修改物业管理--法律法规

第一篇：修改物业管理--法律法规

一、单选题

1、业主基于对住宅、经营性用房等（专有部分）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权

2、业主将住宅改变为经营性用房的，应当经（所有有利害关系的业主）业主同意

3、以下认识中，错误的判断是（经业主委员会同意，业主可以保留停车位而单独转让建筑物专有部分）

4、业主自己管理自己的房产，法律依据是（物权法）

5多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（共同管理权）

6、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（业主专有部分占建筑总面积）的比例确定。

7、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（房屋的所有权人）

8、业主确需（改变）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

9、物业服务合同自签订之日起（15）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管 部门备案。

10、业主逾期不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

11、发生安全故障时，物业服务企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

12、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（业主委员和物业服务企业）的同意。

13、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（物业服务合同约定），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

14、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由（建设单位）交纳。

15、《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担(物业管理区域内)相关管线和设施设备维修、养护的责任。

16、住宅专项维修资金的使用，专项用于（住宅共用部位与共用设施设备保修期满后的维修和更新改造）。

17、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（业主委员会）

18、下列各项中不属于业主委员会职责的是（选聘和解聘物业服务企业）

19、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（《前期物业服务合同》）

20、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（业主委员会）的同意。

21、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（补充专项维修资金）

22、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（责任人）应当承担维修养护义务。

23、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（10 万元以上 50 万元以下）的罚款。

24、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（10 万元以上 50 万元以下）的罚款。

25、物业资质管理中，对管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。这是（二级）物业管理资质的要求

26、（二级）资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

27、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责

（三）级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

28、二级资质物业管理企业注册资本人民币（300）万元以上。

29、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（三级）资质条件。

30、实施房屋装修装饰施工的（业主）应在事前通知物业服务企业。

31、因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（装修人）应当负责修复和赔偿。

32、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行业不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（2 至3）倍的罚款。

33、房屋租赁合同订立后（30）日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

34、（建设单位）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。

35、用人单位自用工之日起应于（一个月不满一年）内与劳动者订立书面劳动合同。

36、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（30）日备查。

37、异产毗连房屋楼盖结构部位的修缮由(毗连层上下房屋所有人按份额比例分担)。

38、异产毗连房屋的所有人和使用人应按照(有利使用)、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

39、商品住宅的保修期限不得（低于）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

定保修期的存续期。

40、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（2 年）

二、多选题

1、以下选项对《物权法》中业主建筑物区分所有权所包含内容描述正确的是（ABD）A、业主对其专有部分享有所有权 B、业主对其共有部分享有共有权 D、业主对共有部分享有共同管理权

2、业主的建筑物区分所有权由（BD）构成。

B、业主对建筑区划内的共有部分享有共有权 D、业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权

3、《物权法》对建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列中正确的是（BD）。

B、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

D、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有

4、《物权法》规定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意的事项有（CD）。

C、筹集和使用专项维修资金 D、改建、重建建筑物

5、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（AC D）

A．制定和修改业主大会议事规则

C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

D．改建、重建建筑物及其附属设施

6、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（ABD）

A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出

B．必须是符合法律、法规及规章 D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益

7、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（BCE）

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员

E．选聘和解聘物业服务企业

8、业主在物业管理活动中，享有（ABCD）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议

D、参加业主大会会议，行使投票权

9、业主在物业管理活动中应履行下列义务（ACD）

B、遵守业主规约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用

10、业主大会会议分为（定期、临时）会议。

11、业主委员会履行下列职责（AC）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同

12、业主规约对有关利益、（ABCD）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反规约应当承担的责任

13、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。

B、物业使用说明文件 C、物业质量保修文件

14、以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有（业主大会制度、管理规约、物业承接查验）

15、在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有（）

A、采取应急措施，避免损失扩大 B、及时报告政府有关部门 D、协助做好救助工作

16、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（承重结构、建筑主体）的行为。

17、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（予以制止、依法处理）。

18、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（时间、地点）等情况在业主所在楼内公示。

19、《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有(BC)B、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；

C、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

20、关于规范业主装饰装修活动的说法，正确的有：(ABC)。

A．装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提

B.为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业服务企业在业主装修房屋前的告知义务

C．业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为

21、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（装饰装修工程的实施内容、装饰装修 程的实施期限、废弃物的清运与处置）

22、房屋租赁合同应包括的主要条款有（租赁期限、租赁价格、修缮责任、租赁用途）

23、下列房屋不得出租的有（ABCD）。

A．属于违法建设的房屋

B．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的C．违反规定改变房屋使用性质的

D．法律、法规规定禁止出租的其他情形

24、现实物业管理中，具备业主身份的情况有：(ABD)。

A．房屋所有权证书持有人 B.待领房屋所有权证书人员 D．房屋共有权证书持有人

25、下列不属于建筑物共有部分的是（DE）

D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地

26、下列属于《物权法》所称 “损害他人合法权益的行为”的是（ABDE）

A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施

B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观 D．违反规定进行房屋装饰装修；

E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

27、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（ABC）

A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的

B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。

C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务 终止后的物业费的。

28、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（ABE）

A、建立防火档案、确定消防安全重点部位，设置防火标志、实行严格管理

B、实行每日防火巡查，并建立巡查记录 E、制定灭火和应急疏散预案、定期组织消防演练

29、自行招用保安员的单位，向所有地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（ABC）

A、法人资格证明

B、法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况

C、保安服务区域的基本情况 E、建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况

30、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行业包括（ACE）

A、限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人

C、扣押、没收他人证件、财物 E、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷

31、在正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容与保修期是：(AB)。

A．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年 B．门窗翘裂、五金件损坏1 年

一、单选题：

1、某小区的建筑面积有30 万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（一个）物业管理区域。

2、《北京市物业管理办法》自（2010 年10 月1 日）起施行。

3、（街道办事处、乡镇人民政府）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

4、物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（60 日）

日内与全体业主完成交接。

5、前期物业服务责任由（建设单位）承担

6、业主大会的组成人员包括：（物业管理区域内全体业主）

7、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（A）以上的，建设单位应当向（50% 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。

