十八大对房地产市场的影响分析

第一篇：十八大对房地产市场的影响分析

十八大对房地产市场的影响分析

梁贤昱 张祥

 2013-01-07 09:10:10

来源：《中国房地产业》2012年第11、12期

期盼已久的党的十八大终于落下帷幕，它对房地产市场会有何影响，这是社会各界普遍关注的问题。胡锦涛在报告中，虽然只字未提房地产市场，但所阐述的宏观经济目标、政策、举措，与房地产市场密切关联，是引领房地产市场的旗帜。我国未来房地产市场的走势，将与宏观经济形势趋同，仍然是机遇与挑战并存，任重道远，前景光明。

一、城镇化进入快速发展期，我国房地产市场方兴未艾

胡锦涛在十八大报告中指出：要以“推进城镇化为重点。”“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”胡锦涛的这一论述，不仅指明了中国特色社会主义的发展道路问题，而且为房地产市场的前景勾勒了广阔的空间。

近些年来，我国房地产业之所以蓬勃发展，以惊人的速度向前推进，城镇化是主要推手。据统计，我国1991年城镇化率是26.9%，2001年城镇化率是37.7%，10年增长10.2个百分点；到2011年，我国城镇化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增长13.6个百分点；其中2009城镇化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超过2%的速度在增长，城镇化进程明显加快。由于我国人口基数大，每年递增2%，就意味着2600万人（约830万户）进城居住，需要城镇每年都要“安得广厦千万间”。

在刚性需求的诸多要素中，青年结婚与城镇化，牢牢占据前两名的位置。以沈阳市为例，每年约有6万对青年结婚，他们中70%（约4.2万对）要新购住房。每年都有十五、六万（约5.4万户）外省、市人员和本市农民涌入城区经商、打工、置业、居家养老，这些人按购房、租房各一半计算，每年至少需要新建住房2.7万套。而沈阳一年新建住房销售量大约在15万套左右，因城镇化带来的住房销量占全市总销量的1820从胡锦涛的报告中可以看出，2020年前，我国城镇化仍会以较快的步伐向前推进，由此带来的房地产市场需求有增无减。

二、住房消费是家庭生活中的最大消费，房地产市场是拉动内需的强大引擎

当前，我国面临的国际国内形势错综复杂，经济下行的压力增大。在国际层面，发端于希腊的欧盟主权国家债务危机已持续三年，目前不仅没有缓解，而且有扩大化的趋势；美国次贷危机后，经济债台高筑，增长缓慢，一直在低谷徘徊；继美国第一大市场、欧盟第二大市场之后，日本作为我国的第三大贸易伙伴，本来就不景气，钓鱼岛争端爆发后，两国交往骤然降温，这对中日双方经济都将产生负面影响。在国际经济形势恶化的大背景下，我国不得不调整发展结构，把外向型经济转向内向型经济，在扩大内需上挖掘潜力。

胡锦涛在报告中提出：“要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，充分释放居民消费潜力。”作为城市居民，最大的消费需求是买房，对很多家庭来说，此项开支要用去毕生积蓄。那么，住房需求究竟有多大？笔者对沈阳的需求量进行了统计和测算。

1、沈阳房地产市场的刚性需求。沈阳每年约有高校和中专毕业生12万人，6万对青年结婚，十五、六万（约5万户）外省、市人员和本市农民进城，再加上房屋拆迁、安排部队转业退伍官兵等因素，需求量约在600万平方米左右。

2、沈阳房地产市场的柔性需求。根据近两年的统计，随着人均收入水平的进一步提高，市民对住宅的面积、户型、绿化、园区物业等要求越来越高，每年都有4万户左右的居民改善住房条件。在收入较高的家庭中，每年约有1万户给未成年的子孙购买房子。出于投资投机目的的购房者，约占商品住房交易量的10%左右。这些柔性需求相加，约需商品房580万平方米。

3、沈阳房地产市场的其它需求。未来几年，沈阳商业地产、文化地产、旅游地产、教育地产等，都有一定的发展空间，每年约需商品房220万平方米左右。

从以上统计中可以看出，仅沈阳一个市，一年的商品房需求量就在1400万平方米左右。由此推算，全国的商品房需求量将是一个天文数字。如果充分释放出来，对经济建设的拉动作用十分巨大。十八大后，国家出于扩大内需、鼓励内需的目的，对房地产市场肯定会持积极的正面态度，推动其平稳健康发展。

