上市房企工程付款管理作业指引

第一篇：上市房企工程付款管理作业指引

工程付款管理作业指引

1.目的：

为了加强对项目工程付款的管理，规范工程付款作业流程，提高项目资金管理能力。

2.适用范围：

公司所有在建工程项目的工程付款管理作业。3.操作方法及流程

付款满足的一般原则： 已经签订有效的工程合同； 满足合同中要求的付款条件；

所有请款工程内容及工程量需符合形象进度的要求。

3.2． 付款时间要求：

3.2.1.承包商每月24日前向监理公司递交本月进度款申请资料（上月24日至本月23日的工程进度款申请）。

3.2.2.次月1日下班之前项目经理部向财务部申报本月资金计划。

3.2.3.次月15日财务支付工程款。（原则上每月只办理一次工程款审批，如果需要在月初或月末支付，需要项目部经办工程师通过邮件向财务负责人、主管领导报告，获审批同意后才可执行，并同时抄送给项目成本人员和成本部经理。）

3.3． 操作流程：

每月集中工程付款申报、审核、支付流程示意图承包商监理公司项目经理部成本管理部财务管理部公司领导每月24日为付款申请的截止日期每月24日之前报送本月工程付款申请资料一式两份交监理公司审核（结算款申请资料直接提交项目部经办工程师）监理公司在26日之前完成监理工程师审核及总监复审，并提交项目部经办工程师项目部经办工程师28日前完成审核，确认已经完成工程量，并提交项目成本人员造价顾问/造价工程师次月1日前审核完成，确定付款金额；并将付款申请资料汇总后提交项目秘书项目秘书次月1日收集完成付款金额汇总，并报送资金计划予财务部财务审核并报送集团项目部经办工程师次月3日前通知施工单位开发票金额项目部经办工程师次月5日前完成付款申请单内网填报及打印签收，并与付款申请资料一并交项目秘书承包商次月7日前开出发票，并提交项目部秘书造价工程师次月6日前完成付款申请单及内网签收，录入成本软件付款计划，并提交项目部经理项目部秘书次月5日前完成收集付款申请资料及其对应的付款申请单，签收确认后提交项目成本人员项目部经理次月7日前完成付款申请单审批，并由项目部秘书收集对应发票后，与一份工程付款申请资料一并提交成本部，另外一份工程付款申请资料由项目部存档成本部经理次月8日前完成复核及审批，并全部提交财务部财务部次月10日完成审核并录入EAS成本限额内是内网上录入付款单并在次月15日支付否公司领导审批付款申请单封面复印件一份付款申请报告封面复印件一份发票原件甲供材分摊表原件一份帐号资料证明原件一份付款申请单封面原件一份付款申请报告封面原件一份

4.工程付款类别及相应资料组成：

4.1.预付款

当达到合同约定的付款条件时，承包商报送预付款申请资料交监理公司审核，预付款申请资料必须包括：

a.工程（材料）进度完成情况确认表；

b.合同复印件；（也适用于直接支付进度款的首次付款）c.帐号资料证明；

d.其他需要提交的证明资料。

所有预付款申请资料必须提交一式两份，并且两份资料须完全一致。4.2.进度款

承包商按照合同约定完成相关工程进度，承包商报送进度款申请资料到监理公司审核，进度款申请资料包括：

a.工程（材料）进度完成情况确认表； b.合同中关于付款的相关页面复印件； c.工程量清单（连电子版本）； d.帐号资料证明； e.各类扣款单复印件； f.奖励通知单复印件； g.违约索赔单复印件；

