不动产登记条例立法 建议稿

第一篇：不动产登记条例立法 建议稿

不动产登记条例立法建议稿

目录： 第一章 总则 第二章 登记机构 第三章 登记类型 第四章 登记程序 第五章 基本登记单元 第六章 登记申请 第一节 申请人 第二节 申请 第七章 不动产登记 第一节 受理 第二节 登记载簿 第三节 不动产登记簿 第四节 不动产登记证明 第八章 法律责任

第一章 总 则

第一条 为明确不动产物权的归属，规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的物权，依据《物权法》等相关法律的规定，制定本条例。

第二条 权利人依法取得和法律法规未禁止交易的不动 产，可以设立、变更、转让和消灭不动产物权。

不动产，是指土地、房屋、草原、林地、海域等地上定着物。

第三条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

第四条 不动产登记，是指不动产登记机构根据不动产登记申请人的申请，依法对其设立、变更、转让和消灭不动产物权的材料进行确认并在不动产登记簿上予以记载公示的具体行政行为。

不动产登记簿：是指由不动产登记机构制作、管理和保存的记载公示不动产物权归属和内容的专用簿册。

第五条 根据登记的不动产是否发生物权变动效力分为正式登记和预告登记。

正式登记又称本登记或终局登记，是指能够直接发生物权变动效力的不动产登记。

预告登记，是指为保障不动产交易取得方将来实现物权，对其所交易的不动产进行的保全性登记。

第六条 不动产登记实行自愿申请登记原则。第七条 不动产登记实行依法登记原则。第八条 不动产登记实行统一登记制度。第九条 不动产登记实行登记收费制度。第十条 实行不动产登记信息公示制度。

第二章 登记机构

第十一条 国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的登记工作。

住房和城乡建设部、林业局等部门协同国土资源部指导不动产的登记工作。

第十二条 不动产登记统一由不动产所在地的一个不动产登记机构负责登记。

省、市同城，市县同城的不动产登记由不动产所在地的市级登记机构负责。

第十三条 不动产登记实行登记官制度，从事不动产登记审核工作的人员，应当取得登记官资格。

第十四条 不动产登记机构应当履行下列职责：

（一）按不动产登记类型制作公示登记指南；

（二）查验申请人提供的申请登记材料是否齐全、符合法定形式；

（三）审查申请材料之间以及与不动产登记簿的记载是否一致；

（四）审查申请登记的不动产是否存在法律法规限制交易登记的情形；

（五）如实、及时登记有关事项；

（六）法律、法规规定的其他职责。第十五条 不动产登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）审查不动产交易的原因行为；

（三）以非原因文件确认权利人；

（四）强制公证；

（五）超出登记职责范围的其他行为。

第三章 登记类型

第十六条 不动产登记分为：

（一）所有权登记；

（二）担保物权登记；

（三）用益物权登记；

（四）预告登记；

（五）更正登记；

（六）异议登记。

第十七条 不动产所有权登记分为：

（一）国有土地所有权登记；

（二）农村集体土地所有权登记；

（三）房屋、建筑物、构筑物所有权登记；

（四）其他不动产所有权登记。

第十八条 不动产所有权设立、变更、转让和消灭的，可以向不动产登记机构申请下列登记：

（一）所有权初始登记；

（二）所有权转移登记；

（三）所有权变更登记；

（四）所有权预告登记；

（五）所有权异议登记；

（六）所有权更正登记；

（七）所有权注销登记等。

第十九条 不动产担保物权设立、变更、转让和消灭的，当事人可以向不动产登记机构申请下列登记：

（一）担保物权设立登记；

（二）担保物权变更登记；

（三）担保物权转移登记；

（四）担保物权预告登记；

（五）担保物权异议登记；

（六）担保物权更正登记；

（七）担保物权注销登记。

第二十条 依据所担保的债权是否确定，不动产担保物权登记分为：

（一）一般担保物权登记；

（二）最高额担保物权登记。

第二十一条 有下列情形之一的，不动产担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）担保物灭失；

（五）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第二十二条 不动产担保物权消灭的，由担保物权人向登记机构申请担保物权注销登记。

第二十三条 不动产用益物权登记分为：

（一）土地承包经营权登记（分为耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记等）；

（二）建设用地使用权登记；

（三）宅基地使用权登记；

（四）地役权登记；

（五）海域使用权登记；

（六）探矿权、采矿权、取水权登记等。

第二十四条 不动产用益物权设立、变更、转让和消灭的，可以向不动产登记机构申请下列登记：

（一）用益物权设立登记；

（二）用益物权变更登记；

（三）用益物权转移登记；

（四）担保物权预告登记；

（五）用益物权异议登记；

（六）用益物权更正登记；

（七）用益物权注销登记。

第四章 登记程序

第二十五条 不动产登记按以下顺序进行：

土地所有权未登记的，土地承包经营权、建设用地使用权、建筑物所有权、担保物权等与该土地有关的其他不动产物权不予登记。

建筑物所有权未登记的，建筑物转让、抵押、继承等与该建筑物有关的其他不动产物权不予登记。

第二十六条 不动产登记按下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）载簿。

第五章 基本登记单元

第二十七条 不动产登记应按基本登记单元进行登记。基本登记单元，是指四至界限固定明确、能够独立使用并且有明确、唯一编号的土地、海域、草原、林地、房屋、特定空间等不动产登记的最小单位。

第二十八条 草原、林地、净土地、建设用地使用权、宅基地使用权等以宗为基本登记单元进行登记。

第二十九条 建筑物以套为单位建设的，以套为基本登记单元进行登记；建筑物以非成套建设的，按建筑物的实际情形可以幢、层、间等有固定界限的部分为基本登记单元进 行登记。

第六章

不动产登记申请

第一节 申请人

第三十条 不动产登记申请人应是不动产登记簿记载的权利人或不动产物权设立、变更、转让和消灭的原因文件载明的当事人。

申请人是自然人的，应由该自然人申请登记。申请人是法人或其他组织的，应由法定代表人或负责人申请登记。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人所有的不动产由监护人代为申请登记。

第三十一条 不动产登记申请人不能亲自申请登记的，可以委托他人代为申请登记。

第三十二条 不动产因民事法律行为如买卖、抵押等行为而设立、变更和转让的，当事人应共同申请登记。

不动产因合法建造、人民法院生效法律文书、拆除等事实行为或单方法律行为取得、消灭的，可以单方申请登记。

第三十三条 共有的不动产应由共有人共同申请登记。申请时应明确不动产的共有形式或份额。

第三十四条 申请宅基地使用权、集体土地承包权、集体土地建设用地使用权登记的，申请人还应提交属于集体经济组织成员的证明或村民会议、村民代表会议同意的证明。

第二节 申 请

第三十五条 申请人向不动产登记机构申请不动产登记时，应提交如下材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）设立、变更、转让或消灭不动产所有权、担保物权、用益物权的原因文件；