8、业主自己申请成立业主大会需要满足的条件是：物业管理区域内占总人数（30）以上或者专有部分占建筑物总面积（街道办事处）以上的业主可以自行向物业所在地（乡镇人民政府）提出书

面申请成立业主大会

10、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起（3）日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。

11、物业服务企业应当于每年（第一季度）公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项

目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

12、物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前（三个月）通知

业主。

13、业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（人民法院）予以撤销。

14、《北京市物业管理办法》规定，物业服务用房建筑面积不得低于（150）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房面积30-60平方米。

15、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（共用部分）

交接止。

16、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（按照合同约定）执行。

17、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》要求街道办事处、乡镇人民政府（加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部）

18、修缮工程投资额达到（30）万元以上或者建筑面积达到（300）平方米以上时，应当

依法取得施工许可。

19、房屋建筑的安全责任人是指房屋建筑的（所有人）

20、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担（管理责任）的自然人、法人或者其他组织。

21、学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每（5）年应当进行一次安全评估；使用满 30 年的居住建筑，每（10）年应当进行一次安全评估。

22、房屋建筑安全问题的治理费用，除因人为原因导致外，由（安全责任人）承担。

A．管理人 B．使用人 C． D．开发建设单位

23、售房单位按照高层住宅售房款的（30%），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

24、《北京市住宅专项维修资金管理办法》关于已出售公有住房交存住宅专项维修资金的规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的（2%）。

25、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照（各自拥有物业建筑面积的比例）分摊。

26、《住宅质量保证书》承诺的期限屋面防水为4 年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（.5 年）

27、《住宅质量保证书》承诺的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为3年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（3 年）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

28、《北京市物业管理办法》规定（市房屋行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

29、下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法正确的是（）

A、记分标准中物业服务企业记分满分为20 分；

C、记分周期从每年1 月1 日至12 月31 日； D、记分周期期满重新记分。

30、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理，正确的是（）

A、项目负责人积分达到3 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；

B、项目负责人积分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案；

C、单个项目负责人积分达到15 分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5 分；

31、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》适用于本市行政区域内物业服务企业对（物业项目）实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。

32、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（15）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起（15）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。

33、北京市物业项目负责人合格证书有效期为

（二）年

34、北京市物业项目负责人每年须参加不少于（40）学时的继续教育

35、物业服务评估监理收费原则是（谁委托谁付费）

36、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（共用部分）

查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

37、根据《北京市物业管理办法》，前期物业交接查验的主体为（建设单位与全体业主）

38、应急物业服务费用由（全体业主）承担

39、物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与（全体业主）对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为

40、业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项。（筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金）

41、2010 年 10 月 1 日以后入住的城区新建住宅物业项目，应当由（）申领该项目

房屋的一卡通。

A．业主本人 B．建设单位 C．业主委员会 D．物业服务企业 42、2010 年 10 月 1 日前已入住物业项目的一卡通由（业主委员会或物业服务企业统一申领后发放给业主）

43、共同决定事项发起人应当在发起决策前，将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于（1

5）日

44、下面那一项是临时管理规约的基本内容（）

A、物业基本情况和物业的使用、维修和管理；

C、首次业主大会会议筹备、物业项目交接； 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

D、争议解决方式和附则。

45、临时管理规约是由（建设单位）制定的。

46、建设单位应当在（销售房屋前）制定临时管理规约，并在销售场所公示。

47、物业管理行业专家不得有下列（违法收受利害关系人的财物或者其他好处的独占）禁止行为。

48、以下哪个部门负责物业管理行业专家的日常管理（北京市住房城乡建设委）

49、下列关于《北京市住宅物业服务标准》那种说法是正确的选项是（标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用，专项维修资金的维修、更新和改造工作）

50、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（50%）以上的，建设单位

应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

51、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（7）日内，向筹备组提供业 主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

52、根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（业主大会议事规则）规定。

53、街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（60）日内，指定代表担任筹备

组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

54、物业服务合同到期后，双方没有（解除）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

55、物业服务关系中，当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由（法院根据诉讼性质）依法确定管辖。

56、没有成立业主委员会的，由（全体业主）行使提起诉讼的权利。

57、物业服务企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由（单个业主或部分业主）作为原告提

起诉讼

58、物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后，将物业服务全部转托给其他物业服务企业属于（违规行为）。

二、多选题

1、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（ABC）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设施设备 B、建筑物规模 C、社区建设

2、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（ABC）等是否符合规划设计指标。

A、物业服务用房建筑面积 B、位置 C、配置

3、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（ABCD）等。

A、客服接待 B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房 D、人员值班备勤

4、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（ACD）及和相关场地。

A.建筑物C、构筑物 D、配套设施设备

5、根据《北京市物业管理办法》，以下描述正确的有（ABCE）

A、建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业； 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

B、建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费；

C、建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司；

E、作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位。

6、根据《北京市物业管理办法》，业主对以下事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（BE）

B、申请改建、重建建筑物及附属设施； E、申请分立或者合并物业管理区域。

7、根据《北京市物业管理办法》，以下说法正确的有（CE）

C、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务；

E、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

8、《北京市物业管理办法》实施后下列说法正确的是（ABD）

A、前期物业管理期限是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止；

B、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；

D、同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行；

9、依据《北京市物业管理办法》（BC）应当加强对辖区 内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督：

