2011年影响房地产行业最新政策

第一篇：2011年影响房地产行业最新政策

2011年

国务院出台新国八条房地产调控政策

2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷

2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。

2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。

通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。

该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。

2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。

2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。4月17日电（记者王宇王培伟）中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

5月1日，根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

第二篇：从房地产行业看98年扩大内需政策的影响

从房地产行业看98年扩大内需政策的影响

1997年亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。

一 98年之前房地产行业发展状况

1984年，我国颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产行业列为独立行业。房地产产业作为一个相对独立的产业部门，在1984年左右形成了产业发展的第一个高潮。不过从总体上看，这一时期的房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。

从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。

但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。

1992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温,。政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长115%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重失调。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房;二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多, 销售困难，而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。

综上，在98年扩大内需政策实施之前的几年，我国的房地产行业出现投资结构不合理，市场行为不规范，开发失控，无序发展，资源浪费，以炒土地为主的房地产投机活动过多，出现房地产泡沫，还有政府宏观调控过后整个行业处于低迷期等问题，这些问题促使了政府进行房地产行业的改革。二 98年扩大内需政策和其中的房改政策

98年扩大内需政策的总体方略是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，主要措施包括：

1）定向募集2700亿元特种国债注入国有商业银行补充其资本金，为扩张性货币政策的实施奠定优化的资产结构基础。

2）增发1000亿元国债定向用于公共工程建设投资，并希望由此带动1000亿元银行配套建设贷款的发放。

3）增大中央财政预算赤字规模，从1998年初计划的650亿元扩大到1050亿元，以扩大政府支出来扩大社会需求。

4）调整企业的出口退税率，以刺激出口来扩大需求。

5）1999年在500亿元国债的基础上，增发600亿元国债，以加强其对产业升级和科技进步的投入。

6）2000年在计划发行1000亿元国债的基础上，增发500亿元西部开发特别国债。

此外，1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度走到尽头，“市场化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。从此，中国真正进入了商品房时代。三 扩大内需政策对房地产行业的影响

随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但是从2003年开始，我国房价出现大幅上升，远远超出了消费者可以承受的范围。四 扩大内需之后房地产行业发展出现的问题

扩大内需后，房地产行业虽然得到了发展，但是也存在着不可忽视的严重问题。住房供应结构不合理，矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。

房价上涨的影响深远而严重。房价的上涨，导致房产泡沫产生；加剧了工薪一族买房的还贷压力，百姓的经济负担会越来越重；厂房租金和工人工资的增加，导致了企业运营成本的增加，最后会导致企业破产或转行；企业的利润减少，负担增加，会让部分实体企业的资金转向房地产市场，从而进一步加剧实体经济的恶化，生活在底层的百姓日子越来越困难；进一步拉大社会的贫富差距，社会的不稳定因素会增加；导致钢铁、水泥等行业的产品需求，同时也会导致这些行业产能过剩；国内外的热钱将涌入房地产市场，会导致通货膨胀的可能；导致银行的贷款风险，这一切有可能会出现下一个金融危机。五 问题的解决方案

针对房地产行业和由房地产带来的问题，提出如下解决方案：

1）放宽土地政策，合理规划土地用途和土地价格，从根源上降低房地产行业的成本。2）提高房地产行业入行门槛，限制房地产开发商的数量，从而保证房地产开发行业的健康发展。现在，由于房地产行业门槛很低，敢修就有人买，几乎是稳赚的行业，导致房地产行业的鱼龙混杂，投资结构不合理。

3）通过银行等金融机构的杠杆作用抑制房地产行业的投资，投机需求和人们的买房需求。例如，提高银行贷款利率。对房地产开发商来说，投资成本增加，伴随着风险的增加，会让开发商持谨慎态度。对消费者来说，贷款利率增加会减少对房子的需求，从而降低房价。

4）引导各方面的理性预期。预期房价上涨，会导致更多的房地产开发商投入房地产行业，而老百姓也有买涨不买跌的心态，所以预期房价上涨会导致房价真正上涨。政府应该引导开发商，房价一味高涨并不是件好事一方面，要引导房地产开发商理认识到房价过度膨胀对本、房地产业和整个民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营本。另一方面，要引导消费者理地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

第三篇：从房地产行业看98年扩大内需政策的影响

从房地产行业看98年扩大内需政策的影响

亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。

一、98年前房地产行业发展状况

从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。

但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。1992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温,。政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长115%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重失调。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房;二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多, 销售困难，而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。

