老年公寓实施方案

第一篇：老年公寓实施方案

老年公寓建设实施方案

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照省委书记石宗源的讲话精神(《黔办通报》第一期)和地委、行署的要求，坚持以人为本、改善民生、构建社会主义和谐社会，扎实推进社会主义新农村建设，加快“威宁试点”工作进程，全面提高老年公寓建设管理和五保供养整体水平。

（二）基本原则

1、坚持科学规划，统筹协调安排。乡镇中心老年公寓建设要科学选址设计，提高防灾避险水平，要与社会主义新农村建设、小城镇建设和人居环境治理相结合，与当地经济社会发展总体规划、县城村镇体系规划、乡村规划、公共基础设施布局相衔接，建成黔西北民居特色。

2、坚持经济适用，保证质量安全。立足当前、着眼长远，因地制宜，根据各地自然地理条件和经济发展水平建造减灾抗灾能力强、造价适中的房屋，切实改善五保老人居住条件。

二、目标任务和基本要求

（一）目标任务

根据地委、行署安排，今年我县老年公寓建设共计18所，建设点分别为么站镇、二塘镇、东风镇、猴场镇、新发乡、哲觉镇、岔河乡、观风海镇、哈喇河乡、秀水乡、牛棚镇、玉龙乡、石门乡、黑土河乡、龙街镇、大街乡、兔街乡、板底乡。

（二）基本要求

1、建房方式

（1）对农村五保一级危房户改造实行集中建房，按照规范化老年公寓建设的要求，新建或扩建老年公寓，集中供养。

（2）各乡镇人民政府在老年公寓建设主体工程必须采用黔西北民居图纸统一建造，降低建设成本，确保工程保质保量，按时完成所有工程项目建设。

2、建房要求

（1）集中人力、物力、财力抓好老年公寓建设。（2）老年公寓改建、扩建，应本着经济适用、功能合理、方便五保老人生活的原则确定建房面积，建房面积一般人均不低于20㎡。

3、建设规划

(1)各乡镇要严格按照乡镇中心老年公寓设计的施工图纸进行。(2)新建老年公寓选址必须靠近学校或村公所，利于老人与学生及群众的交流，丰富老人生活。要尽可能利用荒坡、荒地，防止占用良田好土。同时还应具备突遇重大灾害紧急避险及转移安置场所的功能。

4、建筑标准

（1）新建老年公寓占地面积不少于3000㎡，床位数严格按照各乡镇设计数。建房面积一般人均不低于20㎡。

（2）新建老年公寓应具有起居室、卫生间、活动室等日常生活的居住用房和辅助用房。（3）乡镇中心老年公寓应有一定绿化美化面积，必须进行道路硬化。

三、建设时间安排

老年公寓建设工作，从今年2月份开始，到今年12月前入住，分四个阶段进行。

第一阶段：准备动员阶段（2月1日—3月31日）。一是做好详细的新建扩建规划，完成选址及“三通一平”工作，出台实施方案；二是完成工程招投标和地质详勘工作；三是成立领导机构。第二阶段：组织实施阶段（4月1日—7月31日）。一是各建设乡镇要全面动工，到7月31日前主体工程要求全部完工；二是开展督促检查（包括工程进度、工程质量的检查）。第三阶段：组织主体工程验收及附属工程实施阶段（8月1日—8月31日）。由县人民政府组织相关部门对此次新建扩建的老年公寓进行验收。各乡（镇）要积极抓好附属工程的实施建设工作。

第四阶段：组织入住阶段（9月1日—11月30日）。各乡镇人民政府要做好五保老人的入住工作，确保在2010年12月份以前全部入住。

四、资金筹集及拨付方式

（一老年公寓建设工程资金除上级危房改造款外，不足部分由县财政据实解决。

（二）拨付方式

老年公寓工程启动后拨付30%，建筑主体工程过半拨付30%，主体工程完工后拨付20%，全部验收合格后，拨付剩余资金。

五、保障措施

（一）加强领导，明确职责

乡镇中心老年公寓建设是改善民生，推进社会主义新农村建设，构建社会主义和谐社会的重要工作，各乡镇党委、政府及有关部门要高度重视，必须把老年公寓建设纳入重要议事日程，作为当前和今后一段

资金筹集

老年公寓建设工程资金除上级危房改造款外，不足部分由县财政据实解决。

（二）拨付方式

老年公寓工程启动后拨付30%，建筑主体工程过半拨付30%，主体工程完工后拨付20%，全部验收合格后，拨付剩余资金。

五、保障措施

（一）加强领导，明确职责

乡镇中心老年公寓建设是改善民生，推进社会主义新农村建设，构建社会主义和谐社会的重要工作，各乡镇党委、政府及有关部门要高度重视，必须把老年公寓建设纳入重要议事日程，作为当前和今后一段时期工作的重中之重，认真履行职责，切实抓紧抓实抓好。

民政部门：做好前期地质详堪与工程招投标工作，主动与危改办沟通协调，强化对老年公寓建设的督促和指导，确保在农村危房改造中老年公寓建设落到实处。财政部门：切实履行好资金协调职责。建设规划部门：切实履行好老年公寓规划设计职责。

国土部门：落实建房用地审批优惠政策并办理相关用地手续。

公安部门：负责老年公寓所需民爆物品申购、相关手续办理及建设中的社会治安工作。林业部门：负责老年公寓建设中建房所需木材砍伐指标的办理。

农业、水利、电力、交通、畜牧、卫生等部门：落实老年公寓改造工程项目的基础设施和配套设施。

工商、税务部门：落实老年公寓建设的有关税费的减免。

监察、审计部门：加强对老年公寓建设资金监管。

（二）政策支持 2010年18所老年公寓建设工程，时间紧、任务重，民政、建设、国土和涉及乡镇要集中精力，特事特办，在严格招投标程序、严格工程监督的前提下，灵活、简便、快速地加大工作进程，确保在4月全面动工。

各相关部门要认真落实好省制定的有关支持老年公寓建设的工程的措施，力争把国家的有关政策用足用好，做到能出的政策坚决出，能给优惠坚决给，减免的税费坚决减免，要在项目立项、用地审批、资金投入、税费减免、金融支持、配套建设等方面出台一系列优惠扶持政策，为老年公寓建设工程提供良好的政策环境。

（三）监督检查

监察、审计、财政、民政、建设等相关部门要通过制定老年公寓建设工程资金使用管理办法和工程质量监督管理办法，切实加强对工程质量、工程进度、资金使用管理的督促检查，严肃纪律，确保工程质量和资金安全、高效。同时加强新闻谋体、社会监督。篇二：某老年公寓推广沟通方案

福康老年公寓推广沟通方案

一、方案说明

1、因项目接洽时间较短，缺乏准确详细的项目信息资料，本沟通方案仅用于与贵项目建设方进行初步的推广思路沟通之用；

2、推广环节的深入应当是伴随老年公寓使用权营销的开展而进行的，必须在明确老年公寓使用权营销的具体操作思路后，经过详实缜密的策划，形成详实的计划执行方案。

3、根据项目社会福利事业性质的属性以及项目现阶段运作的基本情况，当下项目的推广和宣传工作重点应从如何打开项目知名度、塑造项目形象方面着手推进。

二、整体推广应达到的目的

1、迅速打开项目知名度； 酒香也怕巷子深，只有通过有效的整合推广、才能达到迅速扩大项目知名度的目的，为项目销售做好铺垫；

2、塑造项目高端养老养生福地形象；整合各方资源，利用各种手段，有力提升项目的高端养生、养老福地的形象；

3、深度传播新型养老理念； 以新型养老产品的概念打入市场，借助多个渠道、多种媒介、多种方式将新型养老养生的理念在娄底市场传播开来；

4、有计划有目的地推进项目老年公寓使用权营销、及各阶段资金计划达成；通过各个阶段、各个周期的营销手段和推广策略，有计划地有目的地促进项目各阶段资金计划、销售目的地达成。

三、整体推广思路

1、科学谋划，理念先行；在传统文化的影响下，大部分人的养老理念仍停留在在养儿防老、几代同堂、家庭养老的阶段。要将家里的老人送到养老公寓，在很多中老年人甚至年轻人心目中仍不能被接受。因此，在项目推广的全程中，应特别注重宣传推广新型养老理念，使老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所居的理念在社会大众中广泛传播；

2、虚实结合，有机渗透；作为社会福利性质的项目，应注重项目社会公益性质宣传推广与老年公寓使用权销售推广的有机结合。加大媒体的投入力度，以软文和硬广相结合的方式，虚实结合，塑造项目在大众心目中实至名归的民心工程、公益工程形象。在推广活动中，以体验活动为主，营销活动为辅，虚实结合，为项目养老公寓产品使用权推售奠定基础；

