中国土地税费制度

第一篇：中国土地税费制度

我国土地主要税费

一、土地增值税

1、定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、历史沿革

当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。

1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知。2005年房价出现持续高涨，国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。

3、特点

（1）以转让房地产的增值额为计税依据；（2）征税面比较广；（3）实行超率累进税率；（4）实行按次征收。

4、作用

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

5、征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象（税收客体）：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

6、税额计算 公式：应纳土地增值税=增值额×税率

（1）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。（2）土地增值税实行四级超率累进税率。

7、最新相关规定

（1）关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

（2）关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

（3）关于扣除项目准予扣除的截止时间

清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

（4）关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

（5）关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

（6）关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

（7）关于转让旧房及建筑物的核定征收

纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

7、看法

一方面，土地增值税的征收有利于国家经济建设的发展，增强了国家对房地产行业的宏观调控；另一方面，又有效地抑制了炒卖土地从中取得的暴利。但是，同样的，土地增值税也存在着一些问题：一，征纳双方征纳税款的意识淡漠；二，缺乏规范的征管办法；三，税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。

二、耕地占有税

1、定义：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

2、历史沿革

1987年国务院发布了《耕地占用税暂行条例》。

2007年12月1日国务院批准了《耕地占用税暂行条例》（修订案），并以国务院令形式加以发布。

3、特点

（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；

（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。

4、纳税义务人

包括在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。（1）企业、行政单位、事业单位；（2）乡镇集体企业、事业单位；（3）农村居民和其他公民。

5、征税范围

包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

6、税额计算

耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。公式：应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

7、看法

（1）耕地保护形势严峻催生新条例出台；

（2）着眼公平，新条例将外资企业纳入征税范围；（3）新条例征税对象范围有所扩大；

（4）新条例计税依据按批准和实际占地面积孰大原则确定；（5）新条例严格落实“控制减免税”要求；（6）新条例加强了对耕占税的征收管理。

三、城市土地使用税

1、定义：以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税，属于资源税。

2、特点

（1）对占用土地的行为征税；（2）征税对象是土地；（3）征税范围有所限定；（4）实行差别幅度税额。

3、纳税义务人

（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

4、征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。

从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

5、税额计算

公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

6、城镇土地使用税征管中存在的问题（1）征管基础信息未掌握；（2）部门间协作配合不够；

（3）税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强；（4）协税护税网络不健全；（5）征税等级标准长期未调整。

7、加强城市土地使用税征收管理的对策

各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。

（1）加强税收宣传和政策辅导，组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准

（2）加强动态管理和调查核实；

（3）充分利用信息技术，深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细；

（4）强化申报严格审核；（5）加强后续管理和考核；（6）建立健全委托代征机制。

四、房产税

1、定义：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2、历史沿革

1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

3、特点（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；

（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

4、征税范围

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

5、征税对象

房产税的征税对象是房产，即由产权所有人缴纳。

6、税额计算（1）从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。公式：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%（2）从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征。公式：应纳税额=租金收入×12% 个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

7、当前房产税征管中存在的问题及建议 问题

（1）征收范围太过笼统；

（2）房产税的纳税义务发生时间和纳税期限需进一步明确；（3）出租部分的房产税税负偏高；（4）房产税减免规定不具体；（5）部分规定实际工作中难以执行。建议

（1）重新明确房产税征税范围和应税房屋的界定；（2）进一步明确房产税的纳税期限；（3）修改房产税计税依据或降低税负；（4）严格控制税收减免审批；（5）加强房屋出租管理。

五、城市维护建设费

1、定义：简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。

2、历史沿革

城市维护建设税是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。1985 年2月8日，国务院发布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从1985年度起施行。

1994年税制改革时，保留了该税种，作了一些调整，并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法。

3、特点

（1）税款专款专用，具有受益税性质；（2）属于一种附加税；（3）根据城建规模设计税率；（4）征收范围较广。

4、纳税义务人

承担城市维护建设税纳税义务的单位和个人。

按照现行税法的规定，城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税）的单位和个人。

5、征税范围

城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政区域的管辖范围。

6、征收方式

（1）城市维护建设税的纳税期限和纳税地点 按照规定，城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳，自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同；

