如何防范“打借条”的法律

第一篇：如何防范“打借条”的法律

如何防范“打借条”的法律风险？

2、俗话说，“害人之心不可有，防人之心不可无”，“酒后不语真君子，财上分明大丈夫”。亲友关系感情再好，借钱还钱一事也必须钉铆分明，容不得半点随便、急躁和马虎!必须有意识地防范借钱还钱中的法律风险!

3、为避免引发纠纷，借贷双方都要有完善借款还款手续的法律意识。借款人应主动出具书面借条，出借人也应提醒借款人出具书面借条，而不要碍于情面说不出口。如遇特殊情况，无法当场书写借条时，应有与双方均无利害关系的第三人作证，事后及时补写借条。还款时出借人则应当主动出具收款收据，借款人则应妥善保管好还款证据。

二、细节技巧篇

1、要看清借款人的身份

如果借款人为公民个人，应要求借款人出示居民身份证(或户口薄，下同)原件，看清后复印一份由出借人保留，并要求借款人在居民身份证复印件上签名、签时间。如果借款人是未成年人(未满18周岁)，则应由其监护人出面借钱。如果借款人现实际居住地址与居民身份证上登记的地址不一致，则应要求借款人在居民身份证复印件上注明现实际居住地址(尽量详细至所在楼栋的门牌号码)，并留下联系电话。如果借款人为法人(含其他组织，下同)，则应要求借款人提供法人营业执照副本原件供查验后，复印一份由出借人保留。借条上必须加盖法人经工商备案的印章，并由经手代理人签名。经手代理人必须提供经法人盖章授权的《授权委托书》以及经与原件核对无异的居民身份证复印件。有关对现实际居住地址、联系电话等方面的注意情况同上。

2、注意借条落款的签名或盖章

应要求借款人当面亲自书写借条，并正确地签名或盖章。签名、盖章时要各方当事人均在现场，以防被人冒充、替换。借款人为公民个人的，签名应为居民身份证上登记的姓名，不能用乳名、小名、化名、代号、绰号、名字谐音等。应由借款人本人签名，而不能由他人代为签名。签名应当用正楷字体，以便于辨认。签名应当使用碳素或蓝黑墨水钢笔书写，不能用蓝色圆珠笔书写，以便于保管。不能以电脑打印姓名代替借款人亲笔手写签名。

借款人为法人的，所盖公章的文字字样应与工商营业执照上登记的字样一致，而且公章应为该法人最高效力的公章，而非“财务专用章”、“项目部章”等部门小章，以防发生纠纷后法人对该公章的效力不予认可。借款经手人为法人代表时，则须明确借款债务人是该法人代表本人个人还是其所代表的法人。如果法人代表明确为法人借款，但以自己是法人代表，无需加盖法人公章为由而表示不愿或不便加盖法人公章时，那么出借人应坚持要求其写明债务承担者是该法人代表本人个人而非其所代表的法人。

3、注意借条的基本要素

应要求借款人在借条上载明出借人、借款人、借款金额、借款用途、还款时间(要明确到年月日)、是否支付利息等基本要素。借款时，出借人务必问明借款人的借款用途，如果明知借款人将借款用于非法活动，比如走私、诈骗、赌博、买卖毒品或者贩卖人口等等，就应当断然拒绝。否则，如此以合法形式掩盖非法目的的借款将不受法律保护。

4、关于如何约定利息

应要求借款人在借条上载明利息数额或者利息计算办法即利率。如果没有约定利息数额和利率，则视为无息借款。利率应不超过中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率的四倍，否则对超过部分法律不予保护。目前金融机构人民币贷款基准利率“六个月至一年(含一年)”为5.31%，四倍则为21.24%。因而如果约定“月息两分”的利率，换算成年利率为24%，即已略高于法定的最高民间借贷允许利率。约定利率时，应明确载明利率的具体表示方法。具体表示方法主要有：1)年利率：用“%”表示;2)月利率，用“‰”表示;3)日利率，用“/万”表示。

5、要妥善保管好借条原件

出借人应妥善保管好借条原件。要特别注意防止借条原件被盗窃、丢失或受到污染。保管的地方要安全、可靠，不易潮湿，也不能与化学物品接触。缺角或者缺字的借条，其证据效力就可能有所减弱。同时最好复印几份，在以后催款时，一般情况下只需使用复印件，以避免过度使用原件而致原件损坏，也防止居心不良的借款人骗取、抢夺、毁损借条原件。如果借款人骗取借条原件后立即销毁，会导致事实难以说清的被动局面。如遇借款人抢夺或者暴力抢夺借条原件，而后将其撕毁，以达到不履行债务之目的，就应当及时报案，因为对方已涉嫌抢夺罪或者抢劫罪，如此，公安部门的办案人员可立即做笔录，笔录的相关内容对借条原件载明的事实可以起到重要的证明作用。偷窃借条原件，亦可能涉嫌盗窃罪。如果纠纷确实不能友好协商解决，那么借条原件只应在法庭上出现。

6、注意诉讼时效规定

如果借款系借条上载明了借款期限的借款，则诉讼时效期限为两年，从还款期限届满后次日起计算。如果系未明确载明借款期限的不定期借款，则诉讼时效期间为《民法通则》第一百三十七条规定的最长20年，从借条出具之日开始计算。但如果有证据证明在借款后20年内的某一天出借人催告过借款人在合理期限内(比如三个月)还款，而借款人在合理期限内仍然没有还款，那么如果出借人没有在合理期限届满之后的两年内起诉，且无其他诉讼时效中止、中断、延长的法定情形，则两年之后依然会超过一般的两年诉讼时效期间，而不应适用最长20年的诉讼时效期间，因为法律不会保护“权利上的睡眠者”。避免诉讼时效规定对出借人不利的解决办法：如果还款期限过后即将届满两年，而借款人确无钱可还，那么出借人可要求借款人重新出具借条;如果借款人不愿意更换借条，则出借人应及时发出催款函或委托律师发出律师函，以便形成诉讼时效中断事由;如果借款人在诉讼时效期间内经多次催款仍然未还，出借人则应及时提起诉讼寻求解决。

