国家调控政策对房产企业的影响

第一篇：国家调控政策对房产企业的影响

近年来一直高歌猛进、热度猛烧的中国楼市在今年遭到当头棒喝，国家宏观调控使房地产发展迅猛的态势戛然而止。公积金贷款最高额度的降低，土地制度改革的进一步落实等等，利好利坏的消息让中国楼市下半年的走势变得扑朔迷离。一方面，一些人宣称房价要下跌，市场出现彷徨的状态，许多消费者持币观望。另一方面，一些人宣称房价要上涨，一些项目开始出现排队购买的现象。因此，楼市今后的走向成了各界人士关注的焦点话题。

日前，中国房协副会长兼秘书长顾云昌教授、北京今典集团董事长张宝全、搜房资讯机构全球运营总裁邵元元在做客湖南经视《MBA大讲堂》时，就目前中国楼市走向问题表述了相同的观点：国家宏观调控使不少房地产企业优胜劣汰，但中国楼价在整个经济发展的态势中会稳步上扬。

顾云昌教授认为，决定房价的因素主要有两个，第一个因素即成本因素，就是构成房价的成本，如建筑材料、人工费、土地价格等等。中国土地有限，不可能土地越来越多，因此土地价格肯定上涨，建材费和人工费也会逐步地涨，所以从成本意义上讲房价只会上升。改革开放20年来整个房价都在上涨，20年以后绝对不是现在的房价。

第二个决定房价因素是供求关系，即供应量和需求量之间的关系。在市场经济情况下任何一种商品供大于求价格下跌，供不应求价格上涨，这是一种市场经济的规律。国家宏观调控以后会造成供不应求还是造成供大于求，这要看当地政府的调控水平和能力。而中国房地产市场有三个最大的特点：第一，政府主导性强，而不是市场主导性。因为土地由政府调控，一级市场土地全部被政府垄断，它决定了供应量；第二，资金的供应量靠银行贷款，而银行是国有银行，占有统治地位，也由政府控制；第三，拆迁量的多少决定整个需求量多少，而拆迁量是由政府控制。

顾云昌打了一个很形象的比喻，房地产商是如来佛手里的孙悟空，政府是如来佛的手掌，开发商在里面跳，因此房价升降与否与政府的调控能力密切相关。

而据邵元元介绍，他对几个城市进行观察后发现，目前楼价还是在快速增长，房子同样出现了热销这个现象。他分析认为，主要有四个方面的原因：第一，随着城市化进程的加快，农村人口大量流向城市，人口就业需要租房，这种供求关系在迅猛增长；第二，改善型的住房，这个比例一直是占主流的购房人群；第三，旧房拆迁改造对中国各个层次来说，是比较大的一个需求增长问题；第四，现在投资型的购买需求也还在扩大，因为中国银行的利率还

是比较低，很多投资人通过储蓄无利可图，另外加上中国股市的**，原来很多投资客在股市上求取生存，但现在比较困难，而投资房地产目前看这个趋势也是明显。毕竟房子既能保值又能增值。

张宝全也持有同样的观点：“全国的房价总的态势稳中略升，我认为已经持续了两三年的时间，那么在以后的两年之内我觉得基本这个态势不会被改变。”

他分析认为，房价总的态势稳中略升最重要的就是中国经济发展的强势。中国经济的速度不管是8％还是更高，但物价指数不可能下降，物价指数一定还有房价。但是在物价指数里面，它又来体现对于高价格的商品，它的可能增长指数会比较小。那么对于低的易耗品或者低质的产品，它的价格上涨速度可能会比较大。像房地产是在高价格区间的一个商品，所以说如果在全国范围之内房价每年能有3％的增幅，严格来讲属于非增长，这很正常。国家宏观调控政策出台必然影响到房地产业资金链的断裂，这在很多企业可能会发生。但张宝全作为一个房地产业的大开发商却显得踌躇满志：“我们企业到目前为止一分贷款都没有。”而据张宝全透露，其秘诀就是根据银行的政策制定出卖房信贷等相应的措施，不断地创新。

“国家宏观调控对每一个房地产企业来说都很平等，那么在市场优胜劣汰的过程中，这对企业的创新能力和做产品的能力提出了更高的挑战，强者生存，弱者淘汰。”张宝全最后说，这对受困与国家宏观调控下的房地产企业是一种启示。

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陈杰：搜狐财经主编访谈资料：陈杰：企业调查百期寄语BUSINESS.SOHU.COM 2004年8月2日18：51 [ 陈杰 ] 来源：[ 搜狐财经 ]不知不觉中，在网友的支持和关注下，搜狐财经频道的企业调查栏目已经走过了100期，正如企业调查开篇语所说“揭露黑幕绝不是我们的最终目的”，见微知著、一叶知秋，我们更希望这些破解企业发展个体命题的报道，能够对一个行业的良性发展起到积极的作用。

