夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效

第一篇：夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效

夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效 时间：2014年10月13日

| 作者：徐涛律师

| 关键词：合同房产纠纷

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原告卢某、被告赵某签订房屋买卖合同约定以23万出售给原告，并先支付1万的定金，双方双方结清房款但过办理过户手续，被告未给答复，原告上诉法院要求双倍返还定金，本案中夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效？

2003年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司签订房屋买卖合同，约定：被告将房屋出售给原告，成交总价为230000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元。2003年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求与被告协商办理过户手续事宜，但被告未予答复。原告即诉至法院，要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。

一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。

市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。

本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决：

一、撤销一审判决;

二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20000元。

《合同法》第四十九条规定了表见代理制度，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于信赖实施民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象，本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫妻关系的特殊性，在本案中还是符合表见代理的基本特征的。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识，不能作为认定合同无效的理由。

出卖人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。

第二篇：夫妻一方有偿转让股权是否有效

夫妻一方有偿转让股权是否有效

王春华

公司法第七十二条规定有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应经其他股东过半数同意。其他股东不同意转让的，不同意的股东应购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。在公司章程对股东股权转让有规定的，从其规定；没有规定的，股东可以依据上述规定转让股权，换言之，公司法对股东转让股权并不禁止。

对于夫妻一方转让股权是否有效，即股东转让股权时是否需要经过另一方同意方为有效，这是一个比较新的问题，与婚姻法有交叉。如武某诉孙某、全某股权转让纠纷一案，武某与孙某于2006年登记结婚。2009年，孙某与他人各出资49万元申请设立有限公司。期间，武某与孙某夫妻关系不睦。2010年，经股东会同意，孙某将其全部股权以49万元的价格转让给全某并至工商部门办理了变更登记。后武某以孙某在未征得自己同意的情况下，将全部股权转让给全某，孙某、全某转让股权的行为侵犯了自己的合法权益为由，请求确认孙某、全某签订的股权转让协议无效。

众所周知，合同无效，必须具备以下情形之一：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中孙某与全某是普通朋友，全某不知道孙某无权转让股权，双方在签订股权转让协议后，全某已按转让协议支付了合理对价，没有证据证明孙、全二人恶意串通。其次，从公司的经营状况看，也不存在孙某以过低价格转让股权以实现转移财产的目的，因此从合同法的角度判定本案股权转让协议无效显然依据不足。再次，我国物权法规定了善意取得制度，只要受让人受让标的物时是善意的，并且支付了合理对价，转让的标的物也依照法律规定已经登记的，受让人即取得标的物的所有权。本案中，武某应举证证明全某在受让股权时为恶意，武某没有证据证明全某在受让股权时为恶意，则应当推定全某为善意。婚姻法司法解释也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，本案中虽然孙某转让给全某的股权为武某与孙某的夫妻共同财产，但孙某已经按照公司法的规定履行了相关股权转让手续，应认定股权转让协议有效，孙某转让股权所得价款应认定为武某与孙某的夫妻共同财产，如果武某认为孙某转让股权给自己造成了损失，武某可以在离婚诉讼分割财产时向孙某主张权利。

第三篇：妻子未经丈夫擅自签订卖房合同,合同生效吗？

妻子未经丈夫擅自签订卖房合同，合同生效吗？

陈先生与妻子朱女士感情一直很好，但不久前，陈先生竟将朱女士告上了法庭。

陈先生与朱女士均为再婚，且有各自的子女。20年前，两人不顾他人议论组建家庭，婚后第三年，朱女士的单位分给朱女士一套房子，一年后朱女士以优惠价买下房屋，并领取房地产所有权证，所有权人登记为朱女士一人。07年，朱女士瞒着陈先生将该房卖给了自己与前夫的女儿珊珊（随朱女士），双方签订《房地产买卖合同》并办理了过户手续，此过程中，珊珊实际并未支付房款。后陈先生无意间知道了此事，便质问朱女士，不想朱女士却说：“本来就是自己的房屋，自己想给谁就给谁！”结婚以来，陈先生从未遇到朱女士如此不尊重自己，此番话更是让自己火上加油，一怒之下便将朱女士和继女珊珊告上法庭，要求确认两人签订的房地产买卖合同无效！庭审中，朱女士辩称自己曾与陈先生在结婚时有口头协议，约定谁名下的财产就归谁的孩子所有，但无他证佐证。朱女士的说法是否成立？她与女儿珊珊之间的房屋买卖合同是否有效呢？