（四）其他材料。

申请书应载明申请登记的不动产的基本信息，包括但不限于不动产登记证明号、权利人及权利人的身份信息、物权登记类型、原因文件、联系信息等内容。登记机构可统一设置制作登记申请书样式。

身份证明，申请人是自然人的，应提交有效的《居民身份证》、《护照》、《户口簿》等；申请人是法人或其他组织的应提交营业执照副本或组织机构代码证等身份证明文件。

原因文件，可以是不动产合法建造的文件、买卖合同、担保合同、继承证明、生效判决书、夫妻双方对不动产物权归属的约定等不动产设立、变更、转让或消灭的证明材料。

其他材料，可以是不动产测绘成果证明、法定代表人的身份证明、授权委托书、受托人身份证明、公证书、不动产物权登记证明等。

第三十六条 法人或其他组织申请不动产登记的，可以 不提交法人或其他组织内部同意设立、变更、转移、和消灭不动产的证明材料。

第三十七条 不动产物权已登记的，该不动产物权转移、变更、消灭或在该物权上设立其他物权申请登记时，可以不提交该物权登记证明。

第三十八条 申请人应对提交登记的申请材料的真实性、有效性、合法性负责。

申请材料应当提交原件，不能提交原件的，应提交有关权机构确认与原件内容一致的复印件。

第七章

不动产登记

第三十九条 不动产登记机构办理不动产登记时，应坚持以下原则：

（一）物权法定；

（二）按法定程序、登记条件、时限等办理登记；

（三）独立行使登记职责；

（四）不利用登记职权干涉申请人的民事法律活动。

第一节 受 理

第四十条 申请人提交的不动产登记申请材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理并出具受理通知书。受理通知书应载明办结日期、缴费标准及数额、领取物权证明时应带的证件、登记机构联系电话等内容。

申请人提交的不动产登记申请材料不齐全或不符合法 定形式的，登记机构应当一次性的书面告知申请人需要补正完善的材料。

第四十一条 不动产登记机构在申请人申请不动产登记时，经申请人同意可采集申请人的指纹、影象等识别信息载入登记系统。

第二节 登记载簿

第四十二条 登记机构受理不动产登记申请后，应在下列规定时限内作出登记或不予登记的决定：

（一）所有权登记60个工作日；

（二）担保物权登记10个工作日；

（三）用益物权登记30个工作日；

（四）预告登记10个工作日；

（五）更正登记10个工作日；

（六）异议登记1个工作日。

因特殊原因需要延长登记时限的，经登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

第四十三条 登记申请符合下列条件的，登记机构应当予以登记，并将申请登记事项记载于不动产登记簿：

（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

（二）申请登记的不动产与不动产登记簿的记载一致；

（三）尚未登记的不动产与相关材料的证明一致；

（四）申请登记的事项与申请材料证明的事实一致；

（五）申请登记的事项与不动产登记簿的记载不冲突；

（六）不存在法律、法规限制不动产交易登记的情形。第四十四条 下列不动产登记应当实地查看：

（一）不动产所有权、用益物权首次登记；

（二）在建工程抵押权登记；

（三）不动产灭失导致的所有权注销登记；

（四）法律规定的应当实地查看的其他不动产登记。实地查看时，应核实申请登记的不动产是否客观存在，与申请登记的不动产是否相符等内容，申请人应当予以配合协助。

第四十五条 实行不动产登记收费制度。不动产登记费只能向登记为不动产权利人的一方收取。

不动产登记按件收取登记费，不得按照不动产的面积、体积、或者价款的比例收取登记费。

第三节 不动产登记簿

第四十六条 不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。

第四十七条 不动产所在地的登记机构应当建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的登记簿、登记信息公示平台。

登记机构应将纸质介质登记簿转换为电子介质登记簿。不动产登记信息公示平台公示的信息应随时更新并与 登记簿的记载一致，确保查询人获得真实、准确的不动产登记信息。

不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。

第四十八条 登记簿应按不动产物权的不同类型以所有权为基础分别设置，应当记载不动产物权的客观物理形态和权利归属以及处分利用流转等情况。

客观物理形态部分应记载不动产的名称、坐落、四至界线、结构、面积、规划用途、平面图等能够反映不动产客观存在的物理形态。

权利状况部分应当记载物权类型、权利人、权利人身份信息、权属状况、用地性质、土地使用年限、承包期限等能够反映物权归属以及物权处分利用方面的内容。

第四十九条 申请登记的不动产载入登记簿时发生物权变动效力。未经法定程序，任何人不得擅自对登记簿记载的事项和内容进行涂改、删除。

第五十条 据以登记的不动产申请登记材料，登记机构应当按档案管理的相关规定保存，确保登记材料的完整、齐全、安全和利用。

第五十一条 不动产登记机构应当及时公示不动产登记信息，为公众查询不动产登记信息提供便利条件。

权利人、利害关系人可以申请复制登记材料，登记机构 应当复制。

第四节 不动产登记证明

第五十二条 不动产登记完成后，不动产权利人可以向登记机构申请发放不动产登记证明。登记机构应当根据登记簿的记载，向权利人印发不动产登记证明。

不动产登记证明所证明的事项，应当与不动产登记簿记载的一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

不动产登记证明包括《不动产所有权登记证明》、《不动产担保物权登记证明》、《不动产用益物权登记证明》、《不动产预告登记证明》等。不动产登记证明的样式由国土资源部统一设置、印制。

第五十三条 不动产登记证明仅是不动产权利人享有不动产物权的证明。不动产物权能否设立、变更、转让和消灭应以不动产登记簿的记载为根据，不以登记证明为根据。

第五十四条 不动产登记证明遗失、灭失或破损的，不动产权利人可以向登记机构申请重发，登记机构应根据不动产登记簿的记载重新发放不动产登记证明。

第八章 法律责任

第五十五条 申请人提交错误、虚假申请登记材料登记的，给不动产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第五十六条 伪造、变造不动产物权登记证明从事非法 活的，应追究其法律责任并承担因此给权利人造成的损失。

第五十七条 登记机构未按申请登记材料载明的不动产物权类型、权利人、特定不动产等内容如实登记给申请人造成损失的，登记机构应承担相应的法律责任。

第五十八条 登记机构工作人员有下列行为之一的，给予调离登记岗位的处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）擅自涂改、毁损、伪造登记簿的；

