2的某政府公益设施项目，其中可进行商铺租赁经营的面积为600m2，计收物业管理服务费用的面积为4.2万m2。招标方要求投标企业按不超过3元/m2的物业管理服务费用单价标准进行报价，租赁收入弥补物业管理服务费用的不足，收费方式为包干制，投标方自主经营、自负盈亏。投标企业预测物业管理服务费用为126万元/年，物业租赁收入为18～21万元/年，合计收入约为144～147万元，而通过对该项目成本、费用的测算和各种经营、管理风险的预测，测算出该项目的盈亏平衡点为3.05元/m2，管理成本为128.1万元/年，即投标企业在3元/m2的标准下有一定赢利的空间，根据投标策略确定该项目的报价为2.9元/m2。

12.成本控制

（1）成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对于部分费用支出的控制。

（2）成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。

（3）在成本控制方案中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。

（4）在成本全面控制的基础上，对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异（例外情况）进行重点控制。其中，例外情况的常用判断标准为金额的大小、持续时间的长短以及是否可控等。在实际操作中，这一原则主要应用于成本费用的日常控制中，因此在方案中应综合体现。

第二篇：如何制订国有企业改制方案？

如何制订国有企业改制方案？

国有企业改制方案是指导改制企业改制方法、步骤的具体操作文件。一般由改制企业在国有资产监管部门的指导下，根据政府部门有关改制政策，结合企业的实际情况，广泛调查，深入研究，多方征求意见和借鉴外单位成功经验的基础上拟订，报上级主管部门和国有资产监管部门批准后实施。企业改制方案一般包括：企业基本情况、企业改制的基本条改制的基本目标和遵循的基本原则、改制的基本内容、改制的基本步骤等五部分。

国有企业改制方案第一部分：公司基本情况

一、公司简介。简述企业名称、经济性质、隶属关系、行业类别、法人代表、注册资金、国有股权比例、注册地址、经营范围等，下属分支、关联机构较多可以用表格列述。

二、企业人员情况。详细叙述公司现有员工人数，其中包括退休、内退、在岗、伤残人员情况及改制分类政策。

三、企业资产状况。列述企业改制基准日账面总资产数额及构成、负债总额及构成、所有者权益数额及构成。经聘请有法定资格的评估机构评估后的总资产、总负债、净资产数额及主要构成。

第二部分：改制基本条件

主要叙述企业改制的内在需求;改制的客观环境和基本条件是否具备;通过学习政策文件，内部动员，企业改制的目标、方向、基本原则是否明确;群众基础是否良好等。

第三部分：改制的基本目标和遵循的基本原则

一、改制的基本目标。叙述企业改制thldl.org.cn的目的和方向。如：以政府有关改制文件为指导，本着解放思想、实事求是、与时俱进、加快发展的指导思想，以资本运营为纽带，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，形成以市场为导向，以解放全体干部职工原动力为核心的企业运行机制，不断提高企业经济效益和职工收入水平，打造适应市场经济发展需要的现代企业平台。

二、改制的基本模式。例如：按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度基本要求和党的十六大提出的“除极少数必须有国家独资经营的企业外，要积极推行股份制，发展混合所有制经济”，“确立劳动、资本、技术和管理等生产要素按贡献参与分配的原则”等企业改革精神，为彻底解决企业所有者缺位、所有者和经营者的价值取向和经营目标不一致的问题，使企业干部职工从产权角度真正关心企业经营成果，借鉴兄弟单位的改革经验，我们认为本公司的改制应采用以下模式：

根据《公司法》和有关政策要求，在审计、资产评估的基础上，通过资产处置、国有股权转让和企业职工身份的整体置换和安置，及新机构股权设置和运行机制的建立等关键环节，将本公司改制为全体职工参股的股权多元化的有限责任公司。根据纳入改制资产的范围不同，拟设改制后的新公司的具体形式：

1.国有控股、全体职工参股的有限责任公司。这种形式可考虑在×××公司既有资产规模(以资产评估报告为主)的基础上，将×××公司的股权转由×××公司持有，并由总公司对新改制后的公司实行控股、职工参股。

2.国有参股或全部退出、全体职工参股的有限责任公司。这种形式可考虑在×××公司既有资产规模的基础上，通过资产处置，股权转让及职工身份置换等政策来实现，进而达到国退民进之目的。