B、街道办事处； C、乡镇人民政府

10《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位提供前期物业服务的方式有：（ABC）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A、自行提供前期物业服务；

B、将全部专项服务委托给具备资质的物业服务企业；

C、将专项服务委托给符合相关资质要求的专业性服务企业；

11、划分物业管理区域的原则包括：(ACD)

A．共用主要配套设施设备 C．共用小区内道路和绿地 D．规划为一个社区

12、业主共同决定本物业管理区域范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序符合规定的是（AC）

A．由业主大会议事规则规定 C．由物业管理区域内全体业主共同决定

13、根据《北京市物业管理办法》办法规定，在实施后申请办理商品房预售许可证或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费（BCDE）

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30 日内未开始查验的；

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；

E、全体业主与建设单位已完成共用部位交接，建设单位提供事实服务的；

14、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，关于前期物业服务责任、物业服务方式 以下说法正确的是（ABCD）

A．建设单位承担前期物业服务责任

B．建设单位可以自行提供前期物业服务

C．建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业

D．建设单位可以将专项服务委托给专业性服务企业

15、下列（ABCD）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。

A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象

B、白蚁蚁害区蚁情 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况

16、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（AB）落实电梯的定期检验计划的职

责。

A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录

17、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合、（）的原则。

B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全

18、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（ABCD）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理

19、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（ABCD），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑

20、危险房屋的处理类别有（ABCE）

A、观察使用； B、处理使用； C、停止使用 E、整体拆除。

21、以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（ABC）

A、业主； B、房屋所有人；C、实际占有人

22、下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（ABCE）管理人安全负责人

A、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织；

B、自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；

C、管理人应当对房屋建筑进行检查维护；

E、管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。

23、房屋建筑使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为有（ABDE）

A．擅自变动建筑主体和承重结构 B．违法存放易燃、易爆物品 D损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材 E擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

24、房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容包括（ACD）

A．房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象。

C．室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象。

D．房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况。

E．安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性。

25、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ABC）的资金。

A、维修 B、更新 C、改造

26、下列（）ABCD费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

27、发生下列（AC）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等

28、发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修（ABC）

A、层面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

B、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检查时被责令停梯整改的；

C、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

E、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

29、高层住宅水泵发生下列情况时，可以按照住宅专项维修资金应急办法使用的有（ABCD）

A、供水主管道严重漏水导致供水中断的；

C、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水情况，导致供水中断的；

D、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵电机烧毁等情况，北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部导致供水中断的；

30、住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况的有（ABCD）

A、定期检查时被责令停梯整改的；

B、高层住宅发生供水主管道严重漏水，导致供水中断的；

C、楼体全部外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

D、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的

31、以下属于《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围的有（BCD）

B、电梯主要部件需要进行维修或更换的； C、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的； D、避雷设施不能满足安全要求的；

32、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定的费用的分摊方式以下说法正确的有（ABDE）

A、专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积比例分摊；

B、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的每个楼幢的费用，由该楼幢全体业主与公有住房售房单位按照建筑面积分摊；

D、商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照建筑面积分摊；

E、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由业主承担的，由相关业主按照建筑面积分摊。

33、《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定以下不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（ABDE）

A、保修期内的共用部位、共用设施设备维修；

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

D、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

E、属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

34、按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，需要交存住宅专项维修资金的业主包括（BCD）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

B．住宅为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备之外的所有住宅业主

C．住宅物业管理区域内的非住宅业主

D．住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅业主

35、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的危及房屋使用安全的紧急情况包括（ABCE）

A．屋面防水损坏造成渗漏的；． B．电梯故障危及人身安全的； C．高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

E．消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维及更新、改造的

36、专用排水设施因（ABCD）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。

A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

37、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（BCD）是项目负责人必须具备的条件。

B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40 学时的继续教育

38、物业项目负责人包括（ABD）

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人

B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人

D、业主共同决定聘请的其他管理人

39、根据《物业项目负责人信用信息管理办法》，北京市项目负责人实行持证上岗制度，以下要求正确的是（BD）

B、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

D、项目负责人在记分周期被累计扣分超过规定分值的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录；

E、项目负责人记分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

40、物业服务企业的信用信息主要包括（ABD）

A、基本信息； B、业绩信息； D、警示信息

41、信用信息采集渠道，包括（ABCE）（物业协会是评比单位）

A、市、区县房屋行政主管部门提供； B、物业服务企业自行申报； C、相关行政主管部门提供； E、项目负责人自行申报。

42、信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施（BDE）等工作，提供监督管理的依据。

B．物业服务企业资质等级核定 D．物业管理示范项目评定 E．物业管理行业专家选聘

43、（ABC）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位

44、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ABC）。

A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估 C、其他需要评估监理的事项

45、以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理（ABDE）

A、物业共用部位和共用设施设备管理状况B、物业项目交接查验 D、物业服务费用评估E、物业服务质量评估。

46、评估监理报告的内容应当包括（BDE）

A．评估监理目的、依据和方法；

B．评估监理日期和基准日； D．评估监理查勘数据、评估监理结果及有效期限E．评估监理人员签章

47、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》规定的物业服务评估监理机构应当具备下列条件（ABCD）

A．具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；

B．注册资本 100 万元以上；

C．有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；

D．具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 5 人；

48、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ABCD）。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料