7、要强化催款证据的收集保管意识

出借人应收集保管好有关催款的证据材料。对于约定了借款期限而未如期还款的，可以要求借款人在借条原件上签署请求延长还款期限的意见并签名、签时间，或者由借款人另行写出还款计划或催款证明等。对于借款期内借款人已归还了部分借款的，可以要求借款人在借条原件上签署“何年何月何日还款多少元，尚欠多少元未还”的意见并签名、签时间。对于借款人不愿在借条原件上签署足以证明出借人催过款的意见的，或者有意躲避出借人的，出借人催款时，最好带上两个与双方无利害关系的有民事行为能力的第三人作为见证，以便一旦需要进行诉讼，就有符合证人资格的证人出庭提供确有证明力的证人证言，以证明出借人曾及时主张过权利，进而证明出借人的起诉并未超过两年诉讼时效期间。

鹰联资产管家 2016.8.5

第二篇：借名买房的法律风险及防范

借名买房的法律风险及防范

针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控。作为“新五条”调控政策中的撒手锏，“限购令”正在向全国主要城市蔓延。在房产新政出台后不久，便有人想出以他人名义购房，以此规避限购政策的“对策”。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析。

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

（二）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。

（三）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析。

（一）借名买房的法律风险。

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

（二）借名买房合同的效力问题。

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

三、借名买房的风险防范及建议。

我国《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名买房的法律风险是不言而喻的，所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

河南国银律师事务所丁保勇律师认为，借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

第三篇：“借新还旧”的法律风险及其防范

“借新还旧”的法律风险及其防范

借新还旧贷款是指贷款到期后不能按时收回，又重新发放贷款用于归还全部或全部贷款本息的行为。借新还旧有利于信用社落实债务，同时克服了诉讼时效的法律限制，进一步完善了担保措施，明确了债权债务关系，弱化了即期贷款风险。本文暂且不论借新还旧的负面作用，仅从在办理借新还旧的手续上隐含的法律风险，谈谈其防范的措施，给一线从事信贷实务的工作人员以启发。

三大法律风险不容忽视

风险之一：保证担保下借新还旧的法律风险

根据《担保法》司法解释第三十九条规定，主合同双方当事人协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或应当知道的外，保证人不承担民事责任。上述规定有以下两点含义：

1、在旧贷没有担保或旧贷与新贷的保证人不是同一人的情况下，新贷的保证人如果不知道主合同双方当事人在借新还旧，保证人不承担保证责任。

2、在旧贷有担保或旧贷与新贷的保证人不是同一人的情况下，新贷的保证人明知是主合同双方在办理借新还旧，由于贷款手续上未注明借新还旧的内容，以致发生诉讼时，如果保证人不承认这一事实，信用社将会在无法举证的情况睛产生保证人不承担保证责任的不利后果。

风险之二：抵押担保下借新还旧的法律风险

1、“恶意抵押”的风险。《担保法》司法解释第六十九条规定：债权人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。在规定中，由于对“恶意串通”没作进一步解释，“部分财产”到底占抵押人全部财产的多大比重没有具体的标准，这就给了法官较大的自由裁量权。因此在原旧贷没有抵押，而办理转贷时以借款人自身的财产设定抵押时如不注意，该抵押行为有可能被其他债权人申请法院撤销。

2、因破产而产生的风险。《破产法》第三十五条规定，在人民法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日的期间内，对原来没有财产担保的债务提供财产担保，清算组有权追回财产，一同纳入破产财产。因此，在原来没有财产抵押担保，而在办理借新还旧时以借款人自身财产设定抵押，且办理借新还旧手续的时间发生在企业破产宣告前六个月内的，抵押有可能被清算组申请法院撤销。

3、抵押未重新登记的风险。旧贷抵押的财产已在登记机关办理了登记，办理转贷时认为原贷款已办理了抵押登记，仅仅更换了原抵押合同，而新贷主体未到登记机关重新办理抵押登记，致使抵押无效。转贷后的新贷则变成了信用贷款。

4、抵押登记先后顺序产生的风险。同一笔财产同时抵押给两个或两个以上债权人，按《担保法》规定抵押登记在先的债权人优于登记在后的债权人。在办理借新还旧后，原抵押合同解除，新抵押的合同就由登记在先的抵押变成登记在后的抵押，优先受偿权丧失。风险之三：办理借新还旧会计操作不规范产生的法律风险。以新贷偿还旧贷时，贷款手续上未注明“借新还旧”，以由于会计人员操作不规范，未坚持“谁的钱进谁的账，由谁支配”的结算原则，将贷款转存进了借款人的存款账户，而归还旧贷时会计人员未经借款人签名或出具支票而直接从借款人存款账户扣收，一旦信用社提起借贷纠纷诉讼，有可能引起借款人和担保人以信用社从其账户强制扣收为由对信用社提起侵权的反诉。

防范措施应及时跟上

风险总的角度出发，借新还旧严格遵循人民银行《不良贷款认定暂行办法》规定的四个条件：(一)借款人生产经营正常，能按时支付贷款利息；(二)属于周转生贷款；(三)重新办理了贷款手续；(四)贷款担保手续有效。同时还应坚持后手优于前手的原则。但重点是要注意以上几点：

