研究性学习报告 关于影响二手房房价因素

第一篇：研究性学习报告 关于影响二手房房价因素

关于“影响桂城二手房房价因素”研究报告

佛山一中高一七班

课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师：

（一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

（二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。

（三）研究方法：文献法、调查法

（四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1-29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10）3总结过程

（五）研究结果

（六）交流评价 1学生体会 2教师体会

影响桂城二手房房价因素

背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

主题词 面积 地段 小区配套设施 房龄 房屋装修家电配置 朝向 楼层 心理因素 政府调控（）概念导入

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

（）影响二手房房价因素——面积

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。（）影响二手房房价因素——地段

一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如 有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。（）影响二手房房价因素——小区配套设施

说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】和【哔————】（某人的恶趣味= =+）硬件过关（近超市啊车站啊附近有医院啊公园啊健身场所啊什么东西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想将你的房子卖出去，大把人抢着说要，不单只这样，你抬高价格还是会有人对你穷追不舍，看吧，这就是魅力。拿怡翠花园那处面积127平方且三房二厅二卫，售价90万的房产和另一处位于花苑广场，面积130平方的三房且售价85万的房产作比较。怡翠花园曾以清幽怡人的环境一度受到市场追捧。绿化率高达65.8%。而花苑广场的绿化效果平平；两者相距不远，附近的商场学校等硬件相差不大；如今买车的人越来越多，小区的车位数量自然也越来越显得十分重要，怡翠花园有地下停车场，而花苑广场的车位只能停留在地面„„综上所述，小区的配套设施也是能影响房价的。

（）影响二手房房价因素——房龄 房龄越低自然越多人愿意要啦，房价自然水涨船高啦~所以说，炒房的人就是冲着这个来的，再所以说，国八条中的某一条就是冲着打压炒房的来的，总而言之，我觉得嘛，上有决策下有对策嘛~房价这种东西是暂时我说暂时打不下来的！保利一号公馆里有处07年四室二厅三卫，面积为282平方的房产，售价388万，约13759元/平方米；还有另一处房产，是09年交楼的毛坯，面积为283平方，折合14134元//平方米，售价400万。房龄过老会影响房屋设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度；同时，各家银行对二手房贷款的房龄限制有所不同，但其共同的特点之一就是二手房贷款的最高还款期限普遍低于商品房贷款。这就造成二手房在办理贷款时，贷款难度会随着房龄的增长而增加。（）影响二手房房价因素——房屋装修及家电设备

谁不想自己的房子一买回来就能立即入住不用自己再去买材料装修啊买家私啊买家电啊什么的，这自然使得有这样配套的二手房身价百倍（何?）不愁没人来买。万科金御华府有一套房四室二厅二卫，共200平方，毛坯房价格为12000元一方 还有另一套房三房二厅二卫共153平方，豪装，价格为12012元一方。因此，房屋的装修家电设备等也会影响房价。（）影响二手房房价因素——朝向

对，这是个问题。中国人注重风水，什么风水影响你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的风水（你就吹吧你！）因为我们在北半球，坐北朝南容易采光，通风透气，衣服什么的容易被晒干，细菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等着发霉吧你！万科金御华府的好朝向基本没有，调查时看了好几套放出来的房，基本都和西向扯上了关系。询问了中介小姐，她笑笑说好朝向实在难买到。（）影响二手房房价因素——楼层

要我说这个，我觉得，楼层太低的话春天潮湿、冬天比较冷，而楼层太高呢，没电梯的会很麻烦，夏天很热，不过好像蚊子会比较少吧。如果楼下是超市啊什么商店广场啊，就是住在靠上一点的楼层会比较靠谱，吵不到。楼层适中，不上不下的一般价格较高。保利一号公馆有一套房位于高层，244平方米，14426元/平方米，售价352万；另一套房在10层，248平方米，14517元/平方米，售价360万。即便第二套房以244平方米算，总价为354万，仍比第一套房的价格贵些。

（）影响二手房房价因素——心理因素

人的主观因素必不可少。看一间房，你要觉得它好，即使它就是一间位于郊区的破破烂烂的小屋没有多少配套设施，你也愿意花钱将它买下来；你不觉得它好，哪怕它是位于市中心的繁华商业圈配套多好多奢华，你也会觉得也不过如此，龙床不及狗窝。当然，这也要建立在你能承受房子的价格这个客观基础上。买卖房产的双方出价和开价时多少都带了自己的主观感觉在里面，我就是觉得这房子值这个价，所以才会有讨价还价出现。（）影响二手房房价因素——政府调控 新的控制房价的政策出台了“新国八条”中有这样的规定“二手房交易税按全额征收”（调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。）这主要是为了打击炒房者哄抬房价是房价上涨过快。不过有了这样的政策出台，怕是买二手房的人会少了，毕竟，房龄是个重要的指标。

