万科工程保修管理作业指引

第一篇：万科工程保修管理作业指引

万科工程保修管理作业指引

1.目的

为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围

适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义

3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。

3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。

3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。

3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。职责

4.1物业公司：

4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。

4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；

4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改； 发现

房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；

4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；

4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2地产客户关系中心：

4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业

移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。

4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。

4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工

作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；

4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。

4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；

4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。

附：《房屋保修三方协议》样本

5.项目保修阶段

5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承

接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。5.2.项目保修阶段保修工作操作规程

房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》

5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能

来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。

5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。

5.2.2.1以下情况必须填写3联单：

a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的； b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：

如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；

c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；

d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；

5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。

c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后

以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。

e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。

5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。

5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。

5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修

工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。

5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。

5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。

5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。

5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》

约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需 附“**情况说明”附件）。

5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师

转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。

5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。6.重复维修升级管理及预警制度：

6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应

重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负

责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。

6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉

（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程

7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。

7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘

查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。

7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。

7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地

产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。8.房屋保修扣款流程

8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。

8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；

8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。

8.7超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认；

8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通 知业主领取补偿款（补偿款由服务中心先垫支）补偿协

第二篇：万科项目工程管理策划书编制指引

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万科项目工程管理策划书编制指引 明源地产研究院官方微信编辑整理

预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。

一、项目概况 1.位置及环境

项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。2.建设用地规划要求

项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概况

总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。4.建筑分期概况

项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。

二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构

在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。（1）质量保证体系

项目部质量管理组织形式、人员配置；

组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。（2）岗位职责

各岗位的工作内容、职责描述。

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（3）项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。

三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划

依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；

该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；

亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。2.项目建设总平面规划

根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。

总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。（1）开放示范区

考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便； 不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；

项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。（2）临时设施

临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除； 成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；

上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。（3）材料加工、运输

材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；

塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

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砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运； 塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。

（4）临时道路、水电网络

考虑以永久道路的路基作为临时道路； 临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉；

临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临时水电网；

临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。

四、项目管理目标 1.进度计划管理目标

进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标； 标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。2.质量管理目标

工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标； 客户满意度：客户质量满意度目标；

质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。3.成本管理目标

目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；

动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标； 措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。4.设计管理目标

图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；

设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；

成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》； 环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。5.技术管理目标

新材料、新技术、新工艺应用目标； 风险识别及技术事故控制目标。6.安全文明施工管理目标

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工程现场整洁、有序管理目标；

安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标； 安全文明施工获奖目标。7.健康、安全、环保

环境保护（排污、粉尘、噪音）目标；

限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标。

五、开工准备

1.工程承包范围、界面划分

合理划分工程承包范围的界面，即合理划分工程承包商的承包范围是工程管理过程中的一个重要环节，工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/承包范围，明确验收、交接责任，杜绝出现盲区；

工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。2.资源准备、采购策划和计划

根据《项目开发计划》、《项目建设综合计划》、公司相关规定以及工程承包范围的划分，由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划；

采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划；

优先采用集团集中采购的材料设备，其次采用区域集中采购的材料设备，再次是一线公司采购的材料设备。3.施工图（1）土建施工图

施工图深度应满足住房和城乡建设部于2008年11月26日发布的《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）的要求；

施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。（2）装修图

装修房工程必须有完整的装修图，装修图须与土建施工图相一致； 卫生间及卫生洁具、厨房及厨房设备等布局合理，不存在使用功能缺陷； 配电板、插座、开关面板、水管、龙头等的数量配置满足使用要求，且布置合理、定位准确，并与墙面装饰材料排版协调。

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（3）桩基、地基处理

桩基、地基处理可提前施工的，应在上部主体结构确定并保证不变的情况下，先提供经会审通过的、完整的桩基、地基处理施工图。（4）室外道路、管网

室外道路、景观绿化设计应考虑雨水有组织排放，应系统标明标高、坡度，使雨水排水顺畅，路面、草坪不积水。

室外管网应结合市政配套管网接入点和区内建筑、设施规划需求，并应考虑分期建设的使用要求等综合布置。（5）建筑构造及工序、工艺

建筑构造、施工工序、工艺及方法应遵守集团发布的《建筑构造及工序工艺》相关规定和做法。

六、工程管理 1.进度计划 施工进度计划

施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制；（1）以标准工期为基准，建立控制节点，编制标段、楼栋的具体施工计划；（2）编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表；（3）考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划；（4）甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划；

（5）市政配套（道路、给排水、供电、燃气、通讯等）施工及接入计划；（6）售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划；（7）临时设施的搭建及拆除计划。2.节点控制

基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。防止压缩阶段工期，造成工期松紧程度不一的情况发生； 报批报建计划

土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划，避免无证开工。3.工程质量

（1）工程质量管理体系、检查制度的确立

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建立甲方、监理、总包及分包在内的项目部工程质量管理体制，落实施工单位自检、复检、专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。（2）样板引路

大面积施工前先做样板，发现问题、改进工艺是保证质量的重要措施。样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。（3）加强过程管理

