工程供方履约评估作业指引

第一篇：工程供方履约评估作业指引

工程供方履约评估作业指引

1、工程竣工时履约评估内容

1．1施工单位的履约评估采用《施工单位履约评估表》进行，主要由成本合约部组织，工程技术部参与，其中：

 工程技术部、项目公司主要针对施工质量、施工单位的协调管理和文明施工、施工进度、签证控制，以及施工图纸的审核、安全施工、总体质量情况等进行评估；

 成本合约部主要对工程供应商的各项付款条件和成本进行核对，并提供专业意见；

1.2材料设备供应商的履约评估采用《材料设备供应商履约评估表》进行，材料设备供应商履约评价由材料采购部组织，项目公司和成本合约部参与。其中：  项目公司主要针对产品质量、准时交货、订单变更接受、投诉灵敏度、共同改进、沟通、合作态度、配合验收等进行评估；

 成本合约部主要对供应商的各项付款条件和成本进行核对，并提供专业意见。

2、履约评估的时机

2.1合同履约评估一般在合同执行完毕后进行。

3、履约评估的标准

3.1各项指标中“很好”表示认同；“较好” 表示基本认同，但有需要改进的地方；“较差”表示不能满足公司的基本要求，迫切需要改进；“差”表示不认同，不能作为合格供应商。

3.2各部门进行评价结论时，各项指标有一项为“否”、“无”或“差”或有三项以及上为“较差”则评价结论为“不合格”；有一项“较差”或三项及以上“较好”时，评价结论不得为“优秀”。

3.3各部门评价结论均为“优秀”，总体评价结论为优秀；任一部门评价结论为“不合格”时，总体评价结论为“不合格”。

第二篇：工程合同签订及履约标准化工作指引

合同签订及履约标准化工作指引

一、目的

通过签订建设工程施工、监理、材料和设施设备采购等合同，明确承发包双方的权利和义务，确保工程质量、进度、成本得到有效控制。

二、适用范围

三、职责

工程管理部：负责工程合同签字、盖章和分发工作，负责合同资料整理归档。成本管理部：负责拟写合同草案，并完成流程的报批。

材料管理部：负责材料和设施设备采购合同草案的拟写、流程报批及合同的签章、分发和归档工作。

四、工作程序

1、合同签订 1.1合同主办部门根据询标纪要、投标书、答疑纪要、招标文件及国家法律法规文件拟适用于乌镇雅园及乌镇达园项目的施工、监理等合同的签订和履行。

写合同草案，议（续）标的根据议（续）标报告拟订合同草案。合同草案经相关人员内部评审后由合同主办部门按相应流程报公司审批。

1.1.1合同内容应规范合理，原则上应使用公司现行的标准范本格式。

1.1.1.1合同名称应反映所属项目和主要事项，禁止直接使用通用性的合同名称。项目相关合同名称应包括“XX项目+事项”，例如“乌镇达园ALILA酒店 建安工程施工合同”。

1.1.1.2合同起首部分应写明各方的全称，且必须与公司印章名称保持一致。1.1.1.3施工合同要明确工程范围和内容、工程数量、工程价款（结算办法）、付款办法、工期要求、质量标准、技术资料提供、违约责任、保修条件等； 1.1.1.4采购类合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确； 1.1.1.5合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法。合同中必须有履约保证金的比例及交纳、退还时间条款约定。1.1.1.6合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行。原则上质保期应以项目集中交付业主之日起计算。1.1.1.7合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间。1.2合同主办部门根据评审意见对工程施工合同进行修改完善，并组织与承包方进行洽谈，对于评审意见无法落实的，须书面与有关职能部门沟通确认。1.3经审批后的合同，由合同主办部门根据会签意见修改，并将需要打印的合同文本、投标报价清单及合同相关附件资料转换成PDF格式后以电子邮件的方式发送至工程管理部招标专员，由工程管理部招标专员落实合同文本、投标报价清单及其他附件（如有其他特殊要求的由成本管理部相关人员在邮件中注明）的打印、装订工作。1.4工程管理部招标专员在装订完成的合同文本侧面盖工程管理部骑缝章，交由施工单位签章后返回，工程管理部招标专员对施工单位完成签章的施工合同进行核对，核对无误后报公司综合管理部盖公司合同专用章，并按合同约定份数分发给施工单位。工程管理部招标专员负责合同签章的跟踪，需督促施工单位及时完成合同的签章工作并返回。合同双方必须使用有效的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等。1.5合同签订后，工程管理部分管人员应及时督促承包方按照合同约定提缴履约保证金或履约保函。1.6工程施工合同主办部门为成本管理部，材料和设施设备采购合同主办部门为材料管理部。1.7合同流程发起后，流程发起人务必做好过程中的提醒、跟踪、督促工作；各环节的流程责任人在审批流程到达后，务必及时签署明确的意见或建议，必须对流程负责，对签署的意见或建议负责。原则上流程到达各环节责任人后，各环节责任人应在三个工作日完成意见签署，流程在会签栏停留时间不超过五个工作日。