C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

49、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（BC）不得强行接管。

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决

C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁

50、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ABCD）

A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

51、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ABCD）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验

C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

52、原物业服务企业不得以（CD）等为由拒绝办理交接。

C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议

53、《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（AC）

A、物业共用部分 C、物业管理相关资料

54、应急物业服务适用的情形有（ABDE）

A、建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

B、物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的；

D、物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

E、物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

55、应急物业服务内容包括（ABDE）

A、垃圾清运； B、秩序维护D、二次供水E、电梯运行。

56、业主共同决定解除前期物业服务合同后，建设单位与全体业主进行物业共用部分承接查验的方式有（）

A．委托选聘的物业服务企业进行承接查验 C．委托物业服务评估监理机构

57、以下关于物业项目交接的主体，说法正确的是（ABCE）

A．已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接。

B．未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

C．建设单位委托负责前期物业管理的物业服务企业进行交接。

E．委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接

58、物业管理区域内需由业主共同决定的（ABCD）事项，可以使用决策平台表决。

A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构

59、关于“业主一卡通”的描述，以下说法正确的有（BCDE）

B、业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议；

C、业主应当在“业主一卡通”内预存不超过一年的物业服务费；

D、建设单位可以按照前期物业服务合同相关约定，通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费；

E、建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间在物业管理区域内显著位置公示。

60、业主决定共同事项的发起人可以是（CDE）

C．业主 D．业主委员会 E．物业服务企业 61、业主决定共同事项公共决策平台提供以下表决方式（ABDE）

A．互联网 B．电话语音 D．人工帮助 E．现场协助 北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

62、临时管理规约的基本内容应当包括（ABC）

A．物业基本情况 B．物业的使用、维修和管理 C．前期物业服务 D．装饰装修管理规定

63、临时管理规约的必备条款包括（ABCD）

A．物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。

B．业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。

C．业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。

D．建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

64、北京市物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的（ABC）等工作

A．物业服务企业资质评审

B．物业管理示范项目考评

C．物业服务评估监理

65、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（AB）

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局

66、《北京市住宅物业服务标准》每一级包含的内容有（ABDE）

A、基本要求； B、共用部位及共用设施设备运行、维修养护；

D、消防安全防范、绿化养护、环境卫生； E、环境卫生、公共秩序维护。

67、关于《北京市住宅物业服务标准》的规定，下列说法正确的是（AEC）

A．本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作； C．物业服务标准分为五级

E．签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

68、业主可以以（ABCD）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

A、幢 B、单元D、整个小区

69、（ABCD）物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知

70、依据《北京市物业管理办法》，下列哪些文件要在物业管理区域内显著位置公示：（ACDE）

A、筹备组成立公告C、首次业主大会会议决议D、查验通知、交接通知E物业服务查验交接报告或其摘要文本。

71、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（AD）发生的民事纠纷。

A、业主与物业服务企业之间 D、业主委员会与物业服务企业之间

72、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（ABCD）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的 B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的73、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，物业服务费案件的诉讼时效说法正确的有（BCE）

B、物业服务费案件的诉讼时效期间为2 年； C、法院在审理追索物业服务费案件适用诉讼时效时不会过苛；

E、除物业服务企业明显怠于行驶权利的，一般会认定其在持续主张权利。

74、业主发生财物丢失或毁损时，物业服务企业应该承担相应的赔偿责任的情形及条件包括（BC）

B．物业服务合同约定有财物保管服务；

C．物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错；

75、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的适用范围包括(ABC)北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

A．居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷

B．物业管理区域内的公房使用人与物业服务企业之间的物业服务合同关系

C．商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷

76、在下列情形下，业主委员会可作为原告参加诉讼（ABD）

A．物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；

B．业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；

D．物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的； E． 其它损害全体业主公共权益的情形。

77、物业使用人作为诉讼当事人的前提条件包括（BCDE）

B．物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同的；

C．物业使用人接受物业服务，已经与物业服务企业形成事实上的物业服务关系的；

D．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的； E．物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定的。

78、业主要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用，合理的理由包括（AC）

A．物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

C．物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；

三、简答题

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

答：

1、本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地，进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

答：物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况（1.5 分）、物业服务项目收支情况（1.5 分）、本年度物业服务项目收支预算（1.5 分）（三点答会得5 分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

3、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

答：

1、本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

2、物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

3、签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务

标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。

一、单选题

1、本市供热采暖管理工作由市（市政管理行政部门）主管。

2、供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设施的管理、维护、抢修和更新改造，由（供热单位）负责。

3、用户（不得）拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。用户拆改室内自用采暖设施的，应当经（供热单位）确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。

4、供热单位无法保障安全稳定供热，严重影响公共利益，市政管理行政部门协调、督促后仍无效的，经市或者区县人民政府批准，市或者区县市政管理行政部门可以委托（符合条件的供热单位）

对该供热单位的供热设施实施应急接管。

5、《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间是（明沟）

6、《北京市有限空间作业安全生产规范》所指的有限空间是指（封闭或部分封闭），进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。

7、实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行（先检测、后作业）的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。

8、实施有限空间作业前，生产经营单位应根据（检测结果）对作业环境危害状况进行评估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作业期间处于安全受控状态。

9、实施有限空间作业前和作业过程中，可采取（强制性持续通风）措施降低危险，保持空气流通。

10、有限空间作业现场应明确作业负责人、监护人员和作业人员，不得在没有（监护人）的情况下作业。

11、生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给（未签订安全生产管理协议）的单位和个人。

12、生产经营单位应制定有限空间作业（应急救援预案），明确救援人员及职责，落实救援设备器材，掌握事故处置程序，提高对突发事件的应急处置能力。

13、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条的规定，本市地下空间的安全使用，坚持（谁所有谁负责，谁使用谁负责）的原则。即：地下空间的安全责任由产权人负责；产权人委托管理单位管理的，由管理单位负责。地下空间的使用人应当服从产权人、管理单位的管理，对使用行为负责。