三、除少数一线和准一线城市外，大多数城市的房价仍将是上涨趋势

学习理解胡锦涛的报告，得出大多数城市房价仍将上涨的结论，主要基于以下几点：

1、多渠道增加居民财产性收入。胡锦涛在报告中，十分重视小康社会建设，明确提出：“千方百计增加居民收入。”“多渠道增加居民财产性收入。”作为居民，最大的财产是房产，房产升值是财产性收入的重要来源。如果全国房价普遍大幅下降，居民财产性收入肯定缩水，这不符合十八大的精神，不利于小康社会的实现。居民出于保值升值的目的，进行投资性购房，这是“多渠道增加财产性收入”的一条重要渠道，不仅不违法，而且应该予以鼓励。

2、改革征地制度，提高农民收益。城市居民的最大财产是住房，农民的最大财产是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移动等特点，它是房屋建设的基础，万丈高楼“凭”地起，离开土地将一事无成。走城乡一体化的发展道路，必须对土地的使用进行统筹考虑。胡锦涛在报告中提出：“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这一表述，从字面上看，并未涉及房地产市场，实际上，与房地产市场关系极大。在房价的诸多构成要素中，土地成本占大头，一般在25-40%之间，少数城市达50%以上。改革征地制度，提高农民收益，这就意味着地价的上涨。地价上涨势必导致房价上涨，这是必然结果。

3、劳动力成本上升。胡锦涛在报告中提出：“提高劳动报酬在初次分配中的比重。”这是缩小收入差距的重大举措。这项举措落实到房地产市场上，就是建筑工人的工资将会上涨。目前，在沈阳的建筑市场上，普通力工的月工资1500元左右，木工、瓦工等技术工种的月工资一般在10000元上下。这已使开发商叫苦不迭。未来几年，按照十八大精神，建筑工人的工资还要上涨，上涨部分理所当然地要反映在房价上。

4、收入提高导致物价上涨，物价上涨带动房价上涨。胡锦涛在报告中，为我们描绘了美好远景：“到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。”这非常振奋人心，令人欢欣鼓舞。但是，根据多年经验，收入提高与物价上涨是结伴而行的，二者“形影不离”。到2020年，收入翻番了，物价翻番了，房价会不会也跟着翻番？可能性很大，甚至高于物价上涨的平均幅度。

四、生态文明建设被提上重要议程，将进一步提高房屋开发的科学性

这次十八大的一个突出亮点，就是把生态文明建设提上重要议程，当作战略举措。胡锦涛在报告中指出：“建设生态文明，是关系人民福祉、关平民族未来的长远大计。面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻局势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，坚持生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”

注重生态文明建设是各行各业的共同责任，尤其是房地产开发，更应把此事提上议程，这是因为：第一，房地产开发以牺牲资源为代价。据统计，我国生产的40%钢铁、60%水泥、30%木材被房地产市场所消耗，需要大量的开山、采矿和伐木，如果追究破坏生态环境的责任，房地产业难辞其咎。第二，房地产市场中的浪费现象严重。房屋使用寿命偏短，有的楼房建完几年就扒掉，不仅没有做到物尽其用，而且制造了大量建筑垃圾；开发周期过长，使很多土地处于闲置、半闲置状态；重复装修较多，很多购房者装修时，都要刨墙、抢去原有的大白，造成资源浪费。第三，规划设计不合理。基础设施建设不配套，给人们的日常生活带来不便；园区和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能给人以美感；没庙的地方建庙，有庙的地方盖楼，制造不伦不类的人文景观，破坏了优雅秀美的自然生态环境。

在房地产开发建设中注重生态文明，既是广大人民群众的强烈愿望，也是党的十八大的郑重要求。房地产业贯彻落实十八大精神，必须以科学发展观为指导，在规划设计、施工建设、后续管理等各个环节，都要重科学、讲文明、求完美。只有这样，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，赢得市场，立于不败之地。

五、市场配置与政府保障有机结合，把住有所居作为民生工程的重点来抓

在十八大报告中，直接提到住房问题有两处，一是住有所居，二是保障房建设。胡锦涛说：“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。”“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”关于住有所居和保障房建设的论述，针对的是一个对象，即困难家庭。因为富裕家庭有能力购房，不存在住有所居的问题，无需政府保障。在新形势下，需要解决的民生问题很多，其中困难家庭的住房问题涉及面广，大家比较关切。