2、合同履行 合同签订后有关部门的相关分管人员应熟悉合同条款，并负责对合同的履行进行跟踪。公司各部门应加强合同履行的监督和管理工作，在合同履行过程中，若发现承包方未按合同履行时，应及时向公司领导汇报，并采取应急措施。经项目公司对该承包方进行评审、考核后，决定是否继续与其履行合同。

3、资料归档 3.1合同签订后，由工程管理部资料室进行合同原件整理归档，并将合同原件报备财务管理部及综合管理部。工程管理部资料室对归档合同进行统一编号，建立《工程施工合同目录》，并建立合同电子档案，并将合同电子档案报备至成本管理部。3.2材料和设施设备采购合同由材料管理部负责合同统一编号并整理归档，建立《材料和设施设备合同目录》，并建立合同电子档案，并将合同电子档案报备至成本管理部。

五、审批程序

审批程序根据公司现行审批权限执行。

六、执行原则

1、在合同签订时，禁止实质性改变招标文件中约定的有关内容。

2、必须加强计划管理，严禁先进场施工后签订施工合同。

3、严禁以电子文档形式向外发放施工合同等相关资料。

第三篇：工程防渗漏作业指引

制度版本信息

工程防渗漏作业指引 制度履历表

编号：

目 录

第一章 总 则 1

第二章 防渗漏重点部位 1

第二章 防渗漏预控管理 2

第三章 防水材料预控管理 4

第四章 防渗漏过程管理 4

第五章 防渗漏验收管理 9

第六章 防渗漏验收标准 10

第七章 附则 12

第一章 总 则

第一条

为规范工程防渗漏作业要求，杜绝工程渗漏隐患，结合集团防渗漏做法的经验及借鉴其它房地产公司在防渗漏方面的管理，根据集团新的授权、《工程管理办法》及《工程质量验收管理实施细则》编制本指引。

第二条

本办法验收权限依照集团2017年版《授权体系》编制，如集团《授权体系》进行调整则验收权限依照新的授权自行调整授权部分。

第三条

防渗漏工程作为影响使用功能的最大隐蔽工程，强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法。设计及施工应遵循“防排结合、先排后防”的原则。强调结构自防水，选择合适的防水材料并规范施工、验收环节、成品保护。重视各饰面层、防水层施工后的淋、蓄水试验，验证防渗漏效果。

第四条

工程防渗漏的全过程施工管理适用本办法。

第二章 防渗漏重点部位

第五条

房屋建筑工程防渗漏的重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外墙（门窗）、地下室、覆土地下车库顶板、给排水管道等几个方面。

第六条

室外防水：钢筋混凝土结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，防水层施工和穿过结构板的管道节点构造、屋面不易进行卷材施工的部位（如相信凸起物之间间距小于30cm的部位）、防水层的收头及保护是重要的控制环节。同时开敞阳台、露台须设有地漏并增做防水。