3、合理安排，统筹兼顾；项目整体宣传推广的推进必须结合项目建设的各节点进行。应按照项目实际运作计划合理划分项目各宣传推广阶段，并详细制定各阶段宣传推广执行方案。从而达到项目开发建设与宣传推广的有机结合，使各个阶段、各个部门、各个环节有机串联又相互促进；

4、借力使力，事半功倍；项目在营销推广的各个阶段，时刻保持高频率的媒体曝光是基本前提，但简单的媒体曝光难以满足项目针对特定老年人群的推广需要，为了直观的表现项目老年丰富的老年生活，应植入概念营销、体验式营销、文化营销、会员式营销、活动营销、事件营销等手段。

三、项目整体理念阐述

针对于娄底市场而言，综合性的养老公寓是一个全新的具有开拓性的项目，因此，必须在整体宣传推广实施前，确定项目宣传推广所需阐述和传播的理念。概括起来，本项目所应传达和阐述的理念主要分为以下三个方面：

1、老年生活是人生的重要节点，更是人生的新起点；人生步入老年以后，并

不意味着进入和衰老和疾病做斗争的阶段。而是意味着生活状态的一次重大调整，跳脱繁忙的家庭和工作生活的压力，脱离外界事物的影响，以一种更加超然的态度面对生命和人生；

2、老年生活是人生自我价值实现的全新阶段；人步入老年以后，将有更多可

以自由支配的时间，真正达到了有钱、有闲、有身体本钱的阶段，人生中许多未完成的、未开始尝试而想实现的理想至此有了去尝试、去实现的可能。我们应该向目标群体传达和灌输老年生活实质已脱离了温饱、安全、尊重等简单的需求层次，从而转向到更高的、更加满足的、更加愉悦性的自我实现层面的理念；

3、社会性生活是老年生活的必要组成部分；人类终究是一种社会性的动物，需要交流和沟通，需要认同和尊重，需要在人与人的交流生活中保持健康积极的生活状态。而现在传统的家庭养老方式更多地是造成了空巢老人越来越多，或者是将老人置于养老院，缺乏人性关怀。因此，营造多方面的，涵括文化、娱乐、健身、康疗、社会交往等社会性精神层面的生活氛围，是本项目宣传推广环节的重要组成部分。

四、项目整体宣传推广计划

针对项目特殊性质以及项目开发运营面临的主要问题，结合以上我们确定的项目宣传推广主要目的以及思路，特拟定项目整体宣传推广计划初步计划如下：

1、整体宣传各阶段划分及策略概览：

2、各阶段推广计划 第一阶段：形象导入期

（1）推广思路

项目高调亮相+热点事件炒作=迅速传播项目讯息，树立项目形象

（2）推广策略

◆ 海量媒体广告、网络报纸软文、dm单投放、社区户外信息广告投入，迅速扩散项目讯息，塑造项目高端养老福地形象；

◆ 整合实力较强的合作媒体的力量，策划和举办备受社会关注的热点活动，吸引媒体和公众广泛关注，从而达到快速传播项目讯息的作用；

◆邀请专业3d制作公司，以多媒体和3d画面相结合的形式，制作3-5分

钟三维多媒体宣传片，全面展现项目高端、多功能、全方位养老养生生活。

（3）媒体策略

◆单页派发：设计印刷精美宣传单页，在娄底及下属各县市、乡镇投递，要求按计划、基本覆盖。

◆公交车身广告：针对老年客户群体乘坐公交免费以及主要交通工具为公

交车的特点，开辟覆盖城区的公交路线的公交车身作为广告投放载体；

◆电视广告：借助电视媒体权威性，在投放项目电视广告宣传片的同时，要求合作电视媒体定期播报项目进度，塑造项目权威、公益、福利形象；

◆点对点短信群发:点对点短信群发，信息最易扩散。有计划有步骤投放； ◆网络宣传：选择娄底区域内影响力强的网络媒体，投放网络搜索、网络

拉幅广告，同时与合作网络媒体推出项目进度播报、项目软文推广。建议专项建立项目自己的宣传网站，全面展示项目；

◆报纸广告+报纸软文:在项目前期宣传阶段，通过投放报纸硬广的方式和报 纸软文相结合的方式，快速传递项目讯息，塑造项目形象； ◆社区户外信息栏：社区户外信息栏具有分布广、信息传递快的特点，在 项目前期推广中，建议通过社区户外信息栏广告，投放项目户外广告；

◆3d多媒体宣传片：邀请专业3d制作公司，以多媒体和3d画面相结合的形 式，制作3-5分钟三维多媒体宣传片，全面展现项目高端、多功能、篇三：走进老年公寓活动策划方案

走进老年公寓活动策划方案

“尊老爱幼”是中华民族的优良传统，让世界充满爱是我们的追求。老人，一个社会的弱势群体。在漫长的一生中，一路走来，经历了人世的风风雨雨，坎坎坷坷，尝尽了人世的酸甜苦辣。在人生最后的日子里，他们所渴望的不仅仅是安逸的生活，更重要的是对他们的理解和关爱。为了给老人的生活增添一丝光彩，给老人那孤独的心带来一丝安慰，新疆艺术学院文化事业管理系的爱心志愿者们带着最美好和最真诚的祝福于2010年3月20日前去“康乐老年公寓”看望老人。

一、活动主题：弘扬雷锋精神，关爱孤寡老人。

二、活动时间：2011年3月20日

三、活动地点：天山区康乐老年公寓

四、带队老师：

五、活动人员：党员、预备党员、入党积极分子、学生干部、学生

代表（共计20人）

六、出行方式：统一乘坐公交车来回

七、活动的目的及意义：

1、弘扬雷锋精神，推动大学生精神文明建设。

2、为生活在敬老院的老人们带去心灵上的藉，让他们感受到青少年的朝气和社会的温暖。

3、增强同学们的社会责任感，让大家了解社会，关注这群庞大而特殊的群体，从中学会关爱，学会感恩。

4、唤起社会的老龄意识，保护老年人的合法权益，强化对老人尊敬关爱意识。

八、活动前期准备：

1、资助中心与敬老院有关负责人取得联系，与其洽谈具体的时间和相关事宜。

2、准备好系旗、照相摄影器材，做好记录宣传工作。

3、所有参加活动的人，并交代注意事项。

4、定好要表演的节目，并排练好所要表演的节目。

5、慰问品，包括自制小礼品和一些水果。

九、活动流程： 1、20日上午北京时间9整在校门口集合，集体乘坐公交车前往老年公寓。（根据实际情况的需要，可以分成2到3个小组分别乘车以确保人员安全）。

2、与老人们聊天，交流彼此对生活中的一些问题的看法，重点应该放在对老人们的倾听上。

3、在聊天的过程中，为老人们（尤其是行动不便的老人）做一些小事，如帮老人按摩、梳头、剪指甲等，在点滴细节上关怀老人，给老人们带去温暖。

4、帮助敬老院的工作人员打扫敬老院的卫生，比如擦玻璃、打扫房间、真理被褥等。

5、表演自己准备的文艺小节目。

6、与老人们合影留念。

十、注意事项：

1、上午11点整在校门口集合，统一乘坐公交车。出返程中保持队形，不得出现打闹杂乱现象。

2、着装整洁。

3、进入老年公寓，见到老人一定要微笑打招呼，这是对老人的一种尊重与认可。

4、与老人交谈时要尽量的去倾听他们，要引导老人多讲述他们的往事。

5、老年人多患有心脑血管疾病，活动时应注意不可有太大响声，不可长时间吵闹起哄，尽量避免老人较大的活动及情绪波动，以避免老人出现身体不适。老年人在敬老院多存在孤独寂寞感，交流时语言须亲切。由于代沟严重，老年人的许多生活习惯及言谈话题与大学生当下习惯有较大不同，务必时刻保持“有兴趣”。

6、清扫房间时一定要将物品放回原处，不要改变它们的原来布局。

十一、活动经费预算：

来回车费 50元

慰问品等 150元

总计 200元篇四：老年公寓智能化项目建议方案

1、项目概况........................................1

2、项目的建设目标..................................1

3、项目的建议内容..................................2

4、分项系统描述....................................2 4.1楼宇设备自动化系统.............................3 4.1.1系统概述.....................................3 4.1.2系统目标.....................................3 4.1.3系统实施方案.................................3 4.2公共安全防范系统...............................5 4.2.1系统概述.....................................5 4.2.2系统建议方案.................................6

