万科物业社区文化活动组织工作指引

第一篇：万科物业社区文化活动组织工作指引

万科物业社区文化活动组织工作指引

活动宣传计划：分为前期宣传、中期宣传和后期宣传。分别确定宣传的责任人、宣传时间（阶 段）、宣传手段、规模、预期效果等。

活动责任人：确定活动总负责人及项目负责人。

费用预算：预算出活动实施涉及的全部费用，包括物资费用、宣传费用、接待费用、奖品奖金 等，以便于领导决策审批。

经费来源：确定活动经费的来源，可积极通过地产营销活动赞助、商业赞助、活动冠名权等形 式吸引社会资源的支持。

具体活动的安排：如晚会的节目单；运动会的日程表等。

4.2.2社区文化活动策划阶段注意事项，充分了解业主需求，调动业主参与积极性； 

各类活动大中小相结合，面对不同的受众全体。



高度整合、协调社区文化活动资源，实现资源利用最大化； 

跨部门的大型活动要成立活动组委会，负责统筹活动全过程；



配合地产营销的社区文化活动要在物业和地产目标一致、优势互补、各取所需的基础上进行，将销售和文化活动有机结合，达到双赢的效果。

4.3社区文化活动准备阶段

4.3.1优化活动方案，制定详细活动方案实施细则

及时对活动方案进行调整、优化，尽量消除活动的不利因素，制定相应的活动实施细则，确保活动达到预期效果。

实施细则内容包括：工作进度安排（推行计划）、工作人员职责分工表、工作准备清单、物资准备清单、（报名组织、活动场地及环境安排、车辆安排、现场服务方案、奖项设置等），确保整个活动顺利举办，对工作进程进行监督控制。

4.3.2按照活动方案开始实施前期宣传计划：活动的前期宣传是整个活动能否达到预期效果的关键。

前期宣传侧重氛围的营造，活动规模的介绍，是预告性的宣传。

宣传方式：



确定宣传对象和宣传内容、设计样稿，统一宣传口径，并培训到位。



制作吊旗、横幅、海报、短信、广告，通过网络、媒体、宣传栏、社区刊物、背景广播、电子 屏幕、电梯、楼道、人际传播、直邮邀请函等，对活动进行宣传，营造活动氛围。



对所有面向业主的岗位工作人员进行活动信息培训或传达，设咨询点接受业主咨询，鼓励业主 参与，扩大宣传面。

4.3.3整个活动安排要求严格按照工作进度表实施，以确保整个活动的顺利开展。由活动总负责人负责全面监督和跟进各项目责任人的工作完成情况和完成效果。

4.3.4提前一周制定紧急情况预案

紧急情况因素：安全事件、交通、消防、设备、天气变化、业主参与面变化、工作人员缺席、停水、停电、奖品准备不到位或不够等。结合不同活动的特点，针对可能出现的紧急情况，制定较为详尽的应急措施，掌握主动权，有效防止因意外情况的发生给活动开展带来障碍或影响。

特别提醒：户外活动要借助专业资源，并进行医疗、保险保障、配备足额安全人员、提前进行户外线路的考察。

4.3.5准备工作完成

4.3.6社区文化活动准备阶段注意事项： 

活动前期宣传要至少提前一周到位；



活动负责人要及时跟进各项准备工作和物资的到位情况；

 紧急情况预案中对紧急物资准备、预案操作流程、责任人等进行细致部署，以确保万无一失。对于大型、重要、时间进度要求较高的活动，如晚会等，应提前进行预演和彩排。

 对于大型、参与人数较多的活动应提前做好各类准备工作，可与当地派出所等做好知会，保持 联系，必要时可争取得到警方的协助，关注活动现场秩序。如：上海地区警方就规定社区活动参与人数超过500人次以上必须提前二星期上报派出所并取得举办社区活动许可证方可举行相应活动。

第二篇：万科物业大型社区文化活动策划

北京万科物业服务有限公司

第七届“万科社区HAPPY 家庭节”策划

一、活动目的：

 丰富万科社区业主文化生活

 增强客户的居住体验，引导健康文明居住氛围

 增进邻里关爱

 巩固和扩大万科社区文化品牌的影响力

 配合集团将统一举办2009年第七届“万科社区HAPPY家庭节”。

二、活动时间： 2009年9月19日（统一开幕）至10月11日。

三、活动地点：城市花园、星园、青青家园、西山庭院

四季花城、东第、紫台家园、假日风景、金阳

四、活动主题：“幸福的家园”——第七届万科社区HAPPY家庭节

五、活动形式：

 借建国60周年的大好契机，以“幸福的家园”为主题，通过绘画、摄影、征文、书法等比赛形式，在社区内开展爱国活动，献上对祖国的美好祝福，同时向业主们传达“美好家园需要我们共同创造”的心声，使业主们在爱国的思想熏陶下首先爱护我们的社区，共同创建幸福的家园。 以提高生活质量，增加业主幸福指数为主的幸福讲座。

