中央今年推动不动产统一登记 媒体称“狼来了”

第一篇：中央今年推动不动产统一登记 媒体称“狼来了”

中央今年推动不动产统一登记 媒体称“ 狼来了”

2014年02月13日 01:36 来源：时代周报 作者：韩玮 刘丽琦

1月21日，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》（以下简称《通知》）。谢逸枫：建立不动产统一登记制度，和住房信息联网一样，是房地产调控长效机制的基础数据工程，是承认公示和保护百姓权利。

2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。

1月21日，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》（以下简称《通知》）。国土资源部被赋予“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作”的职责。

如果没有意外，《不动产登记条例》将在今年6月底前出台。未来，国土资源部地籍管理司将加挂不动产登记局的牌子。

目前，这一系列动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸引注意。尽管不少学者不太认同，但无论如何，这将是一项需要耗费大量人力、物力，复杂而艰巨的工作。

不动产登记局破土

不动产登记是指由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受瞩目。然而7年以来，这项工作进度缓慢。

“我国至今未对不动产情况进行过系统、全面的普查，只有阶段性、部分性的摸底。”原住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者。

而偏偏，采集这些基础数据又颇为重要。“比如，不动产的统一登记有助于对个人房地产信息系统进行„查漏补缺‟。因为，住建部主导建设的个人住房信息系统主要收录近30年的房屋信息，还有不少房产未能录入，而通过不动产登记，信息将得以完善。”王珏林说。

今年以来，不动产登记的脚步越来越近。根据《通知》，国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局的牌子，未来将建立不动产登记信息公开查询系统，但涉密、个人隐私的事项除外。事实上，去年3月底，国务院办公厅就曾发布关于实施《国务院机构改革和职能转移》方案，要求由国土部、住建部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门在2014年6月之前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。

随后，去年11月20日，国务院总理李克强在国务院常务会议上指出，要整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担，理顺部门职责关系。

目前，中国现行的不动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，如住建部负责房屋所有权登记；国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。

“不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛；而登记工作几乎涉及每家每户，任务繁重，同时，国家又非常重视这一基础信息的收集工作，所以，有必要成立一个专门的机构推进不动产的统一登记。”王珏林说。

独唱之难

程啸，清华大学大学院副教授，曾经参与过住建部部门规章《房屋登记办法》的制定。他告诉时代周报记者：“统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。虽然我国现行的房地产登记制度虽然已经基本建立，但工作人员业务水平和登记流程存在差异，也削弱了对不动产物权的保护力度。在有些地方，还存在着房管部门和国土资源部门多头登记的问题。其中，房地产管理部门负责颁发房屋所有权证，国土资源管理部门负责颁发土地使用权证。为进一步提高不动产登记的公示公信效力，亟须建立全国统一的不动产登记制度。”

但程啸却有了新的担心：“尽管不动产登记局已经成立了，但我们看到只有国土资源部一家热闹，其他部委还没有太大反应。根据中央编办公布的《关于整合不动产登记职责的通知》明确，国土部会同住建部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联席会议制度，由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。2013年3月通过的《国务院机构改革和职能转变方案》要求，《不动产登记条例》应在2014年6月底前出台。但直到现在一次联席会议都没有开过，所以《不动产登记条例》的出台时间恐生变。”

业内人士普遍认为，目前，土地统一到国土部门登记，难度不大。难点主要是土地和房产的统一登记，这涉及土地、房产部门相关职能的整合，还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，可能需要耗费较长时间。“在中央层面，由于目前国务院已经明确了由国土资源部承担指导监督全国的不动产统一登记的职责，因此，当务之急是召开联席会议，要抓紧起草《不动产统一登记条例》以及相应的实施办法，通过法律明确将不动产登记职责统一到一个部门。”程啸对时代周报记者说。

“普查”不动产

“不动产登记是中国物权法长效机制中的一个环节，但当下，它被很多人当做房地产调控的关键政策之一，市场对这一信息较为敏感，有关部门可能因而希望低调处理。不过，尽管不动产登记局何时挂牌不得而知，但围绕不动产统一登记的相关工作已在积极推进之中。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉时代周报记者。

其实，不动产的统一登记并非简单的信息登记。与人口普查相比，这项工作的难度有过之而无不及。

在全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存看来，首先，建立部级联席会议制度就要面临部门之间的博弈。

上述《通知》指出，不动产登记职责整合后，按照人随事走的原则，国土资源部相关机构和人员会“适当加强”。这意味着，国土部将相应增加行政编制，此前由住建部负责的房屋所有权登记、农业部负责的承包地和草地登记的相关机构、人员将逐渐整合、进入不动产登记局。

