房地产市场存在的问题及监管对策

第一篇：房地产市场存在的问题及监管对策

房地产市场存在的问题及监管对策

近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。

（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后_年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发__户业主集体投诉。

二、加强建筑房地产市场监管的措施

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为____万元，二级资质企业为____万元，三级资质为___万元，四级资质为___万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，建立“黑名单”和“黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

三是健全_____监控网络。通过_____消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

近年来，全市房地产业得到了迅猛发展，成为经济发展的支柱产业之一，为城市建设和居民住房条件的改善做出了贡献。但由于房地产企业参差不齐，致使我市房地产市场还存在着经营行为不规范、物业管理滞后等问题，造成商品房投诉案件居高不下且呈上升趋势的局面。为了维护广大消费者的合法权益，规范房地产市场，倡导诚信经营，促进房地产市场持续健康发展，市消保委为此开展了一次房地产市场情况的消费调查活动。

一、基本情况

本次调查在**职业技术学院消费教育学校的协助下，__名“_·__志愿者”于_月__日至__日组成_个调查小组，对**（一、二期）、**（东、南、西）、**、**_个小区进行了房地产市场消费调查。本次调查采用国际通行的随机起点、等距抽样方法，抽样调查以一户家庭为一个单位，采取入户调查方式访问业主，实际接触___户商品房业主家庭，成功访问了___户。同时还通过媒介如网上调查和《**》周刊刊登调查问卷，共回收了调查问卷___份，其中有效问卷__份。

二、调查结果

（一）商品房整体评价。有__._%的被调查人认为目前全市的商品房整体表示满意，有__._%的被调查人认为较满意，有__._%的被调查人认为一般，有_._%的被调查人认为较差。调查结果反映出当前全市商品房总体是比较好的，在规划、设计、配套设施、绿化等方面基本上得到了大多数消费者的认可。

（二）开发企业整体评价。有__%的被调查人对目前全市的开发企业整体表示满意，有__%的被调查人表示较满意，有__%的被调查人表示一般，有__%的被调查人认为较差。调查结果表明实力较强的开发企业都较重视企业信誉和消费者权益的维护，但也有个别开发企业采取“打一枪，换一个地方”的方式，对房地产市场开发造成一定的冲击。

（三）物业公司整体评价。有__%的被调查人认为目前全市的物业公司整体满意，有__%的被调查人认为较满意，有__%的被调查人认为一般，有__%的被调查人认为不满意。调查结果表明当前全市物业公司没有正确理顺与业主的关系，不少物业管理人员充当管理者角色，导致近_/_的被调查人表示对物业公司不满意。

三、存在问题

从这次房地产市场情况的消费调查来看，主要存在以下问题：

一是广告宣传与实际有出入。少数房地产开发商或代理商利用购房者普遍认为广告内容都会写入合同的心理，在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施套上华丽外衣，交付时消费者发现与原先广告宣传不相符时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞。甚至有些涉及小区绿化、房屋间距等外部环境和其它配套设施等方面的改变，少数开发企业往往避而不告，或以工作疏忽为推托，消费者一般很难得到补偿，二是设定格式条款减除责任。调查结果反映大多数开发企业对示范合同文本使用情况普遍较好，单方改动的情况比较少，仅有__._%的被调查人在签定购房合同时遇到改动的情况。但调查中有不少消费者反映一些开发企业利用各种办法强迫购房者签定不利于消费者或不公正补充协议，以减轻或减免企业责任的现象，如将关于“面积确认及面积差异处理”合同条款中的“面积误差比绝对值超出_%时，买受人有权退房”删除了。

三是制造低价或兴旺的销售假象。调查中有一些消费者反映少数开发商刚开始销售(开盘)时，在房子数量、户型、朝向等推出与价格的制定上做文章。往往会把价格定得较低，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引消费者。一旦有消费者来购房，“最低价”的商品房也就不翼而飞了；在销售现场设有“托儿”，制造一种销售兴旺的假象。在销售业绩示意图上伪装得一片红(红色标识代表已售单元)，让消费者觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发消费者的购买欲望。

四是物业管理不到位。调查表明有__._%的物业管理公司是由房地产开发商或房地产经销商的业务延伸部分或分支机构负责，存在重开发，轻管理；重盈利，轻服务；重宣传，轻兑现的现象，甚至出现了一些项目公司开发完后就一走了之。加上物业公司对物管服务性认识不足，业务生疏，将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上，开拓性差，缺乏个性化、人性化服务，致使有__._%的被调查人对目前的物业管理表示不满意。

四、建议和对策

房地产业能否营造放心的消费环境，应当从以下几个方面努力：

一是进一步加大信用监管力度。为消费提供真实可靠的消费信息，建议有关职能部门建立房地产企业信用档案，记录房地产企业的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等；加大对虚假、夸大其辞的广告宣传以及承诺等问题的监管；规范房地产企业营销行为，防止制造低价或兴旺销售的假象；加大对购房合同的监管，杜绝开发商单方面改动合同内容以减轻或免除责任的行为；定期开展建筑材料市场的整治工作，严厉打击销售假冒环保、节能等标志建筑材料及产品的行为，支持、鼓励使用环保节能建筑材料及开发环保性、节能性住宅。

二是进一步完善售后服务和物业管理体系。房地产开发商应当遵守国家法律法规，坚守商业诚信，不断完善商品房售后服务，小区绿化、房屋间距等外部环境和其它配套设施设计变更时，要及时告知，让消费者有一个选择，认真兑现广告宣传及承诺内容；做好办理前期物业承接验收手续，及时按规定召开业主会议协助业主成立业主委员会；物业公司要尽快转换为服务者角色，公示服务内容、收费标准和财务收支情况，做好房屋的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化和管理等；房地产项目公司要以为终身消费者服务本，采取有效的措施，确保各项售后服务得于落实，真正维护购房者的权益，为消费者创造放心的房地产消费和物业管理服务环境。

