工程审计作业指引清单（共5则范文）

第一篇：工程审计作业指引清单（共）

工程审计作业指引清单

一、审查工程管理的基础工作（在建、已完）

1、审查成本、设计、工程管理部结算、变更台账的建立情况。

2、审查成本、设计、工程管理部招标资料的管理情况。

3、审查成本、设计、办公室、工程部、项目部等的合同资料管理情况。

4、审查重要岗位人员变动有无书面业务交接手续。

5、审查工程部、项目部资料管理、归档情况（工程指令、收发文、工作联系函等文件）

6、审查材料封样管理流程。

7、审查合同编号的规范性、一致性。

8、相关工作人员的岗位职责及工作内容。

9、成本、设计工程管理部文档管理系统的查核。

二、审查整个项目主要工程质量问题及返修整个情况（已完）

1、审查项目主要工程质量问题的原因。

2、审查是否落实造成返修工作的责任方。

3、审查返修单位的变更情况。

4、审查返修费用的归属情况、及从责任方扣除情况。

5、了解交房后的维保责任。

三、抽查工程结算情况（已完）

1、审查结算时间与合同要求一致的情况（对比结算计划表）。

2、审查结算价款的审批情况（查审批表）。

3、审查结算合同条款执行情况，如工程延期扣款执行情况、质量扣款等（查业主反索赔函件、工程指令、竣工备案等资料）。

4、审查结算工程量的结算与施工图纸差异情况（抽查个别影响造价较大项目工程量计算）。

5、审查变更原因、合理情况及变更单价的确认情况（查变更原始资料）。

6、审查结算付款情况。

7、审查结算各协助方参与情况。

四、审查设计、工程及材料、设备的变更情况（适用于在建、已完工程）。需要查阅工程变更台账记录、变更登记表或变更审批汇总表、工程指令、工作联系函等资料。

1、审查乙供材料的变更情况（材料变更索赔报告）。

2、审查甲供或甲指乙供材料的变更情况。

3、审查工程变更的原因、理由（查设计变更单、工程指令、会议纪要）。

4、审查工程变更的审批情况（重大变更是否报集团审批后才发工程指令）。

5、审查工程变更价格合理性及技术的可行性（与原合同价差异）。

6、审查由于变更对工程成本的影响情况。

7、工程变更流程及制度情况。

五、中期付款审计（在建）

1、审查付款记录表的合同金额须与正式合同一致。

2、变更增加的金额付款，必须有变更确认书或补充协议的签署才能放进付款记录的变更帐内。

3、变更增加付款时，审查保留金的计算须考虑变更追加。

4、工期已拖延，审查付款应考虑扣减拖期罚金。

5、审查付款审批权限，是否按权限传送至相关领导批复，领导签名是否齐全。

第二篇：审计指引

企业内部控制审计指引

第一章 总 则

第一条 为了规范注册会计师执行企业内部控制审计业务，明确工作要求，保证执业质量，根据《企业内部控制基本规范》、《中国注册会计师鉴证业务基本准则》及相关执业准则，制定本指引。

第二条 本指引所称内部控制审计，是指会计师事务所接受委托，对特定基准日内部控制设计与运行的有效性进行审计。

第三条 建立健全和有效实施内部控制，评价内部控制的有效性是企业董事会的责任。按照本指引的要求，在实施审计工作的基础上对内部控制的有效性发表审计意见，是注册会计师的责任。

第四条 注册会计师执行内部控制审计工作，应当获取充分、适当的证据，为发表内部控制审计意见提供合理保证。

注册会计师应当对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并对内部控制审计过程中注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷，在内部控制审计报告中增加“非财务报告内部控制重大缺陷描述段”予以披露。

第五条 注册会计师可以单独进行内部控制审计，也可以将内部控制审计与财务报表审计整合进行（以下简称整合审计）。在整合审计中，注册会计师应当对内部控制设计与运行的有效性进行测试，以同时实现下列目标：