改革开放30年来，老百姓的生活有了很大改善，城镇居民的住房从1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增长了4倍多。但应看到，住房面积人均增长4倍多，并不是每人都增长4倍多，苦乐不均的问题严重存在。据统计，现仍有20%左右的城镇家庭人均住房不足14平方米，有的根本就没有住房，这已成为影响社会和谐与稳定的重要因素。中央看到了问题的严重性，从2011年开始，大规模地兴建保障性住房，让改革开放成果惠及到社会各阶层，尤其是低收入群体，使大家都住有所居，生活得有尊严。

加强保障房建设，会不会冲击商品房市场？这种担心是多余的。其一，保障房并不是要无限制地一直建下去，在十二五期间，规划建设3600万套，2011年建1000万套，2012年建700万套，2013年计划建600万套，到十二五末，即使3600万套全部建成，也只能覆盖20%的家庭，仍然是少数。其二，这20%的家庭，年收入一般在5万元以下，即使不建保障房，他们也买不起商品房。所以，保障归保障，市场归市场，二者互不干扰。十八大把保障房建设作为民生的重点来抓，体现了我们党执政为民的宗旨和理念，是“社会和谐人人有责、和谐社会人人共享”的生动体现。

六、中国将进入宏观调控常态化、住房消费理性化阶段

十八大召开前，有关各方站在不同的立场上，对十八大寄托了不同的希望：开发商希望十八大能放松调控，迎来房地产市场的转机；老百姓希望十八大能从严调控，促使房价继续下行。现在，十八大已经召开，但谜底并没有完全揭开，因十八大对房地产市场、对宏观调控政策只字未提，这给社会各界留下了多种多样的想象空间。通览十八大报告全文，对房地产市场的未来走向似乎可以得出如下结论：

1、宏观调控常态化。从中国房地产市场发展历史看，先后经历了几次大起大落，每次起落都给国家经济建设带来了负面影响。吸取以往教训，2011年国家针对房地产市场过热现象提出的宏观调控政策，不会因领导换届而马上改变。宏观调控政策实施两年来，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，避免了房地产泡沫的突然破裂。如果马上改变，调控成果将前功尽弃，房价可能出现报复性反弹，将来房地产市场一旦硬着陆，将会给国民经济带来灾难性影响。当前，国家宏观经济形势下滑，稳增长是政策的主轴。稳增长与稳市场是紧密相连的，国家不会让房地产市场再次大起大落，宏观调控政策还将实施相当长一段时间。

2、住房消费理性化。经过几十年的市场经济实践，广大群众对市场规律逐渐有所认识和掌握，盲目跟风现象在减少，在大项消费特别是住房消费前，总要进行多方论证、权衡比较，尽量实现利益最大化、风险最小化。随着市场的发展，暴利行业越来越少，房地产业逐渐靠近社会平均利润，投资投机购房不仅有风险，而且也没有更大的赚头。未来无论是自住性购房，还是投资投机性购房，都将趋于理性化。

3、市场运转良性化。在国家宏观调控常态化、居民住房消费理性化后，房地产市场中的不确定因素在减少，土地供应、市场投资、施工面积、竣工面积、销售面积等，都是可以预知和测算的，误判误投、无效供给、烂尾楼等现象将很少出现，使房地产市场进入有序运转的良性轨道。

4、地位作用在弱化。房地产市场这次“病”的不轻，病根是分税制。90年代初，房地产市场起步，94年实行分税制。由于房地产税是地方税种，各地政府对它极其重视，大力扶持，使它对地方财政的贡献越来越大，地方政府对它的依赖越来越大。国家搞调控，从某种意义上说，就是要限制房地产市场的恶性膨胀，减少地方政府对它的依赖，弱化它的地位作用。经过两年调控，房地产在地方财政收入中所占的比例逐渐缩小，发展替代产业已经提上日程。在十八大报告中，不提房地产市场，并不是“疏忽”和“遗忘”，而是中央有意淡化房地产市场，让它的地位作用回归到应有的位置。

十八大已经召开，“两会”即将召开。笔者认为，明年初的“两会”，对房地产市场会有比较明确的定位和要求，但基本精神将与十八大保持一致，稳定宏观调控政策，推动房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：沈阳市房地产研究所）

第二篇：金融危机对中国房地产市场的影响分析（模版）

金融危机对中国房地产市场的影响分析

[摘 要] 本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。

[关键词] 次贷危机 房地产市场

一、引言

目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。

二、次贷危机对中国房地产市场的影响

1.影响购房者预期

购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。

2.影响政府政策及银行经营理念

次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”（易宪容2007）。

首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、“加按揭”、“转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。