三是消费者应坚持理性消费和依法维权。虽然我国已出台许多消费者权益保护的法律、法规，但广大消费者对这些法律、法规了解较少，维权意识较弱，在合法权益受到损害时，不知如何保护自己的权益。因此消费者要不断地增强自己在购买行为中产品鉴别和购买知识的消费技能，坚持理性消费、科学消费，依法维权，如签订购房合同如何全面仔细地审查各项合同条款等，尤其是对开发商增加的附加条款，在权益受到损害时如何运用法律武器来维权等消费技能。

四是坚持创新理念。要不断地研究和开发适应湖州市场的各类新型商品房，如精品房、小型房和单身公寓等，促进房型多样化；积极使用环保节能建筑材料，和开发环保性或节能性住宅，营造和谐环境。

房地产市场存在的问题及监管对策

一、房地产市场违法行为的表现

主体资格不合法。一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营。二是转借、出租、出借、出让营业执照和资质证书，这种现象比较普遍。三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本现象十分突出。四是房地产开发、建筑企业抽逃出资问题严重。五是股东发生变化不办理变更登记。六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。

欺诈消费者违法行为。一是合同违法行为，包括擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本；合同规定与实际交房不一致，包括房屋面积、违约责任等；房地产开发、建筑企业不履行合同；乱收合同文本费；格式条款不合法，有的含有加重消费者违约责任的内容，有的含有排除消费者依法变更或解除合同的内容，有的格式条款未备案。二是房地产开发、建筑企业没有取得土地、规划、城建、消防等许可手续，致使购房户不能办理房产证。三是虚假宣传、违法发布广告。四是房屋质量存在问题。

串通投标行为。即在土地拍卖中投标者之间相互串通，抬高标价或压低标价，以排挤竞争对手。

二、查处上述违法行为的法律适用

无证无照、有证无照、无证有照超范围经营的，可依据《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（一）、（三）、（五）项定性，按第十四条处罚。

对欺诈消费者的违法行为，可依据《消费者权益保护法》进行定性处罚。

对虚假宣传、违法发布广告的行为，可依据《反不正当竞争法》、《广告法》相关条款处罚。

对在招投标中串通投标，抬高或压低标价的行为，可按《反不正当竞争法》第十五条定性，按第二十七条处罚。

对在企业年检中发现的企业虚报注册资本，企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为，以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为，可按《公司法》相关条款查处。

房地产市场和建筑市场监管中

存在的问题及对策建议

随着日益火爆的房价，推动了房地产市场、建筑市场“膨胀”，也使这个领域原来一些个别的违法行为变成了有代表性的违法行为，对消费者的违害极大，因为建筑市场与房地产市场有许多共同点，联系紧密，所以本文试就其中的违法行为及监管方法作一粗浅探讨。

一、房地产市场和建筑市场违法行为的表现

这两个市场的监管是一个综合的系统工程，它涉及城建、房管、土地、规划、环保、设计、工商、税务、建设单位等诸多部门，工商行政管理部门如何加强监管,首先要认清其违法行为的表现，我们认为其违法行为主要表现在以下几个方面:

（一）主体资格不合法。主要表现在：一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营。按照国家法律和相关政策的规定，任何一个房地产开发商和建设施工单位，都应当持有与所开发、建筑的项目相适应的具有法律效力的房地产开发、建筑施工企业的资质证书和工商营业执照，但是实际情况是，房地产开发、建筑施工企业不一定具有相关手续，或手续不齐就在利益的驱使下迅速开展业务。二是转借、出租、出借、出让营业执照、资质证书。这种现象很普遍。三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本违法行为。四是房地产开发、建筑企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金。五是股东发生变化未办理变更登记。六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。

（二）欺诈消费者违法行为

1、合同违法行为。（1）擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本；（2）合同规定与实际交房不一致，包括（面积、通风、付款方式和期限、违约责任等）；（3）房地产开发、建筑企业不履行合同；（4）房地产开发、建筑企业乱收合同文本费；（5）格式条款不合法，这种违法行为十分严重，体现在：一是格式条款含有加重消费者违约金或损害培偿金超过合理数额的责任；二是格式条款含有排除消费者依法变更或解除合同以及请求支付违约金、损害赔偿的权利；三是格式条款未备案。

2、房地产开发、建筑企业没有取得土地、规划、城建、消防等许可手续致使购房户办不到房产证。

3、虚假宣传、违法发布广告。当前，我市的房地产广告宣传形式主要有房地产户外广告宣传牌、印刷品宣传散页以及电视飞字广告等几种形式。各房地产开发商为了扩大其影响力和知名度，都非常注重广告宣传。但大多数企业在宣传和广告发布过程中都或多或少存在一些虚假宣传的问题。具体表现在：一是所作广告宣传的内容与实际不一致；二是所发布的广告内容违反《房地产广告发布暂行规定》，如：《房地产广告发布暂行规定》：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信的内容；房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格、明示价格的有效期限；房地产中表现项目位置的应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其它市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明等。

4、房屋质量存在问题。（1）购房面积与开发商承诺不一致，面积缩水；（2）层高没有达到国家规定标准；（3）使用的门窗、下水道管、钢材、水泥等材料没有达到国家强制性标准。

（三）串通投标行为。即在土地拍卖中投标者之间相互串通，抬高标价或压低标价，以排挤竞争对手。

二、针对上述违法行为如何调查取证

房地产市场、建筑市场涉及关系单位多，且有的开发商、建筑老板可能是涉黑人员，因此查处难度较大，为了案件调查的顺利进行，我们建议加强与公安经侦、检察渎侦等部门的配合，同时根据我们的办案实践，我们总结出了“十六查”的办案方法：