《通知》还明确，国土部将会同住建部、农业部、林业部、海洋局，建立不动产登记工作部级联席会议制度，由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。

“将原先分属各个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，切断了某些部门的利益期待；而在部级联席会议的机制下，部门之间必然存在角力，争夺更大的主动权。”陈宝存说。

“此次机构调整涉及住建部、农业部、林业部等单位，需要平衡部门利益；其次，推进不动产的统一登记还需修改现行法律，如《草原法》、《森林法》及不动产登记法规等。第三，各地建立统一的登记队伍需要一定的时间；此外，在技术上，不动产登记的技术规程和标准亟待统一、完善。”中国社科院农村所研究员王小映如此分析实现不动产统一登记的难点。而王珏林认为，艰难之处在于不动产登记工作的复杂性，它涉及全国的家庭、每一级的政府、以及多个业务管理部门，“需要大量的人力、物力投入，而且，没有太多经验可以借鉴。”

与此同时，我国目前的不动产登记工作本身还存在一些弊端。比如，房屋产权信息混乱，与实际不符。“不少房屋产权的归属至今未能厘清，最直观的例子之一便是那些没有登记在官员名下的官员房产。”陈宝存说。

在他看来，从福利房到商品房时代，我国房屋面积的核定办法存在变化（比如过去，阳台不计面积），进而造成房屋面积信息混乱。

而在业界，“野心优雅”的任志强早前曾提出这样的观点：全国有很多评估师，但如果把所有房产的价值都评估一遍，大概需要100—150年。

“具体来说，推进不动产统一登记还有两方面的阻力。首先，目前的政策不允许公开查询灰色房产，但未来不排除这种可能性。故而，就小部分官员的心理来说，主观上不愿推进不动产的普查工作；而客观层面，我国的不动产，仅房产，其属性就非常复杂。”张大伟说。

登记利弊

如果国土部不爽约，《不动产登记条例》最晚将于今年6月底出台。目前，据披露，国土部已着手起草不动产统一登记的法律法规草案及相关规章草案；同时还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》、编制相关技术标准。

这些动作不断刺激社会舆论，并被不少业内人士解读出了“反腐”、“调控房价”的意味。SOHO中国董事长潘石屹甚至在微博中表示，“这是好政策（指建立不动产统一登记制度，记者注），如果今年实施，房价马上会跌。”

而2月9日，在“2014年经济形势座谈会”上，中国社会科学院副院长李扬更是预计，今年6月全国房地产登记系统启动后，除了高房价问题外，房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济要出问题，首先就是房地产出问题。”

与“看好派”不同，陈宝存等楼市春天派人物则看淡不动产登记对于房地产市场的影响。陈宝存认为，由于工作的复杂性和高难度，中国的不动产登记需要经历很长的时间跨度，因此目前根本无需谈论影响。

“很多房地产专家喜欢将不动产登记与征收房产税挂钩，但问题是，不动产信息登记注定是一项漫长的工作，而之所以耗时并非职能部门怠惰，而是欲速则不达。”陈宝存说。而张大伟认为，不动产登记带来的改变可能包括两个方面，一方面，过去，作为个人财产的重要组成部分，房产或不动产并不公开，而不动产登记信息透明联网以后，从长期看，中国的财产税将会逐渐取代交易税，包括遗产税在内的一些税种将会逐渐落地。

另一方面，完善的不动产登记制度必然会逼迫一些权贵阶层以及拥有过多房产的人群抛售房屋，这在中短期会对楼市造成一定影响。

不过，值得一提的是，“在房地产市场中，上述人群未来抛售的房屋仅占据微小的比重，不可能撼动二手房市场以及高企的房价。”王珏林说。

事实上，国土部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会议上已经表示，我国推进不动产登记的首要目标是贯彻落实宪法、物权法要求，保障公民合法财产权利，而非“公民财产大起底”。其间，他也未提及不动产信息登记与房地产调控的关系。

“政府目前更多考虑的是如何推进这项应该做而至今未做的工作。对于房地产市场而言，不动产登记其实是一件好事，因为我们可以借此摸清全国的住房情况，了解房市的供需关系，从而为市场研究提供依据，同时也为未来的城市发展和房地产布局打下基础，规避盲目供应土地等问题。”王珏林说。

亚太房地产研究会会长谢逸枫：不会戳破房地产泡沫，可为房产税铺路 本报记者刘丽琦发自北京

不动产登记局挂牌消息确认后，业内也对不动产统一登记制度的实施充满期待。毫无疑问，实行不动产统一有助于摸清房地产市场的真实底细，推动全国房产的住房信息联网，这对于规范房地产市场和推进房地产调控具有重要意义。

