论不动产登记机构错误登记的赔偿责任

第一篇：论不动产登记机构错误登记的赔偿责任

论不动产登记机构错误登记的赔偿责任

摘要: 关于不动产登记机关登记错误的规定,《不动产暂行条例》和《物权法》只是做了原则性的规定，立法机关对这一问题没有做出明确的规定，使得实际操作过程中关于登记错误的处理出现很大的纷争。登记行为的性质应该为行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。我国所采取的审查形式为折衷形式，即不仅要形式审查，对权利人有重大影响的还要进行实质审查，对于登记机关赔偿责任的性质，为了更有利于保障受损害人，应当采取无过错责任原则。对登记错误的赔偿标准，一是要严格按照证据，二是依照损害的程度进行认定。造成的直接财产损失必须给予赔偿，间接财产损失则不予赔偿。最后结合我国不动产登记的发展现状，建立一套有我国特色的保险救济机制，不能再依赖财政对受损害人进行赔偿。关键字: 不动产登记，登记错误，赔偿责任，赔偿机制 《不动产登记暂行条例》经过不断的讨论﹑征集意见和修改，终于在今年3月1日正式开始实施。该暂行条例在不动产的登记程序、当事人的权利保护和法律责任等方面都作出比较详细、合理和完整的规定，然而在不动产登记过程中登记机构错误登记的赔偿责任这一方面，与原来《物权法》第二十一条的规定相比并没有作出进一步的完善，对于登记机构的性质、赔偿责任的性质、归责原则、赔偿的范围以及救济机制等问题并未明文规定，这种情况下必然导致在司法实践中出现很多用现有法律无法有理有据的解决的问题，诸如登记机构的赔偿责任应为国家赔偿责任，但是其违法性之认定却以侵害民事权利为认定依据等这样的问题应早日解决。在赔偿机制方面，国外的三种模式，即国家负担机制、利用者负担机制和保险机制，三种保障机制各有优势，我国应当深入研究这三种模式，结合我国的社会实际情况，制定出符合我国实情的救济保障机制，使我国的不动产登记工作更加完善。

一、登记行为概述

不动产登记是依赖登记机关的公信力，在不动产的市场经济活动中对不动产的权利进行确认，当事人则是因为信赖不动产登记簿而从事交易行为。如果不动产登记机构在登记过程中发生错误就会使不动产的交易基础产生错误，这样会使不动产权利人和利害关系人的财产权利很有可能会被侵害，不动产权利人和利害关系人就会追究登记机关的责任问题。要讨论登记机构登记错误的赔偿责任，首先就要明确界定登记错误的性质究竟是什么，其次要讨论登记机关的审查权限，《物权法》的第二章第二节主要是关于这两个问题的规定，在弄清楚这两个问题后，再定义登记错误的概念就变得简单了。

（一）登记行为的性质

关于登记行为的性质，目前主要的学说观点有两个: 1.民事行为。民事行为是指认当事人的意思表示为基础作出的能够产生权利义务的行为。该观点认为登记是由不动产权利人基于自己的意思表示将不动产交由登记机关进行登记，登记是对物权的公示，并不是物权的创设行为。因此登记行为是民事行为。从请求权角度考虑，不动产权利人享有登记请求权。将登记行为界定为民事行为，是最大程度的尊重私权利，使民事活动尽量减少行政权利的介入，营造一个更加自由的市场经济活动，使当事人能够依照自己的意愿从事市场经济活动，而不是再像计划经济那样，由政府控制公民的经济活动。再者，将登记行为界定为民事行为，是从不动产权利人角度对登记行为做的界定，登记仅仅是对物权的公示，并不会产生物权，而事实上物权始于不动产权利人向登记机关提出登记请求，登记请求权也属于请求权，而请求权属于在民法中讨论的范围，所以应将登记行为认定为民事行为。

2.具体行政行为。该观点认为登记行为是属于行政行为范畴的行为，登记机关有权根据不动产权利人的申请或依据职权进行登记，并不是民事行为，因其具有职权性和强制性，是符合具体行政行为的行政行为，所以登记行为理所当然应该是具体行政行为。不管是遵从民事行为说，还是遵从具体行政行为说，对不动产登记行为的效力，都应当依据其法律性质的不同而区分认识，但现实生活中的做法却并不是这样的，实践操作过程中，行政管理机关将登记视为其职能范围内的职权，所以不动产登记由行政机关甚至可以是事业单位负责。例如有土地管理机关对土地的登记工作进行管理，房屋管理机关对房屋登记工作进行管理。这些做法从名称到内容无不充分体现着很浓烈的行政色彩，并没有体现一丝的民事行为性质，这也就说明了，为什么一发生登记错误的情况，权利受害者就会想到要选择行政诉讼来解决不动产登记错误案件，而不是考虑选择民事诉讼或仲裁。“那么从司法主流观点来讲，还是认为不动产登记行为究其性质而言，属于具体行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。”

（二）需要明确登记机构的审查权限 审查分为实质审查和形式审查两种模式。形式审查是指登记机关仅从材料的全面性、合法性角度出发考虑申请材料的真实性，实质审查不仅从材料本身出发，还要通过实地调查等方法最大程度上保证材料的真实性。形式审查审查工作量小，审查效率高，行政机关对真实性把握相对较小。实质审查工作量大，审查效率低，对其真实性却有很大的把握。从《物权法》第十二条第一款中的规定来探究，我国采用了一种折衷模式，即对一些不易产生纠纷的材料只进行形式审查，而对容易产生纠纷的材料不仅要进行形式审查，还要进行实质审查，尽可能的减少登记错误的情况发生。采用折衷模式是符合我国国情的。一方面，我国人口基数大，相应的不动产的面积也大，而不动产登记机关的工作人员有限，如果采取实质审查方式，那将会使不动产登记人员忙的焦头烂额，也无法按时完成登记工作。另一方面，我国的不动产登记工作还不够完善，如果只进行形式审查，那么申请人若是提供虚假材料进行申请，那么登记人员将无法鉴定真假，最终造成登记错误。所以结合我国国情，我们采用折衷模式是符合我国发展需要的。

（三）登记错误的概念近年来，因为不动产登记机关的错误登记而引起的行政赔偿案件与日俱增，由于登记机关造成登记错误或登记人员的不负责任等各种原因造成不动产权利人的财产受到损失，但是受损害的权利人想要主张自己的权利却遇到很多的困难，最主要的就是对于登记错误的含义没有一个明确的界定。

通过对登记错误的性质和登记机关的审查权限的讨论，可以得出登记错误的性质属于具体行政行为，登记机关的审查方式应当采用折衷模式，即形式审查与实质审查相结合。关于登记错误的含义，学界有三种观点：广义说，狭义说和折衷说。1.广义说

广义说认为，错误登记是指登记簿上所记载的事项与原始事实状态不符的现象。原因行为造成的登记错误属于登记机关的登记错误，所谓原因行为就是在物权的变动中能够使物权发生变化的行为，在不动产登记过程中登记机构的原因行为造成的登记错误，广义说认为就是登记错误。不动产登记完成后，物权发生变动造成的登记错误，广义说认为也是登记机构的登记错误，因为物权发生变化登记机构有义务及时进行更正物权的归属问题。登记机关失误造成的错误毋庸置疑肯定是登记错误，这一点三种学说都是认可的。2.狭义说 该说认为，错误登记是指基于有效地登记原因而为的登记。该学说认为登记错误或者遗漏导致登记簿与其他证明文件有内容上的出入就是登记错误，但是登记错误不包括原因行为所致的错误。认为将原因行为导致的错误也归到登记错误，这就很大程度上加大了登记机关的责任，导致一发生错误就认为是登记错误，然后向登记机关追究责任，这显然是不公平，不合理的。3.折衷说 折衷说涵盖了狭义说上所有错误登记情形，同时折衷说认为登记原因瑕疵所致的错误也包括在内，但是登记机关登记后因为原因行为所导致的的登记错误不包括在内。结合我国国情，采用折衷说是更符合我国不动产登记机关登记错误的赔偿问题的，广义说对于登记错误含义的界定过于宽泛，将原因行为造成的登记错误包含在登记机关的登记错误内，这不合理的加重了登记机关的赔偿责任。狭义说将登记原因瑕疵所致的错误排除在外，这种做法是不合理的，登记机关应当对自己的过失造成的瑕疵登记承担赔偿责任。而折衷模式则全面准确的包含了所有正确的情形。对于登记错误的原因，《物权法》中规定了主要是两方面原因。1.当事人提供了虚假的申请材料，导致登记机关错误登记。2.由于登记机构或登记人员自身的原因。登记机关的过错包括以下几种情况：登记机构在登记过程中发现登记材料有瑕疵却没有实地调查导致错误；没有在规定时间完成登记；登记机构工作人员与他人合谋，造成交易当事人财产受损；符合登记却故意不予登记，使利害关系人的合法权利受到侵害；登记簿与权属证书的记载不一致，登记机构没有进行更正给他人造成损失；当事人的正当查询登记的请求被无根据的驳回。