14、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，利用地下空间开办商场、商店、市场的，其营业场所不得设置在（地下三层）以及该层以下，禁止利用地下空间开办（商品批发市场）。

15、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，人民防空工程安全使用的综合管理工作由（市和区、县人民防空主管部门）负责。

16、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，普通地下室安全使用的综合管理工作由（建设（房屋）行政主管部门）负责。

17、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得（人防工程使用证）。

18、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，普通地下室产权人或者管理单位出租普通地下室的，应当与承租人签订书面租赁合同，并自合同签订之日起 15 日内向普通地下室所在地的（公安部门）登记备案。

19、从事电梯日常维护保养的单位应当至少每（15 天）日进行一次日常维护保养。

20、从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（30 分钟）分钟内赶到现场实施救援。

21、电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当至少保存（2）年。

22、电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由（电梯的所有权人）承担。

23、电梯生产、使用单位应当建立健全安全管理制度和岗位安全责任制度。电梯生产、使用单位的（主要负责人）应当对本单位电梯安全全面负责。

24、负责本市电梯安全监督管理工作的主管部门是（市和区（县）质量技术监督局）

25、电梯的安装、改造、维修施工前，施工单位应当将拟进行的电梯安装、改造、维修情况书面告知（所在地区（县）电梯安全监督管理部门），告知后即可施工。

26、电梯的安装、改造、维修施工应当执行（北京市《电梯安装维修作业安全规范》），确保施工过程中的安全

27、从事电梯安装、改造、维修和日常维护保养作业的人员，应当取得相应的（特种设备作业人员证）北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

28、电梯投入使用前或者投入使用后（30）日内，电梯使用单位应当向电梯所在地的区（县）电梯安全监督管理部门登记。

29、在用电梯应当进行定期检验，定期检验周期为（一年）

30、电梯检验检测机构应当自接到检验检测申请之日起（5）个工作日内安排检验检测。

31、电梯使用单位对电梯检验检测结果有异议的，可以在收到电梯检验检测报告之日起（15）日内以书面形式向电梯检验检测机构提出。

32、电梯检验检测机构在实施检验检测活动中发现安全隐患的，应当书面告知（电梯使用单位）发现严重事故隐患时，还应当立即报告所在地的电梯安全监督管理部门。

二、多选题

1、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（ABCD）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具有相应资质的单位及个人实施。

A、电气 B、制冷 C、有限空间 D、高空

2、供热单位应当到市政管理行政部门备案，并提交以下材料（ABCD）

A．单位基本情况、供热区域及规模、用户类别及数量； B．供热设施及其折旧管理基本情况C．运营管理制度及人员基本情况；

D．供热突发事件应急预案

3、供热单位应当按照国家和本市的相关标准、规范，向用户提供安全、稳定、质量合格的供热服务，建立健全供热运营管理制度、服务规范和安全操作规程，遵守下列规定（ABCD）

A．建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。

B．供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。

C．建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。

D．采暖期内实行 24 小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。北京市物业项目负责人考试练习题 市住建委项目部

4、为保证供热安全，禁止实施的危害供热安全的行为包括（ABCD）

A．在规定的地下热力管道安全间距范围内修筑建筑物、构筑物、堆放物品，或者进行挖掘、取土、钻探、打桩、埋杆、栽植深根性植物和爆破作业；

B．向供热管沟内排放有毒、有害、易燃、易爆、易堵塞物品及雨水、污水、工业废液、垃圾；

C．擅自接入供热管网、擅自在室内采暖系统上安装危害系统安全的设备、擅自排放或者取用管道内热水或蒸汽、擅自拆除、毁损警示标志；

D．擅自操作、拆除共用供热阀门，损坏共用阀门的铅封，改动或者损坏供热计量仪表及其附件等；

5、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（ABCD）规定。

A、房间内均使用面积不得少于4平方米 B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施 D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施

6、根据《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的有限空间包括（ABC）

A、密闭设备； B、地上有限空间； C、地下有限空间；

7、有限空间作业应配备的应急救援装备包括（ABCD）

A．全面罩正压式空气呼吸器或长管面具等隔离式呼吸保护器具

B．应急通讯报警器材 C．现场快速检测设备 D．大功率强制通风设备

8、有限空间检测指标包括（ABC）等。

A．氧浓度值 B．易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值 C．有毒气体浓度值

9、生产经营单位应对有限空间作业负责人员、作业者和监护者开展安全教育培训。培训内容应包括（ABCD）

A．有限空间存在的危险特性和安全作业的要求；

B．进入有限空间的程序； C．检测仪器、个人防护用品等设备的正确使用； D．救援措施与应急救援预案；

10、根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，利用地下空间从事商业、文化娱乐业、旅店业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，地下空间的产权人、管理单位应当保证地下空间具备下列条件（ABCD）

A．符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格。

B．房屋建筑安全，不存在危险构件，具有上下水、卫生间、用电设施，具有防汛、防雨水倒灌设施。

C．通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。

D．按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。

11、电梯使用单位应当采取的安全保障措施包括（ABCD）A．设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员；

