第一篇：2003-2013房地产黄金十年 70项调控政策出台
2003-2013房地产黄金十年 70项调控政策出台
2003-2013，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。2003年121文件开始到2013年，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。这些政策，产生了怎样的及时和深远影响？十年调控，体现了怎样的思路和趋势？而今回头，怎样看待十年调控和房价变化之间的关系？本文将用10组镜头，进行分析总结。
十年调控 镜头1
2003年“121文件”开始紧缩式调控，潘石屹、任志强等开发商集体反弹。2003年6月13日下午3点，潘石屹回到办公室，拿起办公桌上文件，紧急召开公司会议。由公司常务总裁一字不落地大声朗读，读一段讨论一段。接下来的48小时，公司处于高度紧张的状态，潘石屹彻夜失眠。他形容那感觉“就像正在进行足球比赛，裁判突然吹停比赛，说改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规”。
这一幕源于8天前央行制定出台的“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
这一今天看来极为平淡的调控文件，在当时让开发商如临大敌。因为它是中央首次采取抑制房地产过热的措施。
任志强随后通过媒体炮轰“121号文件”，他认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。
全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。
各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。
而在当时，一份来自国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》流露出调控逻辑。报告指出，中国房地产此前连续几年的消费增长率高于G D P两倍以上，房价持续超出了消费者承受能力，商品房积压持续增加。这一背景促成了2003年以来各类降温政策的加速出台。
专家们解读，央行彼时出台“121号文件”，是意识到始于1998年的房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是在2002年，房地产投资已经占固定资产投资比重二成多，而在2003年上半年，这个势头仍在加速上扬。
央行表示，“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，抑制房产投资过热倾向，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。
但“121号文件”对当时房地产市场尚处于发育阶段，多数开发商实力偏弱，抗风险能力较差的背景之下，对大多数开发商无疑是致命打击。因此，在“121号文件”遭遇开发商集体反弹后，对房地产市场并无太多实质影响。因为在相应的地方具体细则尚未出台之前，国务院便于9月18号出台了“18号文件”，将房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确支持房地产的发展。
也就是说，121文件在引起开发商3个月的反弹和恐慌之后，戏剧性地被架空夭折。借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。
十年调控 镜头2
史上最长拍卖：350轮竞价，21.05亿元，南京地王诞生。
一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败，是在土地市场的争夺战中。2010年3月15日，经过84轮的激烈竞价，大望京1号地被远洋地产旗下子公司 2
以40.8亿元夺得，楼面价高达27529元/平方米。任志强所在的华远地产在对这块地的竞争中落败，被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”。
潘石屹对这一“地王”做过一番测算，结论是：销售单价45000元，才可以有10%的利润。此前，他劝任志强不要去参加拍卖，争不过“国字头”的公司，而任一意孤行，缴了几亿元的保证金去了。
落败后的任志强在微博中表示，自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败，华远无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。
这只是近十年来“地王”之争的冰山一角，矛头指向了2004年3月出台的“71号令”。此令要求自当年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，这就是此后开发商们在面对高房价骂声时搬出来逃避责任的“8·31大限”。
继2003年7月严格控制土地供给政策出台后，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。
自此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。一些资金实力偏弱的开发商因无力拿地而折戟地产江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”，这一当时被业界解读为中央从土地供给上抑制房地产过热的杀手锏，逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶。
