策划工作流程

第一篇：策划工作流程

房地产代理公司全程策划工作流程

1.[初步接洽阶段]------2.[前期策划阶段]---------

3.[营销策划阶段]------4.[销售实施阶段]---------

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[初步接洽阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、代理部、研究部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容：

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部

报告名称：《会议纪要汇总》

《**项目概念设计提示》

或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、投资部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

提问者评价

非常感谢

房地产代理公司顾问公司业务操作流程

房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。

一、常规研究内容主要有：

（1）竞争环境研究

通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。

（2）细分市场选择和目标市场需求研究

主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。

（3）产品研究

产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。

（4）商圈研究和商业物业定位研究

商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各级商圈经济规模测量，包括人流量、车流量、区域面积、人口密度、经营规模等各级商圈地理环境描述，包括物业分布和道路交通状况、城市规划等商圈购买力和人口构成特点调查，商圈内居民消费习惯研究商圈竞争及趋势研究，包括人口规模与结构、商业结构、经营品种及产业规划、发展趋势研究、商场功能及目标市场、经营主题的选择、市场机会的探索与研究

（5）其它不动产项目的市场研究

包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅游/酒店业（风景旅游区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究

二、房地产项目投资策划

土地是房地产开发的命脉

销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节

投资策划的关键点：

土地能否购买（为什么不能购买）

来能做什么

能赚多少钱

风险有多大

地价上限应是多少

项目风险评估和规避方法

三、投资策划流程8步曲

1.可以开发什么--在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件

2.有需求吗--初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求

3.需求够大吗--虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量

4.能卖多少钱--在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据

5.开发成本是多少--不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少

6.开发利润是多少--在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少

7.开发风险有多大--在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大

8.项目适合这个企业吗--好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险

四、房地产项目发展策划

要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心

（1）发展策划流程

目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确定产品符合投资目标预期↓确定投资风险在能够接受的范围内↓为产品设计提供指导建议

（2）发展策划成果

第二篇：房地产工作策划流程

房地产营销策划流程及重点工作内容

一、项目案前基础策划

（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：

1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案 4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位

第三篇：房地产工作策划流程

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一、项目案前基础策划、项目市场分析

（一）项目市场分析、★ 工作内容： 工作内容：

1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案

4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位

项目市场分析就是对房地产项目投资开发中直接或间接 涉及的诸多要素（如政治、经济、政策法规、规划、国土、市 场、消费者、人文、地理、生态环保、交通、商业、市政配 套等）进行客观调研，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑 推断，寻找到满足项目众多有效支撑元素的结合点（一是与城 市规划条件相满足、二是与房地产商合理的投资回报相满足、三是与目标客户群的有效需求相满足）。、项目包装推广策划

（二）项目包装推广策划、★ 工作内容： 工作内容： 1.项目主题执行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面设计形象管理方案 4.项目相关单位形象管理方案 5.营销承诺管理方案 6.促销计划执行方案 7.促销让利管理方案 8.营销道具执行方案 9.媒体广告执行方案 10.媒体执行战略方案 11.活动执行战略方案 12.传播契机战略方案 13.VI 形象识别系统方案

14.工地环境包装概念设计方案 15.营销中心概念设计方案 16.样板房装修风格概念提示 在充分利用前面“房地产项目市场环境调查与研究”成 果的基础上，充分结合本项目所需考虑的诸多综合性因素，进 行结论性深度分析和相关综合性建议（总体概念定位、市场定 位、产品定位等），把其对项目有可能的投资开发风险尽可能 降低，从中选择出符合项目投资开发的最优市场策划整合方 案。

（三）、项目组织管理策划

★ 工作内容： 工作内容： 1.岗位组织计划方案 2.岗位职责管理方案 3.管理奖惩执行方案 4.营销服务管理问答 5.客户接待管理方案 6.办公环境、设施、道具管理方案 7.营销统计管理方案 8.营销档案管理方案 9.信息汇总管理方案 10.营销培训计划方案

11.部门协调管理方案 12.政府协调管理方案

（四）项目销售方案策划

★ 工作内容： 工作内容： 1.房屋上市方案 2.价格执行方案 3.付款执行方案 4.销讲执行方案 5.销售指标计划方案 6.销售奖惩执行方案 7.销售费用预算方案 8.资金流量控制方案 9.成本控制节点方案 10.目标消费者分析 11.目标区域市场分析 12.目标竞争者分析 13.项目定位策略和价格表模拟

二、项目案中策划 ★ 工作内容： 工作内容： 1.价格调整策略方案 2.阶段促销方案 3.广告平面创意方案 4.阶段房源销控策划方案 5.阶段培训策划方案 6.项目销售技巧策划方案 7.项目活动筹备方案 通过科学的定量经济评价，判定项目的经济可行性。根据 规划、建筑策划的初步或最终成果，与动态的市场进行对比分 析，提出修正调整建议。