施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程质量的重要手段，一次做成就是最好的质量保证。（4）工程质量通病防治

制定工程质量通病（如渗漏、裂缝）预防及改进方案是工程质量管理的一个重要环节，对确保工程实体质量，提高客户质量满意度具有一定的积极作用。

应把外墙、窗边、屋面、阳露台、卫生间等与水有关的部位作为防渗漏重点控制部位；把墙面、地面、顶棚等需抹灰的部位作为防裂缝、空鼓的重点控制对象。（5）材料、设备质量检验

所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验。a.出厂质量合格证； b.材料试验； c.设备检验。（6）实测实量

遵照《产品质量评估管理办法（试行）》和《产品质量实测实量操作指引（试行）》，对工程施工全过程进行检查和评估，做到日测日量，随时掌握工程质量状况，鼓励建立分户档案。（7）隐蔽工程验收

工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收，并拍照、做好验收记录。a.地基处理； b.桩基； c.钢筋； d.砌体； e.门窗； f.防水； g.预留预埋。

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（8）成品保护

合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提，易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键。

a.施工顺序：先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门；

b.保护部位：门窗、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等； 4.工程技术（1）施工图会审

由公司工程部/项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。a.解决施工图的错、漏、碰、缺问题；

b.检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工； c.检查设计缺陷，消除工程质量隐患；

d.对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支护与监测

有深基坑的项目必须委托专业设计单位进行基坑支护设计，提出设计、监测方案，组织专业部门、专家对基坑支护、监测方案进行评审。（3）结合工程特点、难点的技术方案

阅读工程图纸，找出该工程的特点、难点及风险点，编制相应施工方案及控制措施，作为重点跟踪管理对象。（4）新材料、新技术、新工艺

评估新材料、新技术、新工艺的特性、可靠度及其适用性，究明其对施工环境、施工条件的要求及与其他工程材料的相容性。5.安全文明施工

执行集团《安全健康及环保现场管理标准（试行）》。6.健康、安全、环保

遵守集团《绿色建材标准》和《限用禁用工程材料清单》的规定； 装修材料使用前必须进行环保指标检测； 室内空气质量监测达到相关要求标准以上。7.合同管理

合同文件组成范围及先后顺序的规定；

工程范围的界定，工程界面划分，工程量清单的确定；

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展示区、临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定； 工程款计算依据、计价方式、结算条件； 设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；

工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚； 合同生效、失效的时间及条件；

解除合同的条件，合同纷争的解决方法。8.供方管理（1）监理单位

明源地产研究院就如何在工程管理中使监理作用最大化，如何发挥监理在工程管理中的积极作用，尤其是在质量管理、现场监督、检查方面的积极性进行评估和论证，建立健全的监理考核管理制度。

a.确定监理单位时应根据项目管理需要要求其人员数量、专业配置，根据需要可对总监或总监代表进行面试和规定试用期； b.工作岗位、职责范围划分； c.实测实量、检查频次的确定及考核； d.旁站制度的建立及实施、监控、检查； e.建立监督、检查及复查制度；

f.建立个人考评、奖励制度，提高监理人员工作意愿；（2）总承包单位

总包单位是工程成败的关键。总包单位的选择，尤其是项目经理和项目管理班子的人选对工程管理尤为重要。

a.就项目的进度计划、质量管理目标、成本控制目标等向总包单位交底； b.制定适合本工程特点的施工组织设计：

工程进度计划，施工总平面布置，机械设备进出场时间，劳务队伍来源及劳动力安排，质量保证措施，安全文明施工措施； 工程难点、风险点的管控、对应方法； a.明确工程总体协调、配合责任；

b.检查计划执行情况，随时纠正计划偏差；

c.建立质量保证体系，通过实测实量检查，提高工程质量； d.检查工地签证与成本执行情况；

e.检查工地的整洁、文明施工状况和安全措施落实情况； f.检查施工资料、文档管理情况；

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（3）指定分包和材料设备供应商

督导独立分包单位、专业分包单位制定质量保证措施、施工方案、配合方案及进出场计划；

督导材料设备供应商按照工程进度计划的要求制定材料设备的生产、质检、运输和安装计划；

七、保障措施 1.进度计划保障措施（1）充分的施工准备

完整的施工图、工程承包范围界面的合理划分、工程量清单及施工单位确定、工程开工前的周密策划是计划顺利执行的必要条件。（2）管理组织、资源保障

项目供方管理体系（现场监理人员配置，总包单位的选择、现场项目部管理体系、项目经理及管理人员配置，甲方指定分包单位管理人员配置等）是计划得以实现的组织保障；

材料设备供应计划落实、周转材料的数量保证、机械设备配置以及劳动力的数量、工种保证和合理安排是计划得以实现的基本保障。（3）严谨可行的施工方案

仔细研读图纸，熟悉掌握工程，制定严谨的、切实可行的施工方案是保证计划顺利执行的前提。（4）合理的施工工期

工程有其自身的客观规律，每道工序、每个工艺都有其时间间隔保障要求，所以，合理的工期才可顺利执行。标准工期是工程实施的基本时间要求。节点控制则是执行标准工期、保证工程质量和计划的手段。（5）技术保证