当年的数据就有了反映———2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。
著名地产评论人袁一泓认为，招拍挂制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强说来，土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头，招拍挂出让，是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。
从市场此前已步入疯狂局面的角度，“8·31大限”又得到业界某种理解，2003至2004年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得2004年的政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题-飞涨的地价令房价无法遏止。
地价房价像断线风筝一样失控飞涨的深圳，试图采取更加灵活的政策来改变这一饱受批评的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新办法》，规定城市更新项目，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同，重新公开默许了协议出让土地。这被不少深圳业内人士称为深圳的“土地解放运动”，被业界解读为土地“协议出让”的恢复。
十年调控 镜头3
2005年营业税新政一度让中介集体失业。
2005年6月1日深夜，刚刚在深圳中介行业站稳脚跟的赵子群意气风发，3天前26岁的他带领住宅组6个同事，签下4个意向成交单，同事们正喝酒庆祝。
但两个电话把他的心情拖入冰窖，都是客户打来要求退定金的，因当天刚开始执行营业税新政，一套120万元的房子，瞬间多出6.6万元的交易成本，而这一数额已超过当时这些卖房者1年内的涨幅利润。
很多满怀激情刚入行的地产中介被迫离职。三个月后，赵子群所在的住宅组被迫解散，他也随即离开深圳北上中原。当年深圳的数据显示，6、7、8月二手房成交量较前一季度腰斩一半有余。
翻开2005年6月、7月的各大报纸，二手房交易骤然减少成为普遍的新闻，上海、北京、福州、青岛、济南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒体的报道更为惨烈，当年第二季度的二手房业务交易下滑7成，小中介迎来倒闭潮。
按照当时相关部门的统计数据，当期未满2年的住宅流入二手住宅市场的比 4
例约为40%左右，未满两年交易全额征收营业税的举措大大增加了购买方的成本，一套100万元的房产，在当年6月1日之后交易要多付出约5.5万元的营业税。
但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的赵子群，再回顾2005年营业税新政，感觉不算严厉“就那么小挠一下”，因为随后的房地产调控，在税费一块不断加码：2006年6月1日，国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年；2008年12月30日，国税总局再次规定：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税；2009年12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年；2012年3月1日开始实施二手房交易差额征收20%个人所得税„„
利用税收杠杆，压缩投资者在房地产中获得的利润，达到抑制炒卖炒买、投机楼市的目的，是十年调控中的一主要思路。这一方式对控制房价的效果难以拆分判定，但购房者实实在在感受到的是购房成本的增加，现在一套不满5年的二手房交易所需缴纳的税费平均占到了总价10%左右。
十年调控镜头4
“90/70新政”强制要求多建小户型，从产品结构上进行调控。
2006年9月下旬，四川成都城东建设路某楼盘施工现场，两栋已封顶遮盖绿色施工纱网的楼体，在周边居民惊讶的眼神注视下，在两声短暂沉闷的爆炸声后倒地，腾起一片烟尘。
位于成都核心区域的该楼盘原本规划是一个以100平方米以上大户型为主的高层电梯项目，但在开发商在修建了四五层后，出了“90/70新政”，他们只得忍痛将这两栋半成品楼炸掉，随后建起了两栋以90平方米以下户型为主的“青年公寓”。该项目负责人随后解释炸掉两栋楼的原因时说“长痛不如短痛”，虽然当初的炸楼之举给公司带来了数千万的经济损失，但随后火爆的销售证实了炸楼的正确性。
这只是“90/70新政”后，见诸报端的一个极端案例。当时开发商们或主动或被动地摇起“青年置业”大旗，你推“青年社区”，我推“大社区两房”；你
推“精装两房”，我推“60-70-80面积全系列”。
事实上，在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。当年的同期市场上杭州、广州等地上市供应的产品中，90平方米以下的户型迅速占据6成以上的比例。
随后面对市场的变化，“90/70新政”开始变味，开发商已开始打“擦边球”。把相邻的两套小户型设计成一套大户型，把大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积。比如89平方米的三房二厅房型，封露台后，摇身变成110平方米的四房。比如两套相邻的70多平方米户型，拼在一起卖就成了140多平方米的大户型。
