利率调整对房地产市场影响论文

第一篇：利率调整对房地产市场影响论文

摘要： 房地产市场与宏观金融政策密切相关, 利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定, 探讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对我国房地产投资规模及房价的影响。

关键词： 利率 房地产市场 影响

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。

利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。自2006年以来，央行七次提高利率，仅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的贷款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商和房价的影响。

1.利率调整对购房者的影响

房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显，以25年贷款期限，贷款额为100万元，贷款利率为7.83%为例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买90平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款20万了。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。

其次，对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金，这样投资者就会改变其对房价走势的预期，改变其资金的投资方向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产市场的话，就会导致房地产市场出现大量的空置，影响房地产的供求关系的变化，导致房价的变动，进而影响房地产市场的健康发展。

2.利率调整对开发商的影响

房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有20%左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的40%左右的负债实际上是开发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有其他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整。3.利率调整对房地产价格的影响

房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间,2004年至今, 央行连续七次小幅加息, 而2006年我国固定资产投资价格上涨1.5%,70个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于105,全年价格上涨5.5%, 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。

综上所述，上调利率对抑制需求,平稳房产价格会起到积极作用。有专家认为,此次央行连续上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不大, 但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几率非常大, 从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样, 在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。此次利率的上调, 肯定会对房产需求者的心理产生影响,市场将出现短暂的观望态势，这一现象在很多大城市已经显现。

第二篇：浅析利率调整对房地产市场的影响

浅析利率调整对房地产市场的影响

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，尤其是像蚌埠市这样经济结构单一的二线城市，房地产市场已经逐渐成长为带动我市经济发展的支柱产业，然而房地产业的繁荣背后也日渐显现出一些问题，宏观经济出现了过热的势头，给经济安全带来一定的隐患。因此加紧对房地产市场的监管，加强对房地产市场的调控已经成为政府部门宏观调控的重要工作之一。

利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商的影响。

购房者购买住房的目的只有两个，一是用于居住，二是投资。股市的震荡波动，市场的不稳定因素，使人们发现房地产市场是风险最小、收益最大的一个投资方向。但是不管怎样去配置，购房者的资金决大部分还是依赖于商业银行的贷款，利率提高无形中提高的购房者的投资成本，其预期收益将会缩水，迫使投资者改变资金流向。因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。

就开发商而言，绝大多数的开发商的融资渠道都是依靠商业银行贷款来进行间接融资，而银行贷款利率高低则是融资成本的直接反应，决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。开发商只能将这些成本转嫁到购房者身上，但现阶段来说，蚌埠市的收入水平，人们的购买力毕竟有限，开发商转嫁的成本也不能无休止的增加。这就迫使开发商项目资金的运作受到较大的影响，面临较大的经营压力，有利于房地产行业的结构优化和调整，防止房地产泡沫经济的出现。

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间，虽然利率调整并不能直接决定房价，但却可以通过控制房地产的需求和供给从而产生影响。上调利率将会对抑制需求、平稳房产价格起到积极作用。虽然央行每次上调利率的幅度都不大，但是采取这种频繁的利率上调，表明利率仍有再度上调的几率，并会对住房消费者形成心理预警机制。

中行工农路支行：凌晨

第三篇：信贷政策调整对房地产市场的影响及对策

信贷政策调整对房地产市场的影响及对策

中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策”的出台，被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，一旦出现问题对金融安全的影响也很大。因为房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。

一、新政策出台的背景

1．央行检查房地产信贷问题显现。

为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％，这一比例引起了管理层的极大关注。

2．商业银行房地产开发贷款增长迅速。

根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。

3．央行今年货币供应量增长过快。

今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上 述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展（详见中国人民银行《关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，见本刊6月号第33页）。

二、新政策预期的目标

1．保持供需平衡。

商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。

在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。

2．避免大起大落。

从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。

因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。

3.防范金融风险。

房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏帐；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。

4.兼顾公平和效率。

目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来巨大的利润，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这类购房者毕竟是市场需求的少数，目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。

