市场受政策影响出现低迷 房地产调控何时能结束

第一篇：市场受政策影响出现低迷 房地产调控何时能结束

市场受政策影响出现低迷 房地产调控何时能结束

9月28日，SOHO中国CEO张欣表示，SOHO中国将在未来六个月内“积极收购”地产项目。因为张欣预计，未来六个月内，政府在房地产方面的政策调控将会结束，这将是进行收购的良好时机。

SOHO中国董事长潘石屹也曾表示，目前住宅市场因受政策调控而出现的低迷情况，会给专心做商业地产的SOHO中国带来更多的收购机会；在涉及的城市中，除了潘石屹一贯强调的北京、上海之外，广州、深圳也将纳入SOHO中国的收购名单。

资料显示，SOHO中国继09年收购SOHO东海广场正式进军上海后，2011年，SOHO中国又成功在上海收购了8个项目；而目前最新的进展是，SOHO中国有意上海虹桥商务区正在推出的一宗地块，另外，SOHO中国在广州也正在洽谈一个商业地产项目。

“六个月内政府在房地产方面的政策调控将会结束”，这是迄今为止对房地产调控形势最为大胆的预测。很多人尤其是业界人士，喜欢拿因为限购带来的交易下滑会影响中国经济这个借口，来预测房地产调控政策什么时候会废止，类似于前两年出现的“救市”预期，一些人视为“鼓噪”，最终成为现实，终于掀起了2009年新一轮房价的暴涨。

事实上，对于调控走向，不同层面的人有不同的预期，主要还是“屁股决定脑袋”，卖房的人希望房价高，买房的人希望买的时候低，买过后希望房价再高；卖地的希望地价越高越好，买地的发展商希望地价越低越好，但是大家都在抢夺资源的时候，却不遗余力地推高地价，最终成为高房价的推手。

对于调控本身，出发点是遏制投资投机性需求，鼓励刚性需求，但是在各涉房环节执行政策的过程中，没有落实好一手抓遏制、一手抓鼓励，尤其是银行关于首套房贷款首付额度提高、利率上浮等措施，严重遏制了刚性需求，让楼市雪上加霜。而人们的预期往往还是从自身的需求和条件来理解。比如SOHO中国CEO张欣，房地产业界自然是希望限购、限贷越早结束越好，这样买房的人多了，他们的日子就会好过起来。问题是，当限购一旦废止，新一轮的投资需求再次进入楼市，楼价因为成交活跃再次报复性上涨，必然引起新的资源分配不公，引起更大的民怨。所以，仍然以“不能废弃限购政策”的呼声为主流。

有专家旗帜鲜明地提出，楼市调控不应半途而废。中国社科院工业研究所主任曹建海日前接受《证券日报》记者采访时表示，将住宅当做一种金融工具，本身就是一种资源浪费，是对民生的一种伤害。而由于投资投机行为在房地产市场中所制造的泡沫，若不及时挤出，将对国民经济造成巨大的破坏，所以楼市调控不应该半途而废。

限购令之前，虽然住宅销售良好，但是社会库存量和空置率却居高不下，即便是有成交量，但也是一种在投资投机背景下盲目与无效的供给；限购令之后，虽然住宅库存持续攀升，但是这种库存压力是带给开发商的，从而可以倒逼开发商降价，进而将存在于楼市中的泡沫挤出。

曹建海认为，固然资金大量涌入楼市是制度以及体制方面的原因，但是，无可否认的是，开发商占用了大量的社会资金，而因为过多热钱的涌入，导致价格和利润进一步虚高，从而吸引资金进一步涌入——如此循环的结果，将是以其他行业的衰退作为代价，而一旦楼市泡沫破灭，整体经济付出的代价将是巨大的。与之前调控政策的“步步加码”相比，新一轮限购已经有“不了了之”的意味，可见“六个月后限购政策将结束”的预测似乎也不是空穴来风。对于这样的预期，政府不仅应该及时关注、及时回应，同时也应尽快出台更明确更具有可操作性的限购政策，尤其是要完善推进限购政策落实的监督机制，让那些企图继续利用楼市这台抽水机抽干民间财富的计划落空。

第二篇：2014房地产市场调控政策

2014房地产市场调控政策

陈禹铭

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

“不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

“9·30”房贷新政

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。点评：“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。

放宽公积金贷款

10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。

点评：连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响，使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升，地产股集体涨停。

弃选自住房开售

12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

点评：北京的自住型商品房刚刚诞生仅一年多，目前还在不断完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的刚需楼盘“停涨”，同时也满足了相当部分的保障性需求客群。此次因为位置等原因的被弃选房源，房源不太多，公开销售也不会对市场造成太大影响。

第三篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推荐] [有奖纠错] [字号：大 中 小 ] [打印] [关闭]

