第一篇：土地管理法律知识简介
土地管理法律知识简介
我叫张其顺，现在河北省国土资源厅政策法规处工作。很高兴有机会和在座的各位共同学习和探讨有关土地管理方面的法律、法规和政策。今天我想和大家共同学习和探讨的内容主要是两个方面：一是土地的所有权和使用权问题；二是土地的征收、征用问题。讲的不到的地方，说的不对的地方，希望大家多提宝贵意见。
一、关于土地的所有权和使用权
大家都知道，我国现在实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。简单地说，我国现有的土地存在方式就两种：一种是国家所有；一种是集体所有。这也就是我们通常说的国有土地和集体土地。我国的这种土地所有制结构在世界上也是独一无二的。它是如何形成的呢？下面我跟大家共同探究一下这个问题。
1、《中国土地法大纲》
1947年9月，中国共产党全国土地会议通过了《中国土地法大纲》。这是共产党制定出台的第一部关于土地管理的纲领性文件。它明确规定了：废除封建性及半封建性剥削的土地制度，废除一切地主的土地所有权，除大森林、大水利工程、大矿山、大牧场、大荒地及湖沼等归政府管理外，其余乡村中一切地主的土地及公地统一平均分配，归个人所有，实行耕者有其田的土地制 度。
分配给人民的土地由政府发给土地所有证，并承认其自由经营、买卖及在特定条件下出租的权利。
这与我国几千年来的土地制度是一脉相承，但是又有区别的。从本质上说，都是私有制。过去实行的是地主阶级封建土地所有制，现在实行的是农民的土地所有制。
可以说，解放战争时期。共产党能够打败国民党，在一定程度上，共产党推行的农民的土地所有制，也就是打地豪、分田地的政策，是顺应当时的民心和民意的，也是共产党最终能够夺取天下的十分重要的一条政策。在解放战争时期，国民党军队中流传着这么一个顺口溜：此处不留爷，自有留爷处。处处不留爷，爷去当八路。当八路有什么好处，当时的共产党的政策是只要你当了八路，就给你分地，有地就等于有吃的了，没有后顾之忧了。实事上，在解放战争时期，大批的国民党军队投降了共产党，这和当时共产党制定的土地政策是密不可分的。
2、《土地改革法》
新中国成立后，到1950年，中央人民政府委员会第八次会议通过了《中华人民共和国土地改革法》。《土地改革法》可以说是以《中国土地法大纲》为基础，制定出台的新中国成立以来的第一部土地管理方面的法律。其立法宗旨与《中国土地法大纲》一样，就是为了废除地主阶级封建土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。就土地管理制度而言，《土地改革法》在《土地法大纲》的基础上进行了细化，将《土地法大纲》十六条内容扩展为六章 四十条。并就土地的没收和征收、土地分配、特殊土地问题的处理、土地改革的执行机关和执行方法等分别进行了阐述。但其核心内容还是“废除地主阶级封建土地所有制，实行农民的土地所有制”。1950年《中华人民共和国土地改革法》的颁布、实施，标志着新中国成立后，我国的土地管理制度实行的是“农民的土地所有制”。
3、《农村人民公社工作条例（修正草案）》（即农村工作六十条）
从1947年中国共产党全国土地会议通过《中国土地法大纲》，到1950年中央人民政府委员会通过《中华人民共和国土地改革法》。可以说，新中国成立初期，我国的土地管理实行的是“农民的土地所有制”。
随着时间的推移，1955年11月，全国人民代表大会常务委员会通过了《农业生产合作社示范章程草案》，明确了农业生产合作社是劳动农民的集体经济组织。它统一地使用社员的土地、耕畜、农具等主要生产资料，并且逐步把这些生产资料公有化。也就是说，要逐步地用生产资料的劳动群众集体所有制代替生产资料的私有制。社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用。该《章程草案》还规定，社员所有的生活资料和小块园地等，不实行公有化，允许社员有小块的自留地。
1955年通过的《农业生产合作社示范章程草案》将合作社的发展分做初级和高级两个阶段。初级阶段的合作社属于半社会主义的性质。在这个阶段，对于社员交来的统一使用的土地和别的生产资料，在一定期间还保留社员的所有权，并给社员以适当的 报酬。高级阶段的合作社则属于完全的社会主义的性质。在这种合作社里，社员的土地和合作社所需要的别的生产资料，全部实行公有化。
可以说，1955年全国人大常委会通过的《农业生产合作社示范章程草案》，明确了我国的土地管理制度将由“农民的土地所有制”向“土地的社会主义公有制”过渡。在合作社发展的初级阶段，农民在一定时期，还保留着原有土地的所有权。虽然农民将作为生产资料的土地交给了合作社，但合作社也要根据农民所交土地的数量和质量给付农民一定的补偿。并且作为生活资料的小块园地和自留地，仍归原农民所有。
1956年6月30日，第一届全国人民代表大会第三次会议通过了《高级农业生产合作社示范章程》。明确了农业生产合作社是社会主义的集体经济组织，社员的土地转为合作社集体所有。但合作社应当抽出一定数量的土地分配给社员种菜，每人使用的这种土地，一般不能超过当地每人平均土地数量的百分之五。同时规定，社员原有的坟地、房屋地基不必入社。
也就是说，到1956年《高级农业生产合作社示范章程》的出台，标志着我国基本上建立了农民集体土地所有制。这里为什么说是基本上建立了农民的集体土地所有制？因为《高级农业生产合作社示范章程》没有将农民原有的宅基地、坟地纳入集体所有，同时还规定，每个农民还可以拥有不超过当地每人平均土地数量百分之五的菜地。到了1957年，根据周恩来总理的提议，全国人大常委会还通过了“关于增加农业生产合作社社员自留地的决定”，决定增加原农业生产合作社社员的自留地。就是在原有菜地 的基础上，增加不超过当地每人平均土地数量百分之十的自留地。
上述这些充分说明了，农业生产合作社时期，我国基本上建立了农民集体土地所有制，但还不是我们现在所说的农民集体土地所有制或者说劳动群众集体所有制。
到了1962年9月，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例修正草案》（即农村工作六十条），明确规定：农村人民公社是我国社会主义社会在农村的基层单位，是在高级农业生产合作社的基础上联合组成的。人民公社的集体所有制经济和全民所有制经济，是社会主义经济的两种形式。人民公社的基本核算单位是生产队。生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖。生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。土地、山林、水面、草原、牲畜、农具等的所有权和经营权，经过社员大会或者社员代表大会讨论同意，定下来以后，长期不变。
从1962年实施的《农村工作六十条》中关于土地管理的有关规定中我们看到，生产队范围内的土地，都归生产队所有。包括社员的自留地、自留山、宅基地等。生产队是人民公社的基本核算单位。人民公社是集体所有制经济，是社会主义经济形式的一种。换句话说，生产队范围内所有的土地都归生产队所有，实行的是集体所有制经济。也就是说，建国初期我国实行的“农民的土地所有制”，随着1962年通过的《农村工作六十条》的实施，已经完全转变为“土地的社会主义公有制”了。原来属于社员的 或者说是农民的自留地、自留山、宅基地等，都属于集体了。农民或者社员，已不再拥有土地的所有权。
这与我国现行的土地的农民集体所有制或者说劳动群众集体所有制就基本上相同了。
大家都知道，我国现行的土地管理制度实行的是“土地的社会主义公有制”，即全民所有制和劳动群众集体所有制。前面所说的，主要是从新中国成立初期至1962年，我国的土地管理制度如何从实行“农民的土地所有制”到“农民集体土地所有制”的转变。也就是如何从“私有制”向“社会主义公有制”的转变。
既然我国的土地管理制度从“私有制”向“社会主义公有制”转变了，为什么又将土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式呢？为什么不把农民集体所有的土地全部国有化呢？
这个看似十分深奥的问题，其实答案很简单。因为在当时特定的历史条件下，如果将原属于农民的土地直接宣布为国有，可能引起农民的误解和不满，不利于政策的贯彻、执行。而宣布将土地收归集体所有，广大农民容易接受，也同样可以保障社会主义经济建设的正常进行。
这是原国家农业部部长廖鲁言在1956年6月15日在第一届全国人民代表大会第三次会议上所做的“关于高级农业生产合作社示范章程（草案）的说明”上阐述的观点。
但是实践证明，将农民的土地收归集体所有，尤其是将农民的宅基地也收归集体所有，实行土地的劳动群众集体所有制或者说社会主义公有制，无论是在当时还是现在，一直有许多人们不 宜理解和操作的地方。
比如宅基地问题。
1962年通过的《农村工作六十条》第21条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖。”这条规定的内容看似简单明了。但在理解和执行中，却产生了很大的分歧。根据1963年3月8日国务院农林办公室整理的“关于社员宅基地问题”中的描述，当时各地在贯彻执行“六十条”时，对社员宅基地所有权归生产队所有，各地的宣传和理解都不一样。有的宣传社员宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，都归生产队所有，一律不准买卖和出租；有的宣传生产队所有的宅基地，是指没有建筑物的空白宅基地，凡是已盖房屋的的宅基地，仍归社员私有，可以自由买卖；还有的认为，入社时宅基地没有连同其他耕地一并入社，因此，社员原有的宅基地，不能算是生产队范围内的土地，应仍归社员个人私有，社员已建筑房屋的宅基地，与房屋一样，应该允许社员自由买卖出租等。