1、查项目经理证。项目经理证是施工总负责人唯一的合法凭证，项目经理证上注明有所属公司名称，如果中标公司与项目经理不属于同一单位，可深究是否存在非法转包，项目经理证也可在所在地的城建部门查询。另项目的五大员也可以反映出上述问题。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司与非法的项目经理或承包人之间一般都会签订一份私下协议，即 “暗合同”。如果办案人员设法取得了这份“暗合同”（在对施工现场或工程处办公点进行调查时，办案人员很可能得到这份暗合同。）就已经暴露出无执照挂靠或出租（出借）营业执照等违法事实。

3、查劳动工资关系。如果查不到“暗合同”，就要考虑从其他方面入手进行调查。查劳动工资关系是一个重要突破口，一般情况下，非法的项目经理或承包人并不是建筑公司的正式职工，也不会到劳动部门办理录用手续。

4、查工程款走向。建设单位的工程款付给谁，是区别合法和非法的重要线索，如果建筑公司的账目中没有反映，而是直接进了项目经理或承包人的腰包，就有违法嫌疑。如果项目经理或承包人老是以白条收取现金，更应作为嫌疑内容。

5、查材料款及业务费报销主体。建筑所需的材料如果是承包方负责，这些业务费用应当到建筑公司报销，而非法的经营者只能自我消化，不到建筑公司报销。

6、查是否交管理费。如果项目经理或承包人是非法的，公司绝不会让人白白地使用他们的名称对外签合同，他们往往会以管理费的名义收取费用。

7、查税金交纳和填补状况。由于合同上规定的当事人是建筑公司，收取的费用应当由其开具发票，但一旦开票就要交税，为了不使建筑公司吃亏，非法项目经理或承包人会填补这项支出，查清这种填补的付款，也是认定违法事实的证据之一。

8、查施工的责任风险由谁承担。在非法经营的施工期间发生事故建筑公司不会承担这个责任，往往总是预先约定好一旦发生问题由项目经理或承包人自己承担。如果办案人员查实有关事故的费用不是建筑公司承担的，而是项目经理或承包人自己个人解决的，头脑里应当多一根弦。

9、查营业执照。在对建设施工合同进行检查时，我们可以发现建筑公司与承包施工单位所签合同盖章单位是某某建筑公司，但施工现场往往可以看出不正规或者说是手写的单位“某某工程处”几个字，因此对工程处进行检查，虽然被检查人出示了建筑公司营业执照的复印件，但某某工程处肯定是真实的施工单位，并且没有在工商局注册登记，一定能露出了违法经营的马脚。

10、查年检材料。在企业年检中，通过实地年检及对企业年检材料的审查，发现企业有无虚报注册资本、企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为。

11、查侵权投诉。注重12315消费者申投诉的的受理、处理，从中发现一些欺诈消费者的违法行为，收集消费者的投诉材料，实地调查、勘察。

12、查建材质量。针对建筑施工所用材料质量问题，通过现场检查、抽样送检、调查询问所购商品材料的来源、价格、数量等。

13、查合同样式。收集合同示范文本并调查合同示范文本的来源。

14、查格式条款。调查格式条款是否有《湖北省合同监督条例》第十一条至十三条规定的内容。

15、查备案情况。商品房买卖、租赁合同、物业管理、住宅装修装饰合同等采用格式条款的，格式条款提供者是否将合同文本及营业执照在订立合同前备案。

16、查广告内容。收集房地产宣传方面的户外广告，印刷品广告、电视广告，看是否有宣传的内容与实际不一致以及有违反《房地产广告发布暂行规定》的内容。

三、上述违法行为的法律适用

在行政执法活动中如发现有上述违法行为，通过调查取证，完成证据的收集后，可适用如下法律法规对违法当事人进行行政处罚：

1、无证无照、有证无照、无证有照超范围经营依据《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（一）、（三）、（五）项定性，按第十四条处罚。

2、擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本依据《经济合同示范文本管理办法》第三条定性，按该办法第六条

（四）项处罚。

3、对欺诈消费者的违法行为可以依据《消费者权益保护法》、《欺诈消费者行为处罚办法》进行定性处罚。

4、对虚假宣传、违法发布广告的可依据《反不正当竞争法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》相关条款处罚。

5、对格式条款不合法的可按《湖北省合同监督条例》第十五条第的规定，通知格式条款的提供者修改并备案，如未备案可按该条例第二十一条的规定处罚；

6、对在招投标中串通投标，抬高或压低标价的行为按《反不正当竞争法》第十五条定性，按该法第二十七条处罚；

7、对在企业年检中，发现企业虚报注册资本、企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为可按《公司法》相关条款查处。另外为了使这一领域的违法行为得到有效遏制，我们建议以县级局为单位，成立专案组，同时行文请示当地政府重视，最好以纪委监察部门牵头，建设、公安经侦、检察渎侦等部门参与配合，形成治理合力。同时就工商部门来讲，要加强办案人员的业务技能培训，加强办案设备的改进，加强办案经费的保证，在具体工作中可注意派专人介入建筑施工工程招投标办，我局取得市政府、市纪委同意，派专人进驻市招投标办公室，全程监督建筑市场的招投标活动，及时将收集到的中标信息通知辖区分局、所，以便其核查实际施工单位,了解是否存在转包、买卖标书等不法行为，从中发现了大量案源。我们还下放了合同示范文本的发放权，由当事人向所在地分局、所购买，便于分局、所掌握当事人购买了多少文本，而实际使用了多少，从中可以发现一些擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本的违法行为。加强建筑市场和房地产市场的监管，是落实科学发展观和构建和谐社会的要求，也是工商部门实践“四个统一”，履行自身职能，维护市场秩序和保护消费者合法权益的必然要求，对这一领域我们只是进行了粗浅的探索，还将随着形式的发展不断加强监管。

