浅议“限购令”对房地产市场的影响

第一篇：浅议“限购令”对房地产市场的影响

浅议“限购令”对房地产市场的影响

摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。

关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析

中图分类号：F299 文献标识码：A

1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。

一、限购令出台的必要性

（一）房价上涨过快

上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负)现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80平方米的商品房为例,计算出相

【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

（二）房产过度投资、投机导致泡沫经济

经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”

2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。国家计委经济研究所2003年发布了“年度中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。

综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。

二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件），其主要内容如下：

进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅

此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。

(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：

1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%；整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。

2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,“十一五”时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比“十五”增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地产投

【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。

(二)限购令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。

（3）整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力

[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。

2弊

(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。

从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3

极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。

(2)实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产

【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。

（3）金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的【11】名称，应该是资金的合法输血管道。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。

与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举

【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。

三、“限购令”政策的发展

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。

限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控；落实强农惠农政策；努力保持对外贸易稳定增长；大力促进中小【15】企业发展。”

参考文献.[1] 王先柱等 基于我国35个大中型城市的实证分析安徽工业大学经济学院 经济体制改革Reform of Economic System）[J].2010年（03）

[2] 况伟大 房地产投资、房地产信贷与中国经济增长经济理论与经济管理 Economic Theory and Business Management.[J].2011年（01）

[3] 王千 政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究——基于虚拟经济分析框架的中国房地产金融改革思路 [J].郑州大学学报(哲学社会科学版)Journal of Zhengzhou University(Philosophy and Social Sciences Edition)2011年（06）

[4] 王明明等 中国房地产市场需求模型实证研究 征信 , Credit Reference, [J].2011年03期 [5] 张朝洋基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究金融教学与研究, Finance Teaching and Research，[J].2010年（02）

[6] 孙国瑞 房地产调控攻坚,给点智慧吧——解读2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》中国土地 , China Land, [J].2011年（06）

[7] 陈崇 葛扬 南京大学经济学院；房地产商品基本价值与市场泡沫度分析 社会科学辑刊Social Science Journal, [J].2011年（02）

[8] 李晶 中国城市房地产税收调控政策研究社会科学辑刊 Social Science Journal, [J].2010年（06）[9] 成善栋 房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究——兼论我国房地产金融潜在风险及政策建议金融论坛 , Finance Forum, [J].2010年（03）

[11]叶檀 《中国房地产战争》[M].2009（11）： 34，156-180 [12] 徐滇庆 《房价与泡沫经济》机械工业出版社, [M].2006年：133-135 [13]CRIC 中国房地产测评中心

[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话

四、致谢

通过这一阶段的努力，我的毕业论文终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在大学阶段，我在学习上和思想上都受益非浅。非常感谢xx老师在我大学的最后学习阶段——毕业论文写作阶段给我的指导。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，冯老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。她的这种无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向她表示我诚挚的谢意！同时，感谢所有任课老师和所有同学在这四年来给我的指导和帮助，是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习，教会了我如何做人。正是由于他们，我才能在各方面取得显著的进步，在此向他们表示我由衷的谢意，并祝所有的老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下！

第二篇：浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

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浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

摘要：目前，限购令与房地产市场波动引起了人们的广泛关注。本文以西安市为例，在解读限购政策的基础上,拟对限购令对房地产市场的影响进行探讨, 采用问卷调查法（对1000名西安市民施测）与西安房地产信息网数据,研究限购令对西安房地产市场的影响。

关键词：限购令；房地产市场；西安市；影响

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

1引 言

近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。“限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。

2限购令解读

2．1限购令的具体内容

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 [1]。

2．2限购令的目的

从限购令的内容来看, 其目的是通过抑制需求, 遏制投机和过度投资, 减少商品住宅成交数量, 从而通过供大于求的基本经济法则降低房价, 保证房地产市场的良性健康发展[2]。

3限购令市场反应

限购令实施之初，房地产价格没有大幅度下跌，但在一些市中心黄金地段或各方面条件优越的大楼盘房价还小幅上升了，但是随着时

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间推移，最近房价却出现了大幅下跌。自限购令实施发展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一个原因，限购令的出台让已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。

限购令对西安房地产市场带来的影响

近年来，我国商品房住宅价格普遍上涨较快，尤其是广州、北京、上海等大城市。西安的房价上涨速度也是直线飙升，而其上涨速度远远超过了其收入的上涨速度，直接影响到了居民的幸福指数与生活水平。2011年2月25日，备受西安购房者关注的西安楼市限购令出台。无疑西安“限购令”的出台将对西安房地产市场产生了重要的影响。