（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或对符合登记条件的登记申请不予以登记；

（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

第五十九条 国土资源部可根据本条例制定实施细则。第六十条 本条例自发布之日起施行。

第二篇：不动产登记暂行条例修改建议（xiexiebang推荐）

不动产登记暂行条例

（征求意见稿修改建议 四川资阳）

第一章 总则

第一条 为明确不动产物权的归属，规范申请、登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的物权，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（修改）

修改理由：制定不动产登记条例的根本目的在于明确物权归属，规范申请、登记行为，维护交易安全，保护不动产权利人的物权。条例应围绕登记目的、登记类型、确认标准、登记效力、登记信息公示与利用等内容制定规则才是本义。登记机构是为登记服务的，机构整合属于机构设臵范畴，目的在于明确规范登记主体、避免多头登记、提高登记效率等等，具有短期目的性，机构整合一旦完成其存在就没有多大的意义。而对物权登记及其行为的规范和物权交易安全的保护是物权登记需要实现的目标和至始至终都必须坚守和约束的行为规则，否则，容易产生损害登记申请人利益的随意登记行为。因此，机构整合不应成为立法的主要目的之一。

第二条 权利人依法取得和法律法规未禁止交易的不动产，可以设立、变更、转让和消灭不动产物权。（增加）

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

增加理由：那些不动产可以进行买卖、抵押等交易活动，哪些不 能，虽然《物权法》等相关法律有明文规定，笔者认为有必要在作为不动产登记的专门法规上再次明确，以提示相关当事人注意不动产物权交易的合法性，主动回避交易风险。

第三条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力，未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定除外。（增加）

增加理由：引用《物权法》规定的目的之一，在于再次强调提示公众：不动产物权交易是必须经登记才能发生物权变动效力。也就是说不动产买卖要经过登记以及后，才能由别人的不动产变成自己的不动产，才能受到法律的有效保护。现实中，不少人缺乏登记意识，认为自己手里持有不动产买卖合同等原因文件就必然享有物权，或者将不动产买卖合同进行公证也不登记。通过引用该法条，强调登记所产生的法律结果，树立登记意识，避免在不动产交易中受到损害。同时，也这个不动产登记法规完整性、系统性所必须的要素之一。

第四条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据不动产登记申请人的申请，依法对其设立、变更、转让和消灭不动产物权的材料进行确认并在不动产登记簿上记载、公示不动产物权归属和内容的具体行政行为。（修改）

本条例所称不动产登记簿，是指由不动产登记机构制作、管理和保存的记载、公示不动产物权归属和内容根据的专用簿册。（增加）

修改增加理由：对不动产登记概念的定义应达到以下目的：一是 明确其行为性质。法学理论教材上不动产登记是一种行政确认的具体行政行为，但业内业外对不动产登记行为是行政行为还是民事行为这个问题总是争论不休，为了统一认识，应在定义中明确表述出来。二是明确是依申请的登记，还是强制登记。三是明确不动产登记是形式审查，还是实质审查。四是明确登记的作用。不动产物权一经登记即发生物权变动的效力，向世人公示物权归属。

第五条 根据登记的不动产是否发生物权变动效力，将不动产登记分为正登记和预告登记。

正式登记又称本登记或终局登记，是指能够直接发生物权利变动效力的不动产登记。

预告登记又预先登记，是指为保障不动产交易取得方将来实现物权，对其所交易的不动产进行的保全性登记。（增加）

增加理由：目前，许多不动产登记理论文章将登记分正式登记、本登记，预登记等，但对其没有一个法定的定义，让一般基层登记人员不知所云。因此，有必要在不动产登记法规上明确相关概念，便于大家理解、掌握、运用，更好的为登记工作服务。

第六条 不动产登记实行以下原则和制度：

（一）实行自愿申请登记原则；

（二）实行依法登记原则；

（三）实行统一登记制度；

（四）实行登记信息公示制度。（修改）修改理由：什么是法律原则？法学解释：法律原则是指法律上规定的用以进行法律推理的准则。法律原则对于法的制定、解释、运用具有指导作用。具体法律规则的设臵、解释、运用不能违背原则。原稿规定的“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”让人费解，这是一个什么原则？对不动产登记立法、规则的设臵、登记行为的界定没有指导作用。曾有人评价说“是一种套话，不专业。”因此建议删除。上述原则和制度准确体现了不产登记应当遵守的基本准则，边界清晰、目的明确，简单明了，为不动产登记立法、解释、运用提供了切实可行的、具有明确针对性的指导作用。

第二章 登记机构和登记职责（增加）

第七条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

直辖市、市、县人民政府只能确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（修改）

市、县同城的，由市级人民政府确定本行政区域的不动产登记机构。

修改理由：对于地方登记机构的设臵既然采用授权性规定，那么就不宜规定得过细，让各地根据实际情况自己决定。但必须强调的是市县同城的地方有两级政府，从有利于登记工作和登记信息平台建立出发，应明确由市级政府确定一个部门负责不动产登记工作。这是中国政权建设存在的现状，为防止争权，必须明确，不能含糊。第八条 不动产登记机构应当履行下列职责：

（一）在办公场所和门户网站公开申请登记所需的材料目录和示范文本等信息。

（二）审查申请人提交的申请登记材料是否齐全、符合法定形式；

（三）审查申请登记的材料之间以及与不动产登记簿的记载是否一致；

（四）审查申请登记的不动产是否存在法律法规限制登记的情形；

（五）如实、及时登记有关登记事项；

（六）法律、法规规定的其他职责。（增加）第九条 不动产登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）审查不动产交易的原因行为；

（三）以非原因文件主体确认权利人；

（四）强制公证；

（五）超出登记职责范围的其他行为。（增加）

增加第八条、第九条的理由：有机构，却没有职责，是一种缺失。登记机构应当履行哪些职责，哪些行为应当禁止，必须明确，不能缺少。不然，登记机构不知道自己有哪些职责，该如何履行。依法登记没有对照标准，随意性就很大，不符合建设法治政府的要求。登记实务中，不少登记机构为规避风险，不按规定登记，随意增加申请 人的负担，如：强制公证、以非原因文件主体确认权利人等。登记实务中争议较大的是夫妻关系存续期间以一方名义购买的商品房，申请登记时是否要求提供结婚证。有的要求，有的不要求。要求提供的理由是以此判断是否属于夫妻双方共有。婚后购买的就属于共有，虽然商品房买卖合同上只有一方签字，也代表共有。然后将商品房所有权登记在结婚证载明的主体名下。登记机构既不是婚姻当事人，又不是裁判机构，仅凭结婚证就确认属于共有，没有法律依据。《婚姻法》第17条、18条、19条虽然规定了婚内财产的所有形式，即法定共有、单独所有、约定所有，但是是哪种所有形式，要由权利人自己凭约定或其他协议来主张权利。同时，我国没有实行夫妻共有财产代表制，即夫妻关系存续期间取得的财产无论登记在谁的名下，都代表夫妻双方共同所有。是夫妻关系其财产所有权不一定共有，作为非当事人的登记机构不能够主观随意推定确认权利归属，只能依据取得的原因证明材料来确认才是正确的、合法的。明确规定登记允许的和禁止的行为便于登记机构、登记人员正确履行登记职责。