二、赔偿责任的性质及其归责原则

（一）性质

不动产登记机构登记错误给真正不动产权利人的影响是很大的，目前在我国，房屋、土地等不动产对于大多数人来说，都是其用很多年的拼搏才换来的心血，或者是几代人传下来的财富，如果因为登记机关的登记错误而丧失，却又不能得到相应的赔偿，这对于他们是一个很不小的打击，对于公众的安全感也会降低，对于市场经济的稳定发展也是有很大影响的。要解决这个问题，就要清楚赔偿责任的性质以及归责原则。关于不动产登记机构登记错误赔偿责任的性质，目前的主流学说包括以下两种： 1.民事责任说

如杨立新教授就认为这种损害赔偿责任应当属于民事责任，理由有三点：第一，损害赔偿责任的基本性质就是民事责任。只有在民事领域才有损害赔偿责任，在刑事领域称为刑事责任，行政领域称为行政责任，研究损害赔偿责任都是在民法中研究的，所以该种赔偿责任是民事责任。第二，当事人的民事权利被登记机关侵害，就应该用民法的救济途径对当事人进行救济，所以这属于民事赔偿责任问题。第三，《物权法》是民事法律，在民法中规定的损害赔偿责任当然是民事责任。2.国家赔偿责任说

梁慧星教授认为因登记机关的过错，使得不动产登记发生错误，当事人或者利害关系人因为登记机关的登记错误遭受损害的，登记机关应该依照《国家赔偿法》的相应规定承担赔偿责任。因为登记错误是因登记机关的行为导致的，登记机关属于行政机关，因行政机关的过错导致当事人的权利受到损害的，依照现有的立法，是属于国家赔偿范围。不动产登记机构登记错误赔偿责任应该是国家赔偿责任。登记的主体一方是行政机关，行政机关在执行行政事务过程中，首先必须对因自己的过错所造成的财产损失向受损害人进行赔偿。假设行政机关对自己所造成的损害不进行赔偿，那么行政机关乃至国家的公信力又如何保障呢？不动产权利人因为登记机关的过错或者是其他人的过错导致登记机关错误登记而遭受了损失，行政机关理应赔偿，但是行政机关并不是营利机构，它的资金来源大多数靠的是国家财政的支持，所以行政机关向受损害人支付的损害赔偿金从其根源上看还是国家对受损害人进行的赔偿，而且受损害人一旦其不动产权利受到登记机关侵害后，受损害人立刻想到了提起行政诉讼，将登记机关列为被告告向法院，其目的就是想通过行政诉讼来获得国家赔偿，我国目前还没有建立起一套成体系的不动产登记错误赔偿保障机构，而且登记机关又没有能力自己进行独立赔偿，所以我国目前应该采用的是国家赔偿责任。采用国家赔偿责任，一方面可以使受损害人的权利能够最终得到保障，另一方面，国家承担了赔偿责任后，可以依据行政法的相关处罚规定，对造成登记错误的工作人员进行追究责任，一定程度上也是对登记人员的监督和管理。

（二）归责原则

归责原则主要包括过错责任原则和无过错责任原则两种。纵观世界各国，以德、日为代表的国家采用过错责任原则，只有登记机关在有过错的情况下才承担赔偿责任；以瑞士、英国和澳大利亚等为代表的国家采用无过错责任原则，主张无论登记机关有无过错，只要在客观上给不动产权利人造成损害，就应该承担赔偿责任。我国采用过错责任原则还是无过错责任原则？我国的学者对此存在很大的争议。胡康生教授认为实践中造成登记错误的原因很多，是没有办法一一例举的，立法若巧妙的用“登记错误”一词，该词描述的不是主动心态，而是一种客观状态，即只要发生登记错误，且给权利人或利害关系人造了损害，就应该对受损害人进行于损害相当的赔偿，并不去考虑登记机关是否有过错，也就是不以登记机关是否有过错为赔偿的构成要件，这就是无过错责任。朱岩，高圣平，陈鑫教授认为登记机构赔偿责任适用的是过错责任，因为《物权法》第21条第1款中的造成损害是登记机关的过错造成，而第2款中不是对登记机关的过错追究责任，而是由登记机关先垫付赔偿费用，后向造成登记错误的当事人追偿。

我国应当采用无过错责任原则，只要不动产登记机关登记错误，给受损害人造成损害就应当承担赔偿责任，而不过问登记机构是否有过错，也不过问是因自身原因还是因他人原因，只不过因他人原因造成登记机构登记错误，登记机关赔偿后可以向造成登记错误的人进行追偿。登记机关与受损害人相比，让登记机关举证自己没有过错是一件很容易的事，而且登记机关证明自己没有过错也是没用的，因为法律规定及时因申请人的原因造成登记错误，登记机关还是要承担赔偿责任，所以采用过错责任原则是无法解决登记错误的赔偿责任的。让登记机关承担无过错责任原则，如果不是登记机关的责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，这样的追责原理才更加有利于纠纷的解决，让受损害人的利益更好的得到保障和救济。

三、赔偿范围问题

赔偿范围问题，是指因登记机关登记错误，必然会给受损害人造成财产方面的损失，受损害人必须有一个要求赔偿的标准，才能有法有据的提出自己的诉讼主张，因此有必要深入讨论哪些损失是登记机关需要赔偿的，哪些损失是登记机关不用负赔偿责任的。通常情况下，登记机关因各种原因造成登记错误，不动产的真正权利人会向登记机关请求更正登记，如果登记机关不能确定是否真的是登记错误了，可以让申请人先申请异议登记，以保障自己的权利状态不继续被侵害，待登记机关查清楚事实真相，若果真发生登记错误，首先登记机关会进行更正登记。更正登记后受损害人仍然有损害的，可以追究登记机关的赔偿责任。在受损害人的损失当中，可以分为直接财产损失和间接财产损失。直接财产损失包括因登记机关登记错误，权利人遭受的财产损害，因主张权利而支付的律师费，诉讼费，交通费，手续费等费用，间接财产损失包括权利人主张的期待利益和租金，营利的减少等损失。而真正需要登记机关赔偿的财产损失是直接财产损失。登记机关造成的登记错误给受损害人造成的直接财产损失的情形无法具体来罗列的，但是我们可以根据证据来认定，直接财产损失的认定应当参考评估机构的意见。对于财产的价值应该参考受损害时的财产价值。因为在我国，不动产的价值变动是相当大的，如果以诉讼时的财产价值来评估，显然是不公平的。不动产登记机关登记错误，受损害人遭受的财产损失可以归纳总结为以下几种：

（一）不动产物权权利地位的丧失

不动产权利人一旦丧失对不动产的支配权，那么不动产权利人的权利地位也就相应的丧失了，这对不动产权利人的侵害是很严重的。例如王某侵害李某的不动产权利，将不动产登记于自己的名下，然后又转让给善意第三人张某，那么李某就丧失了对该不动产的所有权。登记机关要对李某的财产损失承担赔偿责任，之后登记机关可以向王某追偿。

（二）因主张权利而支出的费用

受损害人在发现自己的权利受到侵害后，会积极主张自己的权利，而在他主张权利这一过程中必然会因此支出额外的费用，这些费用理应由登记机关支付，因为是由于登记机关的登记错误使得受损害人为此花费了这笔费用。受损害人为维护合法权利而支付的交通费、诉讼费、律师费、手续费等都应该包括在内。