这些畸形的户型直到现在还在市面上以“高拓展率”、“赠送面积大”、“双拼户型”等营销词汇出现，困扰着购房者，尤其双拼户型到了2010年又遭遇“限购令”，如非深户籍居民限购一套住房，而看中的一套房子又是实际上有两个房产证的“双拼”，咋办？开发商和购房者双双挠头，要么又重新拆开卖，要么再找个假名额买„„
“90/70”这一政策行政干预力度偏大，尤其是被指责为不合理的“一刀切”。王石在2008年底评价：“我们不需要对房地产市场进行挽救，但是我们需要有公平的待遇，我们需要有一些比较不扭曲的政策。”任志强也说：“规定70%住房是90平方米以下的户型，没有任何道理，企业的经营是按照市场的需求由不同的选择做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋。”
到2008年下半年，上海、南京、成都等多个城市在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求，改为全市总量控制，开发商们这才松了一口气。但实际的执行效果如何？不能再监督单个项目之后，这个比例就只能看官方公不公布、怎么公布数据了。
十年调控 镜头5
9·27新政后房价一路大跌，2008年深圳有开发商借低胸美女图打出“不能再低了”的促销广告。
2008年7月22日，在这本该如期偿还房贷的日子，碧水龙庭二期业主李君(化名)却选择了与其他67位业主一起，向按揭贷款银行递交了一份《房贷偿还风险提示函》。在房价缩水比例远远超过首付款之后，他们集体断供了。猝不及防，却又合乎情境。
这份函件中充满了李君们复杂的情绪：愤怒、忐忑、茫然、不解。无处可宣泄情绪，他们选择将矛头对准银行和开发商。彼时深圳掀起断供潮，在各个降价楼盘的销售现场，聚集着大量因房价大降沦为负资产的业主，以各种理由维权、抗议，以自身信用为赌注声称要断供。
而这一切，源于此前的一轮房价疯涨，以及当年9月27日降临的调控风暴。时间倒回至一年前。经过2007年上半年股市的一路狂奔，财富效应使得越来越多从股市获利的人群转向房地产市场。全民炒股，开始转向为全民炒房，房地产市场持续高烧不退。6月份，李君也投身到这波房地产最热的行情之中，成功在碧水龙庭“抢”得3套房，彼时碧水龙庭的均价在1.2万元/平方米。与李君一样奋不顾身地跻身购房大军的，还有成千上万个自住客、投资者、投机者。全国各地的一二手房价，一路高歌猛进。
五次加息仍然难降楼市高温，9月27日，央行终于重拳出击，规定购买二套房必须首付5成以上，利率上浮1.1倍。同年12月，央行、银监会联合下发补充通知，明确第二套房贷以家庭为单位。
楼市风向逆转。当年12月，王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。次年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，市场预期降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴相随，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。
高峰期购房的业主信心降至冰点。李君出手的碧水龙庭从12000元/平方米直降至7800元/平方米，前后仅一年时间，她买的3套房就缩水100万。但对更多购房者而言，2007年底至2008年底的时间里，房价全国大面积下跌，如深圳一些新盘集中的区域甚至出现价格“腰斩”，是近十年里最难得的购房机遇。
可惜当时大多数购房者是“越跌越不敢买”，成交量一再跌入新低，除了对调控之下房价继续下跌的期盼以外，还因为时值全球金融危机，经济环境预期一片悲观。
而今回头看，“9·27新政”开启通过差异化信贷方式调控楼市的首例，它产生了立竿见影的效果，带来楼价大幅度下跌，十年以来，仅此一次。而央行在2007年的屡次加息、上调存款准备金率，如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。
十年调控 镜头6
2009年3月宝安新岸线二期开盘现场购房者排长龙，此为2008年后再度出现的首个“日光盘”。
2009年3月，位于深圳宝安中心区的某新盘开售。在某房企任职的林小姐接到开盘短信后去往现场，惊诧地看到许久未见的开盘盛况———排队抢房。排了几个小时还没被抽中进场选房，林小姐只好四处给业内任职的朋友打电话，希望能够找到开发商的相关负责人，却被告知开发商管理层已因为找关系的人太多，已被迫关机。
最后，林小姐还是发挥了业内人士的优势，半闯半骗地过了现场保安这一关，抢到一套。第二天，这次开盘以“日光盘再现”的标题出现在多家媒体报道中，开发商战战兢兢推出的342套大户型，一天不到即告售罄。
“过了一个年回来，楼市变了天！”如林小姐这样既是购房者又是开发商的人也在惊呼。
从地狱到天堂，从寒冬到热春，当时的开发商们用这些词语描述2009年初的楼市大逆转。“要买房赶快买，我们每个周六都会涨价，每次涨500-800元/平方米不等。”当时南山某楼盘营销经理直接对记者如此放言。
而在此前的大半年，这家地产公司的资金链一度告急，该司负责人试图通过引入更多投资方，来延续项目的销售和开发；深圳楼市大面积调整，部分供应量 8
较大的区房价腰斩，全市新盘价格平均跌幅一度达到30%，即便如此还是成交惨淡。
什么原因造成这样的逆转？“4万亿砸进去，能不响吗？”当时业内专家时不时蹦出的这一句话，说的就是2008年底4万亿救市政策造成对房地产市场的逆转，或者说报复性反弹。