第七条

室内防水：钢筋混凝土地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造以及对防水层的保护是重要环节。

第八条

外门窗：验收门窗拼角质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及副框（若有）塞口质量是保证门窗无渗漏的基础，施打发泡胶、打胶的质量、主框螺丝孔密封是保证门窗无渗漏的要点。

第九条

覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋混凝土构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求、模板的拆除条件是必须关注的。

第十条

外墙砌体：重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、必须在墙外侧保证有一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口（螺栓孔）的封堵和外墙保温层的防渗漏则是一个关键。

第三章 防渗漏预控管理

第一节 防渗漏组织管理

第十一条

地区公司会同项目公司、监理单位、施工单位成立创建无渗漏工程工作小组，各单位要分别制定具体的技术措施、实施办法和责任制，建立创建“无渗漏”工作的质量保证体系。

第十二条

监理单位应在进驻现场后完善《监理实施细则——防渗漏篇》，并作为正式监理文件经审核后执行。

第十三条

监理单位应核查防水施工队伍的资质、防水施工人员的上岗证情况。核实所用防水材料是否属于集团长期合作单位进行，按规定抽检并见证取样。

第十四条

投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以项目经理为组长的防水工程质量管理小组。充分理解并接受本《标准》有关规定。

第二节 防渗漏方案管理

第十五条

项目公司工程部按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工管理指导书》。

第十六条

监理单位按照以上详图做法及检查项目点编制《监理实施细则——防渗漏》。

第十七条

总包单位按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工方案》及《保证措施》。

第三节 坚持样板引路

第十八条

防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。样板施工过程以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

第十九条

样板施工的具体要求参见集团下发的《样板管理实施细则》。

第四章 防水材料预控管理

第一节基本规定

第二十条

防水材料严格按照设计要求进行选用，不得任意变更。

第二十一条

防水材料必须严格在集团下发的长期合作单位库内选择，严禁非库内厂家的防水材料使用到工程上。

第二节常规防水材料要求

第二十二条

对于SBS防水材料不得低于弹性体改性沥青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，严禁使用沥青复合胎防水卷材。各项性能指标符合国家现行有关规定。

第二十三条

厨卫间如采用聚氨酯防水涂料应选用单组分聚氨酯防水涂料。

第二十四条

采用其它防水材料，材料性能等各项指标必须符合国家有关规定。

第二十五条

防水材料必须有出厂质量合格证，法定检测部门出具的检测报告，工程所在地的注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

第五章 防渗漏过程管理

第一节一般管理规定

第二十六条

防水工程必须由具备防水资质的专业队伍施工，防水施工作业人员必须具备相应的上岗证。

第二十七条

防渗漏作业由项目工程副总主责，分管专业工程师严格过程旁站监督，100%检查，实名制验收。发现虚假验收或验收不认真，追究验收人和责任人的责任。

第二十八条

防渗漏工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录。

第二十九条

施工单位应在图纸会审阶段对设计文件中防水材料未明确的各项指标等加以明确。

第三十条

施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》（节点齐全、图文并茂），并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目公司审核，并严格遵照执行。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目公司及监理单位随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，对实施成效严格考核评估。

第三十一条

防渗漏节点做法具体参见《防渗漏作业标准》。

第二节防水材料进场管理

第三十二条

监理单位必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目公司应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志。招标部及工程部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

第三十三条

施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

第三十四条

防水材料每次见证取样二份，项目工程部送检复试一份，留存一份。

第三节地下室防渗漏管理

第三十五条

地下室防渗漏重点部位及关键工序包括：穿外墙管道防水做法及安装；止水钢板的留置、对接及安装；顶板收光打磨；后浇带的清理与浇筑；螺栓眼的修补与堵洞；顶板蓄水、墙体淋水试验；防水细部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六条