三、新政策对房地产业的影响

房地产企业融资渠道较单一，对银行金融支持依赖度过高。据估算，房地产项目中接近70％资金来自银行，部分项目银行资金比例高达90％左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在：

1．中小房地产开发企业濒临困境。

今年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款198.7亿元，房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增257.5亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产企业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计：该政策实施将使约50％房地产企业陷入困境，70％以上的项目无法继续。

2．房地产消费势头受抑制。

该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。据了解，目前北京房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。

3．市场发展的信心受压制。

部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。

4．高档住房受到严格限制。

从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。

但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为32％，竣工面积增速为37％，而商品房销售增速为45％。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。

四、新政策的新动向

央行新政策的出台，已在房地产行业引起很大的反响，但新政策的具体实施还须各地分行制定各地区相应的“房贷实施细则”。然而，央行新政策出台后出现一些新动向应引起关注：一是央行将房地产信贷和其他金融信贷监管职能移交到银监会，而目前银监会刚刚成立，监督房贷政策执行情况的政策倾向尚不明朗。二是该政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身的具体情况自行制定，由于房地产企业和贷款银行之间存在利益上的双向依赖，估计政策的实施具有一定的弹性和缓冲空间。

五、房地产开发的对策

1．信托业将成为房地产企业新的资金源。

我国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施一年来，已有100个信托品种投放市场，均大受市场欢迎。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款。因此，在新政策出台后，房地

产商加强信托产品的设计和运用有广阔的前景。目前，发达国家70％的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。

2．积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。

央行新政策的出台，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。中小型房地产商面临新一轮兼并重组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房地产商可结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有选择地同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。

3．房地产企业应注重吸引外资。

房地产企业可以通过改制时吸收外企入股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一旦和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固，因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称是房地产金融。另外，随着我国加入WTO，2005年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注入大量资金。

4．房地产开发要注重政策倾向。

此次央行新政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别墅”等商品房。然而，新政策实施后因为此类楼盘开发量减少，开发成本增加和人们需求增长会使这类商品房的价格上涨，同中小型企业不具备此类商品房开发相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的开发空间，其增值和盈利的机会可能大于以往。

第四篇：关于房贷调整对房地产市场影响的调查报告文献综述

关于房贷调整对房地产市场影响的调查报告文献综述

引文

房地产作为一种耐用商品,其价格是在资本或资产市场上决定的,这决定了房地产市场与金融资本市场有着密不可分的关系。房地产开发具有投资规模较大,开发周期较长的特点,这使得房地产的投资需要大量资金,远高于房地产企业自有资金规模,外部融资成为房地产企业主要资金来源。目前我国房地产企业的融资渠道主要有国内银行贷款、REITs融资、上市融资、债券发行等多种途径。以开发住房为主营业务的房地产企业,一直以来都以银行贷款为主。因此居住类房地产的价格变化必然与银行放贷量、利率等金融指标的变化有着千丝万缕的联系。在市场经济的条件下,政府对居住类房地产价格的调控除了供需调节外,借助房地产金融方面的调控在整个宏观调控体系中也是必不可少的。利率调节由于其容易施行、见效快等特点,是使用比较频繁的房地产金融政策。随着利率调整,整个住房市场会产生怎样的响应,住房价格会如何变化等问题是历次调控政策出台后,各界广泛关注的焦点。

关键词：

住房贷款；房地产市场

一、个人住房贷款发展及风险概况

从发展历程看，与北京市住房市场和宏观政策调控相适应，北京市个人住房贷款发展可以大致划分为三个阶段：1998-2004年为个人住房信贷的高速发展时期，年均增速为319.5%。2004-2007年为个人住房贷款平稳发展期，在房地产调控政策和房地产市场的共同作用下，个人住房贷款高速增长的势头受到抑制，2005-2007年北京市个人住房贷款增速分别为13.8%、7.3%和13.6%。2008年以来，随着房地产市场进入全面调整，北京市个人住房贷款进入结构调整期。2008年北京市个人住房贷款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8个百分点。从结构看，在新建房贷款负增的情况下，二手房贷款保持了高速增长。

