2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法大全

第一篇：2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法大全

关于2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法

政策1.2011年“国八条”

第一条

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

第二条

加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

第三条 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

第四条 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

第五条 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

第七条 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

第八条 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策2.2011年存款准备金上调

中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19.5%的历史高

位，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。

政策3.2011年上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率6．06％，五年以上贷款利率达到6．60％。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。住房和城乡建设部2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，由4．30％上调至4．50％；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，由3．75％上调至4．00％。

政策4.哈尔滨市“限购令”

第一条 进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。

第二条 做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产

开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。

第三条 合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。

第四条 加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

第五条 严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让

土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第六条 坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策5.哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法

第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。

开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以年度最终信用等级评价结果为准。

第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；

（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。

新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款

（一）项规定确定。

第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条

房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条

商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条

预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条 县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。第二十七条

本办法自2011年4月1日起施行。

★政策对房地产市场影响分析：

（1）购房者对房地产市场认可度降低，观望情绪加重，投资性购房将会减少。（2）2011年商品房成交量会低于2010年，商品房价格涨幅放缓，或者有可能下降。

（3）对于二次以上置业的购房者具有明显的限制，本市户籍人口只能拥有两套，非本市户籍的常住人口只能拥有一套，这样的话对于需求应该是一个非常严格的封锁。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，营业税全额征收，实际上对于二次置业或者是改善型置业，对于购房需求都会起到提高一个门槛的作用。所以“新国八条”对二次以上置业和跨区域的异地置业是一个很明显的打压作用，会严重影响2011年商品房销量。（4）通过土地市场的限房价、竞地价，对土地市场进行严格的管控，并加大土

地和保障性住房的供应量，国八条的基调就是想法设法的增加供应量，2011年规划建设各类保障性住房42000套。保障性住房供应量的加大，会分流部分低端购房群体，使之从商品房购买转向保障性住房购买，降低市场的刚性需求。

（5）对地方政府和行政长官采取了更严格的指令，除了以往的约谈或者是政绩考核，现在就是要信息披露，2011年房价的地方走势，地方政府要做出一个信息披露，说白了就是立一个军令状。原来的目的是打压过快上涨，遏制过快上涨的房价，现在就是让房价回归到合理水平。国家对地方政府的严格要求，会使2011年地方政府对开发商捂盘、无证售房等违规行为打击力度加大，间接影响开发商楼盘整体的营销策略、价格上涨及回款速度等。

（6）存款准备金的上调将明显的抑制贷款，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。

（7）房地产属于资金密集型行业，存款准备金上调会使银行贷款额度更紧，开发商资金压力再增。受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。

（8）存款准备金的上调可缓解购房者对通货膨胀的担忧，在如此密集政策调控下，限购政策叠加信贷政策，资金面的收紧将使得投资型购房者明显减少。（9）从购房者角度看加息对购房人的财务成本影响较小，但加息和“限购”政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力，将加重未来楼市的观望气氛。

（10）加息主要影响那些使用贷款的置业人群，而在房地产信贷政策的基础上加息，不但抑制改善性需求，还抑制了首次购房需求。因高端购房者通过银行借贷的较少，对于其影响则微乎其微。

（11）利率上浮，优惠减少，随着房贷新政的逐步落实，一些无法凑足更多的首付款，或申请不到足够贷款的客户不得不暂停购房，与之相反，选择“一次性付款”的购房人群比例明显提高。2011年购房者大多是自住为主的刚需和改善型刚需，投资者比例将会降低。这些刚需购房者在看到合适房源，只要价格合适，购买的意愿都很强烈。长期以来，购房者对贷款的依赖度总体较高，贷款政策收紧后，对大部分购房者都产生了影响。

（12）“限购令”会将部分在哈尔滨市主城区购房受到限制的购房人群吸引到不受限购影响的阿城区和呼兰区购房，造成这两区房屋销售量上涨及价格上扬。

（13）监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并增加了财务成本。

（14）预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，融资渠道畅通，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

（15）开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

★解决方法：

（1）时刻关注房地产市场政策变化，加大正面报道宣传，稳定购房者信心。（2）采用低开高走销售策略，设计中小户型产品，低总价可加快销售期，提升回款速度。在项目附加值上加大投入，提升居住品质，吸引首次置业及二套改善型购房群体。