第三章 不动产登记类型（增加）

第十条 下列不动产权利，可以依照本法的规定申请登记：（修改）

（一）国有土地所有权；

（二）集体土地所有权；

（三）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（四）森林、林木所有权；

（五）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（六）建设用地使用权；

（七）宅基地使用权；

（八）海域使用权；

（九）地役权；

（十）抵押权；

（十一）法律规定需要登记的其他不动产权利。

修改理由：改为授权性规定，更能尊重权利人。是否登记，由权利人自己选择决定。同时，也便于明确未登记产生的损害责任。土地所有权有两大类，即国有土地所有权和集体土地所有权利。因此，国有土地所有权登记也应在其中。

第十一条 当事人签订了不动产物权交易协议，为保障不动产交易取得方将来实现物权，取得方可以向不动产登记机构申请预告登记。（增加）

第十二条 权利人、利害关系人认为不动登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。（增加）

增加第十一条、第十二条的理由：《物权法》规定了预告登记、更正登记和异议登记，而不动产登记法规却未规定，使登记类型缺失，不利于权利人的权利保护。同时，下一步依据本条例制定不动产登记实施细则缺失依据。因此，应完善。

第四章 不动产登记簿

第十三条 不动产登记应以不动产基本单元进行登记。本条例所称基本单元，是指四至界限固定明确、能够独立使用并且具有明确、唯一编号的土地、海域、林地、房屋、特定空间等不动产登记的最小单位。（修改）

第十四条 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利状况变化等权属状况；

（三）涉不动产登记的权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

第十五条 不动产登记簿可以采用纸质介质，也可采用电子介质。同时采用两种介质的，应确保两种介质记载事项和内容的一致性。（修改）

不动产登记簿采用纸质介质的，应当做好防火、防有害生物等措施，确保登记簿齐全、完整。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并采用信息网络安全防护措施。

修改理由：纸质介质、电子介质都是目前登记中实际存在的介质，互有利弊，可以同时存在，只是应强调两种介质的一致性。

第十六条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十七条 据以登记的不动产登记资料，不动产登记机构应当按档案管理的相关规定保存，确保登记资料的完整、齐全、安全和利用。（增加）

增加理由：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，但是据以登记的这些材料的原始性、证据性、重要性是其他材料代替不了的，这些材料也是检验登记簿记载是否正确、登记行为是否合法的原始依据。因此，应妥善保存好。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，原不动产登记机构应当及时将不动产登记资料、登记簿移交变更或调整后的不动产登记机构，不得拒交。（修改）

第五章 申请登记程序（修改）

第十八条 不动产登记按下列顺序进行登记： 土地所有权未登记的，土地承包经营权、建设用地使用权、建筑物所有权、担保物权等与该土地有关的其他不动产物权不得登记。建筑物所有权未登记的，建筑物转让、抵押、继承等与该建筑物有关的其他不动产物权不予登记。（增加）

增加理由：我国实行的是房、地权利主体一致的原则，土地未登记，其权利主体就不明确，其地上定着物也难以登记明确。同时，因定着物是土地上的附着物，是先有地，后有物，顺序上必须先明确地主，后明确物主。

第十九条 不动产登记按下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）确认；

（四）将登记事项载入登记簿。（增加）

增加理由：明确登记程序，能使不动产登记规范、有序开展，也便于明确登记岗位职责，使其各尽其职、各负其责。

第二十条 不动产登记申请人应是不动产登记簿记载的权利人或不动产物权设立、变更、转让和消灭的原因文件上载明的当事人。（增加）

增加理由：不动产登记实务中，有些登记人员不按不动产取得的原因材料上记载的主体登记，而是把其它没有多大关系的因素结合起来登记。如：夫妻关系存续期间购买的登记在其中一方名下的房屋抵押登记，有些要求申请人提供结婚证并要求未登记的另一方以产权人的身份签字，把结婚证当成了产权证。而当事人自己并未对房屋产权的归属提出异议，也未主张权利。如果对产权归属有异议，抵押权 登记就应不受理，但又予以了受理，属于滥用登记职权。同时，使登记簿的公信力受到严重损害，登记公示的物权所有人不确定，增大了不动产物权的交易风险。因此，有必要明确规定谁是适格的申请人。

第二十一条 不动产因民事法律行为，如买卖、抵押等行为申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请登记。（修改）

有下列情形之一的，可以由当事人单方申请登记：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的征收决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化、申请变更登记的；

（五）不动产权利灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记和异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

第二十二条 权利人因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民政府生效的征收决定、继承、合法建造等行为享有不动产物权未登记的，处分该物权时，应先登记在其名 下后，方可再次申请不动产处分登记。（增加）

增加理由：明确《物权法》第28条、29条、30条规定的几种情形下取得的不动产物权再行处分的登记问题，目的在于重申不动产物权登记的程序性要求。虽然权利人通过上述方式取得了不动产物权，也得到了法律的承认，但未登记，再行处分是不能登记的，必须先登记在其名下，方可再行处分权。

第二十三条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第二十四条 申请人应提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）设立、变更、转让或者消灭不动产物权的原因证明材料；（修改）

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产物权已登记的，该不动产物权转让、变更、消灭 或者在该物权上设立其他物权申请登记时，可以不提交由物权人持有的物权登记证明。（增加）

申请材料应当提交原件，不能提交原件的，应提交有权机构或当事人确认与原件内容一致的复印件。（增加）

增加理由：不动产已登记的，不动产登记簿上就有记载，申请登记时在要求权利人提交依据登记簿的记载颁发的物权登记证明及其复印件，没有必要。登记机构收取自己颁发的物权登记证明一方面资料重复，增加档案保管库存压力；另一方面，申请人因复印登记证明需支付复印费，增加经济负担，实属资源浪费，劳民伤财。目前，各级政府都要求简化办事手续，方便群众办事，这也是在实际响应号召。