种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。

政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。

3.影响国内房地产市场的中长期走势

(1)次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机

美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。

①国内房地产市场涨价过快

从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。

②违约风险

违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。

(2)次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况

次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。①自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从

看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。

②保值需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为：，其中h表示决定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。

③投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中u表示决定投机需求的其他因素。从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。

综上所述，房地产需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投机需求，其中投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。从短期看，国内房地产需求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。

(3)次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远

从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素，而流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。

一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。

另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。

从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供应量增长迅速。M2同比增长18.94%，创下近19个月来的新高。原因主要在于国内货币信贷增长全面地反弹，1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。

(4)对国内房地产市场中长期走势的展望

首先，从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。

其次，从房地产需求看，从上文分析知:

房地产需求受到预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E和利率r的影响很大，虽然已经开始从高位回落，但当前E是不稳定的，如果投机资本掀起新的一轮炒作狂潮，E还有反转向上的可能；而r的涨幅有限。而且从前文看，由于流动性过剩带来的社会投机资本L的增加，投机需求的上涨冲动仍然很大，而目前投机需求是决定国内房地产需求的主导力量。

总之，目前国内通胀压力巨大，一月份CPI同比上涨7.1%，而信贷规模也在剧增，负利率十分明显，股市和房地产市场非理性狂涨的引信并未解除。从去年下半年至今，国内房地产市场的短期走势虽然逐步下跌并向理性回归。但从中长期看，房价的高位运行还将延续，不排除掀起新一轮狂涨的可能性。是否如此，取决于中央实施紧缩政策的决心和落实效果。参考文献:

[1]尹中立:从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系[J].中国金融,2007,(18)

[2]壮 志:从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横，2007，（10）

[3]易宪容:“次贷危机”对中国房市的启示[J].人民论坛 2007，（09A）

[4]中国人民银行:2002年～2007年第四季度货币政策执行报告[R]

[5]宋国学 王俊杰:城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代，2007，（27）

[6]刘永平:房地产需求模型研究[J].重庆工学院学报,2001,（1）

[7]郭晓宇:住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究，2007，（5）

第三篇：浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

摘要：目前，限购令与房地产市场波动引起了人们的广泛关注。本文以西安市为例，在解读限购政策的基础上,拟对限购令对房地产市场的影响进行探讨, 采用问卷调查法（对1000名西安市民施测）与西安房地产信息网数据,研究限购令对西安房地产市场的影响。

关键词：限购令；房地产市场；西安市；影响

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

1引 言

近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。“限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。

2限购令解读

2．1限购令的具体内容

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 [1]。

2．2限购令的目的

从限购令的内容来看, 其目的是通过抑制需求, 遏制投机和过度投资, 减少商品住宅成交数量, 从而通过供大于求的基本经济法则降低房价, 保证房地产市场的良性健康发展[2]。

3限购令市场反应

限购令实施之初，房地产价格没有大幅度下跌，但在一些市中心黄金地段或各方面条件优越的大楼盘房价还小幅上升了，但是随着时

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

间推移，最近房价却出现了大幅下跌。自限购令实施发展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一个原因，限购令的出台让已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。

限购令对西安房地产市场带来的影响

近年来，我国商品房住宅价格普遍上涨较快，尤其是广州、北京、上海等大城市。西安的房价上涨速度也是直线飙升，而其上涨速度远远超过了其收入的上涨速度，直接影响到了居民的幸福指数与生活水平。2011年2月25日，备受西安购房者关注的西安楼市限购令出台。无疑西安“限购令”的出台将对西安房地产市场产生了重要的影响。

4．1 “限购令”对商品住宅成交面积的影响

选取2010年后三季度、2011年和2012年前两季度西安市商品住宅成交面积为指标, 对比实施限购前后西安市商品住宅成交面积的变化,如表1所示, 2010年西安市月销售房屋成交面积量持续增长, 由于2011年限购令及西安市有关调控政策的影响, 2011年、2012年成交面积增长率均有所下降。

4.2“限购令”对楼市价格的影响

选取2011年和2012年前两季度西安市楼市价格指数为指标, 对比实施限购后西安市楼市价格指数的变化,如表1所示：2011年3月起起，西安限购令正式执行，购房者持币观望，等待房企降价，但可以看出，最初西安房价似乎并未出现下跌的迹象。接下来三个月通过打折促销等变相降价的手段使成交量与之前相比呈现明显上涨的态势。数据显示，从2011年十一月份在大盘项目降价的引领下，西安楼市均价下行趋势在逐渐增强。2012年前两季度，西安住宅均价总体呈平稳走势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4.3购房者的购房指数