从以上的记载中我们可以清楚地看到，将农民的宅基地收归集体所有，在当时制定这项政策的时候，各地政府在理解、宣传和执行过程中就产生了严重的分歧。政府做为法律和政策的执行部门，对宅基地所有权归集体所有的理解都不一致，做为宅基地使用者的群众，对宅基地所有权的认识那就可想而知了。就是到了现在，有不少的农民仍认为自己的宅基地自己有权处理，想怎么处理就怎么处理。尤其是祖上留下的老宅基，更是不允许别人随便占。针对各地对宅基地问题理解上存在的不一致问题，中央于1963年3月20日下发了《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，并将河北、上海等地关于对宅基地归生产队所有及今后社员建筑房屋用地所做的补充规定转发全国各地参照执行。当时关于宅基地的相关规定，归纳起来有以下四点：
一是社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。
二是宅基地上的附着物，如房屋、树木、猪圈等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
三是社员需要新建房屋又没有宅基地时，由本户申请，经社员大会讨论同意，报县人民委员会批准，社员新建住宅占地，一律不收地价。
四是社员不能借口修建房屋，随便扩大墙院，扩大宅基地，已经扩大侵占的，必须退出。
以上四点关于对宅基地问题的规定，奠定了我们现在宅基地管理的基础。我们现在关于农村宅基地的有关规定，都是脱胎于以上四点规定。比如《河北省农村宅基地管理办法》关于宅基地的使用权是这样规定的：“农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。”这里的规定，已经将农村集体土地的所有权和使用权进行了分离。农村村民建住宅取得的是土地使用权，而土地所有权仍归集体所有。1963年关于宅基地的规定是：“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队所有，宅 基地上的附着物，如房屋、树木、猪圈等永远归社员所有。”两相对照我们发现，在宅基地的所有权和使用权的划分上，1963年的规定和现在的规定是一样的。
从1963年至今，历经40多年。期间宅基地管理制度虽然经过不断地补充、修改、完善，但时至今日，宅基地管理问题，仍然是土地管理工作中的热点、焦点和难点问题。说到这里，我顺便把我省农村宅基地的有关政策也简单地介绍一下。
我省现行有效的《河北省农村宅基地管理办法》，是2002年河北省人民政府第7号令。按照《河北省农村宅基地管理办法》的规定，申请宅基地的条件是：
因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；因为发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的，都可以申请宅基地。
不批准宅基地的情形是：
年龄未满18周岁的；原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；出卖或者出租村内住房的，都不予批准使用宅基地。
宅基地的申请和审批程序是：
农村村民申请宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级上报乡镇土地管理机构、县市土地行政主管部门审核和县市人民政府批准。县市人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。实行农村村民一户一处宅基地制度。每处宅基地的面积标准是：
人均耕地不足1000平方米的平原或者山区县市，每处宅基地不得超过200平方米；人均耕地1000平方米以上的平原或者山区县市，每处宅基地不得超过233平方米；坝上地区，每处宅基地不得超过467平方米。
农村村民一户拥有二处以上的宅基地的，多余的宅基地应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件。对拥有二处以上宅基地并且满两年未转让多余的住宅的，村民委员会可以向乡镇土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县市土地行政主管部门审查、县市人民政府批准后收回，统一安排使用。
关于农村宅基地问题，我就简单地介绍到这里。因为我们前面主要说的是我国现行土地管理制度的演变，或者说是土地所有权制度的演变。对此，我有一个小问题留给大家，有兴趣的同志下来以后可以深入地思考一下：
我们既然研究土地问题，肯定会想：解放战争时期，实行农民的土地私有制，各阶层人民可谓是欢欣鼓舞，不仅打败了国民党，建国初期我国的综合国力也是迅速攀升；55年开始实行农业生产合作社制度，把农民的土地逐步地都收归了集体，60年全国就出现了大面积饥荒，在安徽农村甚至出现了家家均有饿死人的现象。到了70年代，随着安徽凤阳小岗村农民写血书私下分配土地，国家实行农村家族联产承包制，换句我们土地管理方面的行话，也就是实行农村集体土地所有权和使用权的分离制度，农民的生活水平得到了极大的提高。伴随着改革开放，我国工业化、城镇化进程加速推进，1986年颁布《土地管理法》，1987年1月1日开始实施，1988年12月就对《土地管理法》进行了修正。88年修正《土地管理法》就一个目的：实行国有土地的所有权和使用权分离。虽然以后在98年和04年又对《土地管理法》进行过一次修订和一次修正，但55年开始的农业生产合作社到62年《农村工作六十条》所确定的：将原农民私有的土地收归集体，也就是实行的农民集体所制没有发生任何变化。我看到的最新的《土地管理法》修订草案也没有涉及到这个问题。但是我们现在土地管理的现状就是“征地难、难征地”。因征地引发的社会矛盾和纠纷也日益增多。是什么原因导致的征地难？肯定是仁者见仁，智者见智，但是否和实行“农民集体土地制”有关？这个问题在这里就不展开说了，只是开个头，抛个题，有兴趣的同志可以就此展开研究，若有好的构思或解决方法，哪请您千万不要吝啬，一定要让大家分享，让国人分享，全国人民都会感谢您！
前面主要说的还都是土地的所有权，下面我再简单地介绍一下有关土地的使用权：
一般我们理解的土地使用权，就是说的国有土地使用权和农民集体土地使用权。国有土地使用权又可分为国有土地有偿使用和无偿划拨使用二种。
但按照《物权法》的规定，将其分成了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种权利。
国有土地有偿使用制度
国有土地有偿使用是相对于国有土地无偿使用而言的，它强调土地的国有性和使用方式的有偿性，目的在于实现国家作为土 地所有者所应享有的收益。国有土地有偿使用是作为土地使用制度改革的先导出现的，在建国后至改革前，我国土地使用实行的是单一的、无偿、无期限使用的行政划拨制度。国家土地使用权以无偿划拨的形式授予用地单位，后者即取得对划拨土地的无偿无期限的使用权，土地使用在不同用地单位之间的变动，也都是根据政府指令，以行政划拨方式进行的，不存在平等主体之间的自由交易，故谈不上土地资源的市场配臵。这样的一种用地制度忽视土地的资产性，一是不利于土地资源的优化配臵，造成资源浪费；二是国有土地收益大量流失，国家作为土地所有者的收益相当一部分流入了用地者手中；三是导致企业间的不平等竞争，占据较好位臵较多土地的企业，与缺乏土地的企业实际上处于不平等竞争的地位。这显然不适应市场经济的要求。于是随改革开放的发展，在坚持土地的社会主义公有制前提下，土地使用者可以通过不同的方式有偿、有期限的取得国有土地使用权，有偿使用制度出现并逐步完善。
国有土地使用权的有偿取得方式：现行制度规定的国有土地使用权有偿取得方式主要有以下三种，即出让、租赁、作价出资或入股。租赁是用地者按期向国有土地所有权代表即政府缴纳租金为对价，原始取得一定期限的国有土地使用权，是国有土地使用权的一种创设方式。它与通过出让方式取得国有土地使用权之后的出租不同，前者是物权，后者是债权。该制度在我国尚处于探索完善的过程中。作价出资或入股其实是经过国家特别批准将土地使有权出让金折算为国家投资，企业由此取得土地使用权,其后果和出让是相同的，可以将其作为出让的一种特别方式。下 面重点介绍出让和出让以后的转让。
国有土地使用权出让
出让是用地者以向国有土地所有权代表即政府缴纳土地出让金为对价，原始取得一定期限的国有土地使用权的一种制度。该制度的具体内容：
出让条件：出让土地使用权必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划；
实施主体：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门实施。
出让方式：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。自2001年9月1日起，按省政府规定：对商业、旅游、娱乐和房地产开发用地一律采取市场机制配臵，不准再行协议供地。2002年国土资源部颁布了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”《物权法》对此也做了相应的规定。
土地使用权出让，应当签订书面合同。合同由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订。
出让土地使用权的限制情形：一是土地使用权年限限制，不得超过国务院规定的最高年限。土地使用权出让的最高年限是： 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地是四十年；综合或者其他用地五十年。二是条件限制。在土地使用权出让合同中约定的土地使用条件，如土地用途、建设项目完成年限、必须投入的资金总额、建筑容积率等，如果需要改变用途，必须取得出让方和城市规划主管部门的同意，签订变更合同，并相应调整土地使用权出让金。三是特殊情况下，根据社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
出让土地使用权的违约责任：土地使用者超过合同约定的期限满一年未开发土地的，土地行政管理部门可以对其征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲臵费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。收回土地使用权应报原批准用地的人民政府批准。