（三）可得利益的丧失 前文已述，登记机关因登记错误造成的直接财产损失需要赔偿，而可得利益并不是现实已发生的，是受损害人将来可能得到的财产利益，这种利益的取得具有不确定性，受损害人无法确保这些利益自己在将来的某个时间必然会得到，所以可得利益是属于间接财产损失，登记机关不用对受损害人的可得利益进行赔偿。综上所述，登记错误给受损害人造成不动产权利或者权利地位的丧失，因主张权利而支付的律师费、诉讼费、交通费、手续费等都属于直接财产损失，登记机关应当对直接财产损失进行赔偿，而对于可得利益等间接财产损失则不负赔偿责任。司法实践的惯常做法是，将为解决登记错误而产生的费用支出认定为非直接经济损失，对这些费用不予赔偿。这种做法是不符合立法精神的，因为这些费用是现实发生的，是因登记错误导致的直接财产损失，对于这笔费用，登记机关必须进行赔偿。而租金或者营利的减少，期得利益等，则属于间接经济损失，不能要求不动产登记机构予以赔偿。

四、赔偿机制的建立 目前，发达国家大多都已建立了较为成熟的赔偿保障机制，以解决登记机关登记错误给受害人造成的直接经济损失。例如英国土地登记局设立了专门的赔偿基金。登记机构因登记错误的赔偿金从该基金中支出。这样就保证了登记机构能够长期有效的对受损害人进行赔偿，保证了资金的有序供应。我国台湾地区，依据土地法第七十条，地政机关所收的登记费中应当提存百分之十作为登记储金。而我国目前并没有形成一个正常的机制，以解决登记错误的赔偿资金问题。实践中，发生此类赔偿问题，大多是通过国家赔偿问题，由国家财政中支出来，这样做一来加重了国家的财政负担，国家需要支出很大的一笔资金来为登记机关赔偿，二来由国家进行赔偿，不利于提高登记机关的工作效率，如果我们能够建立一个成熟的赔偿机制，由登记机关自己对自己的行为负责，发生赔偿问题由自己从赔偿机构中支付。那么，登记机关为了让赔偿机构正常运作下去，必然会提高自己的工作质量，而且也提高了登记机关的工作质量。

（一）目前成熟的主要赔偿保障机制

目前成熟的主要赔偿保障机制主要有三种：国家负担机制，利用者负担机制和保险机制。

1、国家负担机制

国家负担机制是指由国家财政中支付登记机关登记错误，给受损害人造成的直接财产损失给予赔偿，以弥补受损害人的损失。国家负担机制的理念是不动产登记簿是具有公信力的，登记机关的登记错误行为损害的是不动产登记簿公信力的行为，不动产登记薄的公信力归根结底由国家来保障。那么登记错误也就损坏的是国家公信力，国家为了维护其公信力，应当通过赔偿受损害人的直接经济损失以维护自身的公信力。目前大多数国家采用国家负担机制。例如德国和瑞士都采用国家负担机制。它们认为登记机关代表国家行使公权力，发生侵权行为，应当由国家负担这笔费用。

2、利用者负担机制

利用者负担机制是指不动产登记机关错误登记，受损害人要求的赔偿资金应当是收取的相关费用中支出。这种机制是要求不动产登记机关在内部建立一个完整的赔偿机制。当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，直接由这个赔偿机制支付赔偿金，赔偿机制的资金则是从登记机关收取的费用中调动，而不是依靠国家财政。澳大利亚、新西兰、美国等国采用利用者负担机制。

3、保险机制

保险机制是指不动产登记错误后由保险公司进行赔偿的机制。保险机制的理念是登记机关将收取的登记费用的一部分在商业保险公司中进行投保，当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，由保险公司对受损害人进行赔偿。目前美国的一部分州采用保险机制。它们认为保险机制不仅对受损害人的损害予以赔偿，又可以促进市场经济的发展，让资金可以流通起来，提高资金的利用率。

（二）保险机制的优点

结合我国实情，我国应当采用保险机制。保险机制的作用有以下四点：

1、解决赔偿问题

建立保险机制的目标就是解决登记机关登记错误后的赔偿问题。建立保险机制之后，登记机关将收取的部分费用投保于保险公司，由保险公司管理这笔资金，若是登记机关需要对登记错误负赔偿责任时，则由保险公司对受损害人进行赔偿。

2、提高登记机关工作能力

登记机关收取的费用是有限的，若国家财政不再为登记机关提供资金，那么登记机关必定会保证登记的正确率，这样也就从一定程度上提高了登记机关的工作能力。

3、提高市场经济发展，促进我国保险业的发展 我国保险业正处于一个飞速发展的阶段，在这个阶段需要向保险类公司注入大量的资金，如果我们将收取的费用的一部分投入到保险公司，一方面登记机关可以规避因登记错误造成的风险，另一方面可以促进保险业的发展。

（三）保险机制的建立和运行 1.制定相关的法律法规。

通过法律法规的形式将保险机制确立下来，使其具有普遍效力和强制效力。再者是用法律法规的形式将保险机制运行的程序及相关规定用明文加以规定，以便于实际的操作。例如，应该给保险公司交多少费用，这一业务由登记机关哪一部门负责，具体赔偿的步骤等问题都需要明示。

2.由登记机关设立专门的部门，负责同保险公司处理相关问题。

登记机关应当新增设专门的部门，专门负责这一领域，具体工作包括管理收取的费用，与保险公司签订合同，负责具体的赔偿工作等。通过设立专门的部门，使赔偿工作的效率得到提升，保障及时有效地对受损害人进行赔偿。3.发生赔偿时，由保险公司、受损害人和相关登记机关专门负责人员三方协调处理相关事项。登记机关和受损害人通过诉讼、调解或和解等方式将双方的争议进行处理，如果需要登记机关承担赔偿责任，登记机关可以给受损害人出具一张有价证券，由受损害人向保险公司请求支付确定的金额。综上所述，我国可以尝试采取保险机制对受损害人进行赔偿。采用保险机制不仅可以节省国家财政开支，将这一部分资金用于其他经济建设领域。还可以提高登记机关的工作效率和质量，促使登记机关内部制定合理的奖惩机制，提高登记机关工作人员的工作热情。一定程度上也会促进了保险业的发展。这些资金的注入，不仅拓宽了保险公司的业务领域，而且可以解决更多人的就业问题，所以我们可以借鉴国外的经验，制定一个符合国情的保险机制。结语

不动产登记错误的赔偿制度是对不动产权利人权利保障的一项非常重要的救济制度。对于不动产登记机关赔偿责任的研究，直接关系到受损害人的利益。在我国，不动产的价值巨大，不动产关系着很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不动产权利人的权利，这对于社会的经济发展也有一定的负面影响，若不能很好的解决登记错误的赔偿问题，会使国家的公信力受到影响，所以，对于不动产登记错误的赔偿问题，要在现有的法律基础上进一步完善，使不动产登记方面的法律更好的服务于不动产登记事业。参考文献

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第二篇：论不动产登记机关错误登记的赔偿责任

论不动产登记机关错误登记的赔偿责任 ——析《物权法》第21条第2款 柴振国田邵华4 我国《物权法》第2l条第2款规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条明确了不动产登记机关错误登记的赔偿责任，不仅为因错误登记而遭受损害的受害人提供了相应的救济途径，同时也对登记机关的职务行为起到了一定的规范和制约作用，其积极意义值得肯定。然而，由于该条的内容较为原则，在理解上尚有一定的困惑，故有进一步深入研究的必要。

一、不动产登记机关赔偿责任的适用范围依《物权法》第21条第2款的规定，登记机关承担赔偿责任的前提是存在错误登记。那么，是否所有的错误登记均属于登记机关为之承担责任的范围?欲厘清该问题，须首先明确以下两个问题：(1)我国物权法上错误登记的界定；(2)不动产登记机关的审查对象。．(一)我国物权法上错误登记的界定《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更正登记。该条所谓的“错误”应当是第21条第2款中登记机关为之负责的“错误”的基础。那么，作为更正登记前提条件的所谓“错误登记”所指为何?物权法对此并未予以明确的规定。查大陆法系国家的规定及学者的论述，对此有三种不同的观点：