第二篇：房产调控政策分析

本文完全由本人独立创作，所有主张都是本人自己的观点，如果转载请署名。

首先，我们来分析一下政策。本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性，在这个政策里，我看到了六个字：宁杀错，不放过。那就是国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。所以，站在旁观者的角度，我完全可以说，本次政策的实施完全只是国家的权宜之计，绝对不可持续。因为如果这项政策长期实施，最终只会搞得民怨沸腾，我儿子要结婚，但国家你却不让我买房子，能不怨吗？而一旦这项政策不能长时间得到实施，那么最终的结果是什么？相信在过去数年中由于政策反复导致的房价报复性上涨大家也都看到了。

其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国

经历了极为严重的通货膨胀，相信很多人都对当时90元一桶的豆油，17块钱一斤的猪肉记忆犹新。当时的通胀率达到8%。当时国家为了降低通胀，不遗余力的紧缩降低市场上的资金量。屡次大幅提高存款准备金率让整个房地产市场融资异常困难。在加之07年几乎所有的大房地产企业都不遗余力的大举扩张，疯狂购地，负债情况非常严重。结果导致房地产商一方面房子卖不出去，一方面又没有钱支付购地款、以及银行贷款。很多房地产企业陷入资金链断裂的绝境。这种情况下，不降价意味着死掉，所以房价出现了比较明显的下跌，但本次调控下的环境是这样吗？目前全球经济似乎已经摆脱了金融危机的阴霾逐渐开始恢复。但欧美主要国家的失业率并未降低。中国的经济增长的支柱出口虽然在缓慢恢复，但这种恢复是否能够最终确认还有待观察。在这种情况下，国家至少在未来较长的一段时间内还要依靠投资来拉动经济。所以可以预计，在未来较长的时间内，市场上的资金量不会减少，还会增加。国内的流动性泛滥根本不会出现改观，钱没有减少，开发商的日子仍然滋润，离08年的资金链断裂根本挂不上边。他们挺得住，请问房价如何下降？

综上，我想如果把房价比作来势汹汹的洪水。而把调控比作治水的利器。那么显然现在政府还是在用围堵的办法治水。国家筑起了高高的大坝，甚至为此不惜阻挠正常的购房需求。但可笑的是洪水的数量非但没有减少，反而还在增加。这会导致什么结果？首先，这座大坝足够结实，就算洪水再大也很难冲垮（一线城市已经禁止第三套房贷，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增无减，这样双方僵持不下，就会导致洪水改道。由修筑大坝的主要河道（一线城市）溢出。寻找洼地，另行开辟新的河道（二三线城市）解说一下。目前一线城市的房价已经高的离谱，炒房成本太高，上涨空间太小，政策上让你无法炒作（第三套房禁止贷款），那么炒房团很可能就会携带大量资金来到二线城市。首先，虽然房贷5

0%的政策同样对二线城市有效。但由于二线城市的房地产价格与一线城市相差巨大，大多数二线城市的房价仅为北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在绝对成本上对炒房团来讲很有吸引力。而且低价格的另一面往往代表了巨大的增值空间。其次，也是最重要一点，大多数二线城市不属于房价过高地区，因此不会实行第三套房停贷，炒房团仍然可以炒房。所以说严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线城市，大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显，但二三线城市房价大幅推高，与一线城市的落差大幅缩小。荒谬吗？呵呵~~但发生的可能性是非常非常大的。前兆就是现在所有的大房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市，在二三线城市拿地，扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实，就算站在更高层次上分析，二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同，经济发展速度比二线城市慢了不少。其次，由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市，也带来了强劲的购买力与需求。第三，同在一个中国，二三线城市与一线城市房价差距在5~6倍，而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背离迟早会导致二者差距的回归，而本次政策的出台很有可能就是这样一个契机。

最后再来说说房产税。目前物业税征收的说法甚嚣尘上，很多人把征税当做房价下跌的最大希望。但这有可能吗？首先来说说房屋保有税，也就是物业税。我们都知道房屋的价值包含两块，一是土地的价值，二是房屋物业本身的价值。由于房屋购买者不具备土地的拥有权，因此在法理上国家不能对土地征税。那么征税的对象就变成了单一的房屋征税，也就是对那一堆钢筋水泥征税。也就是说即使在北京，也只会按照一平米两三千来征收。请问这种税对北京房价有何影响？那么好，我们也都知道国家不讲理，明明是租给你的土地还要征税，你也没办法。