（2）预缴税款；（3）纳税申报；（4）税款缴纳。

7、税额计算

公式：应纳税额=(实际缴纳增值税+消费税+营业税税额)×适用税率

8、现行城建税的弊端及实施中存在的主要问题（1）税种名称不确切；（2）税率设计不合理；

（3）适用税率认定困难，征管难度大；

（4）城建税的附加性质造成适用《税收征管法》困难；（5）城建税减免税缺乏系统的规定，不便于操作；

（6）随“三税”附征的税费、基金越来越多，不利于简化税制。

9、城建税改革建议

从现行城建税条例局部改革考虑，建议：（1）修改税名；

（2）取消差别税率，统一税率；

（3）直接随“三税”附征，修改纳税范围和计税依据；

（4）修改城建税与适用《税收征管法》处罚与加收滞纳金方面的相关规定。从国家整个税制体系改革考虑，建议：

（1）提高城建税的税种地位，从附加税提升为独立税；（2）统筹实施城市维护建设税、教育费附加、印花税联动改革；（3）将销售（营业）收入作为城建税计税依据，在税率设计上，建议设计为1%；

（4）明确减免税政策。

六、营业税

1、定义：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。属于流转税制中的一个主要税种。

注：2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2、纳税义务人

根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。

3、征税范围 营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

4、税额计算

公式：营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

七、个人所得税

1、定义 ：调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

2、纳税义务人（1）居民纳税义务人

在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。

（2）非居民纳税义务人

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。

3、征税内容

工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；其他所得。

4、税额计算

公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 扣除标准3500元/月（2011年9月1日起正式执行）（工资、薪金所得适用）应纳税所得额=扣除三险一金后月收入-扣除标准

八、印花税

1、定义：对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

2、特点（1）兼有凭证税和行为税性质；（2）征税范围广泛；（3）税率低、负税轻；

（4）由纳税人自行完成纳税义务。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。具体有：

1、立合同人；

2、立据人；

3、立账簿人；

4、领受人；5使用人。

4、征税范围（1）经济合同；（2）产权转移书据；（3）营业账簿。

5、征税方式（1）从价计征；（2）从量计征。

6、税额计算

公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率

应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准

九、资源税

1、定义：以各种应税自然资源为课税对象、为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税，是对自然资源征税的税种的总称。

2、特点

（1）征税范围较窄；

（2）实行差别税额从量征收；（3）实行源泉课征。

3、作用

（1）调节资源级差收入，有利于企业在同一水平上竞争；（2）加强资源管理，有利于促进企业合理开发、利用；（3）与其它税种配合，有利于发挥税收杠杆的整体功能；（4）以国家矿产资源的开采和利用为对象所课征的税。

4、纳税义务人

在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。

5、征税范围

原油、天然气、煤炭、其它非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐这7类。

十、契税

1、定义：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

2、特点

(1)契税属于财产转移税；(2)契税由财产承受人缴纳。

3、纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

4、征税对象

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。

5、税额计算

计税依据：契税的计税依据为不动产的价格。公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率

十一、车船税

1、定义：指对在我国境内应依法到公安、交通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税。

2、作用

（1）为地方政府筹集财政资金；（2）有利于车船管理与合理配置；（3）有利于调节财富差异。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。即在我国境内拥有车船的单位和个人。

4、征税范围

车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。

5、税额计算

购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。公式为：应纳税额 = 年应纳税额 ÷ 12 × 应纳税月份数

