44.未来房产市场如何面对调控影响

第一篇：44.未来房产市场如何面对调控影响

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《如何让寿险成为家庭财务支出的一部分》房地产篇之四十四

未来房地产市场如何面对宏观调控影响？

1.放弃政府以地生财目标势在必行。

近年来，许多地方政府把房地产业作为当地支柱产业，以地生财成为许多地方政府获取经济政绩和财政支撑的重要来源，地价不断上涨成为推动房价上涨的重要原因。如今，随着投资投机性购房的彻底消失和各种房地产税费的蜂拥而至，房地产业必将成为满足人民基本生存的必需品，为社会中低收入群体提供廉价住房必将成为地方政府的基本责任。

2.抓住房价低迷时机推进城市建设。

近些年，许多城市由于房价和地价过高，拆迁成本不断上升，城市一些公共基础设施建设受到高成本的严重制约。随着住房价格未来持续走低，为城市基础设施重新规划和建设提供了低成本拆迁环境。地方政府应当及时抓住房价大幅下降之后的机遇，大力推进城市基础设施建设，这样既可以弥补房价大幅度下降后投资不足的问题，又可以大幅度提升城市基础建设水平。

3.适时鼓励自拆自建，稳定房地产业。

从目前房地产政策看，未来房地产需求将主要来自自住性需求，在房价低迷的情况下如何扩大房地产投资规模将是未来政府必须解决的新问题，我们认为，在一些必须拆迁的区域，采取自拆自建方式，扩大房地产投资规划，将是一种有效途径。

4.适时率先减免税费，启动房地产业。

随着国家宏观调控的深入，房地产业的低迷最终将对整个国民经济造成不利影响，而房地产业具有极强的关联性，它能够带动50多个相关产业发展，在宏观经济低迷时启动房地产市场将是启动宏观经济运行的重要途径。

第二篇：小议房产市场调控和安居工程建设汇报

小议房产市场调控和安居工程建设

汇报

小议房产市场调控和安居工程建设汇报

近年来，我县认真贯彻落实国家关于房地产宏观调控政策，把满足中低收入家庭住房需求作为房地产工作的立足点，完善调控手段，强化市场管理，推进房地产开发与保障性住房建设，努力构筑住房供应体系，取得了一定成绩。现将我县关于房地产市场调控和保障性安居工程建设情况汇报如下：

一、主要做法

认真贯彻执行房地产市场调控政策。一是根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《 省人民政府关于进一步加强房

地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》文件以及市政府贯彻落实房地产市场加快保障性住房建设的实施意见精神，经过充分调研，研究制定了我县贯彻落实房地产调控和保障性住房建设的实施意见，正在准备提交政府常务会议实施。二是进一步加强了房地产市场监管力度，对城区房地产开发企业实行跟踪管理，严把房屋预售许可审批关，严格禁止囤积土地、捂盘惜售、违规贷款、内部认购、预收定金等违规行为。二是根据我县经济发展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三项硬性指标，结合当前城区房价和住宅建设造价，研究确定了我县2011新建住房价格控制目标，并于3月中旬上报市建设主管部门备案，作为我县2011年控制房价的一项指标严格执行。三是积极创造条件，着手推进城镇个人住房信息系统建设，完善房屋购销管理，遏制非自住性房屋及第三套住房购买行为。

不断加快保障性安居工程建设步

伐。一是加快保障性安居工程建设进度，督促落实已开工建设的 套、平方米廉租住房和 套、平方米城市棚户区改造安置住房和普通商品房建设任务。二是积极落实2011年保障性安居工程建设任务，确保4月底前开工建设 套、平方米廉租住房，套、平方米限价商品房和 套、平方米城市棚户区改造安置住房和普通商品房。

利用信贷税收调控房地产市场。一是切实贯彻执行差别化住房信贷政策。对城区贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍。二是加强个人转让住房营业税、所得税征收管理。对个人购买商品住房不足5年而转手交易的，统一按其实际销售收入全额征税。加强存量房交易税收征管工作，严格房地产价格评估，房屋交易价格一律按评估价核算，坚决杜绝“阴阳合同”产生，充分发挥税收在房价调控中的杠杆作用。http://

