土地增值税对我国房地产市场的影响分析

第一篇：土地增值税对我国房地产市场的影响分析

本科生毕业设计（论文）封面

（2015 届）

论文（设计）题目 作 者 学 院、专 业 班 级 指导教师（职称）论 文 字 数 论文完成时间

大学教务处制

会计原创毕业论文参考选题(200个)

一、论文说明

本写作团队致力于会计毕业论文写作与辅导服务，精通前沿理论研究、仿真编程、数据图表制作，专业本科论文3000起，具体可以联系qq 805990749。下列所写题目均可写作。

二、原创论文参考题目 春兰集团财务控制体系研究 2 新存货准则的特点研究 上市公司财务报表分析－－以xx公司为例 4 中小企业现金流管理中的困惑及其对策 5 某钢结构公司内部会计控制研究 6 资产减值会计问题研究 我国制造业上市公司财务危机的预警研究 8 中小企业融资租赁问题研究 关于借款费用资本化的探讨——以某公司为例 10 企业研发投入的会计核算和税务处理研究 某科技公司人力资源会计实践的困境及对策研究 12 美国财务会计准则第号解析及对我国的启示 13 企业内部审计理论与实践问题探讨 企业并购估价过程中现金流量法的应用研究 15 基于公司治理的内部控制浅析 上市公司高派现股利政策分析—以用友软件股份有限公司为例 17 新旧债务重组准则的比较研究 福达电子有限公司KPI体系的构建、评价与考核问题研究 19 上市商业银行内部控制信息披露研究 20 审计法律责任问题研究 作业成本法在物流企业成本管理中的应用 22 会计职业判断对会计信息质量的影响 石油企业内部审计参与风险管理的分析——以中国石油化工股份有限公司为例 24 会计工作法治化的研究——以xx公司为例 25 某钢铁公司财务报表的分析研究 26 电子商务对传统会计的影响和创新 27 某市小微企业融资问题研究 浅谈公允价值在投资性房地产中的运用平衡计分卡在高校预算绩效评价体系中的应用 30 基于现金流的企业持续经营能力分析 31 黄金现货投资的优势和风险控制研究 32 关于借款费用准则的思考 33 基于公司治理的内部控制浅析 34 某公司存货管理存在的问题及对策 35 某物流企业成本管理策略研究

某公司会计法治研究

万达集团财务战略管理的研究 基于公司治理的内部控制浅析 论EVA在我国中小企业的应用

某公司应收账款的风险防范问题研究 公司治理结构与内部会计控制研究

基于可持续发展的某药业公司现金流量管理研究 某公司会计造假的成因分析及治理对策研究 新会计准则对上市公司利润操纵的影响 公司社会责任信息披露的影响因素分析 现行财务报告的局限性及其改革的探讨 我国增值税改革对企业财务决策的影响

浅议乐清市永德利亚电器有限公司的固定资产管理 浅谈企业内部审计风险的防范和对策 某集团内部控制现状及解决方案研究 股东价值最大化与高管激励模式选择 某建材公司财务风险控制研究 谈会计电算化下的企业内部控制

我国中小企业信用评价指标体系的研究 某变压器公司财务治理结构优化研究 我国会计师事务所风险管理研究 风险投资对企业成长的影响 创业企业财务风险识别与防范 “营改增”对物流企业的影响 宝钢集团财务风险控制研究 中国石化股利政策分析

某建设公司投资结构问题研究 万科盈利能力分析

某公司营运资金管理存在的问题与对策研究 应收账款质量的评价及优化 内部审计风险及其控制的探讨 会计电算化系统的安全性分析 基于内部审计的上市公司内控研究 中小型民营企业财务问题与对策

我国高新技术企业管理舞弊审计问题研究 论国有商业银行内部审计现状与对策 兵团上市公司资本结构特征分析

中小企业纳税筹划方案设计——以酒业制造公司为例 我国优秀上市公司的财务分析及启示 某公司财务危机预警系统设计

新会计准则下存货计价方法对企业的影响 我国上市公司财务舞弊与审计对策 探析我国商业银行的发展与创新

基于竞争背景下的阿里巴巴投资策略研究

关于我国MBO的实施及相关问题的探讨 81 固定资产折旧与减值的比较分析

会计电算化系统应用的问题及其解决对策 83 基于公司治理的内部控制浅析

企业内部控制环境存在的问题及其原因分析——以xx集团为例 85 我国资产减值会计准则对上市公司盈余管理的影响 86 我国预测性信息披露存在的问题及其对策 87 绿色会计信息披露模式的探究 88 论会计信息与委托代理契约的关系 89 某地产公司财务风险研究

新会计准则体系与国际准则体系的差异分析 91 某环保公司问题研究

我国个人所得税的流失及对策研究 93 我国企业股权激励的机制与运用研究 94 我国网络银行监管问题及应对措施 95 某服饰公司存货管理研究 96 某公司内部控制问题分析

估时作业成本法在中小企业中的实例研究

论企业财务风险的分析与防范——以xx生物化学股份有限公司为例 99 注册会计师审计质量低下的原因及其治理对策 100 浅谈打造我国连锁零售企业竞争力的成本控制方式 101 某公司价值链成本管理分析

企业社会责任履行对价值影响分析 103 中小企业融资方式探讨

某房地产公司筹资管理策略研究 105 我国城市商业银行竞争力研究

某公司企业所得税税务筹划方案设计 107 基于公司治理的内部控制浅析

国内外环境会计比较研究及对我国的启示 109 会计信息失真的问题与对策探讨

新金融工具会计准则对我国企业的影响分析

浅谈上市公司内部控制信息披露存在的问题及对策 112 关联方交易审计风险控制对策研究 113 工行某分行全面预算管理问题研究

论高校贷款风险的成因及防范对策－－以某学院为例 115 责任会计在某物流企业成本管理中的应用研究 116 我国现行增值税会计存在的问题及改进设想 117 中小企业并购的财务风险研究 118 某服饰公司存货管理问题的研究