在全球金融危机的大背景下，2008年11月5日国务院常务会议上推出4万亿宏观经济刺激计划，尽管其中除了保障性安居工程、廉租住房建设、棚户区改造、游牧居民定居工程、农村危房改造试点外，并没有再提到房地产市场，但对于楼市的提振作用不言而喻。
时隔5年多，这一经济刺激政策仍备受争议。无论是经济学家还是当初的政策制定者，都在反复梳理这个庞大投资计划，对于中国经济长远发展所带来的利弊，甚至有人认为，这是中国首次面临全球经济危机时慌乱之下的急救政策，其功效旨在见效快，而非治根本。在2013年两会期间，即将卸任的国家总理温家宝再提这一政策，认为历史地看待“4万亿”在金融危机时的特殊作用很有必要。
过去几年里，政府也曾多次否认，4万亿投资流入楼市。曾经呼吁救楼市的叶檀认为这一观点“荒谬”。今年3月8日，叶檀发表《重看4万亿与房地产政策》，对于这一政策给出相对积极的评价，她说“我们必须承认，我们不太懂资本市场与宏观经济的关系，不太懂美国金融衍生品的威力，而在金融危机祸延中国后，我们只能在恐慌中，以高强度的药进行自救。”
这个诞生于经济恐慌，并非针对拯救惨淡的房地产市场的政策，最终意外而笃定地成为房地产市场一剂猛药。放在十年调控的历程中，它是唯一的一次“救市”。当然，这一点是政府断然不愿承认的。
十年调控 镜头7
2010年9·29新政后，不限购不限贷成了炙手可热的广告语。
2010年10月1日，深圳秋季住房交易会现场，那些舍弃长假前来看房或卖房 9 的人都懵了，没时间谈买卖都在想该怎么办——9月29日晚上11点45分，深圳市规划国土委贴出了一纸“限购令”，规定此后深户限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深籍居民家庭，限购一套住房。
“直接不让买了，咋弄？”开发商们表示遭遇前所未有的无力感，认为时下做任何营销都没用。
那一年的秋交会，不少深圳楼盘颗粒无收，倒是有些脑筋转得快的惠州、东莞甚至香港开发商，立马奔来打出“不限购”的旗号，兜着了些一时失了去向的买家。
也就在那个“十一黄金周”，厦门和上海也在北京、深圳之后出台了限购令，到2010年底，全国限购城市(包括全部范围限购的以及部分区域限购的)达到27个，如今超过40个。一时间，购房资格成了稀缺资源，并被人们用戏谑而又无奈的语气称为“房票”。
没有“房票”，有钱也买不了。于是众多声称被政策误伤的“刚需”，以及认为房价仍将见涨的投资客，想方设法弄“房票”。笨办法是赶紧补交社保，或者再拉一个家人过来交社保，交满一年即攒得一张“房票”；巧办法是花钱弄个假社保，或者干脆用他人或公司的名义买；更有极端的不惜动摇婚姻，通过离婚“释放”一个尚有购房资格的人，买了以后再复婚„„
如此种种，原本以为见血封喉的“限购令”，被部分抵消了功力。2011年3月，深圳不得不再出台限购令细则，堵住“补社保”的口子，但基于换房、学位等确实存在的“刚需”，以及眼见房价并未明显下跌的判断，还是有不少人突破限购令买房。
“行政干预”、“违背市场经济”，不少业界人士如此给限购令定性，尤其担心一旦限购放松后势不可挡的反弹，素有“大炮”之称的任志强多次炮轰楼市限购令，称其是“不得已而为之的最烂政策”。
经济学者陈淮则不以为然，认为限购令取得了显而易见的成效，首先挤掉了大部分投机性需求；第二，改善了老百姓的价格预期；第三，维护了国民经济的
平稳运行；第四，给房地产企业以调整战略发展方向的缓冲。但即使如此，陈淮也坦言限购是迫不得已的应急措施———国内房价自2003年开始一路上涨，其间仅经历2008年的短暂下跌，如深圳在2010年已涨至均价破2万元/平方米的高峰，关于高房价的民怨越来越深，而此前七八年几乎一直在采取压抑性的调控政策，税收、信贷等手段一一用过。
但是不可否认的是，限购通过直接打压需求达到控制房价目标的效果是有的，以深圳为例，由于网签数据的滞后性，限购开始的10月当月的成交还是有一个短暂的冲高期，但到11月份锐减了一半左右到23.29万平方米、2518套，而价格也从10月份的21513元/平方米直降到11月的18061元/平方米，至今还保持在2万元/平方米的瓶口之下波动。
当然，2010年的楼市调控不仅仅是限购令的纷纷出台，同时还有差别化信贷政策的力度不断增强，从1月7日“国十一条”出台要求二套房首付款比例不低于40%，到4月17日“国十条”出台时，政策已经转变为首套房首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套以上可限贷。9月29日国务院重申“国十条”时，直接要求暂停三套以上贷款。
接连不断的组合拳叠加效应下，近两年房价总算是被摁着没抬得了头，如深圳一手房价自2010年达到20297元/平方米的高位之后，2011、2012年依次报18988、18906元/平方米，稳中有跌。
十年调控 镜头8
2011年开始大建保障房。2012年9月，经过两周的轮候之后，位于深圳布吉的中海阅景馨园公布入围名单。在周边新房都已卖出2万元/平方米的价格时，这个深圳最大的安居型商品房项目最高售价仅7900元/平方米，且含精装修。尽管申请条件十分苛刻，最终仍有超过12000户家庭在网上提交申请。
而以上超过12000户家庭得以有机会争取到这个大 “馅饼”，得益于近几年举国上下进展得如火如荼的保障房建设。事实上，早在1998年房改之时，政府即已规划楼市格局为双轨制，即市场上70%的供应为保障房，其余30%为商品房。但不幸的是，这一设想从规划到开始实施，前后历时长达10年。直至2008年，缺席
已久的保障房建设才正式进入公众视野。