土地使用权期限届满的处理：土地使用权合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以准许。经批准予以续期的，应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金。届满未申请续期或者申请未被批准的，土地使用权由国家无偿收回。
土地使用权出让金：出让金由三部分构成，即征地费、开发费、土地纯收益。出让金最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当交纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出 让地块所在级别基准地价的百分之七十。土地使用权出让金全部上缴财政，列入预算。
出让金支付方式：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定了一次性交付的方式，土地使用者应当在签订合同后六十日内支付全部出让金，领取土地使用权证。《城市房地产管理法》规定在未付清全部土地使用权出让金前，不得发放土地使用权证，不得转让、出租、抵押。
出让土地使用权的转让
经出让取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。按照《城市房地产法》第三十八条规定的转让条件是：交清全部出让金；按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让遵循权利义务同时转移原则即土地使用权转移时，原土地使用权出让合同规定的权利义务随之转移给受转让人，原合同设臵的权利不能扩张，如果受转让人改变土地用途必须经过批准，并按改变后的用途调整土地使用权出让金。
出让土地使用权的抵押
以出让方式取得的国有土地使用权设定抵押权时，土地使用权人必须已经按照合同约定全部缴清土地使用权出让金并领取土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。设定抵押权必须经土地登记管理部门登记，否则抵押无效。
国有土地使用权划拨 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿安臵等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。
按照现行法律的规定，可以取得划拨土地使用权的范围：（１）国家机关用地和军事用地；（２）城市基础设施用地和公益事业用地；（３）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（４）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨土地使用权的特点是：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性（或抵偿性），这是划拨土地使用权和出让土地使用权的主要区别；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意处分土地使用权，如转让土地使用权时，必须经土地管理部门批准；企业使用的原划拨土地使用权不属于企业资产，不能用于抵偿企业债务，企业破产由政府收回划拨土地使用权。（2003年4月16日发布的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定：“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于企业财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，依法处臵。”“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权”。）
划拨土地使用权抵押
单纯以划拨方式取得的土地使用权不能抵押。但由于法律允许房屋抵押，所以导至划拨土地使用权的连带抵押，因此划拨土地使用权必须是因为房屋抵押才允许随房屋一起抵押。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题 的批复》规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，“抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。”明确了国有划拨土地使用权抵押必须经有权部门的批准，否则无效。另外，以划拨土地使用权为标的物的抵押，在实现抵押权时，应当从处分所的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。在这里土地使用权出让金取得权优先于抵押权。
集体土地使用权
集体土地使用权种类依现行法律规定主要有以下几种：建设用地使用权（包括企业建设用地使用权和公共设施公益事业建设用地使用权）、宅基地使用权、农地承包经营权。
按照《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条规定了建设用地取得的一般原则即使用国有土地，但同时规定了例外，设定了乡 镇企业建设用地使用权、宅基地使用权、乡村公共设施和公益事业建设用地使用权。对如何取得以上权利在六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”该条对取得集体建设用地使用权的主体、条件、审批机关、用地标准等作了规定。能取得企业集体建设用地使用权的主体按法律规定仅限于两类即农村集体经济组织兴办乡镇企业或者集体经济组织同其他单位、个人以土地入股联营兴办企业，这里应该注意只有乡镇集体经济组织兴办企业才可以直接取得集体土地使用权，其他单位和个人只有同集体经济组织通过入股联营方式兴办企业才可以取得集体土地使用权，即使是本集体内部的部分成员或个人兴办企业都不可以申请集体土地使用权，依法应使用国有土地。实践中，各地对政策的掌握宽严不一，对农村集体土地的使用主体法律给于了严格的限定，但是在一般规定下，也作了特殊规定，那就是可以以农村集体经济组织之名或由集体经济组织以集体土地使用权入股、联营之名，经村委会同意申请集体土地使用权。
审批条件是在主体合格前提下，用地要符合乡镇土地利用总体规划的建设用地，如果涉及农用地转用则按法定程序报批；审 批机关是县级以上地方人民政府，根据《河北省土地管理条例》第四十九条规定：“乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用农民集体所有土地，在村庄和集镇建设用地区内的，其供地方案由市、县人民政府批准；在村庄和集镇建设用地区外的，由省人民政府批准。”
集体土地使用权的流转
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，现行立法基本上是不允许集体建设用地以出让、转让、出租方式主动流转的，不准流转是一般规定，但同时规定了例外，将“破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”被动流转作为禁止流转的例外。
集体土地使用权抵押
《担保法》第三十四条第（五）项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。第三十六条规定：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”1995年9月11日原国家土地局颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》规定：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其它类型的集体土地使用权不得抵押。”以上规定可以看出乡村企业土地使用权是可以抵押的。但是，在《农村集体 土地使用权抵押登记的若干规定》第十三条规定：“因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处臵。”
上面是对现行法律关于集体土地使用权有关规定的介绍。在实践工作中，集体建设用地使用权的范畴在一定意义上说，已经超越了现行法律的规定。在这里，就我省于2008年制定出台的《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》向大家做个简单介绍。
我省于2008年8月25日，省政府第10次常务会议通过了《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，于2008年11月1日正式施行。这个办法，对集体建设用地使用权流转的范围、条件、形式、方式、程序、期限、用途及价格和收益等进行了全面规范。
⑴关于流转范围。办法明确“本办法适用于本省行政区域的城市和镇规划区外集体建设用地使用权的流转及相关管理活动”。流转范围控制在“土地利用总体规划所确定的村庄和集镇建设用地范围内”。我们主要基于三点考虑。一是与《宪法》和《土地管理法》关于“城市土地属国家所有”的规定相一致。城市包括设区市、县级市、县城、建制镇，这些范围内的集体土地使用，应当依法征为国有，不宜列入流转的范围。二是与国家相关政策大体一致。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“村庄、集镇、建制镇范围内的集体建设用地使用权可以依法流转”。三是集体建设用地使用权流转作为一项探索性制度,流转范围应当尽量小一些，便于管理和掌控。我们将该办法确定为“试行” 办法，成熟后再进一步扩大范围。
⑵关于流转对象。根据我省农村土地管理现状和国家法律法规，不能所有集体建设用地都进行流转，特别是宅基地，法律规定宅基地的使用权人只能是本集体经济组织成员，宅基地流转明显与法相悖。因此，我们把流转对象界定为乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