三、改制基本原则。主要有：

1.遵照×经贸企改[200×]××号《关于深化国有企业产权制度改革的意见(试行)》及国家、省其他相关文件精神，积极稳妥推进改制工作，建立现代化企业制度。

2.在企业改制过程中，保证国有资产的安全、完整，维护国有权益。

3.坚持出资者所有权与企业法人财产权相分离，赋予经营者经营自主权，从体制上保障出资者、债权人和企业的合法权益。

4.全部接收现有职工，严格按照国家有关政策法规，妥善安置分流人员，切实保障职工合法权益，确保改制工作稳步进行。

5.兼顾国家、集体、个人三者利益的原则。

6.公开、公平、公正的原则。

7.根据国家、省有关文件精神，实现产权多元化，组建规范的有限责任制企业，使广大职工的切身利益和企业长远利益结合起来，充分调动其积极性，增强责任感。

第四部分：改制基本内容

一、改制范围。列述纳入本次企业改制的组织、机构及相关资产的范围。

二、审计和资产评估。如：根据×经贸改(200×)×××号文及总公司的要求，我公司聘请×××会计师事务所对×××公司200×年×月×日资产、负债、权益及损益进行了财产清查审计，以200×年×月×日为基准日，聘请×××资产评估事务所对×××公司进行了资产评估，公允地界定了评估基准日企业的实有净资产数额。

三、国有净资产的处置。如：聘请经国家批准的审计和评估中介机构审计、资产评估后，认证本公司200×年×月×日可供改制的国有净资产××元(已扣除待核销三年以上应收账款××元)。拟按以下方式处置：

1.国有企业职工补偿费。根据“×经贸企改(200×)×××号”文第×项××款精神，在改制过程中，经劳动主管部门鉴定认可，公证部门公证，原国有企业依法与职工解除劳动关系，对解除劳动关系的职工，原国有企业应按规定予以经济补偿。参照兄弟单位的补偿标准，建议按职工工龄补偿，具体补偿标准：职工参加工作不超过10年(含10年)的，可按每年支付×个月本人上年月平均收入补偿费……

2.离退体人员养老金。改制前已经离退休人员的养老金，原离退休待遇不变，由社会保险经办机构按国家规定的离退休标准支付基本养老金。原国有企业支付退休人员的内部补差，按××年的标准计算，从盘存的国有净资产中一次性剥离。

3.内退职工安置费。根据×经贸企改(200×)×××号文第六项二十五款规定，企业改制时，距国家法定退休年龄不足×年(含×年)或在企业工作×年以上(含×年)的职工，包括符合该条件、改制前已办理内退手续的职工和未办理内退手续的在岗职工，可实行内部退养，待达到法定退休年龄后再办理退休手续。这一期间的生活费和各项社保费，从改制净资产中一次性扣除，交新企业用于职工安置支出。生活费标准按上年月均工资上浮×%计提，各项社保费按国家规定标准扣除。

4.根据×经贸企改(200×)×××号文第×项××款规定，工伤人员医疗费用、原有抚恤对象的抚恤费和补助费(遗属生活费)，部分丧失劳动能力、解除劳动关系的伤残人员一次性安置费和伤残就业补助金，从盘存国有净资产中一次性剥离。

四、国有资产的授让方式。剥离后国有资产(国有股份除外)的授让方式可根据职工承受能力，同时或部分采取以下几种形式：

1.职工现金出资。

2.职工配股出资。例如，根据国家和省有关改制文件精神，以对改制资产处置剥离部分和原企业对职工的欠付(如应付职工福利费和工资基金)为来源，按不低于一比二的比例，对职工配股。

3.职工赊股出资。例如，根据×经贸企改(200×)×××号《关于深化国有企业产权制度改革的意见(试行)》第三项：购买方一次性付清价款的，可给予一定的优惠;一次性付清价款确有困难的，可按产权隶属关系办理相关手续后，在1年至3年内付清，未付清价款部分的股权须在原国有资产持有单位抵押或担保。购买方未付清价款以前，无权处置企业资产，确需处置，须经原产权持有人同意。

五、股权设置。新企业股权设置，依据改制方案的不同分别设置。例如，按国有控股，职工参股形式改制，则国有股权不低于51%;如按国有参股或全部退出，全体职工参股形式改制，则应依照“企改(200×)×××号”文第X项第X款“鼓励改制后企业员工持股、经营管理层控股，经营者持大股”的精神，经充分酝酿讨论后确定。