有针对性的技术方案不光是工程质量的保证措施，也可为工程顺利实施提供有力支持。

2.工程质量保证措施

（1）材料、设备质量保证措施 a.结构材料；

b.建筑、装修材料及辅材；

c.设备及其配管、配线材料、辅助材料；（2）主体结构质量保证措施

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a.钢筋：数量，加工，绑扎，定位；

b.模板：材料选择，加工，拼缝，强度，刚度，支撑，定位误差； c.混凝土：配合比，塌落度，落模，振捣；浇筑顺序，冷缝处理；（3）砌体质量、砌体与主体连接保证措施

a.砌筑：砌块含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，压顶收尾方式； b.灰缝：砂浆和易性，横平竖直，均匀饱满、尤其注意竖缝饱满；

c.端部连接：连接筋长度及间距，预留拉接筋与水平灰缝不齐时的处理方法； d.构造措施：构造柱、圈梁的设置，水平通长筋的设置及与端部连接筋的连接；（4）抹灰质量保证措施

a.基层处理，不同基层间相接处的补强措施；

b.原材料（砂、水泥、灰膏）质量控制，砂浆配合比、和易性； c.每次抹灰厚度、相隔时间；

防水（屋面、卫生间、外墙）工程质量保证措施； 安装（水、电、暖、气、通讯）工程质量保证措施； 装饰装修工程质量保证措施； 外墙保温施工质量保证措施；

中间检查、隐蔽工程验收程序落实措施；

施工单位三检（自检、互检、专检）、监理旁站与检查、业主检查的落实措施； 冬季施工措施（北方区域）； 雨季施工措施；

夏季（高温季节）施工措施； 3.质量通病防治措施

经过多年来的努力，工程质量通病（如渗漏、裂缝）虽然已有很大改善，但是，作为质量顽症一直不能根治；工程质量通病也是对客户生活影响最大，投诉最多的质量问题，因此，制定质量通病的预防及改进措施尤为重要。（1）渗漏：

a.外墙：施工孔洞堵塞，不同材料界面间的补强连接，抹灰基层处理，面层质量保证等；

b.窗边：预留孔洞误差控制，塞缝材料质量，塞缝密实度，防水材料及施工质量保证，打胶材料质量及施工质量保证等；

c.屋面（阳露台）：结构混凝土浇捣密实，基层处理，防水层搭接，阴角补强，墙面上翻及压边；

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d.卫生间：混凝土浇捣密实，基层处理，地面及墙面防水层保护，阴角补强，管道穿孔周围处理等；

e.地下室：防渗混凝土浇捣密实，防水对拉螺杆采用，孔洞堵塞，穿墙管道周围处理，基层处理，防水材料及施工质量保证；（2）裂缝、空鼓：

a.墙地面裂缝：混凝土墙地应对混凝土的水灰比、塌落度进行控制，保证混凝土浇捣密实；砌体及抹灰参照相关措施； b.顶棚：混凝土浇捣密实、平整，不抹灰； 4.成品保护措施

深入研究装修房工程的施工顺序和工艺，对易损坏/污染部位制定详细的成品保护措施。

（1）用水规定：干作业开始后不可在户内用水或进行湿作业；

（2）砂浆、腻子应在地面搅拌站搅拌，或使用商品砂浆、泥子，严禁水泥、沙子上楼，严禁在成品或半成品地面上搅拌砂浆或和泥子；

（3）垃圾清理及外运：每层设置垃圾桶，施工完后垃圾随手清理、装袋，楼内垃圾每日清理干净并外运；

对下列部位应制定切实可行、具体详细的保护措施： a.门窗：入户门，阳台门，内门，门下槛，窗，玻璃； b.卫生洁具：马桶，浴缸，洗脸盆，淋浴屏，五金件； c.厨房：橱柜，消毒柜，油烟机，灶具，水池，龙头； d.固定家具：壁柜，鞋柜等；

e.防水层：地下室，屋面，露台，卫生间地面、墙面； f.地面：木地板，面砖，石材等； g.公共部位：大堂，走廊，电梯； h.室外工程：管线，硬铺，景观。5.安全文明施工措施（1）安全保障措施

a.安全保障组织体系，全员安全教育、培训，定期安全检查制度；

b.非常规性的或大型、重要的临时设施搭设应制定专门搭设方案，该方案需经安全技术专家或委员会审定通过；

c.脚手架、工作平台、施工设备等的定期保养、检查； d.洞口、临边及高空作业的安全保护，安全网、防护棚设置；

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e.工地内人员经常逗留场所、建筑主出入口的顶部保护； f.易燃易爆等危险品的堆放场所、安全距离；

