物业管理对房地产经营的影响

第一篇：物业管理对房地产经营的影响

1、房地产物业管理的概念

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。

2、国内的物业管理的发展

近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。

从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。

作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。

3、房地产的主要内容

物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：

1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。

2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。

3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。

4）环境的密切保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。

5）治安的切实防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。

4、房地产物业管理的具体作用

房地产物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。所以，当地产物业管理在房地产的开发，销售，品牌创立等过程中会产生巨大的影响、下面我就分三个部分来说说物业管理对房地产的影响。

4.1开发过程中的影响

这是在房地产正式销售之前物业管理的阶段。这个阶段相当于我们经常所说的售前服务，这个阶段的服务主要应该针对于房地产开发公司来说的，但是很遗憾的是物业管理在这个过程中并不是很受重视。很多房地产开发公司觉得在这个开发过程物业管理并不能起到什么作用，所以便没有怎么让物业管理参与这个过程，其实这是个错的观念，物业管理在房地产开发过程同样起着重要的作用，可以说它影响着接下来房地产的整体质量。在前期规划设计阶段，从房地产开发方来看，物业管理可以深人市场调研，修正市场定位，改进产品的设计和服务，从而更有利于把握市场动向，减少决策的盲目性，更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求；从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一此在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。在建设阶段物业管理公司参与工程建设活动，有利于了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉.4.2销售过程中的影响

物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%—30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。其实很明显的道理，物业管理相当于管家，这时候的服务可以比作我们经常所说的“售中服务”。在人们越来越看重生活质量的时候，好的生活管家也就是好的房地产物业管理是必要的，他们可以省去后顾之忧，不会感到不舒服烦心。好的物业管理不但可以适当提高房地产的销售价格，增加房地产公司的利益，而且还可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

4.3创立品牌，建立良好房地产企业形象的影响

随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。这是物业管理对房地产经营最大的影响，也是最重要的作用。这阶段的物业管理就相当于“售后服务”。一个好的物业管理可以给房地产公司带来更多的品牌效应，相反地混乱的物业管理可以给房地产企业抹黑，不利于企业的长期发展。物业管理的好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，已经成为居民选购住房考虑的重要因素。良好的物业管理服务对于购买者来说有非常大的吸引力。房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。对于房地产开发商来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，完善的物业管理不仅很大程度上提高房地产的价值，而且能为开发商树立良好的企业形象，从而吸引更多的房地产交易商和消费者。创立自身品牌是房地产企业长期发展最重要的规划之一。一个房地产企业假若没有品牌意识，他们的发展便寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。

5、总结

作为房地产开发的延伸，物业管理同房地产的关系越来越密切。在人们越来越讲究生活质量的当今，物业管理的重要性愈加突出。当下，房地产企业改变对物业管理不重视的错误观念，在房地产开发，销售，品牌创立等阶段积极发挥出物业管理的作用，将先进的管理理念根植与房地产开发的整个过程，从而切实保障业主权益以及树立房地产企业的良好形象，实现房地产企业的长久发展。

6、参考文献

[1] 洪静娜.浅谈房地产行业中的物业管理.现代经济信息.2011.[2] 华越.浅谈我国物业管理的特点及发展趋势[J].辽宁行政学院学报.2003.[3] 周秀珠.论房地产经营中的物业管理.财经研究.1994.[4] 程本强.物业管理在房地产开发中的作用——兼论物业管理工作的完善途径.现代物业.2013.[5] 韩毅.浅议物业管理对房地产价格的影响.城市开发.2004.[6] 成欣荣.房地产经营中的物业管理初探.中外房地产导报.1995.

第二篇：知识经济对物业管理的影响

物业管理论文

知识经济对物业管理的影响

彭莉莉 09会计1班 03509117 [摘要]“知识经济”这一概念在全球迅速传播,在社会各界引起强烈反响源自于1996年世界经济合作及发展组织(OECD)发表的《以知识为基础的经济》的报告。全球性的经济运行模式正在逐步发生根本性的变化,200年前替代了农业经济的工业经济,正在逐步被另一新型的经济模式替代,它就是知识经济。知识经济对物业管理具有重要的影响，我将从住宅建设，物业信息安全管理，物业智能化等方面进行一些分析。

[主关键词]知识经济 物业管理 住宅建设 物业信息安全管理 物业智能化

知识经济（Knowledge Economy、Knowledge Based Economy），是以知识为基础的经济，与农业经济、工业经济相对应的一个概念，是一种新型的富有生命力的经济形态。21世纪，人类已经步入了一个以知识和科技为主体的知识经济时代。知识经济的兴起，使知识上升到社会经济发展的基础地位。知识成了最重要的资源，“智能资本”成了最重要的资本，在知识基础上形成的科技实力成了最重要的竞争力。国家的富强、民族的兴旺、企业的发达和个人的发展，无不依赖于对知识的掌握和创造性的开拓与应用，而知识的生产、学习、创新，则成为人类最重要的活动，知识已成了时代发展的主流，尤其是以高科技信息为主体的知识经济体系，迅速扩展令世人瞩目。在这个时代到来的时候，我国的物业管理如何面对新的机遇和挑战呢?这是一个非常值得研究的课题。