h.已经通过成本部复审的签证结算累计汇总； i.已经通过成本部复审的签证结算书封面； j.确认工程造价之预算； k.其他款项往来证明； l.形象进度照片；

m.其他需要提交的证明资料；

所有进度款申请资料必须提交一式两份，并且两份资料须完全一致。4.3.材料款

承包商以材料签收单为依据，报送材料进度款申请资料到监理公司审核，材料款申请资料包括：

a.工程（材料）进度完成情况确认表； b.合同中关于付款的相关页面复印件； c.材料款申请表；

d.累计材料供应清单； e.本月原始送货单；

f.已经审定的签证单结算书封面； g.扣罚款，奖励单等往来款项证明； h.帐号资料证明； i.发票。

所有材料款申请资料除第d、g、h、i项必须提交一式一份原件外，其他资料均须提交一式两份。4.4.结算款

工程竣工验收合格后，结算完成并确认造价后，承包商报送结算款申请资料予项目部经办工程师审核，结算款申请资料包括：

a.工程（材料）进度完成情况确认表； b.竣工结算协议清单复印件； c.结算对帐单； d.帐号资料证明； e.其他款项往来证明 f.其他需要提交的证明资料；

所有结算款申请资料除发票外必须提交一式两份，并且两份资料须完全一致。备注：竣工结算协议清单原件在领取质保金时使用。5.工程付款审核流程：

5.1 项目经理部审核：

5.1.1 对承包商提交的付款资料要求如下：

5.1.1.1.严格按照本指引最后附上的支持文件及表格来填写申请； 5.1.1.2.必须清楚打印，并按顺序装订好；

5.1.1.3.工程量清单中的单价必须是合同单价，或已经审核通过的合同外单价； 5.1.1.4.工程量清单中的计算公式必须保证正确；

5.1.1.5.付款申请资料中的内容或数据必须保证在各份文件表格中皆保持一致；

5.1.2对项目工程师及监理审核付款资料要求如下：

5.1.2.1.合同编号、名称及承包商名称正确性，如果遇到公司更名，收款单位和合同约定单位不一致时，需要注意一定要求对方提供委托书，工商局的证明资料等查对核实后方可办理支付。

5.1.2.2.若承包商无法满足合同约定的相应质量、安全及技术等要求，项目工程师视具体情况给予适当扣减进度款甚至停付进度款等处罚措施；

5.1.2.3.核实申请当月完成的工程量是否与现场当月24日截止的形象进度一致（超出合同承包内容或施工范围部分是否在付款申请资料中提交补充预算、指令单、变更单或签证结算书），并在付款申请资料的汇总表及工程量清单中签名确认并逐项注明，不许签署如“同意按照合同付款”等模糊性的审批意见。工程进度可以用形象进度完成百分比来表示，但必须有详细的进度描述，如模板完成至第几层，是柱模板还是梁模板，混凝土浇灌完成几层，钢筋绑扎完成形象进度，砌砖，抹灰完成形象进度等。

5.1.2.4.根据项目成本人员审核确认的付款金额，知会承包商付款情况，打印正确的纳税证明，交由项目部秘书，并由项目部秘书通知承包商前来领取。

5.1.2.5.核对本月的奖励单、罚款单、分摊水电费用、劳保费用、宿舍管理费用、及其他所有代垫代支等费用，并将当期发生的上述所有费用计算到付款申请单中。

5.1.2.6.在内网上填报付款申请单，打印出来并逐项核查付款申请单上所有资料的正确性，签名确认后将其与付款申请资料一并交与项目部秘书。

5.1.2.7.填写《项目付款审批表》；

5.1.2.8.在PDC平台完成供应商评估表，此表作为付款的必要前提。

特别提示：工程结算款不需要通过监理审批，直接提交项目工程师。

5.2 成本管理部审核：

5.2.1 审核基本内容：.2.1.1.依据项目工程师的审核意见、现场实际形象进度、合同相应条款及相应单价计算出付款金额。

.2.1.2.审核项目管理部发出的项目付款审批表及工程付款申请单相关内容，并在内网上进行签收。

.2.1.3.将审核通过的项目付款审批表及工程付款申请单导入成本管理软件EAS（无法自动导入的需要在成本管理软件中手工录入付款计划）。

5.2.2

付款审批权限： 5.2.2.1.审批权限按公司要求。6.相关表格： 6.1 6.2 6.3 帐号资料证明

工程（材料）进度完成情况确认表； 完工工程量清单

6.4 6.5 结算对帐单 结算协议清单

帐号资料证明 工程（材料）进度完成情况确认表完工工程量清单结算对帐单结算协议清单

第二篇：上市房企再融资进入“倒计时”

上海丽仁行房地产经纪有限公司

上市房企再融资进入“倒计时”