加强住房用地供应管理。一是增加

土地有效供应，2011年我县住房用地供应计划总量为 万平方米，其中限价商品房万平方米，廉租住房 万平方米，棚户区改造安置房和普通商品房 万平方米，保障性住房用地占用地总量的 %。二是计划对新建住房采取“先限房价、后竞地价”的供地方式供应中低价位普通商品住房用地。三是积极鼓励房地产开发企业在普通商品房建设中配建一定比例的公共租赁住房，并持有产权，在政府指导下，合理确定租金标准，向中、低收入家庭租赁。四是进一步加强对房地产开发企业土地市场准入资格和资金来源审查，严肃查处擅自改变用地性质、非法转让土地使用权等违法违规行为。

积极推行城区住房限购政策。在城区推行商品房开发建设成本核算，对已取得开发土地使用权的商品房的买卖限定最高售价。房地产开发企业在商品房定价前，必须向建设行政主管部门和物价部门提交商品房开发投入成本，政府主管部门在确保商品房开发成本的真实

性和制定销价的合理性的基础上，确定综合基准售价。首次购房标准实现以户为单位认定，将购房者从“个人”变为“户”，进一步明确首次购房标准，使首次购房的人群进一步缩小，把投资性和投机性购房者挤出购房队伍。随着国家稳定住房价格等各项调控措施的落实，我县房地产市场运行总体上朝着遏制投机、稳定房价的调控目标发展，市场预期趋于稳定，开发投资趋向理性，投资规模稳步增长，商品房供销两旺，房地产市场总体健康稳定。

二、存在的主要问题

住房价格涨势比较明显。受供需关系及建设成本等多种因素影响，我县商品住房价格仍呈上涨趋势，房地产

市场调控的任务依然艰巨。

住房结构有待调整。我县在房地产开发活动中，积极引导落实国家有关住房结构方面相关政策，虽然取得了一定成绩，但与政策要求还有一定差距。同时，经济适用住房供应量太少，需进一

步调整住房结构，以满足中低收入家庭住房需求。

保障性住房建设难度大。我县是国扶贫困县，财政困难，保障性住房建设配套资金难以落实，特别是城区地域狭长，建设用地十分紧缺，土地征收难度大，严重制约着保障性住房建设进程。

三、下一步工作打算

今后一段时期我县的房地产市场调控和保障性安居工程建设工作，要继续以科学发展观为指导，超前规划，强力推进，增加中小户型住房供应，加大保障性住房建设，更好地满足居民特别是中低收入家庭住房需求，促进全县房地产业持续健康发展。

继续加大政府调控力度。重点抓好住房建设规划的实施。目前《 县2011-2015年保障性住房建设规划》已经编制完成，下一步要根据规划合理确定房地产开发计划，并使之与城市阶段性发展方向和建设重点相协调，做到住房总量充足、供应结构合理、配套设

施完善，引导居民合理梯度消费。

抓好房地产市场 秩序专项整治。从房地产开发项目着手，对在建的房地产开发项目进行全面清理，重点检查项目立项、土地出让、规划审批、预售许可等环节的不良行为和房地产税收政策执行情况，检查房地产开发企业无资质开发、发布违法广告、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、商业贿赂、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为，进一步建立健全房地产行业管理的长效机制，促进房地产业持续健康发展。

积极稳妥推进保障性住房建设。加快已开工保障性安居工程项目建设进度，确保 套、平方米保障性住房年内竣工率达到80%，入住率达到60%。二是落实保障性安居工程建设优惠政策，加快工程前期手续办理，确保2011年新增 套、平方米保障性住房4月底前全面开工建设，年内工程开工率达到100%，主体竣工率达到60%。

进一步建立和完善房地产开发企

业资信体系。为了引导广大开发企业“做精品、讲诚信、守法纪”，我县将对县域房地产开发企业进行信誉备案，把企业开发过程、工程质量、房屋销售、纳税、劳动保障、贷款、缴费、广告宣传、社会评价等各方面纳入管理，并通过各种途径予以公开，进一步加强相关管理部门对房地产企业的动态管理。