大体积防水混凝土需单独编制专项施工方案。

第三十七条

基础混凝土浇筑必须严格控制塌落度，并做好记录。必须严格控制浇筑的分层厚度。

第三十八条

地下室基础筏板水平施工缝和地下室竖向施工缝必须使用止水钢板止水，其它施工缝采用止水橡胶条止水。止水钢板连接处必须满焊、止水橡胶条不得断开。

第三十九条

车库顶板混凝土应一次性收光，滤水层（含水收集系统）施工等作为关键节点严格控制。

第四十条

地下室穿墙螺栓、穿墙套管、基层平整度及阴阳角部位要做专项检查，合格后方可进行后续施工。防水卷材施工要分层验收。

第四十一条

外墙肥槽回填必须分层施工，派专人旁站并留影像资料存档。

第四节外墙防渗漏过程管控

第四十二条

外墙防渗漏重点部位及关键工序包括砌体结构外墙的砌筑灰缝饱满度、外墙抹灰质量、堵洞、细部做法、外墙淋水试验五项工作。

第四十三条

结构墙螺栓孔洞的塑料套管必须全部取出，逐个封堵密实。

第四十四条

外墙砌筑严格控制每次砌筑不超过规范要求，砂浆要饱满。

第四十五条

抹灰的分隔缝必须先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安装分隔条，以防渗漏。

第四十六条

有外墙保温的，柔性抗裂砂浆的厚度必须严格控制、专项检查，严禁钢丝网的外露。

第五节外门窗防渗漏过程管控

第四十七条

外门窗防渗漏重点部位及关键工序包括门窗的土建预收口、塞口；打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

第四十八条

所有门窗在安装前必须预先收口，未预收口不得安装。收口前应跟门窗厂家沟通，确定收口的具体尺寸。此工序要需专项检查。

第四十九条

门窗洞口尺寸过大时应参照《防渗漏作业标准》的处理规定提前处理后方可抹灰收口。

第五十条

门窗安装前应按照规定的标准做好工序的交接手续，符合防渗漏作业标准后方可交接。

第五十一条

门窗打胶前需检查门窗周边塞口是否满足防渗漏标准，包装清理干净，靠门窗周边抹灰顺直，无残留物等方可打胶。

第六节屋面和露台防渗漏过程管控

第五十二条

屋面工程渗漏点主要发生在结构自防水，出屋面的各种管根、烟风道等构造物，山墙，水落口，排水沟等。屋面和露台防渗漏重点部位及关键工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、细部做法、蓄水或淋水试验等内容。

第五十三条

屋面混凝土浇筑是结构防水的管控重点，坡屋面混凝土浇筑的施工方案应采取从下周圈循环往上浇筑施工法，确保混凝土浇筑密实。平屋面混凝土浇筑完成后要求一次性压光。

第五十四条

出屋面堵洞应同室内堵洞，先剔凿再分两次浇筑完成。

第五十五条

防水收头原则上留槽做法优先，其次为用铝压条收口。

第七节厨卫间、阳台防渗漏过程管控

第五十六条

厨卫间、阳台防渗漏重点部位及关键工序包括管道堵洞、找平层、附加层、保护层、三次闭水试验。

第五十七条

土建与水电安装专业施工顺序应合理，必须先装好设备及管道再做防水，严禁在完成防水的地面、墙面上打眼凿洞。

第五十八条

穿楼地面的管洞堵洞原则上由土建施工单位施工，不在土建施工单位内的建议水单施工单位委托施工单位施工，以确保堵洞质量。

第五十九条

防水材料原则上严格按设计确定的防水材料进行施工，不得任意变更。以下两中情况如设计未明确应在图纸会审时提出：

1.当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不可采用聚氨酯等可挥发性防水材料。

2.墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，不得使用与砂浆粘结不好的防水材料，以免出现空鼓。

第六十条

采用内保温做法时，墙面防水应粘贴在墙面基层上，不得做在保温层上。

第六章 防渗漏验收管理

第六十一条

验收依据

1、设计图纸要求；

2、国家相关验收规范；

3、防水材料封样。

第六十二条

权责划分

1、地区、项目须设立防渗漏工作负责人，原则上要求地区工程总监、项目工程副总为防渗漏一户一验工作责任人。

2、地区公司质安总监、项目监理总监、监理工程师为防渗漏一户一验工作验收责任人，监理总监、监理工程师须对每道工序100%验收，地区公司质安总监对每道工序验收比例不少于50%；项目工程副总、地区公司工程总监对验收情况进行检查，检查比例分别不少于30%、10%。