（上海丽仁行房地产经纪有限公司）

据上海丽仁行房地产经纪有限公司报道：上市房企再融资有条件放行在此前5月份已经初现端倪。根据丽仁地产 房地产营销策划部报道，2013年5月16日万方发展公告重大资产重组方案，以3.93元/股向四名交易方增发约6.1亿股，购买儋州滨海新区、秦皇岛、张家口、廊坊、延边五个一级开发项目股权，共4.6万亩土地。同时，还拟以3.54元/股，向不超过10名其他特定投资者，非公开发行募资8亿。丽仁地产据信，万方发展此次重组，被认为一级开发项目资本市场融资或将率先开闸，目前该方案仍在等待证监会审批。此次万方发展资产重组方案在证监会层面政策障碍相对较小。此后，宏润建设、云南旅游、中茵股份、三特索道、成城股份等6家涉房企业也纷纷推出再融资方案。上海丽仁行房地产经纪有限公司数据显示，在此之前，这6家涉房企业的定增方案，皆因房产调控而被迫搁浅。丽仁地产，房地产营销策划不认为，一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核或有微调。上海丽仁行资料显示，最近3年来，中国证监会没有批准任何一家地产商的新上市申请或以其它方式在资本市场融资的申请。而在2010年10月，证监会还明确表态，已暂缓受理房地产开发企业的重组申请，对于已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。

2011年5月，证监会再次重申延续上述政策。丽仁地产信息显示，直到今年6月28日，在证监会每周例行的新闻发布会上，证监会新闻发言人在回应上市房企再融资的问题时仍表示：“根据国务院2010和2013年关于房地产市场调控的相关通知，证监会对存在囤积

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土地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产企业将暂停上市和再融资。具体企业是否违规，证监会将在审核时依据国土资源部意见。”中国房地产研究会、中国房地产业协会2013年5月在京发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》指出，整个地产行业负债水平在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别达到64.72%和64.36%%，其中，资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，这意味着资金链风险仍在累积。

著名房地产专业分析机构，丽仁地产 营销策划部认为：“越来越多的上市房企不断停牌，上市房企再融资正式进入“倒计时”。房地产融资开闸没有太大悬念，政策松绑将从涉及房地产上市公司的重组开启。房地产再融资开闸刻不容缓，一则稳增长需要。二则银行缺钱。三则稳定股市。四则下降贷款成本。房企的“借道融资”和“变相融资”是客观存在的，管理层适时对这一政策作出微调，有利于整个国民经济的健康运行。”

著名房地产专业分析机构，丽仁地产 营销策划部表示：“即使证监会把“房地产再融资开闸”,不可能是全面“泄洪”，而是小范围内有限度放开。有条件放开“房地产再融资”，会向负债率相对较低、财务风险处于合理水平、周转率较高的房企倾斜。防止凶猛“洪流”冲击新国五条，影响调控房价与稳定楼市预期。毫无疑问，房企再融资有条件放开等于是直接给房企“输血”。对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险。”

著名房地产专业分析机构，丽仁地产 营销策划部指出：“‘地王’现象如烽火点燃一般，自4月-7月上海、南京、武汉、长沙、重庆、珠海、广州、北京等一二城市“地王”一再刷新纪录，成为房企“不差钱”的显著代表。房企“不差钱”，一是上半年楼市成交创新高，刚需旺盛，购房者“该出手时就出手”的举动使得开发商资金链短缺局面得到了显著缓解。二是大量的理财产品和民间资金以及银行信贷这几年深度介入了房地产市场。房地产再次充当了巨量流动性的吸纳暗沟，这些资金在这里不仅仅能够躲过当前经济形势不利的危机，还

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能抱团取暖，创造了一个阶段性的牛市大波。三是房企有资金外援，上半年地产商从海外融资超过800亿元，这样巨大的资金量“钱荒”似乎没有烧到房地产市场的“眉毛”。”

著名房地产专业分析机构，丽仁地产 营销策划部分析：“根据上海丽仁行房地产经纪有限公司统计的数据，今年前5月也许是房企资金最为充裕的时期。房地产开发企业到位资金45115亿元。这个数字不仅比去年同期多出1.1万亿元，也比2010年同期要高出很多。今年房企资金如此充裕的原因，主要在于企业的销售情况较2011年和2012年前5月大幅好转。丽仁地产 营销策划部的数据显示，房企到位资金中，定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。由此可见，这轮房地产市场上升通道，是由巨量资金推动的，“钱荒”在房地产市场，作出了反向的表现：“抢房慌”和“抢地慌”。”