针对坊间流传不动产统一登记制度会遏制房价上涨，并对房产税的全面征收做好铺垫的说法。但亚太房地产研究会会长谢逸枫向时代周报提供了自己的观点。

冲击房价

时代周报：在高房价的当下，人们更关心的是，不动产统一登记后对房价会产生怎样的影响？

谢逸枫：不动产登记制度很难起到抑制房价的作用。一方面是统一登记自身存在问题，很难发挥作用。另一方面是不动产统一登记仅仅是一项产权制度与信息平台，关键是要通过法律与市场的手段。由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂，房屋、土地或产权登记上的统一，不会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。

时代周报：潘石屹在微博上说“不动产统一登记这是好政策，如果今年实施，房价马上跌”。

谢逸枫：这种说法毫无根据，即使是不动产统一登记实施，房价也不会马上跌。不动产统一登记与房价有什么必然关系？不动产登记条例不会立即改变供求关系，不会控制地价上涨，不会让房企资金链断，不会让银行不贷款给房企。

时代周报：但不动产登记制度建设的启动能否逼出部分存量二手房？

谢逸枫：这个是会的，上海易居房地产研究院的有关数据显示，2013年3月份上海二手房库存为131869套，在2013年4月，国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时，房主明显加快挂牌，当月上海二手房库存便跃升至133073套。

时代周报：这说明这一政策对房地产市场的确有威慑力。

谢逸枫：不动产登记条例出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。因为市场供应总量主要是以商品房为主，二手房只是补充，所以，二手房的供应虽有增加，但不会对市场总体供应以及商品房的供应产生直接影响。房价是供给者与需求者间讨价还价的过程，可以预见的是在未来中国经济的增长过程中，刚需是主体，保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否上涨，则主要取决于供给。

推动房产税和反腐

时代周报：不动产统一登记制度实施后，对房产税会产生怎样的影响？

谢逸枫：提起不动产登记，人们首先想到的是房产登记，然后是房产税，再后面是多套房挤出，最后是房价回落，这是惯常的逻辑。其实，不动产包含比房产更宽泛的内容，比如，土地、草原、林地、水域。不动产登记更大的意义在于制度突破。不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。从房地产税开征的前期准备来看，如果要征房地产税，应对其征税对象有个全面的调查与评估，不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备的。

时代周报：除了不动产登记制度，房产税全面开征还需要哪些保障？ 谢逸枫：不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。但房地产税是否全面开征需要具备多个条件，如立法准备、财税体制改革、大众心理成熟程度、信息条件等。不动产统一登记一旦突破，将促进楼市调控的长效机制建设，为房地产税征收创条件，预示着房地产税征收脚步将加速。

虽然住房和城乡建设部曾连续两年表态将数百城市住房信息进行联网，但囿于历史因素，联网工作的进展情况并非十分顺利。统一的信息技术平台是住房信息联网工作获得突破的瓶颈，而不动产登记制度的推进，也需要在解决这一技术基础上才能顺利完成。

时代周报：怎样看不动产统一登记制度对房地产市场的影响？

谢逸枫：建立不动产统一登记制度，和住房信息联网一样，是房地产调控长效机制的基础数据工程，是承认公示和保护百姓权利。只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。不动产登记只是基础的信息采集工作。建立统一登记的难点在于涉及到个人私有财产或者隐私，人们存在理解上的误差，不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也存在个人财产信息泄露的危险。但据多方报道显示，即将在今年6月出台的不动产登记条例，以人查房或仍被严格禁止。

时代周报：怎么看不动产统一登记对反腐工作的影响? 谢逸枫：不动产统一登记虽然不是专门针对反腐，但它所形成的数据系统可以为反腐提供帮助，而现在“以人查房”被限制，依靠它来反腐的效果就会大打折扣，但对于违规持有房产的公务员来说仍有震慑作用。因此，反腐只涉及官员群体，明显属于一个制度次生问题，需要后续推出相关的官员财产公示制度。

时代周报：你对2014年的房价持怎样的观点？

谢逸枫：中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路与调控长性机制的改革方向，在经历了2012年复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位盘整、区域分化、逐步平稳、分类调控”的态势，全年稳中有升，先扬后稳。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋稳。而中央调控告别一刀切，地方调控分类处理。调控权下放，地方政府因地制宜。但我还是要重申，房价的涨落和不动产统一登记的关系不大。