（3）重点关注一次性付款客户，给予一次性付款客户折扣优惠，增加一次性付款购房者比例。

（4）项目选址尽量选在市区的中心区域、不受“限购令”限制的区域、或者房地产销售价格较低的区域，因为这两个区域的市场刚性需求强烈，主要针对的客户群体是首次置业的客群，以居住为主要目的，不受到政策的影响。（5）在项目品质及自身配套上下功夫，增强主城区居住优越感，留住不受限购影响的的购房者。

第二篇：房产政策对房地产市场的短期影响

1、房产政策对房地产市场的短期影响

短期内客户对房地产市场更多的会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善型客户或其他购买第二套住房的客户需求将会受到抑制；对于投资客而言虽然首付比例上升和利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市。总的来讲，政策出台对购房人心理的影响要远远大于实际影响。高端房产业主惜售，转售为租的情况增加，租金呈现明显上升趋势。

据统计七宝板块是上海楼市的交易活跃区。房产税致使住房持有成本“被增加”，为了转嫁成本，这几天一些业主便开始提高租金。“春节之后是租赁期满和合同重签高峰期，大批房东会选择在重新挂牌时小幅抬高租金。比如这个板块的楼盘万兆花园，一般加价幅度在200元/月左右，上调比例不到10%。21世纪不动产公司抽样调查了上海的16个典型二手标杆楼盘，普遍的租金涨幅比例在5%左右。在东方帕提欧、旭辉依云湾等公寓楼盘，少数房源的最高加价额度可达700元/月。

对此，21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示：除了刚需买家转租、推升租赁需求之外，卖家转嫁税费成本支持租金上涨的因素将在2011年存在，这意味着租金上涨或难避免。从而租金的上涨在一定程度上也会推动房价的上涨。

2、房产政策对房地产市场的中长期影响

首先我们必须承认政策的出台对于促进房地产市场健康发展是起到作用的。但这次调控不仅是杀掉了投资投机需求，改善性需求也被严重误伤。购房成本加大，新购房者会暂缓购房，但原有的房产呢（不管是投资还是投机）？既然限购了，可能有大量房产的人也会不急于出手了！既然信贷政策紧了，那以前的政策还算很好了，出手了就没有这样的机会了，所以没有很好投资渠道的情况下还是保留为上。新房相对购买力被动降低，存量房惜售导致供应量降低，投资缺少渠道，下一步市场会更加危险。这种危险表现在政策执行前的恐慌买进和政策执行后短期的成交量急剧降低以及政策执行相对一段时间的市场再次爆发。对于高端物业更加是如此，新政规定70%要建小户型，那么市场上的大面积物业数量会越来越少，但是随着居民生活水平的提高，收入的增加，对于居住的要求也在不断提高，大户型的需求只会越来越大；供应量越来越少，需求却越来越大，结果会怎么样呢？

3、房产政策对于别墅市场的影响

由于政策对于人心理的影响会更大一些，虽然别墅具有明显的稀缺性，但是短期内依然会出现持币观望的情况。但是，中长期别墅的价格依然会非常坚挺。

由于土地政策越来越严格，别墅将会越来越稀缺。2010年9月26日，国土资源部、住房和城建不联合发布《关于进一步加强地产用地建设管理调控的通知》（国土资发（2010）151号），要求出让住宅用地的容积率指标必须大于1。这样一来，别墅产品将会越来越稀缺，未来的升值潜力较大。不管市场形势如何变化，别墅都具有良好的保值能力。另外，通胀并没有结束，土地的保值增值性又显而易见，高端客户持有大量现金在手上，必然会不断缩水，而作为稀缺产品同时又能够占有大面积土地的别墅产品，无论是作为短期规避风险还是长期的资产配置别墅都将成为最佳选择。

近年涉及别墅的调控政策。2003年2月8号，国土资源部下发《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》要求“停止别墅类用地供应。”2003年9月14日，国土资源部下发《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，重申停止申请报批别墅用地。2006年5月31日，国土资源部下发《关于方前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。停批别墅用地的政策带动了别墅的价格走高。“物以稀为贵”，停批土地后，别墅卖掉一栋少一栋，别墅稀缺性在将来会更明显，别墅价格应该会继续走偶高。别墅项目大多建在近郊等政府配套尚未完善地去，这些区域将会使政府今后几年大量投入资金重点发展区域。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。通货膨胀日益严峻，个人资产不断缩水，所有人都在讨论如何保值，别墅作为不可再生资源的土地市场，逐渐成为更多人青睐的资产保值和增值方式。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。

