一线房企设计阶段成本管理要点说明

第一篇：一线房企设计阶段成本管理要点说明

设计阶段成本管理要点说明

（适用一线公司）

1.概念设计阶段成本管理要点

1.1.建筑、结构方面

1)设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。2)结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。

3)成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）4)路网布置：

a)道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：

①.路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）

②.优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).③.道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）.5)停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）： a)土地利用

①.地面露天车位最大化

②.地面停车按照最大边线原则布置 b)停车方式

①.车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。

②.车位建造成本由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

c)停车位体形控制：

①.高度

②.单独车位面积。d)车库设置

①.车库宜集中设置，减少建造成本 ②.机械车位及地下车库高度预留。

e)车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。

6)控制不可销售的公建及配套建设面积：

a)不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。

b)提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。c)通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

7)综合物业管理成本和建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。8)应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： a)“因地制宜” b)动土量最小

c)尽可能使场地内土方挖填平衡 d)降低排水坡度

e)山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计

f)土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计管理部和项目部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者合二为一后,再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司管理层决策

9)总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。10)山地建筑应结合地形情况确定产品类型： a)根据山体高差确定产品类型

b)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 11)山地建筑必须比选边坡支护方式：

a)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

b)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

12)确定赠送面积大小：

a)山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。13)合理利用场地地形地貌

a)利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。

1.2.安装方面

1)电梯布置方案选择：

a)从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。b)在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。

c)测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。

1.3.园林环境方面

1)充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： a)不同景观与建筑产品的合理搭配。

b)不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。2)明确景观单位控制成本：

根据公司标准化产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新一版的单位景观成本控制建议供设计、营销考虑，同时提供给设计单位作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。3)明确软硬景控制比例：

统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计单位作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。

2.单体方案设计阶段成本管理要点

2.1.建筑、结构方面 1)建筑方案选型：

a)评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。

b)注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并逐步形成方法论。

2)确定合理层高：

a)结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%。

3)窗地比控制：

a)通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。

b)单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需

要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。

4)栏杆、栏板的限定：

a)测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。

b)建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。

5)外墙装饰设计优化方案的初步确定：

a)提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。

b)提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。c)提供常用外装材料适用性能。

d)关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。e)优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

f)提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。6)节能方案：

a)尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。b)通过合理的窗墙比实现节能达标。c)通过墙体材料来实现节能达标。d)控制节能取值范围。7)结构方案优化：

a)结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）b)减少挑板、外挂装饰钢构件数量 8)山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

a)根据山体高差确定产品类型。

b)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。9)山地建筑必须比选边坡支护方式：

a)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

b)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。

10)确定赠送面积大小：

a)山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。

2.2.安装方面

1)测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。

2)所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。

3)测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。a)一般情况环网式比开闭式经济。

b)合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。c)设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。

d)条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。4)供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： a)现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。b)必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。

c)当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。5)合理设置消防分区：

a)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。

b)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。

c)尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。

6)中水处理站与中水提升泵站：

a)中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。

b)中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。7)污水提升泵站：

a)对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。8)地块内高压线路改线：

a)入地方式：造价高：a.电缆沟方式，相对较高；b.管道埋设方式，相对较低。b)建设高压走廊:造价较低。

2.3.园林环境方面

1)下发目标成本控制指标，实行限额设计； 2)提供材料规格型号单价：

a)提供常用软硬材料规格型号及单价。

b)铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。

c)根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:1)压顶50mm厚2)非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）3)行车道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。

3)提供基层标准做法，供设计使用。

4)软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。5)选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。

6)材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。7)控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。

8)绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。

3.初设阶段成本管理要点

3.1.建筑、结构方面

1)明确结构含量控制指标：

a)向设计单位下发《施工图结构设计成本控制要点》，明确结构含量设计限额。

b)结构含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计单位不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额、地下部分过程（分墙柱、梁、板等）控制的方法来签订设计合同。

c)限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。2)选择最优基础形式及埋深：

a)根据详勘报告，设计单位初步估算进行设计，审核设计单位选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

3)明确合理结构布置，复核结构参数：

a)设计管理部与设计单位就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理的结构形式、柱网布置、结构构件尺寸、结构计算参数、以及最安全经济的结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。4)

结构含量指标计算：

a)成本管理部根据设计单位提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈设计管理部、设计单位，以便进一步优化。

b)验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。验算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。

c)如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计管理部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。5)复核建筑控制指标：

复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。6)配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：