第二篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第三篇：不动产统一登记难题

不动产统一登记难题

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

对此，陈国强表示，整合共享应该是大方向，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合，如此一来可以节省大量的人力物力，而且国务院常务会议也提出，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，房产交易、预售的职责还在住建部门。当然，对于遗漏的数据，一方面需要大量的投入，另一方面通过法律法规上的保证，是可以逐步完善的。

第四篇：不动产统一登记设计方案

东坡区不动产统一登记方案设计

目录

摘要

一． 设计背景

二． 不动产统一登记目标和原则 1． 不动产统一登记的目标 2． 不动产统一登记的原则 三． 不动产统一登记设计方案 1.什么是不动产登记系统 2.不动产登记系统的流程及结构 3.不动产登记系统的管理及操作

4.不动产系统中权籍系统和登记系统的区别 5.不动产登记系统所解决的问题 6．不动产登记系统办理成果展示。

四． 不动产登记过程中遇到的难题及解决方案 五． 结语 参考文献 后记

毕业设计摘要

该文的主要内容是研究东坡区不动产统一登记的流程及步骤，主要从什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面进行研究，主要成果是对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。一．背景

自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施[1]，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息

进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。二．目标和原则

不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]

依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。三．不动产统一登记设计方案

1.什么是不动产登记系统

不动产登记信息系统是不动产统一登记制度中的最后一项信息平台，前三项为登记机构、登记依据、登记注册。国土资源部网站消息显示，前三项工作已经基本完成，只差信息平台这最后一公里。据了解，功能类似于企业信用信息公示系统，可依法以宗地号查询房屋产权，土地性质、抵押、查封等基本信息。不同的是，企业信息系统任何人都可以查询，而不动产信息系统需房产所有人同意才能查询。

目前，超过1000个市县不动产信息平台端口接入了全国，四川、浙江、江苏、北京、上海、天津、重庆等都已经率先接入。2.不动产登记系统的流程及结构 2.1不动产统一登记的基本流程

在《规范》中，对不动产登记的具体程序的全流程做了更加科学合理的规定：

依申请登记程序：申请——受理——审核——登簿 依嘱托登记程序：嘱托——接受嘱托——审核——登簿 依职权登记程序：启动——审核——登簿 2.2不动产登记所需要的文件

A.登记申请书；

B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

D.不动产界址、空间界限、面积等材料； E.与他人利害关系的说明材料。

F.申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

2.3不动产登记机构工作人员应核实的内容

A.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； B.申请登记的不动产是否存在共有人；

C.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； D.因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺； E.在审核时候，不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。2.4申请材料的查验

A.查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

B.查验权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

C.查验申请登记的不动产是否存在权属争议； D.登记申请是否违反法律、行政法规的规定。3.不动产登记系统的安全管理

1.不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密，除正常办理不动产登记业务外，不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息，也不得泄露不动产登记信息。2.对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。

3.查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。4.查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。

4.不动产登记的难点

从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。4.1 政府部门和个人利益的阻力

目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不

动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。

地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。

4.2 登记人员知识结构需要完善更新

不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。

4.3 登记所需技术急需发展完善

统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。

另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。

5．不动产登记系统办理成果展示。

在业务图形方面处理较复杂，我们需要对地、房、户、人进行分别考虑。需要达到当我们对地籍图中的某一房屋操作时，可以根据相关信息查找到某一户，并对该户的人进行查询。反之，当我们查找到某一户分户平面图，可以查到该户在地籍图上对应的房屋进行相应操作。关联建立前后之间关系如下图所示[11]。我们需要以房屋编号和宗地编号作为联合关键字，建立宗地、房屋对照信息表。可通过地理位置图，进行相互关联属性关系。[3]

图：建立关系前

图：建立关系后

对于图形的建库工作，都需要针对不同类型和不同逻辑结构的空间数据及其相关属性数据进行必要的提取、重组、整合、导入、质检

等工作。不同的数据类型、不同的数据结构、不同的入库对象，都需要进行针对性的不同的处理操作。对不同类型数据、数据集、图层、要素源的特征、标识信息及入库后的可能的处理方式，定制了复杂的处理规则，以实现数据的自动分层、自动编码、属性与图形自动挂接、面积全自动的重新核定、生成、较对。四．遇到的问题及解决方法

顶岗实习虽然差不多半年的工作，但是做起来不容易，学校信任我们，给我们舞台去学习经验、去施展才华、，我们要以百分之百的努力去完成任务，在实施的过程中难免会遇到一些问题，下面我列举两个我在东坡区不动产登记中心工作的问题及解决办法。