第二十五条 不动产登记机构在申请人申请不动产登记时，经申请人同意可采集申请人的指纹、影像等识别信息载入登记系统。（增加）

增加理由：现实中假冒不动产权利人申请登记的现象时有发生，有些经过整形、化装后，虽是本人，但外貌已改变，登记机构难以辨别，增加了不动产登记的风险。希望多一些防护手段，更好的保护不动产权利人的物权不受不法侵害，避免登记错误的发生。

第二十六条 申请人提交的不动产登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理并出具受理通知书。受理通知书应载明办结日期、缴费标准及数额，领取物权证明时应带的证件、登记机构联系电话等内容。

申请人提交的不动产登记申请材料不齐全或不符合法 定形式的，登记机构应当一次性的书面告知申请人需要补正完善的材料。（修改）

第二十七条 登记机构受理不动产登记申请后，应当在30个工作日内作出予以登记或者不予以登记的决定。

不动产登记机构决定不予登记的，应书面通知申请人，并告知申请人不予登记的原由。（修改）

第二十八条 申请登记材料符合下列条件的，登记机构应当予以确认，并将申请登记事项记载于不动产登记簿：

（一）申请人与依法提交的申请材料载明的主体一致；

（二）申请登记的不动产与不动产登记簿的记载一致；

（三）申请登记的事项与申请材料证明的事实一致；

（四）尚未登记的不动产与合法建设材料证明的事实一致；

（五）申请登记的不动产不存在法律法规限制登记的情形。（修改）

修改理由：对不动产登记的审查应是形式审查，还是实质审查，业界对这个问题争论不休。什么是形式审查，什么是实质审查，没有依据标准。不动产登记涉及民事行为和行政确认行为，二者彼此独立又彼此联系。应分清行为性质，各负其责。所谓的实质审查，是乎应对不动产交易的真实性、合法性、合理性以及申请人是否有权处分不动产进行审查，并应确保这一切都真实的、合法有效的，不存在损害他人合法权益的情况。但是不动产交易属于民事法律活动，当事人享 有意思自治、合同自由权。登记机构既不是当事人、又不在交易现场，如何把好这一道关，凭登记机构自身的职责、条件无法实现。同时，登记实务中，登记业务量大，时间短，有的地方要求实现立等可取，高效快捷登记。如果一个受理件因为要进行实质审查，需要多方面的查证，时间长、程序多，效率低下，不但不能在规定时间内完成登记，还会引起办事群众的不满，无法满足社会对不动产物权交易登记的高效要求。形式审查只注重形式要件是否齐全、是否符合法定形式，申请材料主体、登记事项等内容是否一致的审查。审查简单易行、高效快速，一般能当场审查、当场决定是否受理，能满足群众对登记工作的现实需求。这样既能解决登记的效率问题，又不干涉民事主体的民事法律活动。因此，应当采用形式审查的方式开展不动产登记工作。

第二十九条 下列不动产登记应当实地查看：

（一）建筑物所有权首次登记；

（二）在建工程抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）法律法规规定应当实地查看的其他不动产登记。第三十条 登记机构将不动产登记事项记载于不动产登记簿时发生物权变动效力。

不动产登记完成后，申请人可以要求登记机构颁发不动产物权登记证书或登记证明。（修改）

不动产物权登记证书或登记证明仅是不动产权利人享有不动产物权的证明，经登记的不动产能否买卖、抵押等应 以不动产登记簿的记载为根据。（增加）

不动产物权登记证书或者登记证明遗失、灭失或破损的，不动产权利人可以向登记机构申请重发，登记机构应当根据不动产登记簿的记载重新发放不动产登记证明。（增加）

修改、增加的理由：应弱化不动产物权证明的作用，树立和强化不动产登记簿的根据性作用。不动产登记证书或登记证明是依据登记簿的记载颁发的，登记簿记载的内容发生变化后，可能会与持证人持有的物权证明不一致。如：不动产登记发证后被法院查封，这时登记上有记载，但物权人持有的物权证明上却没有记载。如物权交易取得方不到登记机构查询核实，仅凭物权证明就全额支付交易价款，很可能受骗上当。同时，现实中伪造不动产登记证书的情况比较突出，受骗上当的不少。为防止这类损害群众权益的事少发生或者不发生，比较有效的措施就是，让群众信登记簿，不信证。一切不动产交易、登记都应以登记簿的记载为发生根据。

不动产登记证书或登记证明遗失或灭失后如按现行登记程序要在当地报子上刊登遗失声明后才补发，时间长，费时费事。而补发内容不变，严重影响了权利人对不动产的利用，但又无可奈何。从简化办事手续、便民利民出发，应省掉这些没有实际意义的程序、环节，直接根据登记簿的记载重新颁发。

第三十一条 不动产因征收封户、法院查封等限制处分的，登记机构应依据生效查封文件及时在不动产登记簿上备案公示。（增加）增加理由：协助执行不动产征收封户、法院查封的目的是限制不动产权利人行使处分权，是有权机关与不动产登记机构之间的协助配合行为，具有强制性，属于登记机构的法定义务，无需权利人申请。因此，不适用登记，而适用备案。备案的目的在于提示不动产交易当事人、交易机构、登记机构，此不动产的处分权被限制，不能交易、登记，要回避风险。同时，这类限制措施具有临时性，一旦不具备条件或查封目的实现，就将取消查封，恢复原状。如：不动产权利人与他人因经济纠纷，其不动产作为财产保全被法院查封，如权利人想办法筹集到资金主动偿还或当事人达成新的偿还协议，查封就会解除。因此，对这类限制处分权的封户，采用在登记簿上备案的方式较为合适，也便于操作。

第六章 登记信息共享与利用

第三十二条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的以不动产登记信息为核心、其他信息为辅的不动产交易登记信息管理基础平台。（修改）

修改理由：不动产登记信息管理基础平台应当建立以不动产登记信息为主，其他信息为辅的综合性不动产交易登记信息共享平台，如不动产交易、封户限制处分等信息。不动产能否买卖、抵押，被执行人有无不动产应以不动产登记簿的记载信息为发生根据，同时以登记簿记载的物权发生的交易等信息又通过信息平台为各相关单位共享、利用，如：进行不动产物权登记、统计等。

各级不动产交易、登记机构的不动产交易、登记信息应 当纳入统一的不动产交易登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级交易、登记信息的实时共享。