1、向借款还旧贷款的保证人履行书面告知义务。在办理借新还旧贷款手续时，除口头告知保证人借款用途为借新还旧外还应在贷款用途栏和保证合同也注明“借新还旧”字样，预防新的保证人行使债务抗辩权。如果在借新还旧时即有旧贷也有新增贷款，应当分开办理为妥。

2、在办理借新还旧贷款时，借款人以自己的财产设定抵押，信用社应对抵押人到期债务进行严格审查。在抵押人有多个债权人且这些债务不到期的情况下，抵押人将大部分财产抵押给一个债权人并不违法，但对多个债权人存在到期债务的情况，抵押行为则受到一定的限制。因此抵押人在设定抵押时信用社应要求他提供到期债务清单。一方面在确定抵押时作为参考，即从总资产中减去到期债务，其余份额财产可设定抵押；另一方面留作证据，以防发生诉讼时用以抗辩。

3、办理借新还旧中，以第三人的财产为新贷设定抵押时，也应如实将借新还旧的情况告知抵押人，同时在借新还旧的抵押合同和借据上均注明“借新还旧”字样，以防抵押人以贷款人“恶意串通”骗取其抵押物为由提出抗辩。

4、原贷是以财产设定抵押，在办理转贷时，一定要再次在抵押登记机关查清该抵押物的抵押情况，主要看是否有第二顺序并排在本抵押物后的抵押登记。如果有，就不能办理转贷，要立即和抵押人协商还贷事宜或依法处理抵押物偿还贷款，否则将失去抵押物的优先受偿权；对于旧贷已在抵押部门办理了抵押登记的，在办理借新还旧时，新贷款主体应重新去抵押部门办理登记，不能用旧贷的抵押登记代替新的抵押登记；对于在办理转贷时，以原已登记的(其它贷款)抵押物的剩余价值部分设定抵押的，其转贷后的新贷也应再去重新进行抵押登记，不能因原抵押物已过户信用社，而不去重新登记，否则转贷后新增的贷款没有对抗第三人的效力。

5、会计人员在办理借新还旧的帐务处理上，新贷如果转入借款人的存款账户，归还旧贷出账时，应严格按存款管理的有关规定办理。属于存折户的要借款人在支取凭证上填字，支票户的要由借款人开具转账支票，慎防会计人员使用特转出账。

第四篇：借名买房的法律风险及防范

借名购房要选择可靠之人并签订书面协议 房产律师团

本期出场律师：辽宁槐城律师事务所 刘甲明

利用银行按揭贷款的方式购买房是许多购房者的首选，但受条件所限，如部分年纪较大的购房者往往被排除在按揭贷款申请范围之外。于是，父母借用子女的名义购买房屋的情况经常出现。市民刘先生就认为这是一种安全、稳妥的手段，但刘先生自己掏钱借用女儿名所买的房子在女儿的婚姻**中险遭分割。辽宁槐城律师事务所刘甲明律师介绍，在之前司法实践中，法院往往以存在债权债务关系而判决子女将购房款返还给父母，但随着《物权法》的出台，房产确认权利之诉成为此类纠纷中的最佳选择方案。买房借用女儿名字 首付、按揭父亲逐笔付

2000年9月，某高校退休老师刘先生欲在沙河口区的某新开发小区购买一套面积为100多平方米的商品房，由于刘先生无法一次性支付全部的房屋款项，就想通过银行按揭贷款的方式进行购买，而当时已退休的人员不能办理房屋按揭贷款，为此，刘先生就和女儿、女婿协商借用了女儿的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，以女儿的名义交纳了首付，并以女儿的名义交纳了其他费用。银行贷款审批后，该房屋全部银行贷款的清偿，都由刘先生亲自去办理并自己支付。该房屋所涉及的相关款项，都是刘先生和老伴独自支付的，并且银行取款单、买房协议、还款凭证、文书的签字等凭证原件都在刘先生处保存，女儿和女婿没有支付过任何的款项。房屋交付后，刘先生和老伴居住使用该房屋至今。

2003年下半年，刘先生看到女儿与女婿经常吵架，虽经说合，但效果不佳。刘先生和老伴担心自己出资以女儿名义购买这套房屋的安全性问题，因此与女儿签订了一份借女儿名义购买商品房的协议书，约定该房屋是借女儿名义购买的。女儿离婚 女婿要分割借名房产

2008年，刘先生担心的事情终于出现了，女婿到法院起诉要和女儿离婚，并且女婿还主张要平分刘先生借用女儿名义购买的该房屋。为了保住自己的房屋，刘先生将女儿、女婿告上了法院，请求确认女儿名下的该房屋归刘先生所有。

在法庭上，女婿认为，我国不动产实行登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不论是《城市房地产管理法》，还是《物权法》，对此都有明确的规定。本案争议的房屋，已登记在配偶名下，并持有房屋管理部门颁发的房屋所有权证，故配偶应是该房屋的合法有效的权利人，应作为夫妻共同财产进行分割。

经法院审理后认为：公民合法的民事权益受法律保护。2003年刘先生与女儿所签订的协议是双方真实意思的表示，应属合法有效。虽然女儿拥有产权证，但不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据所签订的协议及从履行情况看，可以明确刘先生是以女儿的名义购买了该房屋。根据付款凭证来看，刘先生持有交付房款的发票原件，房款来源的凭证，还持有储蓄存款存折的原件，并能够证明每月实际存款的数额等情况。因此，法院认为刘先生实际支付了购房款和月供。至于房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。最终，法院判定涉案房屋归刘先生所有的诉讼请求依据充分，法院依法予以支持。■律师提醒