（一）获取充分、适当的证据，支持其在内部控制审计中对内部控制有效性发表的意见；

（二）获取充分、适当的证据，支持其在财务报表审计中对控制风险的评估结果。

第二章 计划审计工作

第六条 注册会计师应当恰当地计划内部控制审计工作，配备具有专业胜任能力的项目组，并对助理人员进行适当的督导。

第七条 在计划审计工作时，注册会计师应当评价下列事项对内部控制、财务报表以及审计工作的影响：

（一）与企业相关的风险；

（二）相关法律法规和行业概况；

（三）企业组织结构、经营特点和资本结构等相关重要事项；

（四）企业内部控制最近发生变化的程度；

（五）与企业沟通过的内部控制缺陷；

（六）重要性、风险等与确定内部控制重大缺陷相关的因素；

（七）对内部控制有效性的初步判断；

（八）可获取的、与内部控制有效性相关的证据的类型和范围。

第八条 注册会计师应当以风险评估为基础，选择拟测试的控制，确定测试所需收集的证据。

内部控制的特定领域存在重大缺陷的风险越高，给予该领域的审计关注就越多。

第九条 注册会计师应当对企业内部控制自我评价工作进行评估，判断是否利用企业内部审计人员、内部控制评价人员和其他相关人员的工作以及可利用的程度，相应减少可能本应由注册会计师执行的工作。

注册会计师利用企业内部审计人员、内部控制评价人员和其他相关人员的工作，应当对其专业胜任能力和客观性进行充分评价。与某项控制相关的风险越高，可利用程度就越低，注册会计师应当更多地对该项控制亲自进行测试。

注册会计师应当对发表的审计意见独立承担责任，其责任不因为利用企业内部审计人员、内部控制评价人员和其他相关人员的工作而减轻。

第三章 实施审计工作

第十条 注册会计师应当按照自上而下的方法实施审计工作。自上而下的方法是注册会计师识别风险、选择拟测试控制的基本思路。注册会计师在实施审计工作时，可以将企业层面控制和业务层面控制的测试结合进行。

第十一条 注册会计师测试企业层面控制，应当把握重要性原则，至少应当关注：

（一）与内部环境相关的控制；

（二）针对董事会、经理层凌驾于控制之上的风险而设计的控制；

（三）企业的风险评估过程；

（四）对内部信息传递和财务报告流程的控制；

（五）对控制有效性的内部监督和自我评价。

第十二条 注册会计师测试业务层面控制，应当把握重要性原则，结合企业实际、企业内部控制各项应用指引的要求和企业层面控制的测试情况，重点对企业生产经营活动中的重要业务与事项的控制进行测试。

注册会计师应当关注信息系统对内部控制及风险评估的影响。

第十三条 注册会计师在测试企业层面控制和业务层面控制时，应当评价内部控制是否足以应对舞弊风险。

第十四条 注册会计师应当测试内部控制设计与运行的有效性。

如果某项控制由拥有必要授权和专业胜任能力的人员按照规定的程序与要求执行，能够实现控制目标，表明该项控制的设计是有效的。

如果某项控制正在按照设计运行，执行人员拥有必要授权和专业胜任能力，能够实现控制目标，表明该项控制的运行是有效的。第十五条 注册会计师应当根据与内部控制相关的风险，确定拟实施审计程序的性质、时间安排和范围，获取充分、适当的证据。与内部控制相关的风险越高，注册会计师需要获取的证据应越多。

第十六条 注册会计师在测试控制设计与运行的有效性时，应当综合运用询问适当人员、观察经营活动、检查相关文件、穿行测试和重新执行等方法。

询问本身并不足以提供充分、适当的证据。

第十七条 注册会计师在确定测试的时间安排时，应当在下列两个因素之间作出平衡，以获取充分、适当的证据：

（一）尽量在接近企业内部控制自我评价基准日实施测试；

（二）实施的测试需要涵盖足够长的期间。

第十八条 注册会计师对于内部控制运行偏离设计的情况（即控制偏差），应当确定该偏差对相关风险评估、需要获取的证据以及控制运行有效性结论的影响。

第十九条 在连续审计中，注册会计师在确定测试的性质、时间安排和范围时，应当考虑以前执行内部控制审计时了解的情况。

第四章 评价控制缺陷

第二十条 内部控制缺陷按其成因分为设计缺陷和运行缺陷，按其影响程度分为重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷。

注册会计师应当评价其识别的各项内部控制缺陷的严重程度，以确定这些缺陷单独或组合起来，是否构成重大缺陷。

第二十一条 在确定一项内部控制缺陷或多项内部控制缺陷的组合是否构成重大缺陷时，注册会计师应当评价补偿性控制（替代性控制）的影响。企业执行的补偿性控制应当具有同样的效果。

