房地产工作策划流程

第一篇：房地产工作策划流程

房地产营销策划流程及重点工作内容

一、项目案前基础策划

（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：

1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案 4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位

第二篇：房地产工作策划流程

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一、项目案前基础策划、项目市场分析

（一）项目市场分析、★ 工作内容： 工作内容：

1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案

4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位

项目市场分析就是对房地产项目投资开发中直接或间接 涉及的诸多要素（如政治、经济、政策法规、规划、国土、市 场、消费者、人文、地理、生态环保、交通、商业、市政配 套等）进行客观调研，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑 推断，寻找到满足项目众多有效支撑元素的结合点（一是与城 市规划条件相满足、二是与房地产商合理的投资回报相满足、三是与目标客户群的有效需求相满足）。、项目包装推广策划

（二）项目包装推广策划、★ 工作内容： 工作内容： 1.项目主题执行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面设计形象管理方案 4.项目相关单位形象管理方案 5.营销承诺管理方案 6.促销计划执行方案 7.促销让利管理方案 8.营销道具执行方案 9.媒体广告执行方案 10.媒体执行战略方案 11.活动执行战略方案 12.传播契机战略方案 13.VI 形象识别系统方案

14.工地环境包装概念设计方案 15.营销中心概念设计方案 16.样板房装修风格概念提示 在充分利用前面“房地产项目市场环境调查与研究”成 果的基础上，充分结合本项目所需考虑的诸多综合性因素，进 行结论性深度分析和相关综合性建议（总体概念定位、市场定 位、产品定位等），把其对项目有可能的投资开发风险尽可能 降低，从中选择出符合项目投资开发的最优市场策划整合方 案。

（三）、项目组织管理策划

★ 工作内容： 工作内容： 1.岗位组织计划方案 2.岗位职责管理方案 3.管理奖惩执行方案 4.营销服务管理问答 5.客户接待管理方案 6.办公环境、设施、道具管理方案 7.营销统计管理方案 8.营销档案管理方案 9.信息汇总管理方案 10.营销培训计划方案

11.部门协调管理方案 12.政府协调管理方案

（四）项目销售方案策划

★ 工作内容： 工作内容： 1.房屋上市方案 2.价格执行方案 3.付款执行方案 4.销讲执行方案 5.销售指标计划方案 6.销售奖惩执行方案 7.销售费用预算方案 8.资金流量控制方案 9.成本控制节点方案 10.目标消费者分析 11.目标区域市场分析 12.目标竞争者分析 13.项目定位策略和价格表模拟

二、项目案中策划 ★ 工作内容： 工作内容： 1.价格调整策略方案 2.阶段促销方案 3.广告平面创意方案 4.阶段房源销控策划方案 5.阶段培训策划方案 6.项目销售技巧策划方案 7.项目活动筹备方案 通过科学的定量经济评价，判定项目的经济可行性。根据 规划、建筑策划的初步或最终成果，与动态的市场进行对比分 析，提出修正调整建议。

三、项目案后策划工作要点 ★ 工作内容： 工作内容：

1、客户服务策划方案

2、客户法律咨询策划方案

3、项目竣工典礼策划方案

4、项目客户联谊活动

5、项目客户信息跟踪策划方案

备注： 备注：个案全程策划以上共涉及到 70 个方案

市场调查执行纲要

[区域市场]综合调研： 区域市场]综合调研：

1、本项目周边楼盘的分布位置；

2、周边竞争项目的基本规划水平；

3、交通设施的具体细分：（1）道路情况（2）交通情况（3）位置条件

4、生活设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件

（4）市场知名度

5、教育设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

6、商业设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

7、医疗设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

8、娱乐设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

9、体育设施的具体细分：

（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

10、其它相关设施

[价格]市场执行调查： 价格]市场执行调查：

1、楼盘市场推广销售价格范围（最低价、最高价）；

2、楼盘市场推广的销售均价；

3、楼盘市场推广的开盘基价；

4、楼盘市场推广的阶段涨幅；（1）预售开盘的价格涨幅；（2）根据工程进度的价格涨幅；（3）结构封顶的价格涨幅；（4）正式竣工的价格涨幅；（5）交付使用的价格涨幅；（6）现房出售的价格涨幅；（7）楼盘收尾的价格变动；