第三篇：房产调控

房地产调控及原木的限制进口，让国内的一些家具企业正遭遇“倒春寒”。一些木业公司对前景看淡的情况下，开始计划投资海外以寻求商机。

在昨日举行的中国国际建筑装饰展览会上，谈及今年的形势，一些家具企业表示受房地产调控影响很不乐观。

上海一家木门制造企业市场经理告诉《第一财经日报》记者，在上海奉贤木门制造基地，已经有不少木门企业关停，可以预见，接下来几个月还会有很多企业关停。

而在地板之都南浔同样不容乐观，据接近当地地板企业的相关人士介绍，南浔一家最大的地板企业由于受到销售下滑的影响，其审计总监、营销副总经理、工程总监等多位高层先后于近期离职。“整个南浔地板产业基地已经有大批产能处于停工状态。”

地板专家高志华对记者表示，处于地产下游的家具业，受影响程度一般会比房地产延缓半年。从数据上看，去年下半年房地产成交量大幅下跌，因此，今年上半年将成为家具行业最痛苦时期。

另一方面，随着非洲等地区国家对资源重视，近来纷纷限制本国原木出口，这进一步加大了国内家具行业的成本压力。内外交困之中，国内一些木业公司开始考虑将工厂搬到海外，利用海外丰富廉价的原材料优势，降低成本。

据了解，目前，木材资源比较丰富的地区主要位于非洲、加拿大、俄罗斯、美国等地。比如非洲加蓬这两年限制原木出口，希望海外企业能够入驻带动本国木材加工业发展，其提供丰厚的条件作为诱惑，所以国内企业被迫将木材加工厂开到非洲等地，以期获得更低的原材料成本。

不过，很多企业投资非洲也是无奈的选择。上海裕同木业总经理徐恩惠告诉记者，非洲刚果、加蓬等地区原木资源丰富，但是刚果道路等基础设施建设较差，且时局不稳，风险较大。

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第四篇：国家调控政策对房产企业的影响

近年来一直高歌猛进、热度猛烧的中国楼市在今年遭到当头棒喝，国家宏观调控使房地产发展迅猛的态势戛然而止。公积金贷款最高额度的降低，土地制度改革的进一步落实等等，利好利坏的消息让中国楼市下半年的走势变得扑朔迷离。一方面，一些人宣称房价要下跌，市场出现彷徨的状态，许多消费者持币观望。另一方面，一些人宣称房价要上涨，一些项目开始出现排队购买的现象。因此，楼市今后的走向成了各界人士关注的焦点话题。

日前，中国房协副会长兼秘书长顾云昌教授、北京今典集团董事长张宝全、搜房资讯机构全球运营总裁邵元元在做客湖南经视《MBA大讲堂》时，就目前中国楼市走向问题表述了相同的观点：国家宏观调控使不少房地产企业优胜劣汰，但中国楼价在整个经济发展的态势中会稳步上扬。

顾云昌教授认为，决定房价的因素主要有两个，第一个因素即成本因素，就是构成房价的成本，如建筑材料、人工费、土地价格等等。中国土地有限，不可能土地越来越多，因此土地价格肯定上涨，建材费和人工费也会逐步地涨，所以从成本意义上讲房价只会上升。改革开放20年来整个房价都在上涨，20年以后绝对不是现在的房价。

第二个决定房价因素是供求关系，即供应量和需求量之间的关系。在市场经济情况下任何一种商品供大于求价格下跌，供不应求价格上涨，这是一种市场经济的规律。国家宏观调控以后会造成供不应求还是造成供大于求，这要看当地政府的调控水平和能力。而中国房地产市场有三个最大的特点：第一，政府主导性强，而不是市场主导性。因为土地由政府调控，一级市场土地全部被政府垄断，它决定了供应量；第二，资金的供应量靠银行贷款，而银行是国有银行，占有统治地位，也由政府控制；第三，拆迁量的多少决定整个需求量多少，而拆迁量是由政府控制。