⑶关于流转条件。用于流转的集体建设用地必须具备三个条件，一是符合土地利用总体规划，需要流转的土地必须是村庄、集镇土地利用规划确定的建设用地。二是必须经过依法批准，需要流转的土地必须是按照法定的审批权限经有批准权的人民政府依法批准的建设用地，必须依法取得土地所有权或者使用权证书。三是土地权属无争议和纠纷，没有被司法机关或行政机关限制流转。
⑷关于流转形式。在集体建设用地流转的形式上，原则上与国有土地管理保持一致。流转的形式主要分为出让、出租、转让、转租和抵押。出让、出租属于土地一级市场，出让是土地所有权人（村集体）将一定年限内的土地使用权提供给单位和个人使用，由土地使用者一次性向村集体支付土地使用费的行为；出租是村集体作为出租人将土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。转让和转租是受让人或承租人将取得的土地使用权再次让度给第三人的行为。
⑸关于流转方式。参照国有土地管理办法，原则上要求以招标、拍卖、挂牌等市场方式公开出让、出租。同时考虑到农民集 体所有权的性质，允许以协议方式出让和出租。
⑹关于流转程序。主要规定了5个步骤。一是流转申请。属于村集体建设用地的，需要经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。属于乡（镇）集体的，需要经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。农村集体向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请。二是审核审批。受理申请的土地行政主管部门依法进行审核，报本级人民政府批准。三是公开出让（出租）。四是签订合同。受让人或者承租人按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；五是核发证书。受让人或者承租人到受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
⑺关于流转年限。《办法》规定，集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。工业用地不超过50年，商业和其他综合用地不超过40年。集体建设用地出租的最高年限不得超过20年。
⑻关于流转用途。根据法律法规的规定，《办法》对流转后土地的用途作了限制性规定，即通过集体建设用地使用权流转取得的土地不得用于商品房开发。
⑼关于流转价格。《办法》规定，“集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定”。主要是考虑集体建设用地流转价格应当与国家建设征收集体土地时的补偿费用大体相当。价格过低，集体土地所有权人利益得不到有效保障。价格过高，会冲击国家现行法律确定的征地补偿标准，影响征地工作的顺利进行。
⑽关于流转收益。有的省、市规定，政府可以从流转收益中提取一定比例的土地收益，一般不超过10％，个别地方提取收益的30%、40%。收益主要用于集体建设用地流转的监督管理，和乡（镇）村基础设施建设、土地开发整理。单纯从地租理论的角度看，建设用地的增值收益，主要来源于社会投入，因为政府调整了规划，修了路，通了电，改善了土地的利用环境，产生了增值，这部分收益应当归社会。但是我们考虑到，我国工业化、城市化过程中，农民已经作出了巨大牺牲，现在已经进入工业反哺农业，城市支持农村的发展阶段，应该允许农民的土地权利参与分配。因此《办法》规定，“集体建设用地使用权出让、出租取得的土地收益属所有权人所有，其他单位和个人不得截留或者挪用”，即流转收益全部归集体土地所有权人或使用权人。
《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》就向大家介绍到这里。
二、关于土地转用征收报批程序
一、前期工作
1、土地转用报批前，对涉及占用耕地的，市、县国土资源局要先行组织实施土地整治项目，经设区市国土资源局验收合格，通过土地整理复垦开发报备系统进行备案，经省国土资源厅实地核实，取得国土资源部编发的补充耕地项目编号。
2、土地征收报批前，市、县国土资源局应当根据拟征土地所在区片核定征地区片价，会同有关部门拟定被征地农民安臵途径、落实被征地农民社会保障费用。
3、市、县国土资源局应当在被征收土地所在村的村务公开栏内张贴《征地告知书》，告知被征地村及有关农户征地用途、位臵、补偿标准、安臵途径、社会保障费用等情况，并告知对补偿标准、安臵途径享有申请听证的权利。
《征地告知书》不得泄露国家秘密。
4、征地告知后，市、县国土资源局应当组织勘测定界，组织被征地村集体经济组织负责人和农户共同调查核实拟征土地及地上附着物和青苗情况，填写《土地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织以及地上附着物所有权人盖章和签字确认。
土地补偿登记和土地调查结果确认同时进行。
5、被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准和安臵途径申请听证的，市、县国土资源局应当组织听证，根据《听证笔录》制作《听证会纪要》。
被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》，由被征地集体经济组织负责人签字并加盖集体经济组织印章。
6、国有农用地和国有未利用地转用应当履行用地听证告知、土地调查结果确认和依申请组织听证程序。
7、征收土地的，应当在报批前银行征地补偿专用账户预存土地补偿费。分批次征收土地的，由市、县政府负责预存征地补偿费；按项目征收土地的，由申请用地单位负责预存征地补偿费。
预存征地补偿费的数额，按照征地的土地补偿费、青苗和地 上物补偿费确定。
8、按项目报批的，市、县国土资源局应当督促和指导建设单位提前开展土地复垦方案编制、压覆矿产资源评审和地质灾害评估等工作，取得有关评审、批复和备案文件。
二、分批次报批
1、分批次报批且审批权限在省政府的，市、县国土资源局应当组织下列材料，经同级政府审核同意后逐级报省国土资源厅审查，其中扩权县（市）国土资源局组织以下报批材料经同级政府审核同意后直接报省国土资源厅审查：
（一）呈报说明书；
（二）土地转用方案；
（三）补充耕地方案；
（四）土地征收方案；
（五）征（用）地告知书；
（六）土地调查结果确认表；
（七）听证会纪要或听证送达回执；
（八）征地补偿费预存单；
（九）设区市或扩权县（市）人力资源和社会保障部门关于被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表；
（十）补充耕地验收文件、核实文件和位臵图；
（十一）土地利用总体规划图；
（十二）土地利用现状图；
（十三）勘测定界图和勘测定界技术报告；
（十四）用地勘测定界界址点坐标成果表；
（十五）土地权属情况汇总表和土地证书。
分批次征收耕地之外的其他集体农用地的，不报送规定的第（三）、（十）项材料。分批次征收集体建设用地的，不报送第（二）、（三）、（九）、（十）项材料。分批次转用国有农用地和国有未利用地的，不报送第（四）、（九）项材料。
2、省国土资源厅政务大厅负责接收申报材料，并对材料进行审查。对依法不需要行政审批的、不属于省国土资源厅职权范围内的、国家和本省政策明确规定暂停受理的，政务大厅当场告知申请人不予受理；对依法应由省国土资源厅受理的，当场出具收文回执，并于当日或次日内通过网络传相关处室局。
各协办处室局在3日内完成资料审查并提出受理审核意见转主办处。主办处应当将审核情况和协办处室意见在之后1日内转政务大厅。政务大厅根据会审处室意见在之后1日内区分不同情况相应发出《不予受理决定书》、《补正告知书》或《受理通知书》。
自上网之日起协办处室在3日内未提出审核意见的，自动收回到主办处。主办处在之后1日内未转政务大厅的，视为受理，政务大厅自动发出《受理通知书》。
3、土地转用征收审批事项的主办处和协办处室局分别对下列内容进行网上会审并在规定期限内提出是否同意建设用地的意见：
（1）占用耕地补充情况、告知确认听证情况、征地补偿费预存情况、社会保障认定情况；（2）是否符合土地利用总体规划、是否列入土地利用年度计划；
（3）土地界址是否清楚、地类是否正确、面积是否准确、权属有无争议；
（4）是否存在违法用地行为，存在违法用地的行政处罚决定是否已全部落实到位、应追究违法用地责任人责任的是否已追究；
（5）需要审查的其他内容。
审查期间，不得要求申请人补正材料。
4、对符合条件的，省国土资源厅报省政府审批或审核；对不符合条件的，省国土资源厅予以退卷。
5、土地转用征收依法经省政府或国务院批准的，按规定收取新增建设用地土地有偿使用费后，政务大厅及时发出建设用地批复。
6、石家庄、张家口、唐山、保定、邯郸市市区建设用地涉及转用征收的，由市国土资源局编制土地转用征收方案，经市政府审核同意，持下列材料报省国土资源厅审查汇总后，经省政府同意，一次性向国务院申报：
（一）土地转用征收方案申报表；
（二）标注申请用地位臵的城市中心城区土地利用总体规划图（新一轮规划未经批准的，提交申报用地与新一轮规划大纲衔接说明；新一轮规划经批准但要修改的，提交规划调整前后的规划图、专家论证意见和听证会纪要）；
（三）标注申请用地位臵的土地利用现状图；
（四）市政府关于土地转用征收方案的编制说明；
（五）市国土资源局关于前三年城市土地转用征收方案实施情况的说明。
土地转用征收经国务院批准后，市国土资源局将拟定的实施方案及按照本办法第十二条规定组织的材料，经市政府同意，报省国土资源厅审查、省政府审批。
三、按项目报批
1、按项目报批的，建设单位应当根据项目批准文件一次性或按项目分期向土地所在地的市、县国土资源局提出建设用地申请。
2、依法由国务院批准的建设用地项目，市、县国土资源局应当组织下列材料，经同级政府审核同意后，逐级报省国土资源厅审查：
（一）呈报说明书；
（二）土地转用方案；
（三）补充耕地方案；
（四）土地征收方案；
（五）供地方案；
（六）征（用）地告知书；
（七）土地调查结果确认表；
（八）听证会纪要或听证送达回执；
（九）市、县政府关于建设用地情况的说明；
（十）征地补偿费预存单；