税法与会计准则的主要差异及对会计核算的影响 120 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施

基于企业生命周期的高新技术企业现金流量管理研究 122 EVA理论在某公司绩效管理中应用的研究 123 中小企业应收账款的信用管理及风险防范

某建设集团公司筹资风险成因与对策研究 125 舞弊审计策略探析

国际企业所得税税收筹划研究

基于F分数模型的财务风险分析与防范研究－－以某公司为例 128 民营上市公司资本结构与盈利能力关系分析 129 基于营运资金的企业财务风险控制研究 130 新旧会计准则公允价值计量模式比较分析 131 关于CPA防范法律风险的思考

新准则对上市公司的影响—以存货准则变化为例 133 基于战略的业务单元业绩评价体系构建 134 企业税务筹划风险及其防范 135 某公司营运资金管理分析

国有企业资本经营存在的问题及对策研究 137 关于个人所得税对调节贫富差距的思考 138 准则变迁的社会成本研究

广州药业股份有限公司现金股利分配方案影响因素分析 140 论中小企业内部控制存在的问题及解决对策 141 中小企业内部控制制度构建

合并会计报表与母公司会计报表的有用性探究 143 企业流动资金紧缺分析 144 浅议企业逃税及税收筹划

中小企业方面的问题及对策—以xx公司为例 146 某公司应收账款管理问题研究 147 煤矿企业环境成本核算的研究 148 水污染治理的环境绩效审计

应诉反倾销的会计信息支持与会计维权对策 150 论中小企业内部控制的问题 151 商业企业的营运资金管理研究 152 企业资本结构问题探讨 153 苏宁电器资产质量分析

154 基于公司治理的内部控制浅析 155 财务舞弊的防范与治理

156 房地产企业的财务风险管理分析——以某地产为例 157 房地产开发企业多元化融资风险分析及其对策研究 158 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究 159 某公司人力资本投资及其风险防范研究 160 新形势下创投企业所得税税务筹划

161 我国商业银行内部控制的问题与对策研究 162 中小企业会计信息失真的表现及对策 163 企业实施战略成本管理的问题与对策研究

164 股权激励机制在我国企业中的应用与研究——以苏宁电器为例 165 变动成本法与完全成本法的比较及其结合应用问题 166 医院内部控制存在的问题与对策 167 某纺织公司筹资风险分析及对策

168 企业债务重组问题研究——以某公司为例 169 民营企业财务风险的防范与对策 170 上市公司内部控制信息披露的研究 171 我国中小企业投资困难及对策研究 172 在线会计服务研究

173 论我国收入分配差距过大的成因及税收对策 174 光伏产业上市公司财务困境的预测研究 175 低碳经济下某公司投资管理研究 176 基于公司治理的内部控制浅析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重构

178 企业合理避税问题分析及对策研究——以某集团为例 179 做好预算管理，强化内部会计控制

180 我国企业融资方式选择的探讨——以我国房地产行业为例 181 某房地产公司财务危机预警研究 182 我国高校筹资渠道分析

183 构建我国可持续发展下的环境会计 184 某帽业公司货币资金内部控制制度设计 185 浅析企业内部会计监督

186 S公司业务流程再造与应收账款管理 187 人力资源会计确认与计量研究

188 我国中小企业应收账款资金回笼困难的成因及对策 189 某公司经营业绩评价指标体系的构建

190 中小企业财务风险的分析与防范－－以某公司为例 191 增值税改革后固定资产的税务处理及影响分析 192 论某玻璃公司内部会计控制 193 资金成本在筹资与投资中的运用 194 xx电气公司成本控制途径研究 195 或有事项的会计政策问题探析

196 某公司电算化会计系统内部控制的研究 197 某智能系统公司个人所得税纳税筹划研究 198 论企业采购业务的内部控制

199 无形资产准则的国际趋同与差异分析 200 关于合并商誉的思考

第二篇：浅谈增值税转型对我国的影响

摘要：增值税自1954年在法国最先开征以来，仅短短半个多世纪就横扫全球，成为普及世界的一个重要的税种。特别是经济全球化的今天，设立增值税并不断完善已成为世界各国税政策的必然选择，而随着中国社会经济发生的巨大变化，增值税和营业税并存的商品税体系的缺陷逐渐显现出来，所以我国从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税，这是我国税制改革中的一项重大举措。在国加大投资和扩大内需的形势下，它将为中国经济的发展，拉动国内经济更上一个台阶提供必要的动力。

关键字：增值税转型 改革 企业 经济 影响

一 增值税的概述

(一)含义

所谓增值税就是对商品或劳务在流转过程中实现的增值额为征税对象的一种税。作为征税对象的增值额，是指企业在生产商品的过程中新创造的价值额，相当于商品价值中扣除生产消耗的生产资料价值之后的余额，即V+M部分。具体到一个生产经营单位，增值额是指这个单位的商品销售收入或劳务收入扣除外购商品额后的余额。如果从一个商品来看，该商品生产和流通各个环节的增值额之和，相当于该商品的最终销售额。