三、项目案后策划工作要点 ★ 工作内容： 工作内容：

1、客户服务策划方案

2、客户法律咨询策划方案

3、项目竣工典礼策划方案

4、项目客户联谊活动

5、项目客户信息跟踪策划方案

备注： 备注：个案全程策划以上共涉及到 70 个方案

市场调查执行纲要

[区域市场]综合调研： 区域市场]综合调研：

1、本项目周边楼盘的分布位置；

2、周边竞争项目的基本规划水平；

3、交通设施的具体细分：（1）道路情况（2）交通情况（3）位置条件

4、生活设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件

（4）市场知名度

5、教育设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

6、商业设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

7、医疗设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

8、娱乐设施的具体细分：（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

9、体育设施的具体细分：

（1）位置条件（2）规模条件（3）便利条件（4）市场知名度

10、其它相关设施

[价格]市场执行调查： 价格]市场执行调查：

1、楼盘市场推广销售价格范围（最低价、最高价）；

2、楼盘市场推广的销售均价；

3、楼盘市场推广的开盘基价；

4、楼盘市场推广的阶段涨幅；（1）预售开盘的价格涨幅；（2）根据工程进度的价格涨幅；（3）结构封顶的价格涨幅；（4）正式竣工的价格涨幅；（5）交付使用的价格涨幅；（6）现房出售的价格涨幅；（7）楼盘收尾的价格变动；

5、楼盘市场促销的价格表现；

6、广告推广的价格表现；

7、销售折扣执行的价格表现：（1）一次性付款的价格表现；

（2）分期付款的价格表现；（3）公积金贷款的价格表现；（4）按揭贷款的价格表现；

（5）组合贷款的价格表现；（6）其它特殊付款的价格表现；

8、级别销售操作的价格表现：（1）销售代表折扣操作的价格范围；（2）现场主管折扣操作的价格范围；（3）销售经理折扣操作的价格范围；（4）副总经理折扣操作的价格范围；（5）总经理折扣操作的价格范围；

9、以规划水平为标准的价格表现；

10、以建筑品质为标准的价格表现；

11、以配套设施为标准的价格表现；

12、以层次为标准的价格细分；

13、以朝向为标准的价格细分；

14、以房型为标准的价格细分；

15、以景观为标准的价格细分；

16、以小区所处位置的价格表现：（1）根据所处环境位置的价格细分；（2）根据交通设施位置的价格细分；

[物业品质]市场执行调查 物业品质]

1、整体小区规划的设计水平；（1）建筑表现形式；（多层、小高层、高层及别墅等）（2）建筑单体的平面规划表现形式；（3）环境布局规划的表现形式；（4）绿化布局规划的表现形式；

2、小区环境规划的设计表现；（1）道路规划的表现形式；（2）活动场地的表现形式；（包括老人、儿童及青年等三 方面）（3）特色建筑规划的表现形式；（例如中心广场、雕塑、喷泉等方面）

3、小区绿化规划的设计表现；（1）区内绿化总面积；

（2）集中绿化的面积与具体位置分布；（3）集中绿化的规划设计水平及表现形式；（4）单块绿化的具体分布及表现形式；（5）具体植物的种类与分布；

4、小区内部设施规划的设计表现；（1）会所的建筑形式；（2）会所的具体服务设施与标准；

（3）老年活动中心的规划设计；（4）附属诊所的规划设计；（5）儿童活动场所的规划设计；（6）区内购物场所的规划设计；（7）教育设施的规划设计；（例如托儿所、幼儿园、小学 等）（8）体育设施的规划设计；（例如网球场、游泳池等）

5、建筑造型规划表现形式；

6、建筑结构设计要求；（砖混结构、框架结构等）

7、建筑立面的设计表现形式；（涂料、面砖、马赛克或其 它）

8、房型设计的水平表现：（1）卧室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分主 卧、副卧）；（2）起居室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 客厅、餐厅）；（3）厨房的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分高、中、一般三档）；（4）卫生间的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 主卫、副卫，分高、中、一般三档）；（5）阳台的的具体面积、面宽、径深、朝向及布局；

（6）书房的的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；

（7）保姆室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；

9、小区门楼的设计水平表现：（1）设计风格的表现形式；（2）具体的建造规模（高度、宽度及长度等尺寸）；（3）具体的布局位置；（4）建筑材料的使用标准；（5）色彩配置的效果表现；（6）内在概念的表现意图；

10、楼房门厅的设计水平表现：（1）面积大小和内部格局；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

11、电梯设施的使用标准——针对小高层、高层建筑（1）国内产品；（2）进口产品；（3）国内合资产品；（4）市场知名度；（5）产品的质量标准；（6）市场接受程度表现；（7）楼宇配置的具体数量；