2013年7月22日，针对”证监会已经接受上市房企再融资的资料，证监会对房企上市再融资监管口径已改变”的传闻，证监会新闻发言人今天（2013年7月19日）表示，对房企上市再融资的监管口径从未改变。中国证监会发言人表示，证监会对于房地产上市公司再融资和首次公开发行(IPO)重启的口径均较此前没有改变。此前媒体有关房企融资或有条件放开的报道，一度引发市场对监管层政策松动的揣测。证监会发言人在例行记者会上回答路透提问时表示，“房地产上市公司融资的口径，证监会没有变化，IPO的口径也没有变化。” 此前新华网报导称，近期各种迹象表明房企融资有望有条件地放开，涉及房地产上市公司的重组可能最先开闸。

2013年6月30日，据上海丽仁行房地产经纪有限公司信息，金丰投资的一则公告再次强化了外界的猜测，“因6月28日晚接到控股股东上海地产(集团)有限公司通知，上海地产(集团)有限公司将研究有关金丰投资的重大事项，并从7月1日起暂时停牌。随后有媒体披露，金丰投资停牌原因是绿地集团将借壳以实现国内A股上市。绿地集团董事长张玉良也对记者称：有这个可能性，但目前不便回答。7月17日晚，莱茵置业发布公告称，接大股东通知，拟筹划重大事项，因有关事项尚存不确定性，自7月18日起停牌。莱茵置业停牌再次引发市场对房企再融资的猜想，第一财经日报记者致电莱茵置业获得回应称，停牌主要是大

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股东筹划重大事项，是否与融资相关不得而知。

另据丽仁地产信息显示，当日一同发布股票停牌公告的还有东华实业，停牌原因是“公司正在筹划重大事项并就该事项进行政策咨询”。公告资料显示，东华实业主营房地产业务，公司2012净利润为3017.45万元，今年一季度亏损694.97万元。除上述两公司外，近期A股市场先后有金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股等多家房地产企业因重大事项停牌。据上海丽仁行房地产经纪有限公司告知，市场对房企再融资重启的预期不断升温，连日来有多家媒体援引券商投行人士的消息称，房地产上市公司再融资，以及非上市房地产公司借壳上市即将重启。事实上，各方面的消息均显示，此次上市房企再融资将是有条件放开，一些成熟的重组项目有望获得放行，但IPO项目依然希望渺茫。

不过，据上海丽仁行房地产经纪有限公司 营销策划部称，目前可能大家过于乐观，“即便政策有所松绑，也不可能开很大的口子。”目前国土部对房地产企业的把关并无明显放松迹象，还是在按照“三号令”进行审查，进行相关资料审核时依然非常严格，“感觉真像是‘挖地三尺’，如果继续按照这个查法，我们估计没几个能过关的。”丽仁地产资料显示，原定于7月9日完成配售股计划的招商地产，亦因土地问题导致注资壳股计划被迫搁浅。上述人士称，由于企业影响力大小不同，目前政策下越是大开发商越吃亏，“反而是一些小开发商比较活跃，背后主要是资金链压力问题。”

自2010年楼市调控以来，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债等房企融资闸门相继被堵死，开发商资金链危机一直紧绷。根据丽仁地产统计，从2010年至今，已有25家已发布增发预案的房地产公司停止了增发。这25家已停止实施的增发项目，预募资金额约为681.8亿元。上海丽仁行信息，开发商纷纷借道海外资本市场进行融资，此后金地集团、万科A、龙湖地产、恒大地产等大型房企不断构筑海外融资平台。从目前情况来看，内地房地产的标杆企业几乎全部在香港构建了低成本的融资平台，融资能力远远超越中小房企。根据中原集团研究中心监测，标杆房企今年上半年融资金额已超过2012年全年，其中境外融

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资比例逐年上升，今年上半年超过430亿元。但面临多重压力的中小房企却艰难挣扎，万方发展等部分涉房企业开始寻求退出房地产行业，另有部分小型房企开始买项目求生。