在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。刘甲明介绍，判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。

人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

借名买房的法律风险及其防范

为了打击投机、投资买房，针对高房价，国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷，外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台，使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了„新国八条‟、„限购令‟以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷，笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析

（一）借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；

再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；

最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

（二）借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。

相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。

其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。

此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。

(作者单位：安徽省明光市人民法院)

房产证上的人是名义上的买房人，而实际房主是另外一个人。双方心知肚明甚至签订了协议说明是借名买房。但这些协议到了法庭是否被认可呢？法院又如何判决这些借名买房纠纷呢？

对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是，依据《物权法》规定，以房本上的名字为准，即房本上是谁的名字，房子就归谁。如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还出资人的全部出资。

审理过多起该类案件的陈历杰法官解释，退还实际买房人的出资（包括几万元的买号费或者借名费等），是按照当时买房时的房价退还的，不是按现在的市场价退还，这样实际买房人就非常吃亏。

因此，法官提醒买房人，借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房（或者买房号）有一定风险，出借姓名的人一旦失去“诚信”反悔，买房人则无法用法律手段来惩罚这种“不仗义”的人。

(《法制晚报》2009.12.29 杨京瑞文)

借名买房的代价

北京的刘小姐花了几十万买了一套房子，住了两年多，却突然被人告了，说这房子根本就不是她的，房主另有其人。刘小姐觉得很奇怪：自己的买房手续都很齐全，为什么会惹来这样的官司？这究竟是怎么一回事？让我们一起往下看。

刘苗，是一家保险公司的业务主管。她从东北来北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的积蓄终于买了一套属于自己的房屋。然而今年二月的一天刘苗却突然接到了法院的传票，有人起诉她占了别人的房子。

刘苗：我记得当时我听完了之后，我觉得我非常震惊。

起诉刘苗的人叫王学梅，是她一位同事的妻子。

刘苗：我觉得我怎么会有官司呢，我觉得这个很莫名其妙我很奇怪，为什么会有这样的事儿发生，而且我对王学梅这个人也不了解。

记者在刘苗那儿看到了房屋的产权证，上面确实写的是刘苗的名字，发证日期是2003年6月，刘苗没有想到房产证都已经拿到手大半年了，却突然有人说房子不是她的。

刘苗：这是一个真实的证件，现在的房屋所有人还是我刘苗。

房产证上明明写的是刘苗的名字，为什么会有人站出来说房主另有其人？这个把刘苗告上法庭的王学梅究竟是什么人？记者在王学梅的父母家找到了王学梅。王学梅向记者拿出了一份购房合同，房子的地点也是天通苑68号，跟刘苗现在住的确实是同一套房子。购房合同的签订日期是2001年7月3日，在购房人一栏及相关的地方都写着同一个人的名字：彭泽奇，而彭泽奇正是王学梅的丈夫。

王学梅：你看这个是彭泽奇签的字，这是房地产公司的章，这是7月3号办的房产，这是付房（款）的发票的复印件。

同一套房子，王学梅手里拿着购房手续说，这房子是丈夫彭泽奇出钱买的，房子属于自己，而刘苗却指着房产证上自己的名字说，她才是这套房子的合法主人。从购房合同和房产证来看，这两份材料还都是真实的，那么，彭泽奇买下的房子怎么会跑到了刘苗的名下？

面对我们的疑问，王学梅的表情显得十分无奈，她说由于夫妻间在彭泽奇闹离婚，她已搬回娘家居住。她也是从别人的口中，才知道丈夫背着自己买了一套房子。

王学梅：房子不是小件，不是随心买的两斤三斤的菜，那是一件大房子几十万，跟我商量都不商量？

王学梅连买这套房子都不知道，更不了解房子怎么到了刘苗那儿。看来最清楚这个问题的人应该是彭泽奇本人，记者在彭泽奇的家门口找到了他，但是他拒绝对此事做出任何解释。彭泽奇王学梅这对夫妇对于此事，一个是不愿意回答，一个是不知道情况。我们只能回过头来接着找刘苗了解当时的情况，刘苗说其实事情并不复杂。

刘苗：我们是在2003年的时候转让的。

刘苗告诉我们，房子原来的确是彭泽奇的，2003年彭泽奇把房子转让给自己。

刘苗：在这个期间我们还签了一个购房合同协议。

从转让协议上我们可以看到，2003年5月彭泽奇的房子转到了刘苗的名下，6月刘苗拿到了房管局发的房屋产权证。彭泽奇愿卖，刘苗愿买，彭泽奇和刘苗两人不但完成了交易，刘苗连房屋产权证也顺利地拿到了。这样一桩看起来很圆满的交易在王学梅看来根本不合法。

王学梅：我觉得是侵犯了我的权益的，这房子是有我一半，连跟我说都不说，把我放在何种位置，我是彭泽奇的合法妻子。

依据二手房买卖的相关规定：房屋所有权共有的，其他房屋共有人应出具同意出售的书面意见。假如王学梅不知道丈夫卖房子的事情，那么当时的过户手续又是如何办理的？

王学梅：尤其是这张表上，除了我的名字对，身份证工作单位一概不对，它表上写的单位叫太平人寿保险有限公司北京分公司，而我的单位是劳动和社会保障部劳动工资研究所。这个除了名字对，这个身份号也不对。

刘苗向我们解释过户手续是他们委托中介办理的，王学梅对此事确实不知情。对于卖房这么重大的事情，丈夫为什么当时没有告诉妻子呢？刘苗向我们透露了一个重要的情况：不让王学梅参与此事其实是她与彭泽奇事先约定好的。