九龙坡区房地产交易市场的问题与对策

近几年来，随着市场经济的发展，九龙坡区房地产开发和房地产中介行业蓬勃发展，企业规模不断壮大，企业人员素质明显提高，企业规章制度更加健全。目前，全区共有房地产开发企业110家，房地产经纪机构16家，2006年度房地产开发项目76个。为进一步规范房地产市场交易秩序，保护消费者的合法权益，九龙坡区工商分局展开了深入的市场调研，仔细分析了全区房地产交易市场存在的主要问题，并“对症下药”采取积极措施，推动九龙坡区房地产交易有序发展。一、九龙坡区房地产交易市场存在的主要问题

（一）房地产销售合同方面。1．房地产开发企业与消费者签订的商品房买卖合同，虽然都是采用的建设部和国家工商行政管理总局联合制订的示范合同文本。但房地产开发企业采用的示范合同文本，大部分未按《重庆市合同格式条款监督条例》的规定到企业所在地的工商行政管理机关进行备案。2．个别房地产开发企业与消费者签订的商品房买卖合同中，存在将企业应当承担的经营风险列入了免责的条款内容中，侵害了消费者合法权利。3．个别房地产开发企业法律意识淡薄，在房屋销售公示栏中往往忽略公示企业取得赖以生存的唯一合法凭证----营业执照。4．房地产开发企业与消费者签订的商品房买卖合同在条款内容中涉及到多项选择条款时，往往不是当事人双方意识的一致体现。

（二）房地产经纪方面。1．房地产经纪机构与消费者签订的商品房买卖合同大部分都是采用自制的格式合同文本。未按《重庆市合同格式条款监督条例》的规定到企业所在地的工商行政管理机关进行备案。2．多数房地产经纪机构未能提供出从事房地产经纪人资格证书。3．部分房地产经纪机构的营业执照与招牌名称不符，未能提供合法的手续，有存在违规代理的嫌疑。4．部分房地产经纪机构在代理整个楼盘销售时，无法提供所代理楼盘的预售房许可证、施工许可证等五证。

二、对策及建议

1.将进一步严格房地产交易主体准入管理。该将严格依照企业登记相关法律、法规的规定办理房地产市场主体的注册登记，对擅自从事房地产交易活动的企业依法进行查处。2.加强对商品房预（销）售活动的监管。对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，按照职责依法从严查处。3.加强房地产广告发布管理。对未取得预售许可证发布预售广告、虚假广告和其他违法违规广告，要依照《广告法》等法律法规，予以严肃处理。4.加强商品房预（销）售合同管理。按照《重庆市合同格式条款监督条例》的要求，对房地产开发企业的商品房预（销）售合同进行备案存查，要求房地产开发企业对免除自己责任、加重购房人责任的条款予以修改。5.加强房地产经纪管理。督促房地产经纪人使用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，依法查处或联合有关部门予以查处。6.畅通举报投诉渠道。加大宣传《中华人民共和国合同法》、《重庆市合同格式条款监督条例》以及房地产交易的相关法律、法规，充分发挥12315消费者申诉举报网络的作用，加强各职能部门之间的协同配合，建立房地产交易规范发展的长效机制。（九龙坡局供稿）

2、加大房地产市场监管力度，规范和整顿房地产市场秩序。积极开展房地产市场专项整治，查处违法违规开发、合同欺诈、虚假广告和违法中介，优化市场环境。一是严把上市销售关。严格按照商品房（预）销售条件，发放许可证，规范房地产开发经营行为，维护开发市场秩序，创造良好的开发环境。二是严格实行商品房销售网上备案。规范商品房预售合同登记备案行为，提高商品房交易信息的透明度，维护交易双方的合法权益。三是继续开展诚信经营活动。规范房地产广告管理，确保房地产广告合法、真实、可信，给广大群众购房置业提供良好的诚信度。四是建立房地产信息发布制度和预警报系统。及时传递房地产信息，力求快捷准确，为广大人民群众搭建消费平台，为政府决策提供依据。建立房地产企业和从业人员的信用档案制度，加强房地产市场的监控。

第二篇：手机市场存在的主要问题及监管对策

手机市场存在的主要问题及监管对策

目前手机市场主要存在以下问题：

一是水货、二手手机充斥市场。目前，国家对手机产品实行强制管制，即凡在我国境内销售的手机，必须在机身上张贴中华人民共和国信息产业部核发的进网许可证（标志）。一些不法手机经销商在这个质量标志上大做文章。水货手机由于是非正当进货渠道购进的走私货，不可能取得信息产业部核发的进网许可证，为此，一些经销商购进伪造的进网许可证，加贴在水货手机上。这些被伪装的各种手机便摇身一变，堂而皇之地被经销商作为正品销售出去。它的售价却比正品价格低２０％-３０％。消费者在挑选、购买手机时，往往被廉价的水货手机所吸引，而这些不知内情的消费者购买后会发现，部分手机的语言显示方式还只是英文或者在手机内置电话本中储存着大量国际长途电话号码，且通话质量极差。二手（旧）手机回收时，大部分已没有进网许可证，经销商回收二手手机后，有的以高出回收价格的３０％-５０％直接销售；有的是先将回收后的二手机换上市场上比较畅销的几款手机机型的外壳，翻新后作为新手机销售，而它的价格要比正品低５０％左右。