不动产交易、登记等机构对其提供的信息的真实性、准确性、合法性负责，不得提供虚假信息。（增加）

国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应与不动产交易、登记机构建立不动产交易登记信息互通共享机制。各共享单位不得利用不动产交易登记信息管理基础平台擅自修改交易登记信息、对外提供交易登记信息查询服务。（修改）

第三十三条 不动产交易机构应通过不动产交易登记信息管理基础平台审核申请交易的不动产在不动产登记簿上是否有记载，未经登记的，不得审批。（增加）

第三十四条 不动产登记机构应通过不动产交易登记信息管理基础平台确认不动产交易审批情况，不动产交易未经审批申请登记的，不予以受理。（增加）

第三十五条 不动产登记机构应当及时公示不动产登记信息，为公众查询不动产登记信息提供便利条件。（修改）

权利人、利害关系人除可查询登记信息外，可以申请复制相关的申请登记材料，登记机构应当复制。（修改）

不动产登记信息共享单位不得为权利人、利害关系人以外的单位和个人复制不动产登记材料。（增加）

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复 制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

修改理由：不动产公示的法定方式是登记，登记的目的是公开物权归属。限制公众查询、了解，将不动产登记信息臵于密封状态，是有违不动产登记的本义的，成了公示不公开的怪象。同时，也与社会大众要求登记信息公开透明的意愿相背。事实上，公开是一种最好的保护措施，明示有主的不动产，其他人不敢打主意，别人也不会受骗上当，还会主动监督保护。只是要在公开的内容上要有所限制，不能全部信息都公开。在不动产登记信息的公开、利用上应区别对待：权利人、利害关系人可查询、复印登记资料，其他人就应限制在一般登记信息的了解上。这样，登记信息既有公开，又有保护，符合不动产物权登记的目的。

第七章 法律责任

第三十六条 申请人提交错误、虚假的申请登记材料登记的，给不动产权利人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。（增加）

第三十七条 不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 不动产登记机构、信息共享单位擅自向权利人、利害关系人以外的单位和个人复制不动产登记材料，给权利人造成损失的，依法承担赔偿责任。（增加）

第八章 附则

第三十九条 本条例施行前已依法登记的不动产和颁发的不动产登记证明，其物权效力不因登记机构整合调整改变，继续合法有效。（修改）

登记机构整合完成后，权利人可申请重新换发不动产登记证明，登记机构应当予以换发并收回原不动产登记证明销毁。

第四十条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门合同有关部门制定。

第四十一条 本条例自 年 月 日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

第三篇：不动产登记授权委托书

授权委托书及申请材料的说明

南京市国土资源局：

现我单位委托（身份证件号码：

，联系电话：）为合法代理人，代表我单位办理坐落于 之不动产抵押权登记及领证相关事宜，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为，接受问询的行为及签署的一切文件，委托人均予以认可，委托期限为：

****年**月**日至办理结束。

对于下列不动产抵押权登记申请材料，我单位自愿以贵局备案的为准，本次不再提交，并承担由此产生的一切法律责任：

□ 本单位身份证明（营业执照编号：，备案编号）；

□ 金融许可证（证件编号：，备案编号）；

□ 其他材料（材料名称及备案编号：）。

法定代表人/负责人姓名：

身份证件种类：

身份证件号码：

单位联系电话：

邮政编码：

联系地址：

单位/委托人（公章）： 受托人（签名）

年 月 日 年 月 日

第四篇：不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

20**年是不动产统一登记制度在基层落地的关键年，实施不动产统一登记从制度层面堵住了房地分割中出现的制度、贷款和税收漏洞，进一步明晰了不动产权，但也出现了部门衔接、历史遗留处理等相关问题，如何化解这些问题，让不动产登记工作真正做到便民利民，笔者认为，在今后一段时间，关键要实现不动产登记机构、登记簿册、依据和信息平台“四统一”。

一、基本情况

20**年11月20日，县委编委会批准在县国土资源局加挂**县不动产登记局牌子，负责全县不动产登记工作，将相关部门涉及的不动产职责整合到不动产登记局，内设**县不动产登记中心，为县国土资源局事业单位，定编14人。根据我县实际，县国土资源局组建工作专班，初步拟定不动产登记办事流程，印制不动产登记样表、申请资料、服务指南。并就“人员调配、办公场所设置、权籍档案移交、税费收取、印章启用、人员培训、县政府实施不动产登记公告时间、工作经费、成立不动产登记领导小组”等9个议题提请县政府专题审议，明确任务，落实责任单位。县政府决定自20**年元月1日起，国土资源、房管、林业等部门暂停受理业务。1月11日，**县不动产登记局和**县不动产登记中心正式挂牌，统一受理不动产登记业务。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人随事走，编随人走”的原则，从县林业技术推广站连人带编划入1名，从县房管局连人带编划入2名，国土资源局内部调整5名，8名人员于20**年12月30日前到岗，迅速开展系统培训。

２、增设窗口。在县行政服务大厅设不动产登记服务窗口8个，其中受理窗口6个，收费、缮证、归档窗口2个。３、优化服务。完善工作流程，加强制度建设。全员设定A、B岗，确保工作连续性；对招商引资企业、城投公司等重点项目开辟绿色通道，要求在1个工作日内完成；对工业项目的抵押贷款项目、预告预抵押、房产抵押注销登记、新建商品房转现登记等业务，在材料齐全的情况下，做到立等可取；其他业务要求在5个工作日内完成。截止目前，全县共颁发不动产登记证书证明**57本。

三、存在问题

1、部门协调配合待解决。一是与房产部门的业务协调配合中存在数据共享、查询和补录工作不到位。原房产登记业务统一划入不动产登记后（其中，转移登记仍由房产部门审核），由于未进行房产数据补录，造成不动产登记系统不能查询房地产数据。县政府要求20**年7月1日起实行不动产数据统一查询，如此，造成不动产登记机构不能对房产数据的完整性负责。二是国土资源局内部程序亟待简化。因为我局未设置导询台，申请人来大厅登记后，就认为已经受理，实际在受理前还有不动产测绘、土地评估等一系列环节，经常因其中一个环节时间过长，引发矛盾和误解。

2、不动产登记测绘单位需统一。在不动产登记初期，我们一直按照原有模式，房产测绘和土地测绘一同到现场开展业务，经常因测绘人员不足问题，造成时间长，资料积压多，影响不动产登记质效；两家单位收费，不符合不动产登记的便民利民原则。

