房地产企业财税政策分析与操作实务

第一篇：房地产企业财税政策分析与操作实务

房地产企业财税政策分析与操作实务

最新政策

1、财税[2005]186号、国税[2006]8号 从2006年1月1日起，新成立的房屋中介将不再享受安置下岗失业的优惠。

2、财税[2006]21号 开发的房地产销售量达到85%以上可以清算。从2006年3月2日起，以房屋、土地使用权投资于房地产企业或者房地产企业以房屋、土地使用权投资入股，一律视同销售计征土地增值税。

3、国税发[2006]31号 新办房地产企业将不再享受减免税的优惠。

4、财税[2006]74号、国税发[2006]75号 个人购买的住房不满五年转让的，金额计征营业税。

5、国税发[2006]128号 从2006年10月1日起施行《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》。

6、国税发[2006]7号 房地产企业作为今年税务稽查的重点行业。

第一讲 营业税政策分析与操作实务

应纳营业税＝（主营业务收入+期末预收账款余额－期初预收账款余额+价外费用+视同销售收入）*5% 主营业务收入

1、是否及时确认收入

2、有无隐瞒收入

（1）与业主恶意串通

（2）以“炒房”名义隐瞒收入

3、定价是否合理

4、审核红字收入

（1）财税[2003]16号：销售退回允许退还营业税或抵顶以后的应纳营业税额。

（2）商业折扣、折扣销售、销售折扣：销售折扣与折让，必须开在同一份发票上，方可按照折扣后的金额计算营业税。国税函[1997]472号

（3）还本销售：是一种促销兼融资方式，即承诺在购买满一年期限退还房价的一定比例。国税函[1995]156号：还本支出不得冲减营业税。

5、财税[2003]16号：从2003年1月1日起，将外购或抵债取得的不动产、无形资产，对外转让，按售价扣除买价（抵债金额）的差额计征营业税。

6、国税函[1995]549号：拆迁安置房允许按成本价计征营业税。

二、预收账款

细则第28条，以预收款方式销售不动产的，营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。

1、除营业税外，还需预缴土地增值税和企业所得税。

2、不得将预收账款有其他往来科目代替。

3、不得以虚假的融资方式为名将预收款记入其他应付款账下。

4、会计处理：建议增设“待摊税金－待摊税金及附加”科目，核算与预收款有关的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税。编制会计报表时，将本科目的余额，编入待摊费用科目并在会计报表附注中披露。

三、价外费用

细则：计税依据是指向业主收取的全部价款和价外费用，价外费用、违约金、延期付款利息、手续费、集资款、代收款项、代垫款项等等。

1、国税发[2004]69号：房地产企业代收的房屋维修基金，免征营业税。

第二篇：房地产相关政策分析

房地产政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房包括限价房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。棚户区改造也属保障性住房建设的一种，在改造完成之后根据供应对象一般会分解为廉租房、经济适用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的开发政策

限价房、经济适用住房、廉租房和公租房在保障对象、土地供给、产权、规划设计等方面都有特别的规定。

类别限价房保障对象城市中低收入住房困难家庭经济适用城市低收入住房困难家房庭廉租房城市低收入住房困难家庭公租房城市中等偏下收入住房困难家庭棚改房城市收入低、住 房困难家庭保障方式产权有无面积实物有限产权90平米以内实物有限产权60平米左右货币补贴无产权50平米以or 实物配内实物谁投资，60平米以谁所有内实物或货有限或全50、60平币补偿部产权米 不等土地供给招拍挂出让划拨划拨划拨或出让等划拨或出让等 此外，针对棚户区改造还有一些特殊政策，比如：出让收益专项用于支付银行贷款本息，财政筹措补贴资金作为政府投入返还开发企业，在税收、配套设施建设及物业管理方面通过减免、补贴方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中国人民银行、银监会先后印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。2009年住房和城乡建设部联合其他部委及中国人民银行引发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据相关意见，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例，执行基准利率下浮10%。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。

2011年7月，刘明康在银监会年中工作会议的讲话指出，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各1家)，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。该平台公司负责项目的统一管理和向银行统一借款、统一还款。所获贷款根据各市县建设任务和具体进度分配到各市县保障房建设单位（用款主体)，相应市县政府将贷款本息偿还纳入本级财政预算并通过省级政府融资平台偿还贷款，如发生拖欠贷款本息，则由省级(或计划单列市)财政代为偿还。已经向市县政府公(廉)租房建设和棚户区改造项目发放贷款的银行，应立即采取相应行动，消除风险。同时明确贷款条件和要求。各银行业金融机构应审慎评估地方财政的偿还能力和意愿，在省级政府融资平台上，对满足条件的建设项目及时发放贷款：（l）项目资本金比例不得低于20%，必须真实、足额到位。（2）贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定，要明确80%的银行贷款部分只是帮地方政府打时间差。（3）贷款利率应按中国人民银行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。(4)项目建成(不是入住)之后，贷款必须实行一年两次还本付息，利随本清。（5）鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先进行支持。

2011年8月中国人民银行、银监会下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求进一步落实刘明康上述讲话精神。

四、河北省保障房融资信息

河北省保障住房投资有限公司于2011年4月成立。该公司是由省政府批准组建的省级保障住房融资平台，注册资金5亿元。其运作模式是“省市连带担保，项目打捆，统一融资、统一调配、统一还款”。目前，该公司已与开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议，今年计划融资100亿元以上。“十二五”期间，该公司还将向民生银行融资200亿元。