长期以来，别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如此，三套房停贷几乎对于别墅市场没有实质性的影响。

新政对别墅市场有一定影响，而且是积极的影响。新政对于土地的相关规定，现在只有22%的土地允许做100平米以上的房屋，从这个政策看，豪宅产品列入更稀缺的范围里面，成为深受大家喜爱的保值增值产品首选。虽然现在新政沸沸扬扬，但政策对别墅价格的影响不大，购买别墅的客户一般不受政府政策的影响，尤其购买独栋的客户基本不采取按揭，市场才是真正决定别墅价格的关键因素。

我们来算一笔账，别墅的首付款一直就是50%，所以在这一点上与新政没有关系，其次就是月供，与大户型的洋房比较起来，200多平米的别墅也不算是大价钱，而且在未来的升值空间中，别墅资源将越来越稀缺，而洋房或者跃层则可以增多，所以自然是别墅的升值潜力要更高一些。

最近几年，越来越多高端购房者把目光投向了一些离城市很近的别墅。城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵的专属。

4、关于客户交房事宜的协调：200#餐厅年面移门需要整改。227#绿化需要补种，及进门处雨水管需要更换。

第三篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

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房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

第四篇：十八大对房地产市场的影响分析

十八大对房地产市场的影响分析

梁贤昱 张祥

 2013-01-07 09:10:10

来源：《中国房地产业》2012年第11、12期

期盼已久的党的十八大终于落下帷幕，它对房地产市场会有何影响，这是社会各界普遍关注的问题。胡锦涛在报告中，虽然只字未提房地产市场，但所阐述的宏观经济目标、政策、举措，与房地产市场密切关联，是引领房地产市场的旗帜。我国未来房地产市场的走势，将与宏观经济形势趋同，仍然是机遇与挑战并存，任重道远，前景光明。

一、城镇化进入快速发展期，我国房地产市场方兴未艾

胡锦涛在十八大报告中指出：要以“推进城镇化为重点。”“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”胡锦涛的这一论述，不仅指明了中国特色社会主义的发展道路问题，而且为房地产市场的前景勾勒了广阔的空间。

近些年来，我国房地产业之所以蓬勃发展，以惊人的速度向前推进，城镇化是主要推手。据统计，我国1991年城镇化率是26.9%，2001年城镇化率是37.7%，10年增长10.2个百分点；到2011年，我国城镇化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增长13.6个百分点；其中2009城镇化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超过2%的速度在增长，城镇化进程明显加快。由于我国人口基数大，每年递增2%，就意味着2600万人（约830万户）进城居住，需要城镇每年都要“安得广厦千万间”。

在刚性需求的诸多要素中，青年结婚与城镇化，牢牢占据前两名的位置。以沈阳市为例，每年约有6万对青年结婚，他们中70%（约4.2万对）要新购住房。每年都有十五、六万（约5.4万户）外省、市人员和本市农民涌入城区经商、打工、置业、居家养老，这些人按购房、租房各一半计算，每年至少需要新建住房2.7万套。而沈阳一年新建住房销售量大约在15万套左右，因城镇化带来的住房销量占全市总销量的1820从胡锦涛的报告中可以看出，2020年前，我国城镇化仍会以较快的步伐向前推进，由此带来的房地产市场需求有增无减。

二、住房消费是家庭生活中的最大消费，房地产市场是拉动内需的强大引擎

当前，我国面临的国际国内形势错综复杂，经济下行的压力增大。在国际层面，发端于希腊的欧盟主权国家债务危机已持续三年，目前不仅没有缓解，而且有扩大化的趋势；美国次贷危机后，经济债台高筑，增长缓慢，一直在低谷徘徊；继美国第一大市场、欧盟第二大市场之后，日本作为我国的第三大贸易伙伴，本来就不景气，钓鱼岛争端爆发后，两国交往骤然降温，这对中日双方经济都将产生负面影响。在国际经济形势恶化的大背景下，我国不得不调整发展结构，把外向型经济转向内向型经济，在扩大内需上挖掘潜力。