专家意见：上海市人大代表孙洪林律师

故事中，朱女士说：“本来就是自己的房屋，自己想给谁就给谁！”此话是否正确呢？按法律规定，陈先生与朱女士用夫妻共同财产在婚姻存续期间以朱女士的名义用优惠价格购买了该房屋，所以该房屋应

为陈先生与朱女士的夫妻共同财产，而非朱女士的个人财产。显然，朱女士前面的说法有误。

现在，朱女士在未征得陈先生同意的情况下擅自将房屋过户给其女儿珊珊，显然侵犯了陈先生作为财产共有人的权益。朱女士虽与珊珊签订《房地产买卖合同》并办理了过户手续，但事实上珊珊并未实际支付购房款，因而在此次买卖过程中珊珊也不存在善意。

另外，虽然朱女士提出自己与告陈先生之间有口头约定，即谁的财产归谁的孩子所有，所以自己有权处理该房屋的辩称意见，但由于该房屋为夫妻共同财产且被告朱女士也未提供相关证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。所以，朱女士的辩称意见不应得到法院的采信。因此，朱女士与其女儿珊珊之间的房屋买卖合同应为无效。

东方大律师广播节目播出频率：FM792/AM89.9

节目播出时间：周一至周六16点到17点

东方大律师新民晚报专刊：每周日B11版

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第四篇：只签订试用期合同是否有效

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只签订试用期合同是否有效

劳动者在刚入职的时候，一般用人单位都会与之约定一个试用期。而此时相对的，也就会签订试用期合同，而待劳动者转正之后才会具体签订书面的劳动合同。那么在这种情况下只签订试用期合同是否有效呢？律伴小编整理了相关资料，马上为你做详细解答。

一、只签订试用期合同是否有效

根据目前的法律环境，已经不允许企业和员工单独签试用期合同。

《中华人民共和国劳动法》第二十一条劳动合同可以约定试用期。试用期最长不得超过六个月。

《劳动合同法》第十九条：劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月;劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。

同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。

以完成一定工作任务为期限的劳动合同或者劳动合同期限不满三个月的，不得约定试用期。

第十九条：试用期包含在劳动合同期限内。劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。

所以根据以上规定，单位如果只单独约定试用期合同，该试用期合同不成立。

二、只签试用期合同员工怎么维权

劳动者遇到用人单位签订单独试用期合同的情形不用担心，劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。用人单位不能以试用期不符合录用条件解除劳动合同。并且，该试用期满后，就视为双方已经履行完毕了一份固定期限劳动合同，连续两次订立固定期限劳动合同的，需订立无固定期限劳动合同，这对劳动者应该是有利的。

三、试用期合同多长

试用期多长，也不是单位说了算，按国家有关法规，劳动合同期限在三个月以上的，可以约定试用期。也就是说，固定期限劳动合同能够约定试用期的最低起点是一个月。劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同试用期不得超过六个月。这是针对用人单位不分情况，一律将

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试用期约定为六个月，劳动合同法的具体措施。在实践中，确实有不少用人单位口头与劳动者约定3个月或6个月试用期，但不签订劳动合同。试用期满后用人单位认为试用合格，就签订正式劳动合同，如果用人单位认为不符合录用条件，就解除劳动关系。实际上用人单位这种做法是违反法律规定的。试用期存在的前提是双方签订了劳动合同，没有签订劳动合同，就不存在试用期一说。用人单位只约定试用期而未签订劳动合同的，视为不存在试用期，双方发生劳动争议将按照事实劳动关系进行处理，单位往往要“吃亏”。