（二）特点

1.只就商品价值或劳务中的增值部分征税

2.课征方式采取普遍课征方式

3.税负比较稳定与合理

4.计征方法采取价外计算办法

（三）类型

从税基来看，增值税可以按照对购进资本品的处理方式的不同，分为生产型增值税、收入型增值税和消费型增值税三类。一般来说，用于生产商品或劳务的外购资本品包括：①原材料及辅助材料；②燃料、动力；③包装物品；④低值易耗品；⑤外购劳务；⑥固定资产。各国增值税制度通常允许将第①至第⑤项列入扣除项目，从商品或劳务的销售额中予以扣除。但对第⑥项即外购固定资产价值的扣除，则因国情而异，有的允许抵扣，有的允许部分抵扣，有的则不允许抵扣，由此产生了三种类型的增值税。

1、消费型增值税

以生产经营单位的销售额，减去购进的各类材料及费用支出，并一次性全部扣除生产用的厂房、机器、设备等固定资产后的余额为法定增值额。就全社会来说，这种法定增值额只限于消费资料，故称为“消费型”增值税。

2、收入型增值税

以生产经营单位的销售额，减去所购进的各类材料及费用支出及固定资产折旧后的余额为法定增值额。这种法定增值额相当于生产经营单位内部成员收入总和，就全社会而言，相当于国民收入，故称为“收入型”增值税。

3、生产型增值税

以生产经营单位的销售额，减去购进的各类材料及费用支出后的余额为法定增值额，对固定资产不允许减除。按这种方法计算的增值额相当于企业工资、利息、利润、地租等各因素之和，而这种增加的价值额恰好与国民生产总值所包括的内容相一致，故此称为“生产型”增值税。

二 增值税的转型

（一）增值税转型的原因

由上篇阐述中我们了解了增值税的含义和主要类型，而现在我们要说的就是增值税类型之间的转化。在现今世界上大多数的国家实行的是消费型增值税，只有我国和印度尼西亚等国家实行生产增值税。从满足财政收入需要这个方面来看，生产型增值税因进项税额扣除的范围小，税基较大，在税率相同的条件下，比消费型增值税能取得更多的财政收入。但同时也存在着缺陷，一是纳税人购进固定资产所含的税款不予抵扣，造成了谁投资谁就要纳税，不利于鼓励投资； 二是资本有机构成不同的企业之间税负不平衡、不公平，特别是高新技术产业和基础产业固定资产投资比重大，税收负担重，不利于产业政策的实施。所以我国必须进行改革，也就是增值税转型，从现行的生产型增值税转为消费型增值税。在现行的生产型增值税税制下，企业所购买的固定资产所包含的增值税税金，不允许税前扣除；而如果实行消费型增值税，则意味着这部分税金可以在税前抵扣。

（二）增值税转型的利与弊

在三种增值税类型中，生产型增值税不允许扣除外购固定资产所含的已征增值税，只允许扣除用于生产经营的流动资产的价值，如原材料、燃料等。因此，生产型增值税的增值部分实际相当于国民生产总值，其税基最大，重复征税也最严重，收入型增值税除允许扣除流动资产的价值外，还可以扣除固定资产的当期折旧价值，其增值部分实际上相当于国民收入，税基小于生产型增值税；消费型增值税允许纳税人一次性扣除用于生产经营的固定资产和流动资产的全部价值，实际上相当于只对消费资料征税，而生产资料不征税，因此其税基最小，消除重复征税也最彻底。由此可看出，消费型增值税比生产型增值税更能吸引人投资，这对国家经济发展有着重大的作用，总结一下，从生产型增值税转化成消费型增值税的利端有：

1、刺激高新技术产业的发展，促进经济增长。

2、降低税负，推动国有大中型企业改革。

3、缓解物价不断下降的局面。

4、实现出口彻底退税，增强国际竞争力。

5、解决重复征税问题。

6、实现内外资企业的公平原则。

7、符合国际惯例。

这些利端对我国企业发展的促进有着非常大的推动力，可是，凡事有利必有弊，消费型增值税也并不是完美的，它在使用中也有着一些弊端：

1、使税收收入在短期内急剧减少。

2、加大资金需求和劳动就业压力。

（三）我国增值税转型的主要措施

2004年9月14日，财政部、国家税务总局发文正式启动改革试点。当时采取的是“增量抵扣”方式，改革试点领域也限定在八大行业。

同年12月27日，财政部、国家税务总局联合下发紧急通知，对东北税改的关键政策做出重大调整，将“增量抵扣”方式转变为“全额抵扣”。2005年，试点方案又从“全额抵扣”再度转为“增量抵扣”。

直到2008年，我国将继续推进增值税转型改革试点，研究增值税转型在国内的效果，制定在全国范围内有效的实施方案。增值税转型只要是是给企业减负，引导和鼓励企业设备更新和技术升级，有利于提高企业整体竞争力。

三 增值税转型对我国经济的影响

增值税转型对我国经济的影响总的来说都是利大于弊的，它一方面降低了企业的税负，增强了企业的获利能力，有利于企业的长远发展，另一方面，在节约资源、保护环境。促进社会经济稳步发展等也有一定的作用。

（一）增值税转型对企业财务的影响

1、实行消费型增值税与生产型增值税相比可以增加企业盈利。消费型增值税允许企业购置设备的进项税额直接抵扣，减少企业税收支出。虽然同时降低了新增固定资产的折旧提取额造成所得税有所增加，但总的来说企业利润还是有所提高的。

2、增值税转型提升设备当年的现金流量，增值税转型最终通过降低产品销售成本，来提高经营活动现金净流量。实行消费型增值税后，固定资产投资的当年，由于企业可以少缴增值税，经营活动现金流量由于增值税支出的大幅减少而有所上升。