彼时国务院下发了文件，提出要加大保障性住房建设力度。意见指出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。但保障房建设真正开始加速“快跑”，始自2011年。
2011年是“十二五”规划的开局之年。在这个影响全中国未来发展的规划纲领性文件中，保障房建设被列为重中之重。规划强调，未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，这大约是过去10年建设规模的两倍。其中2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。
保障房占比大增，在更大程度解决民生住房问题的同时，也将毫无疑问地催生楼市供应结构的革命性变化。但问题亦将如影随形。在保障房建设加速快跑的这几年，已有诸多亟待解决的问题，土地及资金则是最大瓶颈。
在一二线核心城市土地寸土寸金的年代，如何腾挪出大量土地支持保障房建设，是一大现实难题。与此同时，未解决盈利模式的保障房建设，如何吸引社会资金参与，而非政府部门唱“独角戏”，这一问题仍然无解。另外，在保障房建设选址、配套及质量问题饱受争议之时，保障房建成之后如何分配亦受社会诟病。
理想很丰满，现实很骨感。如何让保障房的理想照进现实，当下仍需求解。十年调控 镜头9
对房产持有环节收税，能否有效控制房价？
2011年初，国务院将上海、重庆确定为房产税试点城市，一时间让那里的改善型客户和投资客颇为头疼，不过他们很快就有了自己的应对方法。为了能投资房产，曾有温州投资客通过借用亲戚朋友身份证，再通过专门中介办理社保补缴业务，绞尽脑汁变身首套购房者，享受首付三成、贷款利率八五折的优惠。再私下签了一份协议，证明是这套房的实际所有人。
因要征收房产税，当时两个城市多个社区论坛上，讨论最热烈的话题就是如何规避房产税。“用名下无房的老人购房，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”这是当时认为最稳妥的避税方式。甚至还有人建议，如果购买二手房，买家和卖家可以先假结婚，再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。
但“瑕不掩瑜”、“方向正确”等，是一些业内专家给房产税政策给的评价，他们认为此前调控不断从房产交易环节加税，既阻碍了市场流通，又转嫁给购房者，还未必见效，而掉头转向从持有环节征收的房产税，让多房者多交，才能更有效地抑制投机。
业内人士曾举例，称韩国就采用这样的方法，自住房不征税，二套住房征收50%的税，三套房则为60%，逐级增加，让投机投资型买家无利可图。
该举措出台伊始，很多民众对此寄予厚望，他们觉得房价应该要降了，或者认为此举肯定能打击投资客大范围囤房，但因收税较低，截至目前还没有体现其威力。
为何不加大推行？能否真见效？关于房产税的争议伴随着多次“即将出台”的传闻，愈演愈烈。
质疑者如开发商任志强，他认为开征房产税没有道理，属于重复征收，评估难度大，不但不会降低房价，还会推高房价。如经济学家成思危，他表示房产税对房价的抑制作用很可能被高估，“如果是第一套房都收，实际就增加老百姓的负担，从另一个角度来看等于是抬高了房价。如果第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么认定的问题，而这个问题是非常复杂的。”
此外，业内人士表示，要征收房产税，就得对持有大量房源的利益集团开刀，否则要想使房价回归合理很难。对此，著名财经专家、现任财政部财政科学研究所所长贾康就表示，房产信息联网在技术上没有问题，主要是有些部门和地方存在信息按孤岛来控制的冲动和相关利益，配套改革就要冲破这种既得利益阻碍。
房产税会否成了个“狼来了”的故事，真来了的那天勇不可挡，还不知道。
可以确定的是，2011年“新国八条”终于提出试点房产税时，时值被称为“史上最严调控年”的2010年刚过，岁末年初又有多个城市出现楼市复苏、房价抬头的势头，这让国务院不得不再接着出招。
从“新国八条”内容上看，是对2010年上一轮调控政策的重申和加码，在差异化信贷和行政手段上的运用再度深入，如将二套房的首付比例提高至60%，利率上升为基准利率的1.1倍，如要求各地政府上报房价控制目标，深圳随后即给了开发商们一道“限价令”，不准跌不准涨，否则拿不到预售证备不了案„„
十年调控 镜头10
限购扩大限贷从严，购房者排队离婚
如果你最近路过婚姻登记处，看到有人在排队离婚，千万别惊讶，他们并不是感情不和，多是为了有个购房的名额。在某文化机构工作的小孟，最近就有和老公办理离婚的打算，目前拥有一套住房的她，为了儿子有个学位，打算出手再买一套带学位的二手房，“如果没有新政的出台，可能我们不会这么着急，赶上了，没办法。”
蛇年春节刚过，2月20日下午，温家宝主持召开任期内最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，简称“新国五条”。
新政的出台犹如一颗炸弹，让还沉浸在去年业绩“逆势增长”喜悦中的开发商们着实一惊。但很快，炸弹留下的硝烟味很快散去，因为他们发现，此次“新国五条”内容与之前政策内容基本无异。随即，在接受媒体采访时，开发商们也多表示，不会因为新政策的出台而轻易改变推货计划。
可是幸福来得快去得也快，仅仅一周左右后，国务院就颁布了“新国五条”实施细则，更加明确了政府控制房价的决心。前后不到十天，“新国五条”细则的出台，彻底打消了一些开发商期待政策松动的幻想，不得不以价换量，快速出