5、楼盘市场促销的价格表现；

6、广告推广的价格表现；

7、销售折扣执行的价格表现：（1）一次性付款的价格表现；

（2）分期付款的价格表现；（3）公积金贷款的价格表现；（4）按揭贷款的价格表现；

（5）组合贷款的价格表现；（6）其它特殊付款的价格表现；

8、级别销售操作的价格表现：（1）销售代表折扣操作的价格范围；（2）现场主管折扣操作的价格范围；（3）销售经理折扣操作的价格范围；（4）副总经理折扣操作的价格范围；（5）总经理折扣操作的价格范围；

9、以规划水平为标准的价格表现；

10、以建筑品质为标准的价格表现；

11、以配套设施为标准的价格表现；

12、以层次为标准的价格细分；

13、以朝向为标准的价格细分；

14、以房型为标准的价格细分；

15、以景观为标准的价格细分；

16、以小区所处位置的价格表现：（1）根据所处环境位置的价格细分；（2）根据交通设施位置的价格细分；

[物业品质]市场执行调查 物业品质]

1、整体小区规划的设计水平；（1）建筑表现形式；（多层、小高层、高层及别墅等）（2）建筑单体的平面规划表现形式；（3）环境布局规划的表现形式；（4）绿化布局规划的表现形式；

2、小区环境规划的设计表现；（1）道路规划的表现形式；（2）活动场地的表现形式；（包括老人、儿童及青年等三 方面）（3）特色建筑规划的表现形式；（例如中心广场、雕塑、喷泉等方面）

3、小区绿化规划的设计表现；（1）区内绿化总面积；

（2）集中绿化的面积与具体位置分布；（3）集中绿化的规划设计水平及表现形式；（4）单块绿化的具体分布及表现形式；（5）具体植物的种类与分布；

4、小区内部设施规划的设计表现；（1）会所的建筑形式；（2）会所的具体服务设施与标准；

（3）老年活动中心的规划设计；（4）附属诊所的规划设计；（5）儿童活动场所的规划设计；（6）区内购物场所的规划设计；（7）教育设施的规划设计；（例如托儿所、幼儿园、小学 等）（8）体育设施的规划设计；（例如网球场、游泳池等）

5、建筑造型规划表现形式；

6、建筑结构设计要求；（砖混结构、框架结构等）

7、建筑立面的设计表现形式；（涂料、面砖、马赛克或其 它）

8、房型设计的水平表现：（1）卧室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分主 卧、副卧）；（2）起居室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 客厅、餐厅）；（3）厨房的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分高、中、一般三档）；（4）卫生间的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 主卫、副卫，分高、中、一般三档）；（5）阳台的的具体面积、面宽、径深、朝向及布局；

（6）书房的的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；

（7）保姆室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；

9、小区门楼的设计水平表现：（1）设计风格的表现形式；（2）具体的建造规模（高度、宽度及长度等尺寸）；（3）具体的布局位置；（4）建筑材料的使用标准；（5）色彩配置的效果表现；（6）内在概念的表现意图；

10、楼房门厅的设计水平表现：（1）面积大小和内部格局；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

11、电梯设施的使用标准——针对小高层、高层建筑（1）国内产品；（2）进口产品；（3）国内合资产品；（4）市场知名度；（5）产品的质量标准；（6）市场接受程度表现；（7）楼宇配置的具体数量；

12、侯梯厅的设计水平表现：

（1）具体方位及面积分布；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

13、楼宇过道设计表现：（1）宽度、长度及面积分布的合理性；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）

（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

14、门的设计标准：（1）单门或双门等的具体表现形式；（2）使用材料的标准；（3）进户门与分户门的设计区别；

15、窗的设计标准：（1）具体设计的表现形式；（2）材料使用的标准；（铝合金、塑钢或中空玻璃等）（3）对室内采光布局说明；

16、交房标准的具体划分：（1）全毛坯的交房标准说明；（2）半毛坯的交房标准说明；（3）半装修的交房标准说明；（4）全装修的交房标准说明；

17、楼宇基本配套设施的规划形式：（1）水的使用形式；（2）电的设计形式；（3）煤气的设计形式；

18、特殊配套设施的规划设计表现：（1）管道纯净水的设计形式；（2）楼宇监控系统的规划形式；（3）可视对讲系统的规划形式；（4）不可视对讲系统的规划形式；（5）热水系统的规划形式；（6）其它类似的设施规划形式；