一、知识经济对住宅建设的影响 知识经济对于住宅建设的影响是巨大的，具有革命性的。

1、知识经济使我国住宅产业可持续发展战略得以实施。我国的住宅产业科技含量低，能耗大，经济附加值低，同时对资源的破坏性大，影响了可持续发展战略的实施。同时，由于低层次粗放型生产出来的住宅因不符合人们的需求，不仅造成浪费大量的土地资源和其他生产资料，而且还可能造成环境的破坏，使人口增长、经济增长和环境质量得不到协调发展，最终会导致经济发展停滞或引发更大的灾难。然而知识经济在住宅产业中的运作，一方面有利于缓解人类社会在工业经济占主导地位时代所造成的人口、生态和环境危机，同时也借助观念更新、科技进步和知识创新，为坚持可持续发展道路提供了保障。知识经济的到来，为住宅产业坚持可持续发展注入了新的推动力。大量以知识为背景的现代住宅科学技术的推广运用，使住宅产业脱离传统的粗放型发展模式，向集约型的发展模式转化成为可能，使住宅产业的可持续发展得以顺利实施。

2、知识经济改变住宅区周边的环境。住宅产业竞争更加激烈，优胜劣汰机制更加明显。住宅区域周边环境对于人们的影响也很大。方便的交通，美丽的绿化，便捷的生活环境是人们选择住房的一个重大的参考条件，通过知识经济了解人们的需求，从而建设好适合人们生活的配套设施，将大大提高人的满意度，使住宅建设更上一层楼。

3、知识经济使住宅质量得到有效提高。随着人们生活水平的提高，住宅对人们来说不再是挡风蔽雨的栖息场所，而是安居乐业的幸福家园。因此，人们对住宅的性能、质量要求及环境素质甚至周边的人文环境都有了更高的要求。因此，只有不断融进新知识、新技术，提高住宅产品的性能和质量，才能满足人们日益增长的这种需求。我们可以预见，知识经济带来的大量的技术革命、知识创新和技术创新以及新型材料的应用等，将使住宅总性能发生质的飞跃，住宅质量将得到根本的提高。

物业管理论文

二、知识经济对物业信息安全管理的影响

随着经济的飞速发展，物业管理已从简单的小区物业管理迈向了对高效益、高科技物业的全方位管理。信息安全管理已逐渐成为当今物业管理的一个重点领域，现在的安全管理应该本着从“技防”出发，以“技防”为主，以“人防”为辅的工作思路。将“技防”和“人防”紧密结合的指导思想贯穿到日常安全管理工作的始终，只有这样才能达到最佳的效果，有效地保障企业的信息安全。

1、知识经济在技术防范上的作用

要做好企业的信息安全管理，首要条件是在楼体建筑内外安装先进的“技防”设备，如红外线报警系统，闭路电视监控系统、电子报警锁系统、IC卡门禁系统、楼层巡更系统等等，由这些技防设施组成“技防”的道道屏障。（1）红外报警系统。报警系统是除视频防范外的一个重要防范系统，通过设置报警点探头和对应防区，对重要的区域进行设防，代替安全管理人员的看守，形成对防区的不间断保护，利用“技防”与“人防”的有机配合，有效地把好第一道关口；（2）闭路电视监控系统。闭路电视监控系统包括摄像机、显像屏、讯号输出线路、录像机等，是“技防”设备的第二道屏障；（3）电子报警锁系统。“技防”设施的第三道屏障为电子报警锁系统，一般情况下，一幢楼体只留下一至两个主要出入口，其余楼体内的消防通道出入口均可安装电子报警锁。在发生突发事件时这些通道就作为紧急疏散通道正常使用，这也是做好信息安全的一道有效技防屏障。（4）IC卡门禁系统。IC卡门禁系统工作原理是由主控器(A300)通过辅控制器(U1200)及相应的控制设备及相应控制设备实现各种方式的门禁控制。门禁卡对符合进入该区域的人员开通进入权限，对不允许进入的内部企业员工未开通该进入权限，这是“技防”设备中的第四道屏障。（5）楼层巡更系统。“技防”设备中的最后一道屏障为楼层巡更系统。企业可以根据实际工作需要，加强保密措施。

2、知识经济在人员防范上的作用

众所周知，人是地球命运的主宰者。知识经济在现代化的过程中通过人员有效维护、正确操作，有效实施等手段来维持运行，辅助物业信息安全管理，再加上有的方面也必须通过人员有效的“人防、物控”，方能最大限度地发挥出“技防”设备的威力，为物业安全管理服务。

三、知识经济对物业智能化的影响

在知识经济日益发展的今天,人们对住宅的关注更多放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是为了适应这种社会需求,住宅小区智能管理系统便应运而生。住宅小区智能管理系统的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。同时，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。

