房产政策对房地产市场的短期影响

第一篇：房产政策对房地产市场的短期影响

1、房产政策对房地产市场的短期影响

短期内客户对房地产市场更多的会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善型客户或其他购买第二套住房的客户需求将会受到抑制；对于投资客而言虽然首付比例上升和利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市。总的来讲，政策出台对购房人心理的影响要远远大于实际影响。高端房产业主惜售，转售为租的情况增加，租金呈现明显上升趋势。

据统计七宝板块是上海楼市的交易活跃区。房产税致使住房持有成本“被增加”，为了转嫁成本，这几天一些业主便开始提高租金。“春节之后是租赁期满和合同重签高峰期，大批房东会选择在重新挂牌时小幅抬高租金。比如这个板块的楼盘万兆花园，一般加价幅度在200元/月左右，上调比例不到10%。21世纪不动产公司抽样调查了上海的16个典型二手标杆楼盘，普遍的租金涨幅比例在5%左右。在东方帕提欧、旭辉依云湾等公寓楼盘，少数房源的最高加价额度可达700元/月。

对此，21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示：除了刚需买家转租、推升租赁需求之外，卖家转嫁税费成本支持租金上涨的因素将在2011年存在，这意味着租金上涨或难避免。从而租金的上涨在一定程度上也会推动房价的上涨。

2、房产政策对房地产市场的中长期影响

首先我们必须承认政策的出台对于促进房地产市场健康发展是起到作用的。但这次调控不仅是杀掉了投资投机需求，改善性需求也被严重误伤。购房成本加大，新购房者会暂缓购房，但原有的房产呢（不管是投资还是投机）？既然限购了，可能有大量房产的人也会不急于出手了！既然信贷政策紧了，那以前的政策还算很好了，出手了就没有这样的机会了，所以没有很好投资渠道的情况下还是保留为上。新房相对购买力被动降低，存量房惜售导致供应量降低，投资缺少渠道，下一步市场会更加危险。这种危险表现在政策执行前的恐慌买进和政策执行后短期的成交量急剧降低以及政策执行相对一段时间的市场再次爆发。对于高端物业更加是如此，新政规定70%要建小户型，那么市场上的大面积物业数量会越来越少，但是随着居民生活水平的提高，收入的增加，对于居住的要求也在不断提高，大户型的需求只会越来越大；供应量越来越少，需求却越来越大，结果会怎么样呢？

3、房产政策对于别墅市场的影响

由于政策对于人心理的影响会更大一些，虽然别墅具有明显的稀缺性，但是短期内依然会出现持币观望的情况。但是，中长期别墅的价格依然会非常坚挺。

由于土地政策越来越严格，别墅将会越来越稀缺。2010年9月26日，国土资源部、住房和城建不联合发布《关于进一步加强地产用地建设管理调控的通知》（国土资发（2010）151号），要求出让住宅用地的容积率指标必须大于1。这样一来，别墅产品将会越来越稀缺，未来的升值潜力较大。不管市场形势如何变化，别墅都具有良好的保值能力。另外，通胀并没有结束，土地的保值增值性又显而易见，高端客户持有大量现金在手上，必然会不断缩水，而作为稀缺产品同时又能够占有大面积土地的别墅产品，无论是作为短期规避风险还是长期的资产配置别墅都将成为最佳选择。

近年涉及别墅的调控政策。2003年2月8号，国土资源部下发《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》要求“停止别墅类用地供应。”2003年9月14日，国土资源部下发《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，重申停止申请报批别墅用地。2006年5月31日，国土资源部下发《关于方前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。停批别墅用地的政策带动了别墅的价格走高。“物以稀为贵”，停批土地后，别墅卖掉一栋少一栋，别墅稀缺性在将来会更明显，别墅价格应该会继续走偶高。别墅项目大多建在近郊等政府配套尚未完善地去，这些区域将会使政府今后几年大量投入资金重点发展区域。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。通货膨胀日益严峻，个人资产不断缩水，所有人都在讨论如何保值，别墅作为不可再生资源的土地市场，逐渐成为更多人青睐的资产保值和增值方式。

严厉的楼市调控政策似乎看不到终点，也正是在此时此刻，一直不享受宽松政策的别墅，反倒成为很多人心目中保值增值的首选。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。

长期以来，别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如此，三套房停贷几乎对于别墅市场没有实质性的影响。