g.安全用电：工地内电缆、电线、配电箱的布置及安全措施，生活区用电配置、电器使用规定；

h.一般标牌、标记、标志及警示标牌醒目； i.安全帽、安全带佩戴规定； j.夜间施工安全措施； k.明火使用规定； l.消防设备配置；

m.用地内的市政管网、周围道路、管线、建筑物、构筑物等设施的安全保障措施； n.周围道路或人行通道的安全防护。（2）文明施工措施

a.工地临时围墙、大门及标牌，出入口清洗设施； b.工地内道路硬化、硬地坪及雨水排水沟/管布置；

c.材料分类、堆放有序，周转材料随拆随整理，不乱堆乱放； d.机械设备、工具等使用完毕后堆放整齐； e.砂浆搅拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； f.污水处理及排放，粉尘、噪音控制；

g.办公室、食堂、浴室、厕所等办公生活设施与施工区域隔离，生活区域可作相应美化；

h.垃圾清理与堆放：建筑垃圾与生活垃圾分离、集中堆放；工地做到落手清，不给别人/下道工序添麻烦；及时清理外运。6.工程会议制度（1）例会制度：

建立月例会、周例会及日会制度，与设计、监理、施工等工程建设参与各方就计划执行情况、工程质量、成本控制、安全文明施工等事项进行定期定时沟通，纠正偏差、解决问题，保证工程顺利进行。（2）紧急会议：

发生重大、紧急情况时，及时召开相关各方临时紧急会议，研究情况、解决问题。（3）专题会议：

对在例会上不能解决的问题，应以专题会议的方式研究、商谈、解决。

八、其他管理工作

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1.紧急情况联络、处理程序

应急处理：动用一切可动用的力量和资源，采取应急措施，阻止事态蔓延、扩大和发展；

联络汇报：第一时间向公司相关部门或领导汇报，取得相应支援和指示； 媒体对应：媒体采访时不擅自向媒体发表个人意见，由公司媒体对接人接待媒体。2.文件档案管理

九、工地开放、工程交付 1.工地开放

场容场貌，出入口及安全通道，开放区域整顿、清洁。2.交付计划及方案

交付房屋类型，交付时间、数量，交付方式及程序； 交付人员（工程、物业、客服等）配置； 资料准备、移交安排；

竣工检查、模拟验收及整改时间安排。3.检查、验收及整改

检查验收及整改：建立施工单位、监理、项目部/工程部门、政府相关部门以及物业部门等的检查、验收、整改程序；

整改资源配置：土建总包、装修分包、设备分包、材料设备供应商等；

成品保护：清洁剂、清洁工具的使用规定，清洁时的成品保护，避免二次污染和损坏；

应急维修：维修材料与维修工具、设备准备，建立工种齐全的应急维修队伍，及时解决交付过程中的问题。

(来源：根据百度文库资料整理，更多精彩文章分享，欢迎关注主编潘勇堂微信号jackpyt）

第三篇：万科工程质量保修协议书

工程质量保修协议书

甲方（全称）： 乙方（全称）：

甲方、乙方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对（工程全称）签订工程质量保修书。

1.工程保修概况

1.1.工程名称： 1.2.工程地点：

1.3.保修内容： 等乙方施工的全部内容。1.4.工程保修金总额：保修金额按工程项目竣工结算价的5%计取。

1.5.本工程保修阶段甲方的代表部门为项目客户关系中心，乙方应接受客户关系中心的管理。

2.工程质量保修范围和期限

2.1.双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过验收，完善整改意见并正式移交甲方，首批业主入住之日起计算，保修期限为 年。2.2.乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。

2.2.凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围；不属于乙方责任，但是经由双方协商由乙方施工的，乙方应配合维修，费用由责任方承担。

2.3.由于地震、洪水、台风等不可抗力造成的工程质量问题（必须出具政府提供的相关证明）及使用者自身拆、改、修和使用不当造成的工程质量问题，经调查属实的，不属于本合同工程保修范围。2.4.属于设计原因造成的质量缺陷，应由责任方承担，不在本保修范围内。2.5.保修期限内出现的工程质量问题，保修期限从修复之日起计算，时间顺延。

3.质量保修责任

3.1.乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。

3.2.保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。

3.3.乙方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。乙方授权甲方全权代表乙方与相关业主进行谈判，乙方应在甲方通知有关费用的3天内向甲方支付，否则甲方加15％的违约金从保修金中扣除，并要求乙方补充保修金。

3.4.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。3.5.赔偿责任：

由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和连带损失，由乙方负责赔偿。因为施工质量问题或乙方未按合同保修或维修，两次以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，乙方承担全部责任，由甲方以乙方的名义向业主支付，具体办法为：因施工质量问题导致用户索赔时，属乙

方责任的，乙方授权甲方全权代表乙方与用户进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方负责知会乙方，乙方予以无条件承认。

3.6.甲方开出《万科现场行为过失处罚通知单》或《工程质量问题投诉处理知会》等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除。

3.7.在维修过程中，甲方将给与乙方必要的协调配合。

4.保修作业管理

4.1.维修人员安排

4.1.1.保修阶段乙方必须以书面形式指定一个现场维修负责人及维修小组成员（每个工种不少于1人），全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。包括：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和实施、配合万科客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判及确认等工作。保修期的头六个月内，乙方应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责修工作，认真履行保修责任。