4．1 “限购令”对商品住宅成交面积的影响

选取2010年后三季度、2011年和2012年前两季度西安市商品住宅成交面积为指标, 对比实施限购前后西安市商品住宅成交面积的变化,如表1所示, 2010年西安市月销售房屋成交面积量持续增长, 由于2011年限购令及西安市有关调控政策的影响, 2011年、2012年成交面积增长率均有所下降。

4.2“限购令”对楼市价格的影响

选取2011年和2012年前两季度西安市楼市价格指数为指标, 对比实施限购后西安市楼市价格指数的变化,如表1所示：2011年3月起起，西安限购令正式执行，购房者持币观望，等待房企降价，但可以看出，最初西安房价似乎并未出现下跌的迹象。接下来三个月通过打折促销等变相降价的手段使成交量与之前相比呈现明显上涨的态势。数据显示，从2011年十一月份在大盘项目降价的引领下，西安楼市均价下行趋势在逐渐增强。2012年前两季度，西安住宅均价总体呈平稳走势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4.3购房者的购房指数

选取2011年和2012年前两季度西安市西安居民购房指数为指标, 对比实施限购后西安市居民购房指数的变化,第二月限购令颁布以后

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西安居民购房指数呈现出明显的下滑走势。受到今年预期有可能出台更加严厉的调控政策的影响，人们的购房行动变得迟疑，大部分人群都在静观楼市变化，导致西安居民购房指数大幅下降。其中由于开发商大打优惠牌，这在一定程度上刺激了部分前期一直做观望的刚需置业者以及改善性人群需求出现了集中释放，于是这些置业者便放弃观望选择出手，楼市有一定回暖，销售势头表现强劲。其间虽然有所回升，但整体是呈下降趋势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4．4 “限购令”对购房者购房心态的影响

西安市1000名市民参与了调查，从本次问卷调查结果的统计分析可以总结得出: 首先，71.3%的人支持限购政策，53.4%的人认为应该加强对限购令的执行力度（其中大部分是只有一套或者没有住房的市民）。其次，76.7%的人认为房价高，不能接受，51.4%的人认为房价不会下降，其中31.4%的购房者则认为西安整体的发展在提速，国际化大都市建设、地铁开通、城市改造等众多利好，西安的发展将更好，而房价也势必随之而提升。另外，11.9%的居民购房是刚性需求，不管政策如何，都需要购房解决住房问题；绝多数的居民受各种经济、政策条件的影响，持观望的心理。

结论

5．1对抑制投资投机性购房行为起到了一定的作用但执行力度不够

房价虚高已成为目前人们关注的最大问题，而限购对房地产市场产生了实质性影响，限购令颁布之后，商品房成交面积急剧下降，一批投资投机性购房需求被迫离开，以自主或者改善型需求为主的刚性需求主导着当下的市场。所以限购的出台也是受到广泛支持，但多数人认为房价不会下降,且认为限购令不够到位，应加强执行力度。

5．2房地产成交量未来走势不明

在2011年限购影响下，拥有2-3套的购房者比例较小，投资者逐步退市，而刚需观望氛围浓郁，但受楼市调控政策影响，较多的购房者依然选择了暂时持币观望态度，另外，随着我国收入水平持续增

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长，一套住房者也可能成为新的购房对象，可以看出西安楼市住房需求较大，潜在购买力较为旺盛。

5．3抑制需求为后市反弹埋下伏笔

“限购令”只是一时性的抑制了房地产投机，而不是打击了投机。日后该政策一旦放开，将导致楼市报复性反弹，市场将重现抢购“现象”,为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害。

5．4 “限购令”限制多久

“限购令”的实施在短时间内效果明显，这仅仅是临时性的措施，并非长久之计，如果长期实行，定会扭曲市场关系。稍加注意我们就能发现，“新国八条”在限购政策上预留了极大的时间操作空间，即“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，不确定成为一致选择，这种空间是一个供各种力量相互博弈的舞台。

参考文献：

[1]百度百科.限购令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.[2] 刘艳莹.浅析“限购令”对房价控制的作用[ J].城市建设理论研究(:电子版),2011,(15).------------最新【精品】范文

