万科入住工作指引规程范文合集

第一篇：万科入住工作指引规程

入住工作指引规程

1、目的规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。

2、适用范围

适用于业主办理入住工作。

3、职责

3.1管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。

3.2管理处专门负责人对管理出个部门的钥匙管理工作进行监督与指导。

3.3各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。

4、管理方法

4.1入住前准备地产公司总经理负责制，成立有哥哥部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组的开展

4.11确定开始计收管理费的时间，一般入住时间在上半个月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半个月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其他需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费，地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。

4.1.1.2确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预售三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预售管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。

4.1.1.3确定需要预交水电费的金额。通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水，电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。

4.1.1.4确定是否需要代地产收取煤气开户费。一般情况下，地产在开发建设时已经交纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。

4.1.1.5煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代媒气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，去顶交纳项目和额度。

4.1.1.6门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按成本价收取。

4.1.1.7有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目带有线电视台收取、事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。

4.1.1.8宽频网费用。此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取，事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。也可请网络公司在入住现场为住户办理。

4.1.1.9装修类费用。按照当地法规要求，收取装修保证金，如当地法规没有将装修保证金非为业主交纳和装修队交纳的，为了以后便于管理，物业管理项目应建议业主与装修队各交纳一半。确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用，以上费用复合当地法规的要求、同时，入手去张绣垃圾清运费的，要做好测算工作，以免造成收不抵支的现象。如当地法规未有明确规定不允许收取装修队管理费的，可考虑收取一定数量的装修队管理费，以备管理之需，如当地税务局要求物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件，但为规避风险，是最好不与当地税务局签定代收协议，同时在收取装修税时不要强迫业主交纳。

4.1.1.10停车场类费用。确定各类车位的月租费。如开发商在销售中将车位出售的，此类车位须确定管理费，费用可见<物业与地产相关业务操作规范>。物业管理项目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续，办理收费许可证。停车场收费许可证在拿到之前，建议不要收取停车费用。

4.1.1.11其他需要规定的费用。

4.1.2业主入住指引准备。

4.1.2.1入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用。业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等，具体见《业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其他资料的分数需根据当地的实际情况确定。

4.1.2.2入住指引的内容既要清楚、明了、详细、又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。

4.1.2.3业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。

4.1.2.4入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式、包括款式，规格，用材等，入小区允许在阳台安装防盗网的，还需确定防盗网的样式。

4.1.3入住资料准备

4.1.3.1入住时需要准备的资料

将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。4.1.3.2《业户手册》。建议结合本项目实际情况印刷《业主手册》，便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。

4.1.3.3重申防盗门、窗户、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。入小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。

4.1.3.4房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。

4.1.3.5为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。4.1.3.6入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样本，并展示在入住办理现场。4.1.4入住现场展板的准备

4.1.4.1入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。

4.1.4.2物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内用应尽量避免过长的文字，以流程图为主。4.1.5入住其他工作准备

5.1.5.1准备入住所需其他的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机（如采用Pos机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。

4.1.5.2为方便临时复印之需，在入住现场最好能备有复印机。

4.1.5.3饮水机，饮料、糖果、准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。4.1.5.4怜惜银行收款事宜。

4.1.5.5入住现场还需要联系一些商家，如空调等家电、洁具、厨具、装修公司等以方便业主入住的，也应提前联系，确定展区和价格。

4.2物业与地产的工作对接

4.2.1提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。

4.2.2对接入伙前的接管验收工作。在业主入伙一个月前，地产与物业一起对房屋进行内部检查，15天内完成接管验收。在检查前，要对检查人员进行交房标准和验收标准的培训。在内部检查是，要站在业主的角度对房屋质量进行全面验收，记录问题并提交地产安排返修。详见《新建物业接管验收指引》。

4.2.3对接入伙住前清洁的问题。地产可委托物业在入住前进行房屋的清洁工作，一般需要15天，在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对座便器等清洁后应贴上封条。

4.2.4对集中办理入住的场地，入住现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和炎热的地方。如可能，尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。

4.2.5对接入住现场和路线的布置（含标识）工作。地产可委托物业进行入驻现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的入住个流程可采取流水线的方式布置，高档社区业主可采取一对一服务办理方式。4.2.6入住问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训当天参与入住工作的所有工作人员。