胡锦涛在报告中提出：“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，充分释放居民消费潜力。”作为城市居民，最大的消费需求是买房，对很多家庭来说，此项开支要用去毕生积蓄。那么，住房需求究竟有多大？笔者对沈阳的需求量进行了统计和测算。

1、沈阳房地产市场的刚性需求。沈阳每年约有高校和中专毕业生12万人，6万对青年结婚，十五、六万（约5万户）外省、市人员和本市农民进城，再加上房屋拆迁、安排部队转业退伍官兵等因素，需求量约在600万平方米左右。

2、沈阳房地产市场的柔性需求。根据近两年的统计，随着人均收入水平的进一步提高，市民对住宅的面积、户型、绿化、园区物业等要求越来越高，每年都有4万户左右的居民改善住房条件。在收入较高的家庭中，每年约有1万户给未成年的子孙购买房子。出于投资投机目的的购房者，约占商品住房交易量的10%左右。这些柔性需求相加，约需商品房580万平方米。

3、沈阳房地产市场的其它需求。未来几年，沈阳商业地产、文化地产、旅游地产、教育地产等，都有一定的发展空间，每年约需商品房220万平方米左右。

从以上统计中可以看出，仅沈阳一个市，一年的商品房需求量就在1400万平方米左右。由此推算，全国的商品房需求量将是一个天文数字。如果充分释放出来，对经济建设的拉动作用十分巨大。十八大后，国家出于扩大内需、鼓励内需的目的，对房地产市场肯定会持积极的正面态度，推动其平稳健康发展。

三、除少数一线和准一线城市外，大多数城市的房价仍将是上涨趋势

学习理解胡锦涛的报告，得出大多数城市房价仍将上涨的结论，主要基于以下几点：

1、多渠道增加居民财产性收入。胡锦涛在报告中，十分重视小康社会建设，明确提出：“千方百计增加居民收入。”“多渠道增加居民财产性收入。”作为居民，最大的财产是房产，房产升值是财产性收入的重要来源。如果全国房价普遍大幅下降，居民财产性收入肯定缩水，这不符合十八大的精神，不利于小康社会的实现。居民出于保值升值的目的，进行投资性购房，这是“多渠道增加财产性收入”的一条重要渠道，不仅不违法，而且应该予以鼓励。

2、改革征地制度，提高农民收益。城市居民的最大财产是住房，农民的最大财产是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移动等特点，它是房屋建设的基础，万丈高楼“凭”地起，离开土地将一事无成。走城乡一体化的发展道路，必须对土地的使用进行统筹考虑。胡锦涛在报告中提出：“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这一表述，从字面上看，并未涉及房地产市场，实际上，与房地产市场关系极大。在房价的诸多构成要素中，土地成本占大头，一般在25-40%之间，少数城市达50%以上。改革征地制度，提高农民收益，这就意味着地价的上涨。地价上涨势必导致房价上涨，这是必然结果。

3、劳动力成本上升。胡锦涛在报告中提出：“提高劳动报酬在初次分配中的比重。”这是缩小收入差距的重大举措。这项举措落实到房地产市场上，就是建筑工人的工资将会上涨。目前，在沈阳的建筑市场上，普通力工的月工资1500元左右，木工、瓦工等技术工种的月工资一般在10000元上下。这已使开发商叫苦不迭。未来几年，按照十八大精神，建筑工人的工资还要上涨，上涨部分理所当然地要反映在房价上。

4、收入提高导致物价上涨，物价上涨带动房价上涨。胡锦涛在报告中，为我们描绘了美好远景：“到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。”这非常振奋人心，令人欢欣鼓舞。但是，根据多年经验，收入提高与物价上涨是结伴而行的，二者“形影不离”。到2020年，收入翻番了，物价翻番了，房价会不会也跟着翻番？可能性很大，甚至高于物价上涨的平均幅度。

四、生态文明建设被提上重要议程，将进一步提高房屋开发的科学性

这次十八大的一个突出亮点，就是把生态文明建设提上重要议程，当作战略举措。胡锦涛在报告中指出：“建设生态文明，是关系人民福祉、关平民族未来的长远大计。面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻局势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，坚持生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”