4.1.2.乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。

4.1.3.乙方派出维修人员须由乙方进行培训，具备熟练的专业技能，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.1.4.乙方派至现场的维修人员必须到项目物业管理中心办理小区出入证手续，持证进出小区。人员若有变动乙方应及时书面知会甲方，在甲方同意后补充办理出入证手续，同时原维修人员的出入证交还园区物业管理中心。

4.4.5.乙方维修人员应服从甲方客户关系中心及监理的管理、服从用户的监督，着装整洁、文明施工、文明用语，不得与用户发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.4.6.每一用户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位，并不得在业主家中大声喧哗、哼小调、开玩笑、看书、报刊杂志、电视；不允许乱扔垃圾、吐痰；不允许在业主家中吃快餐盒饭、抽烟或无故逗留等。

4.4.7.甲方有对乙方现场违规人员及不服从管理的人员驱逐退场的权利，并要求乙方整改；如果乙方不能按照甲方要求进行整改，甲方将另外委托其他专业公司的人员完成乙方的修缮任务。发生一切费用将由乙方承担。4.2.维修的时间性

4.2.1.在保修期头六个月乙方应于现场做到随叫随到，服务周到，及时处理以上各项工作；此后应在甲方或监理通知12小时内赶到现场进行维修，并于赶到现场之日起二日内完成通知所涉及之保修、维修项目并保证维修质量及效果。对于重大的质量问题，乙方须在甲方通知后6小时内到达现场，并经双方协商确定维修完工时间。

4.2.2.发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当在2小时内到达事故现场抢修。紧急情况包括渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸等。4.2.3.甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。

4.2.4.由于乙方无法联系或维修到场不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理

结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方质保金中扣除。但不等于解除乙方的任何应负的责任。

4.2.5.如乙方不能维修或未能在甲方和监理指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用及甲方加收管理费(修复及赔偿费的15％)可以从甲方支付乙方的任何款项中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。4.3.维修质量控制

4.3.1.乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。

4.3.2.因质量问题乙方维修一次后，同一部位在6个月内再次出现类似问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。

4.3.3.如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。

4.3.4.乙方返修人员进入业主家中进行维修前，应事先征得业主同意方可进入，不得擅自入内；在业主家中不得随意进入的非维修施工作业的区域。

4.3.5.乙方每次维修完成后均须取得业主和甲方、监理的验收签字。业主和甲方、监理的签字确认仅证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。

4.3.6.乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法；有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺；有使用不合格的维修材料，有偷工减料的行为。甲方有权另外委托其他专业公司处理，发生一切费用由乙方承担。4.4.维修作业管理

4.4.1.维修负责人办理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到客户服务中心相应的记录表格中登记签名，包括：《钥匙领用登记表》、《维修操作单》等，并请当面核实清楚。

4.4.2.乙方人员在维修过程中，必须作好施工作业点周边的成品保护工作，维修过程中给业主造成损失，则乙方应承担相应负责。每次维修完毕，应负责将施工现场清理、擦拭干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关。严禁乙方将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，仅由乙方负责承担。

4.4.3.乙方在物业管理中心领用钥匙，必须按甲方或管理中心规定于当日归还。

4.4.4.维修区域内的任何物品（包括：钥匙）丢失和损失，维修单位将承担由此所造成的一切损失和赔偿，费用将直接从责任单位工程质保金中扣除。

4.4.5.因工作需要甲方召集举行的有关维修工作会议，在通知到乙方后，如乙方未准时参加或缺席，甲方有权对乙方进行相应处罚。

4.4.6.乙方不得以维修的名义为装修公司搬运垃圾、为业主运送物业管理中心禁止的建筑材料，不得以荣盛的名义为业主进行装修、改造等活动。

5.质量保修金的结算与支付

5.1.甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的的保修操作单及费用单进行备案。

5.2.乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从质保金中扣除，不足部分乙方同意支付超额。

5.3.结算时间：保修期满一年结束，乙方已完成全部保修工作后甲乙双方针对保修金进行阶段性结算，结算后15个工作日内后将质保金的40％的余款支付给乙方。保修期全部结束后，甲乙双方针对质保金进行结算，结算后15个工作日内将质保金支付给乙方。每次结算时乙方的质量情况和维修情况需物业公司、甲方签字认可，并扣除甲方代付维修款、违约金等。

5.4.保修期内出现质量问题，出现问题部分的保修期顺延，产生质量问题部分的保修金结算也顺延。5.5.保修金结算后，乙方仍应继续完成第2条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

5.6.当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，乙方同意向在接到甲方书面通知之日起十个工作日甲方补偿差额。