（十一）省人力资源和社会保障部门关于被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表；
（十二）补充耕地验收文件和补充耕地位臵图；
（十三）建设项目占用和补划基本农田专家论证意见和建设单位落实专家意见情况的说明（附论证专家名单）；
（十四）补划基本农田的现场勘查报告、占补对照表、土地利用现状图；
（十五）土地分类面积汇总表；（十六）土地利用总体规划图；
（十七）建设项目对规划实施影响评估报告及专家论证意见、听证会纪要；
（十八）勘测定界图和勘测定界技术报告；（十九）用地勘测定界界址点坐标成果表；（二十）土地利用现状图；
（二十一）土地权属情况汇总表和土地证书；
（二十二）国有土地使用权出让意向书（协议出让方式供地的需要）；
（二十三）涉及违法用地行为的行政处罚决定书，处以罚款的罚款收据，处以没收地上建筑物的违法当事人同意处罚决定的书面意见或法院执行终结裁定书，涉嫌犯罪的移送公安机关受理证明材料或刑事判决书，追究党政纪处分的处分决定书；
（二十四）建设项目用地申请表；（二十五）建设项目批准、核准或备案文件；（二十六）建设项目初步设计批准或审核文件；（二十七）建设用地预审意见；
（二十八）建设单位编制的土地复垦方案和省国土资源厅的审核文件；
（二十九）是否压覆重要矿产资源的证明文件；（三十）地质灾害危险性评估报告和审查备案表；（三十一）建设单位缴纳耕地开垦费凭据复印件；
（三十二）建设单位关于建设项目功能分区和用地合理性的说明；
（三十三）工程平面布臵图或线性工程标准横断面图；（三十四）公路或铁路建设用地审查表（公路或铁路项目需要）；
（三十五）采矿许可证复印件（矿山项目需要）；
（三十六）国家或省林业部门使用林地审核意见（占用林地的需要）。
按项目征收耕地之外的其他集体农用地的，不报送第（三）、（十三）、（三十一）项材料。按项目征收集体建设用地的，不报送第（二）、（三）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（三十一）、（三十六）项材料。按项目转用国有农用地和国有未利用地的，不报送第（四）、（十二）项材料。
3、依法由省政府批准的建设项目用地，设区市、扩权县（市）国土资源局负责对第十八条所列材料进行审查并对资料的合法性 和完备性负责，向省国土资源厅报送以下材料：
（一）设区市、扩权县（市）国土资源局审查报告；
（二）建设项目用地“一书四方案”；
（三）建设项目用地申请表；
（四）建设项目批准、核准或备案文件；
（五）建设项目初步设计批准或审核文件；
（六）建设项目用地预审意见；
（七）土地利用总体规划图；
（八）土地利用现状图和土地分类面积汇总表；
（九）建设项目用地勘测定界界址点坐标成果表。
（十）设区市或扩权县人力资源和社会保障部门出具的被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表。
4、省国土资源厅政务大厅负责接收申报材料，并对材料进行审查。对依法不需要行政审批的、不属于省国土资源厅职权范围内的、国家和本省政策明确规定暂停受理的，政务大厅当场告知申请人不予受理；对依法应由省国土资源厅受理的，当场出具收文回执，并于当日或次日内通过网络传相关处室局。
各协办处室局在2日内完成资料审查并提出受理审核意见转主办处。主办处应当根据审核情况和协办处室意见在之后2日内区分情况分别起草《不予受理决定书》、《补正告知书》或《受理通知书》转政务大厅。政务大厅应当在之后1日内发出相关文书。
自上网之日起5日内主办处未起草相关文书的，视为受理，政务大厅自动发出《受理通知书》。
5、土地转用征收审批事项的主办处、协办处室局应当在规定期限内对下列内容进行网上会审并提出是否同意建设用地的意见：
（一）占用耕地补充情况、告知确认听证情况、征地补偿安臵情况、社会保障认定情况；
（二）是否符合土地利用总体规划、是否列入土地利用年度计划、是否通过建设用地预审、规划调整方案和基本农田调整方案是否可行；
（三）土地界址是否清楚、地类是否正确、面积是否准确、权属有无争议；
（四）是否存在信访问题，存在信访问题的是否已得到妥善解决、信访人是否表示不再上访；
（五）是否存在违法用地行为，存在违法用地的行政处罚决定是否已全部落实到位、应追究违法用地责任人责任的是否已追究；
（六）是否符合产业政策、是否符合供地标准、供地方式和土地价格是否符合规定；
（七）是否压覆重要矿产资源；
（八）地质灾害评估结果是否允许建设项目用地；
（九）需要审查的其他内容。
审查期间，不得要求申请人补正资料。
6、对符合条件的，省国土资源厅报省人民政府审批或审核；对不符合条件的，省国土资源厅予以退卷。
7、土地转用征收依法经省政府或国务院批准的，按规定收取新增建设用地土地有偿使用费后，政务大厅及时发出建设用地批复。
四、批后实施
1、土地征收方案经依法批准后，市、县政府应当自收到批准文件之日起10日内,在被征收土地村的村务公开栏内张贴《征收土地和补偿安臵方案公告》，告知以下事项：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征土地的所有权人、位臵、地类和面积；
（三）征地补偿标准、被征地农民安臵途径、社保费用落实情况；
（四）被征收土地的位臵、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安臵的农业人口的数量；
（五）征地区片价、土地补偿费总额、支付对象和支付方式；
（六）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
（七）其他有关征地补偿安臵的具体措施。
2、征地补偿费用应当自《征收土地和补偿安臵方案公告》之日起３个月内全额支付给被征地的村庄和农户。市、县国土资源局应当会同有关部门在2年内完成征地实施工作。
征地补偿安臵不落实的，不得动工用地。
3、市、县国土资源局应当在征地批准后6个月内，将实施征地范围和规模、履行征地批后程序、征地补偿费用到位、被征地
农民安臵和社会保障落实等情况，通过在线系统报省厅和国土资源部。
国务院批准城市建设用地的，市、县国土资源局应当在省政府审核同意实施方案后6个月内，将实施征地范围和规模、履行征地批后程序、征地补偿费用到位、被征地农民安臵和社会保障落实等情况，通过在线系统报省厅和国土资源部。
4、征地实施工作完成后，市、县国土资源局应当及时依法供地。
上报报国务院的城市建设用地审查报批的改革：
一是在用地时序上，由先落实地块、后报批用地规模，改为先确定用地规模，再落实地块。改进前，报国务院审批农用地转用和土地征收时，必须落实到具体用地地块；改进后，在报国务院审批环节上不再地求落实具体地块，只批准用地规模，由省级审核时再确定地块，并报国土资源部备案。
二是在报批环节上，由申报用地时提供用地图件改为省级组织实施时提供图件。改进前，过去向国土资源部呈报城市建设农用地转用和土地征收方案时，必须提供标出用地位臵的城市中心城区土地利用总体规划图，落实到地块；改进后，报国土资源部的材料中，不再要求提供规划图、标注用地位臵的勘测定界图、规划图、现状图等图件，在和省级申报农用地转用和土地征收实施方案时提供。
三是在审核把关上，由所有事项在审批环节把关改为前期确 34 定规模、标准，后期加强监管，严格落实。改进前，用地有关事项在报国土资源部审查环节严格把关，审核通过后交地方按要求落实；改进后，国土资源部在审批环节只对申报城市用地的总规模、布局和规划用途进行审查把关，有关事项在后期组织实施时落实，国土资源部通过备案、核实、通报、年度评估等手段加强对实施情况的监管。35
第二篇：相关法律知识及简介培训
全国银行卡特约商户收银员培训教材
（2007年版）
第一节 相关法律知识
根据中华人民共和国刑法及刑法修正案
（五）、民法、合同法等相关法律规定，商户和收银员的过失或欺诈行为将承担相关法律责任，主要包括以下几个方面：
（一）拒绝受理银行卡：收单银行可以向商户追究违约赔偿责任。
（二）向持卡人收取除货款外的刷卡手续费，一方面收单银行可以向商户追究违约赔偿责任，另一方面持卡人可以不当得利为由要求返还。
（三）分单操作等违反收单银行规定的行为，发卡银行可以此为由退单给收单银行，最终损
失将由商户承担。
（四）违反人民银行有关规章向持卡人提供套现服务，将有可能导致收单银行终止商户受理
银行卡资格并向商户追究违约赔偿责任；情节严重的，将构成诈骗罪。
（五）收银员未核对刷卡者身份造成银行卡被他人冒用，商户将可能因未尽到“表面审查义
务”，而承担全部或部分欺诈损失。
（六）以多刷卡、重复刷卡等方式侵占持卡人资金，将构成信用卡诈骗罪或盗窃罪。
（七）收银员捡到他人银行卡后使用，涉嫌冒用他人信用卡，数额较大的，将构成信用卡诈
骗罪。
（八）收银员窃取他人银行卡后使用，涉嫌盗窃并使用他人信用卡，数额较大的，将构成盗
窃罪。
（九）商户或收银员与伪卡团伙相勾结，盗录银行卡磁条信息，涉嫌共同犯罪，以伪造金融
票证罪定罪处罚。
（十）商户或收银员刷假卡或协助他人刷假卡，将构成信用卡诈骗罪。
（十一）商户虚假申请或恶意倒闭，涉嫌欺诈银行，将构成诈骗罪。
（十二）对于欺诈交易频发的商户，无论商户是否应对欺诈交易的损失负责，该商户有可能
被列为“高风险商户”，并且承担欺诈交易的退单损失和中国银联及跨国卡公司的罚款，或被收单机构予以撤机。
违反国家规定，使用销售点终端机具（POS机）等方法，以虚构交易、虚开价格、现金退货等方式向信用卡持卡人直接支付现金，情节严重的，应当依据刑法第二百二十五条的规定，以非法经营罪定罪处罚。
实施前款行为，数额在100万元以上的，或者造成金融机构资金20万元以上逾期未还的，或者造成金融机构经济损失10万元以上的，应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节严重”；数额在500万元以上的，或者造成金融机构资金100万元以上逾期未还的，或者造成金融机构经济损失50万元以上的，应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节特别严重”。
持卡人以非法占有为目的，采用上述方式恶意透支，应当追究刑事责任的，依照刑法第一百九十六条的规定，以信用卡诈骗罪定罪处罚。