第二十二条 表明内部控制可能存在重大缺陷的迹象，主要包括：

（一）注册会计师发现董事、监事和高级管理人员舞弊；

（二）企业更正已经公布的财务报表；

（三）注册会计师发现当期财务报表存在重大错报，而内部控制在运行过程中未能发现该错报；

（四）企业审计委员会和内部审计机构对内部控制的监督无效。

第五章 完成审计工作

第二十三条 注册会计师完成审计工作后，应当取得经企业签署的书面声明。书面声明应当包括下列内容：

（一）企业董事会认可其对建立健全和有效实施内部控制负责；

（二）企业已对内部控制的有效性作出自我评价，并说明评价时采用的标准以及得出的结论；

（三）企业没有利用注册会计师执行的审计程序及其结果作为自我评价的基础；

（四）企业已向注册会计师披露识别出的所有内部控制缺陷，并单独披露其中的重大缺陷和重要缺陷；

（五）企业对于注册会计师在以前审计中识别的重大缺陷和重要缺陷，是否已经采取措施予以解决；

（六）企业在内部控制自我评价基准日后，内部控制是否发生重大变化，或者存在对内部控制具有重要影响的其他因素。

第二十四条 企业如果拒绝提供或以其他不当理由回避书面声明，注册会计师应当将其视为审计范围受到限制，解除业务约定或出具无法表示意见的内部控制审计报告。

第二十五条 注册会计师应当与企业沟通审计过程中识别的所有控制缺陷。对于其中的重大缺陷和重要缺陷，应当以书面形式与董事会和经理层沟通。

注册会计师认为审计委员会和内部审计机构对内部控制的监督无效的，应当就此以书面形式直接与董事会和经理层沟通。书面沟通应当在注册会计师出具内部控制审计报告之前进行。

第二十六条 注册会计师应当对获取的证据进行评价，形成对内部控制有效性的意见。

第六章 出具审计报告

第二十七条 注册会计师在完成内部控制审计工作后，应当出具内部控制审计报告。标准内部控制审计报告应当包括下列要素：

（一）标题；

（二）收件人；

（三）引言段；

（四）企业对内部控制的责任段；

（五）注册会计师的责任段；

（六）内部控制固有局限性的说明段；

（七）财务报告内部控制审计意见段；

（八）非财务报告内部控制重大缺陷描述段；

（九）注册会计师的签名和盖章；

（十）会计师事务所的名称、地址及盖章；

（十一）报告日期。

第二十八条 符合下列所有条件的，注册会计师应当对财务报告内部控制出具无保留意见的内部控制审计报告：

（一）企业按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》以及企业自身内部控制制度的要求，在所有重大方面保持了有效的内部控制；

（二）注册会计师已经按照《企业内部控制审计指引》的要求计划和实施审计工作，在审计过程中未受到限制。

第二十九条 注册会计师认为财务报告内部控制虽不存在重大缺陷，但仍有一项或者多项重大事项需要提请内部控制审计报告使用者注意的，应当在内部控制审计报告中增加强调事项段予以说明。

注册会计师应当在强调事项段中指明，该段内容仅用于提醒内部控制审计报告使用者关注，并不影响对财务报告内部控制发表的审计意见。

第三十条 注册会计师认为财务报告内部控制存在一项或多项重大缺陷的，除非审计范围受到限制，应当对财务报告内部控制发表否定意见。

注册会计师出具否定意见的内部控制审计报告，还应当包括下列内容：

（一）重大缺陷的定义；

（二）重大缺陷的性质及其对财务报告内部控制的影响程度。

第三十一条 注册会计师审计范围受到限制的，应当解除业务约定或出具无法表示意见的内部控制审计报告，并就审计范围受到限制的情况，以书面形式与董事会进行沟通。

注册会计师在出具无法表示意见的内部控制审计报告时，应当在内部控制审计报告中指明审计范围受到限制，无法对内部控制的有效性发表意见。

注册会计师在已执行的有限程序中发现财务报告内部控制存在重大缺陷的，应当在内部控制审计报告中对重大缺陷做出详细说明。第三十二条 注册会计师对在审计过程中注意到的非财务报告内部控制缺陷，应当区别具体情况予以处理：

（一）注册会计师认为非财务报告内部控制缺陷为一般缺陷的，应当与企业进行沟通，提醒企业加以改进，但无需在内部控制审计报告中说明；

（二）注册会计师认为非财务报告内部控制缺陷为重要缺陷的，应当以书面形式与企业董事会和经理层沟通，提醒企业加以改进，但无需在内部控制审计报告中说明；

（三）注册会计师认为非财务报告内部控制缺陷为重大缺陷的，应当以书面形式与企业董事会和经理层沟通，提醒企业加以改进；同时应当在内部控制审计报告中增加非财务报告内部控制重大缺陷描述段，对重大缺陷的性质及其对实现相关控制目标的影响程度进行披露，提示内部控制审计报告使用者注意相关风险。