第三篇：房地产：限购令影响将淡化.（写写帮推荐）

房地产：限购令影响将淡化

多方面的数据和信息表明，已推行的限购令影响非常有限。2010年以来，写字楼、商铺与住宅的成交量同比变化呈现明显的一致性，而写字楼和商铺并未实行调控。四个直辖市中，重庆是未实行限购的城市，其今年的成交量同比增速反而明显不如与其他三个今年限购的直辖市(重庆去年的基数也不高)。一二线样本城市和全国相比，商品房成交量的同比走势也非常一致，全国数据的主要构成是未限购城市，两者的一致说明三四线未限购城市和一二线限购城市的波动也是一致的。草根信息显示，规避限购有多种途径。

在流动性紧张程度缓和时，限购范围扩大等行业调控的影响将更加淡化。行业调控和流动性状况变化共同影响购房需求，但两者的效果不同。在流动性由松变紧时，行业调控的短期冲击产生强烈的叠加效果，就像2010年5-7月的情形，而冲击过后需求和成交强劲反弹。而今年以来尽管行业调控加码，但由于流动性偏紧的趋势和力量已经较为牢固，行业调控的冲击是第二位的，反映在短期冲击结束后(今年3月份的观望)，需求依然疲弱，4月份以后一直没有出现明显的成交回升，尽管潜在供给很大。未来流动性紧张程度若出现缓和，我们预计限购的影响将更加淡化。

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维持同步大市-A评级。地产板块领涨大多出现在流动性转好趋势确立之时。如中国2007年、2009年。

目前个股推荐龙头公司。无论在流动性不断趋紧的2003-2004年，还是在流动性开始趋于好转的2005年中-2006年上半年，地产股中涨幅居前的个股大多是两类：业绩增长类、资产重组类。今年行业分化明显，大公司在销售、融资、资金实力、未来扩张潜力等方面均具有突出优势，业绩锁定性强，估值优势明显。在目前流动性转好趋势是否确立尚不明朗之时，推荐保利地产、金地集团、万科、招商地产。

风险提示：宏观政策突然放松，地产板块全面领涨。经济增长无亮点，地产板块全面获得明显相对收益。

第四篇：房产限购令对家居市场的影响有多大解读

房产限购令对家居市场的影响有多大

2011-02-21 11:30:00

来源: 太平洋家居网 跟贴 0 条 手机看新闻【慧聪家居用品网】2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》(以下简称《意见》，通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护成都房地产市场平稳健康发展态势。近日成都“限购令”出台的消息不断，政策终于落地，楼市再掀波澜。“限购令”一出对家居行业来说可谓“雪上加霜”，面对艰难时事，家居企业必须突围而出。成都楼市、家居尚笼罩在新“国八条”的阴影下，“限购令”的出台让楼市、家居面临更大的困境。楼市与家居紧密相连，向来是一荣俱荣，一损俱损，当成都家居遭遇“限购令”，家居企业真的犯愁了。事实上，去年的两轮房产调控已经让家居业饱受折磨，2011家居建材涨价已成定局，行业本身就面临多重问题，疲软的家居业拿什么抵御这一再的调控? 地板：面临“内忧外患”刚需存在拼价值

话说地板行业，近来最热的话题莫过于“双反”(反倾销反补贴调查，以致很多以外销为主的地板企业转向内销，国内市场的竞争更为激烈。加之，国八条、限购令等政策的陆续出台，木材、人工涨价，木地板企业举步维艰。市场份额减少，竞争更残酷，涨价势在必行……地板行业必加速洗牌。

成都限购令的目的是抑制投机行为，稳定楼市，但是不可避免会抑制住一部分刚性需求，在通胀压力下，消费者也更为理性。目前国内木地板企业有3000多家，但是还未出现市场占有率超过10%的垄断性品牌，地板行业在限购令的催化下，小企业的生存空间将逐渐被挤掉，行业品牌加重度或将加强。从这个角度看，限购令也起到了一定的积极作用。所以，地板企业必须正视困难，将眼光放得长远一些。正如升达林业成都分公司总经理刘志超先生所言，限购令多半还是限制了投机行为，这部分群体即便购房也不会装修，所以刚需还是存在的。涨价乃必然趋势，升达地板的应对措施是原有产品系列暂不涨价，升达在今年会加大力度推出新品，增加产品附件值。我们不再打价格战，企业现在拼的是价值。家具：“限购令”成催化剂主动迎战突破坚冰