在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比——加厚外墙砌体材料——外墙聚苯颗粒砂浆——外墙保温板――采用LOW-E玻璃。7)部品材料选配标准应尽量与目标成本测算标准保持一致。

复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计管理部协商解决方案并进行相关成本测算分析。

3.2 精装修方面

1)室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。

2)公共装修：装修方案确定后，测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。3)根据装修建筑尺寸,选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。4)材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。

5)减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。3.3 安装方面

1)测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。2)变压器（不同单台容量）组合方案的比选：

a)规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。

b)规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。

3)配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：

a)一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。

4)室外供配电线路设计优化：

a)市政供电线路引入：

 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。

 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。

 在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。

 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。

 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟→直埋+过路套管→全程穿管→自行新建电缆沟。

 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。

b)小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。

5)

配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：

尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。6)供水方案比选：

根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）7)室内水暖材料设备选用要点：

a)在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）。

b)对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。8)消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：

a)满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警

器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。b)消防喷淋系统平面布置优化。

c)通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。d)消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。9)空调设计优选：

a)根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

b)集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。c)对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。d)出风口的合理布置。

e)根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

3.4 园林环境方面

1)考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。

2)根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。

3)测算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。4)测算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。5)灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。

6)建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。

4.施工图设计阶段成本管理要点

4.1 建筑、结构方面

1)工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。a)应力求设计单位按我方交楼标准编写施工图工程做法；

b)确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时由设计师向项目工程师、施工方进行技术交底，避免错误施工造成拆改。2)部品及材料选择：

a)根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；

b)在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗； c)厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗； d)减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；

3)设计管理部组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本

打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。

a)尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。

b)审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。

c)审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。

d)审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。

e)审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。f)审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。

g)审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。h)复核结构指标是否满足限额要求。

4)通过管理减少对设计工作的拆分和尝试设计总包：

a)钢结构、幕墙、铝合金门窗、弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图设计单位只负责土建及水暖电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整量大，致使施工进度延误和成本增加。

b)由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成成本上升。

c)产生重大质量问题时，责任不清、相互推诿给投资方造成重大的经济损失。设计总承包和施工总承包一样是为了相关专业间合理衔接并统一责任为事后的投资方权力追溯提供保障。4.2 安装方面

1)市政及小区管网设计优选：

a)着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。

b)优选检查井规格及井盖：避免设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。c)尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。d)优化管网走向、长度。

2)水暖施工图审核成本要点：

a)满足压力、流量等技术条件时的管径选择（达到要求即可，不能过大），如给水干、立管、支管、户内管管径应经计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内。

b)需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚齐全（包括孔洞尺寸、位置、标高、预埋材料），避免后期凿剔。3)智能化设计优化：

a)室外智能化、景观灯具设计优化应结合项目定位、市场接受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性。

b)以项目的项目定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如：封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。

c)家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择。d)红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化（避免不规则围墙增加探头数量）；

e)景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量（向提供设计常用灯型种类和单价）。4.3 园林环境方面

1)注意园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，避免标高、平面布置差错出现。2)测算各项指标是否在目标成本内，并提出优化建议。3)综合考虑后期管理维护成本，提出相应优化建议。

4)清单编制完成后，作出最后的完整的成本测算并同目标成本比较后，按照以上园建测算相同的方法提出最后的修改和复核意见。

第二篇：房地产成本管理 要点

房地产成本控制要点-摘 要：房地产项目经营的效益取决于销售收入的大小和成本支出的多少。房价调控的市场环境下，房地产开发企业对成本费用的控制提出了更高的要求。对于全过程成本控制的理论研究业界已经较为深入，现就全过程控制的实践得出的经验进行总结。

一、项目成本控制阶段划分及主要任务

根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路，我们可以将控制分为以下三个阶段：

1.事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。成本指标的编制划分为三个阶段：

(1)决策阶段的成本测算。根据项目的地价、规划设计要点、配套情况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。

(2)规划阶段的成本概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。

(3)方案阶段的目标成本。根据单体方案、园林景观方案、营销策划方案等编制成本指标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是对进行动态成本控制的依据。

2.事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。

3.事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后评估。统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作关系以降低机会成本；通过结算数据及时编制项目成本后评估，积累成本历史数据库，更好的指导新项目成本指标的编制，达到循环改进的目标。