19、楼宇建筑层高的设计标准； 20、车辆管理的规划设计形式：（1）车库的具体方位及规模；（2）车辆进出管理的标准；（3）车库内部的建造形式；

21、物业管理的水平表现：（1）具体服务项目细分；（2）物业公司的企业性质；（3）管理的形式；（自管、托管等）（4）收费标准；（5）市场知名度；

（6）实际管理水平；

22、开发企业内在品质调查：（1）开发企业资质；（2）公司经营规模（3）基本组织结构；（4）企业性质；（5）市场知名度；（6）具体开发项目说明；（7）开发项目业绩说明；（8）企业社会效应；

23、物业内在品质调查：（1）区位优势；（2）经济地位；（3）经济效应；（4）社会效应；（5）市场知名度；（6）市场辅助结合点；

【销售推广]市场执行调查 销售推广] 销售推广

1、楼盘的项目名称表现形式：

（1）以企业名称定楼盘案名的；（2）以地段、道路定楼盘名的；（3）以建筑风格定楼盘名的；（4）其它定名的表现形式；（5）其内在的表现主题；

2、楼盘市场推广名的表现形式：（1）以规划特色为标准；（2）以环境特色为标准；（3）以建筑风格为标准；（4）以配套设施为标准；（5）以建筑品质为标准；（6）以区域特色为标准；

（7）其它表现标准；

3、楼书的市场推广表现形式；

4、宣传海报的市场推广表现形式；

5、DM 单片的市场推广表现形式；

6、样板房的推广形式：（1）房型采用标准；（2）内部装修标准；（3）内部家具摆设的推广形式；（4）内部装饰品的推广形式；

7、灯箱设计的推广形式；

8、展板设计的推广形式；

9、楼盘模型设计的推广形式；

10、户外看板设计的推广形式；

11、户外围墙设计的推广形式；

12、户外路牌设计的推广形式；

13、条幅设计的推广形式；

14、彩旗设计的推广形式；

15、

第三篇：房地产策划流程

房地产策划流程

房地产项目策划工作标准流程简

策划工作方式：

房地产项目操作复杂，产品竞争日趋激烈，因此前期策划工作极为重要，本公司的策划工作将由理论研究、概念采购及市场调查三个组别分主题进行，最终形成整体策划报告；

其中，“理论研究”即使用城市运营的操作观点，对特定地块的房地产开发模式，从理论高度上作好大势把握；

“概念采购”则尽可能在世界范围或全国范围寻找同类型地块开发的成败经验，以资决策，寻找可行的开发模式，尽量避免决策风险；

“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最合适的目标市场、主题定位及概念产品。

工作程序安排：

第一阶段：市场调查与全球化思想采购及理论研究同时进行；

第二阶段：确定初步定位并向发展商作中期汇报（以ppt投影形式）；

第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书。

第四篇：房地产策划流程

房地产策划流程

策划工作方式：

房地产项目操作复杂，产品竞争日趋激烈，因此前期策划工作极为重要，本公司的策划工作将由理论研究、概念采购及市场调查三个组别分主题进行，最终形成整体策划报告；

“理论研究”即使用城市运营的操作观点，对特定地块的房地产开发模式，从理论高度上作好大势把握；

“概念采购”则尽可能在世界范围或全国范围寻找同类型地块开发的成败经验，以资决策，寻找可行的开发模式，尽量避免决策风险；

“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最合适的目标市场、主题定位及概念产品。

工作程序安排：

第一阶段：市场调查与全球化思想采购及理论研究同时进行；

第二阶段：确定初步定位并向发展商作中期汇报（以ppt投影形式）；

第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书

第一节 销售策划概述

销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节 销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一、项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二、销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（五）销售阶段总结

（六）销售广告评估

（七）客户跟进服务

（八）阶段性营销方案调整

第三节 销售策划的内容及步骤

一、项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。

二、市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。

三、项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四、项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。

五、项目销售思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六、项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1．开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2．你已经知道目标客户是哪些人；

3．你知道你的价格适合的目标客户；

4．你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

5．已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；

6．已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

7．已制定出具竞争力的入市价格策略；

8．制定合理的销控表；

9．精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案

10．组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11．尽力完善现场氛围；

12．你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13．其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便

成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节 销售策划的原则

一、创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式中间强、两头弱的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。