刘苗：第五条我们约定了甲方家属在任何情况下，是无权参与和提出要求，如有上述情况发生，甲方赔偿乙方所花费的一切费用，及承担违约责任。

王学梅：不让我知晓，没有我的签字，那么没有我的签字干嘛还要加上一句话，甲方家属无权，现在都什么时代了，作为女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我觉得这不是我们感情的问题了，这已经是对我一种人格的侵犯了。

王学梅不能容忍丈夫在这么大的事上瞒着她，还把她过问此事的权利都剥夺了。今年二月王学梅把刘苗和彭泽奇告上法庭，要求法院判决他们签订的买卖合同无效。

我手里拿的是中华人民共和国婚姻法，依据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。如果彭泽奇在转让时真的没有经过王学梅的同意，那刘苗就是拿到了产权证，恐怕也未必能保得住这套房子。可是在法庭上买主刘苗出人意料地提出，她与彭泽奇的交易与一般的二手房交易不同。她买的这套房子根本不用得到彭泽奇妻子的同意。刘苗为什么这样说呢？她和彭泽奇的交易又有什么特别之处呢？

面对彭泽奇妻子王学梅的质问，刘苗表现得相当平静。刘苗告诉我们她之所以在过户得时候没有经过王学梅的同意，其实另有原因。

刘苗：我们当时商量就是说这个房子是我借用他的名字来买的这个房子，那么房子真正的所有人是属于我的。

刘苗的一番话真可谓是语惊四座。按照刘苗的说法，彭泽奇只不过是这套房子名义上的主人，真正的房主是自己，交易只不过是个手续，是个让本来属于自己的房子合法归于自己名下的一个手续。既然真正的房主不是彭泽奇，那么这套房子与彭泽奇的妻子王学梅也就一点关系都没有了。可是刘苗为什么不用自己的名义，而是要借用别的名字买房？彭泽奇真的只是个名义上的房主吗？刘苗说事情还得从三年前开始讲起。

2001年北京首批经济适用房陆续开盘，其中一个名叫天通苑的楼房卖得格外火爆，正在北京工作的刘苗也动了心。

刘苗：我当时买经济适用房，还是本着是因为我想选一处比较便宜的房子，而且各方面的地段相对好一点，就是说经济实惠的房子，所以还是首选天通苑。

兴冲冲的刘苗来到天通苑售楼处，一问才知道自己竟然没有资格购买。原来经济适用住房是一种带有福利性质的政策性住房，价格比较低廉，国家对这类住房的购买对象有着严格的限制。根据《北京市城镇居民购买经济适用房有关问题的暂行规定》，购买经济适用房的资格之一就是必须是北京市城镇居民，有北京户口。就在刘苗发愁之际，她的朋友给她出了这样一个点子。

刘苗：我觉得作为外地人的话，虽然我不具备这个资格，但是我也可以通过国家合理合法的手续，我也可以得到这个房子。所以当时呢也就信了这个办法，通过北京人把这个房子买到，然后我一次二手房转让。

自己出钱，用别人的名字买房，这是一件风险很大的事情。刘苗说当时自己为了找到合适的人选，也是挖空了心思。经过多方面的综合考虑，她决定找多年的工作搭档彭泽奇来帮自己这个忙。

刘苗：因为一方面他已经有房了，他觉得呢，买房对来说不是很重要，另一方面他觉得他帮了我这个忙，在以后的工作呢，我觉得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我会有一些因为这些感激他的因素在里边，所以我会有一些让步。

那么彭泽奇对于这件事情又是怎么说的呢？在彭泽奇向法院出具的材料中，记者看到了这样的话：“经协商以彭泽奇名义通过商业贷款方式购房”。在解释自己这么做的原因时，彭泽奇是这样说的：“不缺房、无意愿也无经济实力再购买新房”。刘苗说，在彭泽奇的帮助下2001年7月3日她以彭泽奇的名义买了这套房子。

刘苗在法院上的一席话让王学梅十分震惊，本来自己只是不让丈夫私自转让自家的房产，说来说去房子却成了别人家的，而且自己的丈夫还在法庭上与买家刘苗站在一起。

王学梅：不可能是刘苗买的，房子是丈夫彭泽奇买的。

王学梅为何做出如此判断?为了证明自己的说法,她特意带记者去了曾经和彭泽奇共同生活过的家。

王学梅：您再看一下这屋。这就是我们98年单位分的福利房就这么小,建筑面积刚50，使用面积刚41都不到。

四十平方米的房子对于一个三口之家来说相当拥挤。王学梅告诉我们自己是国家公务员，按级别应该住70平方米的房子，买一个大一点的经济适用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把这样的机会轻易让给别人？

王学梅：我相信这话跟任何人讲了，任何人都站在我这头了，帮助别人要在他自己不需要的情况下。同等条件下，首先应满足自己的条件，然后有这个力量可以去帮助别人。

在王学梅的家里，记者看见房子不仅面积很小，屋内的装修也很简陋,就连天花板都已经开裂了。王学梅告诉我们房间里的吊灯原来有六个灯泡，为了节约用电，现在只装了两个灯泡,因此屋内的光线显得很昏暗.对于这样一个生活并不宽裕的家庭来说，丈夫竟然主动放弃唯一一次可以享受的住房福利，这自然让王学梅心存疑虑。

王学梅：那么我们自己都没有地去住了，那让我拿这个东西去报恩，这话谁信呀。

面对王学梅的疑问，刘苗似乎早有准备。她拿出了一份早在2001年7月10日就已经签订的协议书，上面写着：刘苗利用彭泽奇名义购买两居室经济适用房一套。刘苗享有此房的产权。结尾处还有彭泽奇和刘苗双方的签字。