新政对别墅市场有一定影响，而且是积极的影响。新政对于土地的相关规定，现在只有22%的土地允许做100平米以上的房屋，从这个政策看，豪宅产品列入更稀缺的范围里面，成为深受大家喜爱的保值增值产品首选。虽然现在新政沸沸扬扬，但政策对别墅价格的影响不大，购买别墅的客户一般不受政府政策的影响，尤其购买独栋的客户基本不采取按揭，市场才是真正决定别墅价格的关键因素。

我们来算一笔账，别墅的首付款一直就是50%，所以在这一点上与新政没有关系，其次就是月供，与大户型的洋房比较起来，200多平米的别墅也不算是大价钱，而且在未来的升值空间中，别墅资源将越来越稀缺，而洋房或者跃层则可以增多，所以自然是别墅的升值潜力要更高一些。

最近几年，越来越多高端购房者把目光投向了一些离城市很近的别墅。城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵的专属。

4、关于客户交房事宜的协调：200#餐厅年面移门需要整改。227#绿化需要补种，及进门处雨水管需要更换。

第二篇：保障性住房政策对房地产市场影响研究

保障性住房政策对房地产市场影响研究

摘要：2008年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的发展产生深远影响。因此，具体研究保障性住房政策对房地产业的影响，对确保政策更好的实施，解决房地产业目前面临的问题大有裨益。

关键词：房地产市场；保障性住房政策；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1007-7685(2009)04-0032-03

2008年11月5日国务院提出为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，公布了四万亿投资以刺激内需的政策。其中，提出要加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。根据住房城乡建设部等部门提出的初步方案，在2009―2011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2 165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建设公共租赁住房300万套，投资3 000亿元。以上四项合计，总投资12 190亿元，年均投资4 063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

一、保障性住房政策对房地产市场的影响

(一)有利于推进住房保障体系建设

实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1 200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。

(二)有利于稳定房地产投资增长

2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7％(实际投入数量还要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4 063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到14.5％。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。

(三)保障性住房大量入市影响房地产供求关系

从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。

(四)保障性住房大量入市，会拉低房地产价格

2009～201 1年保障性住房投资将达到9 000亿元，其中，经济适用房投资为6 000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1～10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7 084万平方米，同比增长22.9％。以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假设2009―2011年经济适用房平均每年投资为2 000亿元，那么2009年住宅开发投资将达17 622.43～18 309.29亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策

从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施：

(一)加强房地产市场细分

突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地――建楼――卖楼――收钱――再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在30～40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐

的是实力型或炫耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体(占60％左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。

(二)努力降低房地产开发成本

2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。

(三)深化企业自身改革，注重人才培养

由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。企业向员工提供培训和发展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。有效的培训可减少工作障碍。降低成本，提高工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。

(四)塑造企业品牌和企业文化

对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的，不受地域限制。房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，努力以产品来彰显个性，提高企业品牌形象。要避免在品牌的认识上出现误区，有的企业领导认为开发几个知名项目、做几个明星楼盘就能建立企业品牌，把项目品牌等同于企业品牌。所以房地产企业塑造企业品牌，首当其冲的是要加强品牌意识，树立品牌资产观念，认识到品牌是一种无形资产。具体可从以下方面塑造品牌：一是产品设计。差异化产品的设计一定要体现创新。二是施工建设保证质量。三是进一步加强物业管理。企业应转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以“服务”为一切物业管理活动的核心理念。

第三篇：2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法

关于2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法

政策1.2011年“国八条”

第一条

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

第二条

加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

第三条 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

第四条 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

第五条 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

第七条 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

第八条 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策2.2011年存款准备金上调

中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19.5%的历史高

位，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。

政策3.2011年上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率6．06％，五年以上贷款利率达到6．60％。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。住房和城乡建设部2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，由4．30％上调至4．50％；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，由3．75％上调至4．00％。

政策4.哈尔滨市“限购令”

第一条 进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。

第二条 做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产

开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。

第三条 合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。

第四条 加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

第五条 严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让

土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第六条 坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策5.哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法

第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。

开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以最终信用等级评价结果为准。

第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；

（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。

新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款

（一）项规定确定。

第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条

房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条

商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条

预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条 县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。第二十七条