“好家具，成都造。”四川家具逐渐拥有更大的市场与知名度，“限购令”出台尽管会对家具行业造成一定影响，但是某种程度上讲，房产调控政策也是家具行业发展的催化剂。

四川家具要走高端路线，走出四川，走向全国，需要实现质变。四川家具一般走二三线市场，这是其优势所在，未来小户型家具市场将放大，对于这一市场的把握，四川家具应该没有问题。家居市场的不景气，也会促使家具企业反思、改进。比如四川家具要做高端，首先要在设计上下功夫，不断推陈出新，找到自己的方向。成都地区家具市场竞争向来激烈，当市场份额缩减时，家具企业又该如何应对呢?记者采访了红苹果家具成都总经理吴小兵，他表示，困难重重，我们依然要突破坚冰。成都实施“限购令”是意料中的事，要为楼市降温确实需要这样强有利的措施。2011年成都市交房量不会太大，“限购令”让楼市更加低迷，家具行业的生存堪忧希望今年5月后，市场状态会有所好转。家装公司：市场萎缩发掘保障性住房市场

“限购令”对于家装公司而言无疑是个坏消息，但是家居市场也并非不堪一击。首先存量房装修需求还是存在，保障性住房开放也是可重点挖掘的一块。记者了解到除2010年成都市中心城区新开工建设的廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米外，到2012年成都还将再建200万平方米保障性住房。如今，成都不少家装公司已经推出一些低价套餐，希望能抓住更多的群体。

龙发装饰成都公司副总经理陈静宇告诉记者，“限购令”对于装修的影响还是有限的，炒房客的房子是装或不装，他都放在哪儿，不闻不问;刚性需求的购房者，为了住家买房子所以一定是会装修。家装公司随着市场变化及时调整，寻求新出路。专家意见：房产调控阵痛期家居或有短期停滞

经济学博士杨梅女士表示，总体来说，家居行业的发展前景是好的，但在房产调控阵痛期，可能有小范围短期停滞。具体而言，房产调控会抑制一部分炒房行为，但真的需要买房子的人远远大于炒房者，安家立命的70后，成长独立的80后，初出社会的90后，谁会因为房产调控政策而放弃买房?这批买房者交房后都面临装修和购买家居产品的需求，这个需求潜力是巨大的。家居行业未来发展形势仍然锐势不可阻挡。“国八条”包括成都调控细则的出台对于房地产及下游产业链家居业的影响是不可避免的，但是这种冲击并非网络传说的“洪水猛兽”，我们应该理性的看待问题。

家居产业分为中低端或者中高端这两大块，中高端的家居产业它面对的客户主要是自住客户，如果租房给别人的，为降低装修成本，一定不会买中高端的产品。因此，自住客户既然受到宏观调控政策的影响相对来说有限，对家居行业来讲做中高端的家居行业受到的影响同样相对有限。房产调控主要是针对投机炒房行为，限购令等政策使这一部分人淡出市场，中低端产品市场很大一部分客户将会流失。调控对家居的影响不能一概而论，还是要看产品的定位。

如何应对通胀

一、限购通胀给家居业带来压力

虽然有些耸人听闻，但新政给楼市带来的冲击在所难免。当然，从国家的角度肯定是希望中国的房地产行业健康而稳定发展，遏制目前这种快速增长甚至畸形增长的势头。然而，楼市的调控势必会给下游的家居建材行业带来影响，尤其是上半年，政策刚刚出台，即使是具有刚性需求的人们，因为一时无法摸透政策方向，所以大多处于观望状态，这直接影响到家居建材市场的发展。

除了楼市的冲击，今年持续上升的通胀率给家居建材行业的发展又带来当头一棒，原材料价格上涨，燃料价格上涨，劳动力与运输成本提高……所有这些，使家居业面临着“涨”与“不涨”的两难境地。一方面，银行虽然数度上调存贷款利率，但就实际而言还是负利率，收入的增长并没有赶上通胀率的增长，老百姓手里本来就没有过多余钱，现在生活必需品的价格又持续升高，生活层面都开始出现问题了，哪还有过多余钱来进行其它方面的消费？另一方面，生产成本的提高，让家居业也面临着不得不“涨”的局面。可是原本消费需求就已经减少，涨价之后能否挽留住有限的顾客？众多企业和商家不敢贸然尝试。

二、涨与不涨，境地两难

生产成本提高，利润减少，很多企业感受到物价上涨的压力，因此从年前开始便纷纷声称要将旗下产品涨价30%等等，但也有很多企业依然坚持既定路线，或者保持原有价格，或者小幅度进行调整。

乐豪斯装饰产业集团市场部部长郝小梅表示：乐豪斯大部分产品的价格没有上涨，因为我们的理念就是“让装修变得简单平价”，所以我们用“好产品、低价格”来为客户节约成本，乐豪斯采取工厂化和F2C的模式，也就是直接从工厂到消费者的模式，保证最低价格，但是如果通货膨胀、材料涨价严重的情况下，乐豪斯也会对产品价格进行部分调整，但只追求合理利润，并不会盲目跟风增长。