六、新企业的管理机构和基本模式。

1.建立有效的法人治理结构。

2.实行劳动人事、分配三项制度改革。

3.优化人才结构体系。

第五部分：改制的步骤

一、组织领导。

二、宣传发动。

三、审计和资产评估。

四、拟订改制方案。

五、协调报批。

六、组织实施。

第三篇：物业服务方案制订

制订物业服务方案要点及方法

一、招标物业项目的整体设想与构思

1.项目简介

（1）物业占地面积

（2）建筑面积

（3）物业的性质

（4）类型

（5）使用功能

2.客户服务需求分析

（1）客户群体定位

（2）服务需求特征

3.项目的可行性研究与定位

（1）物业市场定位

（2）企业服务优势

4.物业管理服务的重点及难点

（1）综合性商业――经营、设施设备管理

（2）工业区――消防、污染控制、货物、人员出入管理

（3）政府――维护形象、内部特约、会议接待、庆典服务、安全及保密管理

（4）居住――基础性服务层面

（5）公用事业――公用设施正常运行、紧急事件预防与处理

5.物业管理服务模式

（1）功能定位

（2）客户定位

（3）服务需求定位

二、管理方式与运作程序

1.组织架构的设置

（1）物业规模

（2）服务内容

2.运作程序与支持系统的设计

（1）项目整体运作流程

（2）内部运作流程

（3）客户服务及信息反馈流程

（4）资源优势构建的支持体系

3.管理机制的确定

（1）目标管理责任制

（2）激励机制

（3）监督机制

三、人员的配备、培训与管理

1．人员配备

（1）各类人员

（2）各部门、各岗位人员编制与专业素质要求

2.人员培训

（1）培训内容

（2）培训计划

（3）培训方式

（4）培训目标

4.人员管理

（1）录用与考核

（2）竞争机制

（3）协调关系

（4）服务意识

（5）量化管理

（6）标准化运作

四、管理指标与措施

1.管理指标

（1）管理质量指标

（2）经济效益指标

2.管理措施

五、管理制度的制订

1.公众制度

（1）精神文明建设

（2）管理规约

（3）装修管理

（4）消防管理

（5）入住管理

（6）电梯使用管理

（7）物业接管验收管理

（8）公用设施维护管理

（9）临时用水电管理

（10）清洁卫生及垃圾处理

2.内部管理制度

（1）岗位职责

（2）员工考核

（3）行政管理

（4）财务管理

（5）客户服务

（6）工程技术管理

（7）安防管理

六、档案资料的建立与管理

1.2.3.4.收集 分类 储存 利用

七、早期介入及前期物业服务内容

1.物业管理前期介入工作流程

2.施工期物业管理工作

3.设施设备高度期物业管理

4.5.6.7.8.9.1.2.3.4.5.6.项目竣工验收及接管验收期物业管理 其他前期准备工作 入驻准备预案 二次装修管理 物业接管工作进度计划 后续工程的前期介入管理 工作要求 重点 运行管理 应急预案 计划 特殊服务需求

八、常规物业管理服务综述

九、工作计划

1.筹备期

（1）拟订物业服务方案

（2）拟订财务 预算

（3）签订前期物业服务协议

（4）筹建项目机构

（5）招聘培训员工

（6）完善办公住宿条件

（7）前期介入参与设备安装调试及建筑质量把关

（8）提供专业意见

（9）制订交接验收计划及作好相关准备

（10）物业管理供应商的评审和确定

2.交接期

（1）签订《前期物业管理协议》或《物业委托合同》

（2）制订《业主临时公约》

（3）完善物业管理方案

（4）建筑本体和设备资料的接收建档

（5）楼宇设施设备的交接验收试运行

（6）用户入住搬迁服务

（7）档案建立分类管理

3.正常运作期

（1）员工常规培训

（2）物业管理方案的实施

（3）设施设备管理的全面实施

（4）社区文化活动的实施

（5）便民服务的开展

（6）用户意见调查评估

（7）财务收支情况分析报告

（8）质量管理体系的导入

（9）配套服务项目启动

（10）国家省市物业管理优秀小区、大厦的创建基础工作

十、物资装备

1.作业工具

2.项目机构的交通工具

3.员工办公生活用品

十一、费用测算

1.依据

（1）物业类型、性质、市场定位

（2）配套设施设备的具体情况

（3）管理要求

（4）服务项目

（5）所在区域同类物业收费标准

（6）企业现有综合管理的经验数据

2.内容

（1）物业管理成本

 人工费用

 行政办公费用

 公共设施日常运行维护费用

 机电设备日常运行维护费用

 环境物业服务费用

 安防系统运行维护费用

 公用水电费用

 固定资产折旧费

 不可预见费

 保险费

 法定税费

 管理佣金（合理利润）

（2）物业管理收入

 主营物业服务费收入

 停车场收入

 物业租赁及经营收入

 有偿特约服务收入

（3）方法

 成本推算（各项成本+房屋保险+设备保险+公众责任险+不可预见费用2%－5%） 预定测算（预定服务费）

十二、成本控制

1.2.3.4.贯穿于形成成本的全过程 与提供优质的物业管理服务相结合 明确各部门和有关人员应承担的责任 对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异进行重点控制。