货。3月初，深圳部分楼盘就选择提前开盘入市，只为在地方政府细则出台前完成过户交易。此外，新政内容中，对于二手房交易更加严厉，要求持有房屋的人，交易时个人所得税将按照房屋转让所得收益的20%收取，这相比原来总价1%的费用来说，交易成本大大增加。
虽然“新国五条”与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。此外，在保障房方面，在政策实施后，为筹措保障房资金，财政部也与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。
第二篇：房地产调控政策
房地产调控政策
然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。
实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。
住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。
日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。
总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。
其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。
其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。
综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。
在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着
2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？
这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。
在上述情况下，还有一个变数因素，那就是地方政府土地财政在2012年告急。
第三篇：房地产调控政策评析
房地产调控政策评析
（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）
上海大学房地产学院：刘一兵08120688
摘要
众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。
关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督
1.关于“限贷”
强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。
但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购
合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。
“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。
就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。
3.关于税制改革
调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
关键词“不足5年”。
众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。
4.关于保障性住房
1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。
继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议
1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。
2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。
3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。
5.关于政府公示
进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。
6.关于民主监督
1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。
我想，伴随着各地相应政策细则的出台，政策叠加效应的愈发明显，各地房地产市场必会向一个更加稳妥的方向发展。作为个人，很高兴看到中央新政的出台。因为之前的调控并未使房价出现松动，抑制房价的政策大多只能起到扬汤止沸的效果。一项好的政策，需要长期坚持，“虎头蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此机会，建立有效的住房保障体系，建设的长效机制。
第四篇：关于房地产调控政策
关于房地产调控政策 李克强总理在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
业内解读：
上海易居房地产研究院副院长杨红旭：“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明官方的态度是，即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面煺出。