第三十三条 在企业内部控制自我评价基准日并不存在、但在该基准日之后至审计报告日之前（以下简称期后期间）内部控制可能发生变化，或出现其他可能对内部控制产生重要影响的因素。注册会计师应当询问是否存在这类变化或影响因素，并获取企业关于这些情况的书面声明。

注册会计师知悉对企业内部控制自我评价基准日内部控制有效性有重大负面影响的期后事项的，应当对财务报告内部控制发表否定意见。

注册会计师不能确定期后事项对内部控制有效性的影响程度的，应当出具无法表示意见的内部控制审计报告。

第七章 记录审计工作

第三十四条 注册会计师应当按照《中国注册会计师审计准则第1131号——审计工作底稿》的规定，编制内部控制审计工作底稿，完整记录审计工作情况。

第三十五条 注册会计师应当在审计工作底稿中记录下列内容：

（一）内部控制审计计划及重大修改情况；

（二）相关风险评估和选择拟测试的内部控制的主要过程及结果；

（三）测试内部控制设计与运行有效性的程序及结果；

（四）对识别的控制缺陷的评价；

（五）形成的审计结论和意见；

（六）其他重要事项。

附录：内部控制审计报告的参考格式

1.标准内部控制审计报告

内部控制审计报告

××股份有限公司全体股东：

按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计了××股份有限公司（以下简称××公司）××年×月×日的财务报告内部控制的有效性。

一、企业对内部控制的责任

按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》的规定，建立健全和有效实施内部控制，并评价其有效性是企业董事会的责任。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。

三、内部控制的固有局限性

内部控制具有固有局限性，存在不能防止和发现错报的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制审计结果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。

四、财务报告内部控制审计意见

我们认为，××公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

五、非财务报告内部控制的重大缺陷

在内部控制审计过程中，我们注意到××公司的非财务报告内部控制存在重大缺陷[描述该缺陷的性质及其对实现相关控制目标的影响程度]。由于存在上述重大缺陷，我们提醒本报告使用者注意相关风险。需要指出的是，我们并不对××公司的非财务报告内部控制发表意见或提供保证。本段内容不影响对财务报告内部控制有效性发表的审计意见。

××会计师事务所 中国注册会计师：×××（签名并盖章）

（盖章）中国注册会计师：×××（签名并盖章）

中国××市 ××年×月×日

2.带强调事项段的无保留意见内部控制审计报告

内部控制审计报告

××股份有限公司全体股东：

按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计了××股份有限公司（以下简称××公司）××年×月×日的财务报告内部控制的有效性。

[“

一、企业对内部控制的责任”至“

五、非财务报告内部控制的重大缺陷”参见标准内部控制审计报告相关段落表述。]

六、强调事项

我们提醒内部控制审计报告使用者关注，（描述强调事项的性质及其对内部控制的重大影响）。本段内容不影响已对财务报告内部控制发表的审计意见。

××会计师事务所 中国注册会计师：×××（签名并盖章）

（盖章）中国注册会计师：×××（签名并盖章）

中国××市 ××年×月×日

3.否定意见内部控制审计报告

内部控制审计报告

××股份有限公司全体股东：

按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计了××股份有限公司（以下简称××公司）××年×月×日的财务报告内部控制的有效性。[“

一、企业对内部控制的责任”至“

三、内部控制的固有局限性”参见标准内部控制审计报告相关段落表述。]

四、导致否定意见的事项

重大缺陷，是指一个或多个控制缺陷的组合，可能导致企业严重偏离控制目标。

[指出注册会计师已识别出的重大缺陷，并说明重大缺陷的性质及其对财务报告内部控制的影响程度。]

有效的内部控制能够为财务报告及相关信息的真实完整提供合理保证，而上述重大缺陷使××公司内部控制失去这一功能。

五、财务报告内部控制审计意见

我们认为，由于存在上述重大缺陷及其对实现控制目标的影响，××公司未能按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持有效的财务报告内部控制。

六、非财务报告内部控制的重大缺陷

[参见标准内部控制审计报告相关段落表述。]

××会计师事务所 中国注册会计师：×××（签名并盖章）

（盖章）中国注册会计师：×××（签名并盖章）

中国××市 ××年×月×日

4.无法表示意见内部控制审计报告

内部控制审计报告

××股份有限公司全体股东：

我们接受委托，对××股份有限公司（以下简称××公司）××年×月×日的财务报告内部控制进行审计。

[删除注册会计师的责任段，“

一、企业对内部控制的责任”和“

二、内部控制的固有局限性”参见标准内部控制审计报告相关段落表述。]