三、系统原则

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的卖点一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四、可操作性原则

销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节 检验销售策划的成果

随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

第五篇：房地产策划模式及其流程

房地产策划模式及其流程

房地产策划是按一定的模式进行的。所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。

目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。下面分别说明各种策划模式的内容和流程：

一、房地产战略策划模式

房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。

房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。

房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

房地产战略策划模式流程和内容如下：

1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。

2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。

4、资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。

5、动态顾问——出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。

战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

二、房地产全程策划模式

全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。

房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。

房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：

第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。

第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下：

全程策划模式内容如下：

1、市场调研分析——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

2、土地价值研判——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

3、项目定位——通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

4、项目概念规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

5、项目规划设计——根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。

6、项目形象策划——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。

7、项目营销策划——分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

8、项目服务策划——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。

9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

三、品牌策划模式

房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。

品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。

品牌策划模式流程和内容如下：

1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。

2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。

3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。

4、品牌策划推广有四个阶段。一是“人工造雨”阶段；二是“筑池蓄水”阶段；三是“开闸泄流”阶段；四是“持续蓄水”阶段。品牌策划推广的五种方法。（1）、“筑巢引凤”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花献佛”法；（4）、“马良神笔”法；（5）、“巨量广告”法。

5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。（1）、软性推广工程；（2）、公关活动工程；（3）、卖场包装工程；（4）、口碑工程；（5）、公关危机工程。

四、房地产产品策划模式

房地产产品策划流程和内容如下：

1、产品调研

产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

2、项目定位

在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。

3、产品规划设计

这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

4、产品细节设计

采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。

5、产品营销

针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。

6、产品服务

这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。

五、发展商策划模式

发展商策划作为一种另类策划模式，策划的效果是相当明显的。这里最重要的因素是发展商本人的开发运作水平。从目前情况看，发展商策划模式的运用有越来越广泛的趋向，这是因为现在发展商的知识水平、操作水平比以前更高、更娴熟了。另一方面，此模式可使发展商统率项目全局，避免出现难以与策划人或策划机构沟通、协调之苦。另外，运用发展商策划模式也不是不需要策划人的介入，发展商下属各部门还是有专业策划人协助的，只不过这些策划人所起的作用没有发展商本人那么大而已。

运用发展商策划模式可以看出发展商本人真正高超的策划开发水平，如果达不到那么高的水平，借用“外脑”，聘请策划人或策划公司来协助也未尝不可。因为，每个人不管水平多高、能力多强，处理事情都有一定的局限性，何况是高智力的策划思维活动。

发展商策划模式可以说是房地产另类策划模式，有人称它为“非策划”模式。倡导这种策划模式首推万科企业的王石先生。他在不同的场合都说过：我不相信策划，我的企业没有策划人。但是，他属下的房地产项目开发没有一个不成功的。另一个推崇此模式的是北京“现代城”的发展商潘石屹先生。他开发的项目也不需要策划人帮忙，自己亲自操作，从项目的市场分析、策划主题确定、设计思想挖掘、目标客户寻找等，无不一手包揽。

发展商策划模式之所以存在和产生，有以下几个原因：

第一、发展商本人有着很高的房地产开发水平，思想理念超前，对房地产开发的各个环节了如指掌，能从容地驾驭房地产市场的风云变幻。具备这样的高超水平发展商，实际就是高水平的策划人。

第二、发展商企业经过多年的房地产开发实践，运作机制完善，开发经验丰富。

第三、发展商企业内各部门人才济济，经验丰富，技术娴熟，观念超前，每个人都是实际的策划能手，自然会对发展商的开发思想和宗旨理解深刻，贯彻到位。发展商策划模式内容如下：

1、有过人胆略、经验丰富、思想敏锐、理念超前的发展商做总策划的领航人，还有技术娴熟、观念灵活的专业人员相互配合，为共同的项目开发目标进取。

2、有自己企业的团队精神和有特色的企业文化，造就一种公认的企业“品牌效应”。

3、发展商自己有鲜明的气质和独特的个人风格，能在不同的场合感染人，形成“明星”效应，塑造出良好的发展商形象。

4、重视发展商、物业管理在规划设计方面的作用。

5、发展商有永远的创新精神，对目标市场的变化相当灵敏，能准确地找到项目的目标客户群，并善于发现目标客户的正确“密码”。