从信贷风险看，在个人住房贷款高速发展时期，随着个人住房贷款的快速增长，个人住房贷款不良率也迅速提高。2001年末北京市个人住房贷款不良率为0.3%，到2004年末上升为1.62%。自2004年以来，在宏观调控的作用下，北京市个人住房贷款增速迅速回落，但资产质量保持了总体较好的状态。2007年末，北京市个人住房贷款不良率为1.43%，比2004年末下降了0.19个百分点。截至2008年末，中资金融机构各项房地产人民币贷款不良率为2.39%，比上年末微升0.02个百分点。其中，商业性个人住房贷款不良率为1.53%，比上年末仅提高0.03百分点。

在房地产市场进入全面调整时期，我国个人住房贷款风险并没有出现快速上升，即使在深圳、广州等房价降幅较大的城市，个人住房贷款依然是商业银行的优质信贷资产。这表明我国居民信用意识并不像境外某些信用评级机构想象的那样弱，也表明提高首付比率、对主体封顶楼盘发放贷款、月供收入比等房地产信贷政策起到了一定的效果。同时，说明居民对家庭收入预期、经济增长预期较好，对中国经济维持健康快速平稳发展的信心仍在。1

二、住房贷款风险分析

当前，我国个人住房贷款种类相对单一，仅有数亿元的固定利率住房贷款，且基本已经停办或停滞发展，其他基本上是根据法定基准利率变动的可调整利率住房抵押贷款，并附有贷款保险或担保，与美国的ARM（Adjustable rate mortgage）相类似，但不能流通转让。因而，除了系统性风险外，其具体风险主要可分为违约风险、提前偿还风险、操作风险和流动性风险等。具体情况分析如下：

（一）月供收入比的信贷政策要求提高了房贷抗风险能力，因收入变化带来的违约风险不会大幅增加

违约风险特指借款人可能不履行偿还本金与支付利息的义务而产生的风险。违约理论及实证研究表明，借款人收入下降或意外支出增加会降低借款人的支付能力而违约风险增加。基于该理论和判断，我国信贷政策要求房贷月供占家庭收入的比重不超过50%，因而只要贷款购房人对家庭收入的预期保持稳定或向好，因收入骤下降而造成的违约风险就不会大幅上升。影响支付能力的因素包括借款人的年龄、收入、支出及其他借贷关系。据调查显示，北京市房贷借款人中青年占主体，其收入正处于上升阶段。其中，30岁（含）以下和30-40岁（含）的借款人占比为超过七成，50岁及以上贷款购房人仅为贷款购房人数的百分之五左右。尽管受到国际金融危机的影响逐步加深，但北京市贷款购房人对家庭收入稳定预期尚在。预期家庭收入基本稳定及较大幅度上升的超过八成，对收入预期不确定的家庭不足两成。从商业银行了解到发生过延期还款行为的房贷借款人不足一成，而且在出现延期还款行为的房贷借款人中，九成借款人是因为遗忘、出差等情况而无意间延期。这表明我国房贷风险。

这与爆发于美国的次债危机有明显不同，美国金融机构为了发展房地产信贷业务，除了信用优质家庭发放住房抵押贷款外，还向信用较低或低收入的购房人发放抵押贷款。美国抵押贷款市场大致可以分为三个层次: 优质贷款市场(Prime Market)，“ALT-A”贷款市场和次级抵押贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用分数在660分以上，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。“ALT-A”贷款市场介于二者之间，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，还包括一部分分数高于660的高信用度客户。次级抵押贷款对信用要求程度不高，信用风险较高，贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%-3%。美国次级抵押贷款总规模大致在1.3万亿美元左右, 其中有近半数贷款人没有固定收入凭证，这部分人的收入不稳定性较大。可见，房贷客户不稳定是重要的信贷风险因素之一。