本办法自2011年4月1日起施行。

★政策对房地产市场影响分析：

（1）购房者对房地产市场认可度降低，观望情绪加重，投资性购房将会减少。（2）2011年商品房成交量会低于2010年，商品房价格涨幅放缓，或者有可能下降。

（3）对于二次以上置业的购房者具有明显的限制，本市户籍人口只能拥有两套，非本市户籍的常住人口只能拥有一套，这样的话对于需求应该是一个非常严格的封锁。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，营业税全额征收，实际上对于二次置业或者是改善型置业，对于购房需求都会起到提高一个门槛的作用。所以“新国八条”对二次以上置业和跨区域的异地置业是一个很明显的打压作用，会严重影响2011年商品房销量。（4）通过土地市场的限房价、竞地价，对土地市场进行严格的管控，并加大土

地和保障性住房的供应量，国八条的基调就是想法设法的增加供应量，2011年规划建设各类保障性住房42000套。保障性住房供应量的加大，会分流部分低端购房群体，使之从商品房购买转向保障性住房购买，降低市场的刚性需求。

（5）对地方政府和行政长官采取了更严格的指令，除了以往的约谈或者是政绩考核，现在就是要信息披露，2011年房价的地方走势，地方政府要做出一个信息披露，说白了就是立一个军令状。原来的目的是打压过快上涨，遏制过快上涨的房价，现在就是让房价回归到合理水平。国家对地方政府的严格要求，会使2011年地方政府对开发商捂盘、无证售房等违规行为打击力度加大，间接影响开发商楼盘整体的营销策略、价格上涨及回款速度等。

（6）存款准备金的上调将明显的抑制贷款，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。

（7）房地产属于资金密集型行业，存款准备金上调会使银行贷款额度更紧，开发商资金压力再增。受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。

（8）存款准备金的上调可缓解购房者对通货膨胀的担忧，在如此密集政策调控下，限购政策叠加信贷政策，资金面的收紧将使得投资型购房者明显减少。（9）从购房者角度看加息对购房人的财务成本影响较小，但加息和“限购”政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力，将加重未来楼市的观望气氛。

（10）加息主要影响那些使用贷款的置业人群，而在房地产信贷政策的基础上加息，不但抑制改善性需求，还抑制了首次购房需求。因高端购房者通过银行借贷的较少，对于其影响则微乎其微。

（11）利率上浮，优惠减少，随着房贷新政的逐步落实，一些无法凑足更多的首付款，或申请不到足够贷款的客户不得不暂停购房，与之相反，选择“一次性付款”的购房人群比例明显提高。2011年购房者大多是自住为主的刚需和改善型刚需，投资者比例将会降低。这些刚需购房者在看到合适房源，只要价格合适，购买的意愿都很强烈。长期以来，购房者对贷款的依赖度总体较高，贷款政策收紧后，对大部分购房者都产生了影响。

（12）“限购令”会将部分在哈尔滨市主城区购房受到限制的购房人群吸引到不受限购影响的阿城区和呼兰区购房，造成这两区房屋销售量上涨及价格上扬。

（13）监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并增加了财务成本。

（14）预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，融资渠道畅通，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

（15）开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

★解决方法：

（1）时刻关注房地产市场政策变化，加大正面报道宣传，稳定购房者信心。（2）采用低开高走销售策略，设计中小户型产品，低总价可加快销售期，提升回款速度。在项目附加值上加大投入，提升居住品质，吸引首次置业及二套改善型购房群体。

（3）重点关注一次性付款客户，给予一次性付款客户折扣优惠，增加一次性付款购房者比例。

（4）项目选址尽量选在市区的中心区域、不受“限购令”限制的区域、或者房地产销售价格较低的区域，因为这两个区域的市场刚性需求强烈，主要针对的客户群体是首次置业的客群，以居住为主要目的，不受到政策的影响。（5）在项目品质及自身配套上下功夫，增强主城区居住优越感，留住不受限购影响的的购房者。

第四篇：利率调整对房地产市场影响论文

摘要： 房地产市场与宏观金融政策密切相关, 利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定, 探讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对我国房地产投资规模及房价的影响。

关键词： 利率 房地产市场 影响

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。

利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。自2006年以来，央行七次提高利率，仅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的贷款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商和房价的影响。

1.利率调整对购房者的影响

房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显，以25年贷款期限，贷款额为100万元，贷款利率为7.83%为例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买90平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款20万了。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。