1知识经济使物业智能化程度提高。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。

2知识经济使物业管理效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联

物业管理论文

系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。

知识和技术创新是人类经济、社会发展的重要动力源泉。在知识经济来临之际,物业管理要找准自己的位置,抓住发展机遇,实现物业管理的发展和改造,迎接知识经济挑战和知识经济时代的到来。

[参考文献] 1《中国建设报》

2郭淑芬，田霞，知识经济对我国物业管理的三大影响，《当代经济》2002年第三期

3赵艳丽，邵明理，我国智能化住宅小区物业管理初探，2007 4物业管理网

第三篇：房地产对金融的影响 演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。

一．房地产波动对金融的影响

房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。

(1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。

伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。

(2)房地产泡沫对信贷的影响。1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。

房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比率会迅速提高，从而削弱银行的资本状况和贷款能力。如果银行没有足够的缓冲手段来吸收贷款损失。会立即产生信贷紧缩效应，这很有可能演变为金融危机和经济衰退的起因。有关研究显示．几乎所有的银行破产都伴随着房地产价格泡沫的破灭．从而对金融稳定形成很大的威胁。特别是当一围金融体系较为脆弱．或者没有对金融体系进行审慎监管时，房地产泡沫破裂的危害更大。因此，信贷机构应该保持谨慎，以防止金融资产质量的恶化。从目前来看．只要房地产价格不发生急剧变动，这种影响完全能够被银行部门吸收．房地产变动不会对银行体系和金融稳定造成巨大威胁。二．房地产对商业银行金融风险的影响

2009年以后，中国房地产涨幅超预期，2010年国家对房地产采取了史上最严厉的调控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。

房地产造成商业银行金融风险主要因素

国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境，商业地产兴起改变了住房供给方。广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。我国有的商业银行房地产贷款占比达40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场的结果。房地产作为投资品改变了民生属性房价不断攀升不仅引起民怨，同时也在不断的集聚风险房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。

一 市场规律风险

世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场。无论是日本英国还是美国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫的破裂的危机。当市场失效非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提出各种理由证明房地产市场上涨的合理性，即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性因此市场泡沫没有什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因，美国的次贷危机应当成为我们的警示我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。

二 汇率利率风险

房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势 只能起到抑制和阻滞其发展的作用美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在 75% 历史最低区间徘徊，美联储维持0—0.025%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国汇率处于上升通道的原因。这种趋势支撑房价在高位运行，一旦美元趋势改变，有如2008年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性、高通胀，可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。

三 银行内部风险控制失效

房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显使所有的商业银行都把房贷列为盈利的重点为了吸引更多的客户。在一段时期内银行放松了对信贷者资信的审核，地产商协助购房贷款了贷款的基本原则。出现了假按揭假房价和假交易的套现行为。银行内部风险控制失效，一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。

房地产对我国商业银行房贷的金融风险

房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果是一种理论推导数学模型，是对风险进行评估，外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险，风 险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在居民购买力和房价比一方面投资性需求使房价居高不下。另一方面过高的房价使大多数居民丧失购买能能力。有效供给和有效需求失衡过度依赖银行贷款的投资性需求累积了商业银行金融风险。国外评级机构放大了这种风险，形成做空中国经济的一股逆流。应当引起我们高度警觉。我们应当如何看待我国商业银行金融风险。主要从房地产公司信贷和个人按揭贷款两方面分析

一 房地产公司商业信贷 长期以来，银行将房地产公司商业信贷视为优质资产基于房价持续上涨随着国家调控房地产政策和紧缩的财政政策的不断强化。几乎所有银行都将房地产贷款列为重点关注的风险。调控政策特别是限购限贷政策房地产行业的销售，承受着巨大的压力。房地产公司的资金回流面临着危机，一旦出现买方罢买，资金链断裂，前期以虚增资本公积金，分拆项目等方式获取商业银行贷款，不顾成本追求贷款扩大生产规模的中小房地产企业就容易无法偿还贷款倒闭，商业银行对房地产公司放出的贷款将变为不良资产这是商业银行房贷的最大风险。

二 个人按揭贷款

中国房贷首付制度决定了中国不可能出现美国式的次贷危机。美国的无抵押无首付无担保三无房贷潜藏了极大的风险。当房价跌幅达到30%以下，出现了抛弃房屋抵偿贷款的情况，次级贷金融衍生品杠杆放大了弃贷风险，酿成房利美房贷美不经救助面临破产的危局。中国的个人按揭贷款在2008年底以前可能出现审查不严，“假按揭”的情况，但当年的房价仅是现在的50%左右，2009年以后房价暴涨，实施首套首付30%，二套首付50%的政策。既使是房价跌幅在50%左右，弃贷也不会对银行造成太大的风险。总体上讲个人按揭贷款的风险是可控的

三、房地产金融管理

今年房产新政的再次出台更有新的经济背景。一 是抑制房地产市场的过热。房产新政是为了控制房价上涨过快，减少房地产市场的泡沫因素，使我国的房地产市场能够更为理性的发展，成为扩大内需持续拉动国民经济的一个重点产业。同时通过商品房价格的调控，影响部分原材料价格的上涨过快，避免民众福利的不当损失，贷款及收入支付不合理的高房价，积累经济发展的后劲。二 是狙击境外投机资金 我国近年来房地产过热房价上涨过快，一个重要的因素是有境外热钱的参与炒作。其最终目标是推动人民币升值。在人民币汇率形成机制需要进一步完善,人民币升值条件不成熟的情况下,调控房地产市场可以抑制或锁住“热钱为人民币汇率形成机制的改革创造必要的条件。