选取2011年和2012年前两季度西安市西安居民购房指数为指标, 对比实施限购后西安市居民购房指数的变化,第二月限购令颁布以后

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

西安居民购房指数呈现出明显的下滑走势。受到今年预期有可能出台更加严厉的调控政策的影响，人们的购房行动变得迟疑，大部分人群都在静观楼市变化，导致西安居民购房指数大幅下降。其中由于开发商大打优惠牌，这在一定程度上刺激了部分前期一直做观望的刚需置业者以及改善性人群需求出现了集中释放，于是这些置业者便放弃观望选择出手，楼市有一定回暖，销售势头表现强劲。其间虽然有所回升，但整体是呈下降趋势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4．4 “限购令”对购房者购房心态的影响

西安市1000名市民参与了调查，从本次问卷调查结果的统计分析可以总结得出: 首先，71.3%的人支持限购政策，53.4%的人认为应该加强对限购令的执行力度（其中大部分是只有一套或者没有住房的市民）。其次，76.7%的人认为房价高，不能接受，51.4%的人认为房价不会下降，其中31.4%的购房者则认为西安整体的发展在提速，国际化大都市建设、地铁开通、城市改造等众多利好，西安的发展将更好，而房价也势必随之而提升。另外，11.9%的居民购房是刚性需求，不管政策如何，都需要购房解决住房问题；绝多数的居民受各种经济、政策条件的影响，持观望的心理。

结论

5．1对抑制投资投机性购房行为起到了一定的作用但执行力度不够

房价虚高已成为目前人们关注的最大问题，而限购对房地产市场产生了实质性影响，限购令颁布之后，商品房成交面积急剧下降，一批投资投机性购房需求被迫离开，以自主或者改善型需求为主的刚性需求主导着当下的市场。所以限购的出台也是受到广泛支持，但多数人认为房价不会下降,且认为限购令不够到位，应加强执行力度。

5．2房地产成交量未来走势不明

在2011年限购影响下，拥有2-3套的购房者比例较小，投资者逐步退市，而刚需观望氛围浓郁，但受楼市调控政策影响，较多的购房者依然选择了暂时持币观望态度，另外，随着我国收入水平持续增

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

长，一套住房者也可能成为新的购房对象，可以看出西安楼市住房需求较大，潜在购买力较为旺盛。

5．3抑制需求为后市反弹埋下伏笔

“限购令”只是一时性的抑制了房地产投机，而不是打击了投机。日后该政策一旦放开，将导致楼市报复性反弹，市场将重现抢购“现象”,为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害。

5．4 “限购令”限制多久

“限购令”的实施在短时间内效果明显，这仅仅是临时性的措施，并非长久之计，如果长期实行，定会扭曲市场关系。稍加注意我们就能发现，“新国八条”在限购政策上预留了极大的时间操作空间，即“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，不确定成为一致选择，这种空间是一个供各种力量相互博弈的舞台。

参考文献：

[1]百度百科.限购令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.[2] 刘艳莹.浅析“限购令”对房价控制的作用[ J].城市建设理论研究(:电子版),2011,(15).------------最新【精品】范文

第四篇：2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法

关于2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法

政策1.2011年“国八条”

第一条

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

第二条

加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

第三条 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

第四条 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

第五条 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

第七条 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

第八条 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策2.2011年存款准备金上调

中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19.5%的历史高

位，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。

政策3.2011年上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率6．06％，五年以上贷款利率达到6．60％。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。住房和城乡建设部2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，由4．30％上调至4．50％；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，由3．75％上调至4．00％。

政策4.哈尔滨市“限购令”

第一条 进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。

第二条 做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产

开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。

第三条 合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。

第四条 加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

第五条 严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让

土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第六条 坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策5.哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法

第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。

开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以最终信用等级评价结果为准。

第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；

（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。

新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款

（一）项规定确定。

第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条

房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条

商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条

预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条 县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。第二十七条