第六十三条

验收程序

1、地下室防水施工前，项目防渗漏负责人负责制定本项目防渗漏一户一验工作计划并报地区公司，地区公司防渗漏责任人根据本地区各项目防渗漏一户一验工作计划制定地区公司工作计划，监督各项目工作计划执行情况。

2、项目监理工程师与监理总监须按验收内容严格监控防渗漏工作每道工序施工过程；每道工序施工完成后，项目监理工程师与监理总监须按工作计划及时到现场进行验收并填写防渗漏一户一验台账，验收合格后，及时根据验收权限申请相关验收人及责任人验收，相关验收人及责任人须24小时内到场验收，验收合格后在台账上签字。

第七章 防渗漏验收标准

第一节防水材料检查标准

第六十四条

防水材料进场前，项目工程（监理）部要熟知设计文件中防水材料的选型、规格、参数。

第六十五条

防水材料复试必须按进场数量每进场一批复试一批，要求现场点数，如实填写，不得填写代表批量。每次复试取样的同时留存材料样品（样块不得小于200mm×100mm）封存备查。取样送检监理必须全程跟踪。

第六十六条

施工过程中，项目工程（监理）部必须按照复试时预留的样品对比查验防水材料，发现异常及时处理。

第二节淋（蓄）水试验

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。

第六十七条

屋面淋水试验

屋面施工应至少进行两次闭水试验，其中设两道防水层的屋面必须进行三次闭水试验（坡屋面为淋水试验，不少于两小时；平屋面为蓄水试验，不少于24小时，水面高出最高处20mm）。

1.各种出屋面管道、烟道、落水口等的安装及四周封堵后，进行结构闭水试验并对渗漏处进行修补。

2.各层防水层施工完毕后，将落水口临时封堵，进行第二次闭水试验，并安排专人检查记录，直至无渗漏发生。

第六十八条

厨、卫间蓄水试验必须进行三次蓄水，即：穿过楼板管道封堵完成后、防水层施工完成、面层施工完成后各蓄水一次，并100%检查验收。

第六十九条

外墙淋水试验

1.时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

2.淋水方式：在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水；

3.淋水时间：12h（或持续中雨12h）

第七十条

外门、窗淋水试验

门窗及窗扇玻璃安装及外侧密封胶完成后进行门窗淋水试验，用带喷头的水管向门、窗所在范围逐一喷水,喷水压力0.2--0.3MPa，每樘门窗淋水时间不少于 15min。

第七十一条

其它遵照国家规范等有关要求执行。

对防渗漏重要部位（工序）实行专项验收，各验收部门如实在《重要部位（工序）防渗漏专项检查验收记录表》（附件1）中填写验收情况。

第八章 附则

第七十二条

工程防渗漏具体节点做法详见《工程防渗漏作业标准》。

第七十三条

集团住宅事业部负责本指引的编制、修订、解释工作，本指引自发布之日起实施。

第四篇：万科工程保修管理作业指引

万科工程保修管理作业指引

1.目的

为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围

适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义

3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。

3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。

3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。

3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。职责

4.1物业公司：

4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。

4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；

4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改； 发现

房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；

4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；

4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2地产客户关系中心：

4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业

移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。

4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。

4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工

作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；

4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。

4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；

4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。

附：《房屋保修三方协议》样本

5.项目保修阶段

5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承

接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。5.2.项目保修阶段保修工作操作规程

房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》

5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能

来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。

5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。

5.2.2.1以下情况必须填写3联单：

a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的； b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：