5.7.所有保修款在结算时均不计利息。

6.违约责任

6.1.对于乙方违反本协议的规定或未达到本协议约定的时间和标准的，视为乙方违约，甲方将视情况从乙方保修金众扣除200～1000元/项不等的违约金。

6.2.在合同有效期内，双方必须遵守合同的约定和国家及本市的有关规定，否则由违约方承担法律责任。

6.3.乙方未按合同规定向甲方支付差额款时，应承担逾期付款期间的利息。

6.4.甲方非因正常原因未按规定返还保修金的，乙方有权要求甲方支付逾期付款期间的存款利息。

7.其他

7.1.本协议依据最初的《施工合同》中的约定的保修条款作为根本依据而制定，如有未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

7.2.本协议与《施工合同》中条款有相互冲突的地方，最终以《施工合同》规定条款为准。7.3.对工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可向有管辖权的人民法院起诉。7.4.本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方：(盖章)

法人代表：

时间：

乙方：(盖章)

法人代表：

时间：

第四篇：万科景观设计流程指引

万科景观设计流程指引

1.目的为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3.术语和定义

3.1.景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2.景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3.景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4.职责

4.1 设计部景观设计师：

4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2 设计部建筑设计师：

4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3 市场营销部：

4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4 物业公司：

4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《项目成本估算书》。

4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6.项目经理部：

4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11.负责组织景观工程的验收。

4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7.工程采购部

4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8.公司总经理层：

4.8.1.审批景观设计任务书。

4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3.审批景观方案设计。

4.8.4.审批景观实施方案设计。

5． 工作程序

5.1.设计资料收集

5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2.《景观方案设计任务书》编制

5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a)项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b)总体设计方向及风格描述。

c)设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d)确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。

e)设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f)设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3.设计单位选择

5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4.景观方案设计阶段

5.4.1.设计输入：

a)《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c)宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5.景观实施方案设计阶段

5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2.设计输入：

a)汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6.景观施工图设计单位的选择

5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3.确定施工图设计公司。

5.7.景观施工图设计阶段

5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2.设计输入：

a)编制《景观施工图设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8.景观施工单位选择阶段

5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9.景观施工阶段

5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10.竣工验收阶段

5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11.景观家具的购买流程

5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12.设计变更

5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6.支持性文件

6.1.《景观设计任务书》

第五篇：工程防渗漏作业指引

制度版本信息

工程防渗漏作业指引 制度履历表

编号：

目 录

第一章 总 则 1

第二章 防渗漏重点部位 1

第二章 防渗漏预控管理 2

第三章 防水材料预控管理 4

第四章 防渗漏过程管理 4

第五章 防渗漏验收管理 9

第六章 防渗漏验收标准 10

第七章 附则 12

第一章 总 则

第一条

为规范工程防渗漏作业要求，杜绝工程渗漏隐患，结合集团防渗漏做法的经验及借鉴其它房地产公司在防渗漏方面的管理，根据集团新的授权、《工程管理办法》及《工程质量验收管理实施细则》编制本指引。

第二条

本办法验收权限依照集团2017年版《授权体系》编制，如集团《授权体系》进行调整则验收权限依照新的授权自行调整授权部分。

第三条

防渗漏工程作为影响使用功能的最大隐蔽工程，强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法。设计及施工应遵循“防排结合、先排后防”的原则。强调结构自防水，选择合适的防水材料并规范施工、验收环节、成品保护。重视各饰面层、防水层施工后的淋、蓄水试验，验证防渗漏效果。

第四条

工程防渗漏的全过程施工管理适用本办法。

第二章 防渗漏重点部位

第五条

房屋建筑工程防渗漏的重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外墙（门窗）、地下室、覆土地下车库顶板、给排水管道等几个方面。

第六条

室外防水：钢筋混凝土结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，防水层施工和穿过结构板的管道节点构造、屋面不易进行卷材施工的部位（如相信凸起物之间间距小于30cm的部位）、防水层的收头及保护是重要的控制环节。同时开敞阳台、露台须设有地漏并增做防水。

第七条

室内防水：钢筋混凝土地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造以及对防水层的保护是重要环节。

第八条

外门窗：验收门窗拼角质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及副框（若有）塞口质量是保证门窗无渗漏的基础，施打发泡胶、打胶的质量、主框螺丝孔密封是保证门窗无渗漏的要点。

第九条

覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋混凝土构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求、模板的拆除条件是必须关注的。

第十条

外墙砌体：重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、必须在墙外侧保证有一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口（螺栓孔）的封堵和外墙保温层的防渗漏则是一个关键。

第三章 防渗漏预控管理

第一节 防渗漏组织管理

第十一条

地区公司会同项目公司、监理单位、施工单位成立创建无渗漏工程工作小组，各单位要分别制定具体的技术措施、实施办法和责任制，建立创建“无渗漏”工作的质量保证体系。

第十二条

监理单位应在进驻现场后完善《监理实施细则——防渗漏篇》，并作为正式监理文件经审核后执行。

第十三条

监理单位应核查防水施工队伍的资质、防水施工人员的上岗证情况。核实所用防水材料是否属于集团长期合作单位进行，按规定抽检并见证取样。

第十四条

投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以项目经理为组长的防水工程质量管理小组。充分理解并接受本《标准》有关规定。