1、监控子系统......................................6

2、防盗报警系统....................................7

3、电子巡更系统....................................8 4.3公寓综合信息管理系统...........................9 4.3.1硬件平台.....................................9 4.3.2软件平台.....................................9 4.3.3公寓综合物业管理系统功能....................10 4.4公共广播与背景音乐系统........................10 4.4.1系统概述....................................10 4.4.2系统建议方案................................10 4.5智能卡应用系统................................11 4.5.1系统概述....................................11 4.5.2系统组成....................................11（1）管理中心.....................................12（1）系统平台.....................................12（2)收费单位....................................12 4.5.3系统建议方案................................12（1）消费子系统...................................13（2）门禁子系统...................................13（3）停车场管理系统...............................13 4.6信息发布及大屏幕显示系统......................14 4.6.1系统概述....................................14 4.6.2系统建议方案................................4.6..3系统实现功能...............................4.7计算机网络系统................................4.7.1系统概述....................................4.7.2系统实施方案................................（1）网络拓扑介绍.................................（2）网络管理功能.................................（3）双网融合实施方案.............................4.8 语音通信系统..................................4.8.2系统建议方案................................4.9综合布线系统..................................4.9.1系统概述....................................4.9.2系统应满足的技术要求........................4.9.3系统建议方案................................（1）工作区.......................................（2）水平部分.....................................（3）干线部分.....................................（4）设备间部分...................................（5）管理.........................................4.10有线电视系统.................................4.10.1系统概述...................................4.11机房工程.....................................4.11.1工程概述...................................14 14 15 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 4.11.2系统建议方案...............................20（1）机房装修.....................................20（2）监控机房、网络机房及ups设备.................20（3）机房配电及照明...............................21（4）防雷接地设计.................................21（5）ups电源系统.................................（6）空调系统.....................................4.12可视对讲系统.................................4.12.1系统概述...................................4.12.2系统结构...................................4.12.3系统功能...................................4.12.4系统功能扩展（智能家居）...................（1）家居安防监控................................（2）智能家居控制.................................（3）远程控制管理.................................4.13综合管道安装.................................4.13.1系统概述...................................4.13.2系统结构...................................4.13.3系统建议方案...............................（1）钢管敷设.....................................（2）弱电桥架敷设.................................4.14区域定位.....................................4.14.1系统概述...................................4.14.2系统结构...................................4.14.3系统建议方案...............................4.14.3系统特点...................................4.15三表远程自动抄收系统.........................4.15.1．系统概述..................................21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 4.15.2系统结构...................................26 4.15.3系统功能特点...............................27 4.16 vod点播系统................................27 4.16.1系统概述...................................27 4.16.2系统结构...................................28（1）前端系统.....................................（2）网络传输部分.................................（3）客户端系统...................................4.16.3 系统功能及特点.............................（1）培训学习.....................................（2）点播电影.....................................（3）家庭卡拉ok..................................（4）信息服务....................................28 28 28 28 28 28 28 28 1项目概况

本建筑设计方案将对xx市的社会、经济、老年人福利事业及城市建设做出一些贡献，并且也将有助于xx市延安三路滨海沿线的繁荣发展及为该区域景观增添新的地标。本案位于xx市延安三路以西，香港中路以北，南为福彩大厦，北为金艺大厦，用地以西以北为住宅区。基地呈长方形，总用地面积7162.9平方米。

总用地面积：7162.9平方米

地上建筑面积：37532.1平方米

地下建筑面积：7241.79平方米

容积率：5.23 绿地率：20.1% 建筑密度：34.3% 公寓套数：235（床位470）

停车位：295辆

地下停车位：260辆（采用立体停车）

地上停车位：35辆

地上总共25层，地下三层。

其中地下1、2、3为车库； 1层为公寓接待大厅； 2层为老年公寓餐厅；

3层为员工的餐厅及办公区； 4层为公寓中西医保健区； 5层为公寓的游泳健身区； 6层为公寓的娱乐休息活动室； 7-10层为公寓客房及业主办公室； 11-25层为公寓客房。

2、项目的建设目标

我们的总体目标是把阳光怡居老年公寓建设成为适用、安全、1篇五：元和老年公寓策划方案

老年公寓营销推广方案

一、关于项目

1、客户真正的需求在哪里？

老有所养、老有所乐，真正的享受到专业化的养老服务

2、激发并介入客户的需求

与客户达成共鸣，互动，须从项目一开始就要培养与客户的感情，与市场的感情。

3、我们如何做？

一炮走红，路人皆知，重在参与，因此，须在开盘之前完成以下几个大事件。

一、一场大活动，“关爱老人，幸福一生” 大型老年人需求关爱活动。

二、赞助一次大型“老年人的养生课堂”讲座。

三、一次大型的老年人“老年文娱联谊”大赛（与政府合办）以上活动具体方案不在此方案中赘述，另制定活动执行方案

（一）、项目推广形象定位：

项目的形象定位要突破在价格、房型、配套设施等浅层次的表现，而把产品卖点提升到一种身份的象征、一种高尚的生活方式，以此来满足目标客户的更高层次的要求，因此本项目的推广形象定位：

清平乐

——完美的养老圣地

定位理由：

（1）、本项目占地4000多亩，为皖西最大项目，为老年人清平的生 活提供了相应的硬性条件。

（2）、本项目独特的建筑风格，完美山地景观，罕见的水系湖泊都为

本案带来了独特的市场差异化特征，大面积的湖泊所带来的水

岸生活，将为本项目带来有力的卖点支撑，是不可多得的养老

圣地。

二、项目广告策略

（一）、广告策略导向

广告策略是指如何对项目进行整体的包装和重塑，并且利用各种手段有计划有步骤地进行强力推广。其目的是为了尽可能地展现楼盘的亮点，使目标范围内的客户能最大限度的为产品所吸引，并进一步前来询问了解，从而最后购买。

广告策略的第一层面是广告包装，尤其对于本项目这样销售周期长的物业，因此需要客户对项目有一个比较全面直观的认知，因此，本案的广告宣传一定要务实，让大量理性的东西前来打动消费者。其次，项目的广告宣传一定要抓住本案的特色——清平生活，开心晚年，并且结合项目自身许多顺应潮流、立意别致地方，将本案独一无二项目优势在广告包装中加以完美的表现，以更加富有情感的方式传递给客户。

在具体工作中，广告包装主要侧重于接待中心、样板房、项目图 册等销售模型以及项目vi系统的设计制作，它一方面帮助客户理解本案的具体情况，另一方面，则是企业品牌形象向客户全面推广的机会。

广告策略的第二个层面是广告推广。其主要目的就是广而告之，广告推广要注重广告媒体的选择和广告在时间、空间上的布置，只有精心策划的组合性广告，才能发挥其强大的攻势，并取得满意的效果。

（二）、广告风格与思路

项目广告的风格首先应该和项目定位相称，应该具有明显的文化气质，其次作为一个养老项目，本案的广告还应该突出养老应该有的亲和、雍容大气，要充分彰显出本案的高档与尊贵性，给人一种弥足珍贵的感觉，但又不失文化内涵，完全彻底演绎本案的“极致生活”的主题。

在广告立足点上不盲目停留于“高档”的表象，而应充分挖掘出项目本身的特点与内涵，以“亲和的，清静的，平和的，开心的生活主张”的主导方向逐步铺开对多元化、多层面、个性化生活方式式的诉求。

（三）、广告受众分析

在细分市场的今天，任何一种产品的任何一个广告都无法涵盖整个市场，营销者只有顺应市场，提高产品的针对性，仔细研究目标客源的心理，据以发出针对性较高的广告诉求，才能迅速为市场所接受。

分析项目目标客源，其主要特征如下：

（1）职业上有一定的共性，主要以本地经济条件较好人群，有

自我主见、能够接受老年公寓模式。

（2）绝大多数客户是以方便生活，给老人以开心、健康的生活

环境，能够承受相应的经济支出，且家庭无富于人员照顾老 人的。

（四）、广告宣传推广策略

总的原则是以市场领先者的个案形象切入市场，利用公共传媒如报纸、网络、户外媒体等展开直接诉求，描绘客户向往的利益点，激发其憧憬和拥有的冲动，并辅之以系列sp活动及pr活动的配合，向受众推荐一种 “极致生活”的生活理念。

在具体推广过程中，以唯实的推广手法，将本案诸项优势按计划逐项推出。

首先，以推荐一种生活方式的手法推出本案营销主题，利用户外、报纸、sp活动进行造势和营销，以达成市场对本案品牌形象的初步认知；

其次，在认知的基础上，展开实际卖点诉求，将“生活方式”的利益点一一落到实处，赢得市场的认同；

最后，在品牌形象成功树立的基础上，推出系列sp造势活动，完成品牌形象的塑造。

（五）、媒体选择 5.1 媒体选择的策略

媒体选择的原则应考虑覆盖面大，针对性强，能直接针对有效目标客群。5.2 媒体的选择 5.2.1印刷媒体

建议制作专门针对老年公寓的图册；和其他广告媒体相比较，印刷媒体渲染的成分少一点，说明部分更详尽一些，是购房者明确了解楼盘详细资料的有效途径。5.2.2 户外媒体

（1）、主要针对展示中心现场进行系统的包装指引，路边设立指引道旗、指示广告、大灯箱等，与其他媒体相比，户外媒体说明的成分较少，其主要作用是渲染现场气氛，招徕引导客户。（2）、主要针对项目广告信息的传播，信息发布持续时间长，其主要作用是项目信息发布，招徕引导客户，主要户外媒体选择有：户外（高炮、道旗、沿路大牌和公交站牌等）。5.2.3 网络媒体