三、导致无法表示意见的事项

[描述审计范围受到限制的具体情况。]

四、财务报告内部控制审计意见

由于审计范围受到上述限制，我们未能实施必要的审计程序以获取发表意见所需的充分、适当证据，因此，我们无法对××公司财务报告内部控制的有效性发表意见。

五、识别的财务报告内部控制重大缺陷（如在审计范围受到限制前，执行有限程序未能识别出重大缺陷，则应删除本段）重大缺陷，是指一个或多个控制缺陷的组合，可能导致企业严重偏离控制目标。

尽管我们无法对××公司财务报告内部控制的有效性发表意见，但在我们实施的有限程序的过程中，发现了以下重大缺陷：

[指出注册会计师已识别出的重大缺陷，并说明重大缺陷的性质及其对财务报告内部控制的影响程度。]

有效的内部控制能够为财务报告及相关信息的真实完整提供合理保证，而上述重大缺陷使××公司内部控制失去这一功能。

六、非财务报告内部控制的重大缺陷

[参见标准内部控制审计报告相关段落表述。]

××会计师事务所 中国注册会计师：×××（签名并盖章）

（盖章）中国注册会计师：×××（签名并盖章）

中国××市 ××年×月×日

第三篇：工程防渗漏作业指引

制度版本信息

工程防渗漏作业指引 制度履历表

编号：

目 录

第一章 总 则 1

第二章 防渗漏重点部位 1

第二章 防渗漏预控管理 2

第三章 防水材料预控管理 4

第四章 防渗漏过程管理 4

第五章 防渗漏验收管理 9

第六章 防渗漏验收标准 10

第七章 附则 12

第一章 总 则

第一条

为规范工程防渗漏作业要求，杜绝工程渗漏隐患，结合集团防渗漏做法的经验及借鉴其它房地产公司在防渗漏方面的管理，根据集团新的授权、《工程管理办法》及《工程质量验收管理实施细则》编制本指引。

第二条

本办法验收权限依照集团2017年版《授权体系》编制，如集团《授权体系》进行调整则验收权限依照新的授权自行调整授权部分。

第三条

防渗漏工程作为影响使用功能的最大隐蔽工程，强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法。设计及施工应遵循“防排结合、先排后防”的原则。强调结构自防水，选择合适的防水材料并规范施工、验收环节、成品保护。重视各饰面层、防水层施工后的淋、蓄水试验，验证防渗漏效果。

第四条

工程防渗漏的全过程施工管理适用本办法。

第二章 防渗漏重点部位

第五条

房屋建筑工程防渗漏的重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外墙（门窗）、地下室、覆土地下车库顶板、给排水管道等几个方面。

第六条

室外防水：钢筋混凝土结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，防水层施工和穿过结构板的管道节点构造、屋面不易进行卷材施工的部位（如相信凸起物之间间距小于30cm的部位）、防水层的收头及保护是重要的控制环节。同时开敞阳台、露台须设有地漏并增做防水。

第七条

室内防水：钢筋混凝土地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造以及对防水层的保护是重要环节。

第八条

外门窗：验收门窗拼角质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及副框（若有）塞口质量是保证门窗无渗漏的基础，施打发泡胶、打胶的质量、主框螺丝孔密封是保证门窗无渗漏的要点。

第九条

覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋混凝土构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求、模板的拆除条件是必须关注的。

第十条

外墙砌体：重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、必须在墙外侧保证有一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口（螺栓孔）的封堵和外墙保温层的防渗漏则是一个关键。

第三章 防渗漏预控管理

第一节 防渗漏组织管理

第十一条

地区公司会同项目公司、监理单位、施工单位成立创建无渗漏工程工作小组，各单位要分别制定具体的技术措施、实施办法和责任制，建立创建“无渗漏”工作的质量保证体系。

第十二条

监理单位应在进驻现场后完善《监理实施细则——防渗漏篇》，并作为正式监理文件经审核后执行。

第十三条

监理单位应核查防水施工队伍的资质、防水施工人员的上岗证情况。核实所用防水材料是否属于集团长期合作单位进行，按规定抽检并见证取样。

第十四条

投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以项目经理为组长的防水工程质量管理小组。充分理解并接受本《标准》有关规定。