十二、屠宰税

1、定义：屠宰税是向屠宰牲畜的单位和个人征收的一种税收。

2、纳税义务人

屠宰税的纳税人为在中国境内屠宰应税牲畜的各类单位和个人。这里所说的个人是指个体户和其他个人。从事应税牲畜屠宰业务的个体户，是屠宰税的纳税人。

3、征税对象

按照规定，屠宰税的征税对象是牲畜，应税牲畜包括猪、羊、牛、马、骡、驴、骆驼等7种牲畜。目前各地征税较为普遍的是猪、羊、牛3种牲畜。

4、税额计算

公式：应纳税款 = 应税数量×单位额

十三、固定资产投资方向调节税

1、定义：指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。

2、特点（1）运用零税率制；

（2）实行多部门控管的方法；（3）采用预征清缴的征收方法；（4）计税依据与一般税种不同；（5）税源无固定性。

3、纳税义务人

固定资产投资方向调节税纳税义务的承担者。包括在我国境内使用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国有企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。外商投资企业和外国企业不纳此税。

4、征税范围

凡在我国境内用于固定资产投资的各种资金，均属固定资产投资方向调节税的征税范围。

5、税额计算

固定资产投资方向调节税实行预征制，按固定资产投资项目的单位工程计划额预缴，因此，税额计算应包括以下几方面的内容：

（1）预缴税额的计算

公式：预缴固定资产投资方向调节税税额=批准的固定资产年度计划投资额×适用税率

（2）结算税额的计算

公式：固定资产投资项目结算税额=一年度实际完成的投资额×适用税率一本年度内已预缴税额

（3）清算税额的计算

公式：固定资产投资项目竣工清算税额=全部项目实际完成的投资额×适用税率一预缴税额

十四、教育费附加

1、定义：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。

2、作用（1）发展地方性教育事业；

（2）扩大地方教育经费的资金来源。

3、纳费义务人

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人（简称纳费人）。凡代征增值税、消费税、营业税的单位和个人，亦为代征教育费附加的义务人。

4、征费范围

征费范围同增值税、消费税、营业税的征收范围相同。

5、费额计算

计费依据：以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。计算公式：应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3%

第二篇：土地各环节税费

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批

准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减

免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收

标准为2%.3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税

率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额

0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

（一）自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

（二）出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加

2%.单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征

所得税。

（三）投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税；不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。

第三篇：房产相关税费制度

第六节

房产相关税费制度

一、税费基本知识

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征：

l

强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。

l

无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。l

固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。

二、税种与标准 契税

根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下： 买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。

印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。B产权转移所有 C营业帐簿

D权利、许可证照

E经财政部确定征税的其他凭证

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。

B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。

房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。土地增值税

土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。

作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上 1 的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

土地增值税的征收实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200% 土地使用税

土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。

土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。

A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

房产税

房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。

房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。

房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。营业税

凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。

第七节

购房贷款

一、购房贷款形式

（一）按揭

按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。

1、按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。

2、按揭中的三方关系是通过三份不同的合同协议确定的，如图所示： 房地产商 购房者 银行

（合作协议）

（购房合同）

支付房价款

建房出售

（借贷合同）

住房储蓄存款和分期还款

3、申办个人购房抵押贷款应具备的条件。（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。

4、购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限越长，利率越高。（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个月*贷款年数。（2）可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。（3）按揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。（4）房产开发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。

5、按揭贷款手续流程及相关费用。

（二）职工住房公积金贷款

1、申办公积金贷款应具备的条件：凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金的企事业单位在职员工（包括外资、合资企业的中方员工），凭本人和同户亲属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。

2、公积金贷款的额度、期限与利息：（1）可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额÷12%×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为10万元，同时不得超过所购房产合同价格的70%。（2）公积金贷款最长期限为15年。（3）公积金贷款的利率比商业性贷款利率低。

3、积金贷款手续流程及相关费用。

（三）住房储蓄贷款

选择了建设银行的住房储蓄就能在得到存款利息的同时得到将来申请购房抵押贷款的权利。

参加住房储蓄满半年以上，其存款达到规定数额和期限即可获得申请购房抵押贷款的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元），实际存期满一年以上（含一年）；或存款达到二万元以上（含二万元），实际存期满半年以上（含半年）。住房储蓄和购房抵押贷款的存、贷的比例也为存一贷五，贷款期可相当于存款实际已存期限的五倍。购房抵押贷款的最高额度为40万元，贷款最长期限为20年。通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》（现房）或《上海市内销商品房预售许可证》（期房），并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。另外，购买上海市市级、区级房产交易市场出售的二手产权房也可通过住房储蓄申请住房抵押贷款。