主要内容也是针对公寓部分，在安徽地产的门户网站进行信息发布。5.2.4报广媒体

主要是针对六安本地报纸媒体以及周边城市媒体进行项目信息发布，以硬广软文新闻通稿等形式进行发布，主要有：皖西日报、六安广播电视报、新安晚报等。5.2.5其他媒体

其他媒体主要包括：短信、交通广播、海报、电视字幕等。

第二篇：老年公寓建设实施方案

老年公寓建设实施方案

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照省委书记石宗源的讲话精神(《黔办通报》第一期)和地委、行署的要求，坚持以人为本、改善民生、构建社会主义和谐社会，扎实推进社会主义新农村建设，加快“威宁试点”工作进程，全面提高老年公寓建设管理和五保供养整体水平。

（二）基本原则

1、坚持科学规划，统筹协调安排。乡镇中心老年公寓建设要科学选址设计，提高防灾避险水平，要与社会主义新农村建设、小城镇建设和人居环境治理相结合，与当地经济社会发展总体规划、县城村镇体系规划、乡村规划、公共基础设施布局相衔接，建成黔西北民居特色。

2、坚持经济适用，保证质量安全。立足当前、着眼长远，因地制宜，根据各地自然地理条件和经济发展水平建造减灾抗灾能力强、造价适中的房屋，切实改善五保老人居住条件。

二、目标任务和基本要求

（一）目标任务

根据地委、行署安排，今年我县老年公寓建设共计18所，建设点分别为么站镇、二塘镇、东风镇、猴场镇、新发乡、哲觉镇、岔河乡、观风海镇、哈喇河乡、秀水乡、牛棚镇、玉龙乡、石门乡、黑土河乡、龙街镇、大街乡、兔街乡、板底乡。

（二）基本要求

1、建房方式

（1）对农村五保一级危房户改造实行集中建房，按照规范化老年公寓建设的要求，新建或扩建老年公寓，集中供养。

（2）各乡镇人民政府在老年公寓建设主体工程必须采用黔西北民居图纸统一建造，降低建设成本，确保工程保质保量，按时完成所有工程项目建设。

2、建房要求

（1）集中人力、物力、财力抓好老年公寓建设。

（2）老年公寓改建、扩建，应本着经济适用、功能合理、方便五保老人生活的原则确定建房面积，建房面积一般人均不低于20㎡。

3、建设规划

(1)各乡镇要严格按照乡镇中心老年公寓设计的施工图纸进行。

(2)新建老年公寓选址必须靠近学校或村公所，利于老人与学生及群众的交流，丰富老人生活。要尽可能利用荒坡、荒地，防止占用良田好土。同时还应具备突遇重大灾害紧急避险及转移安置场所的功能。

4、建筑标准

（1）新建老年公寓占地面积不少于3000㎡，床位数严格按照各乡镇设计数。建房面积一般人均不低于20㎡。

（2）新建老年公寓应具有起居室、卫生间、活动室等日常生活的居住用房和辅助用房。（3）乡镇中心老年公寓应有一定绿化美化面积，必须进行道路硬化。

三、建设时间安排

老年公寓建设工作，从今年2月份开始，到今年12月前入住，分四个阶段进行。第一阶段：准备动员阶段（2月1日—3月31日）。一是做好详细的新建扩建规划，完成选址及“三通一平”工作，出台实施方案；二是完成工程招投标和地质详勘工作；三是成立领导机构。

第二阶段：组织实施阶段（4月1日—7月31日）。一是各建设乡镇要全面动工，到7月31日前主体工程要求全部完工；二是开展督促检查（包括工程进度、工程质量的检查）。第三阶段：组织主体工程验收及附属工程实施阶段（8月1日—8月31日）。由县人民政府组织相关部门对此次新建扩建的老年公寓进行验收。各乡（镇）要积极抓好附属工程的实施建设工作。

第四阶段：组织入住阶段（9月1日—11月30日）。各乡镇人民政府要做好五保老人的入住工作，确保在2010年12月份以前全部入住。

四、资金筹集及拨付方式

（一老年公寓建设工程资金除上级危房改造款外，不足部分由县财政据实解决。

（二）拨付方式

老年公寓工程启动后拨付30%，建筑主体工程过半拨付30%，主体工程完工后拨付20%，全部验收合格后，拨付剩余资金。

五、保障措施

（一）加强领导，明确职责

乡镇中心老年公寓建设是改善民生，推进社会主义新农村建设，构建社会主义和谐社会的重要工作，各乡镇党委、政府及有关部门要高度重视，必须把老年公寓建设纳入重要议事日程，作为当前和今后一段 资金筹集

老年公寓建设工程资金除上级危房改造款外，不足部分由县财政据实解决。

（二）拨付方式

老年公寓工程启动后拨付30%，建筑主体工程过半拨付30%，主体工程完工后拨付20%，全部验收合格后，拨付剩余资金。

五、保障措施

（一）加强领导，明确职责

乡镇中心老年公寓建设是改善民生，推进社会主义新农村建设，构建社会主义和谐社会的重要工作，各乡镇党委、政府及有关部门要高度重视，必须把老年公寓建设纳入重要议事日程，作为当前和今后一段时期工作的重中之重，认真履行职责，切实抓紧抓实抓好。

民政部门：做好前期地质详堪与工程招投标工作，主动与危改办沟通协调，强化对老年公寓建设的督促和指导，确保在农村危房改造中老年公寓建设落到实处。财政部门：切实履行好资金协调职责。

建设规划部门：切实履行好老年公寓规划设计职责。国土部门：落实建房用地审批优惠政策并办理相关用地手续。

公安部门：负责老年公寓所需民爆物品申购、相关手续办理及建设中的社会治安工作。林业部门：负责老年公寓建设中建房所需木材砍伐指标的办理。

农业、水利、电力、交通、畜牧、卫生等部门：落实老年公寓改造工程项目的基础设施和配套设施。

工商、税务部门：落实老年公寓建设的有关税费的减免。监察、审计部门：加强对老年公寓建设资金监管。

（二）政策支持

2010年18所老年公寓建设工程，时间紧、任务重，民政、建设、国土和涉及乡镇要集中精力，特事特办，在严格招投标程序、严格工程监督的前提下，灵活、简便、快速地加大工作进程，确保在4月全面动工。

各相关部门要认真落实好省制定的有关支持老年公寓建设的工程的措施，力争把国家的有关政策用足用好，做到能出的政策坚决出，能给优惠坚决给，减免的税费坚决减免，要在项目立项、用地审批、资金投入、税费减免、金融支持、配套建设等方面出台一系列优惠扶持政策，为老年公寓建设工程提供良好的政策环境。

（三）监督检查

监察、审计、财政、民政、建设等相关部门要通过制定老年公寓建设工程资金使用管理办法和工程质量监督管理办法，切实加强对工程质量、工程进度、资金使用管理的督促检查，严肃纪律，确保工程质量和资金安全、高效。同时加强新闻谋体、社会监督。

第三篇：老年公寓协议

2010年6月1日至2010年12月31日

老人入寓协议书

为进一步发扬尊老、敬老、养老的优良传统，减轻子女负担，帮助部分老人安度晚年，延年益寿。我公寓以服务社会为宗旨，创办了社会福利性质的，不以盈利为目的的老人公寓服务中心。根据老人公寓目前的条件，开办自费入寓颐养业务。为明确双方的权利义务关系，签订此协议：

甲方： 乙方： 丙方：担保人

一、甲方同意接收乙方送来自费养老人员

同志，性别：

，出生年月：

，身份证号码：

，家庭住址：

，原单位：

，联系方式：

，电话：。

二、乙方和丙方作为担保人应各自提供户口和本人身份证，居委会（单位）证明手续，如果入住三天内不能出具相关证明手续，协议书无效。

三、每月入住费可按月交，也可按年一次性交清。按月交每月400元，必须在月初入住时一次性交清，老人如中途退房，不足半月，按半月计算，超过半月按一个月计算。按年交一年交4500元，必须在入住时一次性交清，中途退房按每月400元计算，剩余退还。