二是冒牌电池廉价销售。假冒摩托罗拉、爱立信、诺基亚、西门子等手机电池购进价格只是四、五十元，有的甚至２０元一块就能拿到，这个价格不足正品的１０％，而这些电池在商家手中的售价却与正品不相上下，如此暴利，难怪经销商铤而走险。据有关部门统计，目前国内手机电池中有五成是假冒伪劣产品。据知情人士介绍，在香港，手机电池的废电池芯８００元可以买到一吨，不法商贩将其卖到内地，再加上２元钱一块的模具，经过十分简单的生产流程，这一吨的废电池芯可以生产出１.５万余块电池，每一块再贴上不同品牌的假标签，就作为进口原装电池流向市场，这一吨假电池的纯利竟高达５０多万元，而消费者哪里知道这种假电池的使用寿命只有３个月。

三是欺诈维修与冒牌销售。有些经销商无维修通讯器材资质，且《营业执照》中也未核准此项经营范围，却打着专业维修招牌从事维修通讯器材经营活动。这些商家采取偷梁换柱方式，将消费者拿来维修手机的部分原装配件换上自行收购的劣质配件，而后再将此配件高价售出。消费者被蒙在鼓里，他们不曾想过，这些所谓的专业维修人员，根本就没有经过系统的培训，又怎能修好手机呢？此外，一些经销商为了抬高自身实力和可信度，未经中国移动通讯公司、北京移动通讯公司等公司授权，擅自使用其专业标志“中国移动通讯”、“北京移动通讯”等字样制作广告牌匾，进行虚假宣传。

应从以下几方面加强对手机市场的监管：

一是监督经销商的手机进货渠道。要求各商家在购进手机时，向进货单位索取合法有效的发票，必要时，建立进销货台帐，将销售手机进网许可证上的许可证号、扰码，连同各部手机的串号记录在案，以减少与消费者购机后的不必要纠纷。基层工商所应加强日常巡查，将对手机市场的专项整治列入工商部门的日常巡查中。

二是对具备维修通讯器材资质商家的维修人员所持资格证书，坚持实行备案登记制，以掌握手机经销商是否具备维修资质和维修人员资格的真伪，避免一证多人使用。当消费者因维修与商家产生纠纷时工商部门能够有证可查。

三是对手机经销商所销售手机及手机电池的真伪，实行不定期的抽查检测，对存在售假行为的商家，工商部门在对其实施处罚的同时，还要采取在其门店处张贴黄牌，告知消费者该店存在售假行为，强化社会监督力度。同时，做到正面宣传与曝光相结合，在报纸、电视台设定专栏，对被查处的违法经销商予以曝光，同时为消费者购买手机提出合理化建议。

四是执法人员要加强学习，掌握手机方面专业知识。可聘请一些专业人士（如：质检部门、手机生产厂商等）对巡查人员就手机及其配件的真伪识别方面，进行系统培训，便于更好地依法行政。

五是应该发挥维修行业协会作用，定期组织召开手机经营者会议，学习有关法律法规和有关规定，通报检查处理情况，做到企业自律与消费者维权有机结合，约束手机经销商的经营活动。

第三篇：房地产市场存在的问题及工商监管措施

近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。

一、当前房地产市场存在的主要问题

（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。

（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。

二、加强建筑房地产市场监管的措施

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为

拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为2000

万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，建立“黑名单”和“黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

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四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

第四篇：药品零售市场存在问题及监管对策研究

药品零售市场存在问题及监管对策研究

药品零售市场存在问题及监管对策研究

近些年，随着社会主义市场经济的蓬勃发展，我国的医药产业得到不断发展壮大。在这种全面发展的洪流中，我市的药品零售市场也逐步繁荣，并日趋成熟。然而，市场的繁荣与药品的质量安全水平并非完全正比。相反，市场越繁荣药品的质量安全越不容忽视。

2012年以来，我局相继开展了以净市场、保安全、促发展为主旨的“百日亮剑”、“雷霆行动”、“两打两建”等多项药品零售市场的专项整治活动。通过专项整治活动，对全市药品零售企业进行了全面的质量安全大检查。督促、指导、规范了行业提档升级，增强了全社会的监督合力，极大的震慑了违法违规行为，药品零售市场的质量安全水平得到了明显提升。

虽然我市药品零售市场质量安全状况整体趋势向好，但部分环节、部分领域仍存在不容忽视的问题。因此，有必要阶段性对我市药品零售企业存在的问题进行归纳、总结和分析，并提出监管对策，为以后的监管工作提供有益参考。

一、问题与对策

结合党的群众路线教育实践活动，通过深入调研、征求意见、市场监管等多种渠道，查找、归纳、总结出当前我市药品零售企业存在的突出问题，分为三大类共计十五个问题。

（一）国家有关政策调整或因形势发生变化而出现的新问题，企业需要时间进行调整的情形

1、执业药师配备问题。

据统计，全国约有42万家零售药店，但现有执业药师仅约23万人，且大部分在医疗机构或药品批发、连锁企业任职，零售企业的缺口很大。

监管对策：执业药师的缺口是客观问题。2016年1月1日起，若我市的药品零售企业仍未达到新修订药品GSP执业药师的配备要求，且国家、省尚未出台相应政策，考虑到百姓的方便购药和用药需求，建议我局研究设置一定期限的过渡期，对企业现有的药师进行培训，使之达到能够独立审核处方、指导合理用药的高级水平。在过渡期内，经培训的药师可以在我市零售企业内履行执业药师职责。