第二节 银行卡相关案例简介
一、银行卡冒用案例分析
案例一：收银员未经培训即上岗，没有认真核对签名
2005年某月，收单机构收到某发卡银行的查询请求，反映持卡人随身携带的钱包被盗，发现后立即对信用卡进行口头挂失，但在挂失前该卡已经被盗刷3000元。
经查，该卡失窃挂失前在某夜总会有消费记录。收单机构立即联系夜总会，对情况进行调查。在调阅签购单时发现，夜总会提供的刷卡单据上有客人签名，但字迹潦草，与持卡人原先在发卡机构申请表上预留的笔迹不一致。据此持卡人认为商户收银员没有严格按照操作程序受理业务，提出要求夜总会承担其信用卡被冒用的损失。收单机构在调查过程中发现，夜总会近期更换了收银员，但未通知收单机构对其进行培训即上岗。受理该笔交易的夜总会收银员由于未参加过银行卡业务受理培训，没有认真核对签名，造成卡片冒用。
在收单机构和发卡机构的协调下，持卡人与该夜总会进行当面协商。最终协商结构为持卡人与夜总会各按照一定比例共同承担此笔损失。夜总会方面经过这次教训表示将更为重视收银员的培训工作。
分析：
（1）夜总会安排未接受培训的收银员办理业务。由于收银员没有认真核对签购单上签名与信用卡背面签名是否一致，致使持卡人的卡片被他人冒用。
（2）持卡人对卡片保管不善，也是导致信用卡被盗刷的原因之一。
案例二：收银员未认真核对签名
2006年10月，收单机构接到发卡机构的调单请求，对8月份一笔在某商场的信用卡交易要求调取原始单据。收单机构收到调单请求后，在规定时间内完成了调单处理。发卡银行核对了原始单据后，发现签购单签名和持卡人姓名不符。持卡人以在交易当日信用卡已丢失，商户未尽到审核签名的义务为由，要求拒付。发卡机构通过差错处理平台做了退单处理，最终由商户承担该笔退单损失。
分析：
发卡机构以交易凭证签名和持卡人姓名不符，存在严重瑕疵为由退单，而商户不能提供对自己有利的证据。
二、银行卡盗用案例分析
案例三：收银员重复刷卡侵占他人资金
2006年4月，某购物广场来电，反映该购物广场一收银员盗刷持卡人银行卡，要求查清其涉案交易。收单机构一方面建议商户报案，另一方面对交易数据进行了分析，同时派出所风险管理人员前往商户处协调处理。经了解得知，一持卡人某日在购物广场消费35元后在ATM查询余额，发现被扣235元，持卡人即与商户交涉，商户经调查发现某收银员有盗刷持卡人银行卡的嫌疑。经与收单机构联系，购物广场将该收银员送往当地派出所。
据该收银员在派出所交代，持卡人在输入密码时他从旁偷窥，然后趁持卡人不注意时盗刷持卡人银行卡，持卡人走后他在输入金额和记下来的密码，交易成功打出单据后，从收银箱中提取相同数额现金。刚进派出所时，该收银员只承认盗刷了一笔，金额200元。但根据收单机构提供的可疑交易信息，查出在该收银员当班的20多天时间里，在同一终端采用相同手法一分钟内连续两次刷卡的交易共有18起，金额共4000多元。在证据面前，该收银员承认此18单交易均为盗刷，派出所据此刑事拘留了该收银员。
分析：
（1）此案例属于商户内部人员作案。作案人在持卡人输入密码时背记下持卡人的银行卡密码，并利用持卡人疏于防范之际再次盗刷持卡人信用卡，待持卡人离开时输入密码完成虚假交易，并从收银箱中提取等额现金。为不引起持卡人和收单机构的警惕，作案人采取了每次盗刷金额不大并积少成多的方法。
（2）此类交易的特点是：同一卡号，在同一商户的同一台POS终端上的交易时间间隔很短，与一般的消费行为不符。
案例四：收银员盗刷他人银行卡
2006年初，上海警方破获一酒店员工利用替骨骼埋单时间，盗刷顾客信用卡案例，犯罪嫌疑人凌某、王某被抓获。
日前，李先生在浦东某酒店用餐结束后，使用信用卡结账，待李先生将信用卡交给服务员后，服务员告知李先生由于发票没有，需要等待一会，直至20分钟后，服务员才将发票及信用卡交还李先生。李先生离开酒店后，接到银行打来电话，询问其是否进行过大额消费，并告知其信用卡刚刚在浦东某商店内消费25720元，此时，李先生才知道自己信用卡已被人盗用，逐报警。经警方调查，很快锁定防醉嫌疑人凌某、王某，并将其抓获。
三、盗录银行卡信息案例分析
案例五：内外勾结盗录他人银行卡信息
2005年某月，无业游民张某在电子市场闲逛时见到一种读卡器，稍作改动便客读取银行卡信息。张某即心生歹念，想通过读卡器窃取他人银行卡资料，伪造银行卡并盗用。于是张某串通其高中时的女同学王某，让其应聘某百货商场收银员，并被顺利录取。王某利用工作之便，趁持卡人购物结账刷卡时偷窥持卡人密码，然后又趁持卡人不注意时在自备的读卡器上刷卡。用这种手段，在40多天时间里，共窃取50多张银行卡资料并复制成伪卡。由于是靠偷窥持卡人密码并靠大脑记忆，有些密码记错，密码与卡号能够相符的有十余张。两人使用这批伪卡在ATM机上疯狂提款，共盗得资金40多万。在银行、公安机关和银联的共同努力下，最终将犯罪分子抓获归案。
分析：
（1）案例反映出部分商户对内部收银员的管理存在薄弱环节。
（2）商户对收银设备未做到严格管理，对收银员使用外来设备警惕不高，防范不严。案例六：利用职务之便盗录他人银行卡信息
2006年4月，镇江警方破获了一起利用伪造的银行卡盗取现金的诈骗案件，某商店店长汤某被捕，涉案金额达三万余元。
2006年4月，张某到银行查询其银行卡内账户余额时发现卡内的15782元人民币不翼而飞，逐报警。经过警方细致调查，并调看了银行ATM取款录像后，最终锁定防醉嫌疑人汤张，赃款某，并于4月17日将其抓捕归案，同时缴获伪造银行卡共8张，赃款3.53元。
经汤某交代，其利用商场工作之便，乘消费者在商场刷卡消费时在输卡器输入密码时，在一侧偷窥并将密码氨基，随后通过查看顾客刷卡后留在商场的刷卡单存根联来窃取骨骼的卡号，然后通过电脑在磁卡读写器上输入顾客卡号、密码等信息伪造银行卡，并利用伪造银行卡在ATM上取款，盗取受害人卡内资金。
四、伪卡欺诈案例分析
案例七：伪卡
2006年5月，北京警方破获一起持伪造的“香港信用卡”，实施诈骗的银行卡案件，犯罪嫌疑人黄某抓获。
2006年5月6号，黄某来到北京某商场刷卡购物时，被收银员发现该信用卡伪造卡片，逐通知警方。经警方调查，黄某锁使用的卡是伪造香港某银行发行的国际信用卡，在此次作案之前，他已经于5月5日在北京某商场成功诈骗两次，骗取了一天价值5000余元的金项链和一部价值3900余元的手机。
分析：
对于如何识别和防范伪卡欺诈事件，可以参照第九章中：“如何识别欺诈用卡行为”等相关内容。
案例八：伪卡
近日，浙江警方破获一起持伪造信用卡盗刷的诈骗案件，犯罪嫌疑人刘某、李某、姚某被抓获，同时搜出3张伪造境外银行发行的VISA卡。
2006年6月5日，一名男子来到金华某宾馆一次性购买香烟6000多元，酒店保安部经历觉得其形迹可疑，逐通知银行信用卡部，该部负责人接到反映后，即使想失去各大宾馆询问，结构令人大吃一惊，四、五家宾馆均证实这两天有人持国际信用卡大量购买香烟。银行得知情况后马上报警，2006年6月6日，警方及时将准备乘车离开的3名防醉嫌疑人抓获，并收缴25条高档香烟。
五、商户套现欺诈案分析
案例九：套现
2006年某月，中国银联商户风险监控系统监控发现：某汽车贸易有限公司的交易较为可疑，涉及交易64笔，金额149.9万元。针对疑点，收单机构经调查，合适了上述64笔疑似风险交易确属该是商户冒用他人信用卡套现的违规交易，套现使用的信用卡是商户利用他人资料，通过当地发卡机构批量办理的。根据风险请款，收单机构对商户进行了一下处理：
1、终止商户协议，撤回POS机具；
2、将该商户及其商户负责人基本细细报送银联风险信息共享系统，商户往后申请POS受理银行卡业务将不再允许获得审批通过。
分析：
收单机构与商户签署的协议中明确规定：“商户有些列香味的，属于违规操作，应承担相应责任：涂改签单金额、分单操作、套现、接受已列入止付名单的信用卡、超授权限额使用、不仔细核对签名及信用卡有效期、以现金方式脱货、超过规定期限请款等。”
案例十：套现
2005年某月，某大型药材超市即将开业，向收单机构申请成为特约商户，经收单机构受理并审批通过后，和该商户签订协议并予以装机。由于初期资金紧张，该商户利用内部员工的个人资料，申办了7张信用卡，通过套现交易，补充商户日常周转资金。某员工发现后，就此事与原单位产生纠纷，并向发卡机构投诉。发卡机构以交易无真实消费背景，且交易单据无持卡人签名为由向收单机构提出退单。
根据风险情况，收单机构对商户进行了一下处理：
1、终止商户协议，撤回POS机具；
2、将该商户及其商户负责人基本信息报送银联风险信息共享系统，商户往后申请POS受理银行卡业务将不再允许获得审批通过。
案例十一：套现
在2006年1月，收单机构接持卡人电话，反映某咨询公司提供贷款业务，贷款办法就是给贷款人办理贷记卡，然后再银联POS机上套现，并收取高额手续费。收单机构调查发现，该咨询公司先以“电脑商行”的名义申请安装POS终端，安装成功后，便利用POS机具为其他持卡人非法提供银行卡套现服务。
根据风险情况，收单机构对商户进行了以下处理：
1、终止商户协议，撤回POS机具；
2、将该商户及其商户负责人基本信息报送银联风险信息共享系统，商户往后申请POS受理银行卡业务将不再允许获得审批通过。
六、收银员分担操作案例分析
2006年某月，中国银联商户风险监控系统监控发现：某电脑商行交易较为可疑，同一卡号5分钟内共发生10笔交易，每笔交易的金额均为500元。针对疑点，收单机构经调查，核实了上述10笔疑似风险交易是持卡人在该商户处购买一台价值5000元电脑的刷卡交易，商户应持卡人要求将5000元的交易按每笔500元分10次刷卡。根据风险情况，收单机构对商户进行了警告，并再次培训上述同一交易分多次刷卡，属分单行为，在商户协议中明确规定属于违规操作，应承担相应责任。
分析：
收单机构与商户签署的协议中明确规定：“商户有下列行为的，属于违规操作，应承担相应责任：涂改签单金额分单操作、套现、接受已列入止付名单的信用卡、超授权限额使用、不仔细核对签名及信用卡有效期、以现金方式脱货、超过规定期限请款等。”
第三篇：土地管理
国有荒山、荒地、荒滩使用许可
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有荒山、荒地、荒滩使用许可。
二、法定依据：四川省《中华人民共和国土地管理》实施办法。