4.2.7对接返修工作事宜。地产可委托物业展开返修工作，将返修款划至物业公司账户，详见《保修阶段工程质量和设备管理监控规范》、《物业与地产相关业务操作规范》

4.2.8由地产入伙工作小组具体负责协调各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，去报入伙工作的顺利开展。

4.3入主流程和岗位安排 4.3.1入主流程

包括两大部分，第一部分为地产向业主交验房。第二部分为物业收集业主资料，办理一些便民及收费手续。4.3.2地产向业主交验房

4.3.2.1引导业主到现场办理入住手续

4.3.2.2确认业主身份：核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。

4.3.2.3以地产项目部为主销售部、物业配合，三方陪同业主验房，项目部人员负责对业主提出的问题记录（委托物业办理也可），协助业主填写在《房屋交付验收表》上。

4.3.2.4地产安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。

4.3.2.5地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程，法务人士，便于业主查验和咨询。4.3.3物业公司办理入住手续 4.3.3.1注：各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。

4.3.3.2各岗位的责任人在安排时注意物业管理项目人员和公司本部人员，有入住经验和无入住经验员工的合理搭配，分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。

4.3.3.3入住工作人员需每日提前15分钟到达入住现场，准备入住工作。对于业主提出的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。

4.3.3.4每日入住工作结束召开碰头会，对当天入住工作总结，对不便直接处理的问题给出统一说辞。4.3.3..5入住办理工作人员应注意礼貌礼仪，穿工作服，带工牌。4.3.4现场办理入住流程 4.3.4.1办理入主流程图

4.3.4.2如业主委托他人代办入住手续时，还需要核验业主委托书和身份证复印件，被委托人身份证原件及复印件。4.3.4.3如现场需要办理车位租售协议的，物业管理项目还需要准备车位的示意图，待业主选定车位后，如是租用，则与其签订《停车场车位租用协议》。如是购买，则与其签订《停车场车位管理协议》。如车位是有地产负责租售的，应与地产确认好对接的方式，做到及时掌握车位车辆的动态，防止车位被临停占用。4.3.5入住信息的及时发布

4.3.5.1集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至集团物业管理部。

4.3.5.2重大问题信息，及时发布至集团总办。4.4入住现场突发事件的处理

4.4.1入住时应加强对集中办理现场的保护，尽量避免业主在入住现场停留时间过长，防止恶意串通等。4.4.2业主拒签《房屋交付验收表》，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气，并有地产代办负责协调。4.4.3业主拒交相关费用，如业主不愿一次性预交管理费和水电费的，可视情况采取灵活变通的方式处理。4.5入住培训

4.5.1在安排好入住时各相关岗位后，应对所有参加入住的工作人员进行入住培训，内容包括：现场各岗位的职责、分配、入住统一说辞、模拟演练。

4.6集中入住相关费用：有关费用内容、测算方式、承担责任等详见《物业与地产相关业务操作规范》。4.7商铺和租户业主入住手续办理

4.7.1对租赁或购买商业用物业的商户，出参照以上程序办理相关手续外，还需要与商户签订《商户管理协议书》、《商户消防责任书》，督促其按消防管理法规配备相应的灭火器材，并要求商户在三个月内提供营业执照及复印件。4.7.2租户入住手续参照业主入住手续办理，并与租户签订《租户管理协议书》。4.8业主档案的建议和录入物业管理软件系统。

4.8.1物业管理项目指定专人负责保管业主提供的资料，业主的资料和信息属保密资料。未经物业管理项目经理授权，任何人不得随意查阅，所有工作人员都不得随意将业主资料和其他信息透漏给其他人员。4.8.2为便于检索，业主和租户的资料应分开保存。

第二篇：入住工作指引

入住工作指引

一、入住前期准备工作

1、入住前2个月，由客户服务中心客户事务组制定《入住工作计划

安排表》，明确相关部门的工作任务及完成时间，报请入住工作领导小组审批。

2、各相关部门须指定责任人落实《入住工作计划安排表》的工作任

务，客户事务组予以监督、跟进并及时向入住工作领导小组汇报进展情况。

3、入住工作领导小组至少每半个月组织召开一次沟通会，落实进展

情况。

4、客户服务中心至少于入住前45天组织房屋承接验收工作，监督承

包商改进房屋质量问题并验证改进结果后公司承接。具体流程见《房屋承接验收作业指引》。

5、物业公司及管理处至少于入住前30天组织对物业共用部位、共用

设施设备的接管验收，提交验收报告给项目经理部，由其统筹安排承包商对验收中发现问题进行改进并验证改进结果。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