本办法自2011年4月1日起施行。

★政策对房地产市场影响分析：

（1）购房者对房地产市场认可度降低，观望情绪加重，投资性购房将会减少。（2）2011年商品房成交量会低于2010年，商品房价格涨幅放缓，或者有可能下降。

（3）对于二次以上置业的购房者具有明显的限制，本市户籍人口只能拥有两套，非本市户籍的常住人口只能拥有一套，这样的话对于需求应该是一个非常严格的封锁。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，营业税全额征收，实际上对于二次置业或者是改善型置业，对于购房需求都会起到提高一个门槛的作用。所以“新国八条”对二次以上置业和跨区域的异地置业是一个很明显的打压作用，会严重影响2011年商品房销量。（4）通过土地市场的限房价、竞地价，对土地市场进行严格的管控，并加大土

地和保障性住房的供应量，国八条的基调就是想法设法的增加供应量，2011年规划建设各类保障性住房42000套。保障性住房供应量的加大，会分流部分低端购房群体，使之从商品房购买转向保障性住房购买，降低市场的刚性需求。

（5）对地方政府和行政长官采取了更严格的指令，除了以往的约谈或者是政绩考核，现在就是要信息披露，2011年房价的地方走势，地方政府要做出一个信息披露，说白了就是立一个军令状。原来的目的是打压过快上涨，遏制过快上涨的房价，现在就是让房价回归到合理水平。国家对地方政府的严格要求，会使2011年地方政府对开发商捂盘、无证售房等违规行为打击力度加大，间接影响开发商楼盘整体的营销策略、价格上涨及回款速度等。

（6）存款准备金的上调将明显的抑制贷款，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。

（7）房地产属于资金密集型行业，存款准备金上调会使银行贷款额度更紧，开发商资金压力再增。受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。

（8）存款准备金的上调可缓解购房者对通货膨胀的担忧，在如此密集政策调控下，限购政策叠加信贷政策，资金面的收紧将使得投资型购房者明显减少。（9）从购房者角度看加息对购房人的财务成本影响较小，但加息和“限购”政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力，将加重未来楼市的观望气氛。

（10）加息主要影响那些使用贷款的置业人群，而在房地产信贷政策的基础上加息，不但抑制改善性需求，还抑制了首次购房需求。因高端购房者通过银行借贷的较少，对于其影响则微乎其微。

（11）利率上浮，优惠减少，随着房贷新政的逐步落实，一些无法凑足更多的首付款，或申请不到足够贷款的客户不得不暂停购房，与之相反，选择“一次性付款”的购房人群比例明显提高。2011年购房者大多是自住为主的刚需和改善型刚需，投资者比例将会降低。这些刚需购房者在看到合适房源，只要价格合适，购买的意愿都很强烈。长期以来，购房者对贷款的依赖度总体较高，贷款政策收紧后，对大部分购房者都产生了影响。

（12）“限购令”会将部分在哈尔滨市主城区购房受到限制的购房人群吸引到不受限购影响的阿城区和呼兰区购房，造成这两区房屋销售量上涨及价格上扬。

（13）监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并增加了财务成本。

（14）预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，融资渠道畅通，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

（15）开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

★解决方法：

（1）时刻关注房地产市场政策变化，加大正面报道宣传，稳定购房者信心。（2）采用低开高走销售策略，设计中小户型产品，低总价可加快销售期，提升回款速度。在项目附加值上加大投入，提升居住品质，吸引首次置业及二套改善型购房群体。

（3）重点关注一次性付款客户，给予一次性付款客户折扣优惠，增加一次性付款购房者比例。

（4）项目选址尽量选在市区的中心区域、不受“限购令”限制的区域、或者房地产销售价格较低的区域，因为这两个区域的市场刚性需求强烈，主要针对的客户群体是首次置业的客群，以居住为主要目的，不受到政策的影响。（5）在项目品质及自身配套上下功夫，增强主城区居住优越感，留住不受限购影响的的购房者。

第五篇：土地增值税对我国房地产市场的影响分析

本科生毕业设计（论文）封面

（2015 届）

论文（设计）题目 作 者 学 院、专 业 班 级 指导教师（职称）论 文 字 数 论文完成时间

大学教务处制

会计原创毕业论文参考选题(200个)

一、论文说明

本写作团队致力于会计毕业论文写作与辅导服务，精通前沿理论研究、仿真编程、数据图表制作，专业本科论文3000起，具体可以联系qq 805990749。下列所写题目均可写作。