第二节 防渗漏方案管理

第十五条

项目公司工程部按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工管理指导书》。

第十六条

监理单位按照以上详图做法及检查项目点编制《监理实施细则——防渗漏》。

第十七条

总包单位按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工方案》及《保证措施》。

第三节 坚持样板引路

第十八条

防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。样板施工过程以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

第十九条

样板施工的具体要求参见集团下发的《样板管理实施细则》。

第四章 防水材料预控管理

第一节基本规定

第二十条

防水材料严格按照设计要求进行选用，不得任意变更。

第二十一条

防水材料必须严格在集团下发的长期合作单位库内选择，严禁非库内厂家的防水材料使用到工程上。

第二节常规防水材料要求

第二十二条

对于SBS防水材料不得低于弹性体改性沥青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，严禁使用沥青复合胎防水卷材。各项性能指标符合国家现行有关规定。

第二十三条

厨卫间如采用聚氨酯防水涂料应选用单组分聚氨酯防水涂料。

第二十四条

采用其它防水材料，材料性能等各项指标必须符合国家有关规定。

第二十五条

防水材料必须有出厂质量合格证，法定检测部门出具的检测报告，工程所在地的注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

第五章 防渗漏过程管理

第一节一般管理规定

第二十六条

防水工程必须由具备防水资质的专业队伍施工，防水施工作业人员必须具备相应的上岗证。

第二十七条

防渗漏作业由项目工程副总主责，分管专业工程师严格过程旁站监督，100%检查，实名制验收。发现虚假验收或验收不认真，追究验收人和责任人的责任。

第二十八条

防渗漏工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录。

第二十九条

施工单位应在图纸会审阶段对设计文件中防水材料未明确的各项指标等加以明确。

第三十条

施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》（节点齐全、图文并茂），并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目公司审核，并严格遵照执行。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目公司及监理单位随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，对实施成效严格考核评估。

第三十一条

防渗漏节点做法具体参见《防渗漏作业标准》。

第二节防水材料进场管理

第三十二条

监理单位必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目公司应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志。招标部及工程部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

第三十三条

施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

第三十四条

防水材料每次见证取样二份，项目工程部送检复试一份，留存一份。

第三节地下室防渗漏管理

第三十五条

地下室防渗漏重点部位及关键工序包括：穿外墙管道防水做法及安装；止水钢板的留置、对接及安装；顶板收光打磨；后浇带的清理与浇筑；螺栓眼的修补与堵洞；顶板蓄水、墙体淋水试验；防水细部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六条

大体积防水混凝土需单独编制专项施工方案。

第三十七条

基础混凝土浇筑必须严格控制塌落度，并做好记录。必须严格控制浇筑的分层厚度。

第三十八条

地下室基础筏板水平施工缝和地下室竖向施工缝必须使用止水钢板止水，其它施工缝采用止水橡胶条止水。止水钢板连接处必须满焊、止水橡胶条不得断开。

第三十九条

车库顶板混凝土应一次性收光，滤水层（含水收集系统）施工等作为关键节点严格控制。

第四十条

地下室穿墙螺栓、穿墙套管、基层平整度及阴阳角部位要做专项检查，合格后方可进行后续施工。防水卷材施工要分层验收。

第四十一条

外墙肥槽回填必须分层施工，派专人旁站并留影像资料存档。

第四节外墙防渗漏过程管控

第四十二条

外墙防渗漏重点部位及关键工序包括砌体结构外墙的砌筑灰缝饱满度、外墙抹灰质量、堵洞、细部做法、外墙淋水试验五项工作。

第四十三条

结构墙螺栓孔洞的塑料套管必须全部取出，逐个封堵密实。

第四十四条

外墙砌筑严格控制每次砌筑不超过规范要求，砂浆要饱满。

第四十五条

抹灰的分隔缝必须先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安装分隔条，以防渗漏。

第四十六条

有外墙保温的，柔性抗裂砂浆的厚度必须严格控制、专项检查，严禁钢丝网的外露。

第五节外门窗防渗漏过程管控

第四十七条

外门窗防渗漏重点部位及关键工序包括门窗的土建预收口、塞口；打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