顾云昌打了一个很形象的比喻，房地产商是如来佛手里的孙悟空，政府是如来佛的手掌，开发商在里面跳，因此房价升降与否与政府的调控能力密切相关。

而据邵元元介绍，他对几个城市进行观察后发现，目前楼价还是在快速增长，房子同样出现了热销这个现象。他分析认为，主要有四个方面的原因：第一，随着城市化进程的加快，农村人口大量流向城市，人口就业需要租房，这种供求关系在迅猛增长；第二，改善型的住房，这个比例一直是占主流的购房人群；第三，旧房拆迁改造对中国各个层次来说，是比较大的一个需求增长问题；第四，现在投资型的购买需求也还在扩大，因为中国银行的利率还

是比较低，很多投资人通过储蓄无利可图，另外加上中国股市的**，原来很多投资客在股市上求取生存，但现在比较困难，而投资房地产目前看这个趋势也是明显。毕竟房子既能保值又能增值。

张宝全也持有同样的观点：“全国的房价总的态势稳中略升，我认为已经持续了两三年的时间，那么在以后的两年之内我觉得基本这个态势不会被改变。”

他分析认为，房价总的态势稳中略升最重要的就是中国经济发展的强势。中国经济的速度不管是8％还是更高，但物价指数不可能下降，物价指数一定还有房价。但是在物价指数里面，它又来体现对于高价格的商品，它的可能增长指数会比较小。那么对于低的易耗品或者低质的产品，它的价格上涨速度可能会比较大。像房地产是在高价格区间的一个商品，所以说如果在全国范围之内房价每年能有3％的增幅，严格来讲属于非增长，这很正常。国家宏观调控政策出台必然影响到房地产业资金链的断裂，这在很多企业可能会发生。但张宝全作为一个房地产业的大开发商却显得踌躇满志：“我们企业到目前为止一分贷款都没有。”而据张宝全透露，其秘诀就是根据银行的政策制定出卖房信贷等相应的措施，不断地创新。

“国家宏观调控对每一个房地产企业来说都很平等，那么在市场优胜劣汰的过程中，这对企业的创新能力和做产品的能力提出了更高的挑战，强者生存，弱者淘汰。”张宝全最后说，这对受困与国家宏观调控下的房地产企业是一种启示。

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陈杰：搜狐财经主编访谈资料：陈杰：企业调查百期寄语BUSINESS.SOHU.COM 2004年8月2日18：51 [ 陈杰 ] 来源：[ 搜狐财经 ]不知不觉中，在网友的支持和关注下，搜狐财经频道的企业调查栏目已经走过了100期，正如企业调查开篇语所说“揭露黑幕绝不是我们的最终目的”，见微知著、一叶知秋，我们更希望这些破解企业发展个体命题的报道，能够对一个行业的良性发展起到积极的作用。

第五篇：房产调控政策分析

本文完全由本人独立创作，所有主张都是本人自己的观点，如果转载请署名。

首先，我们来分析一下政策。本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性，在这个政策里，我看到了六个字：宁杀错，不放过。那就是国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。所以，站在旁观者的角度，我完全可以说，本次政策的实施完全只是国家的权宜之计，绝对不可持续。因为如果这项政策长期实施，最终只会搞得民怨沸腾，我儿子要结婚，但国家你却不让我买房子，能不怨吗？而一旦这项政策不能长时间得到实施，那么最终的结果是什么？相信在过去数年中由于政策反复导致的房价报复性上涨大家也都看到了。

其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国

经历了极为严重的通货膨胀，相信很多人都对当时90元一桶的豆油，17块钱一斤的猪肉记忆犹新。当时的通胀率达到8%。当时国家为了降低通胀，不遗余力的紧缩降低市场上的资金量。屡次大幅提高存款准备金率让整个房地产市场融资异常困难。在加之07年几乎所有的大房地产企业都不遗余力的大举扩张，疯狂购地，负债情况非常严重。结果导致房地产商一方面房子卖不出去，一方面又没有钱支付购地款、以及银行贷款。很多房地产企业陷入资金链断裂的绝境。这种情况下，不降价意味着死掉，所以房价出现了比较明显的下跌，但本次调控下的环境是这样吗？目前全球经济似乎已经摆脱了金融危机的阴霾逐渐开始恢复。但欧美主要国家的失业率并未降低。中国的经济增长的支柱出口虽然在缓慢恢复，但这种恢复是否能够最终确认还有待观察。在这种情况下，国家至少在未来较长的一段时间内还要依靠投资来拉动经济。所以可以预计，在未来较长的时间内，市场上的资金量不会减少，还会增加。国内的流动性泛滥根本不会出现改观，钱没有减少，开发商的日子仍然滋润，离08年的资金链断裂根本挂不上边。他们挺得住，请问房价如何下降？