B．建立并严格执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案；

C．保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救；

D．在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志；

12、电梯使用单位的安全管理人员应当履行下列职责（ABCD）

A．进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；

B．妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；

C．监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；

D．发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；

13、电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，不得有下列行为（ABCD）

A．使用明示处于非正常状态下的电梯； B．强行扒撬电梯层门、轿门；

C．携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯； D．拆除、毁坏电梯的部件或者标志、标识；

14、电梯安全监督管理部门重点安全监察范围应当包括（ABCD）

A．学校、幼儿园 B．机场、车站 C．商场、体育场馆、展览馆 D．重要会议或者重大活动场所

15、装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会可以采取以下（ABCDE）方式。

A、提起诉B、要求装修人赔偿损失 C、要求装修人停止侵害D、要求装修人消除危险 E、要求装修人排除妨害

第二篇：=======物业管理法律法规问答

编辑作者：王灵辉

编辑作者：王灵辉

物业管理法律法规问答

（一）《物权法》 001.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容？

答：所有权、所享有的所有权、产生的共同管理权

026.《前期物业服务合同》的定义？ 答：建设单位与物业买受人签订 093.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定？ 答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施、合理使用年限；

（二）屋面防水、为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

。119.根据《商品房屋租赁管理办法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。006.《北京市物业管理办法》中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责？ 答：区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府负责、协助、指导和监督，协调处理纠纷。007.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？ 答：建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008.前期物业服务责任？ 答：建设单位 011.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？ 答：占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分达到建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 026.业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？ 答：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同应当提前三个月告知业主。

029.物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？ 答: 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门、就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况 034．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费有何规定？

答：在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何发布？ 答：基本信息、业绩信息和警示信息。067．物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体？ 答：

（一）物业项目交接查验；

（二）物业服务费用评估；

（三）物业服务质量评估；

（四）其他需要评估监理的事项。068．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人有哪些义务？ 相关资料保管期限不得低于5年；物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不得低于3年 072．物业项目交接的内容和程序？ 答：交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。084.《北京市住宅专项维修资金管理办法》出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅专项维修资金。085.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用部位的维修更新、改造范围？ 答：1.屋面防水层2.楼房外墙3.地下室5.增加保温层、6.外墙及楼梯间、公共走廊7.窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维围护墙、院门 8.公共区域门窗或窗纱 086.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围？ 答：1.电梯2.二次供水系统3.避雷设施4.配电设备5.消防系统6.楼内排水（排污）设备7.其他情况。006.电梯使用单位应当采取的安全保障措施？ 答：张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志； 101.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或按时交给物业买受人的物业费用由开发建设单位全额缴纳。102.物业服务企业申报考评的符合条件有：（1）符合规划要求，配套设施齐全：四星项目为住宅小区、工业区建筑面积在5万平米、住宅小区、工业区、8万平米以上，别墅2万平米、大厦、3万平、85%以 041.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

编辑作者：王灵辉

3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 5.其他影响建筑结构和使用安全的行为（第五条）。

（十三）《消防法》 112．各资质等级物业服务企业专职技术和管理人员的数量和职业资格要求？

（一）一级资质：20人，（二）二级资质：技术人员不少于20人。职称的人员不少于10人

（三）三级资质：专职管理和技术人员不少于10人，人员不少5人，113．各资质等级物业服务企业承接物业项目的限制？ 答：一级资质、可以承接各种物业管理项目。二级资质、30万平方米、8万平方。三级资质、20万平方米、5万平方米 115.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

(一)变动建筑主体和承重结构；

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

128.《电力法》供电企业履行供电义务的规定？ 答：

2、供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电、需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。133.机关、企业事业单位、住宅小区管理单位等应当尽什么样的义务？ 答：为邮政企业投递邮件提供便利。137.《劳动法》对用人单位在劳动安全卫生方面有哪些要求。答；建立安全卫生制度，执行安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，进行定期健康检查。

二、培训要点

（一）《北京市物业管理办法》2010年10月1日实行 012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分、建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 042.住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？ 答：不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修：

1、屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

3、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。045．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求？

答：本市实行物业服务合同备案制度。

15日内备案；15日备案手续。15日内房屋行政主管部门备案。应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内 051．依据信用记分结果，项目负责人记分达到3分、5分和15分时，应分别如何处理？ 答：

1、记分达到3分时书面警告；

2、记分达到5分时、记入项目负责人信用信息档案。

3、记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》 052．物业服务企业及项目负责人的信用信息的用途？ 答：信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。

个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。058．安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估的主要类型及要求？ 答：主要类型及要求： 1.人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估； 3.达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估； 063.危险房屋的处理类别？ 答：全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： 1． 全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业； 2． 双方协商签订交接协议； 3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。127.临时管理规约的制定主体有哪些？ 答：建设单位。130．临时管理规约的必备条款？

4.7日内、业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面 131．物业管理行业专家的资格条件？

答：综合管理类专家应当具备以下条件：

(四)担任物业服务企业部门经理以上职务；

079.装修人出现擅自变动建筑主题和承重结构的行为时，房屋管理单位的处理方式？ 住房城乡建设行政主管部门 080.针对擅自变动建筑主体和承重结构行为，政府主管部门的处理方式？ 答：住房城乡建设行政主管部门应当首先检查装修施工是否有经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的施工图。经检查没有施工图或施工图不符合要求的，再按照下下列程序属于建筑主体和承重结构（第六条）： 100.管理规约基本内容包括：物业基本情况、物业管理方式、业主共

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同管理的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用维护和管理；物业管理区域内的应急预案；违约责任

第三篇：物业管理合同范本(修改)

物业服务委托合同

委托方(以下简称甲方)业主委员会

受委托方(以下简称乙方)：长春市聚缘物业管理有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：______(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。

第二条 委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、暖气干线加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场)的维修、养护和管理。