第四十八条

所有门窗在安装前必须预先收口，未预收口不得安装。收口前应跟门窗厂家沟通，确定收口的具体尺寸。此工序要需专项检查。

第四十九条

门窗洞口尺寸过大时应参照《防渗漏作业标准》的处理规定提前处理后方可抹灰收口。

第五十条

门窗安装前应按照规定的标准做好工序的交接手续，符合防渗漏作业标准后方可交接。

第五十一条

门窗打胶前需检查门窗周边塞口是否满足防渗漏标准，包装清理干净，靠门窗周边抹灰顺直，无残留物等方可打胶。

第六节屋面和露台防渗漏过程管控

第五十二条

屋面工程渗漏点主要发生在结构自防水，出屋面的各种管根、烟风道等构造物，山墙，水落口，排水沟等。屋面和露台防渗漏重点部位及关键工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、细部做法、蓄水或淋水试验等内容。

第五十三条

屋面混凝土浇筑是结构防水的管控重点，坡屋面混凝土浇筑的施工方案应采取从下周圈循环往上浇筑施工法，确保混凝土浇筑密实。平屋面混凝土浇筑完成后要求一次性压光。

第五十四条

出屋面堵洞应同室内堵洞，先剔凿再分两次浇筑完成。

第五十五条

防水收头原则上留槽做法优先，其次为用铝压条收口。

第七节厨卫间、阳台防渗漏过程管控

第五十六条

厨卫间、阳台防渗漏重点部位及关键工序包括管道堵洞、找平层、附加层、保护层、三次闭水试验。

第五十七条

土建与水电安装专业施工顺序应合理，必须先装好设备及管道再做防水，严禁在完成防水的地面、墙面上打眼凿洞。

第五十八条

穿楼地面的管洞堵洞原则上由土建施工单位施工，不在土建施工单位内的建议水单施工单位委托施工单位施工，以确保堵洞质量。

第五十九条

防水材料原则上严格按设计确定的防水材料进行施工，不得任意变更。以下两中情况如设计未明确应在图纸会审时提出：

1.当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不可采用聚氨酯等可挥发性防水材料。

2.墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，不得使用与砂浆粘结不好的防水材料，以免出现空鼓。

第六十条

采用内保温做法时，墙面防水应粘贴在墙面基层上，不得做在保温层上。

第六章 防渗漏验收管理

第六十一条

验收依据

1、设计图纸要求；

2、国家相关验收规范；

3、防水材料封样。

第六十二条

权责划分

1、地区、项目须设立防渗漏工作负责人，原则上要求地区工程总监、项目工程副总为防渗漏一户一验工作责任人。

2、地区公司质安总监、项目监理总监、监理工程师为防渗漏一户一验工作验收责任人，监理总监、监理工程师须对每道工序100%验收，地区公司质安总监对每道工序验收比例不少于50%；项目工程副总、地区公司工程总监对验收情况进行检查，检查比例分别不少于30%、10%。

第六十三条

验收程序

1、地下室防水施工前，项目防渗漏负责人负责制定本项目防渗漏一户一验工作计划并报地区公司，地区公司防渗漏责任人根据本地区各项目防渗漏一户一验工作计划制定地区公司工作计划，监督各项目工作计划执行情况。

2、项目监理工程师与监理总监须按验收内容严格监控防渗漏工作每道工序施工过程；每道工序施工完成后，项目监理工程师与监理总监须按工作计划及时到现场进行验收并填写防渗漏一户一验台账，验收合格后，及时根据验收权限申请相关验收人及责任人验收，相关验收人及责任人须24小时内到场验收，验收合格后在台账上签字。

第七章 防渗漏验收标准

第一节防水材料检查标准

第六十四条

防水材料进场前，项目工程（监理）部要熟知设计文件中防水材料的选型、规格、参数。

第六十五条

防水材料复试必须按进场数量每进场一批复试一批，要求现场点数，如实填写，不得填写代表批量。每次复试取样的同时留存材料样品（样块不得小于200mm×100mm）封存备查。取样送检监理必须全程跟踪。

第六十六条

施工过程中，项目工程（监理）部必须按照复试时预留的样品对比查验防水材料，发现异常及时处理。

第二节淋（蓄）水试验

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。

第六十七条

屋面淋水试验

屋面施工应至少进行两次闭水试验，其中设两道防水层的屋面必须进行三次闭水试验（坡屋面为淋水试验，不少于两小时；平屋面为蓄水试验，不少于24小时，水面高出最高处20mm）。