那么房屋价值是谁来评估呢？是你自己吗？当然不是，是地方政府。地方政府希望房价下降吗？当然不希望~呵呵结果就会导致地方政府在评估房价时会人为的大幅压低二手房估计，让其对房价的影响降到最低。所以，房产保有税其实对房价影响真的不大。还有一个税种就是房地产买卖盈利税，即国家对二手房买卖的利润征税。这一点其实没什么说的，如果国家征税20%的税，那么我卖房子就涨价20%不就得了。反正依据这几年的经验，房价就算涨上天也都会有人买。最终羊毛还是得出在羊身上。

结论：本次二手房的调控政策不可谓不严厉，但仍然是治标不治本。而且最终极可能出现反效果，反作用。其实真正抑制房价的办法不是筑起大坝，而是削减洪水。这就要求政府减少信贷，改变土地出让模式。当然这两点在现阶段都不可能实现。此外，站在一个最为宏观的高度，目前中国处在经济快速发展，工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段，对城市住房的刚性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下，任何房价下跌都注定是暂时的，而上涨则是长期的。

第三篇：楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业

楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷

1.你认为本轮调控政策的效果会在什么时间完全显现出来？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更长 □ ④说不好

2.对当前房地产市场政策调控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④说不好

3.本轮调控中，影响最大的政策及措施是（请按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信贷政策 ② 土地政策 ③ 财政税收政策 ④ 市场监管措施 ⑤ 其他政策

4.当前调控政策对房地产市场的预期影响将会表现在哪些方面？（可多选）

□ ① 对房价影响较大 □ ② 对商品房有效供给影响较大 □ ③ 对企业资金影响较大

√④ 对企业未来投资计划影响较大 √⑤ 对企业土地购置意愿影响较大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.当前调控政策对房价的预期影响将会表现在√ ① 有效遏制房价过快上涨，使房价维持现状 □ ② 房价会回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房价还会继续上涨 □ ⑤ 其他

6.（5 题选②则回答此题，其他选择不必回答）对房价回落程度的看法：

□ ① 回落幅度较小（在 10%以下）□ ③ 回落幅度较大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明显（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.开发投资比政策出台之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 减少

8.（7 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房开发投资减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑤ 其他原因请注明是什么原因）

□ ① 销售下降，开发意愿下降 √ ④ 市场前景不明，观望

9.商品房销售面积比政策出台之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 减少 □ ② 资金紧张

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地紧张

10.（9 题选③则回答此题，其他选择不必回答）商品房销售面积减少的主要原因是什么？

（可多 选，如选⑥其他原因请注明是什么原因）

□ ① 供过于求，供需矛盾造成 □ ③ 房价太高 □ ⑤ 政策不明朗，购房者处于观望

11.商品房销售价格比政策出台之前 □ ①上涨 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供销售面

积减少，销售下降 □ ④ 市场期待房价下降，购房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企业资金来源比政策出台之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 减少

13.（12 题选③则回答此题，其他选择不必回答）企业资金来源减少的原因是（可

多选，如选④其他原因 请注明是什么原因）： √① 销售下降，资金回笼慢 □ ③ 企

业自有资金较少 √ ② 银行开发贷款困难 □ ④ 其他原因

14.企业目前资金能够维持开发的时间大概是： □ ① 半年以内 □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 两年以上

15.面对各项调控政策，企业是否准备或已经采取相应措施?

□ ①有 √ ② 没有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到两年（如回答有，请继续回

答，如回答没有，请跳过）企业准备或已经采取的相应措施主要是：

16.预计上半年企业投资与去年同期相比 □① 增长 □② 持平√③ 下降

17.预计上半年商品房销售面积与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

18.预计上半年商品房销售价格与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

19.预计上半年商品房新开工面积与去年同期相比 □① 增长 √② 持平□③ 下降

第四篇：2010-2011国务院房产调控政策

中国近年楼市调控政策回顾：

“国八条”2011年1月26日

“新国十条”升级版

2010.9.29

“新国十条” 2010.4.17

首套房首付比例 二套/三套房贷

——

不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以

上。

要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比

例不得低于30％。

二套：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以

上住房贷款。

在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三

套及以上住房贷款。

非本地居民购房

拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域

内向其售房。

各直辖市、计划单列市、省会城市和

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发

放购房贷款。

非本地居民住房贷款未做明确限

制。

对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购

房套数。

明文规定，要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完

善。

也有类似要求，但最后只有北京版调控细则中采取了限购措施，要求同一家庭只能在北京市购买

一套住房。

限购

房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购

措施。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

地方政府问责

停留于口头问责。

第五篇：国家房价调控政策

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。