2011年房地产政策分析

第一篇：2011年房地产政策分析

2011年1月26日新国八条政策内容及解读

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

专家分析：这一次既然政府能够在两会前又一次出政策，就说明不管是出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人民是个福音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关重要的。

不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了，我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的言论逐渐失去信心。

前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中央政府如果要重新建立信誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能

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看出房产税是否有效。

另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。

另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了，可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二

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是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本，另外一方面也使得内幕操作有了空间。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。

不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在20%左右，这要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。

这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”有人解读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房”的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。

其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意

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触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了10%，也强调了利率的问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

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专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。”，结合第一条，中央政府可能会要求地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了空话了。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都是为了投资，现在房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后，这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有房的人都愁了，心理已经变化。

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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

专家分析：这一条主要强调了要问责地方政府，结合这次政策出来的突然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府施以压力。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。

不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价，是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。

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第二篇：2013年房地产政策分析

2013年房地产政策分析。

2012年12月25日召开的住建部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。

这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。

受此预期影响，12月25日，沪市地产股板块整体涨幅达4%，上实发展等地产股涨停。

限购被肯定

“明年将坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜伟新如是说。

“以„国四条‟为主的本轮楼市调控的核心，一是增加供应；二是实施以限购为主的抑制需求政策，其中明确，限购为暂时性政策，”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示，行政干预政策背离了市场经济规律，不宜长期施行，在执行两年后，应该加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作经济会议上，限购政策仍被定调“再次延期”。对此，北京大岳咨询公司总经理金永祥分析认为，部分或源于近期部分城市持续量价齐升，特别是土地市场高单价、总价地块的次数频繁出现，进而影响了购房者的预期。

本报记者另外获悉，早在住建部召开工作会议之前，近期的楼市量价齐涨的火爆现象，就已经引起决策层的关注，住建部房地产市场监管司日前组织业内专家学者召开一场座谈会，搜集应对楼市暖冬和房价上涨的意见。

北京楼市回暖较为典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，环比增长了32.4%，同比上涨了94.3%，成交均价为22113元/平方米，环比上涨5.4%。“近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈”，北京万科副总经理肖劲(肖劲博客)在万科朗润园媒体品鉴会向本报记者坦承，整体市场好于年初的判断，北京万科公司在10月份之间就已经完成了100亿的销售目标。

原住建部政策中心副主任王珏林认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会松。

一位地方住建厅负责人表示，多数实施限购令的城市，90%以上投资投机性需求被挤出，高层在多次调研和座谈会上表示了对该政策的肯定。房产税试点会扩大

记者获悉，除了要求限购延期，有关房产税等长效机制的建设也在会上提及，姜伟新表示，目前正在积极研究房产税试点，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展和建设规划等。

据悉，住建部已经初步完成了全国40城市个人住房信息系统联网后，并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执

行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“2012第九届中国数字地产节”上表示，长效的楼市调控机制并非能一蹴而就，必须得稳妥推进，在投资投机因素很强、没有其他可替代的政策情况下，限购不失为一种有效的做法。“地价推高房价很明显，”肖劲表示，以朗润园附近的南五环地块为例，中冶日前拿了一块地，楼面地价1.6万元/平米，受此影响，北京南五环楼盘售价全面逼近3万元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一线城市目前购房者购房需求旺盛，住建部监测分析的原因是，目前楼市走向缩量保价，购房者话语权变弱。

截止到目前，全国各地已有接近40个城市从不同程度调整了自己的房地产政策，其中有些城市甚至尝试突破“限购”的中央调控底线。

对此，姜伟新表示，明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。

第三篇：房地产相关政策分析

房地产政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房包括限价房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。棚户区改造也属保障性住房建设的一种，在改造完成之后根据供应对象一般会分解为廉租房、经济适用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的开发政策