二、98年扩大内需政策和其中的房改政策

98年扩大内需政策的总体方略是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，主要措施包括：1）定向募集2700亿元特种国债注入国有商业银行补充其资本金，为扩张性货币政策的实施奠定优化的资产结构基础。2）增发1000亿元国债定向用于公共工程建设投资，并希望由此带动1000亿元银行配套建设贷款的发放。3）增大中央财政预算赤字规模，从1998年初计划的650亿元扩大到1050亿元，以扩大政府支出来扩大社会需求。4）调整企业的出口退税率，以刺激出口来扩大需求。5）1999年在500亿元国债的基础上，增发600亿元国债，以加强其对产业升级和科技进步的投入。6）2000年在计划发行1000亿元国债的基础上，增发500亿元西部开发特别国债。此外，1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度走到尽头，“市场化”成为了住房建设的主题词。

三、扩大内需之后房地产行业发展出现的问题 扩大内需后，房地产行业虽然得到了发展，但是也存在着不可忽视的严重问题。住房供应结构不合理，矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

房价上涨的影响深远而严重。房价的上涨，导致房产泡沫产生；加剧了工薪一族买房的还贷压力，百姓的经济负担会越来越重；厂房租金和工人工资的增加，导致了企业运营成本的增加，最后会导致企业破产或转行；企业的利润减少，负担增加，会让部分实体企业的资金转向房地产市场，从而进一步加剧实体经济的恶化，生活在底层的百姓日子越来越困难；进一步拉大社会的贫富差距，社会的不稳定因素会增加；导致钢铁、水泥等行业的产品需求，同时也会导致这些行业产能过剩；国内外的热钱将涌入房地产市场，会导致通货膨胀的可能；导致银行的贷款风险，这一切有可能会出现下一个金融危机。

四、问题的解决方案

针对房地产行业和由房地产带来的问题，提出如下解决方案：1）放宽土地政策，合理规划土地用途和土地价格，从根源上降低房地产行业的成本。2）提高房地产行业入行门槛，限制房地产开发商的数量，从而保证房地产开发行业的健康发展。现在，由于房地产行业门槛很低，敢修就有人买，几乎是稳赚的行业，导致房地产行业的鱼龙混杂，投资结构不合理。3）通过银行等金融机构的杠杆作用抑制房地产行业的投资，投机需求和人们的买房需求。例如，提高银行贷款利率。对房地产开发商来说，投资成本增加，伴随着风险的增加，会让开发商持谨慎态度。对消费者来说，贷款利率增加会减少对房子的需求，从而降低房价。4）引导各方面的理性预期。预期房价上涨，会导致更多的房地产开发商投入房地产行业，而老百姓也有买涨不买跌的心态，所以预期房价上涨会导致房价真正上涨。政府应该引导开发商，房价一味高涨并不是件好事一方面，要引导房地产开发商理认识到房价过度膨胀对本、房地产业和整个民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营本。另一方面，要引导消费者理地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

第四篇：(简)2014年北京市房地产行业政策

2014年北京市房地产行业政策

一月份：

央行：2014继续稳健的货币政策 大力推进金改

1月9日-10日，2014年人民银行工作会议在北京召开。会议明确提出2014年的8项工作重点，包括继续实施稳健的货币政策，全面深化金融改革，扩大人民币跨境使用，健全多层次资本市场体系，深化外汇管理重点领域改革等。会议同时明确提出，2014年的工作重点：一是继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长。

二是全面深化金融改革，努力在金融重点领域和关键环节改革实现新的突破。三是扩大人民币跨境使用。

四是健全多层次资本市场体系，促进金融市场深化发展。

五是深化外汇管理重点领域改革，切实防范跨境资金流动风险。

六是加强金融风险监测、排查和监管协调，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

七是扎实推进金融服务现代化，全面提升金融服务和管理水平。

八是深入参与国际经济金融政策协调和规则制定，增强我国的国际地位和话语权。

二月份：

国土部:原则上特大城市中心城区不再新增建设用地

国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》

除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。

三月份：

【两会声音】李克强：增加中小套型商品房供应

3月5日上午9时，十二届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。报告称，要完善住房保障机制，还要提高大城市保障房比例。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税。

【两会声音】李克强：引导民间资本参股投资金融机构

今年要深化金融体制改革。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，扩大汇率双向浮动区间，推进人民币资本项目可兑换。稳步推进由民间资本发起设立中小型银行等金融机构，引导民间资本参股、投资金融机构及融资中介服务机构。