四、入住公寓的老人有下列情况之一者，甲方有权将其退回家，同时终止协议履行。

1、发现有传染病、老年痴呆症或精神病患者；

2、不按期交纳各种费用者；

3、若老人生病通知乙、丙方而无任一方来者；

4、不能遵守甲方各项规章制度，防碍他人入住且甲方认为无法为其管理者。

五、老人入住公寓时，一切生活用品自备。

六、老人在公寓养老期间外出需办理请假手续，若擅自外出不归、失踪或途中发生意外，后果自负，甲方均不负责。

七、老人病重、病危时甲方应及时通知乙方或丙方，乙、丙方应在接到通知一小时内到寓，如在乙、丙方未到达前发生死亡，与甲方无关。老人后事均由乙、丙方负责在六小时内处理完毕。否则甲方将通知殡仪馆处理，甲方不承担责任。

八、凡入寓老人在入寓时根据其身体状况和年龄来确定院内规定的护理标准，如老人在住寓期间由于身体状况或年龄超过入寓时暂定的护理标准，甲方可提高护理标准，乙方按相应的标准缴费。

九、甲方实行老人入寓进出自由的原则，如老人中途不愿意继续在公寓养老，一经老人申请签字即生效。甲方及时通知乙方、丙方，乙、丙方不能有异议，并在三天内接回。丙方如换手机号，应及时告知甲方，否则因联系不上出现一切后果，丙方负责。

十、入住公寓的老人在日常生活行动中发生跌伤或自身行为造成伤害和死亡者，由其自行承担责任，与甲方无关。

十一、关于医疗方面：

1、凡入住公寓的老人在入寓前需自行进行健康体检。入寓后如需进一步检查，检查费用由乙方负责；

2、入住公寓老人需提供准确可靠病史，入住后如发现因隐瞒病史而耽误治疗，其后果自负。住寓老人如有常见病、多发病，须治疗者可在医疗室就诊，医疗费自理；

3、住寓老人如遇突发疾病、危、重病或猝死，公寓医务人员本着救死扶伤的精神，在及时通知乙方的同时将给予紧急处理及进行必要的抢救，所发生的医疗费由乙方负责（甲方垫付的医疗费乙方应在三天内付清）；

4、住寓老人如遇突发急、危、重病时导致增加的陪护，护理费用均由乙方负责。

十二、根据国家物价上涨或下跌的幅度，甲方可调整入寓老人的收费标准。

十三、住寓老人的贵重物品及钱物由本人自行妥善保管，如发生丢失、被窃，甲方概不负责。

十四、本协议需入寓老人、甲、乙、丙三方签署并遵照协议条款办妥有关手续后生效。本协议一式三份，三方各执一份。

甲方：老年公寓

（签字）

乙方：入住公寓老人

（签字）

丙方：担保人

（签字）

****年**月**日

第四篇：老年公寓流程

办老年公寓需要什么相关手续

浏览次数：538次悬赏分：0|提问时间：2010-5-18 15:08|提问者：1龙门客栈

1其他回答共1条

养老机构的申报与审批过程:首先是根据《社会福利机构管理暂行办法》申办人应具备相应的条件，并向所属地县级以上民政部门提出筹办申请，并提交下列材料，1.申请书、可行性研究报告2.申办人的资格证明文件3.拟办社会福利机构资金来源的证明文件4.拟办社会福利机构固定场所的证明材料。民政部门在受理申请之日起30日内进行审查，做出同意或者不予同意筹办的决定，并将审批结果书面通知申办人。其次是养老机构的开业审批包括1.有固定的服务场所，必备的生活设施及室外活动场地，2.符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《方便残疾人使用大的城市道路和建筑物设计规范》3.有与其服务内容和规模相适应的开办经费，4.有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求，5.有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员，工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。其次申请领取"社会福利机构设置批准证书“的书面报告1.申请”社会福利机构设置批准证书“的书面报告。2。民政部

3.服务场所的所有群证明或租用合同书，4.建设、门发给的社会福利机构筹办批准书，消防、卫生防疫等相关部门的验收报告或者审查意见书。5.验资证明及资产评估报告。6.机构的章程和规章制度7，管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件以及工作人员的健康状况证明。8.要求提供的其他材料。再次就是申办人取得“社会福利机构设置批准证书”后，应当到相关部门办理注册登记手续。

咨询.老年公寓各位领导：

你们好！我想在大渡口区利用已有建筑改造为一所120个床位老年公寓，不知相关手续怎么办理。另外前期有较大资金投入，想咨询有关老年事业的优惠政策。

办理单位:区民政局

办理结果:来信人您好！

感谢您对我们工作的关注。关于你来信反映关于“办理老年公寓相关手续及咨询有关优惠政策的问题”。区民政局高度重视，并召集相关科室进行研究形成以下答复意见。现回复如下：

一、根据《重庆市城乡养老机构服务管理办法》第七条之规定，开办养老机构应当按照国家有关规定办理登记手续：

（一）利用国有资产开办的非营利性养老机构，申办人到开办地事业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用非国有资产开办的非营利性养老机构，申办人到开办地民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老机构，申办人到工商行政管理部门办理登记手续。第九条之规定，养老机构的服务、管理和设施设备应当符合《老年人社会福利机构基本规范》、其建筑设计应当符合《老年人建筑设计规范》。

二、根据《重庆市城乡养老机构服务管理办法》第二十三条之规定，养老机构在提供养老服务时，享有以下优惠政策：

（一）排放污染物达标的，经负责征收排污费的环保部门核准后可以免交排污费；

（二）免缴残疾人保障金；

（三）城市养老机构使用国有土地，应当依照法律、法规、规章规定以出让等有偿使用方式取得，但依法可以以划拔方式取得的除外；农村养老机构可以依法使用农村集体建设用地；

（四）养老机构所办医疗机构，具备对外开展医疗、康复服务条件的，可申请纳入当地区域医疗机构设置规划，卫生部门按有关医疗机构管理规定予以审批；所办医疗机构取得执业许可证的，可向当地劳动保障行政管理部门申请医疗保险定点医疗机构，经审查合格的，可以纳入医疗保险定点范围。第二十四条之规定，非营利性养老机构在提供养老服务时，享有以下优惠政策：

（一）提供的育养服务收入免征营业税；

（二）自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；

（三）用电、用水、用气应当按照有关规定给予相应优惠；

（四）国家机关开办的非营利性养老机构的建设和运营费用，由同级财政予以保障；企事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人开办的非营利性养老机构的建设和运营费用，市和区县（自治县）人民政府可根据当地经济、社会发展状况给予一定补贴。

感谢您的来信，下一步，待重庆市《养老服务业发展规划》、《推进养老服务业意见》及新的相关优惠扶持政策出台后，我们将积极落实市相关优惠扶持政策，坚持政府举办和社会兴办相结合、政府扶持和市场推动相结合的原则，鼓励和扶持社会养老机构的发展。如您还有在政策咨询方面的需要，请及时来信。

【重庆市政府网】 本文网址：http:///publicmail/citizen/ViewReleaseMail.aspx?intReleaseID=226754

引用或转载本网站内容请明确标注“来源：重庆市政府网”。

第五篇：老年公寓计划书

青岛国际万家老年公寓

项目概述

万家国际养老公寓建在青岛崂山＿＿＿。位于青岛东部的＿＿＿依山傍海，距青岛市中心仅6公里。崂山素有道家圣地之说，历史文化悠久。早在1500年就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。历朝文人墨客云集崂山。也是道家方士栖隐休行的世外桃源。

秦皇汉武东巡数次来崂山，观其山品其水，加封建宇，都因崂山巍峨，谷深云绕，山海相拥之气势而感慨。万家国际养老公寓位于崂山＿＿，年平均气温12℃，冬天寒风不至，夏季海风送爽。崂山茶、崂山矿泉水饮誉中外，有名人诗云：“水秀山高润深仙，云柏青松问何年。君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”具有独特的自然资源和极负盛名的文化低蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。是疗养生息的好地方。

万家国际养老公寓占地＿＿亩，建筑面积＿＿平方。投资总额＿＿人民币。建筑规划有；养老公寓中心医院＿＿平方，养老家居＿＿平方米，公寓＿＿平方米，文化体育馆＿＿平方米，演艺会议中心＿＿平方米，室内泳馆＿＿平方米，老年大学＿＿平方米，大餐厅＿＿平方米，宾馆＿＿平方米，超市＿＿平方米，临街对外门市房＿＿平房米。

其室外配套设施；植物园＿＿，垂钓园＿＿，阳光植物休闲房＿＿平方米，高尔夫练习场＿＿平方米，体育场＿＿平方米，大花园草场＿＿平方米。

万家国际养老公寓设计1500人的护理床位，而面对的是青岛近30万人的客户资源，高端客户达17万之多，由于国内价位低于国外近70％。而环境品质护理服务都高于国外。因此，吸引国外客户来青岛养老是可行的。