限价房、经济适用住房、廉租房和公租房在保障对象、土地供给、产权、规划设计等方面都有特别的规定。

类别限价房保障对象城市中低收入住房困难家庭经济适用城市低收入住房困难家房庭廉租房城市低收入住房困难家庭公租房城市中等偏下收入住房困难家庭棚改房城市收入低、住 房困难家庭保障方式产权有无面积实物有限产权90平米以内实物有限产权60平米左右货币补贴无产权50平米以or 实物配内实物谁投资，60平米以谁所有内实物或货有限或全50、60平币补偿部产权米 不等土地供给招拍挂出让划拨划拨划拨或出让等划拨或出让等 此外，针对棚户区改造还有一些特殊政策，比如：出让收益专项用于支付银行贷款本息，财政筹措补贴资金作为政府投入返还开发企业，在税收、配套设施建设及物业管理方面通过减免、补贴方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中国人民银行、银监会先后印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。2009年住房和城乡建设部联合其他部委及中国人民银行引发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据相关意见，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例，执行基准利率下浮10%。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。

2011年7月，刘明康在银监会年中工作会议的讲话指出，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各1家)，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。该平台公司负责项目的统一管理和向银行统一借款、统一还款。所获贷款根据各市县建设任务和具体进度分配到各市县保障房建设单位（用款主体)，相应市县政府将贷款本息偿还纳入本级财政预算并通过省级政府融资平台偿还贷款，如发生拖欠贷款本息，则由省级(或计划单列市)财政代为偿还。已经向市县政府公(廉)租房建设和棚户区改造项目发放贷款的银行，应立即采取相应行动，消除风险。同时明确贷款条件和要求。各银行业金融机构应审慎评估地方财政的偿还能力和意愿，在省级政府融资平台上，对满足条件的建设项目及时发放贷款：（l）项目资本金比例不得低于20%，必须真实、足额到位。（2）贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定，要明确80%的银行贷款部分只是帮地方政府打时间差。（3）贷款利率应按中国人民银行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。(4)项目建成(不是入住)之后，贷款必须实行一年两次还本付息，利随本清。（5）鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先进行支持。

2011年8月中国人民银行、银监会下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求进一步落实刘明康上述讲话精神。

四、河北省保障房融资信息

河北省保障住房投资有限公司于2011年4月成立。该公司是由省政府批准组建的省级保障住房融资平台，注册资金5亿元。其运作模式是“省市连带担保，项目打捆，统一融资、统一调配、统一还款”。目前，该公司已与开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议，今年计划融资100亿元以上。“十二五”期间，该公司还将向民生银行融资200亿元。

2011年9月，省政府下发办字［2011］124号《关于印发河北省廉租房公租房住房建设资金融资使用偿还管理暂行办法的通知》，重点对“两租房”建设中省房投及设区市保障房投融资平台向开行申请用于补助或建设贷款进行了规范。明确了省房投和设区市融资平台公司的两种融资方式及还款保障方式。

2012年，我省共上报国家6家以支持保障性住房建设为目的企业债券的申请及申报材料，申请发行额度94.1亿元。除“2012年迁安市兴源水务产业投资有限公司公司债券”已通过审批并公开发行外，其余尚在审批过程中。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司申报10亿元。河北省完成保障性住房任务的资金缺口在300亿元左右，其主体资金来源仍是商业银行。

附：主要政策： 国家政策：

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 》（建保[2009]295号）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》建保[2010]56号 《 财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作 》财综[2010]8号 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》银发〔2011〕193号

《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）

《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）河北省：

《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号）

《中国人民银行石家庄中心支行关于河北省金融支持保障性安居工程建设的指导意见》（银石发[2011]84号）

第四篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

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房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

第五篇：房地产政策

试论房地产调控政策对当前常德市房地

产市场的现状

作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。

【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

一、2012年上半年常德市房地产现状

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商

品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。

3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。

二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因

1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。

2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。

3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。

三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议

常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推

动作用。

1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。

2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。

3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。

5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查

住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：

一、目前我市城区房地产市场价格现状

近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。

1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。

2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”

现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。

3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。

二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作

根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。

1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。

2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。

3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。

4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。

三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议

近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：

1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售

价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。

5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。

常德市房地产价格发展趋势分析

湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2

4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。

一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力

所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。

据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易

价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。

商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。

诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。

二、构成并推动房地产价格上涨的原因

常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其

根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。

第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。

第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞

相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。

第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。

三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断

在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。

自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。

——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。

从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。

——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。

土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。

开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。

——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。

地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。

商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。

房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。

多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格

下跌，买到廉价适用的住房。

以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。

四、稳定房地产价格的几点政策建议

房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。

1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。

2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。

3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力

提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。

4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。

[常德市统计局 许维焕 供稿]