3、数据整合待启动。按照部和省厅关于加快推进不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知要求，20**年11月底前，我县必须完成信息平台建设，与市、省、部对接。当前必须尽快做好以下工作，一是房产数据补录到不动产信息平台。二是在地藉核心数据库内导入不动产信息平台。三是进一步加强安全防范和日常维护，确保信息平台的及时更新。

四、建议与思考

1、加快不动产信息平台建设步伐。一是通过信息平台建设，实现不动产数据共享与保护，从根本上解决档案查询、数据补录问题；二是通过信息平台建设，进一步方便群众，提高办事效率，申请人只需提供一次资料就能办理完不动产登记业务，不需再向房产部门提供资料。三是通过信息平台建设，实现图、表、证、薄的有机统一，实现数据成果管理和信息安全的需要。

2、规范不动产登记测绘和收费。一是省厅要尽快联系物价等部门，及时确定不动产测绘收费标准。在现阶段应综合房产和土地测绘收费标准，按下线的70%收取测绘费。二是规范不动产测绘机构。通过备案或者公开遴选2-3家具备不动产测绘资质的测绘单位，实现不动产测绘一次性进场测绘、同时出具测绘成果，一次收取费用，从而起到提质增效的作用。三是进一步明确测绘单位的职责和义务。对测绘单位实行黑名单制管理，规定测绘单位在3个工作日内完成资料整理和出图，并确保成果质量，及时进行数据更新；在收取费用的同时，也要承担一定的义务。对涉及农村宅基地的登记测绘实行全程免费，按时完成，确保不能增加农民负担。

3、提升不动产登记人员素质。一是在系统内部加强业务知识和政策法规的学习，做到人人钻研业务，努力提高个人素质；二是要加强横向交流，向先进单位学习、向业务能手学习，学习和借鉴外地先进经验，努力提升**不动产登记整体水平。三是严格工作纪律，坚决杜绝门难进、脸难看、事难办的现象发生，对工作人员定期轮岗。三是强化服务意识，加强内部团结，对把握不准的业务，要及时反馈、沟通。

第五篇：浅析不动产登记条例（定稿）

浅析《不动产登记暂行条例》实施所带来的影响

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解《不动产登记暂行条例》的相关内容，现对该条例作如下解读：

了解不动产登记条例的定义？

《不动产登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。不动产登记条例的实施是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。

为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记和百姓有什么关系?

不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。不动产统一登记是一系列重大改革的基础，比如赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。

不动产登记暂行条例所产生的影响

自不动产登记暂行条件施行以来，在市场上引起了巨大的反响，有人说不动产登记的实施将影响国内房地产商，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。据资料显示经过2013年的快速上涨，进入2014年以来房地产市场进入调整期。尤其上半年多数城市市场观望情绪浓厚，呈现供大于求局面，直到下半年市场成交量才有所回升，这与限购、限贷等调控政策的放松有直接关系。即使在这样的情况下，中国指数研究院[微博]统计的12个重点城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武汉一个城市超过了2013年同期，北京、广州和南京三个城市前51周成交量分别同比下降31.86%、25.16%和22.19%。针对这些数据，某研究院副院长杨红旭认为，《不动产登记暂行条例》的推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。“但这类所售及所投的房屋占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。”杨红旭表示。对于，《不动产登记暂行条例》的实施，到底有何意义，有何具体的影响呢？ 一、四川推出不动产登记暂行条例，完善社会主义市场经济体制建设的必然

2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，全国首批、四川省第一本不动产权证书在泸州诞生。不动产登记的办理让老百姓辛勤劳动积攒起来购买的不动产受到了法律的保护，同时办理程序的简化让老百姓更省心。不动产权证书内详细记录了权利人土地使用权面积、专有建筑面积、使用年限等权利状况。证书首页上方还印有二维码标识，据工作人员介绍，该标识是为了存储不动产登记信息，便于下一次受理时能够快速查询出登记信息。对于不动产登记暂行条例的实施，更多的是完善社会主义市场经济体制建设的必走之路。

开展不动产统一登记工作是国务院机构改革和职能转变的重要内容，是贯彻落实《物权法》的重要举措，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。开展“不动产统一登记”，就是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合相登记职责，实现不动产登记依据、登记机构、登记簿册和信息平台“四统一”，促使不动产登记行为更加规范，不动产交易更加安全，不动产权利人合法权益更加保障。同时，实行不动产统一登记后，居民将可以在一个窗口办理所有手续。”一位从事相关工作的人员称，方便群众办事是不动产登记的初衷之一。不动产登记职责统一到一个部门，未来或将实行“一站式”服务，能够提高行政效率，减少办证环节，方便企业和群众。

《不动产登记暂行条例》的落地标志着不动产登记政策的加速推进。对于部分高端住宅来说，政策的利空效应更为明显。某研究院研究员马千里表示，面对不动产登记和未来可能到来的房产税，今年一季度北京、广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。

二、不动产登记暂行条例的实施，对房地产市场的影响

不动产登记客观上将对房价产生影响是难以避免的。有业内人士分析认为，不动产登记制度并不直接影响房价，以它为基础的房产税或遗产税可能会影响到未来的房价。不过目前，房产税和遗产税如何收缴，还是未知数;另外，不动产登记从今日起开始实施，完成登记还要花几年时间。比如，不动产登记实施将会促使有产阶层进行财富结构调整，降低房产在其财富结构中的比重，因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售，增加二手房供给;一方面减少房产购置，降低一手房的购房需求。

当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动。当然，也不要盲目乐观，因为有产阶层购置的房产大都以

豪宅、大户型、别墅等形态，与刚需市场需求是不匹配的，并不会刺激刚性置业人群，只会刺激部分改善型需求

《不动产登记暂行条例》实施后。受此政策影响，一些二三线城市一些持有多套房屋的业主已经开始谋求低价卖房，这些房源主要以单位团购房居多。近期，二手房的挂牌量也因此呈现上涨趋势。业内认为，未来随着不动产登记的进一步深入以及征收房产税的预期，可能会有更多商品房房源进入二手房市场，对房价会造成一定的影响。

春节前有不少想卖房的人上门咨询，但真正成交的还不多。至少从数据来看，不动产登记政策对二手房市场的交易影响还不明显。数据表现不明显，主要有两方面原因：一是一些被拿出来低价出售的团购房，大多没有房产证，而房产证是网签的必要条件，所以，有些人想卖暂时也卖不掉。二是《不动产登记暂行条例》虽然从3月1日起施行，但地方细则并未出台，受牵扯的业主压力并不紧迫。目前市场上出现低价抛售的房源主要以机关单位的团购房为主，而真正的商品房二手房的挂牌量并没有明显增加。不动产登记对市场的影响还需要继续观察。