房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

第四篇：五项政策调控房地产市场

五项政策调控房地产市场

●政策一：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用暂免征收土地增值税的规定。

●政策二：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31 号）：一是对预售收入的预计营业利润率作了适当调整；二是规定了开发产品的完工标准；三是对开发产品计税成本标准作了原则规定；四是规定了成本费用项目核算和税前扣除原则；五是对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定；六是对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定；七是增加了防止资本弱化和关联交易的规定；八是对新办房地产企业减免税作了限制；九是对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75 号）：自2006 年6 月1 日后，个人将购买不足5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。●政策四：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得 2 税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108 号）：主要对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房5 种情况下的房屋原值作出了明确规定；对个人转让住房过程中的合理费用，在纳税人能提供实际支付凭证等情况下，允许税前扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。

●政策五：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144 号）：明确不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个人所得税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。

摘自中国税务报

政策法规处供稿

第五篇：2010房地产市场调控政策

2010房地产市场调控政策——全解读

伴随着房地产市场的回升 ,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。4 月 15 日，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 , 要求进一步加强和改善房地产市场调控 , 稳定市场预期 , 促进房地产市场平稳健康发展。

一．房贷：二套房首付比例不低于 50%

通知》要求 , 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女), 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日，国务院发文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

并要求加大差别化信贷政策执行力度。2010房地产市场调控政策——全解读金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时 , 要严格二套住房购房贷款管理 , 合理引导住房消费 , 抑制投资投机性购房需求 另外 , 继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的 , 一律不得给予相关税收优惠。同时 , 要加快研究完善住房税收政策 , 引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

二．地价：探索土地出让综合评标

通知》要求增加住房建设用地有效供应 , 提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制 2010-2012 年住房建设规划 , 重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模 , 并分解到住房用地供应计划 , 落实到地块 , 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市 , 要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

值得注意的 , 通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素 , 合理确定土地供应方式和内容 , 探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出 , 对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人 , 要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

三．售房：需一次性公开房源，明码标价

通知》还要求 , 要结合当地实际 , 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 , 不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业 , 要在规定时间内一次性公开全部房源 , 严格按照申报价格 , 明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度 , 加大交易资金监管力度。

四．保障性住房：三年内将惠及 1540 万户

力争到 2012 年末 , 基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房建设在 2010 年一开年 , 中央就提出了明确要求 , 要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源 , 着力解决城市低收入家庭的住房困难。

通知》要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房 , 解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度 , 适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准 , 改进和完善中央补助资金的下达方式 , 调动地方积极性 , 确保资金使用效果。同时 , 鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

五．税收：抓紧清理越权减免税 2010房地产市场调控政策——全解读

通知》要求 , 各地要结合本地情况 , 认真落实差别化的土地、金融、税收等政策 , 抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的 , 要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则 , 加大工作力度 , 促进房地产市场健康发展。

通知》明确 , 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责 , 市、县人民政府抓落实的工作责任制。

经记者了解，二套房贷款首付不得低于 50% 新规甫一出台，就有银行开始执行。工商银行已提高了二套房贷款的首付比例，其他银行尽管还未接到总行通知，但业内均表示政策调整在即。记者从本地其他几家银行了解到虽然上周还未接2010房地产市场调控政策——全解读到总行通知，但是预计总行的通知即将下发，首付比例预计在接到通知后就会提高。银行人士预计，新规执行后，对于之前已申请贷款但还未放款的市民来说，估计需要补足首付，贷款利率也将严格按照上浮 10% 执行。而对还未购买、近期准备抢购房的市民来说，因为从申请房贷到银行放款也需要过程，可能会赶不上末班车。银行人士算了一笔账，以一笔 60 万元 20 年期房贷为例，按照利率上浮 10% 计算，还款总额达 107.65 万元。而以往二套房贷若享受 85 折优惠利率，总还款额为 95.42 万元，新政策下，购房者要多付出 12.23 万元，每月还款多出 510 元。

继国务院《通知》之后，房地产调控再出猛招，住房和城乡建设部昨日公开《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》以下简称《通知》这份几乎与国务院 “ 4 15 新政同步出台的文件，从四大方面 19 项措施给房地产销售市场念起 “ 紧箍咒 ” 严打捂盘惜售、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为，更是首次提出开发商变动房价要备案公示，鼓励推行现房销售和住房质量保证金制度。

这是 15 日国四条，继国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。

焦点 1 未获预售许可证不得收定金

许多新楼盘在开盘前大多会采取各种销售策略吸引购房者前来登记，更有销售人员以 “ 如果不及时登记就买不到好单位 ” 等说辞诱导购房者尽快交出诚意金。

通知》这次明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

对于已经取得预售许可的通知》要求对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

广州市国土房管局相关负责人昨日表示，广州一直以来都严查楼盘的各种哄抬房价行为，没有预售许可肯定不能收取任何定金或诚意金。据介绍，广州前不久刚刚查处了一家开发商违规收取诚意金，市国土房管局已经让该开发商把几万元的诚意金都退回给购房人。

