论不动产登记政策对房地产场的影响

第一篇：论不动产登记政策对房地产场的影响

论不动产登记政策对房地产市场的影响

山东省临朐县房产交易中心

李伟

摘要：自改革开放以来，我国的城市化发展步伐加剧，全国各地的不动产交易量大增，房地产业的发展成为了社会关注的焦点。房地产业发展是城市化过程中重要的一环，不动产交易量的增加、交易方法的不断演变，人民对保护不动产权利的意识日益提高，社会迫切的需要一套完善的不动产制度来调整在不动产交易过程中的各种关系。本文从不动产登记制度的登记制度的功能、登记的内容、登记的意义、登记的影响等方面论述我国不动产登记制度及其完善。结合我国不动产登记的实际情况，对我国不动产登记制度的现状以及进一步完善我国不动产登记制度作一简要分析和探讨。

关键词：登记的效力 不动产登记制度缺陷

一、有关房地产的介绍

房地产也称不动产，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的总称，房地产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。

（一）中国房地产近期所呈现出的态势及特征

中国房产市场所呈现出的态势：

1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资交易占全国的一半以上。

2.房地产企业数量多，规模小。房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固。

3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。2005——2012年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。

（二）房地产发展的阻力

1.中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势；而农村人口向城镇集中、城镇人口向大中城市集中的趋势也还将持续二十年以上；今后的大中城市规模会成倍扩大，城市房屋质量和居住环境将大幅提高。需求决定房价，而大多人的生活水平并没有与当前的房价持平。

2.国家要促进经济发展，会对城市基础设施进行持续的规模投入和进一步改善，房地产业是国民经济的支柱地位也不会在近年内改变。从而使与房地产业相关的行业环境呈好，使其价格上涨，从而促使房价上涨或居高。

3.目前城镇住房存量资源中，房改时的前期百姓已有住房所占市场比例达一半以上，而部分居民不愿意拆迁或需要的回迁款过多。这就需要协商从而造成楼房建设时间加长或成本提高。

二、不动产登记政策对房地产市场的影响

（一）有关政策的分析及不足

1.有关政策的分析

建立不动产统一登记制度，它可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用不容小视。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。可以说，这项制度，一举多得。不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩，会为纪检部门提供一定的方便，对于反腐工作有强大的助推作用。

2.目前不动产统一登记存在的不足

目前，不动产登记制度在不动产登记领域存在着登记缺失、权属复杂、集合等级程度低的问题。老旧房屋、小产权房、部分特权占有的不动产、集体土地登记缺失情况很普遍。即使有登记的记录，也存在着产权实物边界、权利边界、面积核定、权利人不清楚的普遍现象，特别是近年来由于人口流动、土地征收、城市外延扩张和规划调整，不动产登记事实上缺失的问题就更加严重。

（二）政策的出台对房地产市场的影响

1.政策对房地产市场供给和需求影响较小

2013年我国商品房交易金额为8.14万亿元，同比增长8.14%；2014年前11个月，商品房交易金额为6.45万亿元，同比下降7.8%，主要原因是我国房地产持续低迷，价格环比不断走低。我国商品房市场的盘子比较大。即使不动产登记政策对官员在房地产市场的行为有影响的话，那么这个影响与整个地产市场盘子相比，影响较小。但是，不排除局部地区影响较大的可能性。

2.政策对房地产中介将产生重大影响

政策的实施对房地产中介行业将产生重大的影响。房地产中介行业之所以能够存在，主要是因为房地产市场运行不够完善，使得房地产市场交易的双方遇到困难较多。政策的实施将使得每套房屋均能够查询到，如若房地产交易的过程再加以程序化的话，那么房产交易的过程就会变得更加的清晰，交易双方在交易时信任感就会增强，从而会省去寻找中介的中间环节。而登记政策的实施，会使得房源信息能够通过系统查询，未来查询房产信息的电子商务平台将会有较大的发展，比如搜房网、安居客、58同城等。目前，这些房地产信息平台的已经做出较大的改变

三、关于不动产登记政策对房地产市场影响的对策

不动产登记政策的出台也预示着我国会迎来房地产收税。楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压。部分业主听说不动产登记政策后，因为担心交税想要将手中的房产变卖。不动产登记本身并不属于房地产调控政策，并不会直接影响到购房者和业主。但是会带

来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，以及房产情况变得透明可查后，可能引发的恐慌。抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现，但应该不会大范围出现。所以说，广大业主更应该理性面对不动产登记政策，不要盲目的进行抛售。

目前来看，有三种情况的业主成为征税对象的可能性较大。一是到非常住城市置业，尤其是购置两套房以上的；二是拥有高档住房的；三是家庭总住房面积过高，尤其是超过了人均60平方米的。因此，此项政策的出台有利于我国房地产市场的稳定发展，也有利于缩小房地产市场存在的不平衡现象。我们应该相信的是，政府在出台此项政策的时候，必然会维护广大群众的基本利益。

参考文献：

[1]《浅析我国房屋权属登记制度》，张紫紫，《东方企业文化》，2013 年3月。

[2]《谈我国房地产营销管理》，陈聪，《科技信息·科技教育版》，2006年7月。

[3]《浅析房屋权属登记制度及相关法律问题的思考》，张帆，《中华民居旬刊》，2014 年7月。

第二篇：不动产统一登记影响解读

不动产统一登记影响解读：商品房70年后怎么办？

2015年02月27日

来源：新华网

新华社制图新华社制图

原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近

新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题

新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣

统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。

要换新证吗，对我们的本本影响几何？

对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？

“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”

消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。

会出现抛售吗，对楼市影响几何？

“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”