另据，上海丽仁行房地产经纪有限公司，北京分公司信息，因筹划重大事项，莱茵置业公告自7月18日起停牌。这是继金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股之后，又一家停牌的房地产公司。停牌前最后一个交易日，莱茵置业以涨停报收。莱茵置业是近期紧锣密鼓酝酿再融资方案的房企之一。据接近莱茵置业的人士透露，莱茵置业此轮再融资，可能并不直接用于房地产业务，而是用于非房地产业务。据丽仁地产信息显示，除了莱茵置业以外，另一家可能与房企再融资有关的公司*ST国药公告称，因正在筹划重大事项，公司股票自7月18日起停牌。*ST国药2009年拟通过增发股份方式收购上海凯迪100%股权，转型房地产行业，但受到房地产调控政策影响，公司于2011年8月放弃了资产重组。天业股份日前披露的再融资预案，已经开始传递微妙的政策松动信号。目前仍有数家房企正在酝酿再融资方案且尚未停牌，其中不排除“万保招金”中的龙头房企。不过，一位接近上述某家停牌房企的人士透露，房企再融资方案获批的周期可能远比市场想象的要长一些。除了方案本身需要打磨外，房企再融资的敏感性可能也是决策层审批谨慎的重要原因。

上海丽仁行房地产经纪有限公司 房地产营销策划部 呈现

第三篇：万科工程保修管理作业指引

万科工程保修管理作业指引

1.目的

为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围

适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义

3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。

3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。

3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。

3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。职责

4.1物业公司：

4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。

4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；

4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改； 发现

房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；

4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；

4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2地产客户关系中心：

4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业

移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。

4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。

4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工

作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；

4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。

4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；

4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。

附：《房屋保修三方协议》样本

5.项目保修阶段

5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承

接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。5.2.项目保修阶段保修工作操作规程

房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》

5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能

来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。

5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。

5.2.2.1以下情况必须填写3联单：

a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的； b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：

如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；

c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；

d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；

5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。

c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后

以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。

e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。

5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。

5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。

5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修

工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。

5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。

5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。

5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。

5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》

约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需 附“**情况说明”附件）。

5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师

转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。

5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。6.重复维修升级管理及预警制度：

6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应

重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负

责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。

6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉

（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程

7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。

7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘

查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。

7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。

7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地

产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。8.房屋保修扣款流程

8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。

8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；

8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。

8.7超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认；

8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通 知业主领取补偿款（补偿款由服务中心先垫支）补偿协

第四篇：房企材料采购管理创新探讨

材料采购管理创新探讨

材料采购是是项目成本管理和质量管理中最重要的环节。材料采购管理的优与劣关系到了整个项目成本管理的成败。我认为做好采购管理，应该从两个方面着手，分别从技术方面提高业务的执行能力和从系统流程建设方面创建采购的环境，并不断从这两个方面持续改进。

材料采购管理首先要确定采购的范围，专业定位，不应该把凡是需要外联购买、支付结算都纳入采购范围。采购应限于与工程建设有关的，施工合同约定的附材之外的甲供材。材料之外的配套工程、景观工程等应列入工程招投标范围;其次是建立对采购过程的专业化、标准化管理，从采购计划开始，到采购询价、采购合同签定，一直到采购材料进场为止的每一个环节的专业的标准过程管理，这也就是在技术方面和员工执行方面要遵循采购的规律和市场行情，再就是对流程建设要符合当前企业规模和客户层次定位，程序过于繁琐客户不易接受，过于简化对企业形象建设、和正规化建设不利。具体而言就是学习先进公司的先进管理模式，适应现阶段房地产形势的需要，在坚持我公司的采购管理模式的前提下，引入全新的采购经验、模式，结合再创造，做好采购询价比价管理，需要充分利用计算机管理系统，借助网络优势，快速地浏览和获取需要的信息，从而保障采购询价管理、得到询价结果的高效率。

报价形式的正规化、适当的开展保证金制度和报价形式书面化，尽可能多了留下书面凭证，让招投标的双方对报价有负责任的意识，避免废标发生。

新形势下与物资供方客户的关系：资金紧张的情况下，开拓新客户是一方面重要工作，但新客户参与我司招标时的态度也是谨慎的，他们也需要更稳健的市场，而不是市场的简单扩大，换位思考，市场环境低迷的情况下新客户的开发工作，不仅仅是引进，更要留的住，和发挥新客户的作用，曾经发生过许多新客户只做过一次业务就退出的案例，客户就采购而言是平等的交易主体，要给予足够的尊重，且客户档案也是全公司共享的可查询、评价的。也便于工程管理查询和运用。