二、事前控制阶段的注意事项

(一)项目决策的成本控制

决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。项目销售成本归纳为地价、建安成本、融资成本、费税。根据产品类型的初步定位及成本历史数据库可框定建安成本，融资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无特殊规定是影响成本较大的不确定因素，是该阶段要重点调研的。因此买地决策前应组织设计、工程、成本人员对地块进行实地查勘，收集地形、地质、三通一平、外水外电等市政配套条件资料进行成本评估。

(二)项目定位的成本控制

项目前期产品定位对成本及盈利预测影响较大，准确的市场定位是指导设计顺利开展，避免设计反复的有力保障。产品的定位也要结合市场的变化相应调整，保证项目预期效益的实现。

(三)设计过程的成本控制

设计阶段是控制建安成本的切入点，设计要根据营销定位快速反应，成本控制部门要及时核算限额设计的落实情况。

1.通过设计标准化控制成本。产品的标准化带动设计标准化，是实现项目快速开发，提高周转的有效途径。市场变化时，及时主动的调整设计方案，优化成本投入。

2.成本也可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本。严控结构性成本(限额设计)，保证基本使用功能成本投入(户型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、园林、装修)。敏感性成本可调整空间大，市场变化时要重点研究。

3.通过设计方案比选控制成本。结构施工图出图后一般都要立即投入现场生产，大规模的修改调整对工期影响大，而且会造成资源、成本的浪费。加强方案阶段的成本概算与指标的对比，将结构性成本控制在施工图出图前是控制结构性成本的有效手段。

4.通过材料选择控制成本。设计过程中应仔细研究材料特性，选择适合的材料及施工工艺。材料选择不当会导致质量问题，增加维修成本，也会导致安全隐患。设计选材不当造成的质量问题往往因责任界定不清，最后开发商只好承担。

三、事中控制阶段

(一)招标过程的成本控制

招标的目的是选择合理低价的合作伙伴。供应商是我们的客户，是项目效益实现的参与者。施工单位有合理利润水平是双方良好合作的基础，也是项目顺利推进的保证。公正的投标结果是判断合理利润水平的最好途径。

1.加强招标工作计划性。应注重招标时的成本控制，与相关部门紧密配合，提前编制计划，项目开发节点出现重大调整时及时调整；并组织相关部门进行会审，确保招标的计划性的可行性。整体招标计划增加责任主体、招标方式的界定。做到计划清晰、分工明确。

2．规范招标行为，招标前指造价指标编制好标底，作为评标依据。项目的招标必须按责权分工有计划、有组织的完成，不规范的招标行为是不允许的，也是对成本控制不利的。同时应加强招标结果与标底对比，提高主动控制成本的意识。

3．加强集中采购，与相关供应商建立战略伙伴关系，利用规模化降低成本。集中采购是控制大宗成本支出的有效途径，结合设计的标准化，集中招标是保证品质，降低成本，避免重复招标，提高效率的有效措施。

4．选择最合适的供应商。加强对供应商的管理，供应商选择不当，会带来管理上的诸多问题，延误工期，增加成本。

5.重视合同管理。加强对合同的管理，签订合同时注意合同条款及清单的完整性与严密性。

(二)施工过程的成本控制

现场施工管理对成本影响是直接可见的，把关不严格会产生不必要的额外成本，我们要从施工方案、质量安全、签证、付款、结算等方面加强控制，在保证项目推进的同时也要注重控制成本。

1.施工方案控制成本。通用项目的施工方案请设计中心根据过往的施工总结，编制统一做法供选用；对于非常规的施工方案应组织工程及成本管理部门进行审核。

2.加强甲指乙供材料的现场管理，避免货不对板。部分材料采用甲供方式会带来管理上困难，项目管理人员要加强材料进场前与合同清单的对比检查，保证质量。对因监管疏漏已施工不能整改的，项目管理部门应主动发出变更单，作为结算扣减的依据。

3.质量问题导致成本增加。工程质量问题产生原因比较复杂，而且时效性比较强，问题发生后如果不及时处理，手续办理不到位，很容易无法界定落实责任单位，最后发生的成本只能由开发商承担。

4、从源头及过程中严控签证。对施工过程中的设计变更进行控制，与设计院签订合同时约定奖罚制度。对施工过程中发生的变更、签证，坚持先算核算后施工的原则

5.进度款支付的成本控制。主要是审核施工单位申请付款与现场进度是否相符，既要保证项目正常推进，也要保证不会出现超额付款的情况。

四、事后控制阶段。

工程竣工验收后及时办理结算是项目财务结算、成本后评估的需要，结算不及时也可能会导致开发商违约的法律风险。因此，完工后及时催促施工单位报送结算，结算接收后及时录入成本系统。结算是成本支出的最后把关，同时应注意以下几方面：