其一，广义说。该说认为，所谓错误登记，是指登记簿上所记载的事项与原始事实状态不符的现象，这种不一致既可因登记机关的登记错误或者遗漏所致，也可因物权合意的瑕疵(例如，当事人之间的物权合意自始无效或不成立)所致，还可因有效登记完毕后的一些嗣后的原因(例如，继承、合并或法院的判决等)所致。①德国民法典采纳了该种观点。例如《德国民法典》第894条规定：如果土地登记簿中的内容在有关土地的权利、此权利上的权利或者在第892条第1款所列举种类的处分权限制方面，与真实的法律状态不一致时，自己的权利未登记或者未正确登记的人，或者登记不存在的负担或者限制而受损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利人的人同意在土地登记簿中加以更正。

其二，狭义说。该说认为所谓错误登记，是基于有效的登记原因而为的登记，因登记错误或者遗漏所致的登记簿上的内容与登记原因证明文件所记载的内容不符。②基于这种理解，因登记原因行为的瑕疵以及有效登记完毕后的事由导致的登记簿状态与真实权利关系不符合的情形就不属于更正登记，而是属于涂销登记的范围。该说为我国台湾地区学者所主张。③此外，我国台湾地区还把此种意义上的错误登记作为登记机关承担赔偿责任的前提。例如其“土地登记规则”第14条规定：“土地法”第68条第1项(即有关登记机关承担赔偿责任的规定：笔者注)及第69条所称登记错误或遗漏，系指登记之事项与登记原因证明文件所载之内容不符而言。

其三，折衷说。该说所谓的错误登记，不仅包括上述狭义的错误登记，同时也包括了因登记原因瑕疵导致的错误登记。但并未包括因嗣后原因导致的登记簿记载与现实权利状态不一致的情况。例如，瑞士民法典第975条第1款规定，物权的登记不正当，或者正当的登记被不正当地涂销或更改时，其物权受到侵害的人，得诉请更改或涂销该登记。而根据其第74条第2款的规定，所谓不正当是指凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记。那么，我国《物权法》第19条规定的“不动产登记簿所记载的事项错误”应作何种理解? 笔者认为，我国应取折衷说的观点。理由如下：首先，广义说不适当地扩大了错误登记的范围。所谓错误登记，究其原意，应指原始登记状态与真实的权利状态不相符的情形，由于其会造成对真正权利人的真实物权状态的妨害，因而需要法律提供特别的救济。而在因嗣后原因导致的登记簿的记载与现实权利状态不一致的情形，原始登记并无错误，只是登记的部分事项发生了正常变动(如因继承或法人的合并导致的房屋所有权发生移转等)，但这种变动并不会构成对原始登记的物权人权利的妨害，因此，不能谓之“错误”。于此情形，只需进行变更登记即可，法律无需提供特别的救济措施。其次，狭义说不适当地缩小了错误登记的范围。一方面，该说将错误登记仅限于登记簿与登记证明文件所记载的内容不符的情况，忽视了登记证明文件本身存在明显缺陷而登记机关未能予以审查的情形；另一方面，该说将因登记原因瑕疵导致的不正确登记排除在错误登记之外，而事实上，这种情况与因申请登记过程巾的原因导致的错误登记一样，都是在原始登记状态即发生了登记簿的记载与真实权利状态不相符的情形。二者并无本质上的区别，没有必要区别对待。相比较上述两种观点，折衷说取其之长，舍其之短，从而构建成了较为规范的错误登记体系，值得我国借鉴。综上所述，我国物权法所谓的错误登记，是指登记簿的记载与登记时的真实权利状态不相符的情形。其包括两种情况：一是因登记过程中的事由导致的错误登记；二是因登记原因行为的瑕疵导致的错误登记。那么，是否上述错误登记都应由登记机关承担责任?这需要明确第二个问题：即登记机关的审查对象。(二)不动产登记机关的审查对象在当事人申请不动产登记的情形，登记机关应对何种事项进行审查?对此，我国《物权法》第12条规定：登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时地登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。上述规定虽然明确了登记机关的职责范围，但对于审查的权限和程度并未予以明确的规定。由于该问题关系到登记机关的责任范围，不可不辨。查各国法律规定，对不动产登记机关的审查方式，有三种不同的立法例：①一是严格的实质审查主义。这种审查方式为早期普鲁士法所采纳。即登记机关对登记的审查范围相当广泛，不仅要审查申请书的制作是否符合规定的形式要件，而且也要审查作为登记基础的原因关系(即债权关系)是否合法有效。二是形式审查主义。这种审查方式为目前德国法所采纳。即登记机关只审①以下立法例的介绍参见陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司2001年版第292—30l页。180

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物权法查当事人之间是否存在登记合意，而无需审查当事人之间实体法律关系(即登记原因法律关系)的效力。但在土地所有权出让，以及设定、变更或者移转地上权的情形，当事人双方的物权合意例外地成为登记机关审查的对象。三是折衷的实质审查主义，这种审查方式为瑞士所采纳。依瑞士法，登记的要件除了需有“申请”和“登记承诺”外，还需证明有“登记簿册的处分权的法律原因”，即使物权变动得以发生的、以权利义务为根据的原因关系。但对该原因法律关系的审查则仍采取了“窗口式”(即形式意义)的审查方式。即登记机关审查的重点并非原因法律关系是否有效，而是当事人是否能够证明原因关系的存在，主要是其提交的原因关系的证明是否践行了必要的形式，如是否法律的规定进行了公证，是否具有书面的合同，或是否具有是唯一继承人的证明等。比较上述国家的规定，笔者认为，我国《物权法》第12条采取的应当是类似于瑞士法上的折衷实质审查主义。理由如下：首先，折衷的实质审查主义与我国物权变动的模式相一致。应当看到，德国、瑞士之所以采取不同的登记审查方式，与其实体法上采取的不同的物权变动模式有着密切的关联。由于德国民法采“无因主义”，认为债权行为的效力不能对物权变动产生影响，故登记机关并不需要把债权关系的存在与否作为审查的对象；而瑞士民法采“有因主义”，故需要审查债权合同。我国物权变动的模式与瑞士基本相同，所以把债权合同的有无作为审查的对象是符合我国物权变动模式的。其次，对登记原因关系(即债权合同)采取“窗口式”的审查方式能够更好地发挥登记的作用。严格的实质审查主义固然能够最大程度地保证登记的真实性和合法性，但同时也会对当事人的私法自治构成威胁，还会加大登记机关的工作量，使得登记程序繁琐、冗长，并引起与登记机关的不必要的纠纷。而“窗口式”的审查方式由于仅仅查验是否存在真实的债权合同关系，而不触及合同的效力问题，这不仅能在一定程度上保证登记的真实性，还有利于降低登记成本，提高登记效率，有效地避免了实质审查主义的缺陷。①最后，我国《物权法》第12条第1项要求登记机关查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，其中所谓的“必要材料”从我国《城市房屋权属登记管理办①但是，为避免登记流于形式，增大错误登记的发生几率，我国有必要借鉴其他国家的规定辅之以相关配套措施，如要求申请人提交债权合同的公证文书等。如在瑞士，即要求申请人对作为原因关系的债权行为进行公证；德国也要求申请人对登记合意予以公证。参见陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司2001年版，第301页。181

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中国民法年刊2006--2007法》等法律、法规的相关规定来看，应当认为其包括了作为登记原因的债权合同，这与德国的形式审查主义不同；但另一方面，《物权法》对登记机关的要求只是“查验”，即检查验收，并未要求对债权合同的合法有效性予以审查，这不同于早期普鲁士法上的严格实质审查主义。就此而言，我国《物权法》上的不动产登记的审查方式更接近于折衷的实质审查主义。(三)结论综上所述，尽管我国物权法上的“错误登记”包括因登记过程中的原因导致的不正确登记和因登记原因行为的瑕疵导致的不正确登记两种情况，但由于登记机关的审查对象并不及于当事人之问的实体法律关系，因此，因原因关系的不成立、无效或被撤销而导致的错误登记并不能要求登记机关为之负责任。作为登记机关承担赔偿责任前提的“错误登记”应当仅限于登记机关在登记过程中因违反审查义务导致的登记簿内容与登记时的真实权利状态不相符的情形。