已办理过住房抵押贷款的住房储蓄存单可以提前支取，也可以到期支取、续存或转存。存款利息分别按提前支取或到期支取计算支付。

二、选择贷款形式应考虑的问题

（一）贷款期长短的选择

贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息 3 负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。二）首期付款额的选择

银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有困难，因而选择最高的抵押贷款比例是明智的。在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期额，是最佳的明智之举。）房抵押贷款合同的签订

申请购房抵押贷款应由借款人与贷款人签订两份合同，抵押合同和抵押贷款合同。根据有关法规，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权是种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的房屋预售合同，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。同时在申请抵押贷款是还应签定借款交通，借款合同应当约定贷款金额、利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。

第八节

房地产保险

一、房地产财产保险

它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。

商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。

二、房地产责任保险

主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

三、房地产人身保险

主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。

四、房屋抵押贷款保险

属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。所谓房屋抵押贷款保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金安全而将抵押房屋投保的险种。房屋抵押贷款的保险内容：（1）投保人是办理房屋抵押贷款的房屋所有人；（2）保险财产为抵押贷款所购买的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋饿有关财产不属投保范围；（3）保险期限，与贷款期限一致，在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；（4）保险金额及保险费，以所购房屋价格确定保险金额，保险费每年计收一次；（5）被保险人义务；（6）损失赔偿。

第四篇：中国土地制度的演变

中国土地制度的演变

中国作为一个历史悠久的文明古国，其存在必然有其得天独厚与历史必然性。迄今为止，我国始终是一个农业大国，农业始终占据着极其重要的地位，可以说是，维系这个国度的经济支柱和后勤保障。这种情况不仅仅是一定生产力水平的产物，更是中国历史特点与现实要求的产物。

中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它的产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。尽管从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制，但是我国私有制何以能存在上千年之久？这是由于我国古代也在不断调整生产力与生产关系之间的矛盾，以此缓和社会矛盾，更好的达到统治阶级的需求。

古代中国的土地制度实际上主要是从商周时期开始的，在此之前的原始社会还维持着土地所有制，至于夏朝，它的土地制度是公有制，这是由于奴隶制，是指奴隶主拥有奴隶的制度。劳力活动须以奴隶为主，无报酬，且无人生自由；夏朝是奴隶制的依据就是奴隶的产生，奴隶社会也是有平民存在的；土地私有制并非奴隶制社会产生的必要条件。

古代中国土地制度的演变可以概括为：井田制—相地而衰征、初税亩—按亩纳税—屯田制—均田制—方田均税法—一条鞭法—摊丁入亩。通过一次次土地制度的演变调整，放松了农民的人身控制，调动了农民的生产积极性，缓和了阶级矛盾，促进了人口增加，稳定了社会发展和经济进步。其中出现了中国古代四大盛世：汉代文景之治、唐代开元盛世、贞观之治、明代永宣盛世、清代康乾盛世。这些朝代兴旺与其农业的发展是密切相关的，可见我国农业发展的底蕴是何其深厚。

面对如今经济格局，耕地面积日益减少，农民收入不高的局面，是亟需解决的，不可懈怠一步，因此要想中国农业农村发展，必须了解中国国情，以实现农业的振兴和转型。

第五篇：土地转让涉及的相关税费问题

土地转让涉及的相关税费问题

企业因经营发展之需要，常通过转让国有土地使用权的方式来达到融资的目的。在土地转让过程中，涉及比较核心的问题则是税收问题。本所将在办理相关业务过程中所处理的一些重要问题进行了相应整理，现将税费问题提示如下：

一、土地使用权转让

根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

二、土地使用权转让的涉税分析

出让方

1.营业税

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2.城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

3.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

l法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

L．土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

级数土地增值额税率(%)税率%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40%

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%

注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

4.企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。

6.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

受让方

1.城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。

2.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

三、涉税问题

通过上述分析，出让、受让双方承担的税费大体如下：

（一）、营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

（二）、印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

（三）、土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。