1.对竣工图的质量严格把关，确保与现场一致。竣工图作为结算的依据，即使只多了一条线条，也可能却会对造价产生影响，因此，竣工图与现场的一致性是十分重要的。

2.加强甲供材料的管理。签订甲供料合同时，预算工程量要根据图纸计算；使用单位在下单前提供数量的计算依据，超出合同预算量的必须报成控部门审核后方可下单采购；甲供材料合同在供货完毕后及时结算，不得出现领用合同先结算，供货合同后结算的现象。

3.对损耗计算常出现争议，相对多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定厂家，指定材料价格、采保费率以及损耗率，由乙方直接采购，按竣工图结算。

4.坚持甲方资产登记制度，以项目公司为单位统筹使用施工中购置的资产，对资产的处理进行记录。

五、结语

成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么标准投入，投入能否带来效益。

第三篇：房企材料采购管理创新探讨

材料采购管理创新探讨

材料采购是是项目成本管理和质量管理中最重要的环节。材料采购管理的优与劣关系到了整个项目成本管理的成败。我认为做好采购管理，应该从两个方面着手，分别从技术方面提高业务的执行能力和从系统流程建设方面创建采购的环境，并不断从这两个方面持续改进。

材料采购管理首先要确定采购的范围，专业定位，不应该把凡是需要外联购买、支付结算都纳入采购范围。采购应限于与工程建设有关的，施工合同约定的附材之外的甲供材。材料之外的配套工程、景观工程等应列入工程招投标范围;其次是建立对采购过程的专业化、标准化管理，从采购计划开始，到采购询价、采购合同签定，一直到采购材料进场为止的每一个环节的专业的标准过程管理，这也就是在技术方面和员工执行方面要遵循采购的规律和市场行情，再就是对流程建设要符合当前企业规模和客户层次定位，程序过于繁琐客户不易接受，过于简化对企业形象建设、和正规化建设不利。具体而言就是学习先进公司的先进管理模式，适应现阶段房地产形势的需要，在坚持我公司的采购管理模式的前提下，引入全新的采购经验、模式，结合再创造，做好采购询价比价管理，需要充分利用计算机管理系统，借助网络优势，快速地浏览和获取需要的信息，从而保障采购询价管理、得到询价结果的高效率。

报价形式的正规化、适当的开展保证金制度和报价形式书面化，尽可能多了留下书面凭证，让招投标的双方对报价有负责任的意识，避免废标发生。

新形势下与物资供方客户的关系：资金紧张的情况下，开拓新客户是一方面重要工作，但新客户参与我司招标时的态度也是谨慎的，他们也需要更稳健的市场，而不是市场的简单扩大，换位思考，市场环境低迷的情况下新客户的开发工作，不仅仅是引进，更要留的住，和发挥新客户的作用，曾经发生过许多新客户只做过一次业务就退出的案例，客户就采购而言是平等的交易主体，要给予足够的尊重，且客户档案也是全公司共享的可查询、评价的。也便于工程管理查询和运用。

第四篇：30家主流房企融资成本剖析

家主流房企融资成本剖析

对于房企内部各个部门而言，如果说 2014-2015 年销售部门最牛逼，2016-2017 年投资部门最高光，那么2018-2019 年则是融资部门最明星。

当然了，获得的荣耀越多，承担的责任也就越重。

作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。当然了，也还是不太清楚到底是企业牛逼，才有较低的融资成本，还是融资成本较低，带来了较强的竞争力。

最近简单梳理了主流房企 2018 年融资成本数据。相对于普遍 AAA，或者至少 AA+的外部评级格局，房企披露的、差异化的融资成本一定程度上可以给我们评价房企信用资质提供参考。

不过有几点因素可能会影响判断：

1、融资成本数据由房企自身披露，这个数据大概率经过调整，调整的尺度影响判断。

2、统计口径的差异，比如当年新增融资成本和当年存量加权融资成本可能没有做区分。

3、债务期限结构差异对融资成本扰动，但期限结构背后反映的是不同房企的战略选择和融资能力。

4、融资品种的差异，比如银行、非标、股权、债券融资的差异，内债和外债的差异。

5、自主开发与合作开发，并表与不并表，表外供应链融资等影响对外披露的融资数据。

本次一共统计了 30 家发债房企，主要选择债券发行频繁或者存量债券余额较高的债券发行人作为研究对象，境内外均有发债主体的房企选择其港股上市公司披露的数据，如碧桂园境内有四家发债主体，数据则以港股上市的碧桂园数据为准，类似的还有世茂房地产，境内房企以上市公司披露为准，如绿地。