刘苗：因为当时他是已婚人士，我妈妈也担心，她说亲兄弟姐妹因为房产闹纠纷，何况你们是同事关系。有他的话在里面，当时我们觉得还是预防万一，还是签一个法律文书，作为我们双方的约定。

由于买房是件大事，而且是借别人的名字买房，所以刘苗格外谨慎。在买房后的第七天，她特意和彭泽奇签订了这份委托协议。刘苗认为有了这份协议作保证，自己就万无一失了。

刘苗：当时我觉得是一个法律依据，我想我当时没想过会有官司的事情发生，我觉得既然我手里有这个法律依据，而且彭泽奇他也承认这个事实的话，那我觉得对我来讲那就是有利的。

刘苗拿出这份委托协议，是想证明这套房子本来就是自己的，后来的过户只是补办了一个手续。白纸黑字写得清清楚楚，房子的产权属于刘苗。看到对方拿出了一份跟丈夫签的协议来堵自己的嘴，王学梅心里非常着急。她绞尽脑汁终于想出了一个办法，来推翻这份协议。

王学梅：我认为是后来补的。

记者：为什么？

王：因为是这样，我偶然一次机会给事务所的一个姓田的女士打的电话，她跟我讲的天通苑刘苗的事儿。

我们从王学梅那儿得知，她为了找出对方的破绽，在没表明身份的前提下，打过咨询电话。

王学梅：首先我没表明身份，其次我也没提这个案子，我只是说很多情节跟她相似，我说了解一下你们处理过相关案子吗？怎么处理的？她给我出一个主意，赶快去补一个借款的借条，相关的协议。

王学梅回忆，接电话的人为了证明补签协议是可行的，恰好拿刘苗他们的例子来让她放心。

王学梅：她当时讲起刘苗的这个，她说他们就是做的这个借条（协议），我说那是不是你们很早都做过，我都这个时候，她说嗨，她说她呀，03年1月31号来的，特着急，她说要不赵主任那天就不来了，本来过春节。

王学梅告诉我们，事后她再次给对方的律师事务所打电话，并把双方的通话录了音。在法庭上王学梅向法院提交了这份录音证据。但是法院认为由于这份证据的真实性有待考证，并且与本案没有直接关系，所以没有采信王学梅手中的这份录音证据。虽然录音证据派不上用场，但是王学梅一直坚持认为这份协议是后补的。那么她有没有向法院要求对这份协议做司法鉴定呢？

王学梅：提出过这个问题，也跟公安部二所的专家联系了，他说做这个鉴定这个人，提供出当时的墨水和笔，在法庭上法官也向对方提出，对方拒绝提供，他说所以这些都非常难做。

看到王学梅想推翻协议的努力遇到了麻烦，刘苗那边趁乘胜追击，法庭上她又拿出了更有说服力的证据，那就是她当初买房交钱的出资凭证。她告诉记者尽管自己早就搬进了新房，但是心中的石头却始终没有落地。为了怕日后引起纠纷，她一直保留着自己买房的出资凭证。

刘苗：这个存折上面体现了，就是我用我自己的农行存折，还清了230514.44的这个房屋余款，这上面是我的存折原件。这是我的卡付款，这个是在销售部我复印了我的原件。因为我这个卡呢，我现在已经取消了。那么原先的原件是在销售部财务科来保管。这里面注明了我的这个50775元是我的付款，同时上面也有日期，这两个都是可以供查询的。

为了证明这套房子确实是刘苗出资购买的，刘苗的妈妈还专程从东北赶到北京，带来了她那里保存的付款凭证。她告诉我们正是由于家里拿出了多年的积蓄，刘苗才能一次性还清剩下的高达二十多万的贷款。

刘妈：刘苗这个卡的来源呢就是说一部分是她的工资收入，再一个部分就是大家汇过来的钱，其中有我跟她爸爸汇过来的钱的凭证，在这儿。这是爸爸经手的刘锡文，这是汇给刘苗，这是三万。这是我经手的，刘苗就是说在还贷款之前，因为她钱不够，这是我经手的这是五万。

刘苗拿出种种证据想证明是自己家出钱买的房子，那么此案的另一关键人物——彭泽奇对于出资的问题又是如何解释的？在彭泽奇本人向法院出具的书面材料中，记者看到了他的说法:出资贷款均由刘苗出资，彭泽奇仅协助办理相关手续。对于彭泽奇的这种解释，王学梅提出质疑。

王学梅：如果他想证明是刘苗挣的钱，那他所挣的钱都哪儿去了。他工资一分不交家的，尤其从2001年开始，晚上非常晚回来。

王学梅告诉记者，自己靠着每月一千多的收入养活全家相当困难，而丈夫彭泽奇却以种种理由拒绝向家里交钱。

王学梅：我曾经多次问过他，他就是闭口不谈。或者就是像2001年的时候，我当时的的确确有点急了，我说因为有孩子，你必须得跟我说清楚这些。他要么就不谈，要么就说了一个攒钱买车，我一想攒钱买车也行啊，过一段也差不多了吧，那么差不多的时候，也就是02年，就向我提出离婚了。

王学梅认为这套房子是丈夫出钱买的，那么她能拿出什么证据来证明自己的观点呢？

王学梅：这些证据我拿不出来，为什么？从始至终钱都是他控制着，他们这些钱，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做这证据就怎么做吗。