焦点 2 十天内须明码标价销售

通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。严禁采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围。

近日国家连出重拳调控房地产市场，已经有开发商调整开盘计划，希望通过延迟开盘回避近期的调控风头。如何确保开发商正常供货，2010房地产市场调控政策——全解读防止开发商捂盘囤货成为地方政府落实调控措施的重点。

广州市国土房管局相关负责人对此指出，如果开发商取得预售许可后 10 天还不开盘，检查人员会责令开发商立即开盘，如果还不按时开盘，开发商可能面临被取消预售资格的最严厉处罚。如果不想卖就干脆别卖了楼价不是捂出来的捂盘是有很大风险的市国土房管局相关负责人昨日指出，将会在五一黄金周期间开展更全面的市场检查，重点查处捂盘行为。

焦点 3 认购后不得擅改购房者姓名

住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

住房和城乡建设部昨天对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 , 针对部分地方经济适用住房存在准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题 , 做出了有

关规定。该通知规定 , 对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 将按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

通知还依法明确了有关工作人员滥用职权、徇私舞弊以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。

焦点 4 人为制造房源紧张将严处开发商

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

同时，通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，代理过程中赚取差价，通过签订 “ 阴阳合同 ” 违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

焦点 5 退房率高及价格异常项目要重点查

通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

通知强调，健全房地产市场监督管理2010房地产市场调控政策——全解读机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

焦点 6 鼓励现售商品房

商品房预售制度在国家这一轮房地产调控中再次成为关注的焦点，通知》还明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

此举不免让人联想起今年初南宁率先取消商品房预售制度，而今年全国两会期间，也有不少政协提案呼吁取消预售制度，认为预售制度为开发商提供了囤货抬价的机会，成为推高房价的推手。

广州市国土房管局相关负责人昨日对此表达了不同意见，如果推行现房销售，将拉长商品房的供应时点，楼市将无可避免进入空当期，好几个月没货供应势必造成市场恐慌，房价有可能进一步提高。该负责人表示，广州暂不会推行现房销售制度。

焦点 7 变更房价要备案

今后开发商想随意变动房价可不那么容易了一天一个价的现象将得到政府严格监管。通知》提出 “ 房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的应当报主管部门备案并公示。

广州市国土房管局相关负责人表示，将会研究房价变动备案制度的具体操作办法。初步想法是现有阳光家缘系统上，开发一个新的功能，楼盘价格发生变动可以及时反馈到这个系统。但该负责人也提出，预售价格变动目前还不属于行政许可范畴，也就是说房价涨和跌并不需要政府的批准，这个系统只起到备案和公示的作用。

焦点 8 预售规模不得小于 “ 栋 ”

通知》还要求，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。广州市国土房管局相关负责人对此表示，广州已经在执行这项要求，目前楼盘申请预售的最小规模都是以栋为单位，不能切分预售。

焦点 9 交房条件须明确

随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。去年发生的楼脆脆 ” 楼裂裂 ” 现象更是让人们担心商品房的质量问题。

通知》明确要求，商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。各地要推行商品住房工程质量分户验收制度。

通知》还要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。广州市国土房管局相关负责人表示，商品住房质量保证金制度值得探讨，市民花了高价钱买的楼如果出现质量问题是非常麻烦的下一步，广州相关部门将研究保证金交多少，交到哪里去，如何使用等实际操作层面的问题。2010房地产市场调控政策——全解读

焦点 10 造成重大工程质量事故责任人将被追责

各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。

通知称加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。

通知还要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。

新政点评：

重提明码标价走回规范老路

中国社科院金融研究所研究员易宪容：这项调控的威力还是差点。与国务院的二套房贷相比，住建部的调控政策要温和许多，而且当中的相当多内容之前已经在不少城市率先落地实施。宏观调控应该集中于前一阶段房价上涨的根源，即炒房行为频繁出现，政策方向在坚持信贷调控的同时，还可以通过以营业税、交易所得税和物业税为代表的房地产税收调节来操控。

广州市社科院科研处处长彭澎：对商品房进行明码标价曾经是业内的行规 ” 这种模式能够为消费者购房提供参照依据，并在一定程度上解决房地产买卖双方之间信息不对称的问题。以前每个楼盘都有自己的价格表，不过随着市场由买方转为卖方主导，消费者需要询问才能获得具体单位的相关信息。政府此次重提 “ 明码标价 ” 只是走回原来的规范之路。

关于监督：

违规者五年内不得再申请 2010房地产市场调控政策——全解读

经济适用房的主要保障对象是低收入群体 , 为了解决居民的住房困难问题。因此 , 通知》规定 , 经济适用住房购房人在取得完全产权以前 , 只能用于自住 , 不得出售、出租、闲置、出借 , 也不得擅自改变住房用途。

对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。