（一）房产新政实施以来全市房地产金融管理的变化

1．房地产贷款准入条件提高

房地产新增贷款条件限制增多。贷款申请人的准入条件提高，客户不断优化，对房地产开发企业的资质、注册资本、自有资金占开发项目总投资的比例、企业综合负债率等做出了更加严格的规定。房地产开发企业自有资金比例均超过了30%的最低标准。

2．房地产贷款投向趋于合理

重点支持资金能力较强、土地储备资源充足的开发商。个人住房贷款列为优质产品，个人商业用房贷款列为高风险产品。严格控制高档别墅和住宅、写字楼、商用房等开发项目的贷款。房地产贷款质量和贷款结构得到了提高和优化。.房贷利率的调控作用显现

2005年3月17日个人住房贷款利率政策调整后各商业银行均制定了具体的实施细则。一般均规定了对第一套住房执行优惠利率，而对第二套住房、投资购房执行基准或上浮利率。并将个人信用记录作为确定利率水平的重要因素。个人住房贷款利率多数执行下浮10%。个人商用房贷款则多数执行基准利率。

4．个人住房贷款首付线提高

一些不是房地产价格上涨过快的城市，各商业银行还是提高了首付款比例。多数银行对个人住房贷款首付比例均提高到30%以上，而新发放的个人住房贷款中首付比例在40%以上呈上升态势。个人商用房贷款首付比例在40%以上更是快速上升。

5．房地产贷款增速明显减缓

房贷银行对房地产信贷风险防范意识大大增强，贷款审核和责任管理力度明显加大,存量贷款保优压劣,增量贷款从严控制.银行业机构房地产贷款投放速度明显放缓,房地产贷款与同期相比普遍少增加.新增贷款中的房地产贷款比重同比大幅下降。

6．房地产贷款质量明显提高

以江苏省扬州市为例:2005年6月末全市7家金融机构的房地产贷款按五级分类口径正常类贷款占比为90.15% 同比上升4.3个百分点关注类贷款占比下降5.37个百分点次级类可疑类及损失类贷款不良率为0.97% 同比下降0.82个百分点

（二）房地产金融管理变化的风险

随着房产新政的实施,房地产市场发生了激剧的变化 商品房及二手房成交量萎缩

房价止升并有相对的价格水平下降 国家运用金融和税收杠杆调控房地产市场的效果显现 经营风险

房产新政实施后，对于过热的房地产市场的抑制作用明显，公众购房需求必然减少，一旦房地产贷款银行信贷规模紧缩，房地产开发类贷款门槛普遍提高，房地产开发商资金回笼周期就会拉长，预期售房回笼资金的计划难以实现，尤其是中小型的开发商由于资金链断裂导致还款困难，银行已发放的房地产贷款被拖欠的可能性明显加大，这样势必提高房地产开发类贷款不良率的提高，房地产市场的投资风险和融资信用风险就会转变成商业银行的信贷风险。利率风险

从1998年国家扩大内需政策实施以来越来越多的个人住房消费贷款已经通过了3--5年的安全期，而进入风险暴露期潜在风险不断加大。房产新政实施后，房贷利率水平将逐步提高，使原有借款人的还款压力加大，既有提前还贷减少利息开支的现象，又可能有部分借款人因贷款还本与付息增加，不能按期还款付息的可能。通过银行贷款购买商品房以居住为目的的消费者可能会因为收入的变化，所购房产贬值、支出增加而引起违约现象。通过银行进行贷款购房短期投机的，会因市场受到调控所购商品房不能套现而导致还款困难。这些都会引起银行个人住房贷款不良率的提高。

抵押品风险 由于我国房地产市场法律环境还不够健全，各商业银行个人住房按揭贷款事前的风险预警与事后的资产保全机制不够健全，手段也比较落后，商品房是按揭贷款惟一的担保品，如果房地产市场发展持续萎缩，商品房的市场价值就会下降，作为担保品的商品房也会随之贬值，保证住房贷款的能力就相对减弱另外。2005年1月1日施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖变卖或者抵债，更是从法律上解除了按揭贷款的保全可能

提前还贷的风险

自2004年10月29日人民银行加息以后提前归还按揭贷款就已经全面展开。2005年3月17日起人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，使得较多的住房贷款借款人对住房贷款的利率水平继续攀升存在心理预期，提前归还住房贷款更为普遍，这样就会为贷款银行的信贷资金管理带来很大的不确定性，而银行对于提前还款的违约人依据借款合同收取违约金又被社会斥之为”挟持"客户

（三）完善房地产金融管理的建议 正确理解房产新政实施的经济背景 坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