二、原创论文参考题目 春兰集团财务控制体系研究 2 新存货准则的特点研究 上市公司财务报表分析－－以xx公司为例 4 中小企业现金流管理中的困惑及其对策 5 某钢结构公司内部会计控制研究 6 资产减值会计问题研究 我国制造业上市公司财务危机的预警研究 8 中小企业融资租赁问题研究 关于借款费用资本化的探讨——以某公司为例 10 企业研发投入的会计核算和税务处理研究 某科技公司人力资源会计实践的困境及对策研究 12 美国财务会计准则第号解析及对我国的启示 13 企业内部审计理论与实践问题探讨 企业并购估价过程中现金流量法的应用研究 15 基于公司治理的内部控制浅析 上市公司高派现股利政策分析—以用友软件股份有限公司为例 17 新旧债务重组准则的比较研究 福达电子有限公司KPI体系的构建、评价与考核问题研究 19 上市商业银行内部控制信息披露研究 20 审计法律责任问题研究 作业成本法在物流企业成本管理中的应用 22 会计职业判断对会计信息质量的影响 石油企业内部审计参与风险管理的分析——以中国石油化工股份有限公司为例 24 会计工作法治化的研究——以xx公司为例 25 某钢铁公司财务报表的分析研究 26 电子商务对传统会计的影响和创新 27 某市小微企业融资问题研究 浅谈公允价值在投资性房地产中的运用平衡计分卡在高校预算绩效评价体系中的应用 30 基于现金流的企业持续经营能力分析 31 黄金现货投资的优势和风险控制研究 32 关于借款费用准则的思考 33 基于公司治理的内部控制浅析 34 某公司存货管理存在的问题及对策 35 某物流企业成本管理策略研究

某公司会计法治研究

万达集团财务战略管理的研究 基于公司治理的内部控制浅析 论EVA在我国中小企业的应用

某公司应收账款的风险防范问题研究 公司治理结构与内部会计控制研究

基于可持续发展的某药业公司现金流量管理研究 某公司会计造假的成因分析及治理对策研究 新会计准则对上市公司利润操纵的影响 公司社会责任信息披露的影响因素分析 现行财务报告的局限性及其改革的探讨 我国增值税改革对企业财务决策的影响

浅议乐清市永德利亚电器有限公司的固定资产管理 浅谈企业内部审计风险的防范和对策 某集团内部控制现状及解决方案研究 股东价值最大化与高管激励模式选择 某建材公司财务风险控制研究 谈会计电算化下的企业内部控制

我国中小企业信用评价指标体系的研究 某变压器公司财务治理结构优化研究 我国会计师事务所风险管理研究 风险投资对企业成长的影响 创业企业财务风险识别与防范 “营改增”对物流企业的影响 宝钢集团财务风险控制研究 中国石化股利政策分析

某建设公司投资结构问题研究 万科盈利能力分析

某公司营运资金管理存在的问题与对策研究 应收账款质量的评价及优化 内部审计风险及其控制的探讨 会计电算化系统的安全性分析 基于内部审计的上市公司内控研究 中小型民营企业财务问题与对策

我国高新技术企业管理舞弊审计问题研究 论国有商业银行内部审计现状与对策 兵团上市公司资本结构特征分析

中小企业纳税筹划方案设计——以酒业制造公司为例 我国优秀上市公司的财务分析及启示 某公司财务危机预警系统设计

新会计准则下存货计价方法对企业的影响 我国上市公司财务舞弊与审计对策 探析我国商业银行的发展与创新

基于竞争背景下的阿里巴巴投资策略研究

关于我国MBO的实施及相关问题的探讨 81 固定资产折旧与减值的比较分析

会计电算化系统应用的问题及其解决对策 83 基于公司治理的内部控制浅析

企业内部控制环境存在的问题及其原因分析——以xx集团为例 85 我国资产减值会计准则对上市公司盈余管理的影响 86 我国预测性信息披露存在的问题及其对策 87 绿色会计信息披露模式的探究 88 论会计信息与委托代理契约的关系 89 某地产公司财务风险研究

新会计准则体系与国际准则体系的差异分析 91 某环保公司问题研究

我国个人所得税的流失及对策研究 93 我国企业股权激励的机制与运用研究 94 我国网络银行监管问题及应对措施 95 某服饰公司存货管理研究 96 某公司内部控制问题分析

估时作业成本法在中小企业中的实例研究

论企业财务风险的分析与防范——以xx生物化学股份有限公司为例 99 注册会计师审计质量低下的原因及其治理对策 100 浅谈打造我国连锁零售企业竞争力的成本控制方式 101 某公司价值链成本管理分析