三、法定条件：申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：地籍图;地籍卡;面积通知单;用地申请;法人身份证明;委托代理人身份证明;法人身份证;委托人身份证;委托书;单位机构代码;单位营业执照及法律规定要求提供的其它相关材料
六、承诺期限：9个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：依据土地管理法及川价函[1995]127号;标准:按基准地价总额的30%核收。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
国有土地使用权改变用途审核
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有土地使用权改变用途审核。
二、法定依据：
1、《中华人民共和国土地管理法》第12条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第8条：“国有土地使用权按照下列程序进行登记发证：
（一）省级机关、省民各企事业单位（包括中央在川企事业单位）依法取得的国有土地使用权，向省人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发土地使用权证书。”
3、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第11条。
三、法定条件
1、依法改变使用权的，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，当事人自改变之日起30日内持相关文件申请土地权属变更登记。
2、依法改变土地用途的，当事人自改变之日起30日内持批准文件申请土地用途变更登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）准备原权属资料；（3）到城市建设和规划行政主管部门办理选址意见书、规划许可证及批文。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记法人代表身份证日月书、经办人身份证复印件；
3、机关、事业法人登记凭证复印件，企业工商营业执照复印件，组织机构代码；
4、《原土地证书》；
5、主管机关批文；
6、用地申请；
7、《房屋所有权证书》；
8、规划许可证、选址意见书、市规划局批文。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）。
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815 建设项目使用国有建设用地审批（国有出让土地设定登记）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：建设项目使用国有建设用地审批（国有出让土地设定登记）。
二、法定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》第一条：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》“省级机关、省属企事业单位（包括中央在川企业事业单位）依法取得的国有土地使用权，向市人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发国有土地使用权证书。”
三、法定条件
以划拨方式取得国有土地使用权的单位或个人，应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）到市国土资源行政主官部门办理建设用地批文、建设用地许可证；（3）到规划行政主管部门办理建设用地规划许可证、规划红线图。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业企业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、建设用地批文、建设用地许可证；
5、建设用地规划许可证、规划红线图。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准 四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
国有土地使用权划拨审批（划拨土地使用权设定登记）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：国有土地使用权划拨审批（划拨土地使用权设定登记）。
二、法定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》第一条：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”
2、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》“省级机关、省属企事业单位（包括中央在川企业事业单位）依法取得的国有土地使用权，向市人民政府土地行政主管部门申请登记，经土地行政主管部门核实，由省人民政府颁发国有土地使用权证书。”
三、法定条件
以划拨方式取得国有土地使用权的单位或个人，应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）到市国土资源行政主官部门办理建设用地批文、建设用地许可证；（3）到规划行政主管部门办理建设用地规划许可证、规划红线图。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、《土地登记申请书》；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业企业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、建设用地批文、建设用地许可证；
5、建设用地规划许可证、规划红线图。
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
建设项目用地预审
绵 阳 市 国 土 资 源 局
办理行政许可指南
一、项目名称：建设项目用地预审。
二、法定依据：《中华人民共和国土地管理法》、《建设项目用地预审管理办法》。
三、法定条件：需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审；需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审；符合国家产业政策和供地政策；符合土地利用总体规划。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）在建设项目可行性研究阶段由建设用地单位提出书面预审申请；（2）准备并提交预审的相关材料；（3）到市国土资源局土地整理中心办理规划审查图和建设项目用地预审评价报告。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、申请预审的正式文件；
2、《预审申请表》；
3、《可行性研究报告》；
4、项目建议书批复文件和项目；
5、《耕占补平衡承诺书》；
6、规划审查图；
7、《建设项目用地预审评价报告》。
六、承诺期限：15个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：无
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文件（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
城镇土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：城镇土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让。
二、法定依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第25条第2款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
三、法定条件：不属于《城市房地产管理法》第37条之情形。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）准备申请材料；（2）提出书面申请；
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、申请书；
2、国有土地使用证原件；
3、地上建筑物、附着物所有权证；
4、申请人填写的绵阳城市规划区商品房土地登记台帐表。
六、承诺期限：7个工作日（不含权属变更登记），法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：无
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（抵押）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（三）抵押。
二、法定依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条：“房地产抵押时，应当向县级以上人民政府等法定部门办理抵押登记”。
三、法定条件
抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同和相关文件申请土地使用权登记。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）准备土地权属资料及其他资料；（3）到有资质机构办理评估报告；（4）与贷款金融部门签定贷款合同、抵押合同。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录