北京4月起调整住房公积金贷款额度 部分贷款额减少 北京市住房公积金中心将按照该市最新的最低工资标准进行贷款额度的审核。

李克强：土地出让金收入要全面审计

李克强表示，对于社会公众高度关注的一些领域，比如像土地出让金收入、矿产权的转让等，要全面审计。

李克强：房地产问题是个大问题 要分类进行调控

对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

央行创设支小再贷款 下达额度500亿元

中国人民银行下发《关于开办支小再贷款支持扩大小微企业信贷投放的通知》(银发〔2014〕90号)，正式在信贷政策支持再贷款类别下创设支小再贷款，专门用于支持金融机构扩大小微企业信贷投放，同时下达全国支小再贷款额度共500亿元。

《通知》明确，支小再贷款发放对象是小型城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和村镇银行等四类地方性法人金融机构。贷款条件设定为金融机构须实现小微企业贷款“两个不低于”，即上季度末小微企业贷款增速不低于同期各项贷款平均增速、贷款增量不低于上年同期水平。期限设置为3个月、6个月、1年三个档次，可展期两次，期限最长可达3年。为体现对金融机构发放小微企业贷款给予利率优惠，支小再贷款利率在人民银行公布的贷款基准利率基础上减点确定。

资本市场“国六条”改革 国务院发文要培养私募市场

国务院总理李克强3月25日主持召开国务院常务会议，提出六条举措促进资本市场健康发展，包括推进股票发行注册制改革，扩大资本市场开放，便利境内外主体跨境投融资；同时，放宽资本市场业务准入，促进互联网金融健康发展。城镇住房保障条例意见稿出台 保障房满五年可购买

国务院法制办3月28日就《城镇住房保障条例(征求意见稿)》公开征求意见。此次征求意见稿从规划与建设，保障性住房的申请、使用与退出，租赁补贴，社会力量参与，监督管理和法律责任等方面对城镇住房保障工作进行了规范。四月份：

央行：继续实施稳健货币政策 保持适度流动性

中国人民银行货币政策委员会4月3日在2014年第一季度例会上强调，将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。央行：下调农商行存准率 货币政策取向不改变

4月22日，中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存款准备金率，其中下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2%，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5%，于4月25日起执行。

将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，并在此基础上进一步创新运用好货币政策工具，改善和优化融资结构和信贷结构，促进经济结构调整。

国土部明确养老用地用途 最高年限50年

4月23日，国土资源部对外公布《养老服务设施用地指导意见》明确称，养老

服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地；养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高不超过50年。

五月份：

人行：加强对房地产行业贷款违约风险监测

5月6日，中国人民银行在其发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》中表示，有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。人行承诺，将限制房地产市场内的投机性投资，同时为公共住房以及中等收入居民住宅的需求提供支持。人行也重申扩大人民币汇率灵活性的意图，人民币汇率需要稳定在一个合理的水平。

国务院正式发布“新国九条” 促进中国资本市场发展

5月9日，国务院正式发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展，健全多层次资本市场体系。

北京7月起购房可自行办理房产证

5月15日下午，北京市住房和建设委员会发布《北京市房屋登记工作规范(试行)》，推出了多项便民举措。其中，今后购房者可以避开房产开发商代办房产证这一环节，自行办理预售商品房的房产证。据悉，该规范将于7月1日起实施。两部委明确小产权房不存在转正可能性

近日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。这是继5月23日两部委联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，官方又一次强调小产权房的非法身份。

习近平：发挥市场决定性作用 减少政府对微观经济直接干预

5月26日，中国国家主席、中共总书记习近平主持中共中央政治局集体学习，期间他强调，要使市场在资源配置中起决定性作用，就要从广度和深度上推进市场化改革，减少政府对资源的直接配置，减少政府对微观经济活动的直接干预，把市场机制能有效调节的经济活动交给市场。

六月份：

暂无

第五篇：房地产行业几个税务政策的建议

一、酬金制下代管资金征收营业税的问题

现行税法规定：

根据《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。在实际执行中，物业管理企业替全体业主代管的资金被视为价外费用中的代收款项征收营业税。