第二节 防渗漏方案管理

第十五条

项目公司工程部按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工管理指导书》。

第十六条

监理单位按照以上详图做法及检查项目点编制《监理实施细则——防渗漏》。

第十七条

总包单位按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工方案》及《保证措施》。

第三节 坚持样板引路

第十八条

防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。样板施工过程以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

第十九条

样板施工的具体要求参见集团下发的《样板管理实施细则》。

第四章 防水材料预控管理

第一节基本规定

第二十条

防水材料严格按照设计要求进行选用，不得任意变更。

第二十一条

防水材料必须严格在集团下发的长期合作单位库内选择，严禁非库内厂家的防水材料使用到工程上。

第二节常规防水材料要求

第二十二条

对于SBS防水材料不得低于弹性体改性沥青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，严禁使用沥青复合胎防水卷材。各项性能指标符合国家现行有关规定。

第二十三条

厨卫间如采用聚氨酯防水涂料应选用单组分聚氨酯防水涂料。

第二十四条

采用其它防水材料，材料性能等各项指标必须符合国家有关规定。

第二十五条

防水材料必须有出厂质量合格证，法定检测部门出具的检测报告，工程所在地的注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

第五章 防渗漏过程管理

第一节一般管理规定

第二十六条

防水工程必须由具备防水资质的专业队伍施工，防水施工作业人员必须具备相应的上岗证。

第二十七条

防渗漏作业由项目工程副总主责，分管专业工程师严格过程旁站监督，100%检查，实名制验收。发现虚假验收或验收不认真，追究验收人和责任人的责任。

第二十八条

防渗漏工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录。

第二十九条

施工单位应在图纸会审阶段对设计文件中防水材料未明确的各项指标等加以明确。

第三十条

施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》（节点齐全、图文并茂），并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目公司审核，并严格遵照执行。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目公司及监理单位随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，对实施成效严格考核评估。

第三十一条

防渗漏节点做法具体参见《防渗漏作业标准》。

第二节防水材料进场管理

第三十二条

监理单位必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目公司应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志。招标部及工程部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

第三十三条

施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

第三十四条

防水材料每次见证取样二份，项目工程部送检复试一份，留存一份。

第三节地下室防渗漏管理

第三十五条

地下室防渗漏重点部位及关键工序包括：穿外墙管道防水做法及安装；止水钢板的留置、对接及安装；顶板收光打磨；后浇带的清理与浇筑；螺栓眼的修补与堵洞；顶板蓄水、墙体淋水试验；防水细部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六条

大体积防水混凝土需单独编制专项施工方案。

第三十七条

基础混凝土浇筑必须严格控制塌落度，并做好记录。必须严格控制浇筑的分层厚度。

第三十八条

地下室基础筏板水平施工缝和地下室竖向施工缝必须使用止水钢板止水，其它施工缝采用止水橡胶条止水。止水钢板连接处必须满焊、止水橡胶条不得断开。

第三十九条

车库顶板混凝土应一次性收光，滤水层（含水收集系统）施工等作为关键节点严格控制。

第四十条

地下室穿墙螺栓、穿墙套管、基层平整度及阴阳角部位要做专项检查，合格后方可进行后续施工。防水卷材施工要分层验收。

第四十一条

外墙肥槽回填必须分层施工，派专人旁站并留影像资料存档。

第四节外墙防渗漏过程管控

第四十二条

外墙防渗漏重点部位及关键工序包括砌体结构外墙的砌筑灰缝饱满度、外墙抹灰质量、堵洞、细部做法、外墙淋水试验五项工作。

第四十三条

结构墙螺栓孔洞的塑料套管必须全部取出，逐个封堵密实。

第四十四条

外墙砌筑严格控制每次砌筑不超过规范要求，砂浆要饱满。

第四十五条

抹灰的分隔缝必须先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安装分隔条，以防渗漏。

第四十六条

有外墙保温的，柔性抗裂砂浆的厚度必须严格控制、专项检查，严禁钢丝网的外露。

第五节外门窗防渗漏过程管控

第四十七条

外门窗防渗漏重点部位及关键工序包括门窗的土建预收口、塞口；打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

第四十八条

所有门窗在安装前必须预先收口，未预收口不得安装。收口前应跟门窗厂家沟通，确定收口的具体尺寸。此工序要需专项检查。

第四十九条

门窗洞口尺寸过大时应参照《防渗漏作业标准》的处理规定提前处理后方可抹灰收口。

第五十条

门窗安装前应按照规定的标准做好工序的交接手续，符合防渗漏作业标准后方可交接。

第五十一条

门窗打胶前需检查门窗周边塞口是否满足防渗漏标准，包装清理干净，靠门窗周边抹灰顺直，无残留物等方可打胶。

第六节屋面和露台防渗漏过程管控

第五十二条

屋面工程渗漏点主要发生在结构自防水，出屋面的各种管根、烟风道等构造物，山墙，水落口，排水沟等。屋面和露台防渗漏重点部位及关键工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、细部做法、蓄水或淋水试验等内容。