4.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

5.交通、车辆行驶及停泊。

6.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

7.社区文化娱乐活动。

8.物业及物业管理档案、资料;

9.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三条 合同期限

本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四条 甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人催缴催改措施;

4.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方无偿使用。

5.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料)，并在乙方管理期满时予以收回;

6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

7.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

8.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

9.法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;

7.每6个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构;

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。

第六条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积多层______元；高层 元；车库 元；商铺 元； 2.管理服务费标准的调整按双方议定的标准调整;3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_________元，由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：

(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;

(2)在_________费用中支付;

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;

第七条 奖惩

1.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

第八条 违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第九条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交_________仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6.本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

7.本合同自签订之日起生效。

甲方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

第四篇：北京物业管理法律法规试题答案

《物业管理政策法规》试卷

一、单项选择题：（第题1分，共30分）

1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（A）

A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人

2、物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约

3、业主确需（C）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

A、占用 B、使用 C、改变 D、独占

4、物业管理行业专家不得有下列（D）禁止行为。

A、取得注册物业管理师证书 B、具备高级专业技术职称 C、从事物业服务满10年 D、违法收受利害关系人的财

5、业主基于对住宅、经营性用房等（A）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权。

A、专有部分 B、公有部分 C、私有部分 D、其他部分

6、物业服务合同自签订之日起（C）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

A、10 B、20 C、15 D、30

7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（B）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会 B、业主委员会 C、居民委员会 D、物业服务企业

8、发生安全故障时，物业服务企业在采取（A）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

A、应急措施 B、应急预案 C、应急预防 D、应急救援

9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（B）的同意。

A、街道办事处和物业服务企业 B、业主委员和物业服务企业 C、业主主管部门和业主委员会 D、规划主管部门和业主委员会

10、（AD）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、回复原状的，人民法院应予支持。

A、建设单位 B、业主 C、业主委员会 D、物业服务企业

11、用人单位自用工之日起应于（1个月）内与劳动者订立书面劳动合同。

A、一个月不满半年 B、一个月不满一年 C、三个月不满一年 D、半年不满两年

12、《北京市物业管理办法》自（B）起施行。

A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日

13、（A）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

A、街道办事处、乡镇人民政府 B、政府行政主管部门 C、街道办事处 D、乡镇人民政府

15、《北京市物业管理办法》规定（C）负责全市物业管理活动的监督管理工作。A、物业管理行业协会 B、物业管理处 C、市房屋行政主管部门 D、物业服务指导中心

16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（D）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

A、公共部分 B、公共区域 C、设施设备 D、共用部分

17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（B）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。A、30% B、50% C、67% D、80%

18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（A）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

Ａ、７

Ｂ、１０

Ｃ、１５

Ｄ、３０

１９、某小区的建筑面积有３０万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（A）物业管理区域。

A、一个 B、二个 C、三个 D、四个

20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（C）交接止。

A、公共区域 B、设施设备 C、共用部分 D、公共部分

21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（D）执行。A、需要按照重新签署合同约定 B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的 部分需要重新签署合同约定

C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定

二、多选题：（每题1分，共40分）

1、业主在物业管理活动中，享有（ABCD）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 D、参加业主大会会议，行使投票权

2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD）

A、按时参加业主大会会议 B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用

3、业主大会会议分为（AC）会议。

A、定期 B、不定期 C、临时 D、随时开会

4、业主委员会履行下列职责（ACD）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业服务企业 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施

5、业主公约对有关利益、（ABCD）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任

6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（BC）的行为。

A、卫生洁具 B、承重结构 C、建筑主体 D、支管线

7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（AB）。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、刑事处分

8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（BC）等资料。

A、屋顶防渗试验报告 B、物业使用说明文件 C、物业质量保修文件 D、房屋保修年限文件

9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ABCD）。

A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（BCD）不得强行接管。A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁 D、业主委员会与原物业服务企业协商解决

11、（ABCD）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、业主委员会

12、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（ABCD）等情况在业主所在楼内公示。

A、时间 B、地点 C、装修单位 D、装修时间

13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ABC）的资金。

A、维修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ABCD）A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

15、前期物业管理阶段，发生下列（ABCD）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的 C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的

16、业主可以以（ABCD）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。A、幢 B、单元 C、楼层 D、整个小区

17、下列（ABCD）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象 B、白蚂蚁害区蚁情

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况

18、下列（ABCD）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由建设单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

19、发生下列（ABC）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的 B、专用排水设施漏水的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等 D、业主卫生间支管道严重漏水

20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（BCD）是项目负责人必须具备的条件。A、具备建设部和劳动颁发的物业管理师证书 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、去的合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育

21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ABC）。A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估

C、其他需要评估监理的事项 D、物业设施设备完好程度评价

22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ABCD）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（ABC）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设施设备 B、建筑物规模 C、社区建设 D、市政共用设施

24、物业管理区域内需由业主共同决定的（ABCD）事项，可以使用决策平台表决。A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则

C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构

25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（AB）

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局

C、北京市住房和城乡建设委员会物业处 D、北京市质量技术监督局标准化处

26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（AB）落实电梯的定期检验计划的职责。A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录 C、机房温度 D、机房卫生环境

27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（B）预防为主、防治结合、（CD）的原则。A、定期检查电梯

B、合理使用

C、综合治理

D、确保安全

28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（AD）发生的民事纠纷。A、业主与物业服务企业之间

B、业主与业主之间

C、业主与业主委员会之间

D、业主委员会与物业服务企业之间

29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（ABCD）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用