综上，我想如果把房价比作来势汹汹的洪水。而把调控比作治水的利器。那么显然现在政府还是在用围堵的办法治水。国家筑起了高高的大坝，甚至为此不惜阻挠正常的购房需求。但可笑的是洪水的数量非但没有减少，反而还在增加。这会导致什么结果？首先，这座大坝足够结实，就算洪水再大也很难冲垮（一线城市已经禁止第三套房贷，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增无减，这样双方僵持不下，就会导致洪水改道。由修筑大坝的主要河道（一线城市）溢出。寻找洼地，另行开辟新的河道（二三线城市）解说一下。目前一线城市的房价已经高的离谱，炒房成本太高，上涨空间太小，政策上让你无法炒作（第三套房禁止贷款），那么炒房团很可能就会携带大量资金来到二线城市。首先，虽然房贷5

0%的政策同样对二线城市有效。但由于二线城市的房地产价格与一线城市相差巨大，大多数二线城市的房价仅为北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在绝对成本上对炒房团来讲很有吸引力。而且低价格的另一面往往代表了巨大的增值空间。其次，也是最重要一点，大多数二线城市不属于房价过高地区，因此不会实行第三套房停贷，炒房团仍然可以炒房。所以说严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线城市，大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显，但二三线城市房价大幅推高，与一线城市的落差大幅缩小。荒谬吗？呵呵~~但发生的可能性是非常非常大的。前兆就是现在所有的大房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市，在二三线城市拿地，扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实，就算站在更高层次上分析，二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同，经济发展速度比二线城市慢了不少。其次，由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市，也带来了强劲的购买力与需求。第三，同在一个中国，二三线城市与一线城市房价差距在5~6倍，而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背离迟早会导致二者差距的回归，而本次政策的出台很有可能就是这样一个契机。

最后再来说说房产税。目前物业税征收的说法甚嚣尘上，很多人把征税当做房价下跌的最大希望。但这有可能吗？首先来说说房屋保有税，也就是物业税。我们都知道房屋的价值包含两块，一是土地的价值，二是房屋物业本身的价值。由于房屋购买者不具备土地的拥有权，因此在法理上国家不能对土地征税。那么征税的对象就变成了单一的房屋征税，也就是对那一堆钢筋水泥征税。也就是说即使在北京，也只会按照一平米两三千来征收。请问这种税对北京房价有何影响？那么好，我们也都知道国家不讲理，明明是租给你的土地还要征税，你也没办法。

那么房屋价值是谁来评估呢？是你自己吗？当然不是，是地方政府。地方政府希望房价下降吗？当然不希望~呵呵结果就会导致地方政府在评估房价时会人为的大幅压低二手房估计，让其对房价的影响降到最低。所以，房产保有税其实对房价影响真的不大。还有一个税种就是房地产买卖盈利税，即国家对二手房买卖的利润征税。这一点其实没什么说的，如果国家征税20%的税，那么我卖房子就涨价20%不就得了。反正依据这几年的经验，房价就算涨上天也都会有人买。最终羊毛还是得出在羊身上。

结论：本次二手房的调控政策不可谓不严厉，但仍然是治标不治本。而且最终极可能出现反效果，反作用。其实真正抑制房价的办法不是筑起大坝，而是削减洪水。这就要求政府减少信贷，改变土地出让模式。当然这两点在现阶段都不可能实现。此外，站在一个最为宏观的高度，目前中国处在经济快速发展，工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段，对城市住房的刚性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下，任何房价下跌都注定是暂时的，而上涨则是长期的。