2011年9月，省政府下发办字［2011］124号《关于印发河北省廉租房公租房住房建设资金融资使用偿还管理暂行办法的通知》，重点对“两租房”建设中省房投及设区市保障房投融资平台向开行申请用于补助或建设贷款进行了规范。明确了省房投和设区市融资平台公司的两种融资方式及还款保障方式。

2012年，我省共上报国家6家以支持保障性住房建设为目的企业债券的申请及申报材料，申请发行额度94.1亿元。除“2012年迁安市兴源水务产业投资有限公司公司债券”已通过审批并公开发行外，其余尚在审批过程中。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司申报10亿元。河北省完成保障性住房任务的资金缺口在300亿元左右，其主体资金来源仍是商业银行。

附：主要政策： 国家政策：

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 》（建保[2009]295号）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》建保[2010]56号 《 财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作 》财综[2010]8号 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》银发〔2011〕193号

《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）

《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）河北省：

《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号）

《中国人民银行石家庄中心支行关于河北省金融支持保障性安居工程建设的指导意见》（银石发[2011]84号）

第三篇：高新技术企业认定管理工作政策及操作实务

自2008年8月5日全国高新技术企业认定管理工作会议召开以来，全国各地的高新技术企业认定工作正在按照《高新技术企业认定管理办法》（国科发火172号）（以下简称《认定办法》）和《高新技术企业认定管理工作指引》（国科发火362号）（以下简称《工作指引》）的要求稳步推进，已经有一定数量的企业被认定为高新技术企业，高新技术企业认定管理工作政策及操作实务。结合我们对相关政策的研究及辅导企业申请的实践经验，笔者将在本文中就高新技术企业管理工作中的认定条件、组织管理、资料准备、认定程序等环节中需要注意的系列问题进行分析，以期待帮助读者更清晰和更准确地把握高新技术企业认定管理政策规定并顺利开展申请工作，工作报告《高新技术企业认定管理工作政策及操作实务》。

第四篇：2011年房地产政策分析

2011年1月26日新国八条政策内容及解读

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

专家分析：这一次既然政府能够在两会前又一次出政策，就说明不管是出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人民是个福音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关重要的。

不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了，我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的言论逐渐失去信心。

前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中央政府如果要重新建立信誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能

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看出房产税是否有效。

另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。

另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了，可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二

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是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本，另外一方面也使得内幕操作有了空间。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。

不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在20%左右，这要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。

这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”有人解读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房”的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。

其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意

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触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了10%，也强调了利率的问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

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专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。”，结合第一条，中央政府可能会要求地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了空话了。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都是为了投资，现在房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后，这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有房的人都愁了，心理已经变化。

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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

专家分析：这一条主要强调了要问责地方政府，结合这次政策出来的突然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府施以压力。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。

不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价，是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。

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第五篇：2013年房地产政策分析

2013年房地产政策分析。

2012年12月25日召开的住建部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。

这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。

受此预期影响，12月25日，沪市地产股板块整体涨幅达4%，上实发展等地产股涨停。

限购被肯定

“明年将坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜伟新如是说。

“以„国四条‟为主的本轮楼市调控的核心，一是增加供应；二是实施以限购为主的抑制需求政策，其中明确，限购为暂时性政策，”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示，行政干预政策背离了市场经济规律，不宜长期施行，在执行两年后，应该加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作经济会议上，限购政策仍被定调“再次延期”。对此，北京大岳咨询公司总经理金永祥分析认为，部分或源于近期部分城市持续量价齐升，特别是土地市场高单价、总价地块的次数频繁出现，进而影响了购房者的预期。

本报记者另外获悉，早在住建部召开工作会议之前，近期的楼市量价齐涨的火爆现象，就已经引起决策层的关注，住建部房地产市场监管司日前组织业内专家学者召开一场座谈会，搜集应对楼市暖冬和房价上涨的意见。

北京楼市回暖较为典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，环比增长了32.4%，同比上涨了94.3%，成交均价为22113元/平方米，环比上涨5.4%。“近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈”，北京万科副总经理肖劲(肖劲博客)在万科朗润园媒体品鉴会向本报记者坦承，整体市场好于年初的判断，北京万科公司在10月份之间就已经完成了100亿的销售目标。

原住建部政策中心副主任王珏林认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会松。

一位地方住建厅负责人表示，多数实施限购令的城市，90%以上投资投机性需求被挤出，高层在多次调研和座谈会上表示了对该政策的肯定。房产税试点会扩大

记者获悉，除了要求限购延期，有关房产税等长效机制的建设也在会上提及，姜伟新表示，目前正在积极研究房产税试点，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展和建设规划等。

据悉，住建部已经初步完成了全国40城市个人住房信息系统联网后，并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执

行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“2012第九届中国数字地产节”上表示，长效的楼市调控机制并非能一蹴而就，必须得稳妥推进，在投资投机因素很强、没有其他可替代的政策情况下，限购不失为一种有效的做法。“地价推高房价很明显，”肖劲表示，以朗润园附近的南五环地块为例，中冶日前拿了一块地，楼面地价1.6万元/平米，受此影响，北京南五环楼盘售价全面逼近3万元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一线城市目前购房者购房需求旺盛，住建部监测分析的原因是，目前楼市走向缩量保价，购房者话语权变弱。

截止到目前，全国各地已有接近40个城市从不同程度调整了自己的房地产政策，其中有些城市甚至尝试突破“限购”的中央调控底线。

对此，姜伟新表示，明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。