调控的主要目的：一是解决房地产投资规模过大。二是控制房地产价格上涨幅度过快的问题。促进房地产市场的健康发展，通过调控稳定房价，遏制投机炒房，控制投资性购房鼓励普通商品住宅和经济适用房，合理引导住房消费，防止房价大起大落对整个国民经济和社会稳定带来的负面影响，长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势。但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道，因此金融机构要一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款支持城乡居民改善住房条件。加快建立和完善房地产市场的监测和预警体系 人民银行要会同有关商业银行，密切关注房地产市场的发展动向建立房地产市场信息系统，定期搜集，整理和分析辖区房地产资产价格市场需求开发企业经营状况等详细资料，创造条件建立房地产信息数据资料库，研究房地产市场发展对房地产金融的需求和影响，形成科学、合理、具有前瞻性的房地产市场发展和房地产金融管理信息，定期、及时向社会公布，引导有关部门、相关行业和社会公众的房地产市场预期。依托人民银行信贷登记咨询系统，建立房地产企业和个人按揭贷款黑名单制度，对严重违规经营的房地产企业和诈骗及故意拖欠个人住房贷款的个人，通过新闻媒体向社会曝光。当前，要十分重视完善信贷登记系统个人信用的记载和查询功能。运用价格杠杆调控房地产信贷需求 创新住房金融品种 适应多层次住房消费者的贷款需求

目前我国银行个人住房贷款业务设计中的一大缺陷，就是贷款品种单一，还款方式单一，贷款利率缺乏灵活性。因此，各商业银行需通过对不同消费群体的细分，确定等额、递增、递减等不同的还款方式。提供适应消费者需要的具有不同风险分布特点的多种贷款方式。健全房地产金融法律环境 维护债权人根本利益 7 加强房地产金融的有效监管 维护房地产金融秩序

商业银行要切实加强房地产贷款的贷前调查、贷时审查贷后调查的尽职工作，建立房地产信贷业务的尽职和问责制度。银行业监管机构对房地产贷款银行加大现场检查力度 切实纠正违规发放住房贷款的行为 要执行统一的监管和奖惩标准 通过加强监管 推动房地产贷款市场的有序竞争防范和制止恶性竞争 完善个人住房贷款保险体系

现行的住房贷款保险主要是对因天灾人祸导致的抵押物价值受损和灭失的抵押物风险对借款人因收入降低，遭遇意外等导致还款能力降低或消失的风险防范不够，不能真正通过保险防范个人住房贷款风险可以考虑在现有个人住房贷款保险基础上，增加针对借款人还款能力风险的信用保险和履约保证保险，同时还应引入再保险机制为办理住房贷款保险的保险机构提供再保险以有效转移和分散房贷风险，房贷保险的付款，不宜采用分年支付而应坚持一次性付清方式。

第四篇：地铁发展对房地产发展的影响

地铁发展对房地产发展的影响

摘要：

地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。进行地铁建设对商业房地产影响的研究,具有重要的理论意义和实用价值。本文将以西安市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析地铁建设对房地产的影响。

地铁拉动生活，地铁引擎地产。

地铁的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响。房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域,地铁的建设会改变地铁沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值。

借鉴全国其它城市，如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市，地铁的运作所带来的郊应显而易见，近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现。地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”，地铁站方圆１公里范围内，甚至，许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”。这意味着，西安地铁自开建以来，一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近。

一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响

1.新加坡的地铁系统

新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。

2.香港的地铁运营模式

香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。

3.北京市的地铁效应

据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。

4.广州地铁商机效应

广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。

二、地铁建设对房地产的影响因素分析

1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响

地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。

2.地铁建设对城市周边房地产的影响

地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

3.地铁建设对城市居民购房标准的影响

交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。

4.地铁建设对其它城市配套工程的影响

对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通, 在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

三、地铁对沿线房地产价格的影响 1.空间区位的影响

1）地铁站点具有磁力效应或漏斗效应。在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。

2)车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。

3)不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

四、西安市城市化发展趋势 【西安市经济背景运行】

2007年，全市生产总值达到1737.1亿元，增长14.6%，地方财政收入125.33亿元，增长31.3%；2008年，今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%，即为1971.7亿元，地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元。

【西安市城市交通现状】

西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系。

城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，支持城市多心化，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的形式。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。

【城市人口的不断迅整扩张】

2007年西安市常住人口达到830.54万人，比去年增加了8.02万人，城区人口超过500万；根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，到2020年总人口达到1200万。

交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素。

五、西安市地铁交通线网规划发展

1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，由4条线组成，线网总长度73.17公里，并纳入1999年经国务院批复的《西安城市总体规划（1995—2010年）》。

2004年，西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划，其目标是形成以公共交通为主体，轨道交通为骨干，其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系，实现公共交通的可持续发展，形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局。

轨道交通线网远期规划由6条线组成，总长251.8公里。

二号线概况：西安市城市快速轨道交通二号线（铁路北客站～韦曲段）工程北起铁路北客站，南至韦曲，沿西安市南北向主客流走廊布设，线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，连接了将在2010年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区。二号线作为轨道交通线网中的骨干线，与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架。