由于本项目定位在医疗护理层面上，因此与青岛大学附属医院合作建立养老公寓医疗中心，所有护理产品，医疗诊断网上运行，护理程序，管理机制，市场推广等，都要围绕这一中心展开。为保证这一目标的顺利实施，加强企业核心文化的实现，在与青岛大学合作医疗中心的基础上开办护理培训学校，加强员工的培训。不仅为企业培养员工也为社会输送人才。

建立良好的企业文化和运行机制，即投资到位八个月完成工程量的70％。十二个月完成工程量的85%.十六个月全部竣工。所有员工到位。同时员工在开工的第二月进入全方位培训第六个月市场开始推广。第九个月设备调试，网站运行，第十二个月部分员工进入管理路演，第十六个月员工全部到位接待客户。根据产品价目和推广方案，（详见产品策划价目表，推广方案分配表。）第一年完成入住率65％，完成产值＿＿人民币。第二年完成入住率80%。完成产值＿＿人民币。第三年完成入住率95％以上。完成产值＿＿人民币。跟据测算，总投资额＿＿人民币，七年可收回成本。（详见财务分析及利润指标）。

项目背景

1，老年人口；

中国是世界老年人口最多的国家，占世界总量的五分之一。2005年底我国60岁以上老年人口总数为1．44亿。到2010年为1．73亿，到2050

年60岁以上的老年人口将达到4．3亿。

中国老年人口比例2005年为11．1％。预计到2010年老年人口将达到12．7% 2010年以后则将进入快速发展时期。预计从2010年到2032年的22年的时间里，中国老年人口将会增加一倍，达到25％以上。

在我国最早进入老龄化的东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。如上海、广州山东青岛。

北方以青岛最为代表性，青岛65岁老年人数2006年已达到115万人，占全市总人口的百分之15％，到2020年间将超过30％，目前仅市内四区独居老人11万多人，占四区老年人口42％。

目前青岛市养老服务机构107处，床位9180张，每千名老人有床位32张。2006年至2007年青岛80岁以上的老年人近20多万人。根据这一发展速度到2010年，青岛有80岁以上的老年人近30多万人。我国老年人口生活不能自理占8．9%。需要护理总量超过1200万人，根据这一比例青岛到2010年需要护理的老年人将达到11万多人。因此，极需解决养老护理问题，给青岛市政和社会提出了严峻的挑战。

2，老年经济；

中国国家统计局于07年9月发布统计报告称：中国经济总量在世界的位次已由原来的第六位跃居第四位，人均国民总收入步入了中等收入国家行列。

过去的五年，中国在世界经济发展的大舞台上扮演及其重要的角色，“中国速度” 让世界各国瞩目相看，可谓演绎得淋漓尽致。2003年至2006年，中国经济连续四年踏上百分之十以上的增长平台，而2007年的上半年中国经济再以百分之十一点五的速度迅猛发展。

同时中国国内生产总值占世界份额不断提高：2002年为百分之四点四，2006年为百分之五点五，而2003至2006年中国GDP年均增速较同期世界年均增速高出五点五个百分点，2006年中国进出口贸易总额居世界第三位，外汇储备居世界第一位。

过去五年，中国人均国民总收入翻了一番。中国城乡居民人均可支配收入连续四年均保持在百分之七以上的速度增长。至2006年底，中国城乡居民人民币储蓄存款余额十六点二万亿元人民币。

据劳动保障部有关负责人就关于养老金问题发布报告称：根据国务院常务会议的布属，从明年起将连续三年调高企业退休人员基本养老金标准。各级劳动保障部门将制定落实好工作方案，确保国务院关于调整养老金的政策按时全部落实到位。

据青岛老年经济研究网在工商界企业年会和市经贸委调查报告称：截至2007年5月末，全市民营经济注册户数为28、9万户，其中私营企业注册户数为27、6万户，注册资本金1016亿元，同比增长19、6％。而市统计局发布我市去年国民经济和社会发展统计公告显示，截至到去年末，全市总人口为740、9万人（户籍人口），根据这个数据计算，青岛现在每27个人中，就有一名企业老板。以此数据调查企业家和企业管理者的家庭养老问题。

28、9万名企业老板家庭中，有75岁以上的老年人14万人，80岁以上的老年人9万人，在这些老年人当中自有资本的13万人，100万元以上的11、5万人。

外资企业在青岛仅韩国企业2005年末注册数达到0、8万户，在同样的调查中显示家庭中有75岁的老年人0、65万人，这些老年人百分之百具有自有资本，人均合人民币500万元以上。

项目政策背景

国务院在《中国老龄事业发展“十五”计划纲要（2001—2005年）》的通知，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构认真贯彻执行。

纲要指出，我国“十五”期间老龄事业的总目标是：加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段。

纲要指出“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法治化进程。”并强调“要充分利用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。计划、财政、工商、税务、物价、国土、建设和民政等部门要制定优惠扶持政策，鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资养老事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的要求。

青岛市政府积极贯彻“十五”纲要精神，凡在青岛市建设老年养老机构的，符合青岛市政府要求和经过民政验收的养老机构免除一切税收，用电用水均按居民标准收取。并为养老机构每张床一次性补贴一千元的优惠政策

项目市场分析

根据项目背景所载数据显示，青岛目前有养老机构107处，床位9180张，据 青岛市民政局提供的资料，目前青岛所有养老机构收养老年人的条件是：1，能够

自理的。2，自身健康无大病不影响正常生活的。3，无传染病的。

根据以上的条件分析，凡是需要护理的老年人都拒之门外了。数据所载青岛至 2007年底有80岁的老年人20多万人，到2010年将达到30多万人，据老年经济 研究网数据表明：青岛到2007年需要护理的老年人将达到17万，是青岛老年人口

数的17％。这一庞大的数字随着基数的放大还要继续增加，这些需要护理的老年 人和高端疗养的老年人将到那里去养老，已是摆在我们面前刻不容缓的重大问题。

青岛养老机构不仅没有特护床位和高端疗养床位，多数也没有生态建设和适合老年人的空间建设，在养老服务质量和人性化管理方面都显的非常不足，尤为突出的是没有医疗机构的在位服务。软硬件都存在重大缺陷。充分看到青岛的养老机构缺乏科学的理论指导。

中国的养老市场迎来了养老产业发展的历史机遇。中国经济的高速发展，老年人收逐

年提高，老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求自己养老生活。

由于经济的发展和文化的提高，传统家庭观念开始动摇，在上层经济和文化领域产生根 本的转变，传统道德开始回归。社会承担养老是大“孝”，的表现，是社会道德的重要基础。儿女把父母送进养老公寓是敬老的表现，是社会的新时尚，是儿女的骄傲。

项目定位分析

根据青岛养老市场状况，显而易见，市场急需要解决的是医疗护理和疗养护理的高端老年人群。这部份老年人青岛有17万之多，大部份是成功人士家庭的和外资企业家庭成员，他们人数众多，养老资金雄厚。据老年经济研究网的调查报告显示：在这部份老年人中，要

求入住高端老年公寓的占67、2％。喜欢在家以后去养老公寓的占17、3％。不能确定的占15、5％。

调查对养老机构有何要求时，96、6％的老年人要求有较高的医疗护理服务。

养老资金的调查中，可用自己的资金养老的占74％，其他是家庭儿女出资的占26％。

调查中男性占51、4％，女性占48、6％。平均年龄为76、4岁，其中 70岁至89岁年龄占84、6％。

希望到养老公寓养老的因果关系调研中，我们找出如下原因：

1，家庭成员及儿女都忙于工作，大多数时间不在老年人身边，得不到及时照顾，有时又难于电话沟通，多数老年人患有耳病或耳背，听不清来电。如身体不适就必须去医院。2，顾用保姆没有专业的护理知识，老年人有症状无法判断，有时无顾打电话给家人，等家人儿女回来时又无大碍，耽误了很重要的工作。

3，老年人平时经常去医院，从家到医院有时一天往返几次一个人又不能成行，需要家人两个以上护理，上下车及为不便。这样计算起来，费时费力费财。有的家庭顾用两个保姆，也只能打理卫生，专业服务知识一点不具备。其费用开支每月得6千元还多。又达不到要求的护理水平。

4，老年人及家庭成员对养老公寓有极高的要求，尤其对医疗护理服务的要求极为重视。如果老年公寓是高水准的，有医疗护理的，环境很优美的，大部分家庭及老年人都表示愿意选择这样的养老公寓养老。

基于以上调查数据和论证结果，本项目定位建立高端的以医疗护理和疗养为中心的国际养老公寓。并引进高端知名的国际管理品牌。服务对象是以中国、青岛成功企业家庭老年人、科技工作者、政府高干外资企业老年人为基本客户群。并向日本韩国发展连锁机构开发国外客户群体。（另附调研表）