二、不动产登记机关赔偿责任的认定(一)不动产登记机关赔偿责任的性质首先，不动产登记机关之所以承担赔偿责任，系由于其违反了严格审查的法定职责所致，该责任应属侵权责任。又因为不动产登记机关作为国家机关，系以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易的安全保障，其因行使职权给权利人造成的损害应属于国家赔偿的范围，故该种侵权责任应当界定为国家赔偿责任。但就国家赔偿责任的性质而言，在理论上多有分歧，主要有以下两种不同的观点：一是代位责任说。即认为工作人员在执行职务时因不法行为致人损害，应由其本人承担赔偿责任。但因其财力有限，为确保受害人能够获得实际赔偿，才由国家代替工作人员对受伤害人承担赔偿责任。国家赔偿中规定的国家对有故意和重大过失的工作人员的追偿权就是国家承担代位责任的依据。①二是自己责任说。该说认为国家承担的赔偿责任是就其自己的行为承担责任，而并不是代替其工作人员承担责任。因为国家授予工作人员执行公务的权限，本身就包含被工作人员违法执行的可能。也就是说，权限本身已具有危险，所以国家自己应当负担危险责任。②笔者认为，国家赔偿责任就其实质而言，应为自己责任。其理由固然因为国①叶晋明：“职务侵权民事责任若干问题探讨”，载《政法论坛2004年第6期。②胡雪萍：“关于国家赔偿性质的法律思考”，载《行政法制}2004年第3期。182

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物权法家授予工作人员执行公务的权限，本身就包含被工作人员违法执行的可能。但更深层的原因恐怕还应当从国家与其工作人员的关系中去寻找。关于这一问题，学者主张的国家与国家机关工作人员的关系是一种特别权力关系的观点值得赞同。依此观点，国家机关工作人员在代表国家管理公务的过程中，与国家具有同一性，即行使职权时，国家机关工作人员不是以个人的身份出现的，而是以国家机关的身份出现的，其行为是一种国家行为，一切后果(包括违法行为的后果)都归属于国家。①至于国家赔偿法中规定的国家对有故意或重大过失的工作人员的追偿权，更多是一种纪律手段，而不是赔偿费的追偿。②综上所述，国家赔偿的性质系国家对自己的违法行为承担侵权责任。不动产登记机关错误登记的责任作为一种国家赔偿责任，当然也具有上述性质。(二)不动产登记机关赔偿责任的归责原则《物权法》第21条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。虽然该条并未明确规定登记机关仅就其过错行为承担责任，但笔者认为不应就此得出该条采纳了无过错责任原则的结论。在笔者看来，登记机关的责任认定应适用过错责任的归责原则。理由如下：首先，从国家赔偿责任的归责原则来看，我国并未适用无过错归责原则。我国《国家赔偿法》第2条则规定：国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。一些学者将其归纳为“违法归责原则”，但自民事责任归责原则理论观察，这一颇具“创造性”的结论是不科学的。而从侵权法的角度探讨“违法”的意义也许更有助于我们认识“违法”的本质。所谓“违法”，在学说上有“结果违法”和“行为违法”两种不同的观点。前者指行为人的行为造成他人权利遭受侵害的事实；后者则指行为人的行为未尽必要的注意义务(故意行为当然被推定为违法)。由于“结果违法说”与同样作为侵权责任构成要件的“损害事实”有同义重复之嫌，故多数学者同意“行为违法说”。③行为违法说将违法性的实质归结为对注意义务的违反，而是否违反注意义务恰恰是客观过错的判断标准。因此，多数学者认为作为侵权责任构成要件的“违法性”概念在采纳客观过错责任的前提下，已为“过错”的概念所包含，没有独立存在的必要。换言之，行为具有违法性即意味着行为人存在过错，反之亦然。就此而言，我国《国家赔偿法》第2条规定的归责原则应当是过错责任原则。这一结论当然适用于不动产登记机关的赔偿责任。其次，从《物权法》第21条第2款的规定来看，该条仅规定登记机关要对登记错误承担赔偿责任，但正如前文所述，造成错误登记的原因不只一种，有的与登记机关有关，有的则与登记机关无关，而该条对构成登记机关责任前提的“错误登记”的范围并未明确规定，如果采纳无过错责任会导致登记机关对那些不可归责于自己的错误登记也要负责，这无疑加重了登记机关的责任，对登记机关显失公平。再次，从登记的性质和登记机关的职责来看，登记虽然属于行政行为，但登记机关的职责并非以国家的名义许可或授予物权，其只是对当事人提交的证明文件予以审查和公示，这是建立在申请人提交相关证明材料的基础上的。而在申请人刻意提供虚假材料的情形，由于登记机关的审查手段有限，即使其已经严格履行审查义务，对有些材料也可能难以发现它的虚假性。如果一概要求登记机关承担无过错责任，会导致登记机关因害怕承担责任而畏缩不前、消极履行职责的状态。同时也会使登记机关加大审查范围、延长审查时间，影响登记的效率。最后，从我国长期以来的立法实践来看，对不动产登记机关赔偿责任也一直采用的是过错责任的归责原则。例如，我国《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。珠海市《房地产登记条例》第48条也规定：登记机关及其工作人员因工作疏忽，核准登记不当，造成权利人损失的，登记机关应当依法承担赔偿责任。这些规定对于我们正确理解《物权法》第21条第2款具有一定的启发意义。(三)不动产登记机关过错的认定i．不动产登记机关过错的判断标准所谓过错的判断标准，在理论上有主观标准和客观标准之说。前者以行为人的主观认识能力为标准判断其有无过错；后者则以社会要求的客观行为准则作为判断过错的依据。登记机关的过错作为公务过错，当然应当采客观标准加以判断：即以法律或职务要求的行为准则(或注意义务标准)作为公务过错的判断标准。如果登记机关工作人员的行为违反了这一客观判断标准，即可认定登记机关具有过错。例如，在登记机关对申请人提交的证明资料根本未予审查，导致根据虚假的材料予以登记的情形，即使负责登记的工作人员个人能力有限，如184

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物权法刚刚参加工作、缺乏经验等，也应认定登记机关存在过错。相反，如果登记机关已尽到审查义务，即使出现错误登记，也不应认定过错的存在。不过，在登记机关过错的证明上，考虑到受害人证明的难度，应采过错推定的方式。即在登记机关不能证明自己没有过错时，则推定其过错的存在。然而，如果过错可以依照一般生活经验从事实本身予以认定，则可直接推定过错的存在。2．登记机关过错的具体认定在实践巾，由于登记错误系由不同原因引起，登记机关过错的认定也就有所不同：其一，因登记内容与证明文件的内容不一致而导致的登记错误。即与证明文件相比，登记簿存在错误、遗漏等现象。例如，权利人名称写错、债权金额错误、应登记的事项未作记载、抵押财产的名称或范围与当事人申请不同、登记日期的错误，等等。由于这种情形在没有过错的情况下通常是不可能发生的，因此，可直接推定登iE$)L关过错的存在。其二，因登记的内容被登记机关不当涂销而导致的登记错误。基于前文所述的原凶，此种情形也应直接推定过错的存在。其三，因登记机关与登记申请人串通进行虚假登记导致的登记错误。这是登记机关故意造成他人权利损害，自应认定过错的存在。其四，因申请人提交虚假证明材料而导致登记错误。这种情况下如何认定登记机关的过错较为复杂。因为它涉及登记机关对相关材料真实性的查验应当到何种程度的问题。对此，笔者认为，应当区别证明材料的性质分别予以分析。(1)对于那些只要履行正常的审核程序就完全可以判断其真伪性的材料，如房产证以及在登记部门有原始档案的信息材料，登记部门应当保证其查验结果的真实性，一旦f十{现错误登记，就应当认定登记机关的过错。例如，2005年发生在北京的一起案件中，甲伪造了身份证、房屋所有权证、已购公房上市出售申请表等材料，将属于乙的房屋出售于不知情的第三人丙并办理过户登记手续。①在该案中，登记部门未能发现房产证系伪造，也未能发现甲提交的系争房屋的上市出售确认表中，所填房屋原产权单位与实际原产权单位不一致的事实。笔者认为这种情况下登记机关的过错是比较明显的。因为作为房产证的颁发机关，完全有能力对房产证的真实性进行审核，而对于所填房屋原产权单位与实际原产权单①王晓东：“买房人损失该谁承担”，载《中国青年报》2005年7月3日。185