B、检查维护

C、安全鉴定

D、安全问题治理 30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（ABCD）规定。

A、房间内均使用面积不得少于4平方米

B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施

D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施

31、物业项目负责人包括（ABD）

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 C、政府有关部门应急聘用的管理人 D、业主共同决定聘请的其他管理人

32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（ABCD）等是否符合规划设计指标。

A、物业服务用房建筑面积

B、位置

C、配置

D、绿地面积

33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（ABC）等。

A、客服接待

B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房

D、对业主共同决定有异议

34、原物业服务企业不得以（ABCD）等为由拒绝办理交接。

A、业主欠缴停车费服务费用

B、业主欠缴供暖服务费用 C、业主欠交物业服务费用

D、对业主共同决定有异议

35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（ABCD）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具有相应资质的单位及个人实施。

A、电气

B、制冷

C、有限空间

D、高空

36、（ABCD）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。A、筹备组成立公告

B、首次业主大会会议决议

C、查验通知

D、交接通知

37、专用排水设施因（ABC）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。

A、坍塌

B、堵塞

C、爆裂

D、老化

38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以为按照规定由业主共同管理的（ACD）及和相关场地。

A、建筑物

B、车库

C、构筑物

D、配套设施设备

39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（ABCD），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑

B、公共建筑

C、工业建筑

D、综合建筑 40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（ABCD）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的

B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的

三、简单题：（每题5分，共15分）

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

四、案例分析题：（15分）

2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理，被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开发商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。、原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。

被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。请问：

1、业主的答辩理由是否合理？（2分）

2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？（2元）

3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？（9分）

4、如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主抗辩是合理的，请问其依据是什么？（2分）

政策法规参考答案

一、单项选择题（1～30题，每题1分，共30分。第小题只有一个最恰当的答案）

1（A）2（C）3（C）4（D）5（A）6（C）7（B）8（A）9（B）10（A）11（B）12（B）13（A）14（C）15（C）16（D）17（B）18（A）19（A）20（C）21（D）22（D）23（D）24（C）25（D）26（B）27（D）28（C）29（C）30（B）

二、多项选择题（31～60题，每题1分，共30分。每题有多个答案正确，错选、少选、多选，均不得分）

1（ABCD）

2（BCD）

3（AC）

4（ACD）

5（ABCD）6（BC）

7（AB）

8（BC）

9（ABCD）

10（BC）11（ABC）

12（AB）

13（ABC）

14（ABCD）

15（ABCD）16（ABC）

17（ABCD）

18（ABCD）

19（AC）

20（BCD）21（ABC）

22（ABCD）

23（ABC）

24（ABCD）

25（AB）26（AB）

27（BCD）

28（AD）

29（ABCD）

30（ABCD）31（ABD）

32（ABC）

33（ABCD）

34（CD）

35（ABCD）36（ABCD）

37（ABC）

38（ACD）

39（ABC）

40（ABCD）

三、简答题：

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人(2分)对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地（2分）进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动（1分）。

2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》基本规定？

本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。（2分）

物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。（2分）

签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。（1分）

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况（1.5分）、物业服务项目收支情况（1.5分）、本物业服务项目收支预算（1.5分）（三点答会得5分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

四、案例分析题：

问题一：业主的答辩理由是否合理？

答：不合理（2分）

问题二：物业服务企业的诉讼请求是否合理？

答：合理（2分）问题三：如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？

答：根据物业管理条例和合同法的有关规定，业主委员会未成立前，开发商有权选聘物业公司提供前期物业服务。原告与开发商签订前期物业合同是合法有效的合同，双方约定的物业服务内容对全体业主具有法律约束力。（3分）

原告为被告提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳拖欠的物业费。（2分）

由于被告购买的房屋是开放式的写字楼，进出人员复杂并且难以监控是商业用房的特性，关于被告主张因保安未尽到安全保障的职责而丢失物品，是客观环境和条件导致的，不能以此认定原告未尽到物业管理的职责。（2分）

对被告主张楼下的业主开办美发学校对其办公环境造成严重影响，被告应当向不动产的相邻方主张权利，原告也曾积极协调，但由于原告作为物业管理企业不能限制其他业主从事的经营活动，因此被告以此认为原告未尽到物业管理责任，理由不充分。（2分）

问题四：如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？

答：因物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，因此该问题不会出现。（2分，和答案意思相反不得分）

第五篇：小区物业管理相关法律法规知识

小区物业管理相关法律法规知识

一、业主委员会成立流程

1、提出申请

物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

2、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

3、筹备小组开展筹备工作

(1)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

(3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

(4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主

公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

5、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

(1)业主委员会登记申请表；

(2)街道办事处核准证明；

(3)业主委员会选票；

(4)业主代表选票；

(5)业主授权委托书；

(6)业主大会或业主代表大会签到表；

(7)业主委员会章程；

(8)业主公约；

(9)其他相关资料。

6、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

二、业主大会履行的职责

1、制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

3、确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

4、筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

5、制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

6、法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

三、业主委员会履行以下职责

1、执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

7、业主大会赋予的其他职责。

四、物业服务相关规定

1、业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

2、物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

3、物业服务事项应当包含下列内容：

(1)建筑物共有部位的维护和管理；

(2)共用设施设备的日常运行、维护和管理；

(3)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

(4)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

(5)物业服务档案和物业档案的管理；

(6)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

4、物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

5、物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

6、物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

五、物业的使用与维护

1、业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

2、物业管理区域内禁止下列行为：

(1)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；

(2)违章搭建建筑物和构筑物等行为；

(3)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；

(4)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；

(5)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；

(6)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；

(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

(8)超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

(9)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。