当前规存在的问题：

在酬金制下，物业公司代管的业主资金也需要缴纳营业税，我们认为与营业税的立法精神相冲突。理由如下：

1、根据国家发展和改革委员会、建设部在 2003 年联合印发了《物业服务收费管理办法》，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、由于现实中业主大会、业主委员会不具有法人主体资格，不能在银行设立账户，向业主预收的物业服务资金只能由物业服务企业代管，存放于物业服务企业账户中。物业服务企业按合同约定提供服务所需资金，按向业主委员会提交财务预算，经业主委员会审核批准后，方可在代管资金中支付。

3、国家发展和改革委员会、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格

【2003】1864号）文中第十二条明确规定：“实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。”

我们的建议：

根据相关行业规定，在物业服务酬金制下，因业主委员会无法开具法人账户而由物业公司预收的有指定用途的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，我们认为并不属于物业服务的价外费用，不应征收营业税。对物业公司按酬金制方式收取的属于物业公司所得的酬金征收营业税。同时，物业公司在包干制下收取服务费，其本质上与酬金制一致，其营业税也应避免重复征收。

物业公司本身属于低端劳动密集型产业，其功能是满足业主需求，同时提供大量基层就业机会。物业公司本身较难产生盈利，对物业公司采用相对宽松的税收政策将惠及最基层民众。

二、土地增值税预征政策

现行税法规定

根据国税发【2010】53号文，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。在该文件的要求下，各地纷纷调高了

预征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三档预征率。

当前存在的问题

我们认可土地增值税预征的调节作用和其必要性，但对于以下两种情况下，预征致使税企业承担了额外的税负：

1、有明显证据表明房地产项目预征率高于清算税率的；

2、有明显证据表明房地产项目无增值额的。

以上两种情况在清算后，势必形成退税，而在实际操作中，企业退税始终存在巨大的障碍。

我们的建议：

对于有明显证据表明房地产项目土地增值税清算税负率低于项目所在地土地增值税预征率或无增值额的（如通过国土部门和建设部门文件能够形成佐证的地价和工程成本，能证明项目税负率低于预征率的），在主管税局批准的情况下，可按企业申报的实际税负率预征。

三、土地增值税分期清算问题

现行税法规定：

根据国税发【2006】187号文，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

当前存在的问题

1、清算主体界定不清

房地产开发项目的立项审批由发改委负责，一宗地一个立项批复。按照国税发【2006】187号文规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，则应按发改委的立项批复为单位进行清算。

关于分期，实际上没有一个通用的定义，通常由房地产开发企业根据自身经营状况、产品设计要求和市场情况确定，不属于国家有关部门审批范畴。各地税务机关对分期的定义也不统一，包括但不限于：立项批复、规划许可证、施工许可证、施工标段、房地产公司营销广告中的分期标准等

2、独立分期清算

《土地增值税暂行条例》第一条：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。条例中指出合理调节土地增值收益，而房地产项目中单期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真实反映土地增值收益的是一个项目整体经营结果。

我们认为，为防止房地产项目开发周期过长，长期无法进行清算，因此要求房地产公司对土地增值税先进行分期清算是合理和必须的。但分期清算是保证税款及时入库的有效方法而不是目的，如何分期清算没有明确，比如以分期为主体的独立清算，还是以项目为主体分期进行累计清算。分期清算后如不能进行项目整体清算，会存在以下问题：

A:有损税收中性原则

房地产项目如何分期是通过政府规划部门的要求、设计、营销的需要和企业的资金状况进行决策的。但在分期清算的情况下，因为不同的分期方式，税负差异较大，现在变成了税务导向的项目分期，对企业正常的经营决策造成了较大的干扰，导致税务导向而非商业导向的经营决策。

B：容易导致税负不公

分期清算需要借助各种分摊方法进行成本分摊，目前税务机关、学术界、企业对成本分摊方式存在巨大的争议。项目整体的收入和成本非常清晰且计税口径一致，但通过人为的分摊后，在不同企业、不同地区，差异非常大，导致了严重的税负不公，企业在项目获取时很难通过合理的标准进行投资决策。企业所得税虽然借助各种成本分摊方式进行预缴，但实际在项目开发结束后，不同的成本分摊方式只能在一定期限内形成时间性差异，最终的纳税总额不受分摊方式影响，而土地增值税会形成永久性差异。

我们的建议：

从税收中性原则和土地增值税的立法本意出发，同时考虑税款的及时入库问题，我们建议土地增值税应以项目整体作为一个清算单位，分期清算在性质上仍属于一种预交性质，各期进行滚动加总清算，项目开发销售完毕后，根据项目总销售额和总成本进行清算。