（二）增值税转型对企业其他方面的影响

1、有利于促进设备的更新改造和高新技术企业的发展，促进产业升级，在原有的增值税制度下，高新技术企业既要承担多投固定资产的压力，又要承担多缴税的负担，在一定程度上抑制了投资者投资高新技术企业的积极性，不利于高新技术企业的发展。而增值税转型可使技术密集型企业、资本密集型企业得到更多进项税额的抵扣，获得更多的减税收入，有利于企业改进技术，采用先进设备提高创新能力和市场竞争力，从而促进整个社会的产业改造和产业升级，优化产业结构。

2、有利于企业节约资源，保护环境，在生产型增值税条件下，由于固定资产增值税额不能抵扣，使许多企业不愿意更新设备，造成设备老化、技术陈旧，资源浪费、环境污染，增值税转型在很大程度上鼓励企业进行投资，更新设备、提高技术，从而节约资源、保护环境。

综上所述，增值税转型为我国经济带来了生机，促使国内大中小企业在目前经济危机，鼓励投资和扩大内需的严峻经济形势下，紧紧的抓住有利时机，促进企业长远稳定发展。而且，各企业也需要根据政策的要求，全局考虑，充分利用各方面有利的条件，抓好生产与管理，争取让企业乃至全国经济向更高的方向发展。

课程论文成绩评定表

第三篇：当前我国主要金融政策对房地产市场的影响分析2013.7.4

近期主要金融政策收集分析

新疆诚祥控股研发中心

王晓刚

近期货币市场冲击波让金融机构猝不及防，在大家都翘首以待央行“放水”的时候，央行的“继续实施稳健的货币政策，优化金融资源配置”表态，让商业银行“大跌眼镜”。受此影响，银行间隔夜拆借利率创下13.444%的历史新高，上证指数跌穿1949点，有色、金融、地产、煤炭板块暴跌，民生银行、平安银行、兴业银行跌停，招商地产、保利地产跌停。通过分析和总结专家观点、主流媒体观点和政府态度，我们初步可以总结出造成本次“钱荒”的几个方面的原因，同时也可为今后企业的发展方向提供一些借鉴。

一、“钱荒”事件大事记

 6月6日，银行间市场现罕见“黑天鹅”事件

市场传闻光大银行未能按时向兴业银行偿还60亿元的银行间贷款，导致兴业银行的千亿到期资金都未收回，两家银行资金面齐齐告急。虽然光大、兴业银行均否认传闻，但市场资金面紧张的迹象愈发明显。上海银行间同业务拆放利率全面大幅攀升，隔夜拆放利率大涨135.9个基点至5.98%。银行间市场罕见的“黑天鹅”事件又出现了。 6月7日，上海银行间同业务拆放利率飙升

上海银行间同业务拆放利率包括隔夜、7天期、14天期、一月和3月吃啊放利率权限飙升。如梦初醒的商业银行开始跑到市场上，疯抢资金。银行间市场正在经历非常时刻，当日，大额资金交易系统出现历史最长延时，全市场大面积出现违约。 6月18日，四大国有银行向央行施压

有传闻称，中国四大国有银行正向央行施压，要求央行释放更多资金，以缓解现金周转的困难。报道还引述了一位四大行高管的话“我们内部期望央行在周三前见底存准率。”  6月20日，上海银行间隔夜利率飙涨

上海银行间利率几近全线上涨，其中隔夜利率大幅飙升超过500个基点，利率首次超过10%，达到13.444%，该数值创下历史新高；市场人士直呼“堪比高利贷”。 6月21日，央行要求大行做低资金价格

消息称央行对大行进行了窗口指导，要求大行坐低资金价格，开盘时的资金价格表现四 核也印证了之一传闻。

 6月23日，央行发文强调激活存量

央行发文称银行体系流动性总体处于合理水品，要求金融机构要统筹兼顾流动性与盈利性，注意通过激活货币信贷存量支持实体经济发展，避免存款“冲时点”等行为，保持货币信贷平稳适度增长。

 6月24日，股市崩盘式下跌

股市出现崩盘式下跌，上证综指逼近1949点，近200只个股跌停，近2300只个股下跌，民生、兴业、平安三只银行股出现跌停。 6月25日，沪指低开，再度杀跌

沪指低开并再度杀跌，盘中一度跌近6%，最低报1849.65点，创下自2009年1月5日以来新低。年后，沪指出现V型反转，收报1959.51点，跌幅0.19%。 6月25日晚间，央行维稳定点“放水”

央行网站发布消息，称已向部分景荣机构提供流动性支持。并表示继续实施稳健的货币政策，并保持货币市场稳定，为金融市场平稳运行和经济结构调整、转型升级创造良好货币条件。

二、造成“钱荒”原因分析 2.1政府方面

从上半年开始，中国经济走势就一路放缓，但政府却没有如以往一般出手援救。5月6日，李克强主持国务院常务会议，确定今年在行政体制、财税、金融、投融资等9个重点领域加大改革力度。第一财经日报报道，种种迹象显示，中央政府可能已经一致表达了容忍更低经济增长率、提前解决金融风险的态度，并希望市场和地方放弃中央再出手的幻想。

新京报报道，5月13日、6月8日、6月19日，李克强在一个多月中三次提到“盘活存量资金”问题。其中，6月19日，国务院提出要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持经济转型升级，引导信贷资金支持实体经济。从政府方面的表态不难看出，对于本次的货币市场的动荡，政府一改常态，并没有立马“放水”为金融机构解围，而是继续坚持稳健的货币政策，希望金融机构自身控制资金流动性。不难看出，这也很可能是政府为修补中国金融机构的缺陷和漏洞而做出的前奏。

2.2央行方面

虽然针对近期的“钱荒”事件，许多业内人士的观点看法不一，也有不少专家认为，这是央行对市场解读失误、反应迟钝、沟通环节欠缺，而导致了商业银行的“钱荒”，股市上的有色、金融、地产、煤炭板块暴跌，民生银行、平安银行、兴业银行跌停，招商地产、保利地产跌停。