如果未来不动产登记的细则出台，相关查询制度完善，卖房者的信息联网又可查的话，估计抛售现象会显著增多。

在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，在反腐工作配合之下个别城市或局部地区也会出现二手房源集中供应，从而影响当地房地产市场量价变化的情况。不过未来对房地产市场影响最大的还是供求和库存等市场

因素。

对于未来的房价走势，根据央行2014年四季度的城镇储户问卷调查，仅有17.3%的人预期房价上涨，有52.5%的人预期基本不变，也从侧面证明了无论是放松调控的“利好”政策，还是不动产登记的“利空”政策，都没有明显影响买房人对房价的心理预期。

三、实施房产税收的前兆，中央地方税收博弈

从3月1日开始，《全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延，农业部将选择两省试点农村土地确权登记。

根据税收政策制定者所说，结合重庆和上海两地的试点情况，可以预期房地产税大概有以下特征：

1、第一套房基本可以确定免征。拥有一套豪宅的，虽然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房从轻征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征税的税率，会采用固定税率，而且税率超过3%的可能性非常小。这样才能实现所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则，富人们都把房子卖了，还怎么通过房产税调节贫富差距呢?

4、享受公共服务越多，征税越多，一、二线城市房产的税负将高于三、四线城市。

如此一来，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。如果你只有一两套房子，就不必担心交不起房地产税;拥有四五套房子的，也不要过于担心征税会让你破产。

作为一种在保有环节征收的税种，房产税在房地产市场发展成熟国家施行所起到的疏导住房购买需求、抑制房地产囤积空置、规范房地产价格形成机制等作用已经为不少专家学者所论证，并被认为是推动房地产调控由“短效”趋向“长期”的重要手段。

不动产登记是不是为房地产征税做基础数据采集？房地产税会开征吗？拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

参照欧美国家及世界通行做法，王大国认为，房产税开征是合理的，业内人士测算首套房的税率应该在0.5%-1%之间，即100万一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。

有相关数据显示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口。

因此，也有房地产业内人士认为，不动产登记将促进城镇化建设，城镇人口数量不能确切反映城镇人口，包括很多目前是农村户口但在城市(包括县城里)买房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但户口还在农村的。所以，不动产登记，还有搞清这部分统计遗漏的作用。

另一位参与讨论的业内人士表示，为了避免无知者畏惧而对市场的消极影响，也应该尽快建立和实施(房地产税)，应该不会拖过三年。另外，城市化的60%是个经验值，不见得死守，再说中国，以人口城市化计算，应该不止54.77%。

结合国内外学者观点，不动产登记落实后，房产税势在必行，老百姓一下子就担心了，但是如果对政府有信心，就会知道，税收从不是一碗水端平，税收是调控的手段，正如高收入者征收高税收，确实落实房产税，只要合法合理，对社会公平也必将带来良性反应。当不动产登记之后，房产税随之而来，人们对于购房的观念将从投资增值，回归到最基本的保值和必需品。

时代变了，房地产的游戏规则也变了。房地产从增量时代逐渐进入存量时代。二十年来地方政府将土地出让作为财政主要来源。但当房地产进入存量时代，土地出让减少，地方政府的土地财政难以支撑。在房子上下文章，中央与地方将围绕新开征的房产税收展开新一轮的利益博弈。

四、促使楼市长效性调控机制逐步形成

从十八届三中全会及2014年“两会”来看,2014年及未来几年内,当宏观经济结构改革初有成效,宏观经济逐步好转之时,在建立个人住房信息系统的基础上,房地产税、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行,关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

不过,也有业内人士认为不动产登记与房产税有关系但影响小。CRIC研究中心研究员余仁花就认为,一方面,《房地产税立法》尚未出台,真正落地更无明确时间表;另一方面,即便《房地产税立法》出台,个人不动产产权信息错综复杂,各地不动产登记工作进度不一,其顺利完成需相当长的一段时间,房地产税征收要想享受不动产登记所带来的便利,恐怕还需要一些年月。

由于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时，应尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露，统一的受理工作现已全面展开。据了解，不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍，今后需要登记的不动产涉

及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要登记；其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说，以前是房子产权到一个地方申请登记，土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了；其三，业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。

2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫；另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。

五、不动产登记条例对房地产钢铁行业的影响

《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。不动产登记的作用首先是摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等提供基础性的依据。其次，使房产交易更安全、更便捷、更顺畅；再次，才是为未来房产税课征提供一个必要条件。那么不动产会不会对房价产生影响，作为

钢铁下游主要的消费领域，不动产会不会造成建筑钢材需求量下滑，对于这个问题进行简述。

房地产行业的考量指标包括房地产景气指数、房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等。对于钢材消费直接有拉动作用的指标主要是新开工面积和施工面积。房地产行业作为国民经济的重要行业，其兴衰的转变也给市场信心带来非常大的影响。因此，房屋销售面积作为反映房地产成交状况的指标也不可忽视。

从建筑钢材的消费结构来看，我国建筑用钢的主要用户是民用房施工单位、基础设施建设单位和产业厂房。民用房地产施工单位是建筑用钢的最大用户，其用钢量约占建筑钢材总消费量的60%以上，基础设施建设单位一般为国有大型企业，其用钢量占总消费量的20%，产业厂房也是建筑用钢重要消费客户，其消费量占总消费量的15%左右。

房地产钢材用量、钢材累计产量和房地产用钢占比基本呈现同步增长的趋势，特别是在2009年趋势最为明显，其中房地产(000736,股吧)用钢占比在2014年增幅最大，占比达到将近40%，虽然国家近几年在调控房地产，但是面对中国经济增速全年放缓趋势下，未来国家不可能对房地产行业进行洗牌或者崩盘。

根据线性回归等模型预测，未来建筑钢材表观消费量继续呈现增加的趋势，但是增幅出现连续下滑的趋势。从历史数据来看，建筑钢材表观消费量与房地产行业的表现密切相关。随着房地产市场的过度

开发，以及国家宏观政策的转向，房地产行业已经处于颓势阶段，而建材表观消费量增速也随之下滑。这也导致了未来增速放缓的局面将延续预计截止到2020年增幅将降至6%以下。

不产登记的出台，会使房地产市场更加透明规范，并会推进房产税的实施，由于持有多套房产的成本和风险上升，会降低一些投资人的房地产投资热情，从而改变市场对供求关系的预期。所以不动产统一登记未来会在一定程度上对房价上涨形成压力，将有利于楼市调控长效机制的推出。而面对建筑钢材的刚性需求也将受到一定抑制。