第四篇：制订现场招聘会方案

制订现场招聘会方案

一、确定活动时间和地点：

（一）避开企业不适宜的时间段：

1、每月月底。

2、每周周一。

（二）避开中心不适宜的时间段：

3、每月有考试安排的时候。

4、中心开展其他活动的时候。

（三）确定活动地点：

提前一周向教务确认中心教室资源。

二、确认活动参与人员：

（一）确认内部参与人员

1、与班主任核实参与活动的班级和学员人数

2、根据招聘会规模确认需要邀请的班主任、行政人员

标准：

1、用人企业数量与毕业班人数为1：10的比例；

2、用人企业岗位与学员就业方向相符：JAVA程序员、NET程序员、数据库工程师、软件实施工程师、软件测试工程师等等；

3、每家用人企业参会代表最多3人；

4、以邮件或传真形式给企业代表发送邀请函并要求回复确认。

三、明确任务分工：

（一）就业专员负责企业接待和活动组织；

1、汇总企业招聘信息

2、提前三天准备中心就业活动宣传材料并开展宣传。

标准：至少提前一周确认参会企业，活动前三天再次确认能否如约参加。

（二）办主任负责学员控制；

1、通知学员活动时间和要求学员带简历、着正装，提前半小时到达学校，不许迟到；

2、布置招聘会现场；

3、组织学员参加活动；

4、维持活动现场纪律

（三）行政人员负责活动用品准备。

时限：提前一天

标准：悬挂欢迎横幅，准备企业礼品。

四、形成活动方案，提交给就业部经理审批：

（一）形成活动方案；

（二）提交方案

时间规范：提前一周标准：以电子邮件形式提交。

五、请求部门经理协调相关资源：

（一）活动人员再次确认任务分工；

1、请求部门经理协助确认任务分工

2、中心五部门经理可以请求中心校长（副校长）或学术质量部经理协调处理。

（二）确认开始筹备的时间

1、就业专员提前一周以邮件形式通知参与活动的就业经理、班主任、行政人员，并要求回

复确认；

2、邮件通知活动参与人开始进行活动筹备。

实施现场招聘会

一、安排参会人员入场

接待企业代表入场：

1、安排接待人员到中心门口迎接，引领到预先设置好的展位；

2、带领企业代表参观中心，并与校领导简单会晤，表示中心对企业合作的重视态度（可选。

依照校领导时间安排而定）

标准：沟通时间不超过5分钟

二、致欢迎词并介绍企业

（一）就业专员致欢迎词表示感谢；

1、欢迎企业到场，预祝圆满成功；

（二）逐一介绍企业情况。

1.介绍参会企业情况和招聘岗位；

2.企业代表发言做企业介绍。

三、安排学员投递简历进行面试：

（一）学员向各招聘企业投递简历；

1、学院分批进入会场投递简历，保证会场秩序；

2、简历投递过程中需要注意的问题：

1）避免非热点企业冷场，可能会收不到简历，就业专员要指定需要积累面试经验的学员多

与各企业代表现场沟通；

2）避免热点企业站位过于拥挤，可以采取学员投递简历后等候企业筛选在惊醒当面沟通的方法。

（二）企业和通过简历筛选的学员进行当面沟通；

（三）每名学员10分钟。

四、活动结束安排人员立场

（一）和企业代表沟通面试结果；

1、明确录用学员名单；

2、明确复试学员名单。

（二）先送企业代表出门，在安排学员退场。

学员鼓掌欢送企业。

五、强化活动效果

规范一：跟进企业招聘结果

时间规范：招聘会后一周内。

标准：

1、跟进学院复试进度和结果。

2、记录录用学员名单。

规范二：请班主任组织学员交流会，让参加招聘会的学员谈面试感受。

时间规范：现场招聘会结束的第二天或隔两天进行。

标准：

1、请获得企业聘用的学员谈成功经验和方法。

2、加强对学员就业控制，使学员端正就业心态、积极配合中心就业工作：

1）对面试机会少的学员强调简历的重要性

2）对未通过企业面试的未就业的学员正视自己的不足，积极改进问题。

规范三：更新就业宣传栏信息

标准：张贴活动照片、企业介绍、招聘结果资料。

第五篇：物业管理要点示例

物业管理要点示例

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益及投资潜质都能得以达到极限。而这种投资管理的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物业项目为高级工贸建筑物，其管理重点分析如下：

一、工贸大厦管理：

工贸大厦需要极为周到的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空调设备和通讯装置，保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外观美观，而清洁外墙幕墙的难度和费用，实非一般人想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时对其资本价值也会因此受影响。

二、停车场管理：

现今停车场的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁荣的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电梯源、发电机需与停车场自动化系统及照明系统相通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。