比嘉地板青岛总代理张国兵也表示：2011年随着热钱涌入木材行业、人民币升值加剧国外原材料紧缺、人力成本持续上涨，地板生产成本进一步疯涨，涨价不可避免。但比嘉顶住成本上涨的巨大压力，为了保证广大消费者的利益，让消费者能享受到高质量高性价比的产品，比嘉地板营销公司决定延迟涨价，并且在一片涨声中不升反降，在3·15期间做出史无前例的全面让利，使消费者在物价普遍上涨的形势下还能及时享受到物美价廉的比嘉地板。后期比嘉地板也会根据原材料供求情况适时调整产品供货价，按照目前的物价行情来看，涨价是不可避免的，但比嘉地板会把涨幅控制在消费者可承受的范围内，预计涨幅会在5%左右。

对于通胀之下家居业面临的压力，海博家居开发区店副总经理董建钢表示：这是不可争议的事实，拿开发区来说，从运输、搬运到安装，一个工人的工资是不断在提升的，通过报纸等媒体来看，人们工资的标准也都在不断提高。虽然工资提高了，但是材料等的价格也上来了，这是一个连锁反应，经销商拿到产品的价格也相继跟着提高，如果仍然按照原来的价格销售，那么利润空间就会下降，甚至没有利润。实际将来的发展趋势是产品利润会越来越小，现今许多商家在打价格战，但我们提

倡经销商把价格降低，因为老百姓最认的还是价格，只有你的价格在消费者接受范围之内，你才会有卖点。

三、双重压力之下，家居业如何应对

限购通胀确实给岛城家居业的发展带来了诸多压力，面对众多困难，家居业应该如何应对以突破困境呢？笔者认为应该从以下几个方面努力：

1、质量服务双管齐下

产品质量是一个永恒的话题，没有质量相当于没有生命，因此这不光是面对困境，企业要生存发展也必须以质量为前提，因此质量问题在此不必多言，每个人都是消费者，其重要性大家心中自明。除了稳定的质量，服务也是至关重要的一个方面，这包括售前、售中和售后。售前如何让消费者充分了解产品性能，为其品质和品牌内涵所吸引，最终产生购买欲望，这都是前期服务应该考虑的问题；消费者下单之后，如何快速完成一系列流程，使顾客顺利拥有并使用上产品是售中服务该考虑的事情；产品的质量再好，经过时间的洗涤也会出现这样或那样的问题，因此怎样解决问题，保证消费者的利益，最终赢得消费者的口碑这是售后服务必须要思考的事情。过硬的产品质量，良好的产品服务，这才是企业和品牌存在的基础。

2、调整产品结构

涨价虽然在所难免，但企业和商家完全可以采取“迂回包抄”与“循序渐进”的方式，先对部分产品的价格进行调整，让消费者有一个接受和适应的过程。此外，另一个很重要的方面是适时调整产品结构，产品的种类丰富了，样品变化了，消费者自然会感觉到眼前一亮。新的产品自然会有新的价格，此时再将产品价格进行变动，消费者在心理上自然不会产生落差。另外，产品价格的变动只是便面文章，如何加大研发设计力度，开发迎合市场的新产品才是企业创新的生命力所在。

3、品牌策略

一个企业要长远发展，品牌策略是必由之路。聪明的企业在发展的过程中善于总结和积淀，将企业的历史和文化融入到所研发的产品之中，形成独特的品牌内涵。这一方面为产品加入了更多的附加值，另一方面使产品的竞争力也得到了普遍提升。因此产品不单单是一个实体，或是一种服务，它也有精神层面的东西。有了品牌内涵还不够，还要将这种精神层面的东西进行提炼和包装，有效地宣传出去，让越来越多的人了解接受，赢得消费者信任，形成口碑，口口相传，如此企业和产品也就具有了无形的生命力，可以久远的发展下去。

综上所述，限购与通胀的压力固然存在，但不能因为困难就选择放弃，企业在练好内功的同时，积极探索寻求有效的应对策略，持之以恒，必然能最终取得突破，任凭风浪再大，也能巍然耸峙，立于不败。

第五篇：限购令背景

限购令出台背景

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。

问责制催生了限购令(2010-10-15 0:13:29)