共有产权房供应方面较有新意，意味着将上海经验向全国推广。实质仍是经适房，只不过产权清晰后，在煺出时可避免许多纠缠。
中塬地产首席分析师张大伟：继续抑制房地产投资，表明楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但“一刀切”的政策不会再出现。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：分类调控，告别一刀切。针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小叁四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。
第五篇：对十年房地产调控政策的思考
要完善房地产调控政策，首先要解决我们国家的土地供应制度问题，我们的土地供应制度存在很大的缺陷。其次是要确定我们国家的住房制度，国家应明确到底要对什么样的人保证其住房，要通过什么样的优惠政策给予什么样的补助。我认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策界定。大家可以看到，现在出台房地产调控政策的时候，文件当中有各式各样的名词，如经济适用房、廉租房、普通商品房、高档商品房、改善性住房等等。我认为最好将住宅分为三类：第一类是针对最困难群体的廉租房，第二类是针对大多数中低收入人群的经济适用房，第三类是商品房。政府要做的是廉租房和经济适用房的保障工作，至于商品房的数量和价格可以完全由市场决定。
除了完善上述两项基本制度外，还应完善财政政策与信贷政策在房地产调控中的作用。
国家出台了一系列政策鼓励房地产信贷的发展，并且在税收方面也鼓励房屋交易。1999年7月，财政部、国家税务总局发布的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中规定，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房“销售时缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠”，2001年4月，财政部、国家税务总局出台了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，免征营业税、契税的政策延期执行两年，即延长至 2002年12月31日。这一文件同时也规定对销售1998年6月30 日以前建成的别墅、度假村等应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。可是地方政府并没有很好地执行这个规定，而是对高消费性的别墅等全部减免了营业税和契税。
2002年至2006年，中央政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题出台了一系列调控政策。尽管出台了很多文件，但是落实的情况并不是很好，房价也一直在上涨。我个人认为这期间中央政府与地方政府没有达成共识。中央政府一再希望能满足小面积的普通住房的需求，但是地方政府都希望房地产业发展得更快一些。
2006年以来，中央政府在调控中明确了政府在住房保障方面的责任，明确了针对自住房的政策和对住房合理消费的引导。1998年的住房制度改革从福利分房跳到另一个极端，即让所有人都要从市场上买房子，而忽视了廉租房和真正的经济适用房的建设。国家推出的经济适用房政策，并没有得到很好的落实。经济适用房一直没有按照《经济适用住房管理办法》的规定严格控制建筑面积和对购买人条件的把关，把经济适用房变相地变成了普通商品住房。因此，2006年后的政策取向，就是在调控中明确了政府在住房保障方面的责任，并把责任落实到地方政府的领导身上，同时，对住房合理消费进行引导，倡导小户型的住房。中国是人口大国，土地是稀缺的，人人都住大房子是不现实的。
理性地对待房地产调控的效果
让房价回归理性是启动正常消费的基础。中国在城市化和现代化的进程中有强大的刚性住房需求，但近年来房价不断上升，超出了一般居民的支付能力。让房价回归到老百姓可承受的范围内，是启动正常消费的基础。
有人担心房价回调中会出现许多问题，产生交易纠纷，甚至影响金融安全。
首先是退房、断供问题。我个人认为不会出现大面积的退房和断供现象。因为我们现在是商品社会，要信守合同，只要销售的时候没有误导和欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。另外，如果消费者断供的话，今后可能会面临不能和金融机构打交道的窘境。因为这个消费者已经在自己的信用记录上留下了一个不良记录，这个污点会使金融机构都不敢给他贷款，因而他以后想贷款买房、买车，办信用卡，都会遇到问题。退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。
其次是造成银行不良贷款增多的问题。我认为房价回调不会对房地产信贷产生重大冲击。2007年个人住房贷款占各项贷款的比重有了一个陡升，2007年之后则下降了(图1)。2008年 9月，房地产开发贷款和个人购房贷款占各项贷款的比重分别为 6.64%和11%。2007年，开发贷款的增量和个人购房贷款的增量占住房贷款余额的比例分别是18.3%和23.3%。即使2007年发放的个人按揭贷款全部成为坏账，也只有约全部贷款的2.5% 受到损失，即不良贷款率仅上升约2.5个百分点，因此不会对银行造成过大冲击。