依照上述因素，我们大致总结出影响桂城二手房房价的因素：面积、地段、小区配套设施、房龄、房屋装修家电配置、朝向、楼层、心理因素及政府调控。面积是影响房价的根本原因，同时为生活考虑，房子所处地段、所在小区的配套设施、房龄、房屋装修家电配置、朝向、楼层等都影响人们对房子的估价。而所列举的这些因素，应该基本算是不可抗力，许多人都希望这些因素能够向着足够好的方向发展，能够改变的就剩下心理因素和政府调控了。

第二篇：浅析影响房价上涨的因素

浅析影响昆明房价上涨的因素

【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”，为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。

【关键词】房价、上涨、因素、需求

回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。从2003年开始，房价涨幅更是惊人。田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。

从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。

昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。1

那么是什么原因造成房价持续上涨？

当前房价上涨有合理因素，也有不合理因素。从合理的角度讲，收入增加、人口增长、城市化进程等因素在推动房价上涨，但是仅仅这些因素不会导致房价在短期内普遍大幅度上涨，房价异常上涨是制度缺陷带来的过度投资所致。这些非正常的制度因素包括：收入差距扩大、房地产开发模式存在缺陷、强烈的人民币升值预期、投资渠道狭窄以及住房社会保障体系不健全等。

（一）、引发房价上涨的合理因素

第一，随着收入增长产生的真实需求

近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。

随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。人均GDP与住房面积几乎存在着正比例关系，居民住房消费通常有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据昆明市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。

第二，城市化进程拉动住房需求增长

1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。其次，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。

第三，人口增加带动住房需求增长

截至2005年1月6日我国人口已达13亿。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000

万人以上。另据“五普”资料显示, 进入21世纪后, 我国每年平均结婚人数达1000万对以上, 按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。

第四，住房制度改革释放大量需求

随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。1998年国家取消福利分房，实行货币分房制度，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。

第五，传统思维消费习惯导致住房需求增长

传统观念认为“有房才有家”、“ 房产是最持久的且可以传承的财产”。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，住房需求被进一步扩大。

第六、购房贷款，银行利率低

银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。

（二）、引发房价上涨的不合理因素

第一，收入差距过大导致投资需求旺盛

收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。据中国人民银行2007年一季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之间的家庭购房意愿最强。由此可见，房价持续上涨，在很大程度上是由于收入差距扩大所造成的投资需求旺盛所致。

第二，房地产开发模式存在缺陷

目前房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。

第三，投资渠道不畅凸现房地产的投资价值

在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。投资渠道不畅表现在两个方面，一是投资环境不健康，包括商业信用环境和司法环境恶劣，抑制了投资特别是产业投资。二是合法合规的投资渠道少。2005年前利率水平低，房贷条件宽松，所以2003年以来房地产成为吸引投资者的一个投资渠道。虽然2005年之后央行多次加息，房贷成本已经大幅度提高，但是在没有其他更好投资机会的条件下，投资者并不愿意撤出房地产市场。第四，人民币升值预期吸引国际投机资本涌入国内房地产市场

经济增长必然会带来本币升值，在汇率升值预期下，大量国际游资通过各种渠道进入国内，对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。外资对房地产市场的冲击表现在两个方面，一是外资直接开发房地产或者购买房地产。前者会增加房地产供给，不过同时会引起土地需求扩大，引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给，却增加了需求，加剧了供求矛盾，直接抬高了房价。二是外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。由于国际游资的大量涌入，央行不得不在外汇市场上投入大量基础货币购买外汇，从而增加了货币供给，虽然通过发行央行票据以及定向增发国债等方式来回笼流通中过多的货币，但是流动性过剩的局面

并没有得到根本改观。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。

第五，住房社会保障体系不完善

住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。

通过以上分析可以看到，房价上涨存在合理因素，也存在不合理因素。但房价上涨是长期趋势，是不可逆转的，政府调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度；房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观；房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会保障体系。

【参考文献】

1、王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-422、张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-433、昆明房价多年的变化趋势http:///house/

4、谢家瑾，当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产，2001，（4）

5、饶高营，影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(3)