二号线规划线路为陈家堡～韦曲，线路全长32.402km，共设24座车站。近期建设的是铁路北客站～韦曲段，正线全长26.4km，全线共设21座车站，其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘。最高行车速度80km/h，远期运能4.32万人次/小时。工程自2006年下半年开工，2011年全线建成通车。

规划工程进展

2006～2010年，建成铁路北客站～长延堡（含）段，长度20.3km，为一期工程。

2009～2011年，建成长延堡（不含）～韦曲段，长度6.1km，为二期工程。2036年前，建成铁路北客站至陈家堡段，全线贯通。

六、对房地产分类住宅的影响

1.品质提升：地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具，更深一层的是作为一种地铁品牌，地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等，地铁周边物业在品质上得以提高。

2.价值提升：地产业内人士普遍认为“地铁开通一片，带动一片”，地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说，都会使其有较大的增值空间。有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。

3.二手租售市场被激活

根据目前已经开通地铁的城市经验，地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能，地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好。而地铁物业的投资保值升值作用，非常符合买家投资置业的心理。

4.地铁概念营销手法

近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”，从地铁开建的消息传出后，“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词。西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段，稍微靠近规划中的地铁线路的项目，特别是正在开工建设的二号线，房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签，“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。

从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等，城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等，小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029，到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等，地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”。

结语：目前,西安地铁正处于修建的初期,地铁的施工,给周边交通和居家生活带来了诸多不便,但这些不便都是短暂的,更多的便利是在于地铁开通后,城市骨格的拉大,大关中经济的发展,对地铁沿线物业的带动,对市民生活出行的便利。总的来说,地铁将带西安经济进入快速发展的道路,为西安房地产的发展更是带来飞速的发展。

参考文献：中国论文网《浅谈地铁建设对房地产商圈的影响》

第五篇：浅谈汶川地震对房地产的影响

浅谈汶川地震对房地产的影响

“房地产”三个字对于大家来说已经是再熟悉不过的字眼了，从房地产本身的属性来说房地产就是就土地和房屋组成的,我们平常的衣食住行乃至生活的方方面,都会与其挂上钩.由于房地产本身具有特殊的投资品属性,即房地产价值的稳定性和经济快速发展期有增值潜力,因此它成为现代社会重要的投资品.对于我国的房地产市场,买房,炒房,房价等一直是近年来大家所关注的话题.对于我国的房地产市场现状有这么一个形象的比喻, 很久很久以前，在遥远的地方有一个村子。村子只有一口水井，这口井是村子里唯一的饮用水来源。水井虽然理论上集体共有，但被少数人管理和分配，每天定时定点少量出售井水给村民。在这里面是将井水比做房,水井比做土地使用权，建房售房的权利等,把村子比做地方政府管辖的地方区域,把村民比做普通百姓,而把少数人比做政府 + 开发商.对此我是这样理解的,房地产商通过提高房价来得到最大的利润,正所谓物以稀为贵,开发商不段的鼓吹地越来越少的言论,不断地叫卖高价，目的就是吸引那些投资者，即使投资者买了房租不出去，也能从靠发商不断叫高价中得到心理的安慰。对于房价过好,政府也试图通过调控来控制,但有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。