（二）首付款比例等房贷政策要求增强了应对房价下跌的能力，房价滞涨不会大幅提高房贷不良率

国外理论界实证研究表明，当抵押房产的价值低于剩余贷款余额时，借款人即使有能力支付房贷月供也可能违约。美国次债款危机正是发端于房价降温，受美联储低利率政策和房价持续上涨的影响，美国人的买房热情高涨，据美国联邦统计调查署统计，全美家庭自有住宅比例从1980年的64.4%持续走高到2005年的69.1%。大量美国居民贷款购房，2006年美国次级抵押贷款占全部抵押贷款的比例快速跃升到30%左右。2006年以来由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难及时将房产变现，房屋价值也可能已经跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负。

基于此项结论，我国个人住房贷款政策明确规定了首付款比例的最低要求。为了支持普通家庭购房，同时为了防范房地产信贷风险，2006年我国信贷政策进一步将购买90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。当前，我国房贷平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。这表明我国房价即使出现波动，如果下降幅度不超过20%，通常的房产价值不会低于贷款余额，由此导致的房贷违约风险将会较低。另一方面，从1998年开始，随着国家住房制度改革、商品化进程的加快，在土地、金融等政策的综合作用下，我国房地产市场进入快速增长期，部分城市房价出现快速上涨。据统计，从2003-2008年北京市住房销售价格指数累计上涨60%左右，从实际销售价格看，我国许多城市房价涨幅应在一倍以上。因而，尽管我国房地产市场进入全面调整期，但由于累计涨幅和最低首付款比率要求，我国银行房贷资产不良率不会出现较大幅度上升。

（三）受国际金融危机影响通货膨胀预期逆转，五次降息将利率风险降到较低水平

从需求角度讲，住房贷款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上决定住房贷款的实际利率水平。从供给角度讲，房贷的实际利率水平至少能够补偿商业银行的资金成本或通货膨胀水平。住房需求、通胀预期、资金供给、利息调整等对实际利率水平均存在不确定影响，从而造成利率风险。在美国，也正是由于利率上涨刺破了房地产泡沫而激发了次债危机。次级抵押贷款人很少考虑到未来利率上升后的负担，他们预期房地产价格会持续上涨，或至少认为在“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出售，风险是“可控”的，并且想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。然而在美联储连续17次上调联邦利率后，80%的次级抵押贷款人月还款额在不到半年时间里猛增了30%～50%。据雷曼兄弟公司报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷。

受国际金融危机的影响，我国房贷利率政策及时调整，2008年下半年人民银行连续五次下调存贷款基准利率，累积下调216个基点，并且购买自住普通商品住宅的购房人申请商业贷款还能最低享受0.7倍的下限优惠。截至2008年末，五年期以上的商业贷款购房基准利率为5.94%，下限优惠利率为4.158%。五年期以上（含）的公积金住房贷款利率为3.87%，五年期以下的公积金住房贷款利率为3.33%。从当前利率水平看，房贷的利率风险相对降到较低水平，如果我国宏观经济不出现意想不到的波动，房贷质量不会出现较大幅度下降。

（四）流动性过剩局面与相关调控政策效果之间关系微妙，提前还贷风险逐渐加大

当前，个人住房贷款一般来说允许借款人提前偿还而不规定罚金，借款人可以自由选择提前偿还贷款，从而带来金融机构安排信贷资金的不确定性和再贷款利率低于合同利率的损失，从而产生提前还款风险。在当前流动性相对过剩的情况下，提前还款风险正在逐步显现。据调查，北京市住房贷款借款人有提前还款行为的约占三成，在当前情况下有提前还款倾向的借款人超过一半。从当前金融市场形势看，居民手中的房产、股票等资产价值逐步回归，资产投资收益率逐步降低。在这种情况下，理性借款人会逐步将资产投资资金用于提前归还贷款。从北京情况看，2006年提前还款约占个人住房贷款余额的12.0%，2007年和2008年约占个人住房贷款的13%，提前还款风险较大。

（五）信贷管理尚有很大的提高空间，操作风险不容忽视

我国的住房贷款在贷款管理制度上相对比较完备，既有房产的抵押，又有贷款保险或担保。信用放款金额相对较小，金融机构产生直接贷款损失的可能性较低。但是在房贷业务竞争日益激烈的情况下，商业银行经办人员过于重视抵押物价值，对借款人资质的审查流于形式。特别是对借款人收入情况以及其他申请文件只作形式上的审核，使得一些不符合规定的借款人获得个人住房贷款。特别是对以贷款炒房为目的的借款人识别能力不够、审查不严，客观上助长了投机炒房的气焰。一旦这样的行为正常化，就有可能出现一些假按揭现象，造成信贷风险。