其中合景和金地数据以 18 半年数据为准，万科、中南、金科、金茂没有明确给出融资成本，只在年报中给出不同融资品种的利率区间，万达则没有给出融资数据。

先上一张总览图：

按照融资成本从低到高的排序，可以将这 30 家房企分成六个梯队。

第一梯队：

融资成本≤5%

这是融资成本在 5%以内的房企，这个融资成本也是众多房企梦寐以求的终极融资目标。如果能有这么低的融资，碧桂园杨主席可以拿下全中国所有县级市。

这一梯队共有六家房企，除了中海、华润、招商、保利这四家具有利率属性的超级央企外，还有两家引人注目，分别是龙湖和金地。

龙湖之前我们曾经扯淡过，优秀的企业自有它优秀的基因，从 2015 年的 540 亿销售额到 2018 年超2000 亿，无论是其品牌实力、项目管理、安全生产、发展战略、区域布局、财务管控，龙湖一直稳打稳扎。

金地近年亦是神奇的存在，虽然已经不复当年“招保万金”的卓著声誉，但在公司治理结构发生重大变化的背景下，公司依然能够维持前 20 名的销售规模实属不易。

但金地披露的融资数据，感觉多少还是有点水分，这两年金地合作开发的项目越来越多，再加上其2017 年以来发债基本在 5%以上，而其有息负债中，债券占比接近50%。

金地的土储主要位于一二线城市，但 2017 年以来金地加速拿地，已经在不知不觉中推高公司财务杠杆，不过短期还不至于成为太大问题。

第一梯队除了前述 6 家，应该还包括万科和金茂。

万科到目前为止应该算是国企了，其年报没有披露综合融资利率，万科的融资结构中银行、债券和其他占比分别为 53%、27%和 20%，银行贷款的利率在基准~6.7%，债券融资在 2.5~5.35%，其他在4.28~8.3%。不过按照其年报公布的近两年平均利息费用/有息负债，计算出来的融资成本竟然在3.65%，低的有点令人发指。

金茂作为中化下属地产主要经营实体，其在境内一共有三家发债平台，不过在销售排名前 20 的发债房企中，金茂的发债频率和存量规模均相对较低，看起来像是一个不缺钱的钻石王老五。

金茂 H 股披露的短期银行借款融资成本介于2.07~4.79%，无抵押的长期银行贷款介于2.27~5.4%，无抵押的其他贷款介于 3.5~7%，最高利率部分还是略有超预期。

第二梯队：

融资成本=5~5.5%

第二梯队的融资成本介于 5~5.5%，三家企业分别是远洋、绿地和绿城，这三家企业可以说是各有特色。

远洋地产跟金地类似，对外都宣称无实际控制人，债券老司机有时候作质押式回购的时候，总被一些交易对手以非国企的名义拒绝接受质押。

不过两家股权结构呈现较大差异，金地的前两大股东是富德人寿 22%和安邦人寿 15%，而远洋的前两大股东是中国人寿 30%和安邦保险 29%，如果考虑安邦被收编，那么远洋是妥妥的国资背景。不过两家相同的是，都是由能力很强的职业经理人操盘。

单纯从销售排名来看，远洋这几年一直在掉队，四年间排名已经从第 18 名下降至第 26 名，当初跟他体量相差不大的旭辉、龙湖、阳光城更是大幅超越，一定程度上可能跟远洋掘金商业地产有关。

远洋的销售规模和资产体量均小于金地，但远洋的股东背景要好于金地，所以远洋的融资成本至少不应该高于金地，两者二级市场融资和估值相近，差异应该体现在其他融资和期限结构方面，同时也跟金地近年加大合作开发项目拉低表内融资成本相关。

不过近期也出现一些关于远洋盈利不足、土储下沉、高管变动等负面舆论。

绿地的融资成本之低，还是超出想象。自从 2016 年债市抛弃云峰之后，绿地引发众怒，再无在银行间或者交易所发行新债，从而失去了一大低成本融资的渠道，评级也被从 AAA 下调至 AA+，成为房企销售前十中唯一的 AA+主体。