可丈夫为什么硬要将自己买的房产说成是别人的？硬要将一套价值三十多万元的房子送给不相干的人呢？王学梅说原因只有一个。

王学梅：夫妻财产在我没有同意的情况下，你在婚前马上转移过户你是什么意思，这不是属于隐蔽财产？

记者：你认为他是转移财产是吗？

王学梅：对。

一场夫妻财产处置纠纷在法院的审理过程中变得越来越复杂，究竟谁才是房子的原始主人，竟然变成了双方争执的最大焦点。那么是刘苗借用名义，还是彭泽奇在转移财产？真假房主之争又会对这起夫妻财产纠纷产生什么样的影响？法院又会支持谁的主张呢？

2004年8月19日，北京市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为该房是在双方夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。彭泽奇擅自与刘苗签订房屋买卖合同，侵犯了王学梅的合法权益。

法官：本案中彭先生与刘苗签订了《房屋转让协议》，没有征得王学梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相关规定，所以我们确定这个买卖合同是无效的。现在社会上有不少人借别人的名义买房买车,表面上可以得到一些实惠,但是到头来会给自己带来不少麻烦.法院判令：刘苗和彭泽奇签订的买卖合同及委托协议无效，这套房屋的产权归彭泽奇和王学梅共同所有。关于房屋的出资情况不属于本案的范围，应另行起诉。

自己住了两年多的房子已经判给别人了，刘苗和她丈夫现在不得不寻找新的住处。就在法院判决下来之后不到一个月，刘苗又把彭泽奇和王学梅告上法庭，要求他们返还购房款，自己再想办法另外购置一个安身的地方。

刘苗：既然这个房子是人家的这个事实不能改变，我肯定要把我父母和我们多年辛苦的血汗钱我们要要回来，房子是人家的但是出资是我的，房款一定要还给我。

在我们的记者采访刘苗的时候，刘苗一直说她的这场官司输得有点冤，钱花了，房子也住上了，到头来却没能成为房子的主人。那么究竟是什么原因导致了这种鸡飞蛋打的结果呢？在本案当中刘苗的做法其实一开始就是想用一种貌似合法的方式来达到一个不合法的目的，借用别人的身份来购买她本来没有资格买的房子。不仅如此，刘苗跟彭泽奇签订的二手房买卖合同客观上又侵害了王学梅的利益。所以这套房屋的所有权，刘苗肯定是要不回来了，唯一可以补救的是，如果她有足够的证据来证实房子是她购买的，那么她可以到法院起诉要求返还购房款。

第五篇：借新还旧贷款的法律风险分析与防范

借新还旧贷款的法律风险分析与防范

【内容摘要】最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》确认了借新还旧贷款的法律效力，但由于银行、信用社在借新还旧贷款业务的操作中存在大量的疏忽，在办理新贷款的手续上，隐含着相当的法律风险。本文先对借新还旧的概念及借款人所具备的条件进行阐述，着重对借款人的调查及借新还旧主合同的法律效力、借新还旧保证担保法律风险分析与防范、借新还旧抵押担保法律风险分析与防范进行探讨。关键词 借新还旧 第二还款源 法律风险 防范

一、借新还旧贷款的概述

借新还旧是指同一借款人在没有清偿银行、信用社前一笔到期贷款的情况下，又与该银行、信用社重新签订一份贷款合同，用于归还部分或全部贷款的行为，实际是用新贷偿还旧贷，又称“以贷还贷”。这样以来通过借新还旧，突破了诉讼时效的限制，重新明确债权债务关系，并且还可以通过借新还旧要求借款人完善贷款担保方式，弱化贷款风险。其消极作用在于在某种程度上掩盖了信贷资产质量的真实状况，推迟了信贷风险的暴露时间，沉淀并累积了信贷风险。因此在办理借新还旧贷款时应严格按照人民银行2000年《不良贷款认定暂行办法》四个条件：一是借款人生产经营正常，能按时支付利息；二是在办理借新还旧时点上无欠息；三是重新办理了贷款手续；四是贷款担保手续有效。

二、借新还旧贷款借款人的调查及主合同的效力 借款人作为第一还款来源，其财务状况的好坏直接影响着借新还旧贷款到期的偿还，所以对借款企业的生产经营状况提出明确的可操作的评价指标是必不可少的，如申请办理借新还旧前企业盈利或前一个季度生产经营活动有净现金流量，以突出借款人的第一还款来源和能力，因为企业能够用来偿还债务的除借新还旧外，一般应是企业的利润收入及经营活动的现金流量流入才能还债。在办理借新还旧时一般来说应对其原贷款规模进行一定比例的压缩，如70%—80%,确保贷款余额逐步缩小。根据贷款五级分类的要求来看，对符合人民银行2000年《不良贷款认定暂行办法》四个条件的借新还旧应至少归为关注，这说明虽然是属于资金周转性贷款，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。所以应重视第一还款源，严格遵循我国《合同法》签订借款主合同：

切实注意审查贷款合同当事人是否缺乏主体资格，缺乏主体资格主要是发生在企事业单位借款人没有取得相应主体资格的情形，如企业被吊销营业执照或营业执照超过有效期。借款人主体资格不具备将影响借款合同的效力，而我国《担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”因此，贷款合同无效将导致贷款担保合同无效。

2、借新还 旧贷款合同中借款用途的填写尤为重要，要体现出该笔贷款是归还原到期贷款，在借款用途处填写“借新还旧”，严禁填写购原料、流资等，做到借款用途的真实性，这样对认定银行、信用社与借款人签订借新还旧贷款是否是共同意思的表示，查证起来较为明确。银行、信用社与借款人意思表示一致是借新还旧成立的要件之一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第39条规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”可以看出借款合同的真实性不但是主合同成立的要件，也影响着保证、抵押等从合同的效力。