然而一系列迹象以及央行的反应来看，央行本质立场并未改变。中国银行总行国际金融研究所副所长宗良认为，央行的本质立场并没有改变。“央行依旧认为整个市场并不缺乏流动性，这只是局部问题。央行此举意在稳定市场紧张情绪，疏散市场的恐慌心理。”在他看来，央行的强硬之下，保护金融市场的稳定性依旧是其政策底线。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，央行的表态释放了两个含义，一方面，央行不是“见死不救”，面对商业银行确实有资金缺口，是可以释放流动性的。另一方面，央行对商业银行提出要求，金融机构须按要求将资金投向需要的实体经济方面。郭田勇还指出，央行的标题暗含还有很多手段可以运用，市场不必过于担心流动性。

中国央行故意允许利率上涨，以此警告那些为获取长期贷款资金而在短期银行间市场上大举借债的中型金融机构。央行发出的一贯信息是，银行必须更好地管理流动性风险。此外，中国央行还有一系列工具来增加流动性。金融机构由于流动性紧缩而破产的风险微乎其微。（这就说明了现今市场出现的“钱荒”的状况在政府的掌控之中，政府是让市场这只无形的手去调控部分银行大量的借贷，让金融机构更好地管理流动性风险。）

综合学者观点，央行在本次“钱荒”事件前后，均表现的“淡定”，认为市场并不缺乏流动性，金融机构应当资金投向需要的实体经济方面，这也不难看出中央对金融机构的改革已经开始。

2.3商业银行方面

 商业银行要求央行“放水”，降低存款准备金率，以增加货币市场流动性。1）机构大量扩张，资金流入虚拟市场，没有流入实体经济

银监会主席尚福林6月29日在出席2013陆家嘴论坛时表示，货币市场出现流动性紧张是多因素造成的，但流动性总量并不短缺。截至6月28日，金融机构备付金余额为1.5万亿，高出正常支付清算需求量一倍还多（通常情况下，全部金融机构备付金保持在六七千亿元左右即可满足正常的支付清算需求，若保持在1万亿元左右则比较充足，所以总体看，当前流 3 动性总量并不短缺。）到今年一季度，M2与GDP的比值已近200％，这意味着货币投放对经济增长的推动作用正在不断减弱，也从一个侧面反映出，大量的社会融资其实并没有投入到实体经济当中。

2）年中银行内部考核，出现“冲业绩”的现象

在分析人士看来，商业银行年中考核、外汇占款流入放缓、债市整顿规范，都与资金面紧绷不无关联；而6月20日之所以如此疯狂，缘于接连落空的货币宽松预期。银行间有许多方式应对年中考核，只是此次的年中考核赶上流动性趋紧，银行员工一方面顶着压力多方吸储，另一方面要忙着卖理财产品。个人认为“冲业绩”只是本次“钱荒”的一个小小的原因，根本原因还是在于我国金融体系发展不健全。

三、总结及建议

3.1对银行“钱荒”的总结

综上所述，造成本次“钱荒”的原因是多方面、多层次的，根本原因是因为我国金融体系发展不健全，经济增长过快，商业银行将大量资金投入股票、证券等虚拟经济中。其实并不是银行缺钱，只是没有将资金投入到合理的地方。

根据中央政府对金融界“用好增量，盘活存量”的要求，可以看出几大信号： 一是明确传递出当前我国货币调控的总思路，即坚持稳健的货币政策，摒弃靠货币信贷扩张和大规模资金投入来拉动经济的发展老路。

二是传递出加大金融支持经济结构调整的信号。用好增量，就是要让金融市场更好地服务于实体经济，把钱用在刀刃上。把增量用好，就是要有保有压，让有限的资金进入到应该去的地方：更多地进入到实体经济而不是虚拟经济，更多地进入到战略性新兴产业而不是落后产能，更多地进入到三农、小微企业等薄弱领域，而不是房地产等泡沫经济。杜绝金融走上脱“实”向“虚”，靠钱生钱的邪路。

三是向外界传递出加快金融改革、搞活金融市场的信号。盘活存量就是要通过改革让市场在金融资源配置过程中发挥基础性作用，让更多民间资本进入到金融业。盘活存量，就是要加快金融业的市场化改革，让更多民间资本进入到金融业，鼓励民间资本参与金融机构的重组改造，建设更多为中小企业服务的金融机构。

此次货币市场利率的波动，其积极意义在于提示银行，需要对自己的资产业务作出调整，将更多的资金投入实体经济，支持中小企业发展。

3.2通过梳理“钱荒”事件，对公司发展提出的几点建议

一、公司投资大型房地产项目应慎重

中央政府“用好增量、盘活存量”的要求，就是要让金融市场更好地服务于实体经济，把钱用在刀刃上，更多地进入到战略性新兴产业而不是落后产能，更多地进入到三农、小微企业等薄弱领域，而不是房地产等泡沫经济。这就说明了中央对房地产市场的“打压”已经落实到了关键点。今后房地产开发企业在银行方面的融资会受阻，房地产开发过程中相关审批手续的办理也有可能会更加严格、缜密，公司投资大型房地产项目时，应当慎重，考虑到银行方面的融资风险。

二、小额贷款公司将迎来发展机遇期

由于中央明确了今后商业银行要更好地服务实体经济，进入三农、小微企业等薄弱领域，而不是房地产等泡沫经济，说明今后房地产项目融资会受到一定阻力，而这恰恰对公司的小额贷款公司来说是一个机遇期，贷款公司将有更多的市场和客户。同时中央提出盘活存量，就是要加快金融业的市场化改革，让更多民间资本进入到金融业，鼓励民间资本参与金融机构的重组改造，建设更多为中小企业服务的金融机构，而我们的小额贷款公司恰恰符合这点要求。建议小额贷款公司抓住机遇，做好宣传工作，在市场打出一定的“口碑”，抢占小额公司市场。