12、侯梯厅的设计水平表现：

（1）具体方位及面积分布；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

13、楼宇过道设计表现：（1）宽度、长度及面积分布的合理性；（2）建筑材料的使用标准；（高、中、一般等三档）（3）装潢设计风格的表现形式；（高、中、一般）

（4）装饰品布置的具体形式；（高、中、一般）

14、门的设计标准：（1）单门或双门等的具体表现形式；（2）使用材料的标准；（3）进户门与分户门的设计区别；

15、窗的设计标准：（1）具体设计的表现形式；（2）材料使用的标准；（铝合金、塑钢或中空玻璃等）（3）对室内采光布局说明；

16、交房标准的具体划分：（1）全毛坯的交房标准说明；（2）半毛坯的交房标准说明；（3）半装修的交房标准说明；（4）全装修的交房标准说明；

17、楼宇基本配套设施的规划形式：（1）水的使用形式；（2）电的设计形式；（3）煤气的设计形式；

18、特殊配套设施的规划设计表现：（1）管道纯净水的设计形式；（2）楼宇监控系统的规划形式；（3）可视对讲系统的规划形式；（4）不可视对讲系统的规划形式；（5）热水系统的规划形式；（6）其它类似的设施规划形式；

19、楼宇建筑层高的设计标准； 20、车辆管理的规划设计形式：（1）车库的具体方位及规模；（2）车辆进出管理的标准；（3）车库内部的建造形式；

21、物业管理的水平表现：（1）具体服务项目细分；（2）物业公司的企业性质；（3）管理的形式；（自管、托管等）（4）收费标准；（5）市场知名度；

（6）实际管理水平；

22、开发企业内在品质调查：（1）开发企业资质；（2）公司经营规模（3）基本组织结构；（4）企业性质；（5）市场知名度；（6）具体开发项目说明；（7）开发项目业绩说明；（8）企业社会效应；

23、物业内在品质调查：（1）区位优势；（2）经济地位；（3）经济效应；（4）社会效应；（5）市场知名度；（6）市场辅助结合点；

【销售推广]市场执行调查 销售推广] 销售推广

1、楼盘的项目名称表现形式：

（1）以企业名称定楼盘案名的；（2）以地段、道路定楼盘名的；（3）以建筑风格定楼盘名的；（4）其它定名的表现形式；（5）其内在的表现主题；

2、楼盘市场推广名的表现形式：（1）以规划特色为标准；（2）以环境特色为标准；（3）以建筑风格为标准；（4）以配套设施为标准；（5）以建筑品质为标准；（6）以区域特色为标准；

（7）其它表现标准；

3、楼书的市场推广表现形式；

4、宣传海报的市场推广表现形式；

5、DM 单片的市场推广表现形式；

6、样板房的推广形式：（1）房型采用标准；（2）内部装修标准；（3）内部家具摆设的推广形式；（4）内部装饰品的推广形式；

7、灯箱设计的推广形式；

8、展板设计的推广形式；

9、楼盘模型设计的推广形式；

10、户外看板设计的推广形式；

11、户外围墙设计的推广形式；

12、户外路牌设计的推广形式；

13、条幅设计的推广形式；

14、彩旗设计的推广形式；

15、

第四篇：策划工作流程

策划工作流程

一、项目介入阶段

二、项目启动阶段

三、调查分析阶段

四、方案设计阶段

五、方案实施阶段

六、方案完成阶段

第五篇：策划活动工作流程

策划活动的工作流程

（一）活动介入阶段

1． 认知公司推广的需求

① 了解公司推广的需求，②界定工作范围；

③ 描述提出方案或方法的基本原理；

④ 活动组织的介绍；

⑤ 活动完成所要求的进度计划；

⑥ 确认活动执行可能产生的成本预算；确认此次活动，公司可以 提供的资源； ⑦ 确认公司通过此次活动想要达到的效果，和要求；

⑧ 商定活动进一步的内容、时间及地点。

2．进一步沟通 确定活动主题

①； 研究公司提供的资源、分析状况、初步拟定活动框架；

② 确定活动框架和目标；经过沟通，提出活动建议书

③ 根据公司期望做准备性调查。确定活动主题，就（活动目标、框架、主要内容、时间计划和初步预算等）进一步商讨。

二）方案设计阶段

1、提交设计方案

① 根据领导要求 进方案设计，并根据情况实时修改。

② 向负责人提供满足业务推广等特殊要求的、可操作的活动改善方案。

2、方案征求意见

① 初步方案 向涉及业务推广的部门进行介绍，广泛听取修改补充意见。② 针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。

③ 拟定实施计划纲要。

3、方案调整，提交最终报告

①拟定实施计划。

（三）活动进行阶段

1、确定活动开展小组

① 根据活动要求确定活动需要协助的人员，和调的资源，统筹分工。

2、确定活动计划

① 活动的 详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。② 准备活动开展所需的资料等。

③ 作好活动开展准备工作

3活动的宣传

4对活动的进行的现场监控

①活动按计划进行，实施，（四）活动的反馈阶段

①活动的效果评估

②活动给相关业务带来推动的反馈数据

③ 向负责人递交 活动的报告

④ 策划专员做此次活动的个人总结