第三篇：物理研究性学习开题报告(影响摩擦力大小的因素

篇一：研究性学习——影响摩擦力大小的因素 研究性学习设计方案

课题生成与研究小组成立用表 年 月日课题研究方案（计划）年 月日

篇二：研究性学习开题报告范例 研究性学习开题报告

年级： 高一 班级：4班 研究性学习开题报告

年级：08级 班级：4班研究性学习开题报告

（以课题小组为单位填写）年级：08级 班级：4班

研究性学习开题报告

（以课题小组为单位填写）年级：08级 班级：4班

研究性学习开题报告

（以课题小组为单位填写）

年级： 08级班级：4班篇三：研究性学习物理学史开题报告 研究性学习课题开题报告

第四篇：我国房价上涨的影响因素分析和政策建议

我国房价上涨的影响因素分析和政策建议

乔林 2012年11月

学号：2010099024 姓名：郭泽华

一、内容提炼：

本文的研究目的是揭示我国近几年来房价上涨过快、价位过高的原因，并据此提出稳定住房价格、解决中低收入家庭购房难题的建议。本文以1998年城镇住房制度改革以来我国房地产业十几年的快速发展和政府对房地产行业的调控历史作为研究背景，利用理论分析和对全国33个城市2000-2010年十余年间面板数据经行实证检验等方法，证明我国房价近几年的快速上涨的和价位高其实是需求拉动、成本推动以及政府对房地产行业管理的不到位三方面因素共同作用的结果。其中需求拉动因素是主要原因，当前的二元土地制度、严格的土地供给、政府对土地市场管理的不到位通过土地供给紧张对房价的直接影响推动了房价的上涨，而政府保障性住房建设的不足则导致在房价快速上涨的过程中，中低收入家庭普片面临购房难题。在实证分析的基础上，本文全面分析了居民收入、人口和城镇化。投资投机行为、建造成本、土地供给以及保障性住房建设不足等因素对房价的共同作用，并对政府在其中扮演的角色进行了深入的分析，主要结论如下：

第一，收入的增长和城镇化进程的加快产生了大量的住房需求。我国城镇居民人均家庭可支配收入从1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年间平均增长率为10.17%；城镇人口从200年的4.59亿人增加到2009年的6.22亿人，平均每年增加1630万人。收入的提高和日益庞大的流入人口进一步增加对城市房地产的需求。此外，传统的“重房”观点和啃老买房透支了对未来房地产的需求，导致我国住房市场长期处于供不应求的状态。

第二，居民把住房当做养老保障或则投资。用于我国社会福利制度不完善。面临高安的教育费用、医疗费用和养老费用，民众普遍将房地产作为养了资金的来源。同时由于当前中国房地产行业税负主要集中买房环节，进一步刺激了对住房的投资投机性需求。

第三，我国流动性过剩是支撑房价快速上涨的前提。流动性过剩对房地产行业泡沫的行程产生负面影响，我国庞大的流动性来自巨额的民间储蓄、充沛的信贷资金、境外“热钱”流入和其他行业转移资金。

第四，严格的土地制度成为推高房价的重要因素。由于我国城乡二元土地制度的约束，我国土地供应总体上面临严重的结构性问题，耕地18亿亩红线面临严峻的形式和农村集体建设用的不能流转黛拉的闲置浪费并存。土地供应对房价存在直接影响，城乡二元的土地证的将大量农村集团建设用地排除在流转市场意外，土地储备制度和“招拍挂”土地出让制度有进一步收紧了土地供应的闸门，土地供应的减少改变了购房者的语气，推动了房价的上涨。

第五，住宅用地供应总体不足，中低价位、中小户型和保障性住房用地保障不足，房地产开发商大面积囤地，土地供给难以顺利转为住宅供应市场，使土地价格虚涨并传导到房产领域。经济适用房和廉租房保障范围设计不合理，落后社会发展，覆盖面有缺口，地方政府出于利益考虑，对保障性住房建设缺乏积极性，相应“问责机制”缺失，致使当前住房保障建设滞缓。

第六，政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，同时在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。作为“土地财政”的最大受益者，地方政府不愿意房价下跌，在保障性住房建设方面地方政府普遍缺乏动力，通过对土地供应的控制影响住房供应，更进一步改变购房者的预期；通过城市拆迁等创造大量需求，这些因素更进一步加剧了房价的上涨。

政策建议：

（1）对住房需求进行分类处理

（2）转变购房者观念

（3）尽快开始房产税改革

（4）收缩过剩流动性，控制外资流向房地产行业

（5）大力推进郊区配套公共服务建设，分流市区人口

（6）打破政府在城市土地市场上的垄断地位

（7）改革现有住宅用地“招拍挂”制度

（8）增加土地供给，打击房地产开发商囤地行为

（9）调整住房供应结构

（10）逐步取消经济适用房制度，引导低收入家庭“弃购从租”

（11）改革土地出让金收取办法有一次性缴清改为逐年收取

（12）将住房保障纳入公共财政体系，建立有效的“问责机制”

（13）转变政府角色，改革政府官员的晋升考核机制

（14）调整地方政府的财政事权，实现地方政府的责权匹配

（15）对不同发展层次城市房价的调控主要采取差别化政策

二、创新点：

第一，通过研究不同发展层次城市住房价格的影响因素，从构建房价影响模型出发，利用2000-2009年北上广深等四个一线城市以及其他14个二三线城市的有关房地产数据来实证检验导致我国一线城市和二三线城市房价快速上涨的影响因素，并分别定量分析两类市场不同影响因素对房价的影响程度，在此基础上分析当前房地产调控政策的效果，提出有针对性的改进建议。