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中同民法年刊2006--2007位不一致的情况，如果登记机关履行了正常的查档审核程序，也完全能够发现甲提交的是虚假材料。(2)对于那些不属于登记部门职权负责范围以内的材料，如当事人之间的合同书等，只要登记机关尽到相应的注意义务，即使没有发现其虚伪性，也不应当认定过错的存在。(3)对于申请人依法院的判决或行政决定而申请登记的情形，只要经登记机关审核判决书和行政决定书是真实的，即使因法院错判导致登记错误，也不应认定登记机关的错误。

三、不动产登记机关赔偿责任承担(一)不动产登记机关的赔偿范围在发生错误登记的情形，受害人遭受的财产损失通常包括以下几个方面：(1)物权或权利地位的丧失。例如，登记机关将甲的房屋错误地登记为乙的名字，而乙又将该房屋所有权移转给善意第j人丙的情形；再如，登记机关不当涂销了甲的抵押权登记，致使甲丧失了就抵押物优先受偿的权利；(2)凶主张权利而支出的费用，如交通费、手续费、诉讼费等；(3)可得利益的丧失。例如，在因错误登记丧失房屋所有权或土地使用权的情形，受害人就该房屋或土地可期待的租金或营利的丧失；等等。那么，上述损害是否均属于登记机关的赔偿范围?对此，《物权法》并未予以明确的规定。从国外立法规定来看，大多对登记机关的赔偿范围予以了一定的限制。如我国台湾地区“土地法”第68条第2款规定，登记机关的损害赔偿，不得超过受损害时之价值。澳大利亚的新南威尔士州在其《不动产法》中则将登记机关赔偿责任最高限额定为10万美元。而根据我国《国家赔偿法》第28条第7项以及《城市房屋权属登记管理办法》第37条的规定，登记机关的赔偿范围应限制在直接经济损失的范围之内。所谓直接经济损失，一般认为系指受害人现有财产利益的减少；与之相对的，则是间接经济损失即可得利益的丧失。①相比之下，笔者认为把登记机关的赔偿范围限制在直接经济损失的做法更具有合理性。一方面，不动产大多价值巨大，且都具有充分的利用价值。如果使登记机关对受害人的可得利益予以赔偿的话，则将会使登记机关负担过重，不利于登记机关积极性的发挥。另一方面，依侵权法理，只有那些与侵权行为具有法律上因果关系的损害才属于可赔偿的范围。就此而言，直接经济损失原则上是具备这一特征的，而因登记错误而导致的可得利益损失则自当别论。因为登记的作用仅仅在于公示①杨立新：《侵权法论》，人民法院出版社2005年版，第761—764页。186

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物权法物权，而利用物权获得的可得利益并不在登记机关可预见的范围之内，也不在登记制度保护的范围之内，因此，可得利益的丧失与错误登记之间欠缺法律上因果关系，自不属于可赔偿的范围。综上所述，在上文提到的受害人所遭受的损害中，因错误登记导致的房屋所有权的丧失，以及受害人因办理相关手续支出的交通费、手续费、诉讼费等相关费用，以及抵押权被漏登后债权不能实现的损失等均属于直接经济损失而可以要求登记机关承担赔偿责任；而租金或营利的减少等间接经济损失，则不能要求登记机关予以赔偿。此外需要特别说明的是，如果受害人对其遭受的损害本身也存在过错，则应视其过错大小适当减轻或免除登记机关的责任。(二)申请人提供虚假材料导致第三人损害时不动产登记机关的赔偿责任如果登记错误纯粹由于登记机关的过错所致，则其当然应当承担全部责任；但如果登记错误系由申请人提供虚假材料所致，则登记机关的赔偿责任和赔偿范围如何确定?对此，学者之间有四种不同的观点。(1)责任否定说。即认为登记机关仅在因为其工作人员的过失而使登记发生错漏时，才对登记的当事人承担赔偿责任。在因当事人的申请进行登记而导致第三人利益受到损害时，登记机关不承担责任。①(2)连带责任说。即认为由登记机关与申请人构成共同侵权，二者应承担连带责任。②(3)按份责任说。即认为应根据登记机关和登记申请人的过错大小分别确定其应当承担的责任份额。(4)补充责任说。即认为受害人原则上应首先要求登记申请人承担赔偿责任，只有当事人的要求无法得到满足时，方可要求登记机关承担赔偿责任。⑧对此，笔者认为，登记机关之所以需要对受害人承担赔偿责任，原因在于其违反了法定的审核义务，因此，即使错误登记系由申请人提供虚假材料所致，只要登记机关未尽法定义务，就当然应当承担赔偿责任。就此而言，责任否定说并不可取。而就此时登记机关承担责任的方式而言，笔者更赞同连带责任说。理由如下：第一，如果登记错误的原因源于登记机关与申请人的恶意串通导致的虚伪登记，则登记机关与恶意申请人显然构成有意思联络的共同侵权，二者理应承担连带责任。①康宏：“房地产抵押登记中登记机关应该承担什么责任”，载《中国房地产))2002年第12期。②常鹏翱：“也论不动产登记错误的法律救济”，载《法律科'学}2006年第5期。③“物权法中的行政法问题：不动产登记制度”，载http：／／rmfyb．ehinaeourt．org。187

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中H民法年邗J2006--2007第：二，如果登记错误的原因系由于申请人提供了虚假的证明材料，而登记机关未尽审查义务导致的，登记机关同样需要对全部损害承担赔偿责任。因为于此情形，登记机关作为物权确定的最后把关人，如果其尽到了审查义务，则损害本来是可以避免的。就此而言，登记机关的过错行为与受害人的全部损害之问是存在因果关系的。其应当与有过错的申请人一起承担连带责任。第2i，那么，登记机关是否应当承担补充责任呢?笔者对此持反对意见。因为在补充责任的设计下，受害人只能在穷尽其他救济而不能得到满足的情况下才能够向登ic!tJL关请求赔偿，这实际上为受害人寻求法律救济设置了障碍，变相减轻了登记机火的责任。实不足取。(三)登记机关的追偿权我网《物权法》第21条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条明确了登记机关的追偿权，并明确了被追偿的对象是“造成登记错误的人”。具体而占，其应当包括以下两类人：一是造成登记错误的申请人。如果登记错误是由于申请人提供了虚假的证明材料所致，则虽然登记机关也存在过错，但由于登记申请人是登记错误的源头，其理应承担终局性的责任。登记机关承担赔偿责任后，有权向有过错的申清人就全部赔偿额予以追偿。二是造成登记错误的丁作人员。有过错的_：_I．作人员系造成登记错误的直接责任人员，自应对其行为承担一定的法律后果。然而，是否所有有过错的T作人员均可以成为被追偿的对象?笔者认为不然。根据《国家赔偿法》第14条的规定，赔偿义务机关只能向有故意或重大过失的工作人员予以追偿。笔者认为鉴于国家机关丁作人员行为的公务性，把追偿的对象限制在有故意和重大过失的工作人员是合理的，该条也应适用于不动产登记机关追偿权的行使。188

王利明主编.中国民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.