2008年5月12日下午，四川省汶川县发生的7.8级大地震，震动了大半个中国，也牵动着中国人民的心。在这场与死神赛跑的过程中，出现了一个个感人的故事，深深触动了每个一中国人的心.因为地震震级较高，损失十分严重，并波及到周边多个省份，使一些房屋受到了不同程度的影响。地震对各行业的影响也成为我们关注的另一个热点，据统计，经济领域里直接受影响的有医药、电力、家电、房地产，间接影响有工程机械、建筑建材、钢铁等。虽经分析认为，这种影响都不大，也不会持续，但这些行业以及灾后的城市重建必然会对房地产市场产生一定的影响.对于受灾较严重的地区,地震的破坏性对房屋来说几乎是毁灭性的打击,虽然国家并没有对地震的死亡人数的致死的原因进行统计,但我们不难看出绝大多数的死亡原因都是和建筑本身存在的问题有关.从众多的新闻图片我们可以看到,汶川县的周边城镇动辄成片倒塌甚至夷为平地,当然据了解,汶川等附近的地震的灾区当地经济发展相对比较滞后,多数的建筑物都是六七使年代甚至是五十年代的旧建筑,这些建筑大部分是砖混结构甚至是砖木结构,这样的房屋在如果剧烈的大地震中倒塌是必然的,当然受灾地区也有不少的建筑是八.九代后建的,从二十世纪初期到现在,在商品开发市场开始出现并活跃后,国家也陆续出台了不少关于建筑质量和抗震的规范,对于搞结构设计的人都应该知道这么一句话,“小震不坏,中震可修,大震不塌”,这是针对建筑物抗震设计提出的基本要求.因此除去一些旧房子本身建筑材料和结构的问题不说,在这次灾难中因房屋(80年代后,指国家出台了房屋抗震规范后的房屋)质量问题而在地震中过快或过度损毁的建筑又有多少呢,灾难过后,房子已经都撕开了外面华丽的包装,敞开来接受人民群众的检阅.在这次地震中,倒塌最多的是学校,而失去最多的却是孩子,这些正处在花样年画的孩子本该无忧无虑的享受着自己的同年,本该在学校了学习,但是就是因为这突如其来的灾难,那经不住考验的房屋质量而被死神掠夺了他们的生命,从这我们也隐约感觉到了中小城市在执行敬祝设计规范以及施工建造时规范的遵守并不是太严格,在倒塌的学校建筑中,一些建筑行业的人士的话深深触动了我们:“倒塌的楼房预制板中没有一根钢筋”,除了学校,有许多建筑物（包括公共建筑和商品住宅、私人住宅）、桥梁、公路等是因为地震的强度实在无法抗衡而倒塌或损毁，是因为房屋的老旧问题还是因为房屋建筑本身的质量问题，豆腐渣工程、腐败工程牵扯在内这已不得而知,现在就算来追究责任又有什么用呢,也换不会那么多的无辜生命.本次地震受灾最严重地区的房屋90%以上均倒塌，剩余10%房屋也损毁严重。这种情况的出现不除去少部分房屋建筑施工偷工减料、质量低劣的因素，但还有一个主要的原因还是建筑设计及施工抗震等级偏低所造成的。在防震减灾这一块上，同样处于地震带的美国旧金山、洛杉矶两大城市就对所有的建筑物实行了特殊的抗震规范要求，其大多数民居和普通商业建筑都在4层以下。有人预计，在旧金山这样百万人口的大城市，一旦发生7级以上的地震，可将遇难人口控制在2000人以内．较之汶川大地震房屋几乎全部倒塌的情况和50000人以上的遇难人员，我们不无痛心。四川地震虽然与唐山地震震级相似，但伤亡程度要远远低于唐山。因为唐山地震时大部分房子很少考虑抗震设计，因此损失相对就要惨重的多。现在国家关于抗震的规范越来越严格，房子抗震性能已经好了许多。以去年的云南普洱地震为例，90年之前的房子基本都破坏严重，而90年之后执行的89年重新颁布过的抗震规范，破坏就比较轻微或者基本不破坏。而2001年颁布了新抗震规范，对结构安全性要求更高一些。如果不是此次四川地震震级太高，更多执行了01版新抗震规范的房子也会安然度过。这也说明了我国对房屋抗震相关的标准及规范还不完善,对建筑设计和施工监管的力度也有所欠缺.这也同时暴露了我国建筑市场存在的一个弊端,有些东西太过形式化,只重视门面的装修不注重内在,强调形式重过实质和内容，书上有这么一段是用来形容可持续建筑重形式上的,我觉得十分的贴切,原文是这样:“我国建筑界从都都有过分追求形式的趋向,而凡国外来品,如后现代主义,解构主义,入了国门,均被曲解成一些如山花,斜交的架子等符号表达,可持续建筑,绿色建筑,生态建筑思想的传播和发展在中国自然难逃惯例.在理论上,大凡谈论建筑走向,趋势的，均要贴上“生态”, “绿色”, “可持续”这类时髦的标签,而对其内容，实质均不知所云.在实践上其主要表现就是在建筑上中树,未经认真计算过的玻璃太阳温室,简单的智能化等.在设计说明中,而必标出是从生态,绿色,可持续发展出发,至于有何技术措施则不了了之”这只是一个比喻,对与房屋抗震的技术和性能方面也是一个道理.许多建筑特别是处于地震带的建筑,开发商一样打着高科技,高抗震能力的牌子,而房屋的真实抗震性能就不得而知了,就象在这次地震中,不合格的房屋便在群众面前显露无疑.而地震所造成的毁灭性结果,也让我们深刻的认识到了在生命面前,房屋质量是何等的重要.汶川大地震后对中国房地产又会产生什么影响呢?

中国原本就是一个地震频发的国家。汶川特大地震发生前的几年，一直是中国房地产市场发展最快速也是最热的时候。继1966年的邢台地震和1976年的唐山大地震以后,汶川大地震之前我国从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这个时期各个地区生产的住房的抗震能力从来也没有经受到地震检验和洗礼，这使得不少人对这个时期生产的住房的抗震能力产生较大的怀疑。如果国内居民对这个时期建造的住房都重新评估，那么这个时期不少地方的住房的价值会立即下降。这不仅打破我们社会以前住房投资价值永远上升的神话，也会让整个社会来重新评估住房的投资价值。