注重生态文明建设是各行各业的共同责任，尤其是房地产开发，更应把此事提上议程，这是因为：第一，房地产开发以牺牲资源为代价。据统计，我国生产的40%钢铁、60%水泥、30%木材被房地产市场所消耗，需要大量的开山、采矿和伐木，如果追究破坏生态环境的责任，房地产业难辞其咎。第二，房地产市场中的浪费现象严重。房屋使用寿命偏短，有的楼房建完几年就扒掉，不仅没有做到物尽其用，而且制造了大量建筑垃圾；开发周期过长，使很多土地处于闲置、半闲置状态；重复装修较多，很多购房者装修时，都要刨墙、抢去原有的大白，造成资源浪费。第三，规划设计不合理。基础设施建设不配套，给人们的日常生活带来不便；园区和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能给人以美感；没庙的地方建庙，有庙的地方盖楼，制造不伦不类的人文景观，破坏了优雅秀美的自然生态环境。

在房地产开发建设中注重生态文明，既是广大人民群众的强烈愿望，也是党的十八大的郑重要求。房地产业贯彻落实十八大精神，必须以科学发展观为指导，在规划设计、施工建设、后续管理等各个环节，都要重科学、讲文明、求完美。只有这样，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，赢得市场，立于不败之地。

五、市场配置与政府保障有机结合，把住有所居作为民生工程的重点来抓

在十八大报告中，直接提到住房问题有两处，一是住有所居，二是保障房建设。胡锦涛说：“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。”“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”关于住有所居和保障房建设的论述，针对的是一个对象，即困难家庭。因为富裕家庭有能力购房，不存在住有所居的问题，无需政府保障。在新形势下，需要解决的民生问题很多，其中困难家庭的住房问题涉及面广，大家比较关切。

改革开放30年来，老百姓的生活有了很大改善，城镇居民的住房从1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增长了4倍多。但应看到，住房面积人均增长4倍多，并不是每人都增长4倍多，苦乐不均的问题严重存在。据统计，现仍有20%左右的城镇家庭人均住房不足14平方米，有的根本就没有住房，这已成为影响社会和谐与稳定的重要因素。中央看到了问题的严重性，从2011年开始，大规模地兴建保障性住房，让改革开放成果惠及到社会各阶层，尤其是低收入群体，使大家都住有所居，生活得有尊严。

加强保障房建设，会不会冲击商品房市场？这种担心是多余的。其一，保障房并不是要无限制地一直建下去，在十二五期间，规划建设3600万套，2011年建1000万套，2012年建700万套，2013年计划建600万套，到十二五末，即使3600万套全部建成，也只能覆盖20%的家庭，仍然是少数。其二，这20%的家庭，年收入一般在5万元以下，即使不建保障房，他们也买不起商品房。所以，保障归保障，市场归市场，二者互不干扰。十八大把保障房建设作为民生的重点来抓，体现了我们党执政为民的宗旨和理念，是“社会和谐人人有责、和谐社会人人共享”的生动体现。

六、中国将进入宏观调控常态化、住房消费理性化阶段

十八大召开前，有关各方站在不同的立场上，对十八大寄托了不同的希望：开发商希望十八大能放松调控，迎来房地产市场的转机；老百姓希望十八大能从严调控，促使房价继续下行。现在，十八大已经召开，但谜底并没有完全揭开，因十八大对房地产市场、对宏观调控政策只字未提，这给社会各界留下了多种多样的想象空间。通览十八大报告全文，对房地产市场的未来走向似乎可以得出如下结论：

1、宏观调控常态化。从中国房地产市场发展历史看，先后经历了几次大起大落，每次起落都给国家经济建设带来了负面影响。吸取以往教训，2011年国家针对房地产市场过热现象提出的宏观调控政策，不会因领导换届而马上改变。宏观调控政策实施两年来，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，避免了房地产泡沫的突然破裂。如果马上改变，调控成果将前功尽弃，房价可能出现报复性反弹，将来房地产市场一旦硬着陆，将会给国民经济带来灾难性影响。当前，国家宏观经济形势下滑，稳增长是政策的主轴。稳增长与稳市场是紧密相连的，国家不会让房地产市场再次大起大落，宏观调控政策还将实施相当长一段时间。