其次，对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金，这样投资者就会改变其对房价走势的预期，改变其资金的投资方向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产市场的话，就会导致房地产市场出现大量的空置，影响房地产的供求关系的变化，导致房价的变动，进而影响房地产市场的健康发展。

2.利率调整对开发商的影响

房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有20%左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的40%左右的负债实际上是开发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有其他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整。3.利率调整对房地产价格的影响

房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间,2004年至今, 央行连续七次小幅加息, 而2006年我国固定资产投资价格上涨1.5%,70个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于105,全年价格上涨5.5%, 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。

综上所述，上调利率对抑制需求,平稳房产价格会起到积极作用。有专家认为,此次央行连续上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不大, 但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几率非常大, 从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样, 在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。此次利率的上调, 肯定会对房产需求者的心理产生影响,市场将出现短暂的观望态势，这一现象在很多大城市已经显现。

第五篇：政府宏观调控对房地产市场的影响

政府宏观调控对房地产市场的影响

5100369007 王昊天

近年来，我国房地产市场如雨后春笋般一路上涨，房价也一路蹿升，颇有让人望楼兴叹之势。房价已经俨然成为社会关注的热点问题，过去一段时间的市场宏观调控效果并不尽满人意，而最近一段时间根据中国人民银行发布的《2011年三季度金融机构贷款投向报告》，房地产贷款增速继续回落，房地产市场也有集体降温的趋势。现就政府对房地产市场的调控及其影响作简要分析。

首先回顾一下政府做出的调控政策。房地产市场的宏观调控自2003年拉开序幕，直至2010年4月中旬，国务院办公厅下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），预示着房地产政策调控重头戏的开始。

总体来说，政府对于房地产市场调控的政策主要着眼于以下几方面:第一，土地供应，增加民用住房土地的供应量，明确限价放和经济适用房的土地供应政策；第二，税收政策，增加一手房和二手房交易的征收税种，对普通住宅和非普通住宅明确限定不同的税率；第三，价格政策，如对部分地区的经济适用房和限价房实行限价。此外较主要的措施还有信贷政策、住房供应结构政策和限制外资进入政策等。但是政府对于民用普通住房的限价调控措施并不明显。

尽管近几年政策频出，但高升的房价丝毫没有受到抑制，依然严重偏离人们的实际购买力。我国房地产政策的无效主要原因在于调控政策本身出现了方向性的错误。主要因为自主性购房需求是合理并且必要的，这是无法抑制的；投资性住房需求是市场经济体制发展的一个侧面，能够一定程度上推动经济发展，需要抑制，但是一定要适当；投机性住房需求是对房价的炒作和拔高，损害房地产市场的正常健康发展，应当大力抑制。所以我国的政策不仅不应当把目标放在土地供应紧缩、增加税收种类和央行加息等无关痛痒的措施，而是应当把注意力真正放在扩大住房和土地供应、严厉抑制投机性购房的需求上，才能真正的做到对房地产市场宏观调控，起到积极的作用。

近期房地产市场大幅缩水、众多业主要求退房，原因无非是房地产价格的大幅坠落。但是就法律层面来看，这并无不合理之处，房地产本身就是普通住房需求为主、投资为辅的市场，尽管房地产价格的缩水减少了业主的利益，但是这与开发商与出售方并无联系。然而，聚焦在房地产价格的缩水上，应当得益于政府后期的宏观调控政策。首先，增加了住房供应，而紧缩住房土地正是房地产市场飙升的主要原因，减少了高档住宅和商业房产的土地供应，才从源头上解决了普通住宅供不应求的局面；其次，大力遏制投机性购房需求，增加二手房源，大幅度的减少了炒房者的利益，从资金来源和税收两方面共同着手，冷却了房地产市场的热钱炒作；再次，政府职能的转变对房地产市场的调节起到了积极的作用，历来政府都是房地产行业最大的受益者，因此降低房价必然需要政府退出房地产的利益集团，让利于民，让政府成为房地产市场真正的监管者而非操控者，对于房地产市场的恢复正常有着巨大的帮助。最后，尽管房地产价格如今正在逐渐缩水，但是不能保证后一段时间房地产炒价热潮不会再度涌起，所以政府应当正视这一问题，不能回避，更不能参与其中，才能真正的让人民安居乐业，住得起安稳房。

参考文献：

【1】 《我国房地产市场的政府调控分析》

【2】 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）