6、项目经理部在办理《准许交付使用证》前30天，组织编制《住宅

使用说明书》（住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中），经工程管理部、客户服务中心、销售部、法律室等相关部门会审通过后定稿。

7、入住前20天,项目销售部向客户事务组提供具备入住条件的客户

名单。由客户事务组会同财务部复核后最终确认入住客户名单，安排每户的实际办理入住时间。入住须具备的条件如下：

 按揭付款的客户已交清首期款、按揭银行已将贷款全部

付给公司或银行确认审批通过客户按揭申请、已签署买

卖合同；

 一次性付款的客户已付清全部房价款、已签署买卖合同、已按规定办理完公证手续；

 不具备入住条件而要求入住的特殊情况，经报请公司领

导同意的。

8、入住前20天，客户事务组向项目所在地建设行政管理部门购置《住

宅质量保证书》，按要求填写部分内容，经项目经理部、销售部、法律室等相关部门会审通过后加盖公司公章。

9、入住前15天，项目销售部向客户事务组提供印制完毕的《住宅使

用说明书》。

10、入住前10天，客户事务组备齐《准许交付使用证》、《竣工测绘报

告》、《室内空气检测报告》等证明书，以便入住客户查验。

11、入住前10天，客户事务组根据入住客户名单，按照买卖合同上载

明的客户地址或客户书面申请变更后的地址以特快专递（EMS）的形式邮寄《入住通知书》及相关附件，在特快专递《邮件详情单》“内件品名”栏列明“某编号的入住通知书和附件名称”，保留《入住通知书》存根和特快专递（EMS）寄件回执存档。

12、客户事务组在投寄后一周内向邮局或快递服务公司索取有客户签

收的邮件单据或其复印件，了解客户签收邮件情况。

13、项目销售部可利用入住前的最新一期报纸销售广告发布上述入住

信息，并通知客户事务组收集报纸存档。14、15、物业管理处负责全面清洁、入住现场导示系统的布置和准备工作。入住前一周，客户事务组确定现场验房人员名单，成立入住现场

工作小组。

16、入住前5天，客户事务组组织由入住工作人员参加的专题培训，介绍工程、设计、销售、物业管理等方面的情况，统一解说口径，并发放相关资料。

二、集中入住现场办理

1．物业公司及管理处负责客户入住手续的办理、受理装修申请等。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

2．客户持我司邮寄的入住通知书至现场办理入住手续时，须签署收到《入住通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关资料的签收单，由物业管理处汇总签收单后移交客户事务组存档。

3．现场验房小组成员陪同客户验收房屋，抄录水、电、煤气底数，验收后提请客户在《房屋交付验收表》上签字确认（闭水试验、采暖打压另外预约时间验收）。

4．现场验房小组成员对客户有关工程、设计、销售、物业管理等方面的投诉/咨询/建议按统一解说口径给予回复或解决；对当场不能回复或解决的，应在1小时内将相关信息转达给入住现场工作小组，由客户服务中心专人沟通、协调、处理。

5．入住现场发现任何可能影响到现场办公秩序的客户投诉等特殊情况时，必须由客户服务中心专人负责接待，并尽可能带离办公现场。

6．客户验收房屋后提出的维修事项，由客户服务中心项目服务小组统一安排处理，具体流程见《工程保修与维修作业指引》。

7．客户事务组就当天入住办理情况、客户信息等，组织入住现场工作人员召开沟通会并形成快报，以邮件形式发公司全体。

三、零星入住办理：

1．集中入住之后陆续具备入住条件的客户，由客户事务组在入住10天前电话通知客户前来签收领取《入住通知书》，可不以特快专递（EMS）的形式邮寄，同时邮件知会管理处入住客户信息。但出现以下情况，必须以特快专递（EMS）形式邮寄。

 电话联系不上的；

 电话通知5天后客户没有来领取《入住通知书》的。

2．物业管理处负责客户入住手续的办理、受理装修申请等。具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。