从《劳动合同法》的相关规定中可以知道，法律是不允许用人单位只与劳动者签订试用期合同的，若这样做了的话，那么试用期合同就直接视为劳动合同，而相应的关于试用期的约定就不成立。当然，在这种情况下，劳动者也是可以采取一定的措施来维护自身合法权益的。

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第五篇：伪造购房购房合同签订买卖房协议是否属于合同诈骗

篇一：房屋买卖合同存在欺诈行为,被判为无效合同 房屋买卖合同存在欺诈行为，被判为无效合同

2014年6月，陈某与刘某某签订了《房屋买卖合同》，约定陈某购买刘某某位于西安某路段名下的房产一套，面积约为120平方米，房款总价为95万元。双方约定陈某预先支付定金10万元，在为进行房产过户手续办理前，可以提前入住该房屋内，剩余房款由每月的房贷偿还。

陈某在入住的情况下，发现了该房屋的墙壁下雨天容易潮湿，而且发现有白蚁存在的情况。便将此事告知刘某某，要求刘某某给予赔偿与重新装修。但是刘某某对陈某的说法不予认同与接受。陈某无奈下，便委托了西安合同律师阮永平跟进这起案件。

阮律师在了解相关案情后，认为双方当时所签订的房屋买卖双方是当事人真实表意。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。刘某某在明知房屋有问题的情况下，将房屋转卖给他人，存在欺诈的行为。故最终，在阮律师的代理下，双方的《房屋买卖合同》被判为无效，解除合同关系。

文章来源：/mlist700/59076/篇二：签订购房合同是常常被忽视的“陷阱” 签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”

一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。

一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。

二、使用规范的合同文本。

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面： ①是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。②是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。③是对定金的约定违法违规。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。

④买期房要约定条件和时限。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”（，交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）。⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述）

有时合同中还会进行如下描述： “如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？ ⑥公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。（面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。）⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

⑧合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不

三、检查房屋质量。

在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。

房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

四、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

五、重点约定违约责任。

①对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。②未注明因何种原因可以退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。

所以买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

③擅自扩大对“不可抗力”的解释，政府交通管制竟也在列

《合同法》第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。”合同条款明显违法。④损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一谈 《物权法》 第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有??建筑区划内的绿地，属于业主共有??建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但在实际《商品房买卖合同》中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式，对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。如在某合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，产生受益归出卖人。”明确排除了买受人的共有和共管权利。

此外，采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这部分车位的共有权利。⑤某房产公司在合同补充条款中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。” 而根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《合同违法行为监督处理办法》第九条也明确规定，“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：

（一）造成消费者人身伤害的责任；

（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。⑥登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期限 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续??房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”但有些《商品房买卖合同》 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。⑧签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。⑨延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

六、签订合同时的法人代表 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任

七、关于产权登记的相关规定

约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，*作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

八、买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

①、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

②、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

③、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

④、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

⑤、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

⑦、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。篇三：签订二手房买卖合同需要注意的事项

签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？...............................................................................2

一、合同签订前应注意事项...................................................................................................2

二、合同签订时应注意事项...................................................................................................3 第三章二手房交易注意事项.......................................................................................................6 第三节：如何签订二手房买卖合同...............................................................................................6

一、签订二手房买卖合同应具备的条件.......................................................................................6 1 ．二手房买卖合同的基本内容...................................................................................................6 2 ． 签订二手房买卖合同的主体资格.........................................................................................6 3 ．共有权人售房的主体条件.......................................................................................................7 4 ．如何避免无处分权人处分别人的房产...................................................................................7 5 ．购房人多于二人怎么办...........................................................................................................8 6 ．如何以未成年子女名义购房...................................................................................................8 7 ．登记在未成年子女名下的房屋如何再次转让.......................................................................9 8 ．能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款...........................................................9 9 ．非京籍人士在购买二手房时与北京户口购买的区别...........................................................9