此后还遭遇大连绿地非标逾期的牵连，同时还时不时被吃瓜群众讨论到底还是不是国企。不过今年年初121 亿输血大摩同志，依旧可以看出绿地依旧属于国企阵营。

尽管境内债市融资的腿被砍断，但并不妨碍绿地近年依旧保持领先的销售规模，近三年销售规模从 2513亿上升至 3812 亿，市场排名仅从第四下滑至第六，不是绿地能力不行，无奈是对手太强。

特别是融资成本方面，绿地披露的近三年融资成本分别为 5.45%、5.19%和 5.40%，并没有因为无法境内发债而大幅飙升。一方面可以利用“国企”身份继续获得银行渠道融资，另一方面利用境外发债，公开资料

可查询的绿地近年境外融资超过 400 亿，不得不说绿地的融资能力很是牛逼。

应该说从 2017 年，绿地就开始有意降低杠杆，包括加速销售回款、加大合作开发等，此外三四线受益于棚改货币化推动的销售大增，也一定程度上利好绿地这样三四线布局较多的房企。

但是 2018 年绿地又加大拿地的力度，从而导致其杠杆并没有出现明显下降，其杠杆率在主流房企中依旧处于偏高水平，比较让人放心的是绿地的债务期限结构偏向长期，但他的土储分布又让人不放心，而大基建板块跟地方政府的绑定又拉长了回款周期，绿地是适合风险偏好略高的老司机的好菜。

第二梯队中的最后一个是绿城，这家以品质闻名的房企，是兽爷文章最喜欢的房企，经历九死一生，最终委身央企，融资成本也大幅下降，从 2016 年的 5.9%下降至 2018 年的 5.4%，是今日扯淡的 30 个房企

中，唯一一个融资成本连续两年下降的房企(2018 年其实是持平)。

在经历融绿之争直至宋将绿城让给中交集团之后，绿城经历了失去的五年，这五年间规模房企排名翻天覆地，绿城也从行业前十掉队至 2018 年的第 17 名(还是包括了代建项目的销售额)。

不过随着中交强势入住，同时有老司机九龙江指导，绿城应该不至于像过去那样大起大落，但能否如期完成中交“销售规模进入央企前三”的要求，尚不得而知。

第五篇：房企卓越领导力与管理艺术

《房企卓越领导力与管理艺术》课程大纲（2014版）

讲授：涂山青

【课程对象】

房地产公司总经理∕部长∕总监∕经理∕主管 【课程简介】

目前楼市“史上最严调控”还在继续，行业正处于深度调整的前夜。在外部，市场面临着转型，不确定因素越来越多；在内部，队伍越来越不稳定，管理层执行难到位，中层骨干人心浮动，一线员工信心难拾„„。涂山青老师《卓越的房企领导与管理艺术》课程，教您认识房地产市场新形势与销售面临的新挑战，找出房地产企业领导决策与管理执行方面存在的问题，帮助房企管理者认识自己的角色，做好准确的自身定位，明晰自己的使命及任务，揭示卓越领导能力修炼方略，帮助房企领导者全面提升领导能力。把握打造房企卓越团队的基本要领，有效提高团队的执行力与员工士气，助您精准出击，一击中的。【课时】2天 【课程学习目标】

通过本课程学习，你将达成如下目标：

1．认识目前中国房地产市场，全面剖析房地产市场现状与营销特征 2．帮助房企领导和管理者认识自己的角色，明晰自己的使命及任务 3．认识房地产团队管理存在的问题与原因，掌握团队建设与员工激励技巧 4．认识房地产管理者执行力及其影响因素，探讨提升管理执行力的方法与技巧 5．揭示卓越领导能力修炼方略，帮助中层领导者全面提升领导能力 【课程特色】