3．客户服务中心项目服务小组成员陪同客户验收房屋，抄录水、电、煤气底数，验收后提请客户在《房屋交付验收表》上签字确认（闭水试验、采暖打压另外预约时间验收）。

4．客户验收房屋后提出的维修事项，由客户服务中心项目服务小组统一安排处理，具体流程见《工程保修与维修作业指引》。

5．购买样板间的客户入住，发出《入住通知书》时即将《样板间装修协议》转物业管理处，并书面知会其按期将样板间物品搬迁完毕。《样板间装修协议》同时抄送客户服务中心备案。

四、入住通知书送达的特殊情况处理：

1．入住通知书送达：是指公司为履行商品房交付通知义务而向客户发出《入住通知书》并由客户签收的行为。《入住通知书》送达方式采取客户当面签收或特快专递邮寄送达两种方式。

2．客户事务组收到因客户地址变更无人签收、邮局或快递服务公司按规定次数投递仍无人签收等原因而被退回的邮件时，要在一个工作日内通知客户前来签收领取《入住通知书》，并在邮件上记录通话内容提要，不再重复以特快专递（EMS）的形式邮寄。如三次电话联系不上客户，可在收到退回邮件后的10天内，会同项目销售部在最新一期的报纸广告上发布公告送达，转移或减小对通知的举证责任等。

3．客户来电反映或按照5.5.2规定了解到客户没有收到邮寄的《入住通知书》且客户事务组也没有收到被退回的邮件时，客户事务组应在两个工作日内向邮局或快递服务公司核实是否有客户签收邮件单据，并按以下方式之一处理。

 经核实属其他人代为签收邮件而客户本人未签收的（如客户所在单位或居住地物业管理单位），客户事务

组告知客户实际情况。如邮件丢失或毁损，通知客户

前来签收重新开具的《入住通知书》（编号与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明“补开”字

样。

 经核实属邮局或快递服务公司原因丢失、毁损未送达的，由邮局或快递服务公司出具相关证明，客户事务

组通知客户前来签收重新开具的《入住通知书》（编号

与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明

“补开”字样，不再重复以特快专递（EMS）的形式邮

寄（客户强烈要求邮寄的除外。在特快专递《邮件详

情单》“内件品名”栏列明“某编号的入伙通知书、附

件名称及相关证明”，保留《入住通知书》存根和特快

专递（EMS）寄件回执存档）。

4．客户来电反映《入住通知书》丢失或者毁损的，客户事务组通知客

户前来签收重新开具的《入住通知书》（编号与原邮寄的入住通知书编号一致），并在通知书上注明“补开”字样。

第三篇：万科物业管理前期介入工作指引

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万科物业管理前期介入工作指引

1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

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4．方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容

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前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件

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市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、*** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

5.2项目评估细则。5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局

便于安保管理区域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c)

人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d)

安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局

a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c)

消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局

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各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置

根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

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5.2.2.5设备配套

水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c)

沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。b)

网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，第7页，共21页

布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e)

智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体

屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c)

楼板厚度与隔音符合国家规范。

住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），第8页，共21页

应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k)

底层地坪应充分考虑防潮措施。

房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置

室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c)

室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d)

空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g)

如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位

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置。

室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k)

高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置

绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

绿化品种便于养护，养护成本节约。

绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g)

主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置

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景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b)

采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。e)

景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间

应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b)

宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c)

公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e)

各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f)

楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不

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便人员，宜设置相应保护措施。

高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保

住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b)

住宅区内污水处理排放符合国家规范。c)

住宅区内无各类污染源。

周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f)

垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房

物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员

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工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：

管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2

位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b)

业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室面积：根据具体情况而定

位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术

应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b)

试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c)

采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

对规划应充分测算今后产生的管理成本。

管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

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5.2.2.16与相似典型项目的比较 a)

相似点 b)

差异点 c)

优势 d)

劣势 e)

改进建议 5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规

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划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管

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理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

7．施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形

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式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但

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对砼的防水能力有较大的影响。

采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。a)

钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

7.2.6.8给排水工程

给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往

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低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。b)