二、签订二手房买卖合同的注意事项...........................................................................................9 1 ．卖方诈骗手法...........................................................................................................................9（1）用假房产证诈骗...............................................................................................................10（2）利用假公证诈骗...............................................................................................................10（3）出售查封的房屋。...........................................................................................................10（4）出售列入拆迁范围的房屋。...........................................................................................10（5）利用房屋买卖合同诈骗。...............................................................................................10（6）房主拖欠物业费，让买方支付。...................................................................................10（7）私卖夫妻房产行骗。.....................................................................................................10 2 ．买方诈骗手法.........................................................................................................................11（1）以先过户后付款的方式再次出售房屋...........................................................................11（2）以不支付首付款的方式贷款购房...................................................................................11（3）先过户后办个人住房抵押贷款。...................................................................................11

三、如何签订二手房买卖合同.....................................................................................................11 1 ．核对买卖双方的基本信息.....................................................................................................11 2 ． 核实并在合同中注明房屋的基本状况...............................................................................12 3 ． 如何约定抵押权...................................................................................................................12 4 ．如何审核或约定房屋共有权内容.........................................................................................12 5 ．对产权纠纷的声明.................................................................................................................12 6 ．对房屋租赁的声明.................................................................................................................13 7 ．对特殊事件的声明.................................................................................................................13 8 ．签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意的问题.............................................................13 9 ．如何约定付款方式.................................................................................................................13 10 ．如何约定房屋的交付...........................................................................................................14（1）确定二手房的交付标准...................................................................................................14（2）约定与房屋一并交付的物品...........................................................................................15（3）房屋附属物的交付...........................................................................................................15 11 ．如何约定房屋风险转移.......................................................................................................15 12 ．提前入住装修的风险...........................................................................................................1613 ．提前入住对装修费的约定...................................................................................................16 14 ．如何约定物业费等费用.......................................................................................................16 15 ．已售公房物业费、供暖费如何处理...................................................................................16 16 ．签约时注意小区的供暖方式及收费标准...........................................................................17 17 ．如何约定公共维修基金.......................................................................................................17 18 ．在签订购房合同时如何约定延期交房内容.......................................................................17 19 ．售房人不同意签订详细房屋买卖协议怎么办...................................................................18 20 ．关于产权登记的约定...........................................................................................................18 21 ． 如何约定违约责任.............................................................................................................18 23 ．房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为合适...............................................................19 24 ．如何约定争议的解决方式...................................................................................................20 25 ．如何约定二手房买卖合同的解除.......................................................................................20 26 ．如何约定合同的变更与转让...............................................................................................20 27 ．如何约定合同的生效条件...................................................................................................21 28 ．合同的附件包括哪些内容...................................................................................................21 29 ．卖方在签订和履行买卖合同时应注意事项.......................................................................22 30 ．在楼价上涨背景下的购房应注意的问题...........................................................................23 四、二手房买卖合同履行中应注意的问题.................................................................................24 1 ．对买方有利的交易程序.........................................................................................................24 2 ．对卖方有利的交易程序.........................................................................................................24 3 ．对买卖双方都是安全的交易程序.........................................................................................24(1)引入房屋中介公司作为交易安全的担保。..........................................................................24(2)引入专业的金融担保公司。..................................................................................................24(3)银行的资金托管。..................................................................................................................25(4)买方或卖方自己提供担保。..................................................................................................25(5)公证提存。..............................................................................................................................25 4 ．提存协议的基本内容.............................................................................................................25 签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？

在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。

一、合同签订前应注意事项

在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章

第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

另外，还要注意该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？

二、合同签订时应注意事项

购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题： 第一，需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1．身份证原件或护照原件及复印件；

2．未成年人的户口簿或出生证明；3．有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：

当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接），房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款。这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。