第二，详细剖析了房地产结构性问题对住房价格的影响，通过分析得出结论，尽管影响住房价格的原因有多个，但当前房地产市场“量价齐升”的重要原因是包括土地供给、住宅市场供给和房地产开发商三个层面的结构性失调。

第三，分析了住房价格高涨的原因后，通过分析得出结论，尽管政府调控措施不断改进，调控力度不断加大，但是住房价格高涨的趋势没有得到扭转的重要原因就是以分权为特征的财税体制改革和以GDP为核心的官员晋升考核体制对地方政府的不当激励。

三、需要进一步研究的问题：

第一，农村集体土地流转于保障农民权益、国家粮食安全的适度关系问题。在当中找到最佳平衡点，需要进一步研究。

第二，引入房产税能不能实现降低房价的目的。

第三，如何改进以GDP为核心的官员晋升考核体制，如何在激励政府官员推动地方经济发展和引导社会和谐发展之间寻求适当的平衡点，仍需研究。

第五篇：浅谈影响学习动机的因素

浅谈影响学习动机的因素

随着社会的快速发展，尤其是来自国内外经济的竞争，英语教与学在各个领域愈发的普遍而重要。英语在中学，高中和大学是必修科目，所以教师必须尝试所有方法去帮助学生提高学习动机，因为学习动机对英语学习的就像水对鱼一样重要。

在通往成功的路上，我们需要经历很多困难，克服很多障碍，所以我们必须要具备成功的要素—动机。

动机是引起个体活动，维持并促使活动朝向某一目标的内部动力。动机能让我们把事情做得尽善尽美。个人认为，动机也是学习的最好促进者，尽管它是微妙的，我们无法触碰,观察抑或是闻嗅到。

对于学生而言，如果他们对学习感兴趣了，他们就不会视学习为一种负担，他们将会积极地全身心地沉入进学习的海洋中。因此，提高学生的学习动机是学好英语的关键性因素之一。

任何事物的发展或消退都是有因可循的，对于影响学生的学习动机而言也同样如此。影响学生学习动机的因素主要有以下几个方面。1.个人因素

影响学生学习动机的个人因素主要有以下几个方面： ①无明确学习目标

②无坚定地学习意志和自控能力 ③过多的学习失败经历 ④缺乏学习兴趣 如果学习没有目标，就像航行没有了方向一样迷茫。现在的学生在学习中没有目标没有动力，他们甚至不知道学什么，如何学。而终究导致他们抱怨学习中的失败，沉溺于浑浑噩噩的学习生活中。2.家庭因素

在影响学生的学习动机的因素中，家庭因素无疑是非常重要的。在缺乏学习兴趣的学生中，大多数是来自贫困或者是单亲家庭。家长们必须认识到中小学学习阶段对奠定学生正确的世界观，人生观和价值观起着非常重要的作用。家长应该尽可能多的像老师一样和孩子沟通交流，只有这样，家长才能帮助孩子提高他们的学习动机。在和谐氛围中成长的孩子更有自信，更容易有学习动机，因为在他们的爱和归属感满足后，他们才会积极寻求自我实现。3.学校因素

学校教育在学生的成长中起着主导性作用，因为学生的大部分教育都来自学校。然而，学校也有本身的缺点和限制。

首先，学校的学习氛围不够浓烈。我们无可否认，积极的学习氛围对学生的学习动机起着潜移默化的作用。因为学习氛围本身就是一种学习因素。

其次，正如陶行知先生所言：“学高为师，身正为范”。因此，教师跟人的品质，工作方式，教学方法都无时无刻不在影响着学生的学习动机。

众所周知，兴趣是最好的老师。然而现在很多学校，尤其是农村学校的教学设备不齐全，教学材料过时，这些都让学生对学习感到乏味。由于经济和文化的差异，有些地区甚至无法给学生提供有利的教学条件。

即使学校因素在学生的学习动机培养中起着至关重要的作用，但是对于贫困地区的学校，教师要和学生共同努力，发扬中国人修筑长城克服一切困难的精神，排除困难努力学习。4.社会因素

不同的社会环境直接地影响着学生的学习模式。如果把学习比作海洋，那么社会环境就是诺亚方舟。这就意味着，学生作为社会中重要的成员，社会环境对学生学习动机的影响是毋庸置疑的不可替代的。

总之，以上四方面的因素在影响学生的学习动机中发挥着重要作用。教师与家庭，社会，学校应该通力合作，团结一致为提高学生的学习动机而努力，为学生营造良好的学习氛围，让学生在学习中获得知识和快乐。