排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。

8、物业公司对竣工验收阶段介入

8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：Ａ.房屋接管验收表

Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表

Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表Ｅ.机电设备接管验收表

Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类

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统计表汇总后提交地产公司。

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第四篇：万科项目后评估工作指引

有万科的后评价指引，如何发上网？

深圳市万科房地产有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.，LTD.编号： VKSZ/QP/PR012

版号： A/0

《项目成本后评估》编制指引

1.目的评价项目成本的科学合理性，编制《项目成本后评估》。

总结成本管理的经验教训，为新项目成本测算提供参照系。

2.适用范围

公司所有完工结算项目。

3.术语和定义

项目成本后评估：

4.职责

4.1.成本管理部

所有项目完工结算后，成本管理部负责编制《项目成本后评估》中建造成本部分内容，并提交财务部门。

4.1.1.负责归集评估项目的所有相关成本资料，比如：《项目可研报告》、《项目成本管理指导书》、《项目动态成本分析报告》、工程预结算书、工程结算资料等等。

4.1.2.负责比较结算成本与预测成本，对差异部分进行分析、说明。

4.1.3.负责编制《项目成本后评估》的相关内容，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理情况做出评价。

4.2.财务部

财务部负责完成建造成本以外的所有成本内容的分析评估，汇总成本管理部的相关内容，编制完整的《项目成本后评估》报告。

4.3.总经理

4.3.1.负责签发《项目成本后评估》，使之成为公司的基础资料。

5.工作程序

5.1.编制计划

成本管理部根据项目的竣工结算和投入使用计划，确定相应的《项目成本后评估》编制计5.1.1.成本管理部根据项目的竣工结算完成计划，确定《项目成本后评估》相关内容编制计划。

5.1.2.对于需要项目投入使用一定时间后方能考核的成本项目，比如装修材料的使用效果、主要设备的运营能力等，要根据项目入伙计划，确定《项目成本后评估》相关内容的编制计划。

5.2.编制《项目成本后评估》报告

5.2.1.归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：《项目可研报告》、《项目成本管理指导书》、《项目动态成本分析报告》等。

5.2.2.汇总项目完整的结算资料，包括《工程预算书》、《工程结算书》、工程变更签证洽商等资料。

5.2.3.对比项目结算与《项目可研报告》中相关成本预测内容，评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性。

5.2.4.对比项目结算与《项目成本管理指导书》中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性。

5.2.5.分析各期《项目动态成本分析报告》，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。

5.2.6.对照施工图、竣工资料、施工总包合同、《工程预算书》、《工程结算书》、等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响。

5.2.7.考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等等的使用效果和耐用程度，评价材料成本的合理性。

5.2.8.编制《项目成本后评估》相关内容，提交财务部，作为《项目成本后评估》报告的核心内

容。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/QP/DC002《档案管理及质量记录控制程序》

7.相关记录

划。

第五篇：万科景观设计流程指引

万科景观设计流程指引

1.目的为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3.术语和定义

3.1.景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2.景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3.景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4.职责

4.1 设计部景观设计师：

4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2 设计部建筑设计师：

4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3 市场营销部：

4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4 物业公司：

4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《项目成本估算书》。

4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6.项目经理部：

4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11.负责组织景观工程的验收。

4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7.工程采购部

4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8.公司总经理层：

4.8.1.审批景观设计任务书。

4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3.审批景观方案设计。

4.8.4.审批景观实施方案设计。

5．工作程序

5.1.设计资料收集

5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2.《景观方案设计任务书》编制

5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a)项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b)总体设计方向及风格描述。

c)设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d)确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。

e)设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f)设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3.设计单位选择

5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4.景观方案设计阶段

5.4.1.设计输入：

a)《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c)宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5.景观实施方案设计阶段

5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2.设计输入：

a)汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6.景观施工图设计单位的选择

5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3.确定施工图设计公司。

5.7.景观施工图设计阶段

5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2.设计输入：

a)编制《景观施工图设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8.景观施工单位选择阶段

5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9.景观施工阶段

5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10.竣工验收阶段

5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11.景观家具的购买流程

5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12.设计变更

5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6.支持性文件

6.1.《景观设计任务书》

万科入住工作指引规程范文合集

第一篇：万科入住工作指引规程

第二篇：入住工作指引

第三篇：万科物业管理前期介入工作指引

第四篇：万科项目后评估工作指引

第五篇：万科景观设计流程指引

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