三、公司应当提前寻求转型

虽然现今的房地产市场还远远不到饱和期，且国家的城镇化战略、市场的广大需求等都可看出房地产市场的发展空间。但从国家近几年对房地产市场的一再调控，到现在的控制金融风险，不支持商业银行服务房地产等泡沫经济等政策来看，国家正在调控房地产市场，抑制房市过热。所以公司应当提前寻求转型，在发展原有房产项目的同时，投资新兴的国家重点支持的产业项目。个人认为公司即将的荒漠化治理、太阳能光电一体化、养生地产等项目都非常符合国家政策，会有国家的相关政策倾斜、补助，发展空间很大。

2013年7月4日

第四篇：我国房地产市场供求关系分析

我国房地产市场供求关系分析

市场供给基本平衡

房地产业的开发投资状况

从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。

从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

房地产开发建筑面积分析

2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。

房地产市场的供给结构分析

住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：

住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

办公楼市场供给有所增加

2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出

在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。

市场需求高速增长

近几年市场需求呈上升趋势

近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1％。

个人消费成为市场需求的主体

20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6％；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73．6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一比例已达到87％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。

二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。

2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7％。

此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77％，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出

租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。

住房分配货币化促进了住房消费

大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。

住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范

截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信贷结构的调整。2001年住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71％。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。

空置总量仍然很大

房地产市场空置总量仍然很大

据统计，到2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。

与居民收入相比，房地产价格仍然偏高

世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3～6倍能买下一个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。2001年，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

市场供求结构失衡

楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面：

一方面是供需价格差异：

低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％调查者期望值处于3000～5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。

与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。

另一方面是供给与需求的区域差异：

尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20％的情况。

住房市场体系不完整

完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进、相互制约的，没有一级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达，一级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才能转让和卖掉旧房，购买新房。就全国范围来看，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异。

以北京和上海为例，2001年，上海二手房交易量（成交登记）达到1031万平方米，新房销售（成交登记）突破2020万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大促进作用。与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房一二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。2001年北京的二手房交易量仅5400套。随着快速推进的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的需求将有增无减。

旺盛需求将继续保持

潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，到2001年底，我国城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人

均住房建筑面积达到33～35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。这主要是因为：

首先，城市化进程加快对住宅的巨大需求

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对世界133个国家的统计资料表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40～60％，而当经济高度发展，城市化水平达到70％以后，城市化发展的速度将趋缓；1980年，我国城镇人口占总人口比重为19.4％，1995年上升至29％，2001年进一步提高到36.2％，城镇人口达到4.5亿。如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增长，到2010年达到46％，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。其次，流动人口增长对住宅的巨大需求

城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础；据有关部门统计表明，到2010年，我国流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。

再次，居民消费结构调整带动住房消费的发展

中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，“居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因”。1978～2001年，我国GDP年均增长率为9.6％，人均GDP增长也高达8.2％。城镇居民人均可支配收入从343元上升至6860元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础；调查显示，居民对现在住房的满意率不到20％，约有48％的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67％希望通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。

一系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。今年1月31日，国家计委与建设部下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，规定从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50％；经济适用房减半收龋

此次交易手续费的明令降低，对沪、穗、深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。但是对其他各地楼市的影响力却颇为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平平均降低幅度约60％，部分城市降幅达80％以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，活跃住房市场，将起到积极作用。住房按揭利率全面降低的积极作用，2月21日起，央行决定降低人民币的存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77％和5.04％。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21日后，办理10万元、30年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出12060元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。

加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。加入世界贸易组织将对全国范围内的房地产业产生重要影响。从住宅业来看，一方面，入世将促进住房价格的下降。这是因为入世后关税的降低会引发进口建材和设备价格下降，同时竞争的加剧会促使国产建材的价格相应降低。另一方面，加入世界贸易组织将增大我国城市居民住房消费空间。

载自：中国经济信息

第五篇：十八大对房地产市场的影响分析

十八大对房地产市场的影响分析

梁贤昱 张祥

 2013-01-07 09:10:10

来源：《中国房地产业》2012年第11、12期

期盼已久的党的十八大终于落下帷幕，它对房地产市场会有何影响，这是社会各界普遍关注的问题。胡锦涛在报告中，虽然只字未提房地产市场，但所阐述的宏观经济目标、政策、举措，与房地产市场密切关联，是引领房地产市场的旗帜。我国未来房地产市场的走势，将与宏观经济形势趋同，仍然是机遇与挑战并存，任重道远，前景光明。

一、城镇化进入快速发展期，我国房地产市场方兴未艾

胡锦涛在十八大报告中指出：要以“推进城镇化为重点。”“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”胡锦涛的这一论述，不仅指明了中国特色社会主义的发展道路问题，而且为房地产市场的前景勾勒了广阔的空间。

近些年来，我国房地产业之所以蓬勃发展，以惊人的速度向前推进，城镇化是主要推手。据统计，我国1991年城镇化率是26.9%，2001年城镇化率是37.7%，10年增长10.2个百分点；到2011年，我国城镇化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增长13.6个百分点；其中2009城镇化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超过2%的速度在增长，城镇化进程明显加快。由于我国人口基数大，每年递增2%，就意味着2600万人（约830万户）进城居住，需要城镇每年都要“安得广厦千万间”。