第五篇：工程防渗漏作业指引

制度版本信息

工程防渗漏作业指引 制度履历表

编号：

目 录

第一章 总 则 1

第二章 防渗漏重点部位 1

第二章 防渗漏预控管理 2

第三章 防水材料预控管理 4

第四章 防渗漏过程管理 4

第五章 防渗漏验收管理 9

第六章 防渗漏验收标准 10

第七章 附则 12

第一章 总 则

第一条

为规范工程防渗漏作业要求，杜绝工程渗漏隐患，结合集团防渗漏做法的经验及借鉴其它房地产公司在防渗漏方面的管理，根据集团新的授权、《工程管理办法》及《工程质量验收管理实施细则》编制本指引。

第二条

本办法验收权限依照集团2017年版《授权体系》编制，如集团《授权体系》进行调整则验收权限依照新的授权自行调整授权部分。

第三条

防渗漏工程作为影响使用功能的最大隐蔽工程，强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法。设计及施工应遵循“防排结合、先排后防”的原则。强调结构自防水，选择合适的防水材料并规范施工、验收环节、成品保护。重视各饰面层、防水层施工后的淋、蓄水试验，验证防渗漏效果。

第四条

工程防渗漏的全过程施工管理适用本办法。

第二章 防渗漏重点部位

第五条

房屋建筑工程防渗漏的重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外墙（门窗）、地下室、覆土地下车库顶板、给排水管道等几个方面。

第六条

室外防水：钢筋混凝土结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，防水层施工和穿过结构板的管道节点构造、屋面不易进行卷材施工的部位（如相信凸起物之间间距小于30cm的部位）、防水层的收头及保护是重要的控制环节。同时开敞阳台、露台须设有地漏并增做防水。

第七条

室内防水：钢筋混凝土地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造以及对防水层的保护是重要环节。

第八条

外门窗：验收门窗拼角质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及副框（若有）塞口质量是保证门窗无渗漏的基础，施打发泡胶、打胶的质量、主框螺丝孔密封是保证门窗无渗漏的要点。

第九条

覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋混凝土构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求、模板的拆除条件是必须关注的。

第十条

外墙砌体：重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、必须在墙外侧保证有一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口（螺栓孔）的封堵和外墙保温层的防渗漏则是一个关键。

第三章 防渗漏预控管理

第一节 防渗漏组织管理

第十一条

地区公司会同项目公司、监理单位、施工单位成立创建无渗漏工程工作小组，各单位要分别制定具体的技术措施、实施办法和责任制，建立创建“无渗漏”工作的质量保证体系。

第十二条

监理单位应在进驻现场后完善《监理实施细则——防渗漏篇》，并作为正式监理文件经审核后执行。

第十三条

监理单位应核查防水施工队伍的资质、防水施工人员的上岗证情况。核实所用防水材料是否属于集团长期合作单位进行，按规定抽检并见证取样。

第十四条

投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以项目经理为组长的防水工程质量管理小组。充分理解并接受本《标准》有关规定。

第二节 防渗漏方案管理

第十五条

项目公司工程部按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工管理指导书》。

第十六条

监理单位按照以上详图做法及检查项目点编制《监理实施细则——防渗漏》。

第十七条

总包单位按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工方案》及《保证措施》。

第三节 坚持样板引路

第十八条

防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。样板施工过程以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

第十九条

样板施工的具体要求参见集团下发的《样板管理实施细则》。

第四章 防水材料预控管理

第一节基本规定

第二十条

防水材料严格按照设计要求进行选用，不得任意变更。

第二十一条

防水材料必须严格在集团下发的长期合作单位库内选择，严禁非库内厂家的防水材料使用到工程上。

第二节常规防水材料要求

第二十二条

对于SBS防水材料不得低于弹性体改性沥青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，严禁使用沥青复合胎防水卷材。各项性能指标符合国家现行有关规定。

第二十三条

厨卫间如采用聚氨酯防水涂料应选用单组分聚氨酯防水涂料。

第二十四条

采用其它防水材料，材料性能等各项指标必须符合国家有关规定。

第二十五条

防水材料必须有出厂质量合格证，法定检测部门出具的检测报告，工程所在地的注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