根据需求设计课程内容，专家讲解，案例分析，情景模拟，问题讨论，游戏互动，实战实效！

【课程主要内容】

新形势，新挑战，新思路，新对策！

一、地产企业领导者面临的挑战

1．新一轮楼市调控的全景回顾与政策解读 2．如何研判当前的楼市调控

3．下一步的楼市走向与前景分析 4．地产企业营销与管理挑战

5．如何应对──地产企业领导者的抉择

二、房企领导与管理者的角色及任务

1．什么是领导力

（1）什么是领导、什么管理 【小专题】领导与管理的区别（2）什么是领导力 2．领导力的因素分析

【提示】管理者看人看事要多角度 3．卓越领导力的表现

【标杆学习】王石的领导与领导力

【他人之石】马云：领导力是怎样炼成的？ 4．房地产企业管理的特点辨析

三、房企管理者的卓越领导力修炼

1．领导者人格魅力塑造

【提醒】员工心目中的好领导是怎么样的（1）领导者素质修炼 ◆领导者素质修炼的内容 ◆领导者素质修炼的途径 ◆领导者素质修炼的方法（2）领导者管理作风修炼

（3）领导者情绪∕压力管理的8大技巧 2．领导者管理艺术修炼（1）领导者的识人∕用人技巧（2）领导者的目标管理技巧（3）领导者的时间管理技巧 3．管理分工与授权（1）管理分工的原则

（2）工作委派技巧（目的、方法、监管）（3）管理授权

①管理授权的原则 ②管理授权的技巧

四、房地产企业中层管理技能提升

【提醒】中层管理是企业的脊梁。得中层者得天下！【自检】我是一个合格的中层经理吗？ 1．中层经理的角色认知（1）中层经理干什么（2）中层经理如何辅佐上司（3）中层经理如何做好部门间协调（4）中层经理如何管理下属 2．中层经理的任务

3．中层管理者的常见管理误区及其规避 1．中高层管理的常见误区 2．误区规避

五、房地产企业执行力修炼

1．什么是执行，什么是执行力

【资料】调查显示：中国企业执行力低下原因 【案例启示】执行力是什么？ 2．房企执行力差的十大表现

【问题思考】您会像他们一样地工作吗? 3．房企执行力差的原因分析 4.房地产企业需要什么样的执行力 【探讨】中国企业执行难的深层次原因 【根源】中国四大文化蒂锢

5．管理者误区：执行力差的管理者因素

◆中层管理者（总监∕部门经理∕项目经理）的职责定位 下属为什么不够主动？

【误区】糟糕的员工往往是上司“塑造”出来的 6．打造高效执行力的途径（1）归纳：十招打造高效执行力（2）执行力三流程

【提示】管理者与被管理者执行力提升方向（3）高效执行的保证

【提醒】细节也是执行力：细节决定成败 【故事】一个马掌钉毁了一个国家 【故事】“88888”帐号毁了巴林银行 【案例】考察该应聘者的执行力？

六、房地产企业团队建设

【提示】什么样的团队才是卓越的团队 1．什么是团队？ 2．团队目标的价值

【资料】高效团队的金字塔模型分析 3．团队管理的关键因素（1）团队领导的影响力（2）团队管理者的常见误区

【资料】部门经理在团队管理中的定位 4．团队管理的改进原则 5．团队摩擦处理（1）团队摩擦的形式（2）团队摩擦的原因分析（3）团队摩擦的化解艺术 6．沟通艺术

（1）沟通方式与原则（2）沟通中应有的姿态（3）沟通中的6项要素（4）有效沟通五步法（5）职场沟通技巧

①与上级沟通的技巧 ②与下级沟通的技巧 ③客户沟通技巧

七、有效的员工激励

1．员工为什么需要被激励

【管理者必须知道的】人的需要理论 ◆马斯洛的需要层次论 【提示】员工有效激励的途径 ◆ “双因素”理论

【提醒】对员工的日常激励技巧 ◆亚当斯的公平理论 【要领】员工激励的小技巧 2．激励的类型

【知识】人的八大非物质动力源泉

3．员工激励模式

【知识】团队发展规律曲线

思考：根据团队发展的规律曲线，管理者应该如何提升团队士气和效率？ 4．目前企业激励制度存在的常见问题 5．管理者有效激励的十大方法 【要领】员工激励的小技巧 【思考】关于“鲶鱼效应”

【案例】员工奖励如何操作──勿让制度教条化 【案例】奖励也有“机会成本” 【提醒】物竞天择，适者生存

八、情绪与压力管理

1．对情绪的正确认知（1）情绪类型与表现 【提示】EQ 高手的特质（2）情绪的心理效应（3）情绪与行为能力（4）情绪与工作绩效（5）情绪与人际关系 【情景分析】

2．情绪管理的八项法则 3．情绪管理技巧 4．情绪与成功 5．什么是压力

（1）压力类型与表现分析（2）工作压力与生活压力

【自检】负面情绪有关的心理或生理状态自检表（3）压力的积极与消极作用 【情景分析】 6．压力管理技巧（1）生理压力管理技巧（2）心理压力管理技巧（3）环境压力管理技巧 【情景分析】