2、温度储存问题。

未按照温度要求储存药品，这是一个共性问题。尤其是需要0-20℃储存的药品，即使在气候炎热的南方城市也存在未按照要求储存的情况。

监管对策：对于2-8℃储存的药品，因企业经营的品种和数量不多，要求必须配备药用冷藏柜；对于0-20℃储存的药品，提出三种建议供企业自行选择。一是在营业场所内设置有明显隔断的阴凉区，阴凉区内配备空调，以调控阴凉区内的温度使之符合药品储存的要求。二是配备足够多的药用冷藏柜，将所有需要温度储存的药品置于其中。三是企业亦可结合自身实际，配备符合储存要求的其他设施设备。

关于温度储存问题，还有一种解决的思路，就是核减企业的经营范围。待条件具备后，企业可再申请变更（增加）经营范围。

3、索要或留存处方问题。

按照规定，处方药必须凭执业医师或执业助理医师处方才能销售。但现实情况是，购药者购买处方药时，很少有人提供处方。若果真开具处方，购药者也会在开具处方的医疗机构直接购药。而不会舍近求远，开具处方后再到零售企业购药。因此，向购药者索要处方对于企业来说是一个难题。现场检查时，即使提供了处方，大多也是弄虚作假，应付检查。

监管对策：建议企业对购买者或患者的有关信息进行详细登记，一旦药品出现质量问题时，可以迅速查到药品的销售去向，保证可追溯，从而最大程度地降低质量安全的风险。

（二）需要多部门相互配合、综合治理的情形

1、药店诊所化问题。

监管对策：移送卫生部门查处。现场发现非法行医行为，收集违法证据，立即移交卫生部门；处罚无证经营医疗器械行为。对于不具备医疗器械经营资格的企业，严格按照无证经营医疗器械的情形处罚；启动GSP跟踪检查。若发现不符合GSP规定的，依据《药品管理法》第七十九条规定，给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业整顿，并处五千元以上二万元以下的罚款；停业整顿至符合《药品经营质量管理规范》要求；情节严重的，依法吊销《药品经营许可证》。

2、诊所药店化问题。

监管对策：敦促卫生局核发《带药证》。《黑龙江省医疗机构管理办法》第三十六条”门诊部、诊所、卫生所、医务室、卫生保健所、卫生站应当按诊疗科目、服务范围附设药房（柜）。药品种类由登记机关（卫生部门）核定，并核发《带药证》。非公立的诊所，只能附带一定数量的常见病治疗和危重症抢救药品：西医诊所只能附带西药并不得超过四十种；中医诊所只能附带中药，其中成药不得超过三十种、饮片不得超过二百种。单纯开设针灸、按摩、牙科镶复、医疗咨询等服务项目的，不准带药”；加大处罚力度，一经发现依法查处。医疗机构采取开架自选方式不凭处方直接销售处方药，可按照《黑龙江省医疗机构药品监督管理办法》第三十七条的规定，违反本办法第二十三条规定，采用邮售、互联网交易、柜台开架自选等方式直接向公众销售处方药的，按照《药品流通监督管理办法》第四十二条规定处罚。“责令改正，给予警告，并处销售药品货值金额二倍以下的罚款，但是最高不超过三万元。”

3、销售假药。

监管对策：依法移交公安部门查处。按照《刑法修正案

（八）》规定：销售假药的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；致人死亡或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产。

4、违法药品广告。

监管对策：依据《药品广告审查办法》第二十六条规定，对违法发布的药品广告，依法填写《违法药品广告移送通知书》，连同违法药品广告样件等材料，移送同级工商部门查处。

（三）法律法规明令禁止、有明确罚则的情形

1、无证经营药品。

主要表现为五种情形：一是未取得《药品经营许可证》经营药品；二是未按照《药品经营许可证》许可的经营范围经营药品；三是以展示会、博览会、交易会、订货会、产品宣传会等方式现货销售药品；四是未经药监部门审核同意，擅自改变经营方式销售药品；五是在药监部门核准的地址以外的场所现货销售药品。

监管对策：第一种情形，按照《药品管理法》第七十三条规定，依法予以取缔，没收违法销售的药品和违法所得，并处违法销售药品货值金额二倍以上五倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任；其他四种情形，依据《药品流通监督管理办法》第三十二条规定，没收违法销售的药品和违法所得，并处违法销售药品货值金额二倍以上五倍以下的罚款。

2、擅自变更注册地址。

监管对策：查验《药品经营许可证》副本原件，与实际经营地址核对，确认地址是否相符。若不相符，则属于擅自变更注册地址的情形，则下达责令改正通知书，限期补办变更手续；逾期不补办的，宣布其《药品经营许可证》无效；仍从事药品经营活动的，依照《药品管理法》第七十三条的规定给予处罚。

3、个别企业搞多种经营，致使营业面积缩水。

由于新修订的《黑龙江省开办药品零售企业实施办法（试行）》未对药店的营业面积做出具体要求，只是要求与经营范围、经营规模相适应，并与药品储存、办公、生活辅助及其他区域分开。因此营业面积缩水问题，可以从经营场所是否与药品储存、办公、生活辅助及其他区域分开入手。

监管对策：若经营场所与药品储存、办公、生活辅助及其他区域未分开，则依据《药品管理法》第七十九条规定，给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业整顿，并处五千元以上二万元以下的罚款；责令停业整顿，直至符合《药品经营质量管理规范》的要求。

4、未索取或留存供货企业资质。

监管对策：依据《药品流通监督管理办法》第三十条规定，给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。

5、从非法渠道购进药品。

主要表现为三种情形：从无《药品经营许可证》的企业购进药品；二是从未按照《药品经营许可证》许可的经营范围经营药品的企业购进药品；三是从药品零售企业购进药品。

监管对策：依据《药品管理法》第八十条规定，责令改正，没收违法购进的药品，并处违法购进药品货值金额二倍以上五倍以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，吊销《药品经营许可证》。