首先，先从受灾地区来说,这次汶川特大地震，造成了上百万间房屋倒塌，上千万间房屋受损。可以说，由于灾区的大量房屋倒塌与受损，从而使得灾区的房地产市场受到毁灭性打击，也就是说在这个地区的房地产市场基本上被大地震所摧毁，而且在未来几年的时间内这个地区房地产市场都不可能出现。因为，目前该地区的住房被地震完全摧毁之后，当地居民的住房问题只能通过政府巨大财政投入和国际社会和社会各界的援助来解决。无论是简易住房建造还是未来新城区的住房建设，都离不开政府的财政援助，都得以政府财政支持为主导。也就是说，由于这个地区的住房是通过政府灾后重建来完成，那么，地震灾区几年之内不会出现商品化的住房市场。其次，汶川地震对震央较近的成都、重庆等二线、三线的房地产将造成直接严重的负面影响。地震发生后，这些城市的房地产项目建造基本上全部停止。这不仅在于要防止可能再次出现余震造成人员的伤亡，更重要的是要对该地区全部的房地产项目的抗震能力与住房的安全性进行全面检查，看看合不合国家规定的抗震标准。也就是说，这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显露出来，也能够让一些没有达到抗震标准的住房表现出建筑技术上问题。比如说，地震后，如成都不少高档住房，在地震中出现裂缝；逃跑通道不足等。更为重要的是，地震发生后，无论是购房者还是开发商，对当地住房的观念已经发生了根本性变化。成都、重庆地区，早几年一直是全国大的房地产开发的重点，尤其是这次受灾严重的成都，2007年房地产开发商手中持有的土地越来越多，土地的价格也越推越高。地震发生后，不仅成渝地区的房地产公司的股市迅速下跌，而且该地房地产开发手中持有的大量土地能否开发已经存在巨大的疑问，这些土地的投入何时收回更不确定。更何况，即使这些土地能够被开发，这些地方的住房需求有多大，消费者是否能接受,同样是面临很大的不确定性。

其次,汶川大地震发生后，也会严重地影响国内其他地区的房地产市场.地震发生后，最近网上调查表明，有60%以上民众宁可租房而不愿意自己买房，有51%以上民众不会进入房地产市场的投资。也就是说，汶川地震后，国内居民对房地产市场的理念发生了根本性的变化。无论是自住购房者还是投资者都是如此。更何况，中国有不少地方在全球地震带上。其次,在汶川大地震后,在这次地震频发的地区,乃至是全国一些处于地震带的城市,无论是居住,还是投资,住房的安全性将成为国内购房者选择住房时考虑的前提条件.汶川地震也带给我们一个深刻的思考，多么优质的住房在这样的地震中也会失去价值，一般的置业者拥有更多的住房，意义何在？我们应该开始重新审视生活的意义：到底是为房子生存，还是因为有房子可以更好地生存！我们有更多的目标可以去追求，而不能把房子作为一生的追求目标，你会发现，在地震面前，你这个追求已经毫无意义。在房子这件事情上，人们的心思还在初级阶段，拥有房子不单是为了居住，更多的是满足虚荣心。如果没有更多的外界因素刺激，这个阶段还不能升级到真正的理性时代，而这场大地震恰好承担了这个角色。

以前人们购买二手房时，最关心的是价格、使用年限、交通状况、配套等，而对于房子是什么结构的，并没人太在意。自从汶川发生地震后，人们的购房心理悄悄地发生了变化，买房偏重抗震性强的框架结构二手房，对于砖混结构的二手房，市民问津较少。一些市民在一些房地产网上发帖子时，问询网友要买的楼盘是不是防震的。记者采访多家楼盘售楼部，一些置业顾问告诉记者，“现在市民买房，第一个问题通常是问房子防不防震，得到肯定的答复之后才往下谈，这在以前是没有过的。” 地震的发生对大多数居民的消费心理产生了一定影响，造成了普遍的购房者心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，同时我认为很多人开始会关注高层的低楼层和多层住宅，人们似乎更看中建筑的逃生便捷，多层低层建筑似乎更被看好。而那些房屋投资客也可能会产生隐忧，投资不动产的地震灾难风险可能会加重这些人的紧张情绪，进而影响他们的投资决策和行为。若从中长期看的话，随着时间推移，地震在人们心理上影响的减弱，楼市将会回到正常的轨道上。这也可能引发更多楼盘销售策略的调整，或许将有楼盘会把顶层定为起价楼层进行销售。

还有，为了增加住房的抗震能力，政府一定会提高新建住房的抗震标准。比如说，有专家就提出，灾区新建住房抗震标准应达到9度。而按照这一标准建造住房，其建造住房的成本就得上升10%以上。但是，就目前的情况看，中国部分城市抗震设防标准最多也只是8度（如北京等），多数地方仅为7度（如上海等）。而新建住房抗震标准提高，不仅会增加新住房的成本，降低这些住房的投资价值，也会对那些没有达到相应抗震标准的已建住房造成不小的冲击，从而影响住房的价值评估。

福建也处于环太平洋地震带上，1604年泉州外海发生8.0级地震，1918年广东发生7.3级地震均对厦门有影响，厦门建筑物的抗震度7度，与汶川一样，汶川地震过后,也有不少关于福建也将发生大地震的言论,其真实性我们不得而知,但这已经给消费者思想上造成一定的影响,对于房屋的质量和抗震强度将更加的关注.地震过后, 加上目前国内房地产市场一系列的政策落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川大地震对国内房地产市场负面影响怎么也不可低估。房地产业在福建乃至中国各省市在短期内都将造成一定的负面的影响.