第五十三条

屋面混凝土浇筑是结构防水的管控重点，坡屋面混凝土浇筑的施工方案应采取从下周圈循环往上浇筑施工法，确保混凝土浇筑密实。平屋面混凝土浇筑完成后要求一次性压光。

第五十四条

出屋面堵洞应同室内堵洞，先剔凿再分两次浇筑完成。

第五十五条

防水收头原则上留槽做法优先，其次为用铝压条收口。

第七节厨卫间、阳台防渗漏过程管控

第五十六条

厨卫间、阳台防渗漏重点部位及关键工序包括管道堵洞、找平层、附加层、保护层、三次闭水试验。

第五十七条

土建与水电安装专业施工顺序应合理，必须先装好设备及管道再做防水，严禁在完成防水的地面、墙面上打眼凿洞。

第五十八条

穿楼地面的管洞堵洞原则上由土建施工单位施工，不在土建施工单位内的建议水单施工单位委托施工单位施工，以确保堵洞质量。

第五十九条

防水材料原则上严格按设计确定的防水材料进行施工，不得任意变更。以下两中情况如设计未明确应在图纸会审时提出：

1.当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不可采用聚氨酯等可挥发性防水材料。

2.墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，不得使用与砂浆粘结不好的防水材料，以免出现空鼓。

第六十条

采用内保温做法时，墙面防水应粘贴在墙面基层上，不得做在保温层上。

第六章 防渗漏验收管理

第六十一条

验收依据

1、设计图纸要求；

2、国家相关验收规范；

3、防水材料封样。

第六十二条

权责划分

1、地区、项目须设立防渗漏工作负责人，原则上要求地区工程总监、项目工程副总为防渗漏一户一验工作责任人。

2、地区公司质安总监、项目监理总监、监理工程师为防渗漏一户一验工作验收责任人，监理总监、监理工程师须对每道工序100%验收，地区公司质安总监对每道工序验收比例不少于50%；项目工程副总、地区公司工程总监对验收情况进行检查，检查比例分别不少于30%、10%。

第六十三条

验收程序

1、地下室防水施工前，项目防渗漏负责人负责制定本项目防渗漏一户一验工作计划并报地区公司，地区公司防渗漏责任人根据本地区各项目防渗漏一户一验工作计划制定地区公司工作计划，监督各项目工作计划执行情况。

2、项目监理工程师与监理总监须按验收内容严格监控防渗漏工作每道工序施工过程；每道工序施工完成后，项目监理工程师与监理总监须按工作计划及时到现场进行验收并填写防渗漏一户一验台账，验收合格后，及时根据验收权限申请相关验收人及责任人验收，相关验收人及责任人须24小时内到场验收，验收合格后在台账上签字。

第七章 防渗漏验收标准

第一节防水材料检查标准

第六十四条

防水材料进场前，项目工程（监理）部要熟知设计文件中防水材料的选型、规格、参数。

第六十五条

防水材料复试必须按进场数量每进场一批复试一批，要求现场点数，如实填写，不得填写代表批量。每次复试取样的同时留存材料样品（样块不得小于200mm×100mm）封存备查。取样送检监理必须全程跟踪。

第六十六条

施工过程中，项目工程（监理）部必须按照复试时预留的样品对比查验防水材料，发现异常及时处理。

第二节淋（蓄）水试验

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。

第六十七条

屋面淋水试验

屋面施工应至少进行两次闭水试验，其中设两道防水层的屋面必须进行三次闭水试验（坡屋面为淋水试验，不少于两小时；平屋面为蓄水试验，不少于24小时，水面高出最高处20mm）。

1.各种出屋面管道、烟道、落水口等的安装及四周封堵后，进行结构闭水试验并对渗漏处进行修补。

2.各层防水层施工完毕后，将落水口临时封堵，进行第二次闭水试验，并安排专人检查记录，直至无渗漏发生。

第六十八条

厨、卫间蓄水试验必须进行三次蓄水，即：穿过楼板管道封堵完成后、防水层施工完成、面层施工完成后各蓄水一次，并100%检查验收。

第六十九条

外墙淋水试验

1.时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

2.淋水方式：在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水；

3.淋水时间：12h（或持续中雨12h）

第七十条

外门、窗淋水试验

门窗及窗扇玻璃安装及外侧密封胶完成后进行门窗淋水试验，用带喷头的水管向门、窗所在范围逐一喷水,喷水压力0.2--0.3MPa，每樘门窗淋水时间不少于 15min。

第七十一条

其它遵照国家规范等有关要求执行。

对防渗漏重要部位（工序）实行专项验收，各验收部门如实在《重要部位（工序）防渗漏专项检查验收记录表》（附件1）中填写验收情况。

第八章 附则

第七十二条

工程防渗漏具体节点做法详见《工程防渗漏作业标准》。

第七十三条

集团住宅事业部负责本指引的编制、修订、解释工作，本指引自发布之日起实施。