6、未按规定实施《药品经营质量管理规范》。

主要表现为六种情形：一是营业区与生活区未分开；二是未建立药品购进验收记录、陈列检查记录、药品拆零记录、处方药销售记录或记录内容不齐全；三是从业人员未统一着装、未佩带胸卡；四是驻店药师不在岗；五是直接接触药品人员未进行健康体检；六是药品未按规定分类摆放、无明显标识；等等。

监管对策：依据《药品管理法》第七十九条规定，给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业整顿，并处五千元以上二万元以下的罚款；责令停业整顿，直至符合《药品经营质量管理规范》的要求；情节严重的，依法吊销《药品经营许可证》。

7、销售药品未开具销售凭证或销售凭证内容不齐全。

监管对策：依据《药品流通监督管理办法》第三十四条规定，责令改正，给予警告；逾期不改正的，处以五百元以下的罚款。

8、销售劣药或按劣药论处的药品。

主要表现为三种情形：一是不注明或更改生产批号的；二是超过有效期的；三是不符合其他药品标准规定的。

监管对策：依据《药品管理法》第七十五条规定，没收违法销售的药品和违法所得，并处违法销售药品货值金额一倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，责令停产、停业整顿或者吊销《药品经营许可证》；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、思考与建议

（一）主观因素的存在 不难看出，现行的法律法规对上述大部分问题都有具体的监督和处罚措施。可想而知，解决问题的关键在于责任的落实。部门监管要有权威。无论是监管部门还是具体的执法人员都要严格落实药品相关的各项法律法规，牢固树立责任意识，履职尽责，真正维护法律的公正性、严肃性和权威性；行业自律才是根本。从某种角度来说，长效的治本还要依靠行业的自律。企业只有牢固树立质量安全的意识，从思想源头和经营理念上学法、知法、懂法、用法，对法律心存敬畏，对百姓高度负责，才能从根源上彻底改变现状。

（二）客观因素的制约

众所周知，新修订药品GSP的实施对于整个药品零售行业而言，起到了行业整合、提档升级的作用。但客观因素是，受地域经济发展的制约，我市药品零售企业在执业药师配备、药品温度储存、计算机管理系统等方面还远未达到新修订药品GSP的要求。

（三）趋于饱和的市场

任何一个市场都有一定的饱和度，药品零售市场也不例外。当药品零售企业的数量已经超出市场的饱和度时，部分企业就会沦为市场的“鸡肋”。企业自身亦处于两难的境地，退出市场，有些可惜；继续生存，难以为继。在这种状况下，企业大多不愿增加运营成本，导致设施设备更新不及时，管理水平每况愈下。

（四）由易及难的思路

对于不同的问题，不可能采用同一方法，也不可能一次性解决，要结合问题的特点，探究深层次原因，综合考量内外因素，采取不同的监管策略和思路，先急后缓、由易及难，分阶段治理，分步骤推进。

针对第三类问题，要立查立改，统一尺度。法律法规已明令禁止、有明确罚则的，要加大处罚力度，坚决查处。重要的是统一执法尺度，即同一违法行为，不同的执法人员或不同的监管区域要统一处罚标准，以维护执法的公平公正性。只有保证执法的公平、公正，才能形成更大的震慑作用。

针对第二类问题，要部门联合，综合治理。一是履行自身职责。通过日常监管、专项整治、信用体系、网格化监管等多种措施和方式，严格市场监管，有力打击违法行为；二是开展联合执法。需要多部门合力治理的，与有关部门适时开展联合检查，形成合力，彻底根除市场的毒瘤；三是建立协调机制。完善违法案件移交、案件结果催办制度，建立可操作性更强的协调沟通机制，确保移交案件有回音，违法行为得到严惩。

针对第一类问题，要因势利导，主动帮扶。一方面，积极鼓励企业抢前抓早，通过自身努力，尽力尽快完成新修订药品GSP的改造，为占有更大市场份额而赢得主动权；一方面，积极主动帮扶企业，为其提供建设性的意见和建议，引导企业通过资金投入、技术改造，分阶段分步骤达到新要求。企业由于客观因素、却有现实困难的，则应有效疏导市场的紧张氛围，避免市场的恐慌，起到稳定市场的作用，从而实现药品市场安全稳定、群众购药方便快捷的总体目标。

（五）舆论监督的震慑

市场的规范有序离不开政府的监管和企业的自我约束，更离不开社会力量的广泛参与。要逐步构建部门监管、行业自律、社会监督的共治格局，尤其要注重舆论监督的震慑作用。针对某一问题企业，执法检查可以采取“现场直播”的方式，全程“播出”或“回顾”执法过程，将违法企业始终置于公众视线之内，让公众有目共睹，让其没有市场；针对某一违法案件，在不同媒体上多次、反复曝光，使违法行为人人喊打，无处藏身，形成强大的舆论震慑。同时，注重发挥群众监督的积极性。通过引导科学消费、举报有奖机制等顾及群众自身利益的有力措施，有效利用群众监督的无限资源。

实践证明，只要有市场的存在就会有问题的发生。从监管部门的角度来说，药品零售企业的“分布点”就是药品流通市场的一个个“风险点”，它们的经营管理水平决定着我市药品流通市场的质量安全水平，关乎每一个消费者的身心健康，甚至生命安全。因此，必须牢固树立风险管理的意识，持续加大对这些“风险点”的监管力度。这就要求监管部门要时刻保持高度的警觉性，密切关注市场动向，严厉打击违法行为，有效规范市场秩序，推动产业健康发展，从而在我市全面建成小康社会的进程中做出药监系统应有的贡献。）

第五篇：浅谈我国当前房地产市场发展中存在问题及对策

浅谈我国当前房地产市场发展中存在问题及对策【摘 要】 本文通过对我国房地产市场过快发展中存在的主要问题进行分析，提出了相关的解决对策：政府完善土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及相关企业的行为。