第三篇：论不动产登记的性质[范文模版]

论不动产登记的性质

不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段。我国《物权法》确认了不动产登记制度，但对登记行为的性质没有界定、登记机关的同一性、责任机制、收费依据、审查形式及其登记行为的效力等问题也规定得比较含糊。

对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说：

第一，公法行为说。该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。第二，证明行为说。此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

第三，私法行为说。该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。

第四，折衷说。认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。

我认为不动产登记是一种行政行为，不动产登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利,登记是不动产物权公示的法定方法，凡经过不动产登记机关核准登记的物权，均使权利人的不动产权利产生公信力，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。并可以在权利被他人侵犯时, 以登记的行政行为与之相对抗。故不动产登记是国家行政管理机关依申请人的申请作出的一种具体行政行为，不动产登记体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预，更好地明晰各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益，属于行政确认行为。但申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为。

第四篇：不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

20**年是不动产统一登记制度在基层落地的关键年，实施不动产统一登记从制度层面堵住了房地分割中出现的制度、贷款和税收漏洞，进一步明晰了不动产权，但也出现了部门衔接、历史遗留处理等相关问题，如何化解这些问题，让不动产登记工作真正做到便民利民，笔者认为，在今后一段时间，关键要实现不动产登记机构、登记簿册、依据和信息平台“四统一”。

一、基本情况

20**年11月20日，县委编委会批准在县国土资源局加挂**县不动产登记局牌子，负责全县不动产登记工作，将相关部门涉及的不动产职责整合到不动产登记局，内设**县不动产登记中心，为县国土资源局事业单位，定编14人。根据我县实际，县国土资源局组建工作专班，初步拟定不动产登记办事流程，印制不动产登记样表、申请资料、服务指南。并就“人员调配、办公场所设置、权籍档案移交、税费收取、印章启用、人员培训、县政府实施不动产登记公告时间、工作经费、成立不动产登记领导小组”等9个议题提请县政府专题审议，明确任务，落实责任单位。县政府决定自20**年元月1日起，国土资源、房管、林业等部门暂停受理业务。1月11日，**县不动产登记局和**县不动产登记中心正式挂牌，统一受理不动产登记业务。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人随事走，编随人走”的原则，从县林业技术推广站连人带编划入1名，从县房管局连人带编划入2名，国土资源局内部调整5名，8名人员于20**年12月30日前到岗，迅速开展系统培训。

２、增设窗口。在县行政服务大厅设不动产登记服务窗口8个，其中受理窗口6个，收费、缮证、归档窗口2个。３、优化服务。完善工作流程，加强制度建设。全员设定A、B岗，确保工作连续性；对招商引资企业、城投公司等重点项目开辟绿色通道，要求在1个工作日内完成；对工业项目的抵押贷款项目、预告预抵押、房产抵押注销登记、新建商品房转现登记等业务，在材料齐全的情况下，做到立等可取；其他业务要求在5个工作日内完成。截止目前，全县共颁发不动产登记证书证明**57本。

三、存在问题

1、部门协调配合待解决。一是与房产部门的业务协调配合中存在数据共享、查询和补录工作不到位。原房产登记业务统一划入不动产登记后（其中，转移登记仍由房产部门审核），由于未进行房产数据补录，造成不动产登记系统不能查询房地产数据。县政府要求20**年7月1日起实行不动产数据统一查询，如此，造成不动产登记机构不能对房产数据的完整性负责。二是国土资源局内部程序亟待简化。因为我局未设置导询台，申请人来大厅登记后，就认为已经受理，实际在受理前还有不动产测绘、土地评估等一系列环节，经常因其中一个环节时间过长，引发矛盾和误解。

2、不动产登记测绘单位需统一。在不动产登记初期，我们一直按照原有模式，房产测绘和土地测绘一同到现场开展业务，经常因测绘人员不足问题，造成时间长，资料积压多，影响不动产登记质效；两家单位收费，不符合不动产登记的便民利民原则。

3、数据整合待启动。按照部和省厅关于加快推进不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知要求，20**年11月底前，我县必须完成信息平台建设，与市、省、部对接。当前必须尽快做好以下工作，一是房产数据补录到不动产信息平台。二是在地藉核心数据库内导入不动产信息平台。三是进一步加强安全防范和日常维护，确保信息平台的及时更新。

四、建议与思考

1、加快不动产信息平台建设步伐。一是通过信息平台建设，实现不动产数据共享与保护，从根本上解决档案查询、数据补录问题；二是通过信息平台建设，进一步方便群众，提高办事效率，申请人只需提供一次资料就能办理完不动产登记业务，不需再向房产部门提供资料。三是通过信息平台建设，实现图、表、证、薄的有机统一，实现数据成果管理和信息安全的需要。

2、规范不动产登记测绘和收费。一是省厅要尽快联系物价等部门，及时确定不动产测绘收费标准。在现阶段应综合房产和土地测绘收费标准，按下线的70%收取测绘费。二是规范不动产测绘机构。通过备案或者公开遴选2-3家具备不动产测绘资质的测绘单位，实现不动产测绘一次性进场测绘、同时出具测绘成果，一次收取费用，从而起到提质增效的作用。三是进一步明确测绘单位的职责和义务。对测绘单位实行黑名单制管理，规定测绘单位在3个工作日内完成资料整理和出图，并确保成果质量，及时进行数据更新；在收取费用的同时，也要承担一定的义务。对涉及农村宅基地的登记测绘实行全程免费，按时完成，确保不能增加农民负担。

3、提升不动产登记人员素质。一是在系统内部加强业务知识和政策法规的学习，做到人人钻研业务，努力提高个人素质；二是要加强横向交流，向先进单位学习、向业务能手学习，学习和借鉴外地先进经验，努力提升**不动产登记整体水平。三是严格工作纪律，坚决杜绝门难进、脸难看、事难办的现象发生，对工作人员定期轮岗。三是强化服务意识，加强内部团结，对把握不准的业务，要及时反馈、沟通。

第五篇：浅析不动产登记条例（定稿）

浅析《不动产登记暂行条例》实施所带来的影响

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解《不动产登记暂行条例》的相关内容，现对该条例作如下解读：

了解不动产登记条例的定义？

《不动产登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。不动产登记条例的实施是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。

为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记和百姓有什么关系?

不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。不动产统一登记是一系列重大改革的基础，比如赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。

不动产登记暂行条例所产生的影响

自不动产登记暂行条件施行以来，在市场上引起了巨大的反响，有人说不动产登记的实施将影响国内房地产商，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。据资料显示经过2013年的快速上涨，进入2014年以来房地产市场进入调整期。尤其上半年多数城市市场观望情绪浓厚，呈现供大于求局面，直到下半年市场成交量才有所回升，这与限购、限贷等调控政策的放松有直接关系。即使在这样的情况下，中国指数研究院[微博]统计的12个重点城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武汉一个城市超过了2013年同期，北京、广州和南京三个城市前51周成交量分别同比下降31.86%、25.16%和22.19%。针对这些数据，某研究院副院长杨红旭认为，《不动产登记暂行条例》的推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。“但这类所售及所投的房屋占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。”杨红旭表示。对于，《不动产登记暂行条例》的实施，到底有何意义，有何具体的影响呢？ 一、四川推出不动产登记暂行条例，完善社会主义市场经济体制建设的必然

2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，全国首批、四川省第一本不动产权证书在泸州诞生。不动产登记的办理让老百姓辛勤劳动积攒起来购买的不动产受到了法律的保护，同时办理程序的简化让老百姓更省心。不动产权证书内详细记录了权利人土地使用权面积、专有建筑面积、使用年限等权利状况。证书首页上方还印有二维码标识，据工作人员介绍，该标识是为了存储不动产登记信息，便于下一次受理时能够快速查询出登记信息。对于不动产登记暂行条例的实施，更多的是完善社会主义市场经济体制建设的必走之路。

开展不动产统一登记工作是国务院机构改革和职能转变的重要内容，是贯彻落实《物权法》的重要举措，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。开展“不动产统一登记”，就是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合相登记职责，实现不动产登记依据、登记机构、登记簿册和信息平台“四统一”，促使不动产登记行为更加规范，不动产交易更加安全，不动产权利人合法权益更加保障。同时，实行不动产统一登记后，居民将可以在一个窗口办理所有手续。”一位从事相关工作的人员称，方便群众办事是不动产登记的初衷之一。不动产登记职责统一到一个部门，未来或将实行“一站式”服务，能够提高行政效率，减少办证环节，方便企业和群众。

《不动产登记暂行条例》的落地标志着不动产登记政策的加速推进。对于部分高端住宅来说，政策的利空效应更为明显。某研究院研究员马千里表示，面对不动产登记和未来可能到来的房产税，今年一季度北京、广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。