第五章 防渗漏过程管理

第一节一般管理规定

第二十六条

防水工程必须由具备防水资质的专业队伍施工，防水施工作业人员必须具备相应的上岗证。

第二十七条

防渗漏作业由项目工程副总主责，分管专业工程师严格过程旁站监督，100%检查，实名制验收。发现虚假验收或验收不认真，追究验收人和责任人的责任。

第二十八条

防渗漏工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录。

第二十九条

施工单位应在图纸会审阶段对设计文件中防水材料未明确的各项指标等加以明确。

第三十条

施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》（节点齐全、图文并茂），并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目公司审核，并严格遵照执行。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目公司及监理单位随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，对实施成效严格考核评估。

第三十一条

防渗漏节点做法具体参见《防渗漏作业标准》。

第二节防水材料进场管理

第三十二条

监理单位必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目公司应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志。招标部及工程部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

第三十三条

施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

第三十四条

防水材料每次见证取样二份，项目工程部送检复试一份，留存一份。

第三节地下室防渗漏管理

第三十五条

地下室防渗漏重点部位及关键工序包括：穿外墙管道防水做法及安装；止水钢板的留置、对接及安装；顶板收光打磨；后浇带的清理与浇筑；螺栓眼的修补与堵洞；顶板蓄水、墙体淋水试验；防水细部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六条

大体积防水混凝土需单独编制专项施工方案。

第三十七条

基础混凝土浇筑必须严格控制塌落度，并做好记录。必须严格控制浇筑的分层厚度。

第三十八条

地下室基础筏板水平施工缝和地下室竖向施工缝必须使用止水钢板止水，其它施工缝采用止水橡胶条止水。止水钢板连接处必须满焊、止水橡胶条不得断开。

第三十九条

车库顶板混凝土应一次性收光，滤水层（含水收集系统）施工等作为关键节点严格控制。

第四十条

地下室穿墙螺栓、穿墙套管、基层平整度及阴阳角部位要做专项检查，合格后方可进行后续施工。防水卷材施工要分层验收。

第四十一条

外墙肥槽回填必须分层施工，派专人旁站并留影像资料存档。

第四节外墙防渗漏过程管控

第四十二条

外墙防渗漏重点部位及关键工序包括砌体结构外墙的砌筑灰缝饱满度、外墙抹灰质量、堵洞、细部做法、外墙淋水试验五项工作。

第四十三条

结构墙螺栓孔洞的塑料套管必须全部取出，逐个封堵密实。

第四十四条

外墙砌筑严格控制每次砌筑不超过规范要求，砂浆要饱满。

第四十五条

抹灰的分隔缝必须先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安装分隔条，以防渗漏。

第四十六条

有外墙保温的，柔性抗裂砂浆的厚度必须严格控制、专项检查，严禁钢丝网的外露。

第五节外门窗防渗漏过程管控

第四十七条

外门窗防渗漏重点部位及关键工序包括门窗的土建预收口、塞口；打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

第四十八条

所有门窗在安装前必须预先收口，未预收口不得安装。收口前应跟门窗厂家沟通，确定收口的具体尺寸。此工序要需专项检查。

第四十九条

门窗洞口尺寸过大时应参照《防渗漏作业标准》的处理规定提前处理后方可抹灰收口。

第五十条

门窗安装前应按照规定的标准做好工序的交接手续，符合防渗漏作业标准后方可交接。

第五十一条

门窗打胶前需检查门窗周边塞口是否满足防渗漏标准，包装清理干净，靠门窗周边抹灰顺直，无残留物等方可打胶。

第六节屋面和露台防渗漏过程管控

第五十二条

屋面工程渗漏点主要发生在结构自防水，出屋面的各种管根、烟风道等构造物，山墙，水落口，排水沟等。屋面和露台防渗漏重点部位及关键工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、细部做法、蓄水或淋水试验等内容。