2、住房消费理性化。经过几十年的市场经济实践，广大群众对市场规律逐渐有所认识和掌握，盲目跟风现象在减少，在大项消费特别是住房消费前，总要进行多方论证、权衡比较，尽量实现利益最大化、风险最小化。随着市场的发展，暴利行业越来越少，房地产业逐渐靠近社会平均利润，投资投机购房不仅有风险，而且也没有更大的赚头。未来无论是自住性购房，还是投资投机性购房，都将趋于理性化。

3、市场运转良性化。在国家宏观调控常态化、居民住房消费理性化后，房地产市场中的不确定因素在减少，土地供应、市场投资、施工面积、竣工面积、销售面积等，都是可以预知和测算的，误判误投、无效供给、烂尾楼等现象将很少出现，使房地产市场进入有序运转的良性轨道。

4、地位作用在弱化。房地产市场这次“病”的不轻，病根是分税制。90年代初，房地产市场起步，94年实行分税制。由于房地产税是地方税种，各地政府对它极其重视，大力扶持，使它对地方财政的贡献越来越大，地方政府对它的依赖越来越大。国家搞调控，从某种意义上说，就是要限制房地产市场的恶性膨胀，减少地方政府对它的依赖，弱化它的地位作用。经过两年调控，房地产在地方财政收入中所占的比例逐渐缩小，发展替代产业已经提上日程。在十八大报告中，不提房地产市场，并不是“疏忽”和“遗忘”，而是中央有意淡化房地产市场，让它的地位作用回归到应有的位置。

十八大已经召开，“两会”即将召开。笔者认为，明年初的“两会”，对房地产市场会有比较明确的定位和要求，但基本精神将与十八大保持一致，稳定宏观调控政策，推动房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：沈阳市房地产研究所）

第五篇：保障性住房政策对房地产市场影响研究

保障性住房政策对房地产市场影响研究

摘要：2008年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的发展产生深远影响。因此，具体研究保障性住房政策对房地产业的影响，对确保政策更好的实施，解决房地产业目前面临的问题大有裨益。

关键词：房地产市场；保障性住房政策；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1007-7685(2009)04-0032-03

2008年11月5日国务院提出为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，公布了四万亿投资以刺激内需的政策。其中，提出要加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。根据住房城乡建设部等部门提出的初步方案，在2009―2011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2 165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建设公共租赁住房300万套，投资3 000亿元。以上四项合计，总投资12 190亿元，年均投资4 063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

一、保障性住房政策对房地产市场的影响

(一)有利于推进住房保障体系建设

实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1 200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。

(二)有利于稳定房地产投资增长

2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7％(实际投入数量还要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4 063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到14.5％。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。

(三)保障性住房大量入市影响房地产供求关系

从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。

(四)保障性住房大量入市，会拉低房地产价格

2009～201 1年保障性住房投资将达到9 000亿元，其中，经济适用房投资为6 000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1～10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7 084万平方米，同比增长22.9％。以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假设2009―2011年经济适用房平均每年投资为2 000亿元，那么2009年住宅开发投资将达17 622.43～18 309.29亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策

从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施：

(一)加强房地产市场细分

突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地――建楼――卖楼――收钱――再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在30～40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐

的是实力型或炫耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体(占60％左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。

(二)努力降低房地产开发成本

2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。

(三)深化企业自身改革，注重人才培养

由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。企业向员工提供培训和发展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。有效的培训可减少工作障碍。降低成本，提高工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。

(四)塑造企业品牌和企业文化

对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的，不受地域限制。房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，努力以产品来彰显个性，提高企业品牌形象。要避免在品牌的认识上出现误区，有的企业领导认为开发几个知名项目、做几个明星楼盘就能建立企业品牌，把项目品牌等同于企业品牌。所以房地产企业塑造企业品牌，首当其冲的是要加强品牌意识，树立品牌资产观念，认识到品牌是一种无形资产。具体可从以下方面塑造品牌：一是产品设计。差异化产品的设计一定要体现创新。二是施工建设保证质量。三是进一步加强物业管理。企业应转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以“服务”为一切物业管理活动的核心理念。