7．压力与情绪的综合调适

8．职业心态修炼技巧（1）良好心态的表现（2）职业心态的修炼技巧

九、房企管理艺术修炼

1．房地产大局观培养 2．预判力能力培养 3．工作节点控制 4．工作细节把控 5．有效工作方法传导

课程结束，谢谢聆听！

【附】课程主讲专家涂山青简介

涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师； 涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师； 涂山青，一个把客户的业绩增长视为最大回报的培训师！

涂山青，资深房地产策划人/培训专家。清华大学、浙江大学总裁班教练，全球500强华人讲师，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，总裁网金牌讲师，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。中国房地产培训网、中国房地产人才网、总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、培训在线、聚成股份

等多家机构高级顾问∕培训专家。

作为中国最早一批进入策划领域的房地产营销人，兼任策划公司、广告公司、房地产公司顾问/策划总监。有一大批成功的策划作品在《销售与市场》、《品牌》等杂志发表。获有联合国国际劳工局颁发的管理咨询证书，先后为一大批企业作过房地产营销策划、管理咨询和销售培训。十多年顾问和培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。长期在全国一二三线城市巡回举办房地产系列金牌课程培训，效果普遍受到学员和客户企业好评。

【曾服务的客户】

北京大学总裁班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、西南财大总裁班，中房集团、金地集团、鲁能地产、新鸿基地产、北京新华联、北京英泰格瑞、新世界地产、上海竹胜园、新城控股、佳兆业地产、和泓置地、宝安地产、北京幸福基业、广州珠光投资、招商地产、宝胜地产、中海、绿地、华润、上海三湘、安徽江海置业、南京侨鸿、香港路劲、和富黄埔、北京中铁、江苏荣盛、福建正荣、东莞光大、立白·富凯地产、京煤金泰、金邦地产、滨江置业、21世纪不动产、广州越汇、湖南中伟、江苏虹桥、保利地产、宝龙房产、深圳鸿润、东莞鸿景、重庆渝叶、中航地产、南京青和、浙江德信、苏州中信、莱茵达置业、山西铭基、嘉凯城、宝钢地产、巨龙实业、世纪宏图、北京领先时代、中房镇江鸿都、北京佳辰、红星美凯龙、成都国宏腾、内蒙古大伟、河北华宇、湖南创发、江苏泽园、浙江聚亨、辽宁鑫城、河南利峰、池州城房、至道地产、大汉隆成、中天置业、山东林奇、内蒙古荣胜、青岛隆海、龙城地产、广东行信投资、天龙房地产、华凯置业、百年嘉业代理、嘉纳国际、博达置业、北京国信嘉业、河北高远、红豆置业、江西新华厦、长城地产、深蓝地产、隆盛国际、新景祥、仁和集团、拓维地产、长春北方、北京创意盛行、广开城投、拓普投资、威达置业、浙江亘盛、湖南华联、山东泰山、河南鸿源、长春北方、贵州恒力、成都三鼎、山东天发、三盛实业、福建浔兴、江苏永泰、珠海华业、南昌洪都、山西昌浩、万丰置业、河北德源、云南泰兴、厦门顶创、北京创想、大华地产、美桥顾问、红豆置业、郑煤地产、苏州永创、新大地实业、北京尚伯智典、北京万年置业、浙江中南建设、四川大陆集团、盐城华世、云南独秀、山水置业、张江创新、江苏嘉新、大华集团、北京新奥特、湖南健明、湖北银海、浙江宏鑫、江都房产、昆明城开、山东华安、盐城名都、湖南新都、徐州鼎晔、众形天下、浙江紫光、海南筑州、中国交建、三丰鼎盛、沐阳三建、聚银时代、东方航空（武汉）、中国移动、长江广场、萍乡城开、北京诚通、蓝天科技、澳华装饰、武钢集团、华中电力、汇通策划、银马广告、正大传媒、三环集团、东垦集团、武汉东湖创业、亿童教育、浙江一点红等 【学员评价】

①涂老师的课，理论联系实际，讲解深入浅出，贴近客户需求； ②涂老师课程观念先进，观点独到，剖析精辟，信息量大，能给人启迪； ③涂老师的课，能使人观念更新，方法创新； ④涂老师语言幽默生动，富有感染力； ⑤涂老师善于驾驭现场和调动学员气氛；

⑥涂老师始终做到案例与互动贯穿始终，注重经验与心得分享，培训效果实在。【联系方式】

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