房地产价格回调真正会引发的问题是冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府提供隐性担保为基础发放的，而政府隐性担保的还款来源正是土地出让收入。所以我们看到，在调控过程中，地方政府比中央政府要着急。
财政政策是调整住房市场供需结构的关键
第一，要调整中央政府和地方政府事权和财权的划分，改变地方政府“土地财政”的现状，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。现在地方政府承担的事情超出了其可支配的财力，“土地财政”不得不成为是其重要的资金来源。因此，推动财政体制改革，是解决房地产问题非常重要的一环。
第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，引导合理消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平、稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择市场行为。如果开征物业税的话，就会让一些人考量到，我买这个房子，是否用得起。只要物业税政策出台了，老百姓就会自己根据自身情况选择是住60平方米的房子，还是住120平方米的房子。
第三，要加大廉租房的建设投入，把住房面积严控在50平方米以下。廉租房应该是按“补人头不补砖头”的方法供应，即按市场价格收取租金，对付不起市场租金的困难群体实行货币补贴。这样，受补贴的人的收入一旦提高了，补贴自然就停止了，因此，就有利于防止道德风险，提高廉租房的使用效率。
第四，提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。
第五，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型和面积的拍卖制度，增加保障性用房土地供给的透明度和公正性。
第六，要用按揭贷款利息税收抵扣制度或利息补贴制度鼓励居民一定面积(比如90平方
米以下)的住房自住需求。对于按揭买房的人，如果有的人不够纳税条件，不够抵扣，就给予其按揭贷款的利息补贴。
第一，控制房地产信贷的杠杆率是金融安全的关键。对房地产开发商、建筑安装企业要严格执行资本金比例不低于35%的规定；土地储备贷款的抵押贷款成数要低于土地估值的70% ；居民自住房20%的首付比例应该是最低要求，借款人月供要低于其收入的50%，月债务比例应该低于其收入的55%。对投资性购房应视同企业实行不低于30%的自有资本金的比例，商业银行应有这种风险意识。对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。对于第一套住房、改善性住房的贷款管理让中央银行和监管部门出细则是不现实的，商业银行应按照“了解你的客户”的原则作出判断，对于第二套以上住房的首付比例，商业银行应从控制风险的原则出发制订标准。
第二，让利率回归市场利率，有利于控制金融风险。2008年 10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。这并不是要求商业银行都用0.7倍的利率去放款。商业银行应该“了解你的客户”，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素，也应该是商业银行出于风险的考量来决定的，比如，看是否是首次购买，是投资还是自住，房屋的套型和面积，借款人信用，借款人偿付能力等。商业银行应该根据风险控制的原则自己制定细则，不要拿着首付比例和利率去搞恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出台房贷的细则呢？一个重要原因是怕其细则标准严了会把客户挤走了，松了又不符合中央的政策规定。
第三，要给房地产企业开辟多种融资渠道，这是发展租赁与出售并举的住房市场的基础。房地产商的债券融资、股权融资和房地产信托产品等渠道都应该打开。我们应把房地产商当作一个生产商品的普通企业，只不过房地产企业生产的是住房。在宏观调控中中央要调的是货币供应的总量，至于总量之下的结构怎么调整，那是市场的行为。如果政府想引导市场，可以用财政政策引导，而不应该在信贷政策上对企业有某种歧视。
总之，运用好财政信贷政策，可以替代僵化的行政控制手段。
房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业
房地产商应该用自己的行动重塑形象，要远离腐败，用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，用“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的精神为公民服务，设计充分利用空间的宜居户型，用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低迷的时候，但也是优质房地产商重整行业、进行并购的好时候，也是寻找一个新的增长点的最好时机。
最后，我们应该对中国的发展有信心。尽管世界经济出了那么多的问题，但是中国是一个有13亿人口的大市场，和其他国家是不一样的，这是我们的优势。我们国家还是一个发展中国家，我们有巨大的发展空间。只要我们的政策是正确的，我们就能够扩大内需，中国经济就能够平稳发展。我们对此应该充满信心，当然也要作艰苦的准备，迎接挑战。
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