第五十三条

屋面混凝土浇筑是结构防水的管控重点，坡屋面混凝土浇筑的施工方案应采取从下周圈循环往上浇筑施工法，确保混凝土浇筑密实。平屋面混凝土浇筑完成后要求一次性压光。

第五十四条

出屋面堵洞应同室内堵洞，先剔凿再分两次浇筑完成。

第五十五条

防水收头原则上留槽做法优先，其次为用铝压条收口。

第七节厨卫间、阳台防渗漏过程管控

第五十六条

厨卫间、阳台防渗漏重点部位及关键工序包括管道堵洞、找平层、附加层、保护层、三次闭水试验。

第五十七条

土建与水电安装专业施工顺序应合理，必须先装好设备及管道再做防水，严禁在完成防水的地面、墙面上打眼凿洞。

第五十八条

穿楼地面的管洞堵洞原则上由土建施工单位施工，不在土建施工单位内的建议水单施工单位委托施工单位施工，以确保堵洞质量。

第五十九条

防水材料原则上严格按设计确定的防水材料进行施工，不得任意变更。以下两中情况如设计未明确应在图纸会审时提出：

1.当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不可采用聚氨酯等可挥发性防水材料。

2.墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，不得使用与砂浆粘结不好的防水材料，以免出现空鼓。

第六十条

采用内保温做法时，墙面防水应粘贴在墙面基层上，不得做在保温层上。

第六章 防渗漏验收管理

第六十一条

验收依据

1、设计图纸要求；

2、国家相关验收规范；

3、防水材料封样。

第六十二条

权责划分

1、地区、项目须设立防渗漏工作负责人，原则上要求地区工程总监、项目工程副总为防渗漏一户一验工作责任人。

2、地区公司质安总监、项目监理总监、监理工程师为防渗漏一户一验工作验收责任人，监理总监、监理工程师须对每道工序100%验收，地区公司质安总监对每道工序验收比例不少于50%；项目工程副总、地区公司工程总监对验收情况进行检查，检查比例分别不少于30%、10%。

第六十三条

验收程序

1、地下室防水施工前，项目防渗漏负责人负责制定本项目防渗漏一户一验工作计划并报地区公司，地区公司防渗漏责任人根据本地区各项目防渗漏一户一验工作计划制定地区公司工作计划，监督各项目工作计划执行情况。

2、项目监理工程师与监理总监须按验收内容严格监控防渗漏工作每道工序施工过程；每道工序施工完成后，项目监理工程师与监理总监须按工作计划及时到现场进行验收并填写防渗漏一户一验台账，验收合格后，及时根据验收权限申请相关验收人及责任人验收，相关验收人及责任人须24小时内到场验收，验收合格后在台账上签字。

第七章 防渗漏验收标准

第一节防水材料检查标准

第六十四条

防水材料进场前，项目工程（监理）部要熟知设计文件中防水材料的选型、规格、参数。

第六十五条

防水材料复试必须按进场数量每进场一批复试一批，要求现场点数，如实填写，不得填写代表批量。每次复试取样的同时留存材料样品（样块不得小于200mm×100mm）封存备查。取样送检监理必须全程跟踪。

第六十六条

施工过程中，项目工程（监理）部必须按照复试时预留的样品对比查验防水材料，发现异常及时处理。

第二节淋（蓄）水试验

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。

第六十七条

屋面淋水试验

屋面施工应至少进行两次闭水试验，其中设两道防水层的屋面必须进行三次闭水试验（坡屋面为淋水试验，不少于两小时；平屋面为蓄水试验，不少于24小时，水面高出最高处20mm）。

1.各种出屋面管道、烟道、落水口等的安装及四周封堵后，进行结构闭水试验并对渗漏处进行修补。

2.各层防水层施工完毕后，将落水口临时封堵，进行第二次闭水试验，并安排专人检查记录，直至无渗漏发生。

第六十八条

厨、卫间蓄水试验必须进行三次蓄水，即：穿过楼板管道封堵完成后、防水层施工完成、面层施工完成后各蓄水一次，并100%检查验收。

第六十九条

外墙淋水试验

1.时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

2.淋水方式：在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水；

3.淋水时间：12h（或持续中雨12h）

第七十条

外门、窗淋水试验

门窗及窗扇玻璃安装及外侧密封胶完成后进行门窗淋水试验，用带喷头的水管向门、窗所在范围逐一喷水,喷水压力0.2--0.3MPa，每樘门窗淋水时间不少于 15min。

第七十一条

其它遵照国家规范等有关要求执行。

对防渗漏重要部位（工序）实行专项验收，各验收部门如实在《重要部位（工序）防渗漏专项检查验收记录表》（附件1）中填写验收情况。

第八章 附则

第七十二条

工程防渗漏具体节点做法详见《工程防渗漏作业标准》。

第七十三条

集团住宅事业部负责本指引的编制、修订、解释工作，本指引自发布之日起实施。