 以增加童真童趣，提高家庭幸福度为主的家庭总动员。

 以重温历史，增强爱国情感为主的观看露天电影活动。 以感受自然，体验劳动乐趣为主的金秋采摘活动。

 以享受时尚运动，培养高雅情趣为主的高尔夫体验活动。 以促进邻里沟通，节约增值为主的社区跳蚤市场。 以体味传统节日，促进邻里友爱为主的中秋冷餐会。备注：

（1）祖国60周年庆典临近，各地公安机关加大对集会的控制，所有超过35人的活动需向当地派出所申请。

（2）北京地区受H1N1流感的影响，各区县均下发《进一步加强群体性活动控制的紧急通知》，并明确参加人数超过2 0人以上的均为群体性活动。（3）鉴于以上内容，本届活动在活动形式上将有所限制。

六、具体策划

1、公司统一宣传形式要求： 前期宣传：

（1）各园区客服前台、会所前台、园区公共信息栏张贴宣传通知。（2）各园区开幕式主会场制作宣传背板，并持续摆放到闭幕式结束。（3）重点客户电话邀约，前台人员对客户宣贯。后期宣传：

（1）社会层面：公司与《中国物业管理杂志》沟通，报道第七届“万科社区HAPPY 家庭节”活动，以扩大本次活动的社会影响力。（2）客户层面：

 每项活动结束后，将整体活动情况（文字+图片）制作展板，在园区内进行

宣传。

 在《家住万科》的主题活动中，专版刊登。

2、活动要求：

活动一（9月19日）：

活动内容：开幕式：百米画卷迎国庆 具体要求：

（1）组织业主在六十米画卷上作画，表达对祖国祝福的同时抒发了自己的情怀，传达出业主对社区幸福生活的感知。

（2）现场布置要有背板、主场地、音响、麦克风。主题背景音乐（我和我的祖国、今天是你的生日、歌唱祖国、我爱你，中国），烘托现场氛围。

活动二（9月19日——10月11日）

活动内容：借国庆六十周年契机，在北京万科社区内开展系列绘画、摄影、书法、征文比赛。

具体要求：各项目借用国庆60年之际，动员业主积极参与系列活动，引导业主感知社区幸福生活、共建和谐园区的活动中来。

活动三（9月26日）：根据各项目特点制定不同的活动类型方案 活动内容：

（1）四季、假日观看露天电影（爱国以及追溯幸福时光题材影片）

（2）根据客户对外出采摘的喜爱与需求，结合各项目地理位置及现有资源，城花、星园、青青、西山、东第、金阳组织业主前往平谷、有机农场等地方“金秋采摘”，在组织业主外出采摘同时，加入“幸福就在身边”的元素。

（3）紫台组织一场美食DIY活动，可以让业主在现场亲手体验烤面包、制作小面点等DIY美食互动活动。

活动四(9月30日——10月3日)：根据各项目特点制定不同的活动类型方案

活动五：闭幕式（10月8日——10月11日）根据各项目特点制定不同的活动类型方案

七、效果评估

 活动后3日内提报单项活动总结，10月14日前，提报整体活动总结。

八、各服务中心活动策划

北京万科物业服务有限公司

2009年8月28日

第三篇：万科物业管理费测算指引

万科物业管理费测算指引

1.目的

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2.范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。3.职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 4.7.物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 4.9.列举法测算 4.9.1 人工费用的测算 4.9.1.1.组织架构的确定 4.9.1.2.人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。4.9.2.2.管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

4.9.2.3.办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4.通讯费

物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP机等）。

4.9.2.5.公干车辆费

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

4.9.2.6.交际应酬费 4.9.2.7.电脑维护费用

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8.报刊资料费

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。4.9.2.9.咨询及诉讼费

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3.财产费用的测算 4.9.3.1.折旧费用

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：

 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 4.9.3.2.资产的摊销 管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月 4.9.3.3.固定资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。4.9.3.4 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）