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限购成当下热词，也将成为2010楼市调控经典。有资料显示全国已有8城市出台了住宅限购令，想信限购令会被更多地方所模仿，因为房价若再上涨的话，将受问责。所以尤其说限购令是为调控楼市而出，还不如说是为了不被问责之无奈！有几个现象说明限购令属问责制催生的。一是凡出台限购令的地区，“暂时”两字总少不了。是不是可这样理解，为了避过问责之风头，风头一过就恢复？其次为经济着想，限购促成观望免不了，后果就是财政收入、土地卖不出去等，势必会造成经济数据难看。到时只要再鼓励鼓励买房，一切问题迎刃而解。

二是同样一个政策，为何不在全国范围内实行？如果说限购是为了有效遏制“投机或投资”性买房的话，难道没实行限购令的广大地方都不存在“投机或投资”性买房现象？所以从以上两点看，所谓的限购令只是为应付问责而出的。

而随时间的推移，所谓的“史上最严”政策调控，也就体现在一个“限”字上，因为唯有这样才不会被问责。更让人们可想象的是，若房价再涨的话，想信严厉的规定还会有，或规定价格、或一律不许再买房。大家都不买房了，房价自然就没了涨跌，也就符合稳定两字了。上述这点想象并不是没可能，因为小道说，节前上海方面曾有过“新开盘只许降不能涨”？

可以预见的是在接下来所有调控中，都会围绕怎样不被问责而展开。调不了房价将调人的做法，其威慑力是没人敢怠慢的。至于政策会伤到谁，又伤害了什么，己经顾不上这些了。再说了有那一种政府会对所有百姓有利的，所以作为百姓再怎么有怨言，也只能是仰望天空了。

限购令出台的背景(2010-10-16)

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限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。

4月30日北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。

所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。“限购令”未打中过高价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。1：限购令出台的历史背景：

（1）：2007年，由于房地产交易量和交易价格均异常增长，同时通货膨胀开始爆发，政府出台房地产调控政策，到2008年年中时，终于把房地产这匹脱缰的野马拉住，可是接下来的全球金融危机，使政府在短短的几个月后放弃对房地产的调控，并对房地产加倍扶持，最终虽然经济避免了崩溃，但是房地产价格却几乎在2007年高位的基础上几乎翻了一倍，众多社会资金涌进房地产，是房地产的交易量和价格迅速攀升，房地产成了投机资金的天堂，房地产被说成是印钞机，房地产价格被认为会永远上涨，（2）：从2009年底开始，政府就开始调控房地产，但是在各地方政府阳奉阴违的执行下，在土地财政的诱惑下，直到2010年底，几乎所有的政府调控政策都被化于无形，政策效应越来越差，政府信用急剧降低。（3）：众多实体企业，包括央企难禁诱惑，纷纷斥巨资进入房地产，实体经济面临空心化

（4）：通货膨胀逐步恶化，房地产价格的高涨难辞其咎

（5）：一二线城市的财富效应驱使资金，人员纷纷涌进城市，城市已不堪重负，北京的大堵车表明城市已无法承载更多的人员涌入

（6）：房价物价高涨，导致刚刚就业的年轻人和低收入群体处境艰难，住房保障极其缺失

（7）：房地产的财富效应，使得投机投资资金大量购买多套住房，投机套利，把房价不断推升到更高位

（8）：银行疯狂放贷给房地产行业，金融安全堪忧

（9）：地方政府疯狂卖地，疯狂投资疯狂拆迁，深深陷入房地产

凡此种种，都使得中央政府不得不暂时冻结一部分市场交易，迅速冷却房地产市场的狂热，出台包括限购令在内诸多调控政策，其中限购令是最有力度的政策之一，经过近一个月的地方政府的推脱怀疑和内心挣扎，最终各级省会城市基本都出台了限购令，限购令的效果开始显现：

1：限购令的核心是对不符合条件的人限制购买，所以他的第一个效果就是迅速降低了成交量

2：限购令对外来人员实行限购，大大阻止了外来资金和人员进入市场的速度和力度

3：限购令对投机投资需求形成致命打击，摧毁了他们获利的链条

4：限购令导致的交易量的下降，使开发商和地方政府会减少投资速度，降低地方政府债务继续大规模膨胀，减缓了城市规模扩张的速度

5：限购令部分改变了购房者的心理预期，使得部分超前购买客户从容起来，也使得民众对房价飙涨的预期有所减弱

6：限购令使得已购房客户惜售，增加了房地产的价格稳定性

7：限购令使得开发商更加注重刚需客户，合理定价。