（六）没有建立完善的资产证券化市场，住房贷款存在固有的流动性风险

不能以合理的价格及时变现所持有的资产，就会产生流动性风险，可出售的资产流动性较强，能够降低贷款的费用而降低利率。我国的个人住房贷款，金融机构不能出售变现，借款人也不能“转”按揭，因而固有流动性风险。一旦遇到流动性逆转或出现负收益，银行很难在短期内改善或处理经营状况，流动性风险就会凸现。流动性风险能够加大投资人的利息负担，增加金融机构的支付风险，需要引起高度关注。从北京形势看，2008年北京市商业银行的存贷比约为50%，信贷资金比较充沛。但从流动性比率看，银行负债趋向活期化而资产因住房抵押趋向长期化，这种趋势长期持续引发流动性风险。

三、相关政策建议

（一）加强贷款管理，防止转向“次级贷款”或假按揭风险

在市场条件不成熟的情况下，“次级贷款”会加大银行的经营风险，为防范银行向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款，建议加强对借款人的资格审查及贷后管理，并有利于防止“假按揭”风险。其措施包括：加强与借款人面访及信用调查；严格房地产价格评估；完善收入的有效凭证；定期了解借款人情况。

（二）预测并及早安排提前还款资金，降低资金的机会成本

从国际经验看，对借款人收取提前还款的罚金并不是常规做法。商业银行应具有预测及有效安排改部分资金的能力，面对可能逐步增加的提前还款风险，我国商业银行要做好预测、及早安排，降低提前还贷资金的机会成本，提高实际收益水平。

（三）加强对房地产市场的预警及分析，推进风险定价机制建设

长期利率取决于市场前景及预期，短期利率取决于当前资金供求关系。在利率市场化的进程中，商业银行应加强对房地产市场形势的分析与预测，通过推进风险覆盖风险的定价机制建设，灵活确定贷款利率，切实防范信贷风险。

（四）推进房贷产品创新，加强流动性风险和违约风险管理

我们既要从美国次债危机中汲取教训，又不能固步自封延迟创新步伐，而是积极地推进房贷创新产品市场健康地发展。资产证券化可以降低流动性风险和交易成本，提高资金使用效率。同时，利用选择权等创新房贷还款机制，使借款人根据资金的收入选择还款月供，从而降低风险。

参考文献

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第五篇：浅议“限购令”对房地产市场的影响

浅议“限购令”对房地产市场的影响

摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。

关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析

中图分类号：F299 文献标识码：A

1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。

一、限购令出台的必要性

（一）房价上涨过快

上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负)现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80平方米的商品房为例,计算出相

【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

（二）房产过度投资、投机导致泡沫经济

经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”

2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。国家计委经济研究所2003年发布了“中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。

综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。

二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件），其主要内容如下：

进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅

此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。

(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：

1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%；整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。

2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,“十一五”时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比“十五”增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地产投

【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。

(二)限购令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。

（3）整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力

[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。

2弊

(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。

从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3

极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。

(2)实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产

【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。

（3）金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的【11】名称，应该是资金的合法输血管道。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。

与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举

【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。

三、“限购令”政策的发展

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。

限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控；落实强农惠农政策；努力保持对外贸易稳定增长；大力促进中小【15】企业发展。”

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[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话

四、致谢

通过这一阶段的努力，我的毕业论文终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在大学阶段，我在学习上和思想上都受益非浅。非常感谢xx老师在我大学的最后学习阶段——毕业论文写作阶段给我的指导。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，冯老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。她的这种无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向她表示我诚挚的谢意！同时，感谢所有任课老师和所有同学在这四年来给我的指导和帮助，是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习，教会了我如何做人。正是由于他们，我才能在各方面取得显著的进步，在此向他们表示我由衷的谢意，并祝所有的老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下！