在刚性需求的诸多要素中，青年结婚与城镇化，牢牢占据前两名的位置。以沈阳市为例，每年约有6万对青年结婚，他们中70%（约4.2万对）要新购住房。每年都有十五、六万（约5.4万户）外省、市人员和本市农民涌入城区经商、打工、置业、居家养老，这些人按购房、租房各一半计算，每年至少需要新建住房2.7万套。而沈阳一年新建住房销售量大约在15万套左右，因城镇化带来的住房销量占全市总销量的1820从胡锦涛的报告中可以看出，2020年前，我国城镇化仍会以较快的步伐向前推进，由此带来的房地产市场需求有增无减。

二、住房消费是家庭生活中的最大消费，房地产市场是拉动内需的强大引擎

当前，我国面临的国际国内形势错综复杂，经济下行的压力增大。在国际层面，发端于希腊的欧盟主权国家债务危机已持续三年，目前不仅没有缓解，而且有扩大化的趋势；美国次贷危机后，经济债台高筑，增长缓慢，一直在低谷徘徊；继美国第一大市场、欧盟第二大市场之后，日本作为我国的第三大贸易伙伴，本来就不景气，钓鱼岛争端爆发后，两国交往骤然降温，这对中日双方经济都将产生负面影响。在国际经济形势恶化的大背景下，我国不得不调整发展结构，把外向型经济转向内向型经济，在扩大内需上挖掘潜力。

胡锦涛在报告中提出：“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，充分释放居民消费潜力。”作为城市居民，最大的消费需求是买房，对很多家庭来说，此项开支要用去毕生积蓄。那么，住房需求究竟有多大？笔者对沈阳的需求量进行了统计和测算。

1、沈阳房地产市场的刚性需求。沈阳每年约有高校和中专毕业生12万人，6万对青年结婚，十五、六万（约5万户）外省、市人员和本市农民进城，再加上房屋拆迁、安排部队转业退伍官兵等因素，需求量约在600万平方米左右。

2、沈阳房地产市场的柔性需求。根据近两年的统计，随着人均收入水平的进一步提高，市民对住宅的面积、户型、绿化、园区物业等要求越来越高，每年都有4万户左右的居民改善住房条件。在收入较高的家庭中，每年约有1万户给未成年的子孙购买房子。出于投资投机目的的购房者，约占商品住房交易量的10%左右。这些柔性需求相加，约需商品房580万平方米。

3、沈阳房地产市场的其它需求。未来几年，沈阳商业地产、文化地产、旅游地产、教育地产等，都有一定的发展空间，每年约需商品房220万平方米左右。

从以上统计中可以看出，仅沈阳一个市，一年的商品房需求量就在1400万平方米左右。由此推算，全国的商品房需求量将是一个天文数字。如果充分释放出来，对经济建设的拉动作用十分巨大。十八大后，国家出于扩大内需、鼓励内需的目的，对房地产市场肯定会持积极的正面态度，推动其平稳健康发展。

三、除少数一线和准一线城市外，大多数城市的房价仍将是上涨趋势

学习理解胡锦涛的报告，得出大多数城市房价仍将上涨的结论，主要基于以下几点：

1、多渠道增加居民财产性收入。胡锦涛在报告中，十分重视小康社会建设，明确提出：“千方百计增加居民收入。”“多渠道增加居民财产性收入。”作为居民，最大的财产是房产，房产升值是财产性收入的重要来源。如果全国房价普遍大幅下降，居民财产性收入肯定缩水，这不符合十八大的精神，不利于小康社会的实现。居民出于保值升值的目的，进行投资性购房，这是“多渠道增加财产性收入”的一条重要渠道，不仅不违法，而且应该予以鼓励。

2、改革征地制度，提高农民收益。城市居民的最大财产是住房，农民的最大财产是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移动等特点，它是房屋建设的基础，万丈高楼“凭”地起，离开土地将一事无成。走城乡一体化的发展道路，必须对土地的使用进行统筹考虑。胡锦涛在报告中提出：“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这一表述，从字面上看，并未涉及房地产市场，实际上，与房地产市场关系极大。在房价的诸多构成要素中，土地成本占大头，一般在25-40%之间，少数城市达50%以上。改革征地制度，提高农民收益，这就意味着地价的上涨。地价上涨势必导致房价上涨，这是必然结果。

3、劳动力成本上升。胡锦涛在报告中提出：“提高劳动报酬在初次分配中的比重。”这是缩小收入差距的重大举措。这项举措落实到房地产市场上，就是建筑工人的工资将会上涨。目前，在沈阳的建筑市场上，普通力工的月工资1500元左右，木工、瓦工等技术工种的月工资一般在10000元上下。这已使开发商叫苦不迭。未来几年，按照十八大精神，建筑工人的工资还要上涨，上涨部分理所当然地要反映在房价上。

4、收入提高导致物价上涨，物价上涨带动房价上涨。胡锦涛在报告中，为我们描绘了美好远景：“到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。”这非常振奋人心，令人欢欣鼓舞。但是，根据多年经验，收入提高与物价上涨是结伴而行的，二者“形影不离”。到2020年，收入翻番了，物价翻番了，房价会不会也跟着翻番？可能性很大，甚至高于物价上涨的平均幅度。

四、生态文明建设被提上重要议程，将进一步提高房屋开发的科学性

这次十八大的一个突出亮点，就是把生态文明建设提上重要议程，当作战略举措。胡锦涛在报告中指出：“建设生态文明，是关系人民福祉、关平民族未来的长远大计。面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻局势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，坚持生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”