1、土地登记申请书；
2、土地登记、地籍调查法人身份证明书、经办人身份证复印件、指界委托书；
3、机关、事业法人登记凭证、企业工商营业执照、组织机构代码复印件；
4、贷款合同、抵押合同；
5、估价机构评估报告；
6、房屋产权证复印件；
7、地上建筑物、构筑物抵押证明。
六、承诺时限：
10个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（出租）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（二）出租。
二、法定依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条。
三、法定条件
1、领有划拨《国有土地使用证》；
2、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
3、依照《房地产管理法》第55条的规定缴纳划拨土地出租土地收益金。
四、办理程序
1、需申请人办理的程序：（1）备齐权属资料；（2）填写申报表。
2、本部门内部的工作程序（附后）
五、申请人提交材料目录
1、土地使用权证书（复印件）；
2、有地上建筑物、其他附着物的，应提交合法的产权证明（复印件）；
3、出租合同;
4、划拨土地使用权出租许可证。
六、承诺时限：4个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：
1、四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
2、绵阳市物价局、绵阳市国土局、绵阳市财政局关于对贯彻《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部份）补交抵交出让金暂行办法》的补充规定（绵市价［1993］收28号）。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
划拨国有土地使用权转让、出租、抵押（转让）
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：划拨国有土地使用权转让、出租、抵押。
（一）转让。
二、法定依据：
《中华人民共和国城市房地产管理办法》第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院拟定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
三、法定条件
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2、领有国有土地使用证；
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
4、签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）提出书面申请；（2）备齐权属资料和相关资料。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人报材料的目录
1、《土地登记申请书》及申请人在窗口报件
2、用地申请
3、原《国有土地使用证》
4、《房屋所有权证》
5、原《国有土地使用权划拨决定书》和政府批文
6、《国有土地使用权转让合同》及土地使用证附图
7、规划许可证、选址意见书、市规划部门批文
8、受让方单位法人证书
9、受让方法人代表资格证、身份证件
10、受让方委托书和委托代理人身份证件
11、受让方营业执照和代码证
12、地籍图、地籍卡、地籍调查表
六、承诺时限
28个工作日（不含市政府审批时限），法定期限：30个工作日。
七、收费依据和标准
四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅关于印发《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》的通知（川价字非［1992］106号）；
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本（附后）。
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815 市辖区建设项目临时使用土地许可
绵阳市国土资源局
办理行政许可指南
一、项目名称：市辖区建设项目临时使用土地许可。
二、法定依据：《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》。
三、法定条件：
1、建设项目施工堆料、地质勘查、防洪抢险急需用地；
2、符合所在地乡（镇）土地利用总体规划，在城市规划区内临时使用土地的，应当先经城市规划行政主管部门同意；
3、建设项目临时占用土地的用地面积不大于10公顷（150亩）；
四、办理程序：
1、需申请人办理的程序：（1）准备好法人代表身份证明；（2）提出申请；
（3）到市（县、区）计经委办理建设项目立项文件；（4）若临时占用土地在城市规划区范围内，到市（县、区）城市建设规划行政主管部门办理建设用地规划许可证；（5）若临时占用土地在城市规划区范围内，到市（县、区）城市建设行政主管部门办理建设项目选址意见书；（6）若临时占用土地涉及林地的，到林业主管部门签据意见；（7）与被临时占用土地村、社签定土地补偿协议；（8）到市国土资源调查规划所办理勘测定界，领取地类面积明细表。
2、本部门内部的工作程序（附后）。
五、申请人提交材料的目录：
1、《建设项目临时占用土地申请》；
2、法人代表身份证明；
3、《建设用地规划许可证》（如在城市规划区范围内）；
4、《建设项目选址意见书》（如在城市规划区范围内）；
5、建设项目立项文件；
6、建设项目临时占用土地涉及占用林地的，应先经林业部门同意；
7、建设项目临时占用土地补偿协议；
8、建设项目临时占用土地地类面积明细表。
六、承诺期限：19个工作日，法定期限：20个工作日。
七、收费依据和标准：
1、收费依据：《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、四川省物价局、四川省国土局、四川省财政厅、四川省国土部门行政事业性收费的规定（川价字非[1991]116号）；
2、收费项目及标准：土地被占用前三年的平均年产值标准占用一年补偿一年，其土地管理费按补偿费的2%收取；
3、临时占用土地涉及耕地的，应交纳耕地复垦费保证金，其标准为征收该耕地土地补偿费、安臵补助费之和的1至2倍。占用期限届满后，用地单位应组织复耕，并经市国土资源局验收合格后，全额退还耕地复垦费保证金。
八、有无数量限制：无
九、年检（审）：无
十、申请书格式文本：无
十一、咨询服务：
1、通讯地址：绵阳市行政服务中心国土资源局政务服务处
2、邮政编码：621000
3、联系电话：（0816）2316815
第四篇：土地管理
土地管理
土地是最基本的自然资源，是人类赖以生存的毖本条件。我国拥有的土地和耕地总面积位居世界前列，但人均拥有量与世界人均拥有量相差甚远。土地资源相对贫乏是我国的基本国情。加强土地的管理，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会强济的持续发展，是一项极端重要的工作。
一、土地规划管理.(一)严格控制耕地转为非耕地
“严格控制耕地转为非耕地”是我国保护耕地的基本原则。我国耕地数量有限，而且可以开垦为耕地的荒地更为有限。因此，为保证我国耕地面积的动态平衡，要严格控制非农业建设占用耕地。
(二)保护基本农田。
基本农田保护制度是根据土地利用总体规划的要求及当地人口和耕地资源状况，将质量好、产量高、生产潜力大且集中连片的耕地划为基本农田，实行特殊保护的一种耕地保护制度。国家实行基本农田保护制度来约束用地单位“必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。
(三)土地生态管理
土地是主要的生态环境要素，《土地管理法》规定了积极的保护措施，开发未利用土地，须遵循土地利用总体规划，保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用规划划定的可供开垦的未利用土地区域内进行开垦，还要经过进一步的科学论证和评估，并依法申请批准后才能开始。禁止毁坏森林、草原开垦耕地。禁止围湖造田、侵占河滩地。
按土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。
第五篇：关于土地管理
关于土地管理：
一、目前现状：自2009年3月以来，国家每年3月份和10月份将对各县市区土地进行两次卫星航拍，对照航拍，国家将追究土地违规案件当地政府主要负责人的责任。去年航拍通报我镇违规的有以下几例：3号图斑，鄢烈福在平堰村4组未报先占13.6亩。5号图斑，鄢来刚在平堰3组未报先占3.3亩，建预制厂。9号图斑，丽阳村新农村占地等。今年3月又进行了一次航拍，主要违规案例有：丽阳村、壕沟村、陡堰村、周岗村、尹湾村等，其表现为部分村干部和农户私自做主，未批先占，以租代征，私自流转。由于土管部门监管理不力，地方政府根本不知情。
二、今后土地管理措施：
1、严格土地管理，今后严禁任何村、任何人私自流转，以租代征、未批先占等土地违规现象发生，一经查实，将责令当事人依法复耕同时将追究村主要领导的责任。
2、加大各部门齐抓共管的力度。今后，所有新建各体实业用地，未经土管、城建、环保等部门的审批手续，电力部门一律不准接入电源，这将作为一条硬性规定。
3、土管部门要加大日常监管力度，这次会后，全市将组织一次由纪委、检察院、国土、公安等部门参加的土地大整顿，整顿至3月开始，9月底结束，在此期间，各占地实体该办证的要办证，该复垦的一定要依法复垦。
4、严格城镇规划区范围内土地管理，这次会后，桥垱村、丽阳村、平堰村、金山村四个村的新增地一律不准划宅基地，对于存量地的使用，没有政府、城建、土管到场的，一律不审批。
点击咨询 