有一天权籍系统[4]的工作人员导入房屋宗地图形的时候发现东坡区某某镇是对的就是后面某某村错了，我重新导入结果还是一样村组错了，我打电话给内页部经理说明情况问题，她说应该是划分地籍区地籍子区的时候少划分了，叫我重新导入图层。旷经理把东坡区划分地籍区地籍子区shp文件发给我，我用没有病毒的U盘烤过来放到办公内网，然后开始操作权籍系统怎样导入图层。

方法：1.创建临时库

选择文件夹后,输入数据源名称,如“临时数据源”,点击保存

成功后,数据源别名自动生成,即之前输入的文件名“临时数据源”,点击“创建”按钮

创建成功后左侧目录树中出现刚才创建的临时数据源节点,右击临时数据源,选择“导入数据集”,弹出的界面中点击添加文件,选择待导入的行政区,地籍区,地籍子区(要求坐标统一,无拓扑错误)

点击导入后,提示导入成功;此时在临时数据库节点下会出现刚才导入的3个图层;

使用数据转换模型工具,将临时数据库中的数据,导入到不动产调查库(BDCDCK)中去;点击数据转换模型按钮;

将临时数据库中的行政区拖入到数据转换模型窗口,将BDCDCK中的行政区划图层也拖入到数据转换模型窗口，使用连接线将两个图层的表头相连,注意连接方向是由临时库指向BDCDCK,同时将XZQDM,XZQMC字段也分别对应相连，点击绿色三角符号,即可导入图层.其余2个图层,一次用同样的方法导入,注意对应关系,行政区连接行政区,地籍区连接地籍区,地籍子区连接地籍子区, 亦可在一个界面中同时完成3(多)个图层的导入,注意对应关系不要错即可.这些都操作完成过后，我又登录权籍系统导入刚刚的图形，结果一切正常。

登记系统这边都是遇到了小问题，没有什么太大的问题： a.初审人员转给复审人员时候，审核意见明明都填了，就是转不出去。这种情况应该是系统的一个小小bug，于是我就通过用system帐号密码在PLSQL工具上登陆机器，输入这个命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='业务号')for update;，把审核意见加上并保存，这样初审工作人员才能转出下一人审核。

b.登记系统每天所生成的报文文件都要通过工具上传给眉山市国土局去（5月份升级过后，报文自动上报给眉山前置端），每天我

都要备份数据库以及上报报文，备份图像文件到不动产登记专用硬盘上去。

c.登记系统中无法进行业务中止删除。问题描述：在登记系统中新建一个业务，当转出驳回后点击该业务后面的“删除”按钮，在弹出的信息窗口点击“删除”按钮没有任何反应。这种情况，只能转办给系统管理员，转之前把单元信息释放了，不然做下一业务时，选择这户时候会提示在另一个件上面，就不能选择该单元信息。登记系统在四月底升级后，就能删除了。五．结语

该文研究什么是不动产登记系统、不动产登记系统的流程及结构、不动产登记系统的管理及操作、不动产系统中权籍系统和登记系统的区别、不动产登记系统所解决的问题、不动产登记系统办理成果展示等方面，对东坡区统一登记系统进行归纳和总结，便于登记系统的操作及登记的顺利实施。

通过这次的实习，让我深刻的体会到将我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，是多么的重要，这才是我们实习的真正目的。很感谢实习单位给我这个这么好的实习机会，让我学习很多、成长很多、收获很多。能够有机会来到这个公司学习我觉得我是幸运的，感谢公司能够给我这个机会。在以后的学习中我要更进一步要求自己，不断提升自己的理论素养，去学习，去进步。

参考文献

[1]新浪财经http://www.xiexiebang.com/

[2]国家土地管理局.土地登记规则[S].北京:中国大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登记代理实务[M].北京:中国农业出版社,2004,1-65.[4]张明春.房屋土地权籍信息系统的建立[D].上海:同济大学,2003.后记

全国正在开展不动产统一登记的探索，本文在总结讨论的基础上，充分考虑对不动产统一登记系统的整体构造及功能的解析，建立了提供借鉴与创新的体系，为全面开展不动产登记数据结构设计，提供了有意探索。

第五篇：不动产统一登记影响解读

不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？

2015年02月27日

来源：新华网

新华社制图新华社制图

原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近

新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题

新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣

统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。

要换新证吗，对我们的本本影响几何？

对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？

“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”

消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。

会出现抛售吗，对楼市影响几何？

“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”

中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。

尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？

针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？

针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”

“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”

随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”