企业社会责任履行对价值影响分析 103 中小企业融资方式探讨

某房地产公司筹资管理策略研究 105 我国城市商业银行竞争力研究

某公司企业所得税税务筹划方案设计 107 基于公司治理的内部控制浅析

国内外环境会计比较研究及对我国的启示 109 会计信息失真的问题与对策探讨

新金融工具会计准则对我国企业的影响分析

浅谈上市公司内部控制信息披露存在的问题及对策 112 关联方交易审计风险控制对策研究 113 工行某分行全面预算管理问题研究

论高校贷款风险的成因及防范对策－－以某学院为例 115 责任会计在某物流企业成本管理中的应用研究 116 我国现行增值税会计存在的问题及改进设想 117 中小企业并购的财务风险研究 118 某服饰公司存货管理问题的研究

税法与会计准则的主要差异及对会计核算的影响 120 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施

基于企业生命周期的高新技术企业现金流量管理研究 122 EVA理论在某公司绩效管理中应用的研究 123 中小企业应收账款的信用管理及风险防范

某建设集团公司筹资风险成因与对策研究 125 舞弊审计策略探析

国际企业所得税税收筹划研究

基于F分数模型的财务风险分析与防范研究－－以某公司为例 128 民营上市公司资本结构与盈利能力关系分析 129 基于营运资金的企业财务风险控制研究 130 新旧会计准则公允价值计量模式比较分析 131 关于CPA防范法律风险的思考

新准则对上市公司的影响—以存货准则变化为例 133 基于战略的业务单元业绩评价体系构建 134 企业税务筹划风险及其防范 135 某公司营运资金管理分析

国有企业资本经营存在的问题及对策研究 137 关于个人所得税对调节贫富差距的思考 138 准则变迁的社会成本研究

广州药业股份有限公司现金股利分配方案影响因素分析 140 论中小企业内部控制存在的问题及解决对策 141 中小企业内部控制制度构建

合并会计报表与母公司会计报表的有用性探究 143 企业流动资金紧缺分析 144 浅议企业逃税及税收筹划

中小企业方面的问题及对策—以xx公司为例 146 某公司应收账款管理问题研究 147 煤矿企业环境成本核算的研究 148 水污染治理的环境绩效审计

应诉反倾销的会计信息支持与会计维权对策 150 论中小企业内部控制的问题 151 商业企业的营运资金管理研究 152 企业资本结构问题探讨 153 苏宁电器资产质量分析

154 基于公司治理的内部控制浅析 155 财务舞弊的防范与治理

156 房地产企业的财务风险管理分析——以某地产为例 157 房地产开发企业多元化融资风险分析及其对策研究 158 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究 159 某公司人力资本投资及其风险防范研究 160 新形势下创投企业所得税税务筹划

161 我国商业银行内部控制的问题与对策研究 162 中小企业会计信息失真的表现及对策 163 企业实施战略成本管理的问题与对策研究

164 股权激励机制在我国企业中的应用与研究——以苏宁电器为例 165 变动成本法与完全成本法的比较及其结合应用问题 166 医院内部控制存在的问题与对策 167 某纺织公司筹资风险分析及对策

168 企业债务重组问题研究——以某公司为例 169 民营企业财务风险的防范与对策 170 上市公司内部控制信息披露的研究 171 我国中小企业投资困难及对策研究 172 在线会计服务研究

173 论我国收入分配差距过大的成因及税收对策 174 光伏产业上市公司财务困境的预测研究 175 低碳经济下某公司投资管理研究 176 基于公司治理的内部控制浅析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重构

178 企业合理避税问题分析及对策研究——以某集团为例 179 做好预算管理，强化内部会计控制

180 我国企业融资方式选择的探讨——以我国房地产行业为例 181 某房地产公司财务危机预警研究 182 我国高校筹资渠道分析

183 构建我国可持续发展下的环境会计 184 某帽业公司货币资金内部控制制度设计 185 浅析企业内部会计监督

186 S公司业务流程再造与应收账款管理 187 人力资源会计确认与计量研究

188 我国中小企业应收账款资金回笼困难的成因及对策 189 某公司经营业绩评价指标体系的构建

190 中小企业财务风险的分析与防范－－以某公司为例 191 增值税改革后固定资产的税务处理及影响分析 192 论某玻璃公司内部会计控制 193 资金成本在筹资与投资中的运用 194 xx电气公司成本控制途径研究 195 或有事项的会计政策问题探析

196 某公司电算化会计系统内部控制的研究 197 某智能系统公司个人所得税纳税筹划研究 198 论企业采购业务的内部控制

199 无形资产准则的国际趋同与差异分析 200 关于合并商誉的思考