本项目市场依托需要护理的客户群；至2007年底为20多万人，至2010年为30多万人。

急需护理的高端客户群；至2010年为17——20万人。（均为成功人士及中 外企业家庭人士）。

本项目确定服务客户为；1500人。（第一期工程）

项目环境优势

本项目建在青岛中外著名的文化风景旅游圣地——崂山。

崂山是中国乃是世界的文化风光旅游圣地，历史文化悠久，早在1500多年前，就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。崂山地处黄海之滨，属暖温带季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑。常年平均气温在12、6℃。因其三面环山，一面环海，冬天寒风不至，夏季海风送爽。有名人称其为：山深能生百草药，地暖能发南国花。

崂山历来就是道教的圣地，更是先秦两汉方仙道的活动中心。地处齐东海疆的崂山，以其山势巍峨，谷深云绕，山海相拥，云光离合的奇特景观，被人们视为神仙窟宅。成为道家方士栖隐修行的世外桃源。秦皇汉武东巡数次，名人墨客挥洒泼墨，历史故事不胜枚举。

崂山道教建筑丰富，宫观、寺庙、书院遍布崂山，青砖灰瓦掩映在翠林幽谷之间，优雅谧静，更为著名的崂山茶和崂山矿泉水，饮誉中外。有名人诗云：“水秀山高润神仙，云柏青松问何年，君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”

本项目建在崂山，具有独特的自然资源和极负盛名的文化底蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。周边城市功能齐全。距青岛市中心仅六公里，交通极为便利。是疗养生息的好地方。（另附地理气象表及地理位置图）。

项目优势分析

据青岛民政资料显示；青岛有养老院107家，民办养老占70％，100张床以下的竟高达78％。这些养老院特点是：没有企业文化，不具备现代管理机制，员工不进行专业培训，在市内的小巷里空间狭小，老年人没有外部活动场所。没有一家建立医疗中心的，服务人员没有受过专门的培训，都是从远郊的农村招来的妇女，无法达到护理要求，所以这些养老院不敢接收特护老年人和疗养的高端客户是可以理解的。

目前青岛最大的南山养老院仅拥有400余张床位，占地20来亩，投资近6018万元。仍然没有护理服务和医疗中心。只是床位多了一点，其他条件和以上的养老院是一致的。这就是青岛养老院的基本状况。

本项目针对中国和世界的养老形势，经过深入的研究和理论指导，确立了五大原则：

1、以医疗为中心的特别护理原则；

2、以数字网络为平台的管理原则；

3、以环保生态空间为建设原则；

4、以人性化个性化的专业服务原则；

5、员工学校专业培训原则；

6、建设极具特色的老年大学。

万家国际养老机构与青岛大学附属医院建立老年人专业医疗护理中心，本中心不仅对内执行医疗护理工作，也承担崂山所辖四区的20、77万人民的医疗工作，这不仅创造了经济效益，也解决这一地区就医难的问题，同时也承担起社会责任。

医疗护理中心采用最为先进的网络管理技术，将所有医疗护理的老年人身体状况纳入网络数据平台，这样可以将身体状况数据指标在网上更加广泛征询专家，讨论医疗护理方案。使你足不出户得到全国乃至世界的专家会诊和医治。为制定个性化的护理养生及保健方案提供科学以据。（网站功能说明书）

在养老公寓内建立全方位的网络管理系统，老年人足不出户就可进行身体的各项指标的采集，呼叫，视频观察。中心的在户外的老年人也可进行移动跟踪采集心脏、血压等各项指标。全息的智能管理。使儿女和家人在世界各地通过网络查看父母的身体壮况，医治方案。可通过视频电话可以直接和医生、护理人员及父母交流。（医疗护理细则）网络人事管理，工作量考核，绩效考核，统计汇总，财务管理，结算报表等机制均采用数据库管理。

万家机构和青大附医（青岛护士专修学校）联合办学，为本公司培养专业人才也为社会培养人才。（另附办学协议，方案。）

根据护理特点和网上分区管理，建立护理档案，制定个性化护理方案，如：治疗区、保健区、心理咨询区、基本建康区、食疗养生区等。

充分发挥崂山的地理风光资源，全面建设以环保生态为原则的养老园区，建筑材料全面采用环保节能建材及公共设施智能化。（祥见设计方案）

生态园建设包括： 1，适合老年人的园林步道，一定距离的休息靠椅，设施符合老年人的遮雨遮阳亭，各部位扶手梯阶要符合要求。

2，园区内有植物园，开辟可作的园地，各种花草树木合理安排。3，园区内有封闭式植物园适合冬季种植，并配有活动空间。4，高尔夫训练场。及符合老年活动的体育场所。5，室内泳馆和室外泳馆。

6，大型室内活动厅并直接连室外玻璃阳光房，并有生态植物设置。

7，园区各部位都设置呼叫麦克和视频。

（生态园建设祥见园区规划表）建设老年大学，（开办科目详见办学方案，课程教材，并有民族风格，宗教信仰，个性要求。）

另，依托公寓的完全服务系统，建设家居养老社区，家居养老具有居家环境，但不是自己照顾自己，而是由社区为老年人提供的如同机构在日常生活照料方面提供的廉价、优质的全方位服务。这种新型的依托社区的居家养老方式集中了传统家庭养老和机构养老的两方面优点。这样的建筑产品要适合社区服务功能。强化社区服务在居家养老中的作用。（其建筑功能见设计图、效果图。）

运营保障体系及企业文化

《中国青岛万家国际老年公寓管理有限公司》 公司宗旨；把美好、健康、幸福奉献给社会！

团队精神；忠于职守，敬业图强。团结协作，共同进步！

管理理念；以人为本，行为规范。优化服务，科学创新！

服务理念；为你快乐，所以我快乐！

团队口号：万家人为万家！｛有形象标识｝

企业标识；大树，篱笆。｛英文缩写｝ 规范与风范；企业礼仪、（规范行为，用语等）公司徽标、公司服饰。集体公约誓词。企业颜色；墨绿

企业机构；总经理{负责公司的全面工作}

副

总{向总经理负责报告工作，负责公司日常运营工作。}

总经办{负责经理秘书，日常运营工作。}

行政办{负责人力资源，公司内部运营成本及机制运营管理，向副总

报告工作。}

财务部{负责公司财务工作，向经理报告工作}

后勤办{房产管理，车辆，食堂，维修，物资，仓库，安全保安，向行政办

报告工作。} 业务部{负责护理，医疗，保健，客户日常活动等运营工作。向经理报告工

作。} 网站部（负责日常更新，编辑栏目提供技术保障，向业务部报告工作。）培训部{职工培训，员工日常考核，向行政人力资源报告工作。} 服务部{各服务项目日常工作，向业务部报告工作。}

保洁部{负责公司全面保洁工作，向后勤报告工作，}

文管部{负责各文艺活动，公司内外新闻、宣传活动，对外联络及日常运营工作。向总经办报告工作。}

市场部{市场调研与推广，策划销售。向经理报告工作。} 公共关系部{负责公司对外关系。向总经办报告工作。}

团队公约

我们要建立高尚、平等的共同信念。我们愿意集合在这个信念之下而努力工作！我们以诚信客观和公正态度处理业务。努力帮助自己的同伴和面对需要帮助的人。我们精诚团结，彼此信任和尊重。

我们愿携手创造，把工作环境变为乐园，让顾客和我们快乐的生活！

万家人的信念

万家人把顾客视为自己的亲人，把我们的服务和爱奉献给您，让您走进万家，享受万家的温暖和快乐！

人力资源理念

我们全力吸引，培养具有高尚品格和卓越才能的员工。我们要求员工努力学习，力求上进并为员工提供训练和发展机会。

我们要期望每位员工以工作为乐，敢于肩负重任，处处主动，全力以赴并立志于 和公司一起成长。

我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。

我们让每位员工在一个平等和谐的大家庭里块乐的工作和学习。

市场战略

市场就是战场，公司号召全体员工，坚守企业信念、目标不动摇。根据公司产品定位，市场策划方案；以医疗、保健、养生为基本原则。公司的一切活动、理论宣传、市场推广都要以这一原则为切入点。

市场方案

第一阶段：设计；1，设计在市场中的整体公司形象。（公司标识，颜色，文字。见企业设计方案。）2，市场中的服务形象设计。（有亲和形象的女护士，有活力形象的老医生，景园、生活区、文体活动。）3，市场中的产品图文设计。（养生部分有图文的药膳品种图册、具有针对性的、个性化的食疗方案，详细介绍每个食疗品种的功能配伍材料及做法。太极养生有意念心理活动的教材、视听材料、太极养生操、太极水疗、太极穴位按摩操、床上太极八法、太极纳气法、太极心眼法。太极松身、太极轻身法。医疗部分；展示先进的检测设备图文，医疗治理方案，专家网上会诊图文说明，医疗护理程序图文说明。）4，集合相关专家制作各产品及产品执行方案。（建立产品数据库，建立产品制作程序，建立产品执行程序。）5，学习与培训。（重点培训市场工作人员，制定教材与培训计划，掌握所推销的产品的特性、功能、服务要点，重点突出公司制定的基本原则。学习考核，包括所推销的产品、行为准则、宣传用语、现场调研记录、信息反馈整理、改进意见、客户档案。祥见学习培训教材）。