1.各种出屋面管道、烟道、落水口等的安装及四周封堵后，进行结构闭水试验并对渗漏处进行修补。

2.各层防水层施工完毕后，将落水口临时封堵，进行第二次闭水试验，并安排专人检查记录，直至无渗漏发生。

第六十八条

厨、卫间蓄水试验必须进行三次蓄水，即：穿过楼板管道封堵完成后、防水层施工完成、面层施工完成后各蓄水一次，并100%检查验收。

第六十九条

外墙淋水试验

1.时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

2.淋水方式：在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水；

3.淋水时间：12h（或持续中雨12h）

第七十条

外门、窗淋水试验

门窗及窗扇玻璃安装及外侧密封胶完成后进行门窗淋水试验，用带喷头的水管向门、窗所在范围逐一喷水,喷水压力0.2--0.3MPa，每樘门窗淋水时间不少于 15min。

第七十一条

其它遵照国家规范等有关要求执行。

对防渗漏重要部位（工序）实行专项验收，各验收部门如实在《重要部位（工序）防渗漏专项检查验收记录表》（附件1）中填写验收情况。

第八章 附则

第七十二条

工程防渗漏具体节点做法详见《工程防渗漏作业标准》。

第七十三条

集团住宅事业部负责本指引的编制、修订、解释工作，本指引自发布之日起实施。

第四篇：《工程竣工结算审计必备资料清单》

工程竣工结算审计必备资料清单

阶

段

序

号

资料名称

必备资

料

其他说明

建

设、、之，刖

期

阶

段

项目立项报告、立项批复

■

可提供复印件，原件备查

项目建议书、可行性研究报

告及批复

■

可提供复印件，原件备查

规划部门的规划测绘批准手

续（规划许可）

■

可提供复印件，原件备查

土地管理部「丁下达的土地划

拨或审批文件

■

可提供复印件，原件备查

建设用地许可证（用地许可）

■

可提供复印件，原件备查

工程原始地形地貌和高程的测量图

提供纸质件及电子版

地勘报告

■

设计概算、概算调整及批复

■

提供纸质件及电子版；概算批

复可提供复印件，原件备查；

相对应的概算书。

施工图及审查文件

■

提供纸质件及电子版；

施工图预算书（限价/标底）

■

提供纸质件及软件版

工程项目招标投标文件及答

疑文件（包括相关的施工组

织设计或方案等资料）、非公

开招投标项目提供审批文件

■

评标过程资料、中标资料、中标通知书

■

中标负料含技术标（施工方

案）、商务标（报价和工程量计

价清单）、投标承诏书、投标补

充函等；提供纸质件及软件版

监理公司《任命书》

工程施工合同及补充协议

■

施工许可证

■

工WF工「

■

经批准的施工组织设计（或

施工力条）

■

监理日志、监理工作总结

■

施

工

材料、设备等的认质核价

■

按相关规定提供认质核价过程

资料。

过

按时间顺序整理装订成册；按

程

变更依据、变更现场签证

■

相关变更程序规定提供变更会

阶

议纪要、专家意见等过程资料

段

现场签证资料

■

隐蔽验收记录

■

提供影像资料，含照片、摄像、水日寺

工程洽商及会议纪要

■

工程竣工验收报告

■

工程进度款支付资料

■

须财务部签章确认

经双方确认的工程竣工结算

书

■

提供纸质件及软件版

结

竣工图（含电子版）

■

提供纸质件及电子版

算

阶

委托中介初审结算资料及委

托咨询合同

■

如果肩委托就提供

段

与工程相关的影像资料

包含影像资料，含照片、摄像、水日寺

汪忠：

.标注■”为必备资料，如无法提供，应在自查报告中说明原因

所有施工过程阶段的资料，须签章齐全。

.3

第五篇：万科工程保修管理作业指引

万科工程保修管理作业指引

1.目的

为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围

适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义

3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。

3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。

3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。

3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。职责

4.1物业公司：

4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。

4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；

4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改； 发现

房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；

4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；

4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2地产客户关系中心：

4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业

移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。

4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。

4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工

作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；

4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。

4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；

4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。

附：《房屋保修三方协议》样本

5.项目保修阶段

5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承

接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。5.2.项目保修阶段保修工作操作规程

房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》

5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能

来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。

5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。

5.2.2.1以下情况必须填写3联单：

a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的； b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：

如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；

c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；

d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；

5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。

c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后

以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。

e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。

5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。

5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。

5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修

工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。

5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。

5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。

5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。

5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》

约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需 附“**情况说明”附件）。

5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师

转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。

5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。6.重复维修升级管理及预警制度：

6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应

重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负

责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。

6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉

（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程

7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。

7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘

查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。

7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。

7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地

产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。8.房屋保修扣款流程

8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。

8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；

8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。

8.7超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认；

8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通 知业主领取补偿款（补偿款由服务中心先垫支）补偿协