注重生态文明建设是各行各业的共同责任，尤其是房地产开发，更应把此事提上议程，这是因为：第一，房地产开发以牺牲资源为代价。据统计，我国生产的40%钢铁、60%水泥、30%木材被房地产市场所消耗，需要大量的开山、采矿和伐木，如果追究破坏生态环境的责任，房地产业难辞其咎。第二，房地产市场中的浪费现象严重。房屋使用寿命偏短，有的楼房建完几年就扒掉，不仅没有做到物尽其用，而且制造了大量建筑垃圾；开发周期过长，使很多土地处于闲置、半闲置状态；重复装修较多，很多购房者装修时，都要刨墙、抢去原有的大白，造成资源浪费。第三，规划设计不合理。基础设施建设不配套，给人们的日常生活带来不便；园区和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能给人以美感；没庙的地方建庙，有庙的地方盖楼，制造不伦不类的人文景观，破坏了优雅秀美的自然生态环境。

在房地产开发建设中注重生态文明，既是广大人民群众的强烈愿望，也是党的十八大的郑重要求。房地产业贯彻落实十八大精神，必须以科学发展观为指导，在规划设计、施工建设、后续管理等各个环节，都要重科学、讲文明、求完美。只有这样，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，赢得市场，立于不败之地。

五、市场配置与政府保障有机结合，把住有所居作为民生工程的重点来抓

在十八大报告中，直接提到住房问题有两处，一是住有所居，二是保障房建设。胡锦涛说：“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。”“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”关于住有所居和保障房建设的论述，针对的是一个对象，即困难家庭。因为富裕家庭有能力购房，不存在住有所居的问题，无需政府保障。在新形势下，需要解决的民生问题很多，其中困难家庭的住房问题涉及面广，大家比较关切。

改革开放30年来，老百姓的生活有了很大改善，城镇居民的住房从1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增长了4倍多。但应看到，住房面积人均增长4倍多，并不是每人都增长4倍多，苦乐不均的问题严重存在。据统计，现仍有20%左右的城镇家庭人均住房不足14平方米，有的根本就没有住房，这已成为影响社会和谐与稳定的重要因素。中央看到了问题的严重性，从2011年开始，大规模地兴建保障性住房，让改革开放成果惠及到社会各阶层，尤其是低收入群体，使大家都住有所居，生活得有尊严。

加强保障房建设，会不会冲击商品房市场？这种担心是多余的。其一，保障房并不是要无限制地一直建下去，在十二五期间，规划建设3600万套，2011年建1000万套，2012年建700万套，2013年计划建600万套，到十二五末，即使3600万套全部建成，也只能覆盖20%的家庭，仍然是少数。其二，这20%的家庭，年收入一般在5万元以下，即使不建保障房，他们也买不起商品房。所以，保障归保障，市场归市场，二者互不干扰。十八大把保障房建设作为民生的重点来抓，体现了我们党执政为民的宗旨和理念，是“社会和谐人人有责、和谐社会人人共享”的生动体现。

六、中国将进入宏观调控常态化、住房消费理性化阶段

十八大召开前，有关各方站在不同的立场上，对十八大寄托了不同的希望：开发商希望十八大能放松调控，迎来房地产市场的转机；老百姓希望十八大能从严调控，促使房价继续下行。现在，十八大已经召开，但谜底并没有完全揭开，因十八大对房地产市场、对宏观调控政策只字未提，这给社会各界留下了多种多样的想象空间。通览十八大报告全文，对房地产市场的未来走向似乎可以得出如下结论：

1、宏观调控常态化。从中国房地产市场发展历史看，先后经历了几次大起大落，每次起落都给国家经济建设带来了负面影响。吸取以往教训，2011年国家针对房地产市场过热现象提出的宏观调控政策，不会因领导换届而马上改变。宏观调控政策实施两年来，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，避免了房地产泡沫的突然破裂。如果马上改变，调控成果将前功尽弃，房价可能出现报复性反弹，将来房地产市场一旦硬着陆，将会给国民经济带来灾难性影响。当前，国家宏观经济形势下滑，稳增长是政策的主轴。稳增长与稳市场是紧密相连的，国家不会让房地产市场再次大起大落，宏观调控政策还将实施相当长一段时间。

2、住房消费理性化。经过几十年的市场经济实践，广大群众对市场规律逐渐有所认识和掌握，盲目跟风现象在减少，在大项消费特别是住房消费前，总要进行多方论证、权衡比较，尽量实现利益最大化、风险最小化。随着市场的发展，暴利行业越来越少，房地产业逐渐靠近社会平均利润，投资投机购房不仅有风险，而且也没有更大的赚头。未来无论是自住性购房，还是投资投机性购房，都将趋于理性化。

3、市场运转良性化。在国家宏观调控常态化、居民住房消费理性化后，房地产市场中的不确定因素在减少，土地供应、市场投资、施工面积、竣工面积、销售面积等，都是可以预知和测算的，误判误投、无效供给、烂尾楼等现象将很少出现，使房地产市场进入有序运转的良性轨道。

4、地位作用在弱化。房地产市场这次“病”的不轻，病根是分税制。90年代初，房地产市场起步，94年实行分税制。由于房地产税是地方税种，各地政府对它极其重视，大力扶持，使它对地方财政的贡献越来越大，地方政府对它的依赖越来越大。国家搞调控，从某种意义上说，就是要限制房地产市场的恶性膨胀，减少地方政府对它的依赖，弱化它的地位作用。经过两年调控，房地产在地方财政收入中所占的比例逐渐缩小，发展替代产业已经提上日程。在十八大报告中，不提房地产市场，并不是“疏忽”和“遗忘”，而是中央有意淡化房地产市场，让它的地位作用回归到应有的位置。

十八大已经召开，“两会”即将召开。笔者认为，明年初的“两会”，对房地产市场会有比较明确的定位和要求，但基本精神将与十八大保持一致，稳定宏观调控政策，推动房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：沈阳市房地产研究所）