中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。

尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？

针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？

针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”

“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”

随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”

第三篇：论不动产登记的性质[范文模版]

论不动产登记的性质

不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段。我国《物权法》确认了不动产登记制度，但对登记行为的性质没有界定、登记机关的同一性、责任机制、收费依据、审查形式及其登记行为的效力等问题也规定得比较含糊。

对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说：

第一，公法行为说。该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。第二，证明行为说。此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

第三，私法行为说。该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。

第四，折衷说。认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。

我认为不动产登记是一种行政行为，不动产登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利,登记是不动产物权公示的法定方法，凡经过不动产登记机关核准登记的物权，均使权利人的不动产权利产生公信力，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。并可以在权利被他人侵犯时, 以登记的行政行为与之相对抗。故不动产登记是国家行政管理机关依申请人的申请作出的一种具体行政行为，不动产登记体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预，更好地明晰各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益，属于行政确认行为。但申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为。

第四篇：论不动产登记制度与对不动产的执行

不动产的执行，一直是执行工作中的难点。由于我国民事诉讼法以及后来出台的执行规定，均没有对涉及不动产的执行作出具体的规定，实践中各地法院在查封和处理不动产时出现适用法律难题，因而做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。2007年3月颁布的物权法完善和发展了我国的物权制度，修正了以往不动产登记规定的不尽合理之处，就不动产登记问题作了较科学、系统的规定，对解决不动产执行难题具有重要作用。

一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》

第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。

（2）

增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：

一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。

二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。

三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。

三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题

1、关于国有划拨土地使用权的执行

实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

2、关于集体土地使用权的处理问题

在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。

3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

4、对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施⑥。这是《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行实践中对不动产采取预查封措施时应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封并依次轮定。

第五篇：不动产登记全国联网,会有什么影响？

不动产登记全国联网，会有什么影响？

6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

这新闻出来，照例，一片欢呼，被各种专家和围观群众解读为“反腐利器”和“炒房克星”，得出了结论：房价要跌了！这种解读正确吗？ 很多人喜欢“房价下跌，炒房客跳楼”的浪漫主义说法，我知道有两种办法，一定可以彻底下降房价： 一是中国经济崩溃。除了少数失心疯的人，没人希望如此，更不能指望决策者选择这条路。二是中国没收私人房产，比如一套以上的没收，分配给没房的人。在杀富济贫气氛依然浓厚的地方，这种政策确实有可以推动的民意基础，这么操作的后果就是产权制度死亡，市场基础不在，中国经济崩溃。尚存一点理性的决策者，也不会选择这么做。这两种大招都没法用的情况下，房价只能由供需关系决定。供给大于需求，房价才可能下跌。需求得不到满足，就会涨价。这是最基本的市场规律，所谓规律，就是上帝也改变不了的东西，就是全中国意见领袖都不承认供需关系，供需关系也在起作用。控制房价的一切手段，都在试图改变供需决定价格这条规律。这些控制手段，主要是三种方法的组合： 一是限售，试图以减少供给降低价格； 二是限购，这将需求堵成堰塞湖，形成更大的价格压力； 三是限价，就是不承认公平的交易价，人为定个低价，结果就是现在买房摇号，好比股市打新，烈火烹油，更热闹了。在小县城房价也纷纷突破万元大关时，还在期待限制市场的行为，每一个类似的政策出来，都欢呼一通，这说明了什么？无知。一个人认识规律，需要付出成本。聪明人，吃一次亏，知道规律，从此再不上当。普通人，吃两次亏，从此行为正常，能够在交易中挣钱。吃了几十次亏的人，仍然上当，这么无知，被淘汰，也不算世界太残酷。任志强先生一周前有个演讲，我在现场听了，在一个多小时里，任先生摆出各种数据，说明一个事实，房地产的需求仍然很大，供给还没满足。结论即使他不说，不也很明显吗？ 有趣的是演讲后的现场提问环节，三个得到机会提问的人，大概都是：我现在看不清房价是涨是跌，麻烦你给我一个具体的指示。这种问题，我都认为是对任先生的侮辱。认知能力低，与财富基本无缘。买房子，是一个系统工程，要做一系列的决策，这决策又由不受干扰的正确理念产生。大佬告诉你规律和结论了，具体操作的辛苦与压力，就得自己承受了，你不能有这样的奢望：你免费帮我操作，再保证我赚200万，有任何风险产生，你赔我，这样，我才满足。我们不应该当无知的人。无知，理解不了智慧，无知，就会重复上当。不动产登记全国联网，会降房价吗？ 不会，没有什么影响。相比其他伤害市场的措施，这反而最无伤害，不过把登记信息汇总而已。原来的登记机构，也不是黑市，照样是政府机关。至于意淫出抓贪官降房价的人，都不知道怎么同情他们了。你或许不喜欢贪官的道德，但贪官的智商，我认为，比那些天天希望收房产税的人，不知高到哪里去了。抓住规律，不理会那些天天变的政策与解读，你所在的地区，经济发达，人口流入，房子你就买吧，买完了价格短期起起伏伏，是你该承受的。不要涨一点兴奋得睡不着，跌一点恐惧得睡不着，如果心理素质那么差，以至于不敢做任何决定，那就老实一点租房子住。知识一定要入自己的脑子，变成自己的行动。否则，永远是一个无知的人，就是配给你一个任志强，也没用的。推荐：房价是一种信仰上文：人为何必须掌握阅读技能？ 今天“连叔有货”的消费者，连叔将抽取20位，为你买单1000元。今天尚有10点、15点、21点三场闪购，价格低至0元，祝你好手气。