二、不动产登记暂行条例的实施，对房地产市场的影响

不动产登记客观上将对房价产生影响是难以避免的。有业内人士分析认为，不动产登记制度并不直接影响房价，以它为基础的房产税或遗产税可能会影响到未来的房价。不过目前，房产税和遗产税如何收缴，还是未知数;另外，不动产登记从今日起开始实施，完成登记还要花几年时间。比如，不动产登记实施将会促使有产阶层进行财富结构调整，降低房产在其财富结构中的比重，因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售，增加二手房供给;一方面减少房产购置，降低一手房的购房需求。

当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动。当然，也不要盲目乐观，因为有产阶层购置的房产大都以

豪宅、大户型、别墅等形态，与刚需市场需求是不匹配的，并不会刺激刚性置业人群，只会刺激部分改善型需求

《不动产登记暂行条例》实施后。受此政策影响，一些二三线城市一些持有多套房屋的业主已经开始谋求低价卖房，这些房源主要以单位团购房居多。近期，二手房的挂牌量也因此呈现上涨趋势。业内认为，未来随着不动产登记的进一步深入以及征收房产税的预期，可能会有更多商品房房源进入二手房市场，对房价会造成一定的影响。

春节前有不少想卖房的人上门咨询，但真正成交的还不多。至少从数据来看，不动产登记政策对二手房市场的交易影响还不明显。数据表现不明显，主要有两方面原因：一是一些被拿出来低价出售的团购房，大多没有房产证，而房产证是网签的必要条件，所以，有些人想卖暂时也卖不掉。二是《不动产登记暂行条例》虽然从3月1日起施行，但地方细则并未出台，受牵扯的业主压力并不紧迫。目前市场上出现低价抛售的房源主要以机关单位的团购房为主，而真正的商品房二手房的挂牌量并没有明显增加。不动产登记对市场的影响还需要继续观察。

如果未来不动产登记的细则出台，相关查询制度完善，卖房者的信息联网又可查的话，估计抛售现象会显著增多。

在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，在反腐工作配合之下个别城市或局部地区也会出现二手房源集中供应，从而影响当地房地产市场量价变化的情况。不过未来对房地产市场影响最大的还是供求和库存等市场

因素。

对于未来的房价走势，根据央行2014年四季度的城镇储户问卷调查，仅有17.3%的人预期房价上涨，有52.5%的人预期基本不变，也从侧面证明了无论是放松调控的“利好”政策，还是不动产登记的“利空”政策，都没有明显影响买房人对房价的心理预期。

三、实施房产税收的前兆，中央地方税收博弈

从3月1日开始，《全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延，农业部将选择两省试点农村土地确权登记。

根据税收政策制定者所说，结合重庆和上海两地的试点情况，可以预期房地产税大概有以下特征：

1、第一套房基本可以确定免征。拥有一套豪宅的，虽然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房从轻征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征税的税率，会采用固定税率，而且税率超过3%的可能性非常小。这样才能实现所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则，富人们都把房子卖了，还怎么通过房产税调节贫富差距呢?

4、享受公共服务越多，征税越多，一、二线城市房产的税负将高于三、四线城市。

如此一来，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。如果你只有一两套房子，就不必担心交不起房地产税;拥有四五套房子的，也不要过于担心征税会让你破产。

作为一种在保有环节征收的税种，房产税在房地产市场发展成熟国家施行所起到的疏导住房购买需求、抑制房地产囤积空置、规范房地产价格形成机制等作用已经为不少专家学者所论证，并被认为是推动房地产调控由“短效”趋向“长期”的重要手段。

不动产登记是不是为房地产征税做基础数据采集？房地产税会开征吗？拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

参照欧美国家及世界通行做法，王大国认为，房产税开征是合理的，业内人士测算首套房的税率应该在0.5%-1%之间，即100万一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。

有相关数据显示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口。

因此，也有房地产业内人士认为，不动产登记将促进城镇化建设，城镇人口数量不能确切反映城镇人口，包括很多目前是农村户口但在城市(包括县城里)买房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但户口还在农村的。所以，不动产登记，还有搞清这部分统计遗漏的作用。

另一位参与讨论的业内人士表示，为了避免无知者畏惧而对市场的消极影响，也应该尽快建立和实施(房地产税)，应该不会拖过三年。另外，城市化的60%是个经验值，不见得死守，再说中国，以人口城市化计算，应该不止54.77%。

结合国内外学者观点，不动产登记落实后，房产税势在必行，老百姓一下子就担心了，但是如果对政府有信心，就会知道，税收从不是一碗水端平，税收是调控的手段，正如高收入者征收高税收，确实落实房产税，只要合法合理，对社会公平也必将带来良性反应。当不动产登记之后，房产税随之而来，人们对于购房的观念将从投资增值，回归到最基本的保值和必需品。

时代变了，房地产的游戏规则也变了。房地产从增量时代逐渐进入存量时代。二十年来地方政府将土地出让作为财政主要来源。但当房地产进入存量时代，土地出让减少，地方政府的土地财政难以支撑。在房子上下文章，中央与地方将围绕新开征的房产税收展开新一轮的利益博弈。

四、促使楼市长效性调控机制逐步形成

从十八届三中全会及2014年“两会”来看,2014年及未来几年内,当宏观经济结构改革初有成效,宏观经济逐步好转之时,在建立个人住房信息系统的基础上,房地产税、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行,关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

不过,也有业内人士认为不动产登记与房产税有关系但影响小。CRIC研究中心研究员余仁花就认为,一方面,《房地产税立法》尚未出台,真正落地更无明确时间表;另一方面,即便《房地产税立法》出台,个人不动产产权信息错综复杂,各地不动产登记工作进度不一,其顺利完成需相当长的一段时间,房地产税征收要想享受不动产登记所带来的便利,恐怕还需要一些年月。

由于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时，应尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露，统一的受理工作现已全面展开。据了解，不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍，今后需要登记的不动产涉

及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要登记；其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说，以前是房子产权到一个地方申请登记，土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了；其三，业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。

2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫；另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。

五、不动产登记条例对房地产钢铁行业的影响

《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。不动产登记的作用首先是摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等提供基础性的依据。其次，使房产交易更安全、更便捷、更顺畅；再次，才是为未来房产税课征提供一个必要条件。那么不动产会不会对房价产生影响，作为

钢铁下游主要的消费领域，不动产会不会造成建筑钢材需求量下滑，对于这个问题进行简述。

房地产行业的考量指标包括房地产景气指数、房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等。对于钢材消费直接有拉动作用的指标主要是新开工面积和施工面积。房地产行业作为国民经济的重要行业，其兴衰的转变也给市场信心带来非常大的影响。因此，房屋销售面积作为反映房地产成交状况的指标也不可忽视。

从建筑钢材的消费结构来看，我国建筑用钢的主要用户是民用房施工单位、基础设施建设单位和产业厂房。民用房地产施工单位是建筑用钢的最大用户，其用钢量约占建筑钢材总消费量的60%以上，基础设施建设单位一般为国有大型企业，其用钢量占总消费量的20%，产业厂房也是建筑用钢重要消费客户，其消费量占总消费量的15%左右。

房地产钢材用量、钢材累计产量和房地产用钢占比基本呈现同步增长的趋势，特别是在2009年趋势最为明显，其中房地产(000736,股吧)用钢占比在2014年增幅最大，占比达到将近40%，虽然国家近几年在调控房地产，但是面对中国经济增速全年放缓趋势下，未来国家不可能对房地产行业进行洗牌或者崩盘。

根据线性回归等模型预测，未来建筑钢材表观消费量继续呈现增加的趋势，但是增幅出现连续下滑的趋势。从历史数据来看，建筑钢材表观消费量与房地产行业的表现密切相关。随着房地产市场的过度

开发，以及国家宏观政策的转向，房地产行业已经处于颓势阶段，而建材表观消费量增速也随之下滑。这也导致了未来增速放缓的局面将延续预计截止到2020年增幅将降至6%以下。

不产登记的出台，会使房地产市场更加透明规范，并会推进房产税的实施，由于持有多套房产的成本和风险上升，会降低一些投资人的房地产投资热情，从而改变市场对供求关系的预期。所以不动产统一登记未来会在一定程度上对房价上涨形成压力，将有利于楼市调控长效机制的推出。而面对建筑钢材的刚性需求也将受到一定抑制。