保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

4.9.4.物料消耗的测算

4.9.4.1.服装费的测算（单位：元/月）

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。4.9.4.3.保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。4.9.4.5.物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表 单位：元

序号

项目

测算依据

费用构成 备注 1

公共设施的维修养护

护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换

公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。

所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

供配电系统

变压器 发电机

变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费

照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓

按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

给排水系统

生活供水变频泵

潜水泵

变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

防盗，监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。

每年维修材料费

水景娱乐设施

维护材料费

空调及采暖

4.9.5.小区公共费用的测算（单位：元/月）4.9.5.1.公共电费。

根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。4.9.5.1.1.电梯系统电费。

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）4.9.5.1.2.公共照明系统电费。

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

4.9.5.1.3.供配电系统电费。

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：  变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

 变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天 4.9.5.1.4.消防系统电费。

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.1.5.给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.2.公共水费（单位：元/月）4.9.5.2.1.绿化水费

根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）： 绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.2.清洁用水 根据清洁面积测算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.4.小区景观用水 根据小区景观的数量测算：

小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.3.电梯运行费。电梯保养费：

每部电梯每月保养费单价的总合

如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量 电梯年检费：

电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月

4.9.5.4.公共设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表 单位：元

序号

项目

测算依据

费用构成 备注 1

公共设施的维修养护

护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换

公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。

所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

供配电系统

变压器 发电机

变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费

照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓

按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

给排水系统

生活供水变频泵

潜水泵

变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

防盗，监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。

每年维修材料费

水景娱乐设施

维护材料费

空调及采暖

4.9.5.5.社区文化费用

根据小区的本社区文化计划确定所需的费用。4.9.5.6.垃圾清运费 根据小区每天垃圾量确定：

垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价 4.9.6.其它

4.9.6.1.税金的测算（单位：元/月）根据国家规定计提：

税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×税率 4.9.6.2.管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例 4.9.6.3.不可预见费用 该项费用按总支出的3%（参考值）计提

不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3% 4.9.7.计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。

4.10.3.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。万科物业管理成本构成比例经验值

项目

人工费用

行政费用

财产费用

物料消耗

小区公共费用

比例

40%

5%

5%

10%

25%

15%

第四篇：万科物业管理费测算指引(好)

万科物业管理费测算指引

1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2.范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3.职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算

4.7.物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算

4.9.列举法测算

4.9.1.人工费用的测算

4.9.1.1.组织架构的确定

4.9.1.2.人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及

过节费、其它。

4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

人员工资构成表

单位：元

序号名称工资标准人数工资金额（月）

1经理工资标准×人数

2经理助理工资标准×人数

3行政管理人员工资标准×人数

技术、维修人员工资标准×人数

5保安人员工资标准×人数

6保洁人员工资标准×人数

7绿化人员工资标准×人数

8其他人员工资标准×人数

合计

4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上

下班交通补贴的测

4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）

4.9.2.1.低值易耗品购置费用。

4.9.2.2.管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×

电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小

时单位）×电费收费标准

4.9.2.3.办公设备维护费用。

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

4.9.2.4.通讯费。

物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯

费用（BP机等）。

4.9.2.5.公干车辆费。

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

4.9.2.6.交际应酬费。

4.9.2.7.电脑维护费用。

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

4.9.2.8.报刊资料费。

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

4.9.2.9.咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

4.9.3.财产费用的测算（单位：元/月）。

4.9.3.1.折旧费用。

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超

过一年），按使用年限进行折旧。

固定资产包括：

办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.资产的摊销。

管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿

化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定资产的修理费。

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

4.9.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。

4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。

保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面

积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因

未尽管理责任而丧失物业管理资格。

4.9.4.物料消耗的测算（单位：元/月）。

4.9.4.1.服装费的测算（单位：元/月）。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表

单位：元

序号名称服装成本人数服装费用（月）

1经理服装成本×人数÷使用月份

2行政管理人员服装成本×人数÷使用月份

3技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份

4保安管理人员服装成本×人数÷使用月份

5保洁

4.9.4.3.保洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年

限进行摊销。

保洁材料分摊明细表

单位：元

名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注 玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所有材料可根据所