如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；

c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；

d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；

5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。

c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后

以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。

e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。

5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。

5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。

5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修

工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。

5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。

5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。

5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。

5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》

约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需 附“**情况说明”附件）。

5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师

转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。

5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。6.重复维修升级管理及预警制度：

6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应

重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负

责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。

6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉

（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程

7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。

7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘

查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。

7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。

7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地

产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。8.房屋保修扣款流程

8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。

8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；

8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。

8.7超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认；

8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通 知业主领取补偿款（补偿款由服务中心先垫支）补偿协

第五篇：作业危害评估和个人防护用品使用指引

作业危害评估和个人防护用品使用指引

一． 目的

为确保员工的身体健康，防止出现工伤事故及职业病。

二． 适用范围

适用于公司全体员工。三． 职责

3.1 健康安全委员会负责定期对全厂作业危害情况进行评估。3.2 仓库负责个人防护用品的储存和发放。3.3 行政部负责个人防护用品的定期培训。3.4 各部门管理人员负责监督个人防护用品的使用。四． 工作程序

4.1 健康安全委员会负责定期对全厂作业危害情况进行评估，确定所需要的个人防护用品。4.2 评估由健康安全委员会组织进行，有必要时聘请专家进行。

4.3 评估工作一般1年进行1次，若有需要增加评估时，由健康安全委员会组织进行。4.4 评估结果记录在《作业危害和个人防护用品(PPE)评估表》中。

4.5 各部门依照评估结果使用个人防护用品，并张贴图文并茂“温馨提示”于需要使用个人防护用品的显眼处，以便可以时时提醒操作人员。

4.6 行政部和部门管理人员负责进行个人防护用品的使用培训。有必要时，聘请专家进行培训。4.7 行政部以新入职人员，进行培训。

4.8 个人防护设备只要有需要便必须提供，各种个人防护设备在什么情况下才需要使用，下列例子可作参考资料： 4.8.1 眼部/面部保护器具：工序会产生飞溅物体、液体、有害辐射而足以伤用眼部和面部的，应当提供眼部/面部保护器具。眼部保护器具的类型视乎危害的类型和性质而定，包括安全护目镜、眼罩、防止有害辐射的有色镜片。

4.8.1 足部保护器具：当工序潜在足以伤及员工足部的危害的，例如物体下坠或滚动以致砸伤员工足部，或锐利物体刺穿脚常等等，应当提供足部保护器具（安全鞋）。当需要员工足部暴露于液体、其他污染物、有危害性的物质或者电气危险的，则应当提供防护靴。

4.8.1 听力保护器具：如果有可能发生由于暴露于高噪声而导致失聪的情况，应当提供听觉保护器具。听觉保护器具正确使用，应当可以把员工的噪声暴露水平降至低于85分贝，听觉保护器具的类型包括耳罩和耳塞。

4.8.1 手部保护器具：应当针对用途提供适当额定的手套，以期能给员工手部充分的保护，不让手部直接接触化学品，以免手部遭受划伤、灼伤、插伤，或者暴露于极热或极冷的温度。

4.8.1 头部保护器具：应当提供头部保护器具（安全帽），保护员工头部，以防受下坠或乱飞的物体击伤或插伤，或触电灼伤。

4.8.1 防护衣物：应当给员工提供防护衣物，以免暴露于化学品，划伤、插伤、冻伤、灼伤等危害。

4.8.1 呼吸道保护器具：如果可能发生吸入属有害类别的空气传播污染物或达到致害数量的空气传播污染物的危险，应当提供呼吸道保护器具，这类空气传播污染物包括微粒粉尘、蒸气、各类气体、烟雾剂、含金属粒子的蒸气，品种呼吸道器具的类别包括空气净化器和空气补给器，选择呼吸道保护器具时，首先应当懂得识别和评估污染物，然后才能决定什么是适当的呼吸道保护器具。所有呼吸道保护器具是应当经针对不同污染物暴露类型进行监管或研究测试局认可，员工有任何呼吸道问题的，不应要求他们佩戴呼吸道保护器具工作。] 4.8.1 供访客用的个人防护器具：凡有告示牌标明需要穿戴个人防护设备的地区范围，访客进入这些范围，或者在这些范围内工作，也应当获得提供适当的个人防护设备。

4.9 若经过培训的员工在上班时间未使用相应规定的防护用品，公司视为违反厂规。