【关键词】 房地产市场；存在问题；对策

房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康的发展［1］。

一、存在的主要问题

1、地区发展不平衡

首先，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

其次，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 西部地区中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区中部地区东部地区。

2、房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，城市化水平始终在提高，年均增加1.5个百分点之多［2］。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。2003-2008年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

3、中低收入居民的住房问题亟待解决

在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。10多年来，我国住房制度改革和住房建设已取得很大的成绩，在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问题。

其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，其主要体现以下四个方面，一是经济适用住房的公平性问题；二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房产生挤出效应的问题；四是在经济适用住房运行与管理中出现的问题。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。

4、房地产投资行为急需调控

房地产投资行为已成为形成现在高房价的主要因素之一，在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资有以下几方面的优势：一是活跃房地产交易，增加

市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。

然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势：第一，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展；第二，房地产投资与股票等投资有着本质的不同，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障；第三，非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下，并且北京、上海等城市房地产的租售比远远低于世界平均水平，这说明我国房地产泡沫已非常严重。

5、国家调控政策实施受阻

针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

二、促进我国房地产市场健康发展的对策

我国政府针房地产市场中存在的问题不断地出台了若干政策，以促进房地产市场的持续健康发展，从“国十一条”到“新国八条”，再到房产税及物业税的试点及逐步实施，但其出台后所起到的效果却不理想。笔者认为，要想真正控制房地产市场的过热发展以及解决房地产供给过程中的种种矛盾和问题，还是要找到有效的途径以及保证国家政策顺利实施的措施：

1、政府完善土地供应制度

（1）加大土地供应结构的调整力度［3］。土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需结构失衡的矛盾［4］。一方面，紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房从供给源头上进行限制；另一方面，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。

（2）建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状，政府对地价进行调控，应着力建设地价的调控体系，增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控，如建立基准价、标定地价和土地出让价等。对此，可参照国外的成功经验。如日本政府每年都在固定的时间公布由官方调查和评价的公示地价。“公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格，它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力，为合理制定土地价格政策，公平进行土地交易提供依据。

（3）规范政府行为，强化土地管理的监控职能。严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外，土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展，只有加强土地管理的监控工作，才能防止区域性的房地产投机，抑制房地产价格的非正常上涨，促进我国房地产市场平稳运行。

2、建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控

我国房地产市场发展过热的主要原因如下:一是成本推动，尤其是土地成本的提高，二是开发商利用政府政策弊端控制供给量改变供求关系制造价格快速上涨趋势，三是社会经济预期导致的投机炒房行为。因此，在监测和控制房地产价格方面，提出以下建议:

（1）建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模［5］。

（2）针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公开

化、透明化，避免信息不对称带来的消费者价格盲区。

（3）在面对社会经济顶期问题，需要全社会形成合理引导市场的氛围。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此，对于房地产市场中的所有主体，政府要承担起责任，引导老百姓树立正确的住房观念和消费，而不是为某经济利益主体不顾百姓的需求。

3、完善住房供应体系和住房保障体系

近年来，特别是2008年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象，比如真正需要的人没有得到保障，而被一些“关系户”得到，因此应该在将来加强监管制度的建设。除此之外，对于现在社会上一些收入不高也不低的“夹心层”，他们负担不起价格昂贵的商品房，又不具备享受保障性住房的条件，因此不得不背上过重的房贷，对于这部分群体也应该有相应的住房供应保障，政府虽已下令供应限房价、限户型的部分商品房，即“限价商品房”，但还没有在各个城市全面供应，因此要在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房和经济适用房建设力度的同时，一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

4、规范房地产开发企业及相关企业的行为

当前，很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为，囤积好房源、隐藏房屋信息，欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频频出现，因此笔者提出以下几点建议：

（1）建立企业的信誉档案。要加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度，在此基础上，要建立企业信誉档案，将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容，在网上公布，建立企业信用管理信息系统，进入系统的信息，不仅作为主管部门评定企业好坏的依据，还要向社会公开，从而扶持一大批信誉良好的企业，治理整顿那些信誉差、经营管理不善的小企业。

（2）对预售合同进行网上备案登记。商品房销售过程中常存在买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等一系列行为，因此应该实施新建的商品房的预售都必须进行预销售合同的网上备案登记制度。开发商申请办理预售许可证。同时，必须上报所有楼盘信息，在地区的房地产交易中心办理网上公开手续，所有消费者都能在网络上查询相对应的在售楼盘的销售情况。网上备案登记制度在使市场更加公开透明，对规范销售行为，正确引导投资和消费起到了积极作用。

（3）规范房地产中介机构的经营方式。中介机构虽然在国内起步较晚，但发展势头较快。中介机构的活跃性是一个国家房地产业走向成熟的重要标志。最近几年，国内大部分地区，新房、二手房以及房屋租赁的发展势头较好，房地产中介市场出现了较大的机会。但目前中介机构的员工素质普遍偏低，使得工作中出现很多以不正当手段谋取私利的行为，因此中介机构要建立健全公司的人员选择、职前培训和在职绩效考核制度，完善对房地产中介相关专业知识的培训，全面提高中介机构员工的综合素质。

【】

［1］ 陈渝文.房地产过快上涨的原因与房产政策之刍议［J］.财经论坛，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我国房地产泡沫现象的成因与对策［J］.江西金融职工大学学报，2010.（12）.［3］ 何元斌.关于房地产价格调控的政策与措施建议［J］.经济研究参考，2006.(55).［4］ 吴淑莲.房地产宏观调控中应注意的若干问题［J］.商业时代，2006.(15).［5］ 魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究［D］.吉林大学，2009.