管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道

绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

4.9.4.5.物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料

消耗的测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及

使用年限进行测算

2供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换

次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟

感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7水景娱乐设施维护材料费

8空调及采暖

4.9.5.小区公共费用的测算（单位：元/月）

4.9.5.1.公共电费。

根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。

4.9.5.1.1.电梯系统电费。

电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）

×电费单价（元/度）

电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30

天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

4.9.5.1.2.公共照明系统电费。

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等

所有照明系统的电费：

公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间

（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

4.9.5.1.3.供配电系统电费。

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为

准，或：

变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+

超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天

4.9.5.1.4.消防系统电费。

消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×

电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×

送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电

费单价

4.9.5.1.5.给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间

×电费单价

4.9.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

4.9.5.2.公共水费（单位：元/月）

4.9.5.2.1.绿化水费

根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透

土壤3公分）：

绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.5.2.2.清洁用水

根据清洁面积测算：

清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）

根据泳池容积测算泳池水费：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加

压费）

4.9.5.2.4.小区景观用水

根据小区景观的数量测算：

小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

4.9.5.3.电梯运行费。

电梯保养费：

每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量

电梯年检费：

电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电

梯数量）÷12月

4.9.5.4.公共设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行

维修费用测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及

使用年限进行测算

2供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换

次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟

感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7水景娱乐设施维护材料费

8空调及采暖

4.9.5.5.社区文化费用

根据小区的本社区文化计划确定所需的费用。

4.9.5.6.垃圾清运费

根据小区每天垃圾量确定：

垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价

4.9.6.其它

4.9.6.1.税金的测算（单位：元/月）

根据国家规定计提：

税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×税率

4.9.6.2.管理酬金的测算（单位：元/月）

按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可预见费用

该项费用按总支出的3%（参考值）计提

不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）

×3%

4.9.7.计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各

4.10.3.项目人工费用

比例40%5%5%10%25%15%

类物业管理费的收费标准。按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。万科物业管理成本构成比例经验值 行政费用财产费用物料消耗小区公共费用

第五篇：物业五月社区文化活动策划

物业五月社区文化活动策划

1、儿童拼图比赛（可于广州购书中心购置卡通片拼图）

活动时间：5月1日下午14：30-17：00

活动地点：康体前面空地/太阳广场搭台（20厘米高）

活动内容：

1）根据参赛情况分批进行，计时最短完成拼图者为赢；

2）活动穿插表演：钢琴演奏、儿童舞蹈表演

3）活动穿插抽奖：从现场观众中抽奖10名幸运者送出礼品一份

奖项设置：前三名获奖者可获赠拼图一份及学习用品一套；

2、羽毛球球友会（友谊交流赛）

活动时间：5月2日 9：00-12：0014：30-17：00

活动地点：康体羽毛球场

活动内容：

1）单打比赛：分男、女成人组、老人组四个类别进行

（成人组：16-49岁，老人组：50岁以上）

奖项设置：各组别分别设第一、二、三名

第一名：奖羽毛球次卡一张（10次）

第二名：奖羽毛球次卡一张（6次）

第三名：奖羽毛球次卡一张（4次）

2）另设夫妻档混双表演赛

奖项设置：第一名组合，可获奖羽毛球次卡一张（10次）

3、现场儿童书画比赛

活动时间：5月3日下午14：30-17：00

活动地点：1）比赛：康体前面空地2）展览：康体舞蹈室

活动主题：围绕北京2008奥运会“同一个世界，同一个梦想”这个主题展开，书画出自己心目中的“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”；

活动内容：

1）现场进行比赛，参赛者自备材料；

2）评委：邀请往届书画赛成人组获奖业主以及盐步书画协会成员；

3）书画展览：联系盐步书画协会提供优秀展览作品；

奖项设置：书法类、绘画类各设第一、二、三名（获赠学习用品一套）

4、母亲节卡片制作：

活动时间：5月10日下午14：30-17：00

活动地点：标志塔

活动内容：

1）现场制作亲情卡片，参赛者自备材料

2）14：45-16：00为制作时间，16：00-17：00为评分时间

3）以评委（参赛者母亲或兴趣班阿姨）投票、观众投票相结合的方式得出最后票数，每人最多可投三票，票数最高前三名，将会获得母亲节丰厚礼品一份，由工作人员于母亲节当日与获奖者约定时间上门送出；

5、“谁是麦霸”争霸赛

活动时间：5月2日至24日

活动地点：太阳广场、康体俱乐部

活动内容：

1）在5月1日儿童拼图比赛中，宣布启动比赛；

2）参赛者以个人为单位参赛；

4）比赛分预选赛与总决赛（决赛中穿插节目表演与抽奖项目）；