三、借新还旧中保证担保法律风险分析及其防范

（一）从《解释》）第39条规定看，其担保人可分为在旧贷款与新贷款中保证人为同一人的；在旧贷款与新贷款中保证人不是同一人的两种情况。应区别处理：（1）、保证人没有变更。旧贷与新贷均有保证人，且保证人为同一人的情况下，由于借款人用新贷款偿还了旧贷款，从而免除了保证人对旧贷的保证责任，保证人承担的风险和责任就只是针对新贷款的，因此保证人无论是否知道债权人与债务人借新还旧，均应承担对后一份贷款的保证责任。（2）、变更了保证人。在办理借新还旧时，以前没有保证人增加保证人或以前有保证人更换了保证人的，银行、信用社认为找了一家有担 保实力的，保全了资产。但告知保证人贷款用途是借新还旧，在借款合同的贷款用途栏内仍然填写的是流动资金。殊不知保证人以欺诈提出抗辩而不承担责任，贷款出现风险。因此，保证人是否知道贷款用途是借新还旧是关键，如果在借款合同的贷款用途中已注明了借新还旧，保证人签字认可的，证明保证人是知道的，其应承担保证责任。相反如果只是口头告知而在借款合同中没有注明款项的真实用途，而写作其他，例如流转资金等，则新的保证人将可能不承担担保责任。

（二）保证虚臵。保证虚臵则是因为保证人资格不适格，使保证不成立，或保证人无能力即没有充分的财产保证当债务人未履行债务时来代为履行等因素，使保证流于形式。保证的设立应具备法定形式及要件，根据我国《担保法》的规定，保证的设立应具备以下条件：（1）、保证人应与债权人订立书而保证合同；（2）保证人应具备法律规定的资格；（3）保证应对有效债务的设立。由于保证对债权人来说是一种请求权，债权人不能对债务人的财产行使直接的支配权，保证设定时，保证人虽然有足够的偿还能力。但等到保证责任落实时，由于债务人和保证人的财产均已减少以致不足以清偿债务，使保证变为形式，形同虚设。所以在签订保证合同时，一定要注意作为第二还款源的保证人的主体资格与经济实力，《担保法》第八至十条规定：“国家机关不得为保证人，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。企业法人的分支机构、职能部门不得为保证 人。”所以作为主体不符合担保的单位一定不能为别人担保。保证人主体符合担保条件的在担保时，银行、信用社也得对其进行调查，对保证人自身债务的多少，已对外提供担保的多少要清楚地掌握，避免保证人因自身债务过多或对外提供担保过多而使第二还款源失去还款能力。

四、借新还旧中抵押担保的法律风险分析及防范

（一）不签抵押合同风险 借新还旧时仍然把原来的抵押合同作为借新还旧贷款合同的抵押合同，而不重新签订抵押合同，更不重新办理登记的做法导致新贷无第二还款来源，成为信用贷款。因此，办理借新还旧手续必须重新办理抵押手续。

（二）变更抵押物或是以前没有抵押而在借新还旧时新设立了抵押。为了保全资产银行、信用社在办理借新还旧时，对以前没有抵押的或担保物不足的，重新设立了抵押，认为这下就没问题了。却不知这种做法存在着一定抵押合同无效的风险。因为，按照《担保法》司法解释第６９条规定：“债务人有多个普通债权的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”即构成“恶意抵押”，因“恶意抵押”成立，会被其他债权人申请撤销而便成信用贷款。为了防范借新还旧中补办抵押手续而出现的风险，银行、信用社在办理借新还旧抵押 贷款时应从谨慎原则出发，并在操作中注意如下问题：（1）、适当确定抵押比率，避免构成“恶意抵押”。一般而言，拟向借款人提供的贷款占借款人资产之比例是多少，则可以要求借款人按此比例提供相应的财产作抵押。（2）、在抵押人设定抵押物时，应要求客户提供明确具体的抵押物品。（3）、以第三人提供抵押担保时，应在合同上注明此贷款的用途为“借新还旧”字样，使第三人知道借款的真实用途，防止第三人以“借贷双方恶意串通欺骗第三人”为由提出抗辩。

（三）抵押在后风险。按照《担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（1）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（1）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。”以及《担保法》司法解释第七十八条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。”银行、信用社办理借新还旧贷款时，将本在先的抵押权变更为在后的抵押权，从而使其他的债权优先受偿，企业一旦没有第一还款来源，银行、信用社只能待顺序在先的抵押权人实现抵押权后才能获得清偿。因此，借新还旧一定要查清抵押 物的抵押情况，在没有另外落实新贷担保的情况下，一定不能放弃旧贷的担保。

4、优先权风险。谨防他人行使优先权导致抵押权形同虚设。贷款银行、信用社在办理借新还旧手续前，应该调查清楚借款人的纳税情况，如果存在欠税情况，应当认真考虑是否借新还旧，不能办理借新还旧的，可给予借款人一定的还款宽限期或者寻求直接处臵抵押物；如果借新还旧系用建设工程抵押的，应查明该建设工程是否拖欠建设工程价款以及与该建设工程相关的配套费用，如存在拖欠情况，计算抵押率时应予以考虑。总之，如不能另行落实抵押手续的，就不应该办理借新还旧。只要债权未获完全清偿，抵押权人就可以就抵押物的交换价值优先获得清偿。

通过以上分析银行、信用社对借新还旧的主体借款人信用是认可的，主要是对第二还款源方面隐藏的法律风险进行防范应当谨慎操作，积极采取避险措施，做好贷款的保障工作，以确保银行、信用社的资产安全。