第二阶段；公关。公寓属于政府扶持项目，在建设中经常性的向市府相关部门报告工作。（在建设中公司经理办公室要经常性的向市府老年办公室，老年协会，市民政局，区民

政局，老年大学，青岛老年报，市长办公室，青岛电视台老年节目部，青岛晚报编辑部老年专栏，半岛报编辑部老年专栏，发文报告工作，进展，支持老年各种联谊会，各种活动，赞助老年活动等，企业家年会活动。以此为基点爭取媒体新闻报道，爭取民政发文宣传归属民政工作政绩。）

第三阶段；重点推广，点面结合。（首先公司建立客户网络交流平台，直通客户应答要求，发送公司宣传资料，登记客户基本信息。做好电话应答宣传，登记客户地址电话，以上工作做好档案并转交市场部一份跟踪接待。根据工商企业登记表，定点推广直邮发放资料，重点社区老年活动站，居委会，区内宣传版，重点企业工会退离休办公室，国家机关科研院所老年办，离退休办公室，老干部活动中心，外资企业协会。祥见量化工作要素表）。外地市场如：上海、北京、济南以重点社区为推广点。委托推广为原则。（另见激励规划方案计算表及各地客户入住分配方案。）。国外客户的推广以连锁为原则，互通有无，互惠互利。（通过国家对外文化联络机构，对外友协等单位协办。这些单位已与我公司在其它领域有着广泛的联系，有着良好的人缘关系。由于我公寓具有优质的服务和良好的自然资源，得天独厚的地理位置，其功能要素均高于国外，而价格却低于韩国、日本、台湾、香港70％。优势明显。目前我市南山养老院就已有日本韩国的老年人来居住，从市场的角度来看已发现这样的趋势，现已与国外某机构定立协议。）。

市场激励机制

尊照公司的企业文化，和人力资源理念：“我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。”以此设计员工薪酬。根据市场战略方案，发挥市场工作的优势，以量化考核为标准，实行奖励政策。优化薪酬系统。执行青岛市劳动部门规定的最低工资标高出40％为基本工资，各部门的职位族分为三级职员。制定考核量化标准，执行高额奖金制度。

市场推广人员执行公司基本薪酬原则外，均按工作业绩考核，计量工作要素，计算奖金额。（详见考核计件表）。

机构连锁和委托推广，均按协议规定的执行，（执行协议书）

根据入住率设计系数，以此为基本计算标准，考核全公司的各级人员的工作要素，计算工作量，决定奖金额。（详见考核表）。

设计月奖要素，季度奖要素，年终奖要素。（每个阶段的工作量化表，工作要素表及对应的奖金额度）。

万家项目规模

万家国际老年公寓，位于崂山＿＿＿，占地＿＿＿亩。建筑面积＿＿＿平米，养老床位＿＿＿张，其中；医疗中心治疗床位＿＿＿张，接待中心床位＿＿＿张。老年家居床位＿＿＿张。公寓护理床位＿＿＿张。

员工总数＿＿＿人。总投资额为＿＿＿人民币。其中土地为＿＿＿人民币。每亩为＿＿＿人民币，建筑安装为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，园区景观附属建筑设施为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，办公费用为＿＿＿人民币。

建设项目规划

（需要具体的所在地的周边描述，如；交通，社区功能等。）

本项目建在青岛崂山区＿＿＿＿（项位置图）。总用地面积＿＿＿亩，每亩＿＿＿元人民币。（详见土地协议书。）

老年公寓建筑面积＿＿＿＿平方米，每平米预算＿＿＿＿元人民币。其中包括；医院＿＿＿＿平方米。

文化体育馆＿＿＿平方米。

演出会议中心＿＿＿平方米。

室内游泳馆＿＿＿＿平方米。

老年大学＿＿＿平方米。

食堂饭厅＿＿＿平方米。

公寓式招待所＿＿＿平方米。

超市＿＿＿平方米。

办公室＿＿＿平方米。

临街对外门头房＿＿＿平方米。

家居养老住宅＿＿＿平方米。

老年公寓主体＿＿＿平方米。

景园生态活动区建筑

景园生态非建筑区面积＿＿＿平方米。每平米＿＿＿元人民币。（需绿化，景观，休闲建筑物。）

室外活动区建筑；室外游泳池＿＿＿平方米。

植物园＿＿＿平方米。

垂钓园＿＿＿平方米。

玻璃阳光植物房＿＿＿平方米。

高尔夫练习场＿＿＿平方米。体育练习场＿＿＿平方米。

花园小厅步道＿＿＿平方米。

门球场＿＿＿平方米。

棒球场＿＿＿平方米。

项目投资构成

1，土地合约；2，房产建设；3园林建设；4，城市行政收费；5，办公行政管理。

2，？

主要流动资金构成 建设项目预算表

1？

财务分析

投资回收期，投资利润率，收入明细表，成本费用表，固定资产明细表，资产负债表，利润及利润分配表，现金流量表，薪金水平明细表。

成本分析

1，建设开发成本；2，融资成本；3，机会成本；4，管理成本；5，营销成本。

效益平估

1，老年家居共计＿＿＿平米，每平米＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿＿元。2，沿街门头房共计＿＿＿平米，每平米售＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿元。每米租＿＿＿元。（或租或售均产值，利润。）

3，不动产增值预期收入。土地安每年增值率＿＿％计，其每平米增＿＿元，利润＿＿元。

4，床位共计＿＿张，每床均价＿＿元，产值＿＿元，利润＿＿元。5，服务费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。6，医疗费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。

7，宾馆每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。8，体育设施对外收入＿＿元。（如；泳馆，场地，运动室，瑜伽馆，接待训练队，会议等。）

9，超市＿＿平米，每平米售价＿＿元。租每平米＿＿元，利润＿＿元。（或租或售均产值，利润。）

资金使用风险

将91％的融资用于固定设施和不动产建设上。

资金风险担保

第一期以土地合约、土地证书担保。

第二期以在建项目为担保；（根据工程进度拨款）。

第三期以固定资产持有人为法定合法人。据此分析资金使用无风险。

政策风险

根据中国人口发展趋势，2005年60岁以上的老年人口为1．4亿，到2010年为1．73亿，到2050年将达到4．3亿。

国务院在《中国老年事业发展“十一”计划钢要（2001—2005）》的通知；要求各级政府贯彻执行。纲要指出：“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制进程”，并强调：“各级政府制定优惠政策”。

青岛市已制定了优惠政策；凡符合市政府民政验收的养老公寓，免除一切税收。水电费均按居民标准收取，并给每张床一次性补贴一千元人民币的优惠政策。

根据以上人口发展背景和政府政策，其优惠政策只少30年不变。因此政策无风险。

市场竞争风险

由于目前市场资源丰富，本项目定位的客户资源还没有竞争对手，这个服务产品在市场中是空白，在近30多万人的需求中，本项目只能完成1500人的服务产品，远不能控制市场的资源，因此有更大机构进入的可能性非常大，竞争将不期而遇。

自然资源也存在着竞争风险，在本项目进行当中，崂山难得的不可替代的自然资源也很难说不被大机构所占领。

管理风险

本项目极具地理优势和自然资源优势，并伴有地产概念，在分析类比地产行业中，资产同比质量很高，这一点不具有市场风险和威胁。在青岛的107家老年公寓中床位不到100张就占78％，最高的仅400张床，由于管理分散，没有凝聚力，难以形成一个统一的优势力量，并且都在低端服务市场争夺，与本项目的客户群体不在一个层面上。

这些养老公寓大多数在市区的建筑群里，受地理和空间的约束很严重，难以改变现有状况。这与本项目建在崂山风景区是不具有可比性的。短期内很难形成竞争优势。由于市场资源丰厚，容易引来大机构的进入，无可争辩，风险将来自更大的竞争者和自身的管理。孟子曰：“天时不如地利，地利不如人和。”最后的竞争是人的竞争，是团对的竞争。因此，为规避后来的风险，在与青岛大学合作医疗的基础上开办护理培训学校，为公司培养医疗护理人才，同时坚持企业既定目标，坚持管理创新，坚持服务品质的提高和掌控市场的能力，增强企业的竞争力，是考验本项目的关键所在。

融资方式

股